COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 OCTOBRE 2025

N° RG 24/07461 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W4U3

AFFAIRE :

S.A.S. GILSOL

C/

Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Octobre 2024 par le Président du TJ de [Localité 12]

N° RG : 24/01447

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 23/10/25

à :

M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, 731

M^e Olivier MAGNAVAL, avocat au barreau de VERSAILLES,119

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. GILSOL

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

N° RCS de [Localité 12] : 672 036 415

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 24078166

Plaidant : M^e FITOUSSI Ornella , avocat au barreau de Paris

APPELANTE

****************

Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT-OPH

Pris en la personne de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège

N° RCS de [Localité 12] : 279 200 224

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentant : M^e Olivier MAGNAVAL de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 119 – N° du dossier BAUX COM, substitué par M^e DERROUICHE Ali, avocat au barreau de Bobigny

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice-Président faisant fonction de Conseiller,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 22 juin 2015, l’office public d’aménagement et de construction [Localité 17] Habitat, aux droits duquel vient l’établissement public à caractère industriel et commercial Hauts-de-Seine Habitat – Oph, a consenti un bail commercial à la SAS Gilsol, portant sur un local n°5 situé au rez-de-chaussée, à l’entrée n°8, Hall C, côté [Adresse 16], ainsi que sur deux remises en sous-sol n°243 et 244, le tout se trouvant dans un ensemble immobilier situé [Adresse 14] et [Adresse 1] à [Localité 18].

Il y était prévu l’exercice, au sein des locaux, d’une « activité de quincaillerie, outillage manuel et électrique, jeux, jouets, articles de cadeaux, de sports, articles ménagers, droguerie, bazar, produits d’entretien, électroménager ».

Par contrat de mise à disposition d’une place de parking en date du 29 octobre 2019, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph a donné à bail à la société Gilsol les emplacements de parking n°128, 160, 165 et 167 situés [Adresse 5] à [Localité 18].

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte du 5 juin 2023, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph a fait délivrer à la société Gilsol un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour la somme de 11 292,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 mai 2023, concernant les emplacements de parking.

Par acte du 15 juin 2023, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph a fait délivrer à la société Gilsol un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 40 573,78 euros au titre des loyers commerciaux et charges impayés au 7 juin 2023.

Ces commandements de payer sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 février 2024, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph a fait assigner en référé la société Gilsol aux fins d’obtenir principalement :

concernant les locaux commerciaux,

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire consentie sur les locaux, stipulée au contrat de bail commercial,

— l’expulsion de la société Gilsol des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfait désistement,

— la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans telle réserve ou garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,

— la condamnation de la société Gilsol au paiement de la somme provisionnelle de 44 925,56 euros correspondant aux loyers, charges impayées et indemnités d’occupation, dus au 19 juillet 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 15 juin 2023, date du commandement de payer,

— la condamnation de la société Gilsol au paiement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible actuel, outre tous accessoires du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux,

concernant les emplacements de parking,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire consentie sur les emplacements de parking, stipulée au contrat de mise à disposition,

— l’expulsion de la société Gilsol des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et jusqu’à parfait délaissement,

— la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans telle réserve ou garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,

— la condamnation de la société Gilsol au paiement de la somme provisionnelle de 11 387,64 euros correspondant aux loyers, charges impayées et indemnités d’occupation, dus au 19 juillet 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 5 juin 2023, date du commandement de payer,

— la condamnation de la société Gilsol au paiement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible actuel, outre tous accessoires du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation de la société Gilsol à payer une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la société Gilsol aux dépens, en ce compris notamment les frais des commandements et ceux de signification de l’assignation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 22 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :- constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse à la date du 16 juillet 2023, s’agissant du bail commercial ;

