COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/04802 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V7SU

AFFAIRE :

S.E.L.A.R.L. S21Y

C/

S.C.I. CJIB MA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° chambre : 3

N° RG : 21/03410

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14.11.2024

à :

M^e Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Benjamin LEMOINE de la SELARL RIQUIER – LEMOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.E.L.A.R.L. S21Y

N° Siret : 813 660 693 (RCS Creteil)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 – N° du dossier 23035 – Représentant : M^e Charlotte LAPICQUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

S.C.I. CJIB MA

N° Siret : 841 191 489 (RCS Nanterre)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Benjamin LEMOINE de la SELARL RIQUIER – LEMOINE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 179 – N° du dossier 231001 – Représentant : M^e Jonathan SIAHOU de la SELAS OPLUS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0170

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Septembre 2024, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu, suivant acte sous seing privé du 26 juin 2015 intitulé 'convention de location soumise au droit commun', le bail à usage exclusif de bureaux pour l’exercice de l’activité de mandataire judiciaire au redressement ou à la liquidation d’entreprises, à effet au 1eroctobre 2015 consenti pour une durée de 9 années par la SCI des 3WA, notamment propriétaire, au sein d’un 'plateau’ divisé en trois lots, de locaux d’une superficie de '115 m² environ’ situés [Adresse 2] (94) – cédés à la SCI CJIB MA selon acte authentique reçu le 10 octobre 2018 – à la Selarl S21Y, ceci moyennant un loyer annuel principal indexé de 13.800 euros HT outre une provision sur charges au montant de 8.050 euros,

Vu deux courriels datés de mai 2017 échangés avec la première bailleresse qui portait sur l’établissement d’un devis relatif à la pose d’un système de climatisation auquel il n’a pas été donné suite puis, à compter de février 2019, les échanges entre la SCI S21Y et la SCI CJIB MA, la première exprimant un 'besoin de climatisation’ en raison d’une chaleur excessive et évoquant des dysfonctionnements électriques, tandis qu’y répondant la seconde se prévalait de la nécessaire revalorisation des loyers,

Vu l’information donnée à la bailleresse, le 12 mars 2019, par la preneuse selon laquelle elle décidait de suspendre le paiement des loyers à compter d’avril 2019 dans l’attente de la réalisation des travaux et les commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés à la requête de la bailleresse les 29 avril, 06 juin et 12 juillet 2019 dont les causes ont été acquittées dans les délais requis,

Vu l’assignation devant le tribunal judiciaire de Paris délivrée à la SCI CJIB MA le 20 février 2020, à la requête de la Selarl S21Y, aux fins de réalisation des travaux, de suspension du paiement de ses loyers, de remboursement du montant des provisions indûment versées et d’indemnisation de ses préjudices pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance,

Vu l’ordonnance rendue le 10 mars 2021 par le juge de la mise en état désigné de la juridiction saisie qui, au visa de l’article 47 du code de procédure civile et en raison de la profession d’avocat du gérant de la bailleresse, a renvoyé l’examen de cette affaire devant le tribunal judiciaire de Versailles,

Vu le jugement rendu le 15 juillet 2021 par le juge de l’exécution ordonnant la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 20 octobre 2020 à la requête de la bailleresse sur le compte bancaire de la locataire,

Vu l’ordonnance disant n’y avoir lieu à référé rendue le 07 décembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, saisi par la bailleresse d’une demande en paiement provisionnel de loyers à l’encontre de la preneuse,

Vu le congé délivré le 04 février 2021, avec effet au 05 août 2021, à la requête de la Selarl S21Y et son départ effectif des locaux le 02 juillet 2021,

Vu le jugement contradictoire rendu le 1er juin 2023 par le tribunal judiciaire de Versailles qui, rappelant que sa décision est exécutoire de droit, a :

rejeté l’intégralité des demandes de la société S21Y,

condamné la société S21Y à payer à la SCI CJIB MA la somme de 28.555,94 euros, TVA en sus, au titre des loyers et provisions sur charges dus entre le 1er juin 2020 et le 02 juillet 2021 inclus,

rejeté la demande de la SCI CJIB MA tendant à assortir cette condamnation d’une astreinte,

condamné la société S21Y à payer à la SCI CJIB MA la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la SCI CJIB MA pour procédure abusive,

condamné la société S21Y à payer à la SCI CJIB MA la somme de 5.000 euros au titre des frais irréptibles exposés (ainsi qu') aux dépens de l’instance,

rejeté le surplus des demandes,

Vu les dernières conclusions (n° 3) notifiées le 05 avril 2024 de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée à associé unique S21Y, appelante de ce jugement selon déclaration reçue au greffe le 11 juillet 2023, qui demande à la cour, au visa des articles 1719, 1754 et 1755, 1219, 1147 (ancien) du code civil, L 145-15 et L 145-40-2 du code de commerce :

de (la) recevoir en son appel, l’en déclarer bien fondée et en conséquence,

d’infirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : rejeté l’intégralité des demandes de la société S21Y // condamné la société S21Y à payer à la SCI CJIB MA la somme de 28.555,94 euros, TVA en sus, au titre des loyers et provisions sur charges dus entre le 1er juin 2020 et le 02 juillet 2021 inclus / condamné la société S21Y à payer à la SCI CJIB MA la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts (outre)la somme de 5.000 euros au titre des frais irréptibles exposés (ainsi qu') aux dépens de l’instance // rejeté le surplus des demandes,

de confirmer le jugement (entrepris) pour le surplus,

statuant à nouveau

de constater que la société CJIB MA a manqué à son obligation de délivrance,

de dire et juger que le loyer ne peut être supérieur à 50% durant toute la période troublée,

de réduire en conséquence le montant du loyer à la somme de 7.140,90 euros HT par an,

de condamner en conséquence la société CJIB MA à restituer à la société S21Y, après compensation (selon la période considérée et l’hypothèse retenue par la cour, chacune des sommes étant alternatives et subsidiaires) :

* 21.601,22 euros HT (soit 25.921,46 euros TTC) à titre de dommages et intérêts (période 20 mai 2017 – 02 juillet 2021),

* ou : 21.503,04 euros HT (soit 25.803,64 euros TTC) à titre de dommages et intérêts (période 20 mai 2017 – 07 juillet 2021),

* ou : 2.737,32 euros HT (soit 3.284,78 euros TTC) à titre de dommages et intérêts (période 12 octobre 2018 – 02 juillet 2021),

* ou : 2.638,16 euros HT (soit 3.284,78 euros TTC (sic)) à titre de dommages et intérêts (période 12 octobre 2018 – 07 juillet 2021),

— de condamner en conséquence la société CJIB MA à verser à la société S21Y la somme de 198.813,50 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi, en application de l’article 1147 du code civil,

de condamner la société CJIB MA à verser à la société S21Y la somme de 44.274,99 euros TTC correspondant aux provisions versées depuis le 1er octobre 2015 et jusqu’au 20 mai 2020 sans contrepartie, sauf à parfaire,

de débouter la SCI CJIB MA de l’ensemble de ses demandes, y compris reconventionnelles, fins et conclusions,

de condamner la société CJIB MA à verser à la société S21Y la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance,

y ajoutant

de condamner la société CJIB MA à verser à la société S21Y la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel,

de condamner la société CJIB MA à verser à la société S21Y les dépens de l’instance, en ce compris le timbre fiscal de 225 euros, lesquels seront recouvrés par maître Fanny Le Buzulier, avocat aux offres de droit, et aux frais engagés au titre des articles A 444-10 et suivants du code de commerce en cas d’exécution forcée du jugement à intervenir,

Vu les dernières conclusions d’intimée (n° 2) notifiées le 17 juin 2024 par la société civile immobilière SCI CJIB MA par lesquelles elle prie la cour en visant les articles 1134,1147 (anciens) et 1353 du code civil, 32-1 du code de procédure civile :

à titre principal

de (la) recevoir en toutes ses demandes, fins et prétentions,

de débouter la société S21Y de toutes ses demandes, fins et prétentions,

de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce que celui-ci n’a pas condamné la société S21Y à régler à la société CJIB MA une somme totale de 2.737,89 euros,

statuant à nouveau

de condamner la société S21Y à régler à la société CJIB MA une somme totale de 2.737,89 euros au titre de la régularisation de charges,

en tout état de cause

de condamner la société S21Y au paiement au profit de la SCI CJB MA d’une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux entiers dépens,

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 02 juillet 2024,

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes fondées sur le manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse

Il convient de rappeler que, pour rejeter les demandes de la preneuse tendant à voir sanctionner le manquement de la bailleresse à cette obligation par la réfaction des loyers à hauteur de 50%et par l’allocation d’une somme indemnitaire, le tribunal a jugé que n’était pas applicable la clause du contrat relative aux réparations à la charge du bailleur en ce qu’elle incluait la climatisation, faute d’existence d’un tel système, retenant en outre que les pièces produites par la preneuse n’établissaient que des relevés de température objectifs afférents au mois de juillet 2019 en lien avec une vague de chaleur inédite et que la demanderesse n’établissait pas à suffisance la non-conformité des locaux loués à leur usage contractuel alors que le preneur répond des spécificités attachées à l’activité qu’il a choisi d’y exercer, comme l’usage de matériel informatique induisant une chaleur supplémentaire.

Il a de plus considéré que les dispositions de l’articles 4121-1 du code du travail invoqué n’ont vocation à s’appliquer que dans les rapports entre l’employeur et ses employés.

S’agissant de la non-conformité du système électrique qui serait à l’origine de coupures récurrentes, il a par ailleurs jugé que la preuve n’en était pas rapportée, les pièces produites n’établissant que l’existence de coupures générales ponctuelles en août 2019.

Se prévalant tant de l’article 1719 du code civil que de la clause et des articles du code du travail précités, l’appelante reproche au tribunal d’avoir confondu obligation de délivrance et stipulations contractuelles alors que le bailleur doit permettre l’exercice de la destination contractuelle du bien loué et l’absence de climatisation lors de l’entrée dans les lieux ne l’exonère pas de cette obligation. Elle entend préciser qu’elle n’incrimine pas l’absence de climatisation mais la température excessive.

Elle se prévaut de procès-verbaux de constat d’huissier dressés en juillet 2019 et juin 2021 attestant d’une 'chaleur insupportable’ et soutient que la simple raison de ce désordre thermique, d’ordre structurel, tient au fait que l’immeuble est construit en verre (sans VMC et sans ouverture de fenêtres) et que ce matériau est particulièrement conducteur de chaleur, produisant un effet de serre du fait d’un vitrage inadéquat, ceci d’autant que le matériel de bureau utilisé entraîne une surchauffe de l’espace ambiant. Il appartenait donc à la bailleresse de proposer une solution de nature à remédier à cette situation, telle une climatisation.

Elle fait grief au tribunal d’avoir minoré le désordre alors qu’en attestent un courriel de 2017, trois procès-verbaux d’huissier de 2019 et 2021 ainsi que quatre attestations de clients, et estime pouvoir invoquer l’absence de respect du code du travail dès lors que le bailleur doit permettre au preneur de respecter ses propres obligations.

Critiquant, par ailleurs, la motivation du tribunal puisque des coupures générales d’électricité impliquent, selon elle, un vice du réseau, elle reprend le grief relatif au défaut de conformité de l’installation électrique qui affecte l’ensemble des trois sociétés locataires du même plateau, comme en attestent leurs courriels adressés à la bailleresse en août 2019, et se prévaut de l’intervention, en 2017, d’une entreprise d’électricité préconisant sa mise en conformité.

Elle ajoute que la bailleresse n’a pas satisfait à l’obligation de pose de compteurs individuels issue de la loi du 17 août 2015 sur la transition énergétique qui aurait permis une mise aux normes.

S’agissant des sanctions réclamées, elle estime qu’elle a subi un trouble de jouissance depuis la prise d’effet du bail ou, subsidiairement, depuis la date d’acquisition du bien par l’intimée jusqu’au terme de la location justifiant, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, une réduction de loyer à hauteur de 50%.

S’y ajoute, liée à la chaleur et à la sécheresse excessive, une perte de productivité des cinq salariés ne pouvant travailler quotidiennement, de mai à septembre inclus, que trois heures et demie au lieu de sept dans ces locaux et elle sollicite donc, sur le fondement de la responsabilité contractuelle l’allocation d’une somme indemnitaire de 178.813,50 euros.

Poursuivant la confirmation du jugement, l’intimée oppose à la preneuse l’absence de désordres thermiques, lui reprochant son exagération dans ses griefs du seul fait d’une hausse de température à 33,5° celsius en juillet 2019, qui plus est en période exceptionnelle de canicule et alors que les deux autres sociétés preneuses à bail sur le même plateau n’attestent pas de ces troubles, outre l’invocation inappropriée d’une clause-type du bail dès lors que la climatisation était exclue du champ contractuel ou encore l’absence d’étude technique sur l’isolation des locaux.

Elle estime, quoi qu’il en soit, que s’il lui est opposée une exception d’inexécution, la preneuse ne démontre pas que les locaux étaient impropres à leur usage de bureaux et que l’inexécution n’est pas 'suffisamment grave’ au sens de l’article 1219 du code civil, observant que la preneuse a maintenu son activité malgré les désordres allégués et qu’au surplus, par courriel du 21 juin 2021, elle lui proposait une repreneuse.

Elle approuve de plus le tribunal, distinguant obligation de délivrance et stipulations contractuelles, en ce qu’il a jugé que ne pouvaient lui être imputées des obligations contractuelles inexistantes. Et entend rappeler que, de bonne foi, elle a proposé de procéder à l’installation d’un système de climatisation, moyennant une participation sans que la preneuse n’y donne suite.

S’agissant du défaut de conformité de l’installation électrique, elle le qualifie de prétendu dès lors qu’ici aussi les conditions de l’exception d’inexécution ne sont pas satisfaites, que la preuve n’en est pas rapportée pas plus que le lien de causalité entre la non-conformité et les coupures d’électricité alléguées, postérieures aux dates d’exigibilité des loyers litigieux ; elle soutient que la loi du 17 août 2015 invoquée n’est pas applicable puisque son décret d’application est postérieur au bail, qu’elle concerne les locaux à usage principal d’habitation et qu’elle peut être écartée du fait d’un coût excessif.

S’agissant du désordre thermique incriminé

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (1°)de délivrer au preneur la chose louée (…)'.

A cette obligation de délivrance 'matérielle’ s’ajoute une obligation de délivrance 'juridique’ de sorte que local doit être conforme à sa destination contractuelle, autrement dit il doit permettre la réalisation effective de l’activité pour laquelle la location a été prévue, en l’espèce un usage de bureaux.

S’agissant d’un contrat à exécution successive, cette obligation de délivrance perdure et l’obligation d’entretien de la chose 'en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée’ prévue à l’article 1719 (2°) en est le prolongement dans le temps.

Quand bien même est-il constant, au cas particulier, que les locaux donnés à bail ne comportaient pas de système de climatisation, l’article 10 du contrat qui s’analyse en une clause-type ne fait que reprendre cette obligation générale d’entretien.

Caractérisant la cause du désordre thermique qu’elle invoque, la preneuse précise qu’elle est 'manifestement d’ordre structurel dès lors que l’immeuble est un immeuble en verre sur lequel le soleil tape directement’ en incriminant le défaut de verre isolant et l’absence de ventilation.

Elle reproche à la bailleresse intimée, informée de la survenance de ce désordre en 2019, de ne pas avoir installé un système permettant de rafraîchir les locaux.

Il est vrai qu’elle peut se prévaloir d’un tel manquement de la bailleresse sur le fondement des articles 1719 et suivants du code civil, comme cela ressort, d’ailleurs, de la doctrine de la Cour de cassation qui a pu énoncer que le bailleur ne peut 'en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble’ (Cass civ 3ème, 09 juillet 2008, pourvoi n° 07-14631, publié au bulletin // 02 juillet 2013, pourvoi n° 11-28496).

Toutefois, au cas particulier, la SCI CJB MA peut être suivie en ce qu’elle se prévaut de l’insuffisante caractérisation du désordre tel qu’allégué qui ferait obstacle à la réalisation effective de l’activité pour laquelle la location a été prévue.

Il ressort en effet des pièces versées aux débats que la preneuse était dans les lieux depuis 2015, qu’il n’est justifié que d’un simple échange de courriels avec le précédent bailleur relatif à la perspective de faire établir un devis portant sur l’installation d’une climatisation à laquelle il n’a pas été donné suite par la preneuse, que, contrairement à ce que prétend cette dernière, le précédent propriétaire atteste qu’il n’a pas reçu de plaintes relatives à un défaut de conformité, qu’en dépit du vice structurel dont se prévaut la preneuse, elle a pu envisager en 2017 l’acquisition du bien et, dans le contexte de la délivrance de son congé, proposer à la bailleresse, le 02 juin 2021,une société repreneuse du bail et que les griefs relatifs aux désordres thermiques, articulés à compter de février 2019, apparaissent concomitants à la volonté exprimée de la bailleresse de revaloriser le montant du loyer.

Qu’il en résulte également que ce désordre présenté comme étant 'd’ordre structurel', ceci sans documents techniques venant l’étayer, n’a été justifié que par des constats d’huissier ponctuellement réalisés lors de trois après-midi de juillet 2019 – relevant, dans deux des bureaux des températures s’étageant entre 32,5° et 33,5° (pour une température ambiante extérieure de 30,5°), entre 28° et 29,5° (pour une température ambiante extérieure de 28,5°) puis entre 31,1° et 31,6° (pour une température ambiante extérieure de 32°) – que les captures d’écran versées aux débats attestent qu’à cette même période les médias et le service 'Météo France’évoquaient une 'canicule sans précédent', 'un record absolu de chaleur battu en France’ ou encore le fait que 'la moitié de la France n’a jamais eu aussi chaud !'.

Que, surtout, la procédure permet de retenir que la bailleresse n’a pas laissé sans suite le 'besoin de climatisation’ qualifié de 'trouble de jouissance’ ou de défaut de conformité exprimé en février et mars 2019.

Il est établi qu’en mars 2019 elle a mandaté le gestionnaire du bien afin 'd’explorer les solutions satisfaisantes', que celui-ci a agi jusqu’à l’envoi d’un courriel du 16 avril 2019 et qu’alors que la bailleresse se prévaut, sans être démentie, de la poursuite sereine de la relation contractuelle avec les deux autres sociétés locataires de ce même 'plateau’ – la sociétés Cinea répondant positivement à son offre d’installation d’une climatisation induisant une revalorisation de la valeur locative du bien tandis que la société Sauv’gard y répondait négativement au motif qu’elle ne rencontrait aucun problème de température – la société appelante qui ne justifie pas de la recherche d’une solution amiable réitérait son refus de s’acquitter des loyers par courriel du 29 mars 2019 et s’abstenait d’honorer l’échéance d’avril 2019.

Incidemment, l’intimée produit en cause d’appel une attestation du preneur à bail des locaux anciennement loués à l’appelant qui a occupé les lieux sur la période s’étendant du 1er juillet 2022 au 02 avril 2024exposant : ' (…) Je peux confirmer ne jamais avoir eu à subir, pour moi, mes salariés, mes prestataires ou encore mes partenaires, de troubles liés à la chaleur ou à des variations de températures impactant l’exercice de mon activité étant précisé qu’il n’existe pas de système de climatisation (…)'.

Enfin, l’appelante invoque vainement l’absence de respect, par la bailleresse, des dispositions de l’article R 4222-1 du code du travail dès lors qu’il fait obligation à l’employeur, par l’adoption de mesures préventives déclinées aux articles suivants, d’assurer la sécurité et de protéger la santé des salariés, étant surabondamment observé qu’il n’est fait état en l’espèce d’aucune atteinte physique en lien avec la température des locaux, voire de l’exercice d’un droit de retrait.

S’agissant le défaut de conformité de l’installation électrique incriminé

Il est patent que si le bailleur doit délivrer un bien comportant un réseau électrique en bon état de fonctionnement et conforme aux normes de sécurité en vigueur, il n’est pas tenu de faire procéder à sa mise en conformité de façon permanente et ne doit satisfaire à cette obligation que si le bien comporte un réseau électrique présentant un danger pour la sécurité du preneur à bail.

Pas plus qu’en première instance l’appelante ne démontre que l’installation électrique du local en menace la sécurité et que l’absence de mise en oeuvre de travaux sur ce point est constitutive d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Au soutien de son grief, elle se borne, en effet, à produire un courriel évoquant, en 2017, un 'premier avis’ d’une entreprise Fouassin se déclarant non habilitée à procéder à un audit technique complet de l’installation et à faire état de la réaction du précédent propriétaire tenu informé ; l’électricien mandaté a conclu à l’impossibilité de séparer les installations pour mettre des compteurs individuels du fait d’une installation d’origine trop imbriquée en préconisant aux occupants, s’agissant du risque de micro coupures, de se munir d’ondulateurs sur les baies de brassage.

Elle ne justifie, par ailleurs, de l’entrave à son exploitation du fait de dysfonctionnements électriques que par des courriels d’août 2019 desquels il ressort que la société Sauv’gard a fait état d’une coupure générale au matin du 20 août, qu’elle-même s’est plainte d’une nouvelle interruption du 26 août succédant à celle du 20 et que des’micro coupures sur le serveur’ ont été signalées le 29 août au gestionnaire par une société locataire voisine.

Enfin, c’est à bon droit que l’intimée fait valoir qu’est inopérante l’invocation de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique dès lors qu’elle avait pour objet la maîtrise de la consommation et des coûts par la pose de compteurs individuels et que l’objet de litige porte sur un défaut de conformité argué de manquement à l’obligation de délivrance.

Il s’évince par conséquent de tout ce qui précède que, faute de démonstration d’éléments permettant de retenir un manquement caractérisé à l’obligation de délivrance de la bailleresse, la preneuse appelante doit être déboutée de sa demande de réfaction du loyer comme de sa demande indemnitaire, étant incidemment relevé que l’absence de productivité des salariés dans leurs activités ressort d’une évaluation qui ne repose que sur des éléments chiffrés sans assise factuelle ni documents comptables de nature à les étayer.

Le jugement qui en décide ainsi doit être confirmé.

Sur la dette locative

Alors que la SCI CJIB MA bailleresse poursuivait le paiement (sous astreinte) d’une somme globale de 37.758,68 euros et que la SCI S21Y sollicitait le remboursement de la somme de 44.274,99 euros TTC correspondant aux provisions versées sans contrepartie depuis le 1er octobre 2015 jusqu’au mois de mai 2020, le tribunal a rejeté la demande de la seconde sur le fondement des stipulations du contrat de bail et n’a fait droit que partiellement, à hauteur de 28.555,94 euros, aux demandes de la bailleresse, rejetant tant sa réclamation au titre des frais de commandement successivement exposés que sa demande de prononcé d’une astreinte.

L’appelante reprend à l’identique sa demande de restitution des charges, soutenant que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la société CJIB MA était subrogée dans les droits de la première bailleresse, faculté lui étant ouverte d’attraire dans la cause sa venderesse si elle souhaitait s’exonérer d’obligations précédant la cession, qu’en outre, le paiement des provisions n’a pas été suivi de la régularisation annuelle convenue et que, de plus, en application de l’article L 145-40-2 du code de commerce, la 'clause charge’ doit être réputée non-écrite dans le cadre de ce bail soumis aux dispositions de la loi dite Pinel.

Elle fait également et successivement valoir que le bail n’est pas 'net de toutes charges', arguant de la contradiction entre ses articles X et XI et considérant qu’il convient de se référer au seul article X, à l’exclusion de l’article XI ; que les charges de copropriété réclamées par la bailleresse dans leur intégralité ne sont pas conformes, par leur nature, aux charges locatives stipulées au bail et que la charge de la preuve du caractère justifié des charges appelées pèse sur la bailleresse, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal ; que, plus précisément concernant les factures EDF, l’électricité à titre privatif n’est pas mentionnée dans les dépenses récupérables et elles ne peuvent faire l’objet de provision ni de régularisation ; que, concernant les factures de ménage, il s’agit d’une prestation privée réservée aux autres locataires de la bailleresse et qu’elle disposait de sa propre entreprise de ménage ; qu’enfin les régularisations de charges des années 2015 à 2018 opérées par la bailleresse ne correspondent pas aux stipulations contractuelles et celle-ci ne peut procéder, comme elle l’a fait, par voie de projection dès lors qu’il ne s’agit pas d’une évaluation approximative des dépenses mais de dépenses réelles pas plus qu’elle ne peut se retrancher derrière l’absence de communication de sa venderesse.

Elle en conclut qu’aucune régularisation de charges n’a eu lieu.

Répliquant point par point à l’argumentation adverse, l’intimée poursuit la confirmation du jugement qui retient pour la période de juin 2020 à juin 2021, réserve faite d’une erreur de calcul de 27 centimes :

loyer mensuel x nombre de mois, soit : 1.190,15 x 13 …………………………… 15.471,95 euros

provisions pour charges x nombre de mois, soit : 670,83 x 13…………………. 8.720,79 euros

taxe foncière x nombre x nombre de mois, soit : 239,58 x 13 …………………. 3.114,54 euros

taxe sur les bureaux x nombre de mois, soit : 96,03 x 13 ……………………….. 1.248,39 euros

Total : ……….28.555, 67 euros

Elle ne réitère pas sa demande d’astreinte mais, sur appel incident, demande à la cour d’ajouter à cette créance la somme de 2.737,89 euros correspondant à la différence entre le montant des provisions pour charges annuelles ainsi comptabilisées et celui des charges réelles qu’elle a réglées.

Ceci étant exposé et s’agissant les loyers impayés, eu égard aux pièces versées au débats et à l’absence de moyens de contestation de l’appelante sur ce point, hormis sa demande de réfaction du loyer ci-avant rejetée, le jugement doit être confirmé en son évaluation de la créance telle que retenue.

S’agissant des charges, il convient d’abord de considérer que les stipulations sur lesquelles s’appuie la preneuse ne lui permettent pas de se prévaloir, comme elle le fait, d’une subrogation de la SCI CJIB MA dans les dettes locatives dont la précédente bailleresse, la SCI des 3 WA, serait redevable du fait de l’existence d’un indu dont cette dernière aurait profité, de sorte qu’elle n’est recevable à poursuivre que l’éventuelle restitution de charges qu’à compter de la date de cession du bien donné à bail, soit le 10 octobre 2018 et non point à compter du 1er octobre 2015, étant au surplus relevé qu’elle omet de se prononcer sur la prescription susceptible d’être encourue par son action en restitution de charges acquittées depuis 2015.

Ensuite, concernant la demande de restitution pure et simple des provisions versées et sur le moyen tiré de la méconnaissance du principe selon lequel les appels provisionnels à valoir sur le paiement des charges doivent être suivis d’une régularisation, l’appelante peut se prévaloir d’une stipulation du contrat prévoyant une régularisation annuelle.

Toutefois, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction de sorte que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, ainsi qu’énoncé par la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 09 novembre 2017, pourvoi n° 16-22445, publié au bulletin) ; ce que fait l’intimée en produisant (en pièce n° 42) deux décomptes de régularisation pour les périodes du 1er janvier au 31 décembre 2019 puis du 1er janvier au 31 décembre 2020, précisant qu’elle les a fait parvenir à la preneuse les 25 février 2019 et 25 mars 2021 et ajoutant que l’ensemble des justificatifs est inséré dans une clef USB (communiquée en pièce n° 54).

A cet égard, au soutien d’une unique demande de restitution de l’intégralité des charges versées à titre provisionnel, l’appelante ne peut se borner à critiquer le tribunal retenant l’application d’un prorata des 30% des charges appelées correspondant à sa quote-part contributive en regard de son occupation réelle du plateau donné à bail à différentes sociétés, alors que, selon elle, la surface totale de celui-ci est de 389,94 m² et qu’elle occupait 115 m² et non 117m², ceci sans plus d’éléments justificatifs ni calculs correctifs soumis à la contradiction et sans en tirer d’autres conséquences que la formule suivante : 'on ne peut pas être approximatif de cette manière lorsqu’on appelle autant de charges à un locataire'.

Et elle ne le peut d’autant moins que la surface louée dans le bail était de '115 m² environ'.

De même qu’elle ne peut se contenter de juger la communication qui lui a été faite comme 'volumineuse’ et les documents comme 'difficilement compréhensibles', sans plus d’analyse circonstanciée ni critique précise, pour justifier de la demande de restitution telle que poursuivie.

Sur le moyen tiré du défaut de respect des prescriptions impératives prévues à l’article L 145-40du code de commerce, d’ordre public, par un bail renouvelé sous l’empire de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, qui ont été édictées à peine de voir déclarer non écrite la clause relative aux charges locatives qui ne comporterait pas, comme prescrit, 'un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôt, taxes et redevances liés à ce bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire', force est de considérer que le bail litigieux n’est ni un bail commercial ni un bail renouvelé auxquels ces dispositions étaient applicables à compter du 1er septembre 2014.

Sur le moyen tiré de la contradiction entre les articles du bail de laquelle il résulterait qu’il n’a pas été conclu, comme stipulé à l’article XI 'net de toutes charges’ puisque l’article X stipule: 'le preneur supportera sa quote-part de toutes charges, de quelque nature qu’elles soient, qui seraient ou pourraient être exigibles sur les biens immobiliers donnés à bail ou sur la location (…)', l’intimée se prévaut à juste titre, suivi en cela par le tribunal, de stipulations relatives au réparations locatives et non point à la répartition des charges, de sorte que sont inopérants les développements de l’appelante sur ce point.

S’agissant de la facturation de la consommation d’électricité, il résulte de ce qui précède relativement à la pose de compteurs individuels ou à la proratisation des charges arguée d’approximation, que ne saurait prospérer la contestation de la preneuse faute d’être étayée par des pièces venant notamment justifier des surfaces réelles simplement évoquées ;

la bailleresse est de plus fondée à rétorquer que le contrat prévoit en son article XI le remboursement au bailleur des dépenses à hauteur de la quote-part du preneur, observant à titre superfétatoire qu’à suivre cette argumentation, la preneuse se verrait dispensée de tout paiement de ses consommations électriques alors qu’il lui appartient de s’en acquitter indépendamment des conditions de refacturation.

Il en va de même des prestations de ménage entrées dans le champ contractuel qui portaient tant sur les parties privatives que sur les parties communes, la preneuse devant garder à sa charge des prestations de ménage afférentes à sa partie privative qu’elle aurait librement et unilatéralement commandées à titre personnel indépendamment des obligations contractuelles auxquelles elle restait tenue.

S’agissant de l’imputation de charges afférentes aux 'parties réputées communes à l’immeuble’ acquittées auprès du syndic, le tribunal doit être approuvé en ce qu’il rejette la contestation de la preneuse, reprise sans plus d’éléments devant la cour, en lui opposant les stipulations du contrat de bail déterminant la répartition des charges entre le bailleur et le preneur et en lui opposant l’absence de démonstration de réparations autres que locatives qui auraient dû rester à la charge de la bailleresse, comme elle se borne à le prétendre.

Enfin, s’agissant de la demande en paiement de la somme de 2.737,89 euros sollicitée à titre reconventionnel par l’intimée, elle expose que le tribunal a omis de se prononcer sur cette demande alors qu’elle correspond à la différence, en sa faveur, entre le montant total des provisions pour charges et leur montant réel (soit : 59.511,92 – 56.774,03 euros).

Il sera fait droit à ce surplus de réclamation dès lors que l’intimée verse aux débats, outre l’ensemble des factures justificatives concernées, des tableaux récapitulatifs et de répartition annuelle et que l’appelante ne fait que reprendre, sur ce point, son argumentation relative à la méconnaissance des stipulations contractuelles, précédemment rejetée par la cour, ou invoquer le fait que l’intimée procède 'par voie de projection’ alors que cette dernière poursuit le paiement des charges réelles qu’elle a réglées.

Par suite, le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne la société S21Y à payer à la SCI CJIB MA la somme de 28.555,94 euros, TVA en sus, au titre des loyers et provisions sur charges dus entre le 1er juin 2020 et le 02 juillet 2021 inclus et il y sera ajouté la condamnation de l’appelante à verses à l’intimée la somme de 2.737,89 euros représentant la différence entre le montant total des provisions pour charges impayées et leur montant réel.

Sur la demande indemnitaire formée par la bailleresse

Sur le fondement des articles 1147 et 1153 alinéa 4 (anciens) du code civil, le tribunal a admis qu’existait un préjudice distinct de celui né du retard dans l’exécution contractuelle, retenant la bonne foi de la bailleresse caractérisée par son effort pour répondre aux demandes de la preneuse et ses diligences ainsi que la faute de la locataire faisant fi de ses propositions et suspendant unilatéralement le paiement des loyers et des charges outre le préjudice induit puisque la bailleresse a dû faire délivrer plusieurs commandements de payer et a vu sa situation financière fragilisée au point de devoir solliciter moratoires et échéanciers auprès de l’administration fiscale et du syndic de la copropriété du fait de ces impayés.

L’intimée poursuit la confirmation pure et simple du jugement condamnant la preneuse au paiement de la somme de 5.000 euros, évoquant de plus devant la cour le fait que le montant des loyers de la société S21Y constitue 56% du montant de ses ressources et lui permet notamment d’apurer le montant du prêt contracté pour acquérir le bien.

Par ailleurs, elle développe dans le corps de ses écritures un moyen tendant à voir sanctionner son adversaire pour appel abusif à hauteur d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Pour conclure au rejet de la demande en paiement de dommages-intérêts contractuels et à l’infirmation du jugement de ce chef, l’appelante, qui débat d’une demande de son adversaire qui serait présentée, selon elle, à hauteur de 40.000 euros, se prévaut de l’absence de démonstration d’un préjudice et estime que le tribunal, appréciant le comportement de chacune des protagonistes, a 'totalement inversé la réalité des faits'.

Elle critique sa motivation en ce qu’elle porte tant sur le comportement de la bailleresse pourtant défaillante dans ses diligences ou 'monnayant son obligation de délivrance’ ou faisant délivrer des commandements et pratiquer des saisies qui ne sont pas de son propre fait, que sur le préjudice retenu alors que sa quote-part au titre de la taxe foncière n’était que de 30% et que la bailleresse a obtenu de l’administration fiscale un échéancier sans frais.

Elle ajoute qu’elle a quitté les lieux, que la question de loyers impayés ne se pose donc plus et qu’elle s’est acquittée de l’intégralité des condamnations mises à sa charge, voire davantage, par le biais de saisies-attribution effectuées le jour même de la signification de la décision de première instance de sorte qu’aucune difficulté ne persiste.

Elle observe enfin, sur la demande fondée sur la procédure abusive, que le tribunal a rejeté cette prétention et que l’intimée ne sollicite pas l’infirmation du jugement de ce chef si bien qu’il doit être confirmé.

Ceci étant exposé et s’agissant, d’abord, de la demande indemnitaire destinée à sanctionner un appel dilatoire ou abusif , force est de considérer que si l’intimée y consacre des développements et sollicite une condamnation indemnitaire autonome (à hauteur de 20.000 euros), elle ne reprend pas cette prétention dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit la cour, ceci en méconnaissances des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

De sorte que la cour n’est pas saisie de cette demande.

S’agissant de la réparation du préjudice indépendant du retard dans le paiement, il résulte de ce qui précède que l’appelante ne peut se prévaloir de la faute de la bailleresse dans la satisfaction de son obligation de délivrance ; et il échet de considérer que par motifs pertinents que la cour fait siens le tribunal a retenu la faute de la preneuse lors de l’exécution du contrat de bail.

L’appelante ne saurait davantage être suivie en son argumentation tendant à dénier l’existence d’un préjudice corrélatif qui lui serait imputable dès lors qu’outre le fait que celui-ci présente, sans que cela soit contesté, le caractère personnel et licite requis pour être réparable, il doit être regardé comme certain, à rebours de sa contestation, dans la mesure où le droit pour la victime d’obtenir réparation du préjudice subi existe dès que le dommage a été causé.

Quant à la satisfaction des deux conditions requises par l’article 1153 alinéa 4 du code civil, l’intimée peut se prévaloir de la mauvaise foi de sa cocontractante dans le cadre de leurs échanges relatifs au désordre thermique invoqué, la preneuse décidant unilatéralement de s’acquitter du paiement des loyers plutôt que d’envisager une solution de compromis à laquelle la bailleresse ne se dérobait pas ; par ailleurs, indépendamment du préjudice né du retard dans l’exécution de ses obligations par la preneuse, elle a dû se résoudre à faire délivrer une succession de commandements de payer dans un bref laps de temps, la preneuse persistant en son exception d’inexécution, et multiplier les diligences, sources de tracas, pour obtenir de ses propres créanciers des délais permettant de ne pas compromettre sa santé financière.

Le jugement sera, par conséquent, confirmé en sa condamnation de la société S21Y au paiement de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 5.000 euros.

Sur les frais de procédure et les dépens

L’équité conduit à condamner le société S21Y à verser à la SCI CJIB MA la somme complémentaire de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboutée de ce dernier chef de demande, l’appelante qui succombe supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement entrepris et, y ajoutant ;

Condamne la société d’exercice libéral à responsabilité limitée S21Y à verser à la société civile immobilière CJIB MA la somme complémentaire de 2.737,89 euros représentant la différence entre le montant total des provisions pour charges impayées et leur montant réel ;

Condamne la Selarl S21Y à verser à la SCI CJIB MA la somme complémentaire de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente