COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30E

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 DECEMBRE 2024

N° RG 22/07163 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VRKA

AFFAIRE :

S.A.S. PIERRE RENOVATION TRADITION

C/

SAS BOULANGERIE HONORÉ

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° RG : 20/03111

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

M^e Monique TARDY

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. PIERRE RENOVATION TRADITION

RCS Paris n° 442 043 774

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTE

****************

SAS BOULANGERIE HONORÉ

RCS Versailles n° 802 741 694

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et M^e Valérie GONDARD de la SELARL VALERIE GONDARD, Plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 5 avril 2011, la SCI Futur a donné à bail aux époux [O] des locaux à usage commercial et d’habitation, sis [Adresse 1] à [Localité 4] (78), aux fins d’y exercer notamment une activité de boulangerie-pâtisserie, pour une durée de neuf années à compter du 5 avril 2011, moyennant un loyer annuel de 26.400 euros.

Le 1er juillet 2014, la société Boulangerie Honoré a acquis le fonds de commerce des époux [O]. En parallèle, la société Pierre Rénovation Tradition est venue aux droits de la SCI Futur.

Par acte d’huissier délivré le 20 février 2020, la société Boulangerie Honoré a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 5 avril 2020, moyennant un loyer fixé au loyer résultant de la variation indiciaire du bail échu.

Le même jour, elle a mis en demeure la société Pierre Rénovation Tradition de procéder à la réparation du mur séparatif de l’arrière-boutique, au remplacement des fenêtres vétustes et portes extérieures, ainsi qu’à la remise en état du sol de la cour.

A réception de cette mise en demeure, la société Pierre Rénovation Tradition a mandaté un architecte, M. [T] [X], qui, après une visite des lieux loués en présence de la société Boulangerie Honoré, a déposé son rapport le 16 mars 2020.

Par exploit du 14 mai 2020, la société Pierre Rénovation Tradition a fait signifier à la société Boulangerie Honoré un congé avec refus de renouvellement du bail commercial pour motifs graves et légitimes.

Le 19 mai 2020, la société Pierre Rénovation Tradition a fait délivrer à la société Boulangerie Honoré une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à procéder à plusieurs travaux et réparations dans un délai d’un mois et a joint le rapport de M. [X].

Le même jour, en réponse à la mise en demeure de la société Boulangerie Honoré du 20 février 2020, le conseil de la société Pierre Rénovation Tradition a indiqué que les désordres signalés étaient dus à un grave défaut d’entretien des locaux loués et à l’installation d’une unité de chauffage en violation des règles de l’art.

Le 20 mai 2020, la société Pierre Rénovation Tradition a fait signifier à la société Boulangerie Honoré un second congé avec refus de renouvellement de bail commercial pour motifs graves et légitimes en réponse à la demande de renouvellement du 20 février 2020, reprochant à la société Boulangerie Honoré de ne pas avoir satisfait à ses obligations d’entretien et de réparations.

Aux termes d’une lettre adressée le 12 juin 2020, la société Boulangerie Honoré a contesté le bien-fondé de la sommation ainsi que le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Par acte du 19 juin 2020, elle a assigné la société Pierre Rénovation Tradition en opposition à la sommation visant la clause résolutoire du bail et en demande en paiement d’une indemnité d’éviction. Elle a sollicité la désignation d’un expert aux fins de détermination de cette indemnité.

La société Pierre Rénovation Tradition a demandé au tribunal de juger acquise la clause résolutoire et justifié le refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré nulle et de nul effet la sommation visant la clause résolutoire délivrée par la société Pierre Rénovation Tradition à la société Boulangerie Honoré le 19 mai 2020 ;

— invalidé les motifs graves et légitimes invoqués par acte du 20 mai 2020 au soutien du refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction ;

— constaté l’effet du congé par refus de renouvellement de la société Pierre Rénovation Tradition au 4 avril 2020, date d’échéance du bail liant les parties ;

— dit que la société Pierre Rénovation Tradition est redevable d’une indemnité d’éviction au profit de la société Boulangerie Honoré ;

— dit que la société Boulangerie Honoré est redevable d’une indemnité d’occupation de nature statutaire au profit de la société Pierre Rénovation Tradition.

