COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre commerciale 3-1

(Ex-12e chambre)

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 JANVIER 2024

N° RG 22/03664 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VHMN

AFFAIRE :

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES

C/

[D] [T] veuve [R]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Mai 2022 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° chambre : 7

N° RG : 19/10660

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Oriane DONTOT

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES

RCS Nanterre n° 419 750 252

[Adresse 15]

[Localité 5]

Représentée par M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et M^e François DE BERARD de la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R170

APPELANTE

****************

Madame [D] [T] veuve [R], venant aux droits de son époux Monsieur [U] [R]

née le 26 Novembre 1938 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 1]

S.A.R.L. CERF VOLANT

RCS Melun n° 434 411 971

[Adresse 8]

[Localité 4]

S.C. JEANAD

RCS Cannes n° 393 619 341

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentées par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Xavier CHABEUF de l’AARPI CARDINAL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1894

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Octobre 2023, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2011, la SNC Marignan Résidences envisageait de réaliser un ensemble immobilier à usage de bureaux sur un terrain sis à [Localité 7] (92) composé de différentes parcelles. Sur l’une d’elles se trouvait un immeuble sis [Adresse 3] appartenant à la SCI Jeanad, nue-propriétaire, et à M. [U] [R], usufruitier.

Le 7 novembre 2011, la SCI Jeanad et M. [R] ont conclu avec la société Marignan Résidences une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives. La condition suspensive tenant à la conclusion d’un accord avec la SARL Cerf-Volant, locataire de l’immeuble depuis le 1er mars 2001, n’a cependant pas été levée dans le délai convenu et la promesse est devenue caduque.

Le 3 mai 2016, la SCI Jeanad et M. [R] ont conclu avec la société Marignan Résidences une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives liées à l’acquisition par cette dernière de la propriété de l’ensemble des terrains d’assiette du projet ainsi qu’à l’éviction des locataires desdits terrains.

Le même jour, la SCI Jeanad et M. [R], conjointement avec la SARL Cerf-Volant, ont conclu avec la société Marignan Résidences un protocole d’accord dont l’objet principal était de prévoir les conditions de résiliation du bail afin de permettre la mise en oeuvre du projet envisagé. L’article 3.3 de ce protocole d’accord comportait des stipulations relatives à une clause d’intéressement.

Par acte authentique du 6 décembre 2016 reprenant cette clause d’intéressement, la SCI Jeanad et M. [R] ont vendu le bien à la société Marignan Résidences.

Le même jour, la société Marignan Résidences a revendu les parcelles, aux fins de construction, à la SNC [Localité 7] IRO, toutes deux ayant le même gérant.

Suite au décès de M. [R] le 29 octobre 2017, Mme [D] [T], sa veuve, est devenue bénéficiaire de l’usufruit de l’universalité des biens et droits immobiliers composant la succession.

Le 13 décembre 2018, la société [Localité 7] IRO a vendu l’immeuble en cours de construction à la SCI Danton Malakoff, appartenant au groupe Covivio, investisseur institutionnel.

Par courriers des 2 et 7 mars 2019, la société Jeanad et la société Cerf-Volant ont réclamé à la société Marignan Résidences le versement de l’indemnité complémentaire auxquelles elles estimaient avoir droit, prévue à l’article 3.3 du protocole d’accord conclu le 3 mai 2016 et à l’article 13.4 du contrat de vente conclu le 6 décembre 2016. La société Marignan Résidences s’y est opposée au motif que les conditions de la clause d’intéressement n’étaient pas remplies.

Par courrier du 10 mai 2019, le conseil de la société Jeanad, de Mme [T] et de la société Cerf-Volant a mis en demeure la société Marignan Résidences, en vain.

Par acte du 17 octobre 2019, la société Jeanad, Mme [T] et la société Cerf-Volant ont fait assigner la société Marignan Résidences devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de versement de l’indemnité complémentaire.

