COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 SEPTEMBRE 2023

N° RG 21/06361

N° Portalis DBV3-V-B7F-UZKF

AFFAIRE :

[J] [K]

…

C/

[E] [P]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Septembre 2021 par le TJ de CHARTRES

N° chambre : 1

N° RG : 18/01205

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Antoine GUEPIN de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN

M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [J] [K]

né le 16 Septembre 1978 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Madame [W] [V]

née le 15 Février 1980 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Représentant : M^e Olivier TOMAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Monsieur [E] [P]

né le 19 Août 1976 à [Localité 10]

de nationalité Française

ci-devant [Adresse 5]

et actuellement [Adresse 1]

Madame [Y] [T] épouse [E] [P]

née le 25 Juillet 1981 à [Localité 6]

de nationalité Française

ci-devant [Adresse 5]

et actuellement [Adresse 3]

Représentant : M^e Antoine GUEPIN de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire 000021

INTIMES

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

N° SIRET : 775 652 126

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240

Représentant : M^e Vincent NIDERPRIM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 juille 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseiller et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller , chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me FOULON,

************

FAITS ET PROCEDURE :

Selon acte authentique établi le 8 avril 2015 par Me [D] [N], notaire à [Localité 8], M. [E] [P] et Mme [Y] [T] épouse [P] ont acheté à M. [J] [K] et Mme [W] [V] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5], moyennant le prix de 177 000 euros.

Etait notamment annexé à cet acte, conformément à la législation en vigueur, un rapport technique dressé par M. [H] [S] attestant de l’absence d’amiante au sein de l’immeuble.

Ultérieurement les époux [P] ont constaté la présence d’éléments susceptibles de contenir de l’amiante dans les plaques murales et conduits verticaux. En outre, ils se sont plaints de la présence d’insectes xylophages.

Compte tenu de cette découverte, ils ont sollicité de M. [H] [S] qu’il mobilise sa garantie professionnelle en vue de les indemniser du fait de leur préjudice né de la découverte de matériaux amiantés, lequel s’y est opposé.

Une expertise amiable confiée au cabinet Elex a été organisée, à l’issue de laquelle l’expert a confirmé la présence d’amiante dans l’immeuble vendu. Il a également relevé la présence de capricornes infestant la charpente de la bâtisse ainsi qu’un matériau isolant installé dans la partie ancienne de l’immeuble, une mousse urée-formol susceptible de produire des émanations toxiques en cas de dégradation.

Selon ordonnance de référé en date du 18 novembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Chartres a ordonné une expertise et désigné M. [B] [F].

L’expert a déposé un rapport le 17 novembre 2017 qui fait état des désordres suivants :

— dans les combles perdus : la présence de deux tuyaux verticaux en amiante ciment, cassés et/ou tronçonnés en partie supérieure, des plaques de fibrociment sur les deux pointes de pignon,

— dans la buanderie : la présence d’une plaque de fibrociment visible sous l’évier, côté dressing et chambre 2, existant depuis la construction de la maison en 1963,

— à l’étage de l’extension : la présence d’insectes dans la charpente visible de la chambre 3, ceux-ci étant déjà présents lors de l’acquisition des consorts [K]/[V],

— à l’étage : sous le plancher des chambres 1 et 2, la présence de mousse formaldéhyde toxique, existant depuis la construction en 1963.

S’agissant de la présence d’insectes dans la charpente, l’expert estime qu’il est difficile de définir leur date d’apparition. Selon lui, la charpente en sapin doit être vérifiée régulièrement et traitée, si nécessaire, par les différents occupants de la maison, le traitement de la charpente faisant partie de l’entretien régulier de celle-ci.

L’expert conclut que la présence d’éléments comprenant de l’amiante et de l’isolant formaldéhyde était apparente et aurait dû être constatée par le diagnostiqueur, et que les époux [P] pouvaient difficilement se rendre compte de la présence d’insectes xylophages lors de leur acquisition, seul un examen minutieux pouvant le détecter. Pour lui, la présence de tels insectes relève de l’absence d’entretien normal de la charpente en bois.