Avant dire droit sur la fixation du montant des indemnités d’éviction et d’occupation, le tribunal a ordonné une mesure d’expertise, désigné en qualité d’expert M. [T] [R] avec plusieurs missions, sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et dit que la procédure sera radiée et qu’elle sera rétablie au rôle à la requête de la partie la plus diligente après le dépôt du rapport d’expertise.

Le tribunal a considéré que les manquements invoqués aux termes de la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 19 mai 2020 n’étaient pas établis. Il en a déduit que la sommation était nulle et de nul effet et que le congé par refus de renouvellement avait pris effet au 4 avril 2020, le bailleur ne pouvant se prévaloir de motifs graves et légitimes pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par déclaration du 2 décembre 2022 la société Pierre Rénovation Tradition a interjeté appel du jugement.

M. [R] a rendu son rapport d’expertise le 26 juin 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 11 juillet 2024, la société Pierre Rénovation Tradition demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré nulle et de nul effet la sommation visant la clause résolutoire délivrée par la société Pierre Rénovation Tradition à la société Boulangerie Honoré le 19 mai 2020 ;

— invalidé les motifs graves et légitimes invoqués par acte du 20 mai 2020 au soutien du refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction ;

— dit que la société Pierre Rénovation Tradition est redevable d’une indemnité d’éviction au profit de la société Boulangerie Honoré ;

— dit que la société Boulangerie Honoré est redevable d’une indemnité d’occupation de nature statutaire au profit de la société Pierre Rénovation Tradition ;

et, statuant à nouveau de ces chefs,

à titre principal,

— juger caractérisés les manquements de la société Boulangerie Honoré à ses obligations d’entretien et de jouissance « en bon père de famille » ;

— juger que les obligations de remise en état visées à la sommation du 19 mai 2020 lui incombaient ;

par conséquent,

— juger acquise la clause résolutoire du bail commercial consenti à la société Boulangerie Honoré faute par celle-ci d’y avoir entièrement satisfait dans le délai d’un mois ;

— juger valide et justifié le refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction, signifié le 20 mai 2020 ;

— ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux loués par la société Boulangerie Honoré et tous occupants de son chef et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;

— l’autoriser à procéder à l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société Boulangerie Honoré jusqu’à la date de libération des lieux et restitution des clés au montant du loyer contractuel en vigueur, charges en sus et l’y condamner ;

— juger acquis au bailleur le dépôt de garantie versé par la société Boulangerie Honoré, par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur ;

— débouter la société Boulangerie Honoré de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires et plus particulièrement :

— de sa demande de délais pour déférer à la sommation délivrée le 19 mai 2020 ;

— de sa demande de suspension pendant le cours desdits délais des effets de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à confirmer le jugement du chef de la nullité de la sommation du 19 mai 2020 et de l’invalidation des motifs graves et légitimes invoqués au soutien du refus de renouvellement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert M. [T] [R] ;

— confirmer les chefs de la mission qui lui a été impartie ;

en tout état de cause,

— débouter la société Boulangerie Honoré de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

— condamner la société Boulangerie Honoré au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel incluant le coût de la levée de l’état des privilèges et nantissement dont distraction au profit de M^e Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 septembre 2024, la société Boulangerie Honoré demande à la cour de :

à titre principal,

— la juger recevable et bien fondée en son appel incident ;

— confirmer le jugement rendu le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions ;

en conséquence,

— juger la société Pierre Rénovation Tradition mal fondée en son appel et la débouter de toutes ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais pour déférer à la sommation du 19 mai 2020 et ordonner la suspension, pendant le cours desdits délais, de la réalisation et des effets de la clause résolutoire ;

en tout état de cause,

— condamner la société Pierre Rénovation Tradition à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 septembre 2024.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la nullité de la sommation du 19 mai 2020

La société Pierre Rénovation Tradition soutient que les premiers juges ont statué ultra petita, en violation de l’article 5 du code de procédure civile, en déclarant nulle et de nul effet la sommation du 19 mai 2020 alors que la société Boulangerie Honoré s’était limitée à demander qu’elle soit jugée mal fondée et qu’elle ne puisse produire aucun effet. Elle estime que l’article 12 du code de procédure civile ne permet pas au juge de modifier l’objet de la demande des parties.

