COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 00A

16e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 AVRIL 2022

N° RG 21/05959 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UYFK

AFFAIRE :

S.D.C IMMEUBLE 15-17 RUE DE SEVRES A BOULOGNE-BILLANCOURT (92100)

C/

X, F Y

Z, H G épouse Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Juillet 2021 par le Juge de l’exécution de NANTERRE

N° RG : 17/12381

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14.04.2022

à :

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.D.C. IMMEUBLE 15-17 RUE DE SEVRES A BOULOGNE-BILLANCOURT (92100)

Représenté par son syndic en exercice le Cabinet ALTO SEQUANAIS, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 835 265 612 dont le siège social est […], lui-même agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 22721 – Représentant : M^e Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

APPELANTE

****************

Monsieur X, F Y

né le […] à NEUILLY-SUR-SEINE

de nationalité Française

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

En présence de Monsieur X Y

Madame Z, H G épouse Y

née le […] à NEUILLY-SUR-SEINE

de nationalité Française

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

En présence d’Z G épouse Y

Représentant : M^e Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président et Madame Florence MICHON, conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par arrêt contradictoire rendu le 7 novembre 2016, la cour d’appel de Versailles, saisie d’un litige opposant M. et M^me Y, propriétaires de divers lots dans l’immeuble en copropriété situé 15/[…] à Boulogne-Billancourt, au syndicat des copropriétaires du dit immeuble, a, entre autres injonctions qui ont été exécutées et au titre desquelles aucune demande n’est formulée, condamné M. et M^me Y à remettre en l’état d’origine la terrasse du lot 168 et à procéder à la démolition de la véranda construite sur cette terrasse, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de cet arrêt.

La décision a été signifiée le 29 novembre 2016 à M. et M^me Y.

Par acte d’huissier du 13 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné M. et M^me Y devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Versailles, en liquidation de l’astreinte prononcée par la cour d’appel.

Par jugement avant dire droit rendu le 4 juillet 2019, le juge de l’exécution a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, aux fins d’information sur la médiation, et a renvoyé l’affaire à l’audience du novembre 2019.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 12 mars 2020, reportée d’office par la juridiction compte tenu de la mise en oeuvre du plan de continuité d’activité spécifique au COVID 19 au tribunal judiciaire de Nanterre dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire.

Elle a ensuite été reportée afin que les parties se présentent à l’injonction de médiation, et qu’elles produisent de nouvelles conclusions, à leur demande.

Par jugement contradictoire rendu le 27 juillet 2021, le juge de l’exécution a :

• débouté le syndicat des copropriétaires du 15/[…] à Boulogne-Billancourt de l’ensemble de ses demandes,

• condamné le syndicat des copropriétaires du 15/[…] à Boulogne-Billancourt à payer à M. Y et M^me G Y 3 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné le syndicat des copropriétaires du 15/[…] à Boulogne-Billancourt aux dépens,

• rappelé que M. Y et M^me G Y seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, rappelé que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit• par provision.

Le 29 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15/[…] à Boulogne-Billancourt a relevé appel de cette décision.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 février 2022, avec fixation de la date des plaidoiries au 16 mars 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 26 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15/[…] à Boulogne-Billancourt ( 92100) demande à la cour de :

infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,•

En conséquence et statuant à nouveau,

• liquider l’astreinte prononcée par la cour d’appel de Versailles par arrêt rendu en date du 7 novembre 2016 (RG n° 14/02583), soit la somme de 77 750 euros arrêtée au 31 mai 2021 et à parfaire au jour de l’arrêt à son profit,

• condamner M. et M^me Y à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

• condamner M. et M^me Y à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le recouvrement en sera poursuivi par Maître Véronique Buquet-Roussel, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe le 2 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. Y et M^me G épouse Y demandent à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,•

• débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15-[…] 92100 Boulogne-Billancourt de l’ensemble de ses prétentions,

• condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15-[…] 92100 Boulogne-Billancourt à leur payer une somme de 5 000 euros à titre de contribution à leurs frais irrépétibles l’appel, condamner ledit syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’appel,•

• rappeler qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Faisant valoir que M. et M^me Y n’ont pas exécuté l’obligation mise à leur charge par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 7 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires sollicite la liquidation de l’astreinte prévue par cette décision à hauteur de 77 750 euros pour la période du 27 février 2017 au 31 mai 2021, soit 1 555 jours à 50 euros.

Il soutient que l’arrêt du 7 novembre 2016 est très clair et ne souffre pas l’interprétation, et qu’il convenait simplement, pour l’exécuter, et rendre à la terrasse son état d’origine, de démolir la véranda qui a été construite à sa surface. La terrasse était en effet à l’origine, sans contestation possible, une terrasse nue, contrairement à ce que prétendent M. et M^me Y, qui n’apportent aucune preuve de l’existence d’un quelconque ouvrage de type véranda ou jardin d’hiver lors de la construction de l’immeuble en 1972, et, en tout état de cause, antérieur à la construction de la véranda actuelle.

M. et M^me Y soutiennent, à l’appui de leur demande de confirmation du jugement déféré, que l’inexécution de l’injonction du juge provient intégralement de deux causes étrangères, justifiant la suppression de l’astreinte :

l’impossibilité de connaître l’état d’origine de la terrasse du lot 168,•

• l’absence de vote par le syndicat des copropriétaires de travaux d’étanchéification de la terrasse qui sera mise à nu du fait de la dépose de leur véranda.

Une première difficulté tient, selon eux, au fait que la date de l’ 'état d’origine’ dans lequel ils doivent remettre les lieux n’est pas précisée, alors que cette expression peut viser l’origine du bâtiment comme l’origine de leur propriété, comme l’a relevé le jugement déféré. En effet, si pour le syndicat des copropriétaires il y aurait lieu de retenir l’état d’origine du bâtiment, sans tenir compte de l’autorisation d’édifier une véranda accordée en 1991 au précédent propriétaire, la terrasse et la véranda telles qu’elles existent aujourd’hui étaient déjà en place lorsqu’ils ont acheté leurs lots en 2002. Quand bien même il s’agirait effectivement de l’état d’origine tel que l’entend le syndicat des copropriétaires, soit celui de la construction de l’immeuble en 1972, ils se heurtent à une autre difficulté tenant au fait qu’ils ignorent quel était l’état de la terrasse à l’origine de la construction. Il ressort en effet de la lecture du règlement de copropriété qu’il existait un jardin d’hiver, c’est à dire une véranda, dès l’origine de la construction de l’immeuble, en 1972, or ni les dimensions ni les caractéristiques techniques de ce jardin d’hiver originel ne sont connues, ce qui rend malaisée l’exécution de l’arrêt de la cour, puisqu’ils devraient alors 'reconstruire’ ce jardin d’hiver. Bien qu’ils aient dès le 20 février 2017 posé cette problématique dans une lettre recommandée adressée au syndicat des copropriétaires, le syndic ne leur a jamais répondu. En outre, ils n’ont jamais reçu l’avis de l’architecte de la copropriété, alors que les travaux doivent être exécutés sous son contrôle.

Et ils n’ont pas non plus obtenu de réponse après la réunion qui a eu lieu sur place entre l’architecte de l’immeuble, le syndic et les avocats des parties pour étudier les problèmes techniques liés à l’exécution de l’arrêt, et ce n’est qu’après qu’a été notifié une sommation de communiquer qu’ils ont pu obtenir les documents émanant de l’architecte de l’immeuble, le 19 puis le 26 février 2019, qui ont confirmé et explicité l’impossibilité technique à laquelle se heurte l’exécution de l’arrêt, l’architecte étant lui-même dans l’incapacité de reconstituer exactement l’état d’origine des lieux. A ce jour, et malgré d’itératives demandes en ce sens, le syndicat des copropriétaires n’a pas fourni d’éléments permettant de connaître l’état d’origine de la terrasse du lot 168.

En tout état de cause, ils ne peuvent démolir la véranda sans vote préalable du syndicat des copropriétaires portant sur les travaux d’étanchéification de la terrasse. En effet, l’architecte de la copropriété a relevé que la démolition de la véranda entraînerait la nécessité de reprendre l’étanchéité, et préalablement, la copropriété doit étudier les solutions techniques et les coûts, et voter les travaux. A défaut, ils occasionneraient aux parties communes et aux parties privatives des désordres. Cette seconde cause étrangère justifie, selon M. et M^me Y, la suppression de l’astreinte dont il est sollicité la liquidation.

L’arrêt du 7 novembre 2016 leur ayant été signifié le 29 novembre 2016, le délai de trois mois dont disposaient M. et M^me Y pour exécuter l’obligation mise à leur charge expirait le 28 février 2017.

Il n’est pas discuté que M. et M^me Y n’ont pas procédé à la démolition de la véranda édifiée sur la terrasse privative attenante à leur lot.
Le point de départ de l’astreinte se situe donc à la date du 1er mars 2017.

En vertu de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il est de droit que le juge de la liquidation, tenu par l’autorité de la chose jugée, ne peut modifier les obligations mises à la charge du débiteur par la décision qui fixe l’astreinte.

Dans l’hypothèse où la décision initiale est ambigüe, il lui appartient toutefois de l’interpréter, afin de déterminer les obligations ou injonctions qui ont été assorties d’une astreinte.

L’arrêt du 7 novembre 2016 ' condamne X et Z Y à remettre en état d’origine la terrasse du lot 168 et à procéder à la démolition de la véranda'.

Le premier juge, relevant que la cour d’appel ne précisait pas la date de l’état d’origine, a retenu que la remise en état d’origine de la terrasse pouvait s’entendre comme étant soit son état lors de sa construction, soit son état lors de l’autorisation donnée en 1991 par le syndicat des copropriétaires, soit son état lors de l’acquisition du bien par M. et M^me Y.

Les motifs de l’arrêt du 7 novembre 2016 sont les suivants :

' Le syndicat des copropriétaires, se fondant sur deux constats d’huissier de justice, reproche aux époux Y d’avoir implanté la véranda sans autorisation préalable de l’assemblée générale. (…). Il est incontestable à la lecture des pièces versées aux débats que les époux Y ont fait édifier sur la terrasse une véranda. Cette terrasse, correspondant à une partie de la toiture, constitue une partie commune à jouissance privative au sens de l’article 6, page 32, du règlement de copropriété. L’article 11, intitulé 'usage des parties communes’ dispose que 'les copropriétaires des appartements du dernier étage n’auront pas le droit de surélever ni de rien construire sur la toiture terrasse. Il s’en déduit que la création de la véranda n’est pas autorisée par le règlement de copropriété et qu’au minimum, les époux Y devaient obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale, ce dont ils ne justifient pas. En conséquence, il y a lieu d’ordonner la démolition de la véranda sous astreinte (…).'

Il ressort de ces motifs, qui éclairent le dispositif de l’arrêt, que la cour d’appel de Versailles a entendu sanctionner les époux Y pour avoir fait édifier une véranda sur la terrasse dont ils ont l’usage privatif, sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, la démolition ordonnée ne peut concerner qu’une véranda édifiée par M. et M^me Y, et l’état d’origine qu’ils sont condamnés à rétablir correspond à l’état dans lequel ils ont acquis leur bien immobilier.

Le syndicat des copropriétaires, appelant, n’apporte pas d’éléments, notamment tirés des motifs de l’arrêt, en faveur de l’interprétation différente qu’il retient de cette obligation, à savoir une remise en l’état à la date de la construction de l’immeuble.

L’argumentation, au demeurant convaincante, développée par le syndicat des copropriétaires afin de démontrer qu’à l’origine de la construction, il n’existait qu’une terrasse nue, est sans emport, dès lors que l’obligation faite à M. et M^me Y par l’arrêt du 7 novembre 2016 n’est pas de remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient à l’origine de la construction de l’immeuble, mais dans l’état où ils se trouvaient lorsqu’ils les ont achetés, le 29 avril 2002.
A la lecture de l’acte de vente de leur bien immobilier, M. et M^me Y ont acquis de M. et M^me B un appartement comportant, au onzième étage, une terrasse avec jardin d’hiver, également appelée véranda. L’acte de vente précise : 'En ce qui concerne la construction de la véranda sur la terrasse : sa construction a été autorisée par l’Assemblée Générale des Copropriétaires de l’immeuble en date du 30 septembre 1991, dans sa septième résolution.' L’attestation 'Carrez’ de l’appartement de M. et M^me B mentionne, quant à elle, l’existence d’un 'jardin d’hiver chauffé’ de 28 m2.

Il est versé aux débats, en outre :

• le courrier adressé par M. B à M^me C, membre du conseil syndical, le 6 septembre 1991, l’informant de son intention de solliciter lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 1991, l’autorisation de faire installer 'une petite verrière en forme de jardin d’hiver’ sur la terrasse privative du onzième étage,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 1991, autorisant, à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, la création de cette véranda jardin d’hiver sur cette terrasse privative.

Le rapport de visite établi le 2 juin 2017 par M. D, architecte de la copropriété, transmis les 19 et 26 février 2019 à M. et M^me Y, sur une sommation de communiquer délivrée par leur conseil, indique que la construction actuellement en place est sensiblement différente du projet présenté par M. B à l’appui de sa demande d’autorisation.

Cependant, ce rapport ne conclut pas qu’une modification de la véranda est intervenue depuis sa construction initiale en 1991. Il indique, en sens contraire, que 'l’ensemble du jardin d’hiver ou véranda, le sol et le chauffage ont sans doute été réalisés lors d’une seule et même opération de recouvrement d’une terrasse accessible à ciel ouvert', tandis que le procès-verbal de constat établi le 12 janvier 2017 par M. E, huissier de justice, en présence déjà de M. D, mentionne que ce dernier a déclaré que les matériaux utilisés pour la construction de la véranda remontaient aux années 1990, ce qui va dans le sens d’une construction édifiée par M. B.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments qu’en réalité, M. et M^me Y n’ont rien construit sur la terrasse privative attenante à leur appartement, ni véranda, ni jardin d’hiver.

Dès lors, qu’ils n’ont rien édifié sur cette terrasse, ils ne peuvent rien démolir.

En conséquence, l’exécution de l’arrêt est impossible, et la demande de liquidation de l’astreinte du syndicat des copropriétaires ne peut prospérer.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Dès lors que M. et M^me Y ne pouvaient rien exécuter, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires, qui au surplus n’apporte pas plus en cause d’appel que devant le premier juge la preuve du préjudice dont il demande réparation, allégué à hauteur de 3 000 euros sans explication, n’est pas fondée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens de première instance et d’appel sont à la charge du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires devra en outre régler à M. et M^me Y une somme supplémentaire de 4 000 euros, en sus de celle allouée en première instance, au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel.
Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, auxquelles ni l’équité ni aucune considération tirée de la situation économique des parties ne justifie de déroger, M. et M^me Y seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 27 juillet 2021 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

D é b o u t e l e s y n d i c a t d e s c o p r o p r i é t a i r e s d e l ' i m m e u b l e s i s 1 5 / 1 7 r u e d e S è v r e s à Boulogne-Billancourt (92100) de ses demandes,

C o n d a m n e l e s y n d i c a t d e s c o p r o p r i é t a i r e s d e l ' i m m e u b l e s i s 1 5 / 1 7 r u e d e S è v r e s à Boulogne-Billancourt (92100) à payer à M. X Y et M^me Z G épouse Y une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

C o n d a m n e l e s y n d i c a t d e s c o p r o p r i é t a i r e s d e l ' i m m e u b l e s i s 1 5 / 1 7 r u e d e S è v r e s à Boulogne-Billancourt (92100) aux dépens, de l’appel,

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 M. X et M^me Z G épouse Y seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.