Les travaux de reprise suivants ont été listés:

— concernant la présence d’amiante: la démolition totale de la construction de 1963 s’impose pour un coût total de 155 157,70 euros,

— concernant la présence d’insectes xylophages: le traitement complet de la charpente de l’extension est nécessaire pour un coût de 2 321,16 euros.

La durée prévisible des travaux a été estimée à 13 mois, la privation de jouissance étant évaluée à 11 700 euros.

Par actes en date des 16 avril et 18 mai 2018, M. [P] et Mme [T] épouse [P] ont assigné M. [K], Mme [W], M. [S] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles devant le tribunal de grande instance de Chartres aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices au visa de l’article 1641 du code civil.

En cours de procédure, un accord amiable a été trouvé entre M. [P] et Mme [T] épouse [P], d’une part, et M. [S] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles d’autre part, concernant les désordres relatifs à la présence d’amiante.

Par ordonnance rendue le 21 novembre 2019, le juge de la mise en état a donné acte à M. [P] et Mme [T] épouse [P] de leur désistement d’action vis-à-vis de M. [S] et de la société MMA Iard Assurances Mutuelles.

Par jugement du 8 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Chartres a :

— dit que M. [K] et Mme [V] sont tenus à la garantie des vices cachés en raison de la présence d’insectes xylophages dans le bien immobilier qu’ils ont vendu à M. [P] et Mme [T] épouse [P], situé [Adresse 5],

— condamné solidairement M. [K] et Mme [V] à payer à M. [P] et Mme [T] épouse [P] la somme de 2 321,16 euros au titre des travaux de réparation de la charpente,

— débouté M. [P] et Mme [T] épouse [P] de leur demande de dommages et intérêts pour connaissance du vice caché,

— débouté M. [K] et Mme [V] de leur demande fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [V] à payer à M. [P] et Mme [T] épouse [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [K] et Mme [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— débouté M. [S] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [V] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise et les frais éventuels d’exécution forcée, et qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement déféré,

— rejeté le surplus des prétentions.

Par acte du 18 octobre 2021, M. [K] et Mme [V] ont interjeté appel.

Par dernières écritures du 2 juin 2022, M. [K] et Mme [V] prient la cour de:

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement en toute ses dispositions, et statuant à nouveau,

Par conséquent,

— débouter M. et Mme [P] de leurs demandes relatives à la présence d’insectes xylophages, dirigées à leur encontre,

— débouter M. et Mme [P] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre à leur encontre,

— condamner M. et Mme [P] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [S] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre, concernant notamment les demandes relatives à la présence de capricornes,

— condamner in solidum M. et Mme [P], M. [S] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à leur régler la somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance,

— condamner in solidum M. et Mme [P], M. [S] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à leur régler la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de l’appel,

— condamner in solidum M. [S] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles au paiement des frais d’expertise,

— condamner in solidum M. et Mme [P], M. [S] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 4 mars 2022, M. et Mme [P] prient la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que M. [K] et Mme [V] étaient tenus à la garantie légale des vices cachés envers eux en ce qui concerne la présence d’insectes dans la charpente, en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer la somme de 2321,16 euros correspondant au coût des travaux de la charpente et 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’expertise judiciaire,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [K] et Mme [V] de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de M. [P] et Mme [T],

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [P] et Mme [T] de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros,

— condamner solidairement M. [K] et Mme [V] à payer à M. [P] et Mme [T] la somme de 5 000 euros pour les préjudices de jouissance subis,

— condamner solidairement M. [K] et Mme [V] à payer à M. [P] et Mme [T] la somme la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [K] et Mme [V] aux entiers dépens, dont les frais d’expertise judiciaires, lesquels seront recouvrés directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 31 mars 2022, la société MMA Iard Assurances Mutuelles prie la cour de :

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

— condamner in solidum M. [K] et Mme [V] à payer à la société MMA Iard Assurances Mutuelles la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner in solidum M. [K] et Mme [V] aux entiers dépens d’appel avec recouvrement direct sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour constate que la déclaration d’appel n’est pas dirigée contre M. [H] [S], diagnostiqueur, partie à la procédure en première instance. Ce dernier ne s’est donc pas vu notifier la déclaration d’appel et n’a pas non plus été assigné à comparaître devant la cour.