La société Boulangerie Honoré répond qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, les juges du fond sont en droit de changer la dénomination et de donner leur exacte qualification aux faits et actes qui leur sont soumis.

Selon l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

L’article 12 du même code ajoute que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et qu’il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Il résulte de cette disposition que la nullité de la sommation n’est encourue que lorsque le délai d’un mois n’y est pas mentionné.

En l’espèce, la mention du délai dans la sommation n’étant pas discutée par les parties, il n’appartenait pas au tribunal de prononcer la nullité de cette sommation, qui n’était au surplus pas demandée par la société Boulangerie Honoré, mais de vérifier si elle était fondée et si la clause résolutoire était acquise.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré nulle et de nul effet la sommation délivrée le 19 mai 2020 et de vérifier si cette sommation est fondée.

Sur le bien-fondé de la sommation du 19 mai 2020 et l’acquisition de la clause résolutoire

La société Pierre Rénovation Tradition soutient que la clause résolutoire est acquise en raison de la persistance de l’absence totale d’entretien du preneur, comme l’a confirmé le rapport de M. [X], architecte DPLG qu’elle a mandaté. Elle affirme, tout d’abord, que les dégradations sur le mur séparatif entre la boutique et la pièce arrière sont dues à une mauvaise installation d’une unité de chauffage qui a conduit à une fuite importante dans le mur désormais imbibé et que, même si l’unité de chauffage a été installée par son prédécesseur, il appartenait à la société Boulangerie Honoré d’informer le bailleur et de procéder à une déclaration de sinistre dès l’apparition des premières infiltrations et fissures afin d’éviter une aggravation du désordre. Elle conteste la position de l’intimée, reprise par les premiers juges, selon laquelle l’infiltration pourrait être due à un mauvais état des fenêtres et de la toiture alors que le mur est imbibé uniquement en partie basse et qu’elle a réalisé l’intégralité des travaux de toiture. Elle ajoute que les travaux nécessaires pour mettre un terme à ce désordre ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Elle énonce ensuite que la société Boulangerie Honoré avait à sa charge l’entretien complet des devantures et des fermetures de la boutique, lesquelles comprennent les portes et les fenêtres, et que M. [X] a relevé que le mauvais état des menuiseries était dû à un défaut d’entretien. Elle fait valoir que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il appartenait au preneur de rapporter la preuve d’une cause excluant sa responsabilité et non au bailleur de démontrer que l’état des menuiseries était dû à un défaut d’entretien du preneur et non à la vétusté. Elle ajoute que l’expert judiciaire désigné en 2010 avait relevé que les menuiseries du commerce étaient en bon état et que celles du logement présentaient des piqures de moisissures nécessitant uniquement d’être lessivées et repeintes, ce qui incombait au preneur.

Elle explique enfin que, concernant l’état du premier et du deuxième étages, il ressort du rapport de M. [X] qu’ils n’ont jamais été entretenus et que le deuxième étage était en état de putréfaction en raison d’une épaisse couche de fientes de pigeons qui y ont élu domicile car les fenêtres étaient laissées ouvertes. Elle estime que le nettoyage réalisé par la société Boulangerie Honoré entre la sommation du 19 mai 2020 et le constat d’huissier du 27 mai 2020 n’était pas suffisant en ce que celui-ci fait référence à un état de conservation convenable, et non un parfait état comme cela est imposé par le bail, et que le rapport de l’expert judiciaire sur les indemnités d’éviction et d’occupation, produit par la société Boulangerie Honoré, invoque un état général dégradé des locaux en étage, démontrant un manquement du preneur.

La société Boulangerie Honoré répond, dans un premier temps, qu’elle n’a pas installé l’unité de chauffage et, qu’en application de l’article L.145-17 du code de commerce, la faute reprochée au locataire doit lui être personnellement imputable pour être qualifiée de motif grave et légitime. Elle fait valoir que la bailleresse ayant renoncé à se prévaloir des conclusions du rapport de l’expertise judiciaire à l’encontre des consorts [O] dans le cadre d’un litige portant déjà sur la vétusté des locaux, elle ne peut venir ensuite lui en faire le reproche. Elle soutient que c’est au bailleur de démontrer la faute du locataire et qu’il ne démontre pas que le radiateur est à l’origine de la déformation du mur alors que le rapport de M. [X] ne fait état d’aucune fuite provenant de l’unité de chauffage et qu’il peut s’agir d’une remontée capillaire ou d’une infiltration. Elle ajoute qu’elle a informé le bailleur le 17 décembre 2020 de l’existence d’infiltrations en provenance des toitures lors de fortes pluies et que rien n’a été fait alors que le rapport d’expertise de 2010, annexé au bail de 2011, mentionnait que le bailleur devait procéder à une vérification de la couverture et de la charpente. Elle estime que le bailleur ne peut lui reprocher de ne pas l’avoir informé de cette infiltration alors qu’elle l’a alerté dès que le mur s’est cintré, par courrier du 20 février 2020, et que la visite de M. [X] a été organisée après la réception par le bailleur de sa mise en demeure. Elle indique que la réparation du mur, qui est un mur porteur, incombe au bailleur.

Elle soutient, dans un deuxième temps, qu’il ne peut lui être reproché un défaut d’entretien des portes menuisées alors que leur état ne résulte pas d’un défaut d’entretien mais de l’usure du temps, s’agissant de portes anciennes et vétustes. Elle fait valoir que le rapport d’expertise de 2010 avait déjà mentionné la nécessité de les remplacer, qu’elle avait fait part au bailleur de leur état en juillet 2017 et lui avait adressé le devis pour leur remplacement par des menuiseries en PVC mais que celui-ci n’avait pas daigné y donner suite. Elle estime que les réparations sur les bâtis et les huisseries des fenêtres et des portes incombent au bailleur s’agissant de grosses réparations.

Elle conteste, dans un troisième temps, le défaut d’entretien des étages affirmant que le premier étage est régulièrement entretenu et que le deuxième étage est un grenier brut en bon état d’entretien comme cela ressort du constat d’huissier du 27 mai 2020. Elle estime que l’expert mandaté par la société bailleresse n’a pas constaté d’insalubrité mais la présence de fientes de pigeons dans le grenier qui s’étaient introduits par une ouverture non visible de l’extérieur et que ces fientes n’étaient plus présentes lors de la visite de l’huissier. Elle fait valoir que l’expert judiciaire chargé de l’indemnité d’éviction n’a pas fait mention d’un état général dégradé de l’ensemble des locaux mais seulement de la présence d’une fissure sur le plafond de la pièce de stockage dont la réparation incombe au bailleur s’agissant d’un élément de structure.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

L’article XIII du bail commercial stipule qu'« à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former aucune demande en justice. »

La clause résolutoire prévue au bail commercial ne peut être mise en 'uvre que pour les manquements aux obligations expressément visées au bail.

Aux termes du bail, le preneur a l’obligation d’entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et de les rendre, à sa sortie, en bon état de réparations locatives, conformément aux dispositions de l’article 1754 et de l’article 605 du code civil. Il doit supporter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite d’un défaut d’entretien comme des dégradations résultant de son fait, de son personnel, de sa clientèle ou de ses fournisseurs. Il a entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet des devantures et des fermetures de la boutique. Le tout doit être maintenu constamment en parfait état d’entretien, réparations, peinture, graissage et propreté notamment.

Le bailleur est quant à lui tenu pendant le cours du bail aux travaux de gros 'uvre de l’article 606 du code civil et s’oblige à tenir les lieux clos et couverts suivant l’usage.

Il appartient au bailleur de démontrer une violation de ses obligations par le preneur justifiant l’acquisition de la clause résolutoire et leur persistance après le délai d’un mois.

En l’espèce, la société Pierre Rénovation Tradition a reproché trois manquements à la société Boulangerie Honoré dans sa sommation du 19 mai 2020, qu’il convient d’examiner successivement.

— Sur le manquement relatif au mur séparatif :

La société Pierre Rénovation Tradition, qui reproche à la société locataire d’avoir installé une unité de chauffage sur un mur doublé en BA13 et de ne pas l’avoir informée de l’infiltration dans le mur avant son courrier du 20 février 2020, s’appuie sur le rapport de M. [X], qu’elle a mandaté et qui, après avoir constaté que le mur coté bureau était bombé en partie basse sur une largeur voisine de deux mètres et qu’un radiateur avait été accroché à la plaque de doublage, a estimé qu'« une fuite voire une microperforation de ce chauffage via un joint ou une suppression a conduit à une fuite importante dans ce mur désormais imbibé. »

Bien que son rapport en contienne par ailleurs, M. [X] n’a annexé aucune photographie du mur et de l’unité de chauffage litigieuse. En outre, le rapport n’apporte aucune indication sur l’ancienneté estimée du dommage, si bien que le bailleur est mal venu à reprocher à la locataire de ne pas l’avoir avertie avant son courrier du 20 février 2020.

Surtout, comme le souligne justement la société Boulangerie Honoré, le rapport de M. [X] est un rapport établi à la demande de la société Pierre Rénovation Tradition dans un cadre non judiciaire. Aucun autre élément ne vient confirmer que l’installation du système de chauffage est à l’origine de la déformation du mur séparatif ou que cette détérioration est due à un défaut d’entretien du preneur.

La violation de l’obligation contractuelle justifiant l’acquisition de la clause résolutoire doit être imputable personnellement au locataire. Or, aucun état des lieux d’entrée n’étant communiqué par les parties, il n’est pas démontré que l’unité de chauffage a été installée par la société Boulangerie Honoré, celle-ci affirmant, sans être contredite, qu’elle est antérieure à son entrée dans les lieux en 2014.

Au vu de ce qui précède, le manquement de la société Boulangerie Honoré à ses obligations contractuelles justifiant l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas caractérisé.

— Sur le manquement relatif au mauvais état des deux portes extérieures et de la baie vitrée :

La société Pierre Rénovation Tradition se fonde à nouveau sur le rapport de M. [X] aux termes duquel les deux portes « n’ont jamais dû être entretenues, ou si peu » et la baie vitrée du bureau « n’a apparemment jamais été entretenue ».

La cour constate que seule la cause des dégradations est discutée par les parties, le mauvais état des menuiseries n’étant pas contesté par la société Boulangerie Honoré qui avait alerté la société Pierre Rénovation Tradition et demandé leur remplacement par courriers du 28 octobre 2019 et 20 février 2020.

Si le bail commercial met à la charge du locataire l’entretien complet des devantures et des fermetures de la boutique, les portes et la fenêtre litigieuses ne concernent pas le commerce de boulangerie mais les accès extérieurs donnant sur la cour privative non visible et non accessible par la clientèle.

Conformément à l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Antérieurement à la conclusion du bail, une action judiciaire avait opposé la société bailleresse et l’ancien preneur donnant lieu à une expertise judiciaire au cours de laquelle le remplacement des menuiseries extérieures du rez-de-chaussée avait été discuté et l’expert avait conclu qu’il n’était pas contestable que des travaux seraient utiles mais qu’ils ne relevaient que de la décision du propriétaire.

Il en résulte que lors de la conclusion du bail en avril 2011, ces menuiseries extérieures n’avaient pas été changées et étaient déjà usées, de sorte qu’en 2020, après neuf années entières et consécutives d’occupation, la cause de leur dégradation relève de la vétusté et de l’usure et non d’un simple défaut d’entretien du locataire.

Par conséquent, le manquement de la société Boulangerie Honoré à ses obligations contractuelles justifiant l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas rapporté.

— Sur le manquement relatif aux étages :

La société Pierre Rénovation Tradition, en se fondant sur le rapport de M. [X] qui indique qu’une partie du premier étage est inaccessible et n’a apparemment jamais été entretenue et que le deuxième étage, dans sa totalité, est recouvert d’une épaisse couche de fientes de pigeons, qui y ont élu domicile, a fait sommation à la société Boulangerie Honoré de nettoyer et remettre en état les locaux dans un délai d’un mois.

Le rapport de M. [X] ayant été établi à la demande du bailleur, les seules constatations de celui-ci, non corroborées par des photographies ou d’autres éléments, ne suffisent pas à rapporter la preuve du défaut d’entretien. Par ailleurs, la société Boulangerie Honoré communique un constat d’huissier établi le 27 mai 2020, soit seulement huit jours après la signification de la sommation, qui démontre que le premier étage est accessible et en bon état général et que le deuxième étage est en état brut et entretenu correctement.

En l’absence de définition du « parfait état d’entretien » exigé par le bailleur et compte tenu du fait que les locaux du premier et du deuxième étages sont totalement inoccupés, la société locataire justifie s’être conformée à la sommation en présentant dans le délai d’un mois des locaux en bon état général, de sorte que le manquement de la société Boulangerie Honoré à ses obligations contractuelles justifiant l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas caractérisé.

Par conséquent, il convient de constater que, les manquements invoqués par le bailleur dans la sommation visant la clause résolutoire n’étant pas établis, la clause résolutoire n’est pas acquise.

Sur le bien-fondé du refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction

La société Pierre Rénovation Tradition soutient qu’en application de l’article L.145-17 du code de commerce, elle n’est pas tenue au paiement d’une indemnité d’éviction car elle rapporte la preuve d’un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans paiement d’une telle indemnité. Elle fait valoir que le défaut d’entretien des locaux par le preneur est avéré et que ce dernier n’a pas déféré à la sommation dans le délai d’un mois. Elle ajoute que si le refus de renouvellement doit être précédé d’une mise en demeure, celle-ci et ledit refus peuvent être signifiés concomitamment par le même acte et le même jour.

La société Boulangerie Honoré soutient que la société Pierre Rénovation Tradition ne justifie pas d’un motif grave et légitime et qu’elle n’est alors pas fondée à refuser le paiement d’une indemnité d’éviction. Elle estime que la confirmation du jugement se justifie d’autant plus que l’expert judiciaire désigné par les premiers juges a rendu son rapport le 23 juin 2023.

L’article L.145-17 I du code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »

Lorsque le refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction n’est pas justifié, notamment à défaut de motif grave, le locataire a droit non pas au renouvellement mais seulement au paiement de l’indemnité d’éviction.

En l’espèce, les motifs graves invoqués par la société Pierre Rénovation Tradition à l’appui de son refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction correspondent aux manquements invoqués par le bailleur pour justifier l’acquisition de la clause résolutoire.

Conformément à ce qui a été précédemment retenu, l’existence et la persistance des trois manquements visés dans la sommation ne sont pas établies, de sorte qu’ils ne peuvent justifier le refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’effet du congé avec refus de renouvellement au 4 avril 2020, date d’échéance du bail liant les parties, invalidé les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur, dit que celui-ci était redevable d’une indemnité d’éviction au profit de la société locataire, ordonné une mesure d’expertise sur la fixation du montant des indemnités d’éviction et d’occupation et sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Pierre Rénovation Tradition sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera également condamnée à payer à la société Boulangerie Honoré la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine,

Infirme, par voie de retranchement, le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nulle et de nul effet la sommation visant la clause résolutoire délivrée par la société Pierre Rénovation Tradition à la société Boulangerie Honoré le 19 mai 2020 ;

Y ajoutant,

Constate l’absence d’acquisition de la clause résolutoire ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions déférées à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Pierre Rénovation Tradition aux dépens d’appel ;

Condamne la société Pierre Rénovation Tradition à payer à la société Boulangerie Honoré la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente