COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 DECEMBRE 2022

N° RG 22/02939 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VFEJ

AFFAIRE :

S.A.R.L. EUROCAR NEGOCE La SARL EUROCAR-NEGOCE, exerçant sous enseigne ECN,

C/

Société LF OPPORTUNITE IMMO

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 29 Mars 2022 par le Président du TJ de PONTOISE

N° RG : 21/00923

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 15.12.2022

à :

M^e Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Anne-laure WIART, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. EUROCAR NEGOCE

exerçant sous l’enseigne ECN, prise en la personne de son représentant légal en exercice, exerçant en ladite qualité audit siège,

N° SIRET : 533 525 523

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 – N° du dossier 22015

APPELANTE

****************

Société LF OPPORTUNITE IMMO

Société civile de placement immobilier à capital variable Représentée par la SAS LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS

N° SIRET : 752 97 4 0 89

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Anne-laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 – N° du dossier 26242

Assistée de M^e Nelson SEGUNDO, avocat plaidant au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Novembre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 17 et 18 septembre 2020, la société Opportunité Immo a consenti un bail commercial à la société Eurocar Négoce portant sur des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] pour une durée de 10 années, moyennant un loyer annuel de 39 895 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit d’huissier du 20 mai 2021, la société Opportunité Immo a fait commandement à la société Eurocar Négoce, se prévalant expressément de la clause résolutoire insérée au bail, de payer, en principal, la somme de 24 422,83 euros à titre de loyers restant dus et celle de 2 442,28 euros à titre de clause pénale.

Par acte d’huissier de justice délivré le 20 octobre 22021, la société Opportunité Immo a fait assigner en référé la société Eurocar Négoce aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial à compter du 20 juin 2021,

l’expulsion de la société Eurocar Négoce et sa condamnation à lui payer, par provision, la somme de 39 095,10 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus jusqu’au 31 décembre 2021 inclus.

Par ordonnance contradictoire rendue le 29 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

au principal,

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

au provisoire,

— constaté la résiliation du bail commercial liant les parties au 21 juin 2021,

— déclaré en conséquence la société Eurocar Négoce occupant sans droit ni titre des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1],

— ordonné l’expulsion de ces lieux de la société Eurocar Négoce et de tous occupants de son chef et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique d’un serrurier,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à la société Opportunité Immo par la société Eurocar Négoce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion, au montant du dernier loyer en vigueur, augmenté des taxes et charges récupérables,

— condamné la société Eurocar Négoce à payer à la société Opportunité Immo la somme provisionnelle de 35 541 euros sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 1er octobre 2021, terme du quatrième trimestre 2021 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2021 sur la somme de 24 422,83 euros et du 20 octobre 2021 pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

— condamné la société Eurocar Négoce à payer à la société Opportunité Immo la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Eurocar Négoce aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 27 avril 2022, la société Eurocar Négoce a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Eurocar Négoce demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1719, 1720 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :

— la dire recevable et bien fondée en son, ses demandes, fins et prétentions ;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail commercial liant les parties au 21 juin 2021,

— déclaré en conséquence la société Eurocar Négoce occupant sans droit ni titre des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1],

— ordonné l’expulsion de ces lieux de la société Eurocar Négoce et de tous occupants de son chef et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique d’un serrurier,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à la société Opportunité Immo par la société Eurocar Négoce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion, au montant du dernier loyer en vigueur, augmenté des taxes et charges récupérables,

— l’a condamnée à payer à la société Opportunité Immo la somme provisionnelle de 35 541 euros sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 1er octobre 2021, terme du quatrième trimestre 2021 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2021 sur la somme de 24 422,83 euros et du 20 octobre 2021 pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

— l’a condamnée à payer à la société Opportunité Immo la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Eurocar Négoce aux dépens,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— au vu des contestations sérieuses émises par la société Eurocar Négoce, dire n’y avoir lieu à référé

à titre subsidiaire

— constater sa bonne foi ;

— lui accorder un délai de 24 mois pour apurer la dette locative ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ledit délai de 24 mois ;

— débouter la société Opportunité Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

en tout état de cause

— ordonner à la société Opportunité Immo de procéder à l’installation d’un aérotherme neuf et adapté aux normes applicables au local loué, et ce, à ses frais, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de trois mois après la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société Opportunité Immo à lui verser la somme de 71 811 euros au titre de son trouble de jouissance ;

— ordonner la compensation entre les sommes dues par la preneuse à la bailleresse et respectivement au visa de l’article 1347 du code civil ;

— condamner la société Opportunité Immo à conserver la charge de ses dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Opportunité Immo demande à la cour de :

— débouter la société Eurocar Négoce de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions

y ajoutant,

— condamner la société Eurocar Négoce à lui payer, par provision, la somme de 13 356,97 euros au titre des loyers, charges, et indemnité d’occupation dus jusqu’au 3ème trimestre 2022 inclus ;

— condamner la société Eurocar Négoce à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Eurocar négoce expose que le local loué, d’une superficie de 360 m2 et d’une hauteur de 10 mètres, destiné à accueillir des salariés et du public, ne bénéficie pas d’un système de chauffage par aérotherme, le bailleur ne l’ayant pas fait réparer malgré son engagement en ce sens lors de la conclusion du bail.

Elle affirme que cette circonstance constitue une contestation sérieuse, puisqu’elle est fondée à s’abstenir de régler le loyer si, du fait du bailleur, elle se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination contractuelle.

Elle soutient avoir cessé de régler les loyers, faute d’obtenir de la bailleresse qu’elle respecte ses obligations, faisant application du principe d’exception d’inexécution, la société LF Opportunité ayant manqué à ses obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée.

Concluant à l’existence d’une contestation sérieuse, la société Eurocar négoce sollicite subsidiairement l’octroi de délais de paiement.

Elle demande la condamnation de la bailleresse à installer un aérotherme neuf et à lui verser la somme de 71 811 euros au titre de son trouble de jouissance.

La société LF Opportunité immo indique en réponse avoir consenti à l’appelante une franchise de 6 mois de loyer pour la période du 21 septembre 2020 au 20 mars 2021.

Arguant de la régularité de la procédure et de l’existence d’une dette locative, elle sollicite la confirmation de l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire.

Sur l’exécution de ses obligations contractuelles, elle indique qu’en vertu du contrat de bail, le local loué n’est pas destiné à accueillir du public.

Elle affirme avoir tenté de faire remplacer l’aérotherme défaillant en décembre 2020, mais s’être heurtée à l’opposition du responsable de la société Eurocar négoce.

Contestant l’impossibilité d’exploitation dont se prévaut l’appelante, la société LF Opportunité immo soutient que le preneur ne s’en est d’ailleurs jamais plaint, ce qui fait obstacle à l’octroi de dommages et intérêts.

L’intimée conclut au rejet de la demande de délais de paiement formée par la locataire, faisant valoir que la dette locative visée par l’ordonnance attaquée a été intégralement réglée le 21 juin 2022, ce qui démontre que la société Autocar négoce dispose des moyens nécessaires pour s’acquitter de son loyer.

Sur ce,

Sur la résiliation du bail

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer le sérieux des contestations sur le bien fondé des demandes en paiement des sommes qui figurent sur le commandement.

Dans le cas d’espèce, il n’est pas contesté que le bail produit contient une telle clause résolutoire, mais la société Eurocar négoce excipe de l’exception d’inexécution par la société LF Opportunité immo de ses obligations pour justifier de l’existence d’une contestation sérieuse. Il lui appartient en conséquence de rapporter la preuve de l’existence de celle-ci.

En vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil, 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail'.

L’article 1720 du même code dispose que 'le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

Si une partie à un contrat peut suspendre l’exécution de sa propre obligation, c’est à la condition que l’inexécution par l’autre partie de ses obligations soit suffisamment grave, soit en l’espèce que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien ait pour conséquence que les lieux ne puissent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties prévoyait que les locaux loués étaient à l’usage exclusif de : 'activité d’entretien, de carrosserie et de réparation de véhicules automobiles légers’ et 'bureaux d’accompagnement'. Il était expressément indiqué que le preneur était informé que 'les locaux loués ne sont pas classés Etablissement Recevant du Public (ERP)' et déclarait 'que l’activité qu’il exercera ne requiert pas un tel classement'.

La société Eurocar négoce est donc mal fondée à se plaindre des conditions d’accueil du public dans le local loué.

Concernant le chauffage du local, l’état des lieux d’entrée fait apparaître qu’étaient équipés de convecteurs l’entrée (1 convecteur), le bureau du rez-de-chaussée ( 2 convecteurs) et le bureau à l’étage (3 convecteurs). La 'zone d’activité’ était chauffée par un aérotherme dont il est indiqué qu’il était 'cabossé’ et le conduit de fumée 'déboîté et cabossé’ avec des 'ailettes manquantes'. L’état des lieux d’entrée précisait que l''aérotherme sera remis en état'.

La société LF Opportunité immo justifie avoir sollicité un devis auprès de la société ST Clim le 15 octobre 2020 relatif à la fourniture et la pose d’un aérotherme Solaronics avec un destratificateur d’air, devis qu’elle a accepté le 4 novembre 2020 pour un montant de 6 684, 30 euros.

Par la suite, il ressort des échanges entre les parties que la société ST Clim est intervenue le 9 décembre 2020 dans le local loué et que le gérant de la société Eurocar négoce s’est opposé au remplacement tant du déstratificateur d’air que de l’aérotherme, au motif qu’il ne s’agissait pas d’un matériel adapté. M. [L] indiquait ainsi le 18 décembre 2020 : 'c’est simple, comme convenu à l’état des lieux vous me changez mon matériel défectueux de chauffage d’entrepôt à l’identique et pas avec du matériel bas de gamme ou qui ne correspond pas…'.

Or la société Eurocar négoce ne justifie pas que le matériel qui devait être installé dans son local n’était pas adapté, alors que la bailleresse produit les notices techniques des appareils visés par le devis qui font apparaître qu’il s’agit d’un système complet de chauffage au gaz, dont rien ne permet d’établir qu’il serait différent de celui en place lors de l’entrée dans les lieux. Au surplus, l’efficacité d’un chauffage ne peut se mesurer que lorsqu’il est installé afin d’évaluer sa pertinence dans les conditions réelles d’utilisation.

Dès lors, la société Eurocar négoce, qui a fait obstacle à la réalisation des travaux, est particulièrement illégitime à se plaindre ensuite des manquements de la société la société LF Opportunité immo à ses obligations contractuelles de délivrance, d’entretien et de réparation.

Il convient en conséquence de dire que n’est pas sérieuse la contestation relative à l’exception d’inexécution soulevée par la locataire.

La société LF Opportunité immo justifie que le bail contenait une clause résolutoire et produit un décompte faisant apparaître une dette locative de 24 422, 83 euros à la date du commandement de payer du 20 mai 2021 loyer du 2ème trimestre inclus.

La société Eurocar négoce ne justifie d’aucun autre règlement que ceux figurant dans le décompte produit par la société LF Opportunité immo.

En conséquence, le preneur ne démontrant pas s’être acquitté dans le délai imparti des causes du commandement de payer, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la société Eurocar négoce.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

L’appelant ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif réclamé par la bailleresse arrêté au 1er juillet 2022, selon le décompte produit, à la somme de 62 958, 19 euros, dont il convient cependant de déduire la somme de 46 929, 72 euros correspondant à la somme réglée le 21 juin 2022 au titre de l’exécution de l’ordonnance attaquée.

Par voie d’infirmation afin de tenir compte de l’actualisation de la dette, la société Eurocar négoce sera condamnée à verser à la société LF Opportunité immo la somme provisionnelle de 16 028, 47 euros à valoir sur les loyers, indemnités et charges d’occupation dus au 1er juillet 2022, loyer du 3ème trimestre 2022 inclus.

Sur la demande de délais

L’article L. 145-41 al 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Eurocar négoce ne justifie pas de sa situation financière. Cependant, un versement substantiel ayant été réalisé en cours de procédure, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

La demande de la société Eurocar négoce n’étant pas formée à titre provisionnel, elle échappe aux pouvoirs de la cour statuant en appel du juge des référés. Il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande d’installation du chauffage

La société Eurocar négoce étant elle-même à l’origine de l’absence d’installation du système de chauffage dans le local, elle est mal fondée à solliciter la condamnation de la société LF Opportunité immo à ce titre.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Eurocar négoce sera en outre condamnée aux dépens d’appel,

En équité, elle sera condamnée à verser à la société LF Opportunité immo la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance querellée sauf en ce qu’elle a statué sur le montant de la provision,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société Eurocar négoce à payer à la société LF Opportunité immo la somme provisionnelle de 16 028, 47 euros à valoir sur les loyers, indemnités et charges d’occupation dus au 1er juillet 2022, loyer du 3ème trimestre 2022 inclus ;

Dit que la société Eurocar négoce pourra s’acquitter de cette somme en 5 mensualités de 3 000 euros payables en même temps que le loyer courant, la première devant être acquittée dans le mois suivant le prononcé de la présente décision, en sus du loyer et charges courants, la deuxième le mois suivant et jusqu’à extinction de la dette, le solde étant versé le 6ème mois,

Ordonne jusqu’à l’expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail,

Rappelle que si la société Eurocar négoce se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, mais qu’au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l’expulsion de la société Eurocar négoce et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1], avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit qu’en cas d’expulsion et si la clause résolutoire a recouvré son plein effet, la société Eurocar négoce sera condamnée à payer à la Société LF Opportunité Immo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer fixé au bail et qu’il y aura lieu de procéder à l’enlèvement des biens et mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société Eurocar négoce,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société Eurocar négoce à verser à la société LF Opportunité immo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Eurocar négoce aux dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,