Par jugement contradictoire du 12 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Condamné la société Marignan Résidences à payer à la SCI Jeanad et Mme [T] la somme de 400.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— Condamné la société Marignan Résidences à payer à la société Cerf-Volant la somme de 550.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— Dit que les intérêts dus pour une année au moins seront capitalisés ;

— Condamné la société Marignan Résidences à payer à la société Cerf-Volant, la SCI Jeanad et Mme [T], la somme de 10.000 € au titre de leurs frais irrépétibles (5.000 € à la société Cerf-Volant, 2.500 € à la société Jeanad et 2.500 € à Mme [T]) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Marignan Résidences aux dépens ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 2 juin 2022, la société Marignan Résidences a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance de référé du 12 juillet 2022, le magistrat délégué par le premier président de cette cour, saisi par la société Marignan Résidences, l’a autorisée à consigner les sommes de 550.000 € et 400.000 € auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 23 août 2023, la société Marignan Résidences demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 12 mai 2022 en ce qu’il a :

— Condamné la SNC Marignan Résidences à payer à la SCI Jeanad et Mme [T] la somme de 400.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— Condamné la SNC Marignan Résidences à payer à la société Cerf-Volant la somme de 550.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— Dit que les intérêts dus pour une année au moins seront capitalisés ;

— Condamné la SNC Marignan Résidences à payer à la société Cerf-Volant, la SCI Jeanad et Mme [T], la somme de 10.000 € au titre de leurs frais irrépétibles (5.000 € à la société Cerf-Volant, 2.500 € à la société Jeanad et 2.500 € à Mme [T]) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SNC Marignan Résidences aux dépens ;

— Débouté la SNC Marignan Résidences du surplus de ses demandes ou contraires ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

Et, statuant à nouveau,

A titre principal,

— Juger que la condition tenant à la commercialisation de l’immeuble à des entreprises utilisatrices prévue aux articles 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 et 13.4 de l’acte de vente du 6 décembre 2016 n’est ni potestative, ni impossible ;

— Déclarer valable et régulière la clause d’intéressement stipulée aux articles 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 et 13.4 de l’acte de vente du 6 décembre 2016 ;

— Constater les multiples diligences accomplies par la SNC Marignan Résidences aux fins d’aboutir à une commercialisation rapide de l’immeuble ;

— Juger que la SNC Marignan Résidences a exécuté de bonne foi la condition tenant à la commercialisation de l’immeuble à des entreprises utilisatrices prévue aux articles 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 et 13.4 de l’acte de vente du 6 décembre 2016 ;

— Juger que les conditions d’exigibilité de la clause d’intéressement stipulée aux articles 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 et 13.4 de l’acte de vente du 6 décembre 2016 n’étaient pas réunies à la date du 1er avril 2019 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait que la condition suspensive prévue dans la clause d’intéressement stipulée aux articles 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 et 13.4 de l’acte de vente du 6 décembre 2016 était potestative ou impossible,

— Juger que le tribunal judiciaire de Nanterre, dans le jugement du 12 mai 2022, n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en ne prononçant pas la nullité de la clause d’intéressement stipulée aux articles 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 et 13.4 de l’acte de vente du 6 décembre 2016 ;

— Déclarer que la nullité porte uniquement sur les articles 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 et 13.4 de l’acte de vente du 6 décembre 2016 et non sur les actes dans leur ensemble ;

En tout état de cause,

— Débouter la SCI Jeanad, Mme [T] et la société Cerf-Volant de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum la SCI Jeanad, Mme [T] et la société Cerf-Volant au paiement à la société Marignan Résidences de la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2023, la société Cerf-Volant, la société Jeanad et Mme [T] demandent à la cour de :

A titre principal,

— Dire que la condition au versement de l’indemnité complémentaire prévue à l’article 3.3 du protocole d’accord conclu le 3 mai 2016 et à l’article 13.4 du contrat de vente conclu le 6 décembre 2016 et tenant à l’exigibilité du versement de ladite indemnité en cas de commercialisation du Projet de construction à une « entreprise utilisatrice » est potestative ;

— Dire que la condition au versement de l’indemnité complémentaire prévue à l’article 3.3 du protocole d’accord conclu le 3 mai 2016 et à l’article 13.4 du contrat de vente conclu le 6 décembre 2016 et tenant à l’exigibilité du versement de ladite indemnité en cas de commercialisation du Projet de construction à une « entreprise utilisatrice » est impossible ;

— Constater que la condition au versement de l’indemnité complémentaire prévue à l’article 3.3 du protocole d’accord conclu le 3 mai 2016 et à l’article 13.4 du contrat de vente conclu le 6 décembre 2016 et tenant à l’exigibilité du versement de ladite indemnité en cas de commercialisation du Projet de construction à une « entreprise utilisatrice » n’a pas été accomplie car la société Marignan Résidences en a empêché l’accomplissement ;

— Dire que ladite condition est réputée accomplie ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamner la société Marignan Résidences à payer les sommes de 5.000 € à la société Cerf-Volant, de 2.500 € à la société Jeanad et de 2.500 € à Mme [T] veuve [R] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeter les autres demandes ;

— Condamner la société Marignan Résidences aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la validité de la clause d’intéressement

La société Marignan Résidences considère que les premiers juges ont commis une erreur de droit manifeste en retenant que la condition suspensive faisant dépendre l’intéressement de la pré-commercialisation de l’immeuble à des entreprises utilisatrices était potestative. Après avoir indiqué au visa de l’ancien article 1171 du code civil que la clause litigieuse relève de la catégorie des conditions « simplement » potestatives, autrement dénommées « mixtes », qui sont parfaitement valables, elle soutient que la location de la quasi-totalité de l’immeuble ou sa revente à un utilisateur ne dépendait pas de sa seule volonté mais aussi de l’action de tiers, à savoir les potentiels acquéreurs ou locataires ; que l’échec de la commercialisation a directement résulté du refus des potentiels utilisateurs de sélectionner l’immeuble situé à [Localité 7], notamment pour des raisons relatives à l’emplacement de l’immeuble ou sa date de disponibilité. Elle fait état de deux mandats de commercialisation aux fins de recherche de locataires, de dépenses marketing à hauteur de 805.542 € TTC pour commercialiser l’immeuble à construire, des très nombreuses propositions locatives à différents candidats afin que cet immeuble soit rapidement et entièrement loué, qui démontrent selon elle sa volonté de voir la condition accomplie. Elle souligne que les conséquences d’une non-réalisation de la clause allaient à l’encontre de ses intérêts économiques comme de ceux de la société [Localité 7] Iro puisqu’elles avaient avantage à louer au plus vite l’immeuble à des utilisateurs pour en obtenir un meilleur prix à la revente.

Elle reproche au tribunal de n’avoir procédé à aucune analyse du caractère impossible de la clause d’intéressement. Elle observe que l’argumentation des intimées est fondée sur le caractère impossible d’une vente à une entreprise utilisatrice, en excluant volontairement la location à une entreprise utilisatrice, alors que sont compris dans le mécanisme tant les ventes que les baux, et ce afin de ne pas léser les vendeurs en renforçant la possibilité de mise en jeu de la clause d’intéressement. Elle considère que, contrairement à ce que soutiennent les intimées, la conclusion de ventes mais a fortiori de baux, plus courants selon un rapport d’expertise qu’elle verse aux débats, était parfaitement possible et, tout en soulignant que le mécanisme d’intéressement supposait la conclusion d’un ou plusieurs baux permettant d’atteindre le seuil de 18.810 m2, elle fournit plusieurs exemples récents de baux concernant des surfaces supérieures à 18.810 m2.

Les intimées considèrent quant à elles que la condition de la clause d’intéressement liée à la vente de l’immeuble à une société utilisatrice était potestative et impossible à accomplir. Elles font valoir qu’il n’appartenait qu’à la société Marignan Résidences de voir accomplie ou échouée la condition relative à la vente à une entreprise utilisatrice, celle-ci ayant le choix de ses cocontractants et étant libre de céder l’immeuble soit à une entreprise utilisatrice, soit à un investisseur envisageant l’exploitation des locaux au bénéfice de tiers, ce qui déterminait le versement ou non de la somme de 950.000 €. Elles avancent qu’il n’est pas étrange qu’elle ait vendu à un investisseur et souligne que la vente de l’immeuble est intervenue en décembre 2018, un mois après la prise de contrôle par la société Les Nouveaux Constructeurs de la société BDP Marignan, société mère de la société Marignan Résidences. Elles ajoutent que la clause d’intéressement n’était applicable que si la vente ou la conclusion du bail portait sur au moins 18.810 m² (sur un total de 25.080 m² de surface de plancher) et qu’il était loisible pour l’appelante de moduler la superficie proposée afin d’éviter de devoir régler l’intéressement bénéficiant aux intimées.

Elles soutiennent ensuite que la condition liée à la vente à une « entreprise utilisatrice » ne répondait à aucune exigence pratique si ce n’est de faire obstacle au versement de l’indemnité envisagée ; que la clause d’intéressement a été intégrée au protocole dans l’objectif de leur faire miroiter une rémunération complémentaire significative que la société Marignan Résidences, professionnel de l’immobilier, savait illusoire. Elles exposent qu’en 2015, les entreprises utilisatrices ne représentaient que 6,5 % des investisseurs sur le marché de l’immobilier d’entreprise ; que la probabilité de vendre à une entreprise utilisatrice n’était pas nulle mais faible ; qu’entre avril 2016 et octobre 2019, aucune opération n’a eu pour acquéreur une entreprise utilisatrice.

*****

Le tribunal judiciaire a retenu le caractère potestatif de la clause d’intéressement objet du litige.

La clause d’intéressement stipulée à l’article 13.4 de l’acte de vente signé devant notaire le 6 décembre 2016 par M. [R] et la société Jeanad au profit de la société Marignan Résidences est ainsi rédigée :

« 13.4. Clause d’intéressement

13.4.1. Principe

Afin de permettre au Vendeur [M. [R] et la société Jeanad] de bénéficier des conséquences de la commercialisation du Projet de Construction, le Vendeur et l’Acquéreur [la société Marignan Résidences] sont convenus d’un intéressement qui serait versé à l’Acquéreur (sic) (ci-après « l’Intéressement »), si les conditions de son exigibilité ci-dessous stipulées sont remplies avant le 31 mars 2019.

Le Projet de Construction prévoit la réalisation de 25.080,00 m2 de Surfaces de Plancher.

13.4.2. Clause d’intéressement

Les Parties conviennent que l’Intéressement sera exigible en cas de conclusion de baux ou de ventes au profit d’entreprises utilisatrices portant sur au moins 18.810,00 m2 de Surfaces de Plancher.

Le montant de l’Intéressement est fixé forfaitairement à la somme de quatre cent mille euros (400.000,00 EUR).

13.4.3. Mécanisme de la clause d’intéressement

Les Parties conviennent que :

— la Surface de Plancher prise en compte pour le calcul de l’Intéressement sera celle visée dans les baux ou les actes de ventes ou dans un tableau de conversion de la surface utile visée dans les baux et les actes de vente, en Surface de Plancher, si lesdits baux et actes de vente ne mentionnent que des surfaces utiles, lequel tableau de conversion sera établi par Monsieur [I] [O], géomètre-expert, situé à [Localité 11] [Adresse 6] ;

— l’Acquéreur devra notifier au Vendeur par lettre recommandée avec accusé réception la conclusion de tout bail, promesse de bail, de toute vente ou promesse de vente ayant pour objet des locaux dépendant du Projet de Construction.

Lesdites notifications devront préciser la date du bail ou de la vente, la Surface de Plancher des locaux concernés (telle que résultant le cas échéant du tableau de conversion de la surface utile en Surface de Plancher ci-dessus visé) et leur portion en pourcentage par rapport à la Surface de Plancher globale du Projet de Construction ;

— la notion d’entreprise utilisatrice s’entend de toute entreprise occupant les locaux objets du bail pour ses propres activités, soit directement, soit par l’intermédiaire de ses filiales ;

— seront pris en compte les baux ou les ventes ayant acquis un caractère définitif au plus tard le 31 mars 2019 ;

— le caractère définitif d’un bail ou d’une vente s’entend de tout bail ou de toute vente dont les conditions suspensives sont réalisées ou dont la condition résolutoire n’est pas réalisée au 31 mars 2019.

13.4.4. Modalités de mise en 'uvre de la clause d’intéressement

L’Acquéreur s’oblige, au plus tard dans les trois (3) mois de la régularisation des présentes à confier un mandat de commercialisation à au moins un intermédiaire ayant une activité au moins au plan national. Il devra informer le Vendeur de la conclusion de ce mandat, dans un délai de quinze (15) jours à compter de la signature dudit mandat.

13.4.5. Paiement de l’intéressement (…)

13.4.6. Expert (…)

13.4.7. Caractère autonome de la clause d’intéressement

L’Acquéreur déclare se réserver la possibilité de déposer une ou plusieurs demandes d’autorisations administratives (nouveau permis de construire, permis de construire modificatif), de sorte que, le cas échéant, la transformation du Projet de Construction, son état et sa valeur locative dans la perspective d’une ou plusieurs prises à bail ou vente pourraient s’en trouver modifiés.

L’Acquéreur ne prend aucun engagement ce que le Vendeur reconnait.

Par conséquent, l’éventuelle prise à bail ou vente dans les termes de la présente clause d’intéressement :

— pourrait porter sur le Projet de Construction dans un état, une configuration et une valeur différents de celui existant dans le cadre de la vente ;

— ne dépend pas que de la seule volonté des parties (intérêt ou non des locataires ou des acquéreurs, accord sur les conditions locatives, délivrances des éventuelles autorisations par l’administration, recours des tiers).

Les Parties conviennent donc que la présente clause d’intéressement revêt un caractère incertain et totalement autonome de la vente qui produit pleinement ses effets.

Notamment l’Intéressement éventuel n’a aucunement participé à la détermination du Prix, qui a indépendamment et définitivement été fixé par les Parties.

Les Parties s’interdisent ainsi de se prévaloir de l’existence, la mise en 'uvre ou l’issue de la présente clause d’intéressement pour contester l’une quelconque des conditions de la vente, compte tenu de l’autonomie sus-rappelée entre la vente, et la clause d’intéressement. »

Une clause d’intéressement similaire figurait à l’article 16.4 de la promesse synallagmatique de vente signée le 3 mai 2016, aux termes de laquelle M. [R] et la société Jeanad se sont engagés à vendre à la société Marignan Résidences l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (92) dont ils étaient propriétaires, la société Marignan Résidences promettant de l’acquérir moyennant le prix de 2.100.000 €, outre le paiement de l’indemnité d’éviction de 750.000 € au locataire des lieux, la société Cerf-Volant.

L’article 16.4 de la promesse synallagmatique a été repris dans son intégralité à l’article 3.3 'Indemnité complémentaire’ du protocole d’accord signé le 3 mai 2016 entre M. [R], la société Jeanad, la société Cerf-Volant et la société Marignan Résidences, cet article étant notamment complété par la disposition suivante :

« Les PARTIES conviennent que si la clause d’intéressement ci-dessus rapportée, stipulée dans la Promesse Synallagmatique de Vente vient à s’appliquer, la société MARIGNAN RÉSIDENCES s’oblige à verser à la société CERF-VOLANT une indemnité complémentaire d’un montant forfaitaire de cinq cent cinquante mille euros (550.000 €). »

L’acte authentique de vente du bien immobilier à la société [Localité 7] Iro, signé le 6 décembre 2016, a rappelé l’engagement pris par la société Marignan Résidences à l’égard des intimées, la société [Localité 7] Iro s’obligeant à leur payer les sommes dues pour le cas où la clause d’intéressement viendrait à s’appliquer.

De même l’acte de vente conclu le 13 décembre 2018 entre la société [Localité 7] Iro et la société Danton Malakoff, qui a acquis en dernier lieu l’immeuble, mentionne la clause d’intéressement, en précisant que les sommes éventuellement dues aux propriétaires et locataire précédents resteront à la charge du vendeur, la société [Localité 7] Iro.

— sur le caractère potestatif de la clause

Selon l’article 1174 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige.

L’article 1170 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, définit la condition potestative comme celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou de l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher.

Selon l’article 1171 de ce code, dans sa rédaction applicable au litige, la condition peut être qualifiée de mixte lorsqu’elle dépend tout à la fois de la volonté d’une des parties contractantes et de la volonté d’un tiers. Une telle condition est valable.

En l’espèce, la réalisation de la condition tenant à la « conclusion de baux ou de ventes au profit d’entreprises utilisatrices portant sur au moins 18.810,00 m2 de Surfaces de Plancher » dépendait certes des efforts de la société Marignan Résidences pour assurer la commercialisation du projet immobilier mais elle dépendait aussi de l’existence de candidats et de l’acceptation des potentiels locataires ou acquéreurs. Ainsi, la condition ne reposait pas sur la seule volonté de la société Marignan Résidences.

Il en résulte que, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, la clause d’intéressement litigieuse ne présente pas un caractère potestatif.

— sur le caractère impossible de la clause

L’article 1172 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que toute condition d’une chose impossible, ou contraire aux bonnes moeurs, ou prohibée par la loi est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend.

Les intimées considèrent que la condition prévue au contrat tenant à la commercialisation de l’immeuble à des entreprises utilisatrices était impossible et n’avait aucune chance d’être remplie. Elles se prévalent d’une note intitulée 'Analyse du marché de l’immobilier commercial', rédigée en avril 2016 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), pour souligner que les entreprises utilisatrices ne représentaient que 6,5 % des investisseurs en 2015, soit une probabilité faible de vendre à une entreprise utilisatrice.

La société Marignan Résidences concède que l’hypothèse d’un bail conclu par une entreprise utilisatrice est beaucoup plus courante que celle de la vente, puisque les baux sont souvent conclus par les sociétés pour leur propre compte, tandis que beaucoup de sociétés achètent des immeubles pour les louer ensuite et rentabiliser leur investissement.

En tout état de cause, aucun élément ne permet de retenir que la conclusion de baux n’était pas possible, sachant que la location des 18.810 m2 prévus par la clause d’intéressement pouvait être effectuée au profit d’une ou plusieurs entreprises. Au surplus, la société Marignan Résidences communique une étude du marché des ventes en VEFA en Ile-de-France entre 2016 et 2019, réalisée par le cabinet CBRE en octobre 2019, qui mentionne plusieurs opérations pour lesquelles des baux ont été conclus pour des surfaces supérieures à 18.810 m2. Elle produit en outre en cause d’appel des communiqués ou articles de presse relatifs à des baux conclus depuis 2017 par des entreprises utilisatrices : 28.000 m2 loués à [Localité 9] par la société WWP, 90.000 m2 loués par la société Natixis dans les tours Duo à [Localité 14], 26.000 m2 loués par la société Christian Dior à [Localité 12].

Il convient donc de retenir que la condition prévue par la clause d’intéressement n’était pas impossible.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la clause d’intéressement stipulée aux articles 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 et 13.4 de l’acte de vente du 6 décembre 2016 n’est pas nulle et qu’elle doit être considérée comme valable.

Sur les conditions de mise en oeuvre de la condition suspensive

La société Marignan Résidences invoque sa bonne foi dans la commercialisation de l’immeuble et la réalisation de la condition relative à la clause d’intéressement. Elle estime que les premiers juges n’ont tenu aucun compte des efforts importants qu’elle a fournis pour commercialiser l’immeuble et qu’elle rappelle dans ses écritures, qu’ils se sont contentés de tirer des constatations erronées d’une prétendue potestativité de la clause. Elle souligne que le protocole et l’acte de vente ont été conclus dans des conditions extrêmement favorables aux intimées, qu’ainsi l’indemnité d’éviction versée à la société Cerf-Volant (750.000 € outre 30.000 € de frais de déménagement) était 2,4 à 4 fois supérieure au montant estimé par un expert reconnu, qu’outre le prix de 2.100.000 €, bien supérieur au marché, payé à M. [R] et à la société Jeanad pour l’achat du terrain, elle a réglé l’indemnité d’éviction au locataire en lieu et place de ces derniers. Elle rappelle que la référence à une commercialisation auprès d’entreprises utilisatrices, symbole d’une commercialisation réussie, a été négociée entre les parties, de sorte que la clause d’intéressement s’impose à elles ; que la clause litigieuse ne stipule en aucune façon que l’intéressement ne sera exigible que si les ventes ou les baux au profit d’entreprises utilisatrices sont conclus par Marignan ; que le mécanisme conçu est relatif à l’immeuble et non à la personne. Elle affirme qu’elle s’est assurée de la parfaite transmission du mécanisme d’intéressement et qu’elle a gardé un contrôle sur la commercialisation de l’immeuble, sa propre gérante étant également gérante de la société [Localité 7] Iro ; qu’il n’est pas crédible de prétendre qu’avec cette dernière, elle aurait oeuvré à la défaillance de la condition, alors qu’elles auraient les premières à bénéficier d’une commercialisation réussie. Elle ajoute qu’il était aussi de l’intérêt du groupe Covivio, qui a acquis en dernier lieu l’immeuble, de conclure des baux afin de percevoir des loyers et de rentabiliser son investissement. Elle appelle l’attention de la cour sur le caractère par essence incertain de la commercialisation de l’immeuble et donc sur le jeu de la clause d’intéressement. Elle fait le constat que près de quatre ans après la date butoir au-delà de laquelle la clause d’intéressement est devenue caduque, ses conditions d’exigibilité n’étaient toujours pas remplies et demeuraient loin de l’être malgré l’intérêt évident des acquéreurs successifs de l’immeuble de parvenir à le louer et malgré leurs efforts, puisqu’au 31 décembre 2022, l’immeuble n’était occupé qu’à hauteur de 13.642 m2, soit environ 54,5 % d’occupation.

Les intimées soutiennent que la société Marignan Résidences a manqué à l’obligation d’exécution loyale du contrat et n’a rien fait pour que la clause d’intéressement s’accomplisse, qu’elle a fait preuve d’une mauvaise foi caractérisée, tant au moment de la conclusion du contrat que lors de sa mise en application :

— En fixant une date butoir (31 mars 2019) arbitraire, dépourvue de toute justification ;

— En cédant l’immeuble le jour même de l’acquisition du bien, sans les en aviser, alors que cette circonstance était susceptible de modifier leur appréciation de l’accord signé ;

— En ne les tenant pas informées des conditions de commercialisation du projet ;

— En concluant des mandats de commercialisation ne prévoyant que la location du bien sans mentionner la vente ;

— En ne les tenant pas informées de la cession ultime du projet à la SCI Danton Malakoff le 13 décembre 2018 ;

— En cédant le projet plus de quatre mois avant le terme prévu pour la réalisation des conditions (31 mars 2019), se privant ainsi de la possibilité de céder le projet dans des conditions permettant le versement de l’intéressement.

Elles lui reprochent de n’avoir apporté aucun soin à ce que les conditions permettant le versement de l’intéressement soient réunies, ni par elle-même, ni par les deux sociétés successives qu’elle s’est substituée en qualité de propriétaires du projet.

Elles concluent, au visa de l’article 1178 du code civil alors applicable, que la condition de la clause d’intéressement doit être réputée accomplie et que la société Marignan Résidences est débitrice depuis le 13 janvier 2019, d’une part de la somme de 400.000 € envers la société Jeanad et de Mme [T], et d’autre part de la somme de 550.000 € envers la société Cerf-Volant.

*****

Aux termes de l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Cette disposition est reprise à l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qui prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les intimées soulèvent la mauvaise foi de l’appelante, au visa de ces textes. Elles font observer que la déloyauté de la société Marignan Résidences s’est manifestée dès le jour de la signature de l’acte de vente, le 6 décembre 2016.

Il apparaît en effet que le même jour, la société Marignan Résidences a cédé à la société [Localité 7] Iro le bien immobilier qu’elle avait acquis auprès de M. [R] et de la société Jeanad, et ce sans en informer ces derniers qui indiquent, sans être contredits, l’avoir découvert à l’occasion du dépôt des conclusions de l’appelante en première instance.

Les intimées lui font également grief de ne pas les avoir informées des conditions de commercialisation de l’immeuble. La société Marignan Résidences justifie certes de la signature par la société [Localité 7] Iro le 9 mars 2017 d’un 'Mandat co-exclusif de recherche de locataire(s)' avec la société BNP Paribas Real Estate Transaction France et la société Cushman & Wakefield, ce mandat ayant été renouvelé le 17 octobre 2018. Toutefois, aux termes de la clause d’intéressement et en particulier de ses modalités de mise en 'uvre (13.4.4.) rappelées supra, il lui appartenait d’en informer le vendeur dans un délai de 15 jours à compter de la signature dudit mandat, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait avant le 31 juillet 2017, par un courriel que les intimées versent aux débats. Au surplus, le mandat confié par la société Marignan Résidences ne portait que sur la recherche de locataires et non sur la recherche d’acquéreurs.

Outre ce manquement aux stipulations contractuelles, la société Marignan Résidences ne rapporte pas la preuve qu’elle a fourni ses meilleurs efforts pour que la condition prévue par la clause d’intéressement se réalise.

Il a été précédemment rappelé que dans un premier temps, la société Marignan Résidences a vendu la parcelle en cause à la société [Localité 7] Iro. L’appelante souligne qu’afin de conserver le pouvoir de veiller à la bonne commercialisation du projet immobilier, il a été convenu qu’elle demeurerait gérante de la société [Localité 7] Iro par l’intermédiaire de sa propre société gérante, la SAS Marignan.

Pour démontrer ce suivi, l’appelante produit en effet, outre les mandats de recherche de locataires sus-évoqués, des éléments comptables relatifs aux dépenses marketing engagées par la société [Localité 7] Iro en vue de la commercialisation de l’immeuble, des factures émises en 2017 et 2018 par les agences La Selva et Terre de Sienne auxquelles cette dernière a fait appel, une plaquette commerciale 'Iro’ concernant le projet immobilier, des rapports de commercialisation datés d’avril et juillet 2018 dans lesquels les sociétés BNP Paribas Real Estate Transaction France et Cushman & Wakefield rendent compte notamment de leurs actions marketing et de l’état d’avancement de leurs recherches de locataires, ainsi que six offres locatives adressées à différentes sociétés entre le 26 avril 2017 et le 12 octobre 2018.

Toutefois, après le mois d’octobre 2018 et surtout après la cession de l’immeuble en cours de construction à la SCI Danton Malakoff, appartenant au groupe Covivio, le 13 décembre 2018, soit plus de trois mois avant le terme prévu pour la réalisation des conditions de la clause d’intéressement, il n’est plus justifié d’aucune démarche aux fins de commercialisation du bien. La clause d’intéressement étant susceptible d’être mise en oeuvre jusqu’au 31 mars 2019, la société Marignan Résidences était pourtant tenue de poursuivre jusqu’à cette date ses meilleurs efforts pour que l’immeuble soit vendu ou loué à une ou plusieurs entreprises utilisatrices. Le bien était certes devenu la propriété de la société Danton Malakoff depuis le 13 décembre 2018. Pour autant, l’appelante ne démontre pas qu’elle, ou la société [Localité 7] Iro, ont effectué des démarches auprès du nouveau propriétaire afin qu’il assure, dans les meilleures conditions, la commercialisation du bien, et ce à tout le moins jusqu’au 31 mars 2019.

L’appelante se limite à verser aux débats deux attestations de la société Danton Malakoff. Dans la première, établie le 12 mars 2020, celle-ci atteste qu’à cette date, la société Siemens a contracté un bail commercial de 4.487,80 m2 sur l’opération Iro située à [Localité 7]-[Localité 10], le 22 octobre 2019. Dans la seconde, datée du 29 décembre 2020, la société Danton Malakoff atteste qu’à cette date, seules les sociétés Siemens et MAIF ont contracté des baux commerciaux sur l’opération Iro, pour un total de 8.782 m2. Outre que ces pièces sont postérieures à l’échéance contractuelle du 31 mars 2019, elles sont en toute hypothèse inopérantes pour justifier que les meilleurs efforts de commercialisation ont été poursuivis afin que les conditions permettant le versement de l’intéressement soient réunies.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que la société Marignan Résidences a manqué à son obligation d’exécuter loyalement les contrats conclus avec la société Jeanad, Mme [T] – en tant que venant aux droits de son époux décédé – et la société Cerf-Volant. La condition permettant le versement des indemnités d’intéressement stipulées aux articles 3.3 du protocole du 3 mai 2016 et 13.4 du contrat de vente du 6 décembre 2016 doit donc être réputée accomplie en application des articles 1178 et 1304-3 alinéa 1er du code civil, dans leur rédaction applicable au litige.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la société Marignan Résidences à verser à la société Jeanad et à Mme [T] la somme de 400.000 € et à la société Cerf-Volant celle de 550.000 € au titre desdites indemnités d’intéressement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et capitalisation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Marignan Résidences supportera les dépens d’appel. Elle sera en outre condamnée à verser à la société Cerf-Volant la somme de 3.000 €, à la société Jeanad la somme de 1.500 € et à Mme [T] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 12 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Marignan Résidences aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la société Marignan Résidences à verser à la société Cerf-Volant la somme de 3.000 €, à la société Jeanad la somme de 1.500 € et à Mme [D] [B] [T] veuve [R] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Bérangère MEURANT, Conseiller pour le Président empêché, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le conseiller,