— condamné la société Gilsol à quitter les lieux loués, à savoir le local portant le n°5 situé au rez-de-chaussée, à l’entrée n°8, Hall C, côté rue [Localité 19], ainsi que les deux remises en sous-sol portant les n°243 et 244, se trouvant dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 14] et [Adresse 2] ;

— autorisé, à défaut pour la société Gilsol d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et à la provision sur charges (4 535,03 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et des taxes afférentes ;

— condamné la société Gilsol à payer à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph la somme de 44 925,56 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 30 juin 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023, à hauteur de la somme de 40 573,78 euros, et à compter du 22 février 2024 pour le surplus ;

— condamné la société Gilsol à payer à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph, à compter du 31 juillet 2023, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse à la date du 6 août 2023, s’agissant du contrat de mise à disposition ;

— condamné la société Gilsol à quitter les lieux loués, à savoir les emplacements de parking n°128, 160, 165 et 167 situés [Adresse 5] à [Localité 18] ;

— autorisé, à défaut pour la société Gilsol d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (280,76 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiés et des taxes afférentes ;

— condamné la société Gilsol à payer à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph la somme de 11 387,64 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 30 juin 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023, à hauteur de la somme de 11 115,68 euros, et à compter du 22 février 2024 pour le surplus ;

— condamné la société Gilsol à payer à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph, à compter du 6 août 2023, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes de l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph ;

— condamné la société Gilsol aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer et de l’assignation ;

— condamné la société Gilsol à payer à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph une indemnité de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 29 novembre 2024, la société Gilsol a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— rejeté le surplus des demandes de l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Gilsol demande à la cour de :

' – juger la société Gilsol recevable en son appel ;

— infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 22 octobre 2024 en ce qu’il a jugé :

* "Constatons l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse à la date du 16 juillet 2023, s’agissant du bail commercial ;

* condamnons la société SAS Gilsol à quitter les lieux loués, à savoir le local portant le n°5 situé au rez-de-chaussée, à l’entrée n°8, Hall C, côté [Adresse 16], ainsi que les deux remises en sous-sol portant les n°243 et 244, se trouvant dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 15] [Adresse 3] ;

* autorisons, à défaut pour la société SAS Gilsol d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

* disons qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

*fixons une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et à la provision sur charges (4535,03 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et des taxes afférentes ;

* condamnons la société SAS Gilsol à payer à l’Oph Hauts-de-Seine Habitat la somme de 44 925,56 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 30 juin 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023, à hauteur de la somme de 40 573,78 euros, et à compter du 22 février 2021 pour le surplus ;

* condamnons la société SAS Gilsol à payer à l’Oph Hauts-de-Seine Habitat, à compter du 31 juillet 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

* constatons l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse à la date du 06 août 2023, s’agissant du contrat de mise à disposition ;

* condamnons la société SAS Gilsol à quitter les lieux loués, à savoir les emplacements de parking n°128, 160, 165 et 167 situés [Adresse 6] ;

* autorisons, à défaut pour la société SAS Gilsol d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

* disons qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* fixons une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (280,76 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et des taxes afférentes ;

* condamnons la société SAS Gilsol à payer à l’Oph Hauts-de-Seine Habitat la somme de 11 387,64 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 30 juin 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2023, à hauteur de la somme de 11.115,68 euros, et à compter du 22 février 2024 pour le surplus ;

* condamnons la société SAS Gilsol à payer à l’Oph Hauts-de-Seine Habitat, à compter du 06 août 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

* condamnons la société SAS Gilsol aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer et de l’assignation ;

* condamnons la société SAS Gilsol à payer à l’Oph Hauts-de-Seine Habitat une indemnité de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision."

— débouter l’intégralité des demandes de l’Oph Hauts-de-Seine Habitat,

en tout état de cause :

— condamner l’Oph Hauts-de-Seine Habitat à payer à la société Gilsol la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. "

A cet effet, la société Gilsol fait valoir :

— qu’elle occupe lesdits locaux depuis 1967, c’est-à-dire depuis plus de 57 ans, et qu’elle a toujours parfaitement respecté ses obligations contractuelles mais qu’elle se heurte depuis la fusion de [Localité 17] Habitat avec l’OPH Hauts-de-Seine Habitat à l’inaction de son nouveau bailleur ;

— qu’en l’occurrence, depuis l’année 2021, elle subit des préjudices considérables en raison de manquements graves et répétés du bailleur à ses obligations légales et contractuelles, puisqu’il n’est jamais intervenu malgré de nombreuses relances pour remédier aux fuites d’eau majeures et pannes de chauffage apparues dans les lieux loués ; situation qui a rendu l’exploitation de l’activité commerciale impossible, a imposé à la société de délocaliser ses salariés dans l’attente de la réalisation de travaux de réfection, et de louer depuis près de trois ans de nouveaux locaux en attendant que des travaux soient réalisés ;

— que les emplacements de parking, qui sont l’objet d’un contrat de location distinct, n’avaient plus dans ces conditions aucune utilité ;

— que compte tenu des graves défaillances du bailleur, elle a suspendu le paiement des loyers, comme l’y autorise l’exception d’inexécution, le bailleur étant tenu de faire jouir paisiblement le preneur dans la durée du bail et donc de remédier aux désordres qui affectent les locaux et dont il avait connaissance ;

— que non seulement la délivrance du commandement de payer est injustifiée au regard des graves manquements imputables à l’OPH, mais en outre ce dernier savait que la société Gilsol ne pouvait pas en prendre connaissance en raison de son déménagement ; man’uvre qui lui a permis de créer une situation de défaut de comparution devant le premier juge et d’obtenir une décision favorable sur la base d’une présentation fallacieuse des faits ;

— qu’en somme les demandes de l’OPH se heurtent à une contestation sérieuse, ce qui justifie de le débouter de l’intégralité de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph (ci-après également dénommé « l’OPH des Hauts-de-Seine ») demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

«  – déclarer la société Gilsol mal fondée en son appel,

— la déclarer mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter purement et simplement,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

en toute hypothèse,

— condamner la société Gilsol à payer à l’Oph Hauts-de-Seine Habitat la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens. "

A cet effet, l’OPH des Hauts-de-Seine fait valoir :

— que c’est en raison de mises en demeure restées sans réponse qu’il a été contraint d’attraire le preneur devant le premier juge en se prévalant de la clause résolutoire du contrat de bail et contrat de mise à disposition ;

— qu’il ne peut lui être reproché aucune déloyauté dès lors que les contrats ne contiennent pas de clause d’élection de domicile à une autre adresse que les lieux loués et que les locaux qui seraient actuellement occupés par la société Gilsol n’apparaissent pas immatriculés comme établissement secondaire dans l’extrait Kbis de la société ;

— que les commandements de payer contenaient toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, les causes, le montant de la créance, pour procéder au règlement des sommes dues ;

— que la société Gilsol est mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour la première fois en cause d’appel, dès lors que, d’une part, les loyers ne sont plus payés depuis le 30 septembre 2020, soit 9 mois avant le début des prétendus désordres, d’autre part, elle se prévaut d’une preuve qu’elle s’est constituée elle-même : le contrat de sous-location de nouveaux locaux qu’elle invoque émane de la société 3C Connect qui n’est autre que l’associé unique de la société Gilsol ;

— que la valeur probante d’un tel document est d’autant plus douteuse que cette convention de sous-location ne s’accompagne d’aucune modification statutaire alors même que ce contrat fait état d’un siège social fixé au [Adresse 7] [Localité 17] ; que l’existence d’un tel contrat n’est corroborée par aucun autre élément, tel qu’un document de nature comptable ;

— que l’exception d’inexécution ne peut être opposée au bailleur que si l’inexécution de ses obligations est suffisamment grave pour priver le bailleur de la jouissance des lieux ; or, les pièces produites ne démontrent pas que les locaux étaient totalement impropres à l’usage commercial prévu ;

— que la société Gilsol n’a jamais saisi le juge des référés pour solliciter des mesures d’urgence, ce qu’elle aurait dû faire si les désordres avaient été aussi graves que ceux allégués ;

— que les emplacements de parking, qui se situent à 260 mètres des locaux situés [Adresse 13] à [Localité 17], sont toujours utilisés par la société Gilsol ; que même en supposant que ces emplacements de parking ne soient plus utilisés, le fait est que les désordres allégués ne portent que sur les locaux commerciaux et n’intéressent pas le contrat distinct de mise à disposition des places de parking, ce qui exclut de pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation des baux en application des clauses résolutoires

Le juge des référés, saisi en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire, sauf s’il existe une contestation sérieuse, et faire cesser un trouble manifestement illicite.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et ses conséquences

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer le sérieux des contestations sur le bien-fondé des demandes en paiement des sommes qui figurent sur le commandement.

En l’espèce, il est constant que le bail commercial conclu par la société Gilsol avec l’office public d’aménagement et de construction [Localité 17] Habitat contient une telle clause de résiliation de plein droit, et que le commandement de payer du 15 juin 2023 la visant, qui mentionne un arriéré de loyers et charges non contesté dans son montant de 40 573,78 euros, est demeuré impayé.

L’appelante reproche en premier lieu à l’OPH des Hauts-de-Seine de lui avoir signifié le commandement de payer à l’adresse du bail tout en sachant qu’elle ne pourrait en prendre connaissance, compte tenu de son déménagement. Or, il ressort des éléments versés aux débats que l’OPH a seulement été informé au mois de décembre 2021 du déménagement des salariés et de l’occupation d’un local provisoire « pour abriter le personnel ». Il n’est pas démontré ou même allégué que la société Gilsol aurait déménagé son siège social ou créé un établissement secondaire, ni même qu’elle aurait demandé à son bailleur de prendre officiellement acte d’un changement d’adresse, même temporaire.

C’est donc sans violer l’obligation de bonne foi qui préside à l’exécution du contrat de bail, et sans faire preuve de déloyauté procédurale, que l’OPH a fait signifier l’acte à l’adresse indiquée tout à la fois dans le bail et dans l’extrait K-bis de la société.

En second lieu, la société Gilsol invoque l’exception d’inexécution par l’OPH des Hauts-de-Seine de ses obligations au soutien de l’existence d’une contestation sérieuse. A cet égard, elle explique que depuis le début de l’année 2021, elle subit des préjudices considérables en raison de manquements graves et répétés du bailleur à son obligation de jouissance paisible des lieux, à défaut pour celui-ci d’avoir entrepris à temps les travaux visant à remédier aux fuites d’eau majeures apparues au sein des locaux loués.

Cependant, alors que le premier courriel de l’appelante visant à signaler à son bailleur des désordres est daté du 30 juin 2021, force est de constater que les premiers impayés non régularisés datent du mois de septembre 2020 et qu’il n’est produit aucune pièce contemporaine propre à établir qu’il existait à cette date des désordres relevant des obligations du bailleur susceptibles d’expliquer la suspension du règlement des loyers par le preneur. Etant donné que la dette s’élevait au mois de mars 2021 à la somme de 10 447, 82 euros et qu’à cette date l’exception d’inexécution était inopérante, la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ne se heurte manifestement à aucune contestation sérieuse.

Ainsi, dans la mesure où le commandement de payer est valide, qu’il produit ses effets pour la partie non sérieusement contestable de la dette et que la clause résolutoire du contrat de bail prévoit que le bail sera résilié de plein droit un mois après le commandement de payer infructueux, il y a lieu de tirer toutes les conséquences du fait que la société Gilsol n’a pas exécuté ne serait-ce que partiellement les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire.

