COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00911 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WK5V

AFFAIRE :

[G] [I]

C/

Société HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 12-23-194

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14.11.2024

à :

M^e Alexandre OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES (481)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [G] [I]

né le 15 Février 1969 à [Localité 3] (Algérie) (99)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : M^e Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 481 – N° du dossier 25/24

APPELANT

****************

Société HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 2]

INTIMEE DEFAILLANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2013, la société Opievoy, aux droits de laquelle vient la société Hauts-de-Seine Habitat OPH, a donné à bail à M. [G] [I] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 4] (Hauts-de-Seine), moyennant un loyer mensuel révisable de 321,64 euros hors charges. Il est précisé dans le contrat que Mme [V] [O] demeure dans les lieux avec le locataire.

Des loyers seraient demeurés impayés.

Par acte délivré le 6 juillet 2023, la société Hauts-de-Seine Habitat OPH a fait assigner en référé M. [I] aux fins d’obtenir principalement la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, l’application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, la condamnation de M. [I] au paiement de la somme en principale de 26 272,44 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 9 mars 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme visée et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 16 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— au fond, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

— condamné M. [I] à payer à l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH la somme de 26 272,44 euros, terme de février 2023 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022 sur la somme de 16 928,61 euros et du 6 juillet 2023, pour le surplus,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 8 avril 2013 entre l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH d’une part, M. [I] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation sis à [Adresse 5] (2e étage, porte n° 2, bâtiment 2 escalier B), sont réunies à la date du 12 décembre 2022,

— ordonné en conséquence à M. [I] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour M. [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dont le cas échéant Mme [O], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande formée par l’établissement Hauts-de-Seine Habitat OPH portant sur le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués,

— condamné M. [I] à payer à compter du 12 décembre 2022 à l’établissement Hauts-de-Seine Habitat OPH une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte susvisée, soit le terme de mars 2023 inclus, et qu’elle sera due jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M. [I] à payer à l’établissement Hauts-de-Seine Habitat OPH une indemnité d’un montant de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 12 octobre 2022,

— dit qu’une copie de l’ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département.

Par déclaration reçue au greffe le 12 février 2024, M. [I] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a rejeté la demande formée par l’établissement Hauts-de-Seine Habitat OPH portant sur le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués et dit qu’une copie de l’ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 mars 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [I] demande à la cour, au visa des articles 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 27 II de la loi Alur, de :

'- constater l’absence de remise du document d’information,

en conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter Hauts de Seine Habitat -OPH de ses demandes,

à défaut,

— réformer l’ordonnance en date du 16 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

— dire n’y avoir lieu à expulsion

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— fixer le montant de la dette locative à 2 800 euros au 19 février 2024,

— accorder à M. [I] les plus amples délais de paiement,

— condamner Hauts de Seine Habitat -OPH au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre

des frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner Hauts de Seine Habitat -OPH au paiement des dépens d’appel,

— laisser la charge des dépens dont les frais de commandement et assignation au bailleur.'

La société Hauts-de-Seine Habitat OPH, à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à personne, le 22 mars 2024 et les conclusions, à personne, le 26 mars 2024, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Sur l’information au locataire

M. [I] fait valoir en premier lieu que si le juge des référés a vérifié la saisine de la commission de coordination des actions sociales et des services de la Préfecture, il n’a pas vérifié si le justificatif de la remise du document d’information prévu par décret n° 2017-923 du 9 mai 2017 relatif au document d’information en vue de l’audience délivré aux locataires assignés aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du contrat de bail, qui crée une nouvelle formalité à la charge de l’huissier de justice dans le cadre de la délivrance des assignations aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, avait été communiqué.

Il demande à la cour de s’assurer que cette formalité a été remplie et d’en tirer toute conséquence le cas échéant.

Sur ce,

Selon l’article 1er, I, du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017, l’huissier de justice, devenu commissaire de justice, qui délivre une assignation visant à voir prononcer ou constater la résiliation d’un contrat de bail d’habitation, dans les conditions prévues par les articles 655 et 656 du code de procédure civile, dépose au domicile ou à la résidence du destinataire, par pli séparé de l’avis de passage prévu par ces articles, un document rappelant les date, horaire et lieu de l’audience et destiné à l’informer de l’importance de sa présence à cette audience, ainsi que de la possibilité de déposer, avant l’audience, une demande d’aide juridictionnelle et de saisir les acteurs, mentionnés au 4° du IV de l’article 4 de la loi du 31 mai 1990, qui contribuent à la prévention des expulsions locatives. Ce document est également remis par l’huissier de justice au destinataire de l’assignation lorsque celle-ci est délivrée dans les conditions prévues par l’article 654 du code de procédure civile.

Ce décret ne prévoit pas de sanction en cas de défaut de délivrance de ce document d’information.

A la différence de l’assignation, ce document informatif n’est pas un acte de procédure soumis aux dispositions tant de l’article 56 que de l’article 114 du code de procédure civile, de sorte que la cour, qui en l’absence de comparution de l’intimée ne peut vérifier si ce document a bien été délivré, ne peut en tout état de cause en tirer aucune conséquence de droit.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

M. [I] fait valoir que devant le premier juge, le bailleur a fait état d’un décompte erroné en ce qu’il ne prenait pas en compte les régularisations opérées à hauteur des sommes de 12 880 euros et 20 162,76 euros au titre du « SLS », de sorte qu’à la date du 8 octobre 2023, la dette « réelle » était de 3 100 euros.

Il allègue avoir en outre procédé à un premier versement de 500 euros en plus du loyer courant, de sorte que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2 800 euros au 19 février 2024.

Sur ce,

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.

Au cas présent, il ressort des termes de l’ordonnance dont appel que le commandement de payer la somme de 16 928,61 euros visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à M. [I] par acte du 12 octobre 2022.

L’appelant ne conteste pas l’exactitude du montant réclamé aux termes de cet acte puisqu’il invoque des régularisations qui ne sont intervenues que postérieurement, aux mois d’août et septembre 2023.

Aucun règlement des causes du commandement de payer n’étant intervenu dans les délais impartis, c’est à juste titre que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a statué sur les mesures subséquentes.

En revanche, il ressort du décompte établi par la bailleresse et produit par l’appelant qu’à la dette du 8 février 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 3 300 euros.

En outre, par courriel en date du 19 février 2024, un représentant de l’OPH Hauts-de-Seine Habitat a accusé bonne réception d’un règlement d’un montant de 500 euros et indiqué que le montant de la créance locative s’élevait dorénavant à la somme de 2 800 euros.

En conséquence, il convient d’actualiser la condamnation par provision prononcée à l’encontre de M. [I] en première instance en ce sens.

L’ordonnance querellée sera être confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’en ses chefs de dispositif subséquents, sauf en ce qui concerne le montant de l’arriéré locatif.

Sur la demande de délais de grâce

Après avoir sollicité la réformation de l’ordonnance querellée, qu’il soit dit n’y avoir lieu à expulsion et la suspension des effets de la clause résolutoire, M. [I] sollicite 36 mois de délais de paiement.

Sur ce,

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. (…)

Le VII- de cet article indique quant à lui que : Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les éléments soumis aux débats par M. [I] justifient qu’il remplit les conditions posées par ces textes.

Il convient ainsi de lui octroyer un délai de paiement de 24 mois pour payer la provision allouée à la bailleresse et ce, en plus du loyer courant dû, selon les modalités détaillées au dispositif du présent arrêt.

Les effets de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail seront suspendus jusqu’au terme de ce délai.

Il sera rappelé que si M. [I] paye le loyer courant et se libère de sa dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la bailleresse sera en droit de faire procéder à l’expulsion de M. [I].

Sur les demandes accessoires :

M. [I] ayant manifestement tardé à justifier de sa situation pour éviter de se voir imputer un surloyer finalement indu, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Pour la même raison, il sera dit qu’il conservera la charge des dépens par lui exposés à hauteur d’appel et il sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 16 janvier 2024 sauf en ce qui concerne le montant de la provision,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [G] [I] à payer à l’OPH Hauts-de-Seine Habitat la somme de 2 800 euros, arrêtée au 19 février 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022,

Autorise M. [G] [I] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 117 euros, la 24 ème mensualité devant être ajustée en fonction du solde de la dette, en principal, intérêts et frais,

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu’eux et ce, à compter du mois de décembre 2024,

Dit que les effets du constant de l’acquisition de la clause résolutoire sont suspendus pendant l’exécution des délais de paiement,

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties,

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact le bail se retrouvera automatiquement résilié et les dispositions de l’ordonnance du 16 janvier 2024 retrouveront leur plein effet,

Dit que M. [G] [I] conservera la charge des dépens par lui exposés en appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Président