Dans ces circonstances, M. [S] n’ayant pas été régulièrement intimé, et nulle partie ne pouvant être jugée sans avoir été entendue ou appelée, en application de l’article 14 du code de procédure civile, les demandes de condamnation à son encontre, formées par M. [K] et Mme [V], seront déclarées irrecevables.

I. Sur l’action en garantie des vices cachés

A. Sur les conditions de mise en 'uvre de la garantie des vices cachés

M. et Mme [P] indiquent avoir constaté, en août 2015, la présence d’insectes xylophages au niveau de la charpente de l’extension de la maison qu’ils venaient d’acheter, ce qu’un rapport de constat parasitaire est venu confirmer, le cabinet Elex, mandaté par la Macif, ayant conclu par la suite à l’infestation de l’ensemble de la charpente.

Ils soutiennent, sur la base des rapports d’expertise et du témoignage de voisins, que la présence des insectes est antérieure à la vente, qu’ils en ignoraient l’existence au moment d’acheter la maison et que ce vice rend la maison impropre à l’usage auquel elle est destinée, puisque le bruit émis par l’activité des insectes est tel à certains endroits qu’il rend le sommeil des occupants difficile.

M. [K] et Mme [V] ne contestent pas l’existence du désordre lié à la présence de capricornes dans le logement, ni même le fait que ce vice est susceptible d’affecter significativement l’usage de la chose, et se bornent à remettre en cause l’antériorité du désordre dont la preuve doit être rapportée par les acheteurs.

Sur ce,

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Si l’expert judiciaire explique dans son rapport établi le 17 novembre 2018 (pièce n° 22 du dossier des intimés), à propos de la présence de capricornes, qu'« il est difficile de définir leur date d’apparition » (p. 10) et se contente d’indiquer dans un tableau censé récapituler la date d’apparition des différents désordres entrant dans le champ de son expertise (p. 12) que la présence des capricornes a été découverte au mois d’août 2015 par les époux [P] eux-mêmes, il ressort néanmoins du rapport d’expertise amiable du 26 avril 2016 (pièce n° 9), établi à la demande de l’assureur des époux [P] que « compte tenu de la durée de vie de la larve » le vice constaté était antérieur à la vente.

De plus, le rapport de constat d’état parasitaire, dressé le 29 août 2015 (pièce n° 8), soit moins de 5 mois après l’acquisition, relève des infestations actives, mais également anciennes « sans indice de traitement », de sorte que l’antériorité du vice se trouve corroborée par l’existence à la fois d’une infestation ancienne et non traitée et d’une infestation active constatée peu de temps après l’acquisition.

En contrepoint, M. [K] et Mme [V] produisent les attestations de l’agent immobilier ayant commercialisé le bien, de Mme [Z] et de la mère de Mme [V] (pièces n° 4, 5 et 8 de leur dossier) qui expliquent ne pas avoir constaté la présence de l’insecte lors de leur passage ou de leur séjour dans les lieux.

Toutefois, l’expert judiciaire retient dans son rapport que seul un examen « très minutieux » permet de révéler la présence de l’insecte. Dès lors que les personnes ayant attesté n’habitaient pas lieux, il ne pouvait être attendu d’elles qu’elles détectent un désordre dont le caractère non-apparent est établi.

Il en résulte que les témoignages versés au débat par les vendeurs ne suffisent pas à combattre la preuve rapportée par les acheteurs de l’antériorité du vice.

B. Sur la clause limitative de garantie et son opposabilité aux acheteurs

M. [K] et Mme [V] font valoir que les acquéreurs ont renoncé, par la clause « charges et conditions » du contrat de vente, à se prévaloir des vices, même cachés, de l’immeuble qu’ils ont acquis.

Ils considèrent que cette clause ne se limite pas aux vices se rapportant aux diagnostics annexés à l’acte de vente, mais à tous les vices affectant le sol, le sous-sol et l’immeuble incluant de ce fait les combles où la présence des capricornes a pu être établie.

Ils précisent que la clause de non-garantie stipulée dans l’acte de vente d’un immeuble infesté de capricornes demeure valable, même en l’absence d’annexe d’état paritaire, dès lors que la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 ne vise que le vice caché constitué par les termites.

Ils ajoutent qu’ils peuvent se prévaloir de la clause puisqu’ils sont de bonne foi, qu’ils n’habitaient plus les lieux depuis 2013 et qu’ils n’ont jamais eu connaissance de l’existence de capricornes dans leur logement.

M. et Mme [P] répliquent que la clause limitative de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente ne concerne que les vices afférents aux diagnostics techniques réalisés et annexés à l’acte et qu’en conséquence, faute d’état parasitaire annexé, la clause ne peut recevoir application en cas d’infestation par des capricornes.

Ils font valoir, en outre, que la clause générale d’exclusion de la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol et les bâtiments, insérée page 8 de l’acte de vente, ne peut être comprise indépendamment de la clause de la page 12 qui vient restreindre la portée de l’exclusion de garantie aux seuls vices en lien avec les diagnostics réalisés.

A titre subsidiaire, pour le cas où la clause s’appliquerait au vice litigieux, ils soutiennent que M. et Mme [P] ne peuvent pas s’en prévaloir étant donné qu’ils avaient connaissance du vice avant de vendre, ce que les rapports d’expertise et attestations de voisins permettraient d’établir.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le juge, ainsi conduit à rechercher dans le contrat l’existence d’une clause limitative ou exclusive de garantie en mesure de faire obstacle à la mise en jeu de la garantie des vices cachés, est guidé dans son interprétation par les règles du code civil prévues à cette fin, notamment l’article 1164 dans sa rédaction applicable au contrat litigieux, qui prévoit que lorsque dans un contrat on a exprimé un cas pour l’explication de l’obligation, on n’est pas censé avoir voulu par là restreindre l’étendue que l’engagement reçoit de droit aux cas non exprimés.

Toutefois, à supposer qu’une clause d’exclusion de garantie ait vocation à s’appliquer, au regard du vice litigieux, il ressort de la jurisprudence constante de la cour de cassation que le vendeur profane ne peut se prévaloir de cette clause dès lors qu’il est établi qu’il avait connaissance du vice de la chose dont il s’est séparé.

************

En l’espèce, dans une partie « Charges et conditions » de l’acte de vente, sous un paragraphe intitulé « Etat-Mitoyenneté-Désignation-Contenance », figure une clause aux termes de laquelle « sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ».

Plus loin, à la suite d’un paragraphe intitulé « Dispositions relatives à la santé et la sécurité des personnes » par lequel les parties reconnaissent avoir été informées des dispositions légales relatives au dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur, figure une clause intitulé « Vices cachés » ainsi formulée : « Du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus et en complément de ce qui est indiqué au paragraphe »charges et conditions« , le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions du II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ».

Il ressort de ces stipulations que le contrat comporte une clause générale portant sur les vices affectant « le sol, le sous-sol ou les bâtiments » et une clause particulière

destinée à préciser les contours de la limitation de garantie s’agissant des vices afférents aux diagnostics techniques réalisés en perspective de la vente.

Dès lors, en considérant que l’exclusion de garantie prévue au contrat se limitait aux « vices pouvant affecter le bien vendu en lien avec les diagnostics réalisés » et en retenant, par conséquent, qu’en l’absence d’état parasitaire annexé à l’acte, la limitation de garantie ne pouvait s’appliquer au cas d’infestation du bien par des insectes xylophages, les premiers juges ont retenu une interprétation restrictive du contrat, en prenant la partie pour le tout et en privilégiant l’application d’une clause particulière au détriment de l’efficacité d’une clause plus générale.

La clause particulière ne venant, selon ses termes, qu'« en complément » de la clause générale, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de cette dernière, de sorte qu’en dépit de l’absence d’état parasitaire et dès lors que la présence de capricornes et donc d’insectes xylophages constitue un vice affectant le bâtiment, en particulier ses bois de charpente, le vice caché litigieux entre dans la prédétermination de la norme contractuelle ayant vocation à faire obstacle à la mise en jeu de la garantie du vendeur afférente.

