COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

chambre 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 JANVIER 2024

N° RG 23/03377

N° Portalis DBV3-V-B7H-V34T

AFFAIRE :

S.C.I. S.H. représentée par la SARL FINANCIERE DE PARIS

C/

S.C.I. [Localité 6]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Mai 2023 par le Juge de la mise en état du TJ de NANTERRE

N° chambre : 2

N° RG : 22/03469

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL

— DE CARFORT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI SH

RCS de CRETEIL sous le n° 408 238 558

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

APPELANTE

****************

S.C.I. [Localité 6]

N° SIRET : 879 963 114

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

Représentant : M^e Jonathan SIAHOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0170

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 novembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me FOULON,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 8 janvier 2020, reçu par Me [Z], notaire associé au sein de la société R&D, situé à [Localité 7], la société civile immobilière [Localité 6] (ci-après " SCI [Localité 6] ") a acquis auprès de la société civile immobilière S.H. (ci-après SCI S.H.) un ensemble immobilier situé à [Localité 6] (92), [Adresse 3], constitué d’une maison à usage de café-restaurant-hôtel.

Expliquant avoir découvert postérieurement à la régularisation de l’acte authentique, en suite des diligences entreprises par son notaire auprès de la mairie de [Localité 6] (92), que le bien immobilier acquis ne disposait d’une autorisation administrative d’exploitation que pour vingt-quatre chambres et non pour vingt-neuf chambres, contrairement au descriptif figurant dans l’acte et qu’un des bâtiments avait été érigé sans autorisation préalable, la société [Localité 6] a fait assigner la société SH devant le tribunal judiciaire de Nanterre par acte du 21 avril 2022 en garantie des vices cachés et subsidiairement, en nullité de la vente.

Il convient de préciser qu’une procédure, actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, oppose les mêmes parties, ainsi que la société R&D et Mme [O] [B], collaboratrice de l’étude notariale de la société susvisée, instituée, aux termes de l’acte de vente susvisée, séquestre conventionnel d’une partie du prix de vente, consigné d’un commun accord entre les parties à hauteur de la somme de 100 000 euros, afin de garantir à la SCI [Localité 6] la production d’une attestation de non contestation de la conformité des travaux réalisés à la suite de la délivrance du permis de construire (PC 092 025 09 00006) en date du 6 août 2009.

Au cours de la mise en état de l’affaire, la SCI S.H. a fait notifier par la voie électronique le 12 septembre 2022 des conclusions d’incident aux fins de voir déclarer irrecevables en ses demandes la société [Localité 6] au titre de la garantie des vices cachés, estimant que son action est tardive.

Par ordonnance du 9 mai 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré la SCI [Localité 6] recevable en son action exercée à l’encontre de la SCI S.H. sur le fondement de la garantie des vices cachés en suite de l’acquisition que la première a faite auprès de la seconde suivant acte authentique du 8 janvier 2020,

— écarté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action de la société [Localité 6] en garantie des vices cachés,

— condamné la SCI S.H. à payer à la SCI [Localité 6] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI S.H. de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— réservé les dépens de l’incident à l’examen de l’affaire au fond.

Par acte du 23 mai 2023, la SCI S.H. a interjeté appel de l’ordonnance.

Par dernières écritures du 3 novembre 2023, la SCI S.H. prie la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel, conclusions, demandes, fins et prétentions,

Y faisant droit,

— infirmer en l’ensemble de ses dispositions l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

* déclaré la SCI [Localité 6] recevable en son action exercée à l’encontre de la SCI S.H. sur le fondement de la garantie des vices cachés en suite de l’acquisition que la première a faite auprès de la seconde suivant acte authentique du 8 janvier 2020,

* écarté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action de la SCI [Localité 6] en garantie des vices cachés,

* condamné la SCI S.H. à payer à la société [Localité 6] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté la SCI SH de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau,

— déclarer forclose l’action formée à titre principal par la société [Localité 6] en garantie des vices cachés à l’encontre de la SCI S.H. dans son assignation en date du 21 avril 2022,

— déclarer irrecevable l’action formée à titre principal par la SCI [Localité 6] en garantie des vices cachés à l’encontre de la SCI S.H. dans son assignation en date du 21 avril 2022,

— débouter la SCI [Localité 6] de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions,

— condamner la SCI [Localité 6] à payer à la SCI S.H. la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 8 novembre 2023, la SCI [Localité 6] prie la cour de :

— la recevoir en ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

* déclaré la SCI [Localité 6] recevable en son action exercée à l’encontre de la SCI S.H. sur le fondement de la garantie des vices cachés en suite de l’acquisition que la première a faite auprès de la seconde suivante suivant acte authentique du 8 janvier 2020,

* écarté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action de la SCI [Localité 6] en garantie des vices cachés,

* condamné la société SH à payer à la SCI [Localité 6] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté la SCI S.H. de sa demande au titre des frais irrépétibles,

* réservé les dépens de l’incident à l’examen de l’affaire au fond,

— débouter la SCI S.H. de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI S.H. à verser à la SCI [Localité 6] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la SCI S.H. aux entiers dépens en ce compris les frais de signification de la décision à intervenir dans les termes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile lesquels pourront être recouvrés directement.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action en garantie des vices cachés

La SCI S.H. soutient que la vente a seulement pour objet la cession d’un immeuble et qu’il n’a dès lors jamais été convenu que la SCI S.H. cède à la SCI [Localité 6] 29 chambres hôtelières exploitables. Elle considère que l’action initiée par cette dernière, sur le fondement de la garantie des vices cachés et formulée par assignation du 21 avril 2022 est « forclose » dans la mesure où la SCI [Localité 6] avait connaissance des prétendus vices qu’elle invoque au plus tard le 8 janvier 2020, date de la vente, pour s’être vue communiquer les procès-verbaux de la commission communale de sécurité du 1er février 2012 dont il ressort un avis favorable à l’ouverture du public de l’établissement pour 24 chambres hôtelières, non pour 29, ainsi que les autorisations administratives et les plans annexés à l’acte de vente, aucun de ces documents ne faisant état de l’existence de 29 chambres hôtelières ou de la régularité de la construction du bâtiment D.

La SCI [Localité 6] fait valoir, au contraire, qu’avant les diligences accomplies par le notaire en décembre 2020, elle ne pouvait avoir connaissance des vices qu’elle invoque et qui tiennent au fait, d’une part, que le bien n’est exploitable que pour 24 chambres hôtelières et non pour 29 comme indiqué dans l’acte et, d’autre part, qu’un bâtiment D a été édifié sans autorisation administrative préalable. Elle se prévaut en particulier de la découverte tardive du dépôt d’un permis de construire modificatif 1 (désigné « PCM1 ») portant sur la création d’un logement de fonction et du refus opposé à la demande d’un permis de construire modificatif 2 (désigné « PCM2 ») censé permettre la conversion du logement du gardien en 5 chambres d’hôtel supplémentaires afin de porter le nombre de chambres de 24 à 29.

Sur ce,

L’article 1648 du code civil énonce que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il résulte de l’interprétation donnée à l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353 du même code, que le vendeur qui oppose la fin de non-recevoir tirée du dépassement du délai d’exercice de l’action en garantie des vices cachés doit en justifier (Civ. 3e, 9 févr. 2011, n° 10-11.573), notamment en ce que pèse sur lui la charge de la preuve du point de départ du délai de prescription qu’il invoque (Civ. 2e, 19 janv. 2023, n° 20-16.490).

A cet égard, soutenir comme le fait la venderesse que le point de départ de la prescription tenant à la découverte des vices est à situer au plus tard au jour de la vente, revient à prétendre que l’acheteur avait connaissance des vices qu’il invoque au moment d’acquérir le bien, autrement dit que les prétendus défauts de la chose n’étaient pas cachés, au sens de l’article 1641 du code civil.

Or, cette question relève de l’appréciation du tribunal saisi du litige au fond, en ce que cette juridiction est appelée à vérifier la réunion des conditions de fond de la garantie des vices cachés, parmi lesquelles, notamment, le caractère non apparent du vice au moment de la vente, compte tenu de la qualité de professionnelle de l’acquéreur et de sa spécialité.

Ainsi, étant donné que la « découverte du vice », au sens de l’article 1648 du code civil suppose, par définition, la prise de conscience de l’existence d’un vice jusque-là ignoré ou prétendument ignoré, la connaissance du vice par l’acquéreur au jour de la vente ne peut consister en la « découverte » du vice au sens de ces dispositions légales.

Il s’ensuit que la société S.H. ne se prévaut pas d’un évènement susceptible de caractériser le point de départ de la prescription.

De surcroît, il se déduit du courrier du notaire de l’acheteur, adressé le 6 avril 2021 au notaire du vendeur (pièce n° 5 du dossier [Localité 6]), que la SCI [Localité 6] a eu connaissance après la vente de ce que la SCI S.H. avait sollicité un permis de construire modificatif auprès de la mairie de [Localité 6] le 16 juin 2014, qui lui a été refusé par arrêté du 5 août 2014 (pièce n° 8 du dossier [Localité 6]) et dont l’objet était le suivant : « conversion du logement de gardien en 5 chambres d’hôtel supplémentaires, ce qui porte le nombre de chambres de 24 à 29 chambres ».

En outre, Mme [K], sollicitée en qualité d’expert par la SCI [Localité 6], conclut dans son rapport daté du 26 novembre 2021 : " Il a été vendu 29 chambres à la SCI [Localité 6] sur la base d’un permis de construire qui a été refusé. Le bâtiment C, initialement indiqué dans le PCM2 comme logement du gardien a été transformé sans autorisation en bâtiment à destination hôtelière avec 4 chambres supplémentaires. Il semblerait que la SCI S.H. a alors construit, à un moment inconnu et sans autorisation administrative, le bâtiment D en fond de parcelle en qualité de logement de gardien ".

Ces éléments corroborent la thèse défendue par la SCI [Localité 6] selon laquelle elle a découvert les vices qu’elle invoque au moment où le notaire à procédé à certaines investigations, en décembre 2020, ce qui exclut de considérer comme prescrite l’action engagée par la SCI [Localité 6] le 21 avril 2022.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la " forclusion', étant rappelé que le tribunal demeure saisi de l’examen de l’ensemble des conditions de fond de la garantie des vices cachés.

Sur la portée de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés

La SCI S.H. fait valoir, sur le fondement de l’article 1643 du code civil, que la SCI [Localité 6] a renoncé à invoquer la garantie légale des vices cachés. Elle s’appuie sur une clause 28.2 de l’acte de vente aux termes de laquelle « sous réserve des déclarations et/ou garanties stipulées à l’acte, le vendeur délivre les biens immobiliers dans leur état au jour du transfert de propriété, l’acquéreur prenant les biens immobiliers dans leur état, sans garantie des vices apparents ou cachés de tous ordres de la part du vendeur ».

La SCI [Localité 6] répond qu’il s’agit d’une question de fond dont la cour ne peut se saisir. Elle ajoute qu’aucune clause exonératoire ou limitative de garantie ne peut trouver à s’appliquer si le vendeur est de mauvaise foi, ce dernier étant tenu d’informer l’acquéreur de manière complète des vices dont il a personnellement connaissance.

Sur ce,

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir, celles-ci étant définies par l’article 122 du même code, comme moyens qui tendent à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir.

Or, il résulte de l’interprétation donnée par la Cour de cassation à l’article 1643 du code civil, visant le cas de la clause d’exclusion de garantie de vice caché, qu’une telle clause ne peut être opposée à l’acquéreur par le vendeur de mauvaise foi.

Il en résulte, comme relevé à juste titre par l’intimée, que le moyen soulevé par l’appelant relève de l’examen au fond de l’affaire et n’est donc pas constitutif d’une fin de non-recevoir en mesure de se voir sanctionner par l’irrecevabilité l’action introduite par la SCI [Localité 6].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Sans qu’il y ait lieu de réformer l’ordonnance entreprise sur ce point, la SCI S.H. succombant en cause d’appel sera condamnée aux dépens de l’incident, l’équité commandant en outre de la condamner à indemniser les frais irrépétibles de l’intimée nés de la présente instance, à hauteur de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déboute la SCI S.H. de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action en garantie des vices cachés en application de la clause d’exclusion de garantie de l’acte de vente ;

Rappelle que le tribunal judiciaire, saisi de l’examen au fond du litige, est appelé à examiner la réunion des conditions de fond attachées à la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés ;

Condamne la SCI S.H. aux dépens de l’instance ;

Condamne la SCI S.H. à régler à la SCI [Localité 6] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,