COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 MARS 2025

N° RG 24/04941 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVYF

AFFAIRE :

[X] [G]

…

C/

[J] [D]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 26 Juillet 2024 par le Président du TJ de [Localité 4]

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 06.03.2025

à :

M^e Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS (E1892)

M^e Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS (C2444)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [X] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [E] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS – N° du dossier E00066VL

APPELANTS

****************

Monsieur [J] [D]

né le 04 Décembre 1969 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [V] [F] épouse [D]

née le 22 Novembre 1971 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS – N° du dossier 240261

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 2 mars 2023, M. [J] [D] et Mme [V] [F] épouse [D] ont vendu à M. [E] [G] et M. [X] [G], deux lots situés [Adresse 2] à [Localité 4] (Hauts-de-Seine), composés d’un appartement et d’une place de stationnement, étant précisé que l’immeuble où se situent les biens est soumis au statut de la copropriété.

Suivant courrier en date du 20 juin 2023, le syndic de l’immeuble, le cabinet Homeland, a adressé à MM. [G] un décompte de charges relatives à l’exercice 2022, faisant ressortir un solde débiteur de 8 671,29 euros euros correspondant principalement à une consommation d’eau.

Suivant courriel du 28 juin 2023, M. [O] [G] a transmis à Mme [D] la copie du décompte de charges relatives à l’exercice 2022 en sollicitant la prise en charge du solde restant dû par M. et Mme [D].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 novembre 2023, M. [X] [G] mettait vainement en demeure M. et Mme [D] de procéder au paiement du montant d’arriéré de charges, majoré des frais de mise en demeure.

Par acte délivré le 20 décembre 2023, MM. [G] ont fait assigner en référé M. et Mme [D] aux fins d’obtenir principalement leur condamnation au paiement par provision des sommes suivantes :

—  8 671,29 euros, au titre des charges dues au titre de l’année 2022,

—  39 euros au titre du coût de la mise en demeure adressée par le syndic,

—  1 500 euros au titre de leur préjudice moral,

—  3 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 26 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté MM. [G] de leurs demandes,

— condamné in solidum MM. [G] aux dépens,

— condamné in solidum MM.[G] à payer à M. et Mme [D] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 29 juillet 2024, MM. [G] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 29 octobre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [E] [G] et M. [X] [G] demandent à la cour, au visa des articles 809 du code de procédure civile, 1103 et 1231-1 du code civil, de :

'- infirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre le 26 juillet 2024 RG N°24/00009 en ce qu’elle a :

— débouté les consorts [G] de leurs demandes,

— condamné in solidum les consorts [G] aux dépens,

— condamné in solidum les consorts [G] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

et statuant a nouveau :

— dire recevables et bien-fondés M. [X] [G] et M. [E] [G] en toutes leurs demandes,

— condamner in solidum M. [J] [D] et Mme [V] [F], épouse [D], à verser par provision à M. [X] [G] et M. [E] [G] les sommes suivantes :

—  8 671,29 euros au titre des charges dues au titre de l’année 2022,

—  39 euros au titre du coût de la mise en demeure adressée par le syndic

— condamner in solidum M. [J] [D] et Mme [V] [F], épouse [D] à verser à M. [X] [G] une provision de 1 500 euros au titre de son préjudice moral,

— rejeter la demande de délais de paiement formulée par M. [J] [D] et Mme [V] [F], épouse [D]

— condamner in solidum M. [J] [D] et Mme [V] [F], épouse [D], à verser à M. [X] [G] et M. [E] [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 18 octobre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [D] demandent à la cour, au visa des articles 700 et 835 du code de procédure civile, de :

'- recevoir M. [J] [D] et Mme [V] [F] épouse [D] en leurs conclusions et les en déclarés bien fondés

— constater l’existence de contestations sérieuses relativement aux demandes de M. [E] [G] et M. [O] [G] de condamnation des consorts [D] au paiement des sommes de :

—  8 671,29 euros au titre des charges de l’année 2022

—  39 euros au titre du coût de la mise en demeure adressée par le syndic

—  1 500 euros au titre d’un prétendu préjudice moral

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance rendue le 26 juillet 2024 par le président du tribunal de Nanterre en ce qu’elle a :

— débouté M. [X] [G] et M. [E] [G] de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [X] [G] et M. [E] [G] aux dépens,

— condamné in solidum M. [X] [G] et M. [E] [G] à payer à Mme [V] [F] épouse [D] et M. [J] [D] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— débouter M. [E] [G] et M. [O] [G] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M. [J] [D] et Mme [V] [F] épouse [D]

à titre subsidiaire,

— accorder à M. [J] [D] et Mme [V] [F] épouse [D] un délai de 24 mois pour le paiement des sommes auxquelles qu’ils pourraient être condamnés à verser à M. [E] [G] et M. [O] [G]

en toute hypothese,

— condamner M. [E] [G] et M. [O] [G] à payer à M. [J] [D] et Madame [V] [F] épouse [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. [E] [G] et M. [O] [G] aux dépens'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Les consorts [G] rappellent que suite à l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 14 juin 2023, les comptes de l’année 2022 ont été approuvés, que le syndic a procédé à la reddition des charges de l’année 2022, et qu’ils ont alors reçu un appel de fonds correspondant à la régularisation des charges de l’année 2022 à hauteur de 8 671,29 euros correspondant aux consommations d’eau chaude et froide des lots acquis.

Ils concluent à l’infirmation totale de l’ordonnance critiquée, faisant observer que le premier juge a vu une difficulté qui n’existait pas quant à la somme de 2 535,85 euros, laquelle avait été réglée par virement sur le compte du syndicat, tandis qu’il a de surcroît rejeté en bloc la demande alors qu’il aurait pu a minima faire droit à aux sommes qui ne faisaient pas l’objet de débats.

Ils indiquent en tout état de cause justifier à hauteur d’appel, par des éléments complémentaires, du règlement intégral des charges dont ils réclament le remboursement, en joignant en outre tous les relevés bancaires de M. [G] où apparaissent les virements mentionnés, un document fourni par le syndic récapitulant tous les mouvements de leur compte propriétaire, ainsi qu’une attestation établie par une des banques de M. [G] justifiant que les virements ont bien été effectués sur le compte du syndicat.

Ils font ensuite valoir qu’en vertu des dispositions 1103 et 1231-1 du code civil, l’obligation incombant à M. et Mme [D] de remboursement de l’appel de charge de 8 671,29 euros ne souffre d’aucune contestation sérieuse, le contrat de vente contenant une clause claire mettant à la charge des vendeurs, toute somme, comprise ou non dans le budget prévisionnel, due au titre des charges des années antérieures à la vente du bien.

Ils sollicitent également leur condamnation à rembourser le coût de la mise en demeure adressée par le syndic à M. [G] à hauteur de 39 euros.

Enfin, ils font valoir que l’inertie de M. et Mme [D] les a placés dans une situation délicate vis-à-vis du syndic et du syndicat des copropriétaires qu’ils venaient juste d’intégrer, alors même que l’acte de vente notarié prévoit expressément que les vendeurs s’engager à régler « à première demande » le solde des charges dues pour les années antérieures à la vente ; que cela a nui aux relations entretenues avec le syndic de l’immeuble ; que la résistance abusive de M. et Mme [D] a contraint M. [G] à tenter de trouver une solution amiable auprès du syndic en mettant en jeu la responsabilité de ce dernier, ce qui a induit de nombreux échanges et une perte d’énergie et de temps considérable, ce pourquoi ils sollicitent l’allocation d’une provision de 1 500 euros en réparation du préjudice moral subi.

Ils indiquent à cet égard que cette procédure les a placés dans une situation délicate, alors qu’ils devaient parallèlement faire face aux dépenses découlant de leur nouvelle qualité de propriétaires.

En réponse à l’argumentation adverse, ils entendent démontrer la mauvaise foi des intimés qui prétendent que l’assemblée générale 2022 n’aurait pas approuvé les comptes de l’année 2022, alors que la mention de l’année 2021 dans le procès-verbal de cette réunion est à l’évidence une erreur de plume, comme l’ensemble des éléments qu’ils versent aux débats en attestent.

Sur le fait que le montant réclamé correspondrait à une consommation anormale d’eau, ils réitèrent le fait que l’acte de vente prévoit uniquement que l’acquéreur est tenu de présenter un justificatif pour obtenir « à première demande » le remboursement du moins perçu sur l’année antérieure, et qu’il n’est nullement prévu qu’il devra produire d’autres justificatifs ; que les prétendues fautes qui auraient pu être commises par le syndic ou les anciens locataires leur sont totalement étrangères.

Ils sollicitent le rejet de la demande de délais de paiement formulée par les intimés, soutenant qu’elle n’est accompagnée d’aucun justificatif.

M. et Mme [D] sollicitent quant à eux la confirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle a rejeté les demandes de M. [E] [G] et M. [X] [G].

Ils arguent de l’existence de contestations sérieuses, d’abord en faisant valoir que la somme demandée au titre de la régularisation des charges de copropriété de l’année 2022 n’est pas exigible ; qu’aucune résolution adoptée lors de l’assemblée générale tenue le 14 juin 2023 n’a validé les comptes de l’année 2022, la seule résolution sur la validation des comptes d’un exercice précédent étant celle numéro 6, qui porte sur les comptes de l’année 2021.

Ils avancent ensuite que les consorts [G] ne sauraient soutenir que la somme dont ils réclament le paiement est une obligation non sérieusement contestable alors même qu’ils ont contesté auprès du syndic pendant plusieurs mois le caractère fondé de la régularisation d’eau et qu’ils sont seuls titulaires de l’action en contestation de charges.

Ils soulignent qu’en l’espèce le syndic ne justifie pas avoir fait diligence envers le fournisseur d’eau ou du prestataire de relevé des compteurs suite à l’anormalité de la consommation relevée pour leur ancien appartement.

Ils s’opposent par ailleurs à la demande en paiement de la somme de 39 euros correspondant aux frais de mise en demeure, faisant remarquer qu’aucune clause de l’acte de vente ne justifie la prise en charge de ces frais par les vendeurs.

Ils concluent également sur le fait que les consorts [G] ne justifient en rien ni de la réalité de leur préjudice moral, ni du montant de l’indemnisation sollicitée à ce titre.

Ils considèrent en outre qu’il s’agit-là d’une demande de dommages et intérêts qui excède les pouvoirs de la cour d’appel saisie en référé.

Enfin, si la cour venait à faire droit aux demandes des consorts [G], ils sollicitent l’octroi de délais de paiement de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sur ce,

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n’en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au cas présent, il est établi que les consorts [G] se sont vus adresser par le syndic de copropriété, le cabinet Homeland, un décompte de charges pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 comprenant une régularisation d’un montant de 8 671,29 euros, tandis qu’ils démontrent à hauteur d’appel, par la production de leurs documents bancaires, avoir intégralement acquitté cette somme auprès du syndic.

L’acte notarié régularisé le 2 mars 2023 entre les époux [D] et les consorts [G] concernant l’appartement et le parking dépendant de la copropriété gérée par le cabinet Homeland contient en son article 32.5.6 une clause stipulant, en ce qui concerne les charges courantes des années précédentes que : « Le vendeur remboursera à l’acquéreur à première demande de celui-ci et sur présentation d’un justificatif, tout moins perçu sur les exercices antérieurs que l’acquéreur pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel des exercices antérieurs. »

En application de cette stipulation conventionnelle, dont ni l’effectivité ou l’interprétation ne sont contestées par les parties, les charges exposées pour l’année 2022, au cours de laquelle M. et Mme [D] étaient propriétaires des biens en cause, restent à la charge de ces derniers.

La contestation élevée relative au fait que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 14 juin 2023 mentionne, au titre de l’approbation de l’exercice précédent, mentionne les charges de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021, est artificielle tant il est évident que s’agissant de l’exercice précédent à celui en cours en 2023, il ne peut s’agir que d’une erreur de plume, ce que confirme d’ailleurs l’avis de régularisation qui vise bien quant à lui l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022.

Cette contestation dénuée de tout caractère sérieux sera écartée.

Par ailleurs, le fait que les consorts [G] ont sollicité à de multiples reprises le syndic de copropriété pour avoir des explications sur le montant anormalement élevé de la régularisation réclamée ne saurait équivaloir à une contestation sérieuse de leur part sur le fait que la charge financière incombe en tout état de cause à M. et Mme [D], lesquels ont au demeurant également de leur côté contesté la somme ainsi facturée.

Il ne s’agit-là pas davantage d’une contestation pouvant faire utilement obstacle à l’obligation contractuelle de paiement de M. et Mme [D].

Dans ces conditions, par voie d’infirmation de l’ordonnance querellée, M. et Mme [D] seront condamnés in solidum à payer la somme de 8 671,29 euros à titre de provision à valoir sur les charges dues pour l’année 2022.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure et l’article suivant précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Au cas présent, la carence de M. et Mme [D] dans le paiement des charges leur incombant en vertu du contrat de vente a causé un préjudice aux consorts [G] qui ont dû acquitter la somme de 39 euros au titre du coût de la mise en demeure adressée par le syndic.

Ils seront en conséquence également condamnés à payer cette somme à titre de provision.

En outre, il ressort des multiples échanges entre les consorts [G] et le syndic Homeland que les rapports entre eux se sont tendus et ont donné lieu à plusieurs mises en demeure respectives.

Ces désagréments subis par les consorts [G] sont ici aussi la conséquence du non-respect par M. et Mme [D] de leurs obligations contractuelles.

Il convient de condamner in solidum M. et Mme [D] à verser aux consorts [G] la somme de 800 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice moral.

L’ordonnance querellée sera également réformée en ce sens.

Enfin, les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, qui permettent à la juridiction d’octroyer des délais de paiement aux débiteurs, supposent que ces derniers justifient de leur situation financière.

Faute pour M. et Mme [D] de le faire en l’espèce, leur demande de délais de grâce sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les consorts [G] étant accueillis en leur recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. et Mme [D] ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter in solidum les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser aux consorts [G] la charge des frais irrépétibles exposés. Les intimés seront en conséquence condamnés in solidum à leur verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance du 26 juillet 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum M. [J] [D] et Mme [V] [F] épouse [D] à verser à M. [E] [G] et M. [X] [G] les sommes suivantes :

—  8 671,29 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement des charges de l’année 2022,

—  39 euros à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice financier résultant des frais de mise en demeure du syndic,

—  800 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice moral,

Rejette la demande de délais de paiement de M. [J] [D] et Mme [V] [F] épouse [D],

Dit que M. [J] [D] et Mme [V] [F] épouse [D] supporteront in solidum les dépens de première instance et d’appel,

Condamne in solidum M. [J] [D] et Mme [V] [F] épouse [D] à verser à M. [E] [G] et M. [X] [G] la somme de 3 000 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel. civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président empêché et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président