Dans ces circonstances, il appartient aux acquéreurs qui souhaitent voire juger que la clause limitative de la garantie des vices cachés leur est inopposable de démontrer que les vendeurs sont de mauvaise foi et qu’ils avaient donc connaissance du vice affectant le bien au moment de conclure la vente.

A cet effet, M. et Mme [P] produisent le rapport d’expertise amiable du cabinet Elex, dans lequel l’expert estime que « compte tenu de la durée de vie de la larve et des témoignages qui pourraient être recueillis dans le voisinage, il apparaît certain que le vendeur où l’ancien vendeur connaissaient la présence de cet insecte ». Cependant, comme le relève à raison le tribunal, l’expert ne fonde pas son affirmation sur des éléments objectifs de nature à démontrer non la simple antériorité du vice mais sa connaissance effective par les vendeurs.

C’est à tort, en revanche, que le tribunal a écarté les attestations de M. et Mme [M], produites par M. et Mme [P] (pièce n° 13) en ce qu’elles ne feraient pas état de faits personnellement constatés, dès lors que les faits en question ne tiennent pas à l’existence de capricornes dans la maison, mais à la connaissance par M. [K] et Mme [V] de l’existence de ce vice caché. Or, M. et Mme [M] relatent très clairement le fait qu’à l’occasion d’un repas leurs anciens voisins leur ont indiqué qu’il leur était difficile de dormir à l’étage de la maison à cause de l’activité des insectes.

Dans leurs écritures, M. [K] et Mme [V] n’invoquent aucun élément susceptible de faire douter de la véracité de ce témoignage et se bornent à verser à leur dossier le témoignage contradictoire de M. et Mme [V] (pièce n°8) auquel il ne peut être accordé le même crédit en ce qu’il émane du père et de la mère de la venderesse.

Si, par ailleurs, M. [K] et Mme [V] soutiennent qu’ils n’habitaient plus les lieux depuis le mois de septembre 2013, et entendent en justifier par la production d’une quittance de loyer datée de septembre 2013 (pièce n° 6), concernant un bien situé à [Localité 9], et d’un courrier qu’ils ont adressé à leurs contradicteurs le 9 mai 2016 sur lequel figure l’adresse du même bien (pièce n° 7), cette seule circonstance, qui ne permet pas d’établir que durant cette période M. [K] et Mme [V] s’étaient totalement désintéressés de leur bien au point de ne plus être en mesure de contrôler l’état des charpentes, ne permet pas de combattre le témoignage de M. et Mme [M] qui suffit à lui seul à rapporter la preuve que M. [K] et Mme [V] avaient bien connaissance du vice affectant la chose dont il se séparait.

Compte tenu de la mauvaise foi ainsi établie des vendeurs, il y a lieu de considérer que la clause limitative de garantie des vices cachées est inopposable à M. et Mme [P].

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré, par motifs substitués, en ce qu’il a dit que M. [K] et Mme [V] sont tenus à la garantie des vices cachés.

II. Sur les demandes indemnitaires des acheteurs

A. Sur l’action estimatoire

Selon l’article 1644 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices (Cass. Civ. 3ème, 1er févr. 2006, n° 05-10.845).

En l’espèce, M. et Mme [P] produisent une facture d’un montant de 2 392,88 euros, délivrée par l’entreprise APBM ayant réalisé les travaux de traitement insecticide dans le logement, le 30 janvier 2018 (pièce n° 29).

Si les appelants contestent le règlement de la totalité de cette facture, cette dernière apparaît néanmoins en adéquation avec le devis d’un montant de 2 321,16 euros sur la base duquel l’expert judiciaire a évalué le montant des réparations et doit donc être considérée comme représentative du coût des réparations auquel l’acheteur est tenu.

Conformément aux demandes des intimés, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [K] et Mme [V] à payer à M. et Mme [P] la somme de 2 321,16 euros au titre des travaux de réparation de la charpente.

B. Sur la demande de dommages-intérêts

M. et Mme [P] expliquent avoir passé de très nombreuses nuits sans sommeil, éprouvant un stress permanent en raison des problèmes causés par la présence des insectes au niveau de la charpente de la chambre.

Ils réclament, aux termes du dispositif de leurs conclusions, 5 000 euros « pour les préjudices de jouissance subis ».

M. [K] et Mme [V] répondent qu’aucun préjudice résultant de la présence d’insectes xylophages n’est retenu par l’expert.

Sur ce,

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu’il en a reçu de tous les dommages intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, la présence des insectes a été découverte par M. et Mme [P] en août 2015 et il n’a été remédié à l’infestation qu’en janvier 2018. Dans son rapport, l’expert judiciaire associe à ce désordre une « impropriété à usage » s’expliquant par une « difficulté à dormir » (p. 11), du moins dans l’une des trois chambres que compte le logement.

S’il est vrai qu’appelé à donner son avis sur l’évaluation des préjudices subis par M. et Mme [P], l’expert n’envisage aucune indemnisation à ce titre, la cour, qui n’est pas liée par les conclusions de l’expert, considère au contraire qu’au vu des constations techniques réalisées et des témoignages recueillis, la présence des insectes a nécessairement affecté négativement l’habitabilité des lieux, créant un trouble de jouissance ouvrant droit à réparation.

Compte tenu de la nature du désordre, de sa durée et de la localisation des nuisances subies par M. et Mme [P], le préjudice de ces derniers peut être évalué à la somme de 2 500 euros.

La solidarité ne se présumant pas (art. 1202 du code civil), aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée en l’absence de toute solidarité légale ou conventionnelle prouvée.

Toutefois, si plusieurs personnes ont par leur propre fait, et éventuellement sur des fondements distincts, concouru ensemble à l’apparition d’un même dommage, alors leur responsabilité in solidum peut être retenue et une condamnation in solidum à réparer intervenir.

En l’absence de disposition légale ou conventionnelle le prévoyant, les demandes de condamnations en paiement présentées par M. et Mme [P] sont en réalité des demandes de condamnation in solidum et non solidaire.

M. [J] [K] et Mme [W] [V] seront donc condamnés in solidum à régler à M. et Mme [P] la somme unique de 2 500 euros.

III. Sur la demande de garantie formée par les vendeurs

Comme le relève à juste titre la société MMA Iard Assurances mutuelles dans ses écritures, le diagnostiqueur n’a pas été chargé de la réalisation d’un état parasitaire, mais seulement d’un diagnostic électricité et amiante (pièce n° 2 du dossier des intimés), de sorte que l’appel en garantie dirigé contre l’assureur du diagnostiqueur, bien que recevable en tant qu’action directe, ne peut aboutir au fond, puisque les condamnations mises à la charge de M. [K] et Mme [V] sont sans lien avec l’activité professionnelle de l’assuré.

Il y a lieu, par ces motifs substitués, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [K] et Mme [V] de leur appel en garantie à l’encontre de la société MMA Iard Assurances mutuelles.

IV. Sur les autres demandes

La solution apportée au litige démontre que les demandes formulées contre M. [K] et Mme [V] sont justifiées.

M. et Mme [P] ayant ainsi légitimement exercé leur droit d’agir en justice, il n’y a pas lieu de les condamner à des dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] et Mme [V] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.

En tant que partie perdante, ils seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnés, compte tenu de l’équité, à indemniser M. et Mme [P] et la société MMA Iard Assurances mutuelles de leurs frais irrépétibles à hauteur de 2 500 euros pour les premiers et de 1 000 euros pour la seconde.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les demandes de condamnations formées à l’encontre de M. [H] [S] ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté M. [E] [P] et Mme [Y] [T] épouse [P] de leur demande de dommages et intérêts pour connaissance du vice caché ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne in solidum M. [J] [K] et Mme [W] [V] à payer à M. [E] [P] et Mme [Y] [T] épouse [P] la somme unique de 2 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [J] [K] et Mme [W] [V] à payer à M. [E] [P] et Mme [Y] [T] épouse [P] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [J] [K] et Mme [W] [V] à payer à la société MMA Iard Assurances mutuelles la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président