COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63D

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 AVRIL 2022

N° RG 20/06024

N° Portalis DBV3-V-B7E-UF5I

AFFAIRE :

Y X

C/

S.A.S. CARRERE anciennement dénommée GOTHAM

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Novembre 2020 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 6ème

N° RG : 16/09505

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e Claude DUVERNOY de l’AARPI DROITFIL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame Y X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2201198

Représentant : M^e Frédéric MAURY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1552

APPELANTE

****************

1/ S.A.S. CARRERE anciennement dénommée GOTHAM

[…]

[…]

[…]

2/ S.A.S. HOLDING CARRERE

[…]

ci-devant […]

et actuellement […]

Représentant : M^e Claude DUVERNOY de l’AARPI DROITFIL, Postulant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 49

Représentant : M^e Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 61

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Février 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

Par acte authentique du 22 mai 2007, M^me Y X a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société civile de construction vente Résidence La Plantation un appartement de type T2 et un emplacement de stationnement situés à Villeneuve-sur-Lot (47300) pour la somme de 122 769 euros, cette acquisition visant à bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi de Robien et étant financée par un prêt.

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2007, M^me X a donné mandat de gestion de son bien à la société Loft One.

Le 30 octobre 2008, l’appartement a été livré à M^me X.

La société Résidence La Plantation a été radiée du registre du commerce et des sociétés de Toulouse le 27 octobre 2011, à la suite de sa dissolution anticipée du 30 septembre 2011.

Estimant avoir été trompée sur la plus-value de cette opération, M^me X a, par actes des 13 juillet et 8 août 2016, assigné devant le tribunal de grande instance de Nanterre la société Gotham, devenue la société Carrère, et la société Holding Carrère, associées de la société Résidence La Plantation en indemnisation sur le fondement principal du manquement à l’obligation de conseil et d’information et à titre subsidiaire sur celui du dol.

Par jugement du 6 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- déclaré M^me X recevable en ses demandes,

- débouté M^me X de ses demandes,

- condamné M^me X à payer à la société Gotham et à la société Holding Carrère la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné M^me X aux dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 3 décembre 2020, M^me X a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 4 octobre 2021, de :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions,

- infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me X de son action contre les associés

de la société venderesse, au motif que la dissolution anticipée et la clôture de la liquidation de la société dispensent le créancier de poursuivre préalablement la société civile,

- infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande d’indemnisation dans la mesure où M^me X a fait état d’une perte de chance, ayant été trompée sur la valeur

réelle du bien acquis et sur les informations du document précontractuel ayant joué un rôle déterminant de son consentement, son préjudice étant caractérisé par la revente annoncée au prix de 152 062 euros et qu’en réalité son prix en 2017 atteint péniblement 45 000 euros,

- condamner in solidum les sociétés Carrère (anciennement Gotham) et Holding Carrère à indemniser M^me X du préjudice subi à raison de leur faute, sur le fondement principal du manquement à l’obligation de conseil et d’information et sur le fondement subsidiaire du dol, à raison de la perte de chance, raisonnablement évaluée à la somme actualisée de 52 931 euros,

- condamner in solidum les mêmes à payer à M^me X la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens avec recouvrement direct, conformément à l’article 699 du même code.

Par dernières écritures du 28 décembre 2021, les sociétés Carrère (anciennement Gotham) et Holding Carrère prient la cour de :

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- condamner M^me X à payer à la société 'Gotham' et la société Holding Carrère la somme de 6 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^me X aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal a jugé que M^me X avait assigné les défenderesses avant l’acquisition de la prescription et que ses demandes étaient recevables. Il a retenu, au visa de l’article 1858 du code civil, que l’action à l’encontre des associés est une action subsidiaire, subordonnée à l’exercice vain et préalable de poursuites contre la personne morale, et que la demanderesse ne justifiait pas de poursuites contre la société Résidence La Plantation antérieurement à sa dissolution, ni postérieurement par la déclaration de sa créance au passif de celle-ci. Il a relevé de surcroît que la demanderesse ne contestait pas que le bien avait été régulièrement loué depuis novembre 2008, ni que le loyer correspondait à celui escompté et qu’en l’absence de vente du bien, la perte alléguée n’était pas prouvée.

Sur la prescription

La cour n’a pas à statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, la déclaration d’appel de M^me X ne portant pas sur ce point et les intimées concluant à la confirmation du jugement dans le dispositif de leurs écritures qui seul saisit la cour des prétentions conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

Sur l’absence de vaines poursuites et de titre contre la société Résidence La Plantation

M^me X soutient qu’elle peut directement agir contre les associées de la société, se prévalant de la jurisprudence selon laquelle le principe de la nécessité de vaines poursuites ne s’appliquerait pas lorsque la société civile est dissoute et liquidée, et que le jugement a commis une erreur en lui reprochant l’absence de déclaration de sa créance au passif de la société, celle-ci n’ayant lieu qu’en cas de procédure collective.

Les intimées concluent à la confirmation du jugement ayant retenu que les conditions de mise en oeuvre de l’action contre les associés n’étaient pas réunies faute de poursuite préalable contre la société et de déclaration de créance au passif de celle-ci. Elles avancent, sur le fondement de l’article 1857 du code civil et en faisant valoir que l’article 1858 vise les dettes sociales, que pour poursuivre les associés de la société, le créancier doit posséder préalablement un titre contre cette dernière et que tel n’est pas le cas de M^me X, la dette n’étant pas née dans le patrimoine de la société.

***

Aux termes de l’article 1858 du code civil, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Toutefois, comme l’a rappelé le tribunal, dans le cas où la société est soumise à une procédure de liquidation judiciaire, la déclaration de la créance à la procédure dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser.

Mais en outre, dans le cas où la société est dissoute et liquidée amiablement, le créancier est dispensé de poursuivre vainement et préalablement la société.

Au cas présent, la société Résidence La Plantation a fait l’objet non pas d’une liquidation judiciaire mais d’une dissolution anticipée et liquidation le 30 septembre 2011, avec radiation du registre du commerce et des sociétés le 27 octobre 2011 et publication au BODACC le 6 novembre 2011.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, M^me X n’a donc pas à justifier d’une déclaration de créance, cette formalité étant propre à la procédure de liquidation judiciaire inexistante en l’espèce, et peut agir directement contre les associées.

Aux termes de l’article 1857 du code civil, à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

Il résulte de cette disposition et de l’article 1858 précité que le créancier doit rapporter la preuve du caractère social de la dette et établir son montant avec précision, ce qu’il fera lors de la procédure qui aura obligatoirement été menée préalablement contre la société et qui suppose normalement que le créancier soit titulaire d’un titre exécutoire, tel qu’une décision de justice. Cependant, comme indiqué supra, lorsque la société a été dissoute par décision des associés et liquidée par acte de partage du même jour, le créancier est recevable à agir en paiement d’une dette sociale directement contre l’un des associés, sans nécessairement disposer d’un titre contre la société débitrice.

Partant, les moyens tirés de l’absence de vaines poursuites et de titre contre la société Résidence La Plantation doivent être rejetés.

Sur les dommages et intérêts réclamés par M^me X

M^me X soutient que le manquement à l’obligation précontractuelle d’information peut être sanctionné tant sur le fondement délictuel que contractuel, notamment dans les cas de violation du devoir de conseil du vendeur professionnel. Elle affirme que la société Résidence La Plantation était tenue à une obligation d’information et de conseil aux motifs qu’elle est instigatrice du projet, qu’elle a fixé la grille de prix et qu’elle devait s’assurer des méthodes de commercialisation de son mandataire, faisant valoir que les ventes en l’état futur d’achèvement dans le cadre de la loi de Robien s’inscrivent dans une chaîne de contrats. S’agissant de la faute commise, elle expose que celle-ci est caractérisée par l’annonce d’un capital à la revente détaché de toute réalité économique du marché, tout comme l’était le prix de vente, soutenant que le document pré-contractuel comprenant les éléments chiffrés de l’opération a été déterminant de son consentement. Elle affirme que le prix de revente du bien immobilier annoncé a été très surévalué, estimant la moins-value de l’opération financière à 70% par rapport à la valeur du bien en 2017, un tel écart ne pouvant s’expliquer par l’évolution du marché. Elle ajoute avoir signé le 17 septembre 2021 une promesse unilatérale de vente au prix de 53 000 euros (soit un prix net vendeur de 46 200 euros), laquelle l’engage irrévocablement. A titre subsidiaire, sur le fondement du dol, elle invoque avoir été victime de manoeuvres ayant vicié son consentement.

Elle ne conteste pas que l’appartement a été mis en location mais fait valoir que la perception des loyers est indifférente dès lors qu’ils étaient destinés à compenser les mensualités du prêt et que la faute invoquée réside dans la valorisation du bien. Elle se prévaut d’une perte de chance d’avoir pu renoncer à réaliser l’investissement, dont l’existence n’est pas douteuse compte tenu de la promesse signée. Elle évalue la moins-value à environ 105 000 euros, correspondant au prix de revente annoncé de 152 062 euros après déduction du prix de vente sous promesse, et, sur la base d’un taux de perte de chance de 50%, réclame la condamnation in solidum des intimées à lui payer la somme de 52 931 euros.

Les intimées rétorquent que la société Résidence La Plantation n’était pas débitrice de l’information sur le prix de revente et que l’obligation de conseil et d’information incombait à la société Avantage investissement, en sa qualité de gestionnaire de patrimoine ayant commercialisé le programme immobilier, laquelle a réalisé l’étude d’investissement contestée. Elles ajoutent que la simulation faite n’avait aucune valeur contractuelle mais était seulement indicative, pouvant varier en fonction de divers aléas. Elles font encore valoir que les évaluations produites par l’appelante n’ont pas de valeur probante et que si le prix fixé dans la promesse n’est pas une évaluation, il n’est pas démontré que la valeur au jour de l’achat était exagérée. Elles imputent la prétendue perte de valeur à la conjoncture. Elles relèvent aussi que le bien immobilier a été régulièrement loué au prix initialement prévu et qu’il n’est pas invoqué de difficulté liée au schéma de défiscalisation, M^me X ayant bénéficié des avantages liés à la loi de Robien. Sur le dol, elles soutiennent qu’il ne peut être retenu qu’en présence de man’uvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement et que l’appréciation erronée de la rentabilité économique d’une opération n’est pas constitutive d’une erreur sur la substance. Elles considèrent que le dol ne peut résulter ni d’un prix considéré par l’acquéreur comme trop élevé dix ans après l’acquisition, ni du prix de revente annoncé sans prouver la connaissance par le vendeur des risques de chute du marché de l’immobilier, soulignant au surplus le succès de l’opération de défiscalisation réalisée.

Enfin, elles se prévalent de l’absence de préjudice de M^me X et affirment que celui allégué est sans lien de causalité avec un éventuel manquement à l’obligation de conseil et d’information. Elles rappellent que l’opération avait un but de défiscalisation et que la perte des avantages fiscaux escomptés n’est pas démontrée. Elles ajoutent que le préjudice invoqué s’explique par la baisse générale du marché de l’immobilier résultant de la crise de 2008.

***

A titre principal, M^me X fonde sa demande sur l’obligation pré-contractuelle d’information et sur le devoir de conseil du vendeur professionnel.

Ainsi que le font valoir les intimées, le vendeur professionnel, y compris le vendeur en l’état futur d’achèvement, n’est pas tenu en principe à une obligation d’information sur le prix de revente du bien vendu.
Cependant, en l’espèce, M^me X justifie que lui a été remis un document pré-contractuel à l’entête du groupe Carrère décrivant la ville de Villeneuve-sur-Lot, la situation de la Résidence La Plantation, des images représentatives de celle-ci et le descriptif de l’ 'investissement de Robien' mentionnant son montant (122 769 euros), le financement, l’épargne mensuelle, le résultat foncier imputable, l’économie fiscale globale, le capital à terme de 58 637 euros, soit une valeur de revente actualisée de 152 062 euros dont à déduire 89 741 euros de capital restant dû et une taxe sur plus value de 3 685 euros, le gain en capital et le taux de rentabilité locative. Se trouve annexée à ce document une 'étude d’investissement' plus détaillée reprenant les mêmes éléments, dont la valeur de revente ci-dessus mentionnée de 152 062 euros.

M^me X justifie aussi qu’en 2017, son appartement a été estimé par une agence immobilière à un prix net vendeur de 45 000 euros et qu’en 2021, il a été évalué entre 43000 et 47 000 euros net vendeur, entre 43 000 et 48 000 euros net vendeur et entre 45 000 euros et 50 000 euros net vendeur selon différentes agences. Elle prouve également avoir signé le 17 septembre 2021 une promesse unilatérale de vente concernant le logement et l’emplacement de parking au prix de 53 000 euros, dont 1 800 euros pour les meubles vendus, la rémunération de l’agence immobilière de 5 000 euros étant à sa charge.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’acquisition litigieuse s’est réalisée dans le cadre d’une opération de défiscalisation selon un montage impliquant différentes sociétés, dans lequel l’acquéreur s’est vue proposer par la société Groupe Carrère, agissant en vertu d’un mandat de commercialisation exclusif qui lui a été consenti par la société La Plantation, un ensemble contractuel comprenant l’achat d’un bien immobilier auprès de cette dernière, l’administration de ce bien par la société Loft One, appartenant au même groupe, et l’assurance couvrant notamment les loyers impayés et que la société Avantage investissement, société spécialiste du patrimoine, est intervenue à l’opération en vertu d’un mandat de commercialisation que lui a confié la société Groupe Carrère. Ainsi, M^me X est fondée à soutenir que l’opération s’est inscrite dans une chaîne de contrats. Il se déduit de ce qui précède que la société Groupe Carrère a agi en qualité de mandataire de la société Résidence La Plantation et qu’à supposer que la société Avantage investissement ait établi l’étude d’investissement annexée au document pré-contractuel, elle a ce faisant agi en qualité de mandataire de société Groupe Carrère, elle-même mandatée par la société Résidence La Plantation. Les sociétés intimées ne peuvent donc soutenir que l’indication sur le prix de revente contenue dans le document pré-contractuel et l’étude d’investissement est étrangère à la société Résidence La Plantation puisqu’elle a été donnée dans le cadre de cette chaîne de contrats et de mandats et, in fine, en son nom.

Cependant, la cour constate que le document pré-contractuel remis à M^me X contient au bas de chaque page la mention qu’il s’agit d’un document non contractuel. L’étude d’investissement porte la même mention et précise que ce document est susceptible de changer. M^me X a ainsi été avertie que ce document n’avait pas de valeur contractuelle et ne pouvait ignorer que la valeur de revente indiquée, après dix ans selon la précision apportée sur l’étude d’investissement, constituait une simulation nécessairement établie sur la base d’éléments aléatoires, l’évolution du marché de l’immobilier sur une durée de dix années étant par nature relativement imprévisible. En aucune façon, ces documents n’ont pu lui laisser croire que la valeur de revente indiquée était garantie.

La cour observe de plus que la revalorisation annoncée dans les documents précités, d’un peu plus de 29 000 euros par rapport au prix d’achat en dix ans, était fondée sur une indexation annuelle de 2%. La revalorisation et l’indexation annuelle n’étaient donc pas en elles-mêmes considérables et il n’est pas démontré par l’appelante en quoi ces données résultant de simulations étaient erronées et mensongères à la date à laquelle elles lui ont été fournies, soit en 2006.

Il n’est pas contestable que la crise économique à compter de l’année 2008, dont la survenue et l’ampleur n’étaient ni prévues, ni comparables à des crises précédentes, a affecté fortement le marché immobilier et les transactions immobilières. Les documents sur l’évolution des prix de l’immobilier à
Villeneuve-sur-Lot fournis par M^me X démontrent d’ailleurs que le prix du m² a chuté de manière conséquente entre septembre 2007 et quelques mois plus tard. Ce même document établit qu’entre septembre 2007, soit cinq mois après l’achat litigieux, et janvier 2017, soit en l’espace de dix ans, le prix moyen du m² à Villeneuve-sur-Lot est passé d’environ 1 750 euros à environ 1 250 par m², soit une baisse très significative. Il est ainsi avéré que le marché de l’immobilier local a connu une évolution très défavorable. Or, M^me X ne prouve pas qu’elle était prévisible et que la société Résidence La Plantation avait, en 2006/2007, connaissance des risques d’une telle évolution.

L’existence d’un manquement dans l’annonce du prix de revente n’est donc pas caractérisée.

En réalité, ce dont se plaint M^me X est le prix auquel elle a acheté ce bien.

Mais l’appelante ne procède à aucune démonstration d’une exagération de la valeur du bien au jour de son achat, laquelle doit être comparée non pas aux prix pratiqués en 2017 ou 2021 comme le fait M^me X mais à ceux en cours en 2006/2007, et s’abstient du reste d’estimer le prix réel du logement à la date de son acquisition. Le seul document utile qu’elle produit mentionne le prix moyen du m² des maisons et appartements en septembre 2007, le prix moyen du m² des maisons en septembre 2007 et le prix moyen du m² des appartements en février 2008. Cet élément ne renseigne donc pas sur le prix d’un appartement neuf, nécessairement plus cher, et en mai 2007, lors de l’acquisition faite par M^me X. En outre, il importe de souligner que ce type de document porte sur une moyenne des prix pratiqués, lesquels sont susceptibles de varier fortement en fonction des qualités ou défauts propres à chaque bien. Par ailleurs, la cour observe que selon le document pré-contractuel, le prix d’achat de 122 769 euros incluait l’ensemble des frais et qu’il ne comprenait pas seulement l’appartement de type 2 mais aussi un emplacement de parking de sorte que M^me X ne peut prétendre qu’elle a acheté au prix de 2 704 euros au m² en divisant le prix d’achat de 122 769 euros par la surface de l’appartement (45,40m²). Ainsi, M^me X ne prouve pas que le prix auquel elle a acquis le bien était, comme elle s’en plaint, décorellé de toute réalité économique et surévalué, ce grief manquant en fait.

Au demeurant, il appartenait à l’appelante, même profane et comme toute personne normalement avisée qui procède à un achat immobilier, de se renseigner le prix de l’immobilier dans la localité de Villeneuve-sur-Lot avant de s’engager.

Enfin, il importe de rappeler que l’opération litigieuse ne constituait pas un simple achat immobilier mais s’inscrivait dans le cadre d’une opération de défiscalisation de sorte que la rentabilité économique de l’opération ne doit pas seulement s’apprécier au regard du seul prix de revente du bien mais dans son ensemble. Comme l’a relevé le tribunal et comme M^me X ne le conteste pas, le bien a été régulièrement loué au loyer prévu. M^me X ne conteste pas non plus avoir disposé de la garantie locative et ne conteste pas davantage avoir bénéficié des avantages fiscaux attachés à loi de Robien. Le montant du préjudice allégué n’est donc pas démontré et, en tout état de cause, il n’est pas établi de lien de causalité entre ce préjudice et un manquement susceptible d’être imputé à la société Résidence La Plantation.

A titre subsidiaire, M^me X agit sur le fondement du dol.

Selon l’article 1116 du code civil dans sa version applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Au cas d’espèce, il résulte des énonciations précédentes que la preuve de manoeuvres, de mensonges sur les informations fournies à M^me X ou d’une dissimulation intentionnelle n’est pas rapportée, outre que comme le relèvent les intimées, l’appelante se borne à invoquer le dol et des jurisprudences sans articuler un raisonnement appliqué à son cas.
Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant en son recours, M^me X sera condamnée aux dépens d’appel, déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer aux intimées, unies d’intérêt, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Ajoutant :

Condamne M^me X à payer aux sociétés Carrère et Holding Carrère la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M^me X aux dépens d’appel.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.