En conséquence, l’ordonnance attaquée sera confirmée en ses dispositions relatives à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, à la date du 16 juillet 2023, et à l’expulsion de la société Gilsol faute de libération volontaire des lieux.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de mise à disposition de places de stationnement et ses conséquences

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du même code énonce que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution, et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Au cas d’espèce, le contrat de mise à disposition de places de stationnement, signé le 29 octobre 2019 par la société Gilsol, comporte une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance.

Il ressort du décompte de la créance que les premiers impayés de loyers non régularisés concernant ce contrat datent du mois novembre 2019. Dans la mesure où la situation d’impayés est bien antérieure au déménagement invoqué des salariés de l’entreprise, dont le bailleur n’a eu connaissance qu’en décembre 2021, il ne saurait être valablement soutenu que l’ensemble des impayés trouverait son origine dans la perte d’utilité des places de parking après que les désordres survenus dans les locaux commerciaux ont conduit l’entreprise à déménager.

De plus, le moyen soulevé, tenant au fait que le règlement des loyers au titre de la mise à disposition des places de parking pourrait être valablement suspendu en cas de manquement du bailleur commercial à ses obligations, repose sur l’idée d’une interdépendance entre le contrat de bail et le contrat de mise à disposition. Or, le lien entre ces deux contrats, dont la signature n’est pas même concomitante, n’est aucunement démontré et, de fait, ne ressort d’aucune de leurs clauses.

Il doit être relevé, au surplus, que les emplacements de parking sont éloignés de plusieurs centaines de mètres des locaux commerciaux et qu’il n’est pas justifié que les désordres affectant ces derniers puissent avoir une incidence sur la possibilité pour le preneur de continuer à utiliser les places de stationnement.

L’exception d’inexécution étant inopérante pour ces motifs, il y a lieu de considérer, à la suite du premier juge, que l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de mise à disposition ne se heurte à aucune contestation sérieuse et que le non-paiement de la dette dans les deux mois suivant le commandement de payer du 5 juin 2023 justifie tout à la fois de constater la résiliation à compter du 6 août 2023 et d’ordonner la libération des lieux, à défaut l’expulsion du locataire.

L’ordonnance attaquée sera confirmée de ces chefs.

2. Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Dans la mesure où il doit exister un rapport de proportionnalité entre la sanction prise par une partie et les manquements reprochés à l’autre (1ère Civ., 12 mai 2016, n° 15-20.834), la suspension des loyers n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux (Civ. 3e, 5 nov. 2003, n° 02-10.964) ou lorsque les lieux ne peuvent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle, spécialement lorsqu’il s’agit d’un bail commercial (Civ. 3e, 23 mai 2013, n° 11-26095).

— S’agissant du contrat de bail commercial

La société Gilsol produit plusieurs courriels de son président, adressés à l’OPH entre le 30 juin 2021 et le 19 octobre 2022, dans lesquels il signale des fuites, l’absence de chauffage et des courts-circuits dans les locaux. Il y dénonce également la carence du bailleur à remédier à ces différents désordres, malgré les perturbations que ces derniers causent à l’exploitation de la société.

Dans ces courriels, il explique que le personnel administratif a dû être déplacé dans des locaux provisoires pris à bail (pièces n° 9 et 10 – courriels des 15 et 29 décembre 2021) et que la boutique a dû être fermée pendant au moins un an (pièce n° 14 – courriel du 30 septembre 2022).

Si l’OPH conteste aujourd’hui dans ses conclusions la gravité des désordres mis en avant par son locataire, force est de constater que les courriels qu’elle a adressés à ce dernier en 2021 et 2022, ne remettent pas en cause la réalité et l’importance des désordres mentionnés par le président de la société Gilsol lors de ces échanges. Un courriel daté du 7 janvier 2022 montre au contraire que l’OPH prenait ces propos au sérieux, puisqu’elle y indiquait avoir contacté son assureur afin de répondre à la réclamation de la société Gilsol qui estimait ne pas être redevable des loyers du quatrième trimestre 2021 en raison de la situation décrite.

Par ailleurs, il est produit un procès-verbal de constatations, établi contradictoirement le 28 mars 2022, dans le cadre des opérations d’expertise diligentées par les assureurs impliqués, portant sur un sinistre dégât des eaux déclaré le 3 septembre 2021 et relatant ainsi les « causes et circonstances » du sinistre :

«  Rapport n° 1 :

Sinistre dégât des eaux déclaré le 3 septembre 2021 en provenance de l’immeuble locatif situé au [Adresse 4] [Localité 17] et géré par l’OPHLM HAUTS DE SEINE HABITAT.

Le sinistre provient d’une fuite sur la canalisation d’évacuation commune non accessible des eaux usées entre le 1er étage et le rez de chaussée, occasionnant des dommages aux agencements locatifs dans deux bureaux de la société Gilsol locataire au rez de chaussée.

L’origine de la fuite est toujours en cours. Les supports sont humides à 90 %.

Lors de l’expertise, nous constatons également qu’il existe une fuite sur le siphon non accessible du bas à douche d’un locataire inconnu au 1er étage. Cette fuite est également en cours de suppression par le bailleur.

Les deux origines provoquent des dommages confondus et indissociables.

Rapport n° 2 :

Nous avons repris nos investigations suite à votre demande pour des aggravations. Lors de l’expertise, nous avons pu constater que l’ensemble de plafond du bureau 2 a été impactés. Nous constatons également qu’une partie de la moquette dans le bureau 2 est également impacté. Le changement du faux plafond du bureau 1 a dû être effectué.

L’origine de la fuite a été supprimée par le bailleur. Les supports sont totalement secs. "

Il ressort de ce procès-verbal que les locaux ont subi un dégât des eaux important à partir du 3 septembre 2021, lequel n’a été maîtrisé qu’en mars 2022, date à laquelle des travaux de réparation restaient encore à réaliser. L’OPH, de son côté, ne fournit aucun élément permettant de prouver que ces travaux de remise en état ont été effectués, et ne conteste pas l’allégation, contenue dans plusieurs courriels, selon laquelle les locaux étaient privés de chauffage et affectés de problèmes électriques.

Le 30 septembre 2022, soit plus d’un an après la déclaration du sinistre, le président de la société Gilsol dénonçait encore la persistance de désordres rendant les lieux impropres à l’occupation, y compris pour un usage commercial. Dans son courriel, il écrit : " Je vous sollicite pour vous faire part de mon agacement, personne ne répond chez HADS. Les travaux sont certes terminés (les fuites), mais pas de réparation sur la plomberie. Radiateur non changé, toujours pas de chauffage !! pb électrique persistant.

La gestion est catastrophique.

Il n’y a aucune considération pour Gilsol, ca fait 12 mois que la boutique est fermée. 9 mois pour traiter 1 fuite, on arrive en période de froid, pas de radiateur, pas d’eau chaude, pas de chauffage [']. "

La société Gilsol produit également deux conventions de sous-location, datées du 9 décembre 2021 et du 31 août 2022, concernant la mise à disposition par la société Connect 3 C de locaux commerciaux situés à proximité de ceux loués auprès de l’OPH. Ces contrats, relatifs à une société dont il n’est pas établi qu’elle entretiendrait un autre lien avec la société Gilsol, ne sauraient être considérés comme des preuves auto-constituées, contrairement à ce que soutient l’intimée, puisqu’ils ont été conclus par deux entités distinctes. Il n’y a donc pas lieu de leur refuser toute valeur probante quant aux faits allégués. Au contraire, leur courte durée et la date de conclusion de la première convention renforcent la thèse de l’appelante, selon laquelle elle aurait temporairement pris à bail d’autres locaux pour assurer la continuité de son exploitation, rendue impossible dans les locaux litigieux, ce que confirment également les éléments précédemment exposés.

En somme, il apparaît suffisamment crédible, au regard des pièces versées aux débats, que les désordres affectant les lieux loués, par leur nature et leur ampleur, rendaient impossible l’exercice du commerce prévu par le bail, au point de justifier le non-paiement des loyers et des charges.

Au vu des éléments versés aux débats, et sans préjudicier au fond du litige, la cour considère ainsi que, pour la période d’impayés débutant le 1er septembre 2021, date de survenance du sinistre, jusqu’au 16 juillet 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, l’obligation de paiement du locataire fait l’objet d’une contestation sérieuse fondée sur le droit dont il dispose d’opposer à son bailleur l’inexécution de l’obligation d’entretien du bien, nécessaire à son usage contractuel, ainsi que le défaut de jouissance paisible du bien.

À l’inverse, les pièces produites et les arguments avancés ne permettent pas d’établir que les impayés couvrant la période de septembre 2020 à août 2021 soient dus à l’inexploitation des locaux durant ces mois. Si le président de la société Gilsol a bien signalé, dans un courriel daté du 30 juin 2021, une fuite sur un radiateur du local principal, ce seul élément ne saurait, avec une vraisemblance suffisante, établir l’existence d’un désordre rendant les locaux inexploitables pendant la période mentionnée.

Ainsi, il y a lieu de limiter le montant de l’indemnité provisionnelle à la seule somme non sérieusement contestable, due au titre des arriérés de loyers et de charges du bail commercial, soit 11 886,31 euros, correspondant au solde arrêté au 31 août 2021, selon le décompte produit et non discuté (pièce OPH n°7).

Eu égard à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal sont dus sur cette somme à compter du 5 juin 2023, date du commandement de payer.

L’ordonnance attaquée sera réformée en conséquence.

En revanche, dans la mesure où l’exception d’inexécution n’a plus lieu d’être invoquée une fois le contrat résilié, c’est à juste titre que le premier juge a fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et à la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et des taxes afférentes.

L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

— S’agissant du contrat de mise à disposition

Le solde cumulé de la dette, d’un montant de 11 387,64 euros au mois de juin 2023 (pièce OPH n° 6), ne se heurte à aucune contestation sérieuse, dans la mesure où l’exception d’inexécution doit être écartée faute d’éléments propres à établir la violation par le bailleur des obligations mises à sa charge par ce contrat ou l’interdépendance des contrats de bail commercial et de mise à disposition des places de parking. Il n’est pas même certain, de par la proximité de ces places de stationnement avec les nouveaux locaux de la société Gilsol, que la location serait devenue inutile, à un moment donné, du fait de l’inexploitation alléguée des locaux commerciaux.

L’ordonnance querellée sera confirmée des chefs relatifs à l’arriéré de loyers et charges locatives afférents à ce contrat et à l’indemnité d’occupation consécutive à sa résolution, y compris en ce qui concerne l’intérêt au taux légal, conforme à l’article 1231-6 du code civil.

3. Sur les demandes accessoires

Eu égard au sens de la présente décision, les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

La société Gilsol succombant pour l’essentiel à hauteur d’appel supportera les dépens d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile, sans que l’équité commande néanmoins de faire droit à la demande de l’OPH des Hauts-de-Seine, fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle a condamné la société Gilsol à payer à l’OPH des Hauts-de-Seine la somme de 44 925,56 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 30 juin 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023, à hauteur de la somme de 40 573,78 euros, et à compter du 22 février 2024 pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, dans cette limite,

Condamne la société Gilsol à payer à l’EPIC Hauts-de-Seine Habitat – OPH la somme de 11 886, 31 euros, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 31 août 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023, date du commandement de payer,

Dit qu’il n’y a pas lieu à référé pour le surplus des demandes,

Y ajoutant,

Condamne la société Gilsol aux dépens d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente