Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 7 avril 2026, n° 23/01827

CA Riom
Infirmation 7 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

Voici le résumé de la décision de justice :

La SAS SEPHORA, locataire d'un local commercial, a subi un sinistre dû à l'effondrement d'une partie de son plafond, révélant ensuite la présence d'amiante. La société SEPHORA a assigné son bailleur, la SCA SELECTIRENTE, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, ainsi que leurs assureurs respectifs (AXA et GAN). Le tribunal judiciaire de Cusset a jugé SELECTIRENTE et le syndicat des copropriétaires responsables in solidum du sinistre et les a condamnés à indemniser SEPHORA.

La cour d'appel de Riom, saisie par AXA et SELECTIRENTE, a infirmé le jugement de première instance. Elle a jugé que la SCA SELECTIRENTE n'était pas responsable de l'effondrement du plafond, celui-ci étant dû au mauvais entretien de la toiture de l'immeuble, dont la réparation avait été refusée en assemblée générale des copropriétaires. La cour a également écarté la responsabilité de SEPHORA concernant la dispersion d'amiante, imputant cette dernière à la précipitation de SEPHORA dans les travaux de réparation sans diagnostic préalable.

La cour d'appel a finalement condamné le syndicat des copropriétaires, garanti par son assureur GAN, à indemniser la SAS SEPHORA pour les réparations du plafond, les loyers et charges, et la perte d'exploitation, excluant les préjudices liés à l'amiante. La compagnie XLICSE, assureur de SEPHORA, a été subrogée dans les droits de SEPHORA à hauteur de ce montant.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 7 avr. 2026, n° 23/01827
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	23/01827
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Fabien PURSEIGLEChristophe GALANDChristine BAUDONBenoît PRUVOSTRémy CONSEILChristophe ADRIENJoseph ROUDILLONBarbara GUTTON PERRINDorothée BONNEFOYSophie LACQUITPauline ARROYO
Cabinet(s) :	TRUNO ET ASSOCIESADRIEN & ASSOCIESSCP CHRISTIANE THOMAS RIBAL - DOROTHEE BONNEFOY - SOPHIE DELESQUEBARBIER ASSOCIESHOLMAN FENWICK WILLAN LLP28 OCTOBRE - SOC AVOCATS A COUR PARIS
Parties :	S.A. AXA FRANCE IARD c/ Société XL INSURANCE COMPANY SE, S.A.S. SEPHORA, SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 1, S.A. GAN ASSURANCES

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 07 avril 2026

N° RG 23/01827 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GDA2

— DA-

S.A. AXA FRANCE IARD / S.A.S. SEPHORA, S.C.A. SELECTIRENTE, Société XL INSURANCE COMPANY SE, SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], S.A. GAN ASSURANCES

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CUSSET, décision attaquée en date du 30 Octobre 2023, enregistrée sous le n° 21/01239

Arrêt rendu le MARDI SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM- CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Pauline ARROYO du LLP HOLMAN FENWICK WILLAN France LLP, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

S.A.S. SEPHORA

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Dorothée BONNEFOY de la SCP THOMAS-RIBAL – BONNEFOY – DELESQUE, avocat au barreau de CUSSET/VICHY et par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

S.C.A. SELECTIRENTE

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Benoît PRUVOST de la SELARL 28 OCTOBRE SOCIETE D’AVOCATS A LA COUR DE PARIS, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

Société XL INSURANCE COMPANY SE

[Adresse 5]

[Localité 4] (IRLANDE)

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Christophe ADRIEN de la SELARL ADRIEN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Christophe GALAND de la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représentée par Maître Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS : A l’audience publique du 16 février 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 07 avril 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

La SAS SEPHORA est titulaire depuis le 25 août 1998 d’un bail commercial dans une copropriété située [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier).

Le propriétaire actuel des locaux loués est la SCA SELECTIRENTE.

Au début de l’année 2020 la SAS SEPHORA a subi un important sinistre dans son local commercial : le plafond s’est en partie effondré.

Lors des travaux consécutifs à ces désordres, en mars 2020, la présence d’amiante a été révélée et la SAS SEPHORA a fait procéder au désamiantage des locaux loués.

Le 10 juin 2020 la SCA SELECTIRENTE, bailleur, a assigné son propre assureur la compagnie AXA, la SAS SEPHORA et son assureur la société XL INSURANCE COMPANY SE (ci-après : XLICSE), ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], devant le juge des référés au tribunal judiciaire de Cusset, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 19 juin 2020 le juge des référés a désigné M. [N] [W]. Une seconde ordonnance du 2 décembre 2020 a étendu les opérations d’expertise à la compagnie GAN, assureur de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1].

M. [N] [W] a déposé son rapport le 5 mars 2021.

La SAS SEPHORA a alors engagé une procédure au fond contre sa bailleresse la SCA SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et leurs assureurs, respectivement la compagnie AXA pour le bailleur et la compagnie GAN pour la copropriété.

Par conclusions d’incident du 18 septembre 2022 la SCA SELECTIRENTE, bailleur, a soulevé l’irrecevabilité des demandes de la SAS SEPHORA, preneur, en raison d’une clause de renonciation prévue dans le bail. Par ordonnance du 7 décembre 2022 le juge de la mise en état a dit n’y avoir lieu à application de la clause de non responsabilité en cas d’inondation, et rejeté cette demande.

La procédure s’est donc poursuivie au fond devant le tribunal judiciaire de Cusset, et à l’issue des débats, par jugement du 30 octobre 2023, cette juridiction a rendu la décision suivante :

« Le Tribunal, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe ;

REÇOIT l’intervention volontaire de la société GAN ASSURANCE ;

DÉCLARE in solidum responsables du sinistre survenu le 31 janvier 2020 dans les locaux loués par la société SEPHORA [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) la société SELECTIRENTE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] ;

CONDAMNE in solidum la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] et la société AXA FRANCE IARD à payer et porter à la société SEPHORA :

— trente mille sept cent trente euros HT (30 730 euros HT) au titre des faux plafonds ;

— dix huit mille sept cent vingt euros (18 720 euros HT) au titre des travaux de réparation du plafond du bureau ;

— deux cent quarante trois mille cent euros et quarante et un centimes HT (243 100,41 euros HT) au titre du désamiantage du plafond ;

— cent quatre vingt trois mille sept cent quatorze euros et soixante dix centimes HT (183 714,70 euros HT) au titre du désamiantage du rez-de-chaussée ;

— quatre vingt un mille cinq cent quarante huit euros et deux centimes (81 548,02 euros TTC) au titre des loyers et charges ;

— cinq cent quatre vingt dix sept mille neuf cent vingt huit euros TTC (597 928 euros TTC) au titre de la perte d’exploitation ;

— cinquante mille euros (50 000 euros) au titre de la perte de marchandise ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de la société SEPHORA de condamnation in solidum de la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] et la société AXA FRANCE IARD ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] de sa demande de limitation de l’indemnisation due à la société SEPHORA à la somme de 10 000 euros HT ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] de sa demande de condamner GAN ASSURANCES à le relever et garantir indemne de toute condamnation à son encontre ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] de sa demande de condamner GAN ASSURANCES à l’indemniser au titre d’un manquement à l’obligation d’information et au devoir de conseil ;

ÉCARTE toute garantie due par la société GAN ASSURANCES au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaire et infiniment subsidiaire de la société GAN ASSURANCES ;

DIT SUBROGÉE la compagnie XL Insurance Company SE dans les droits et actions de la société SEPHORA à concurrence de la somme de quatre cent cinquante neuf mille deux cent soixante et un euros (459 261 euros) ;

CONDAMNE in solidum SELECTIRENTE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) à payer et porter à compagnie XL Insurance Company SE la somme de 459 261 euros avec intérêts de droit à compter du 19 mai 2022 et anatocisme ;

DÉBOUTE la société SELECTIRENTE de sa demande de condamnation de la société SEPHORA sur le fondement de fautes ;

DÉBOUTE la société SELECTIRENTE de sa demande de débouté des demandes formées par la société SEPHORA et par compagnie XL Insurance Company SE à son encontre ;

DÉBOUTE la société SELECTIRENTE de sa demande au titre de la garantie formelle ;

DÉBOUTE la société SELECTIRENTE de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) à la garantir des condamnations prononcées à son encontre par la société SEPHORA et/ou la société XL Insurance Company SE ;

DÉBOUTE la société SELECTIRENTE de sa demande d’être garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre et de toutes celles dont elle est redevable en sa qualité de membre du syndicat des copropriétaires ;

DÉBOUTE la société SELECTIRENTE de toutes ses autres demandes ;

DÉBOUTE AXA FRANCE lard de sa demande principale ;

DÉBOUTE AXA FRANCE lard de sa demande subsidiaire de condamnation de la société SEPHORA à supporter les conséquences du sinistre du 31 janvier 2020 ;

DÉBOUTE AXA FRANCE lard de sa demande de limitation de sa condamnation à la somme de 71 753,91 HT ;

DÉBOUTE AXA FRANCE IARD de sa demande d’être garantie par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) ;

CONDAMNE in solidum au titre des frais irrépétibles :

— la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) et la société AXA FRANCE IARD à payer et porter :

— à la société SEPHORA la somme de huit mille euros (8 000 euros) ;

— à GAN ASSURANCE la somme de huit mille euros (8 000 euros) ;

— la société SELECTIRENTE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) à payer et porter à la société XL Insurance Company SE la somme de huit mille euros (8 000 euros) ;

DÉBOUTE la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) et la société AXA FRANCE IARD de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) et la société AXA FRANCE IARD aux dépens de la procédure lesquels comprennent ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) et la société AXA FRANCE IARD de leur demande au titre des dépens ;

DIT qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Dorothée BONNEFOY, avocat au barreau de VICHY/CUSSET et de Maître PURSEIGLE, avocat au barreau de VICHY/CUSSET ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions ;

DÉBOUTE la société AXA FRANCE IARD de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes. »

***

Le 6 décembre 2023 la compagnie AXA a fait appel de ce jugement contre : la SAS SEPHORA, la SCA SELECTIRENTE, la compagnie XLICSE, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], et la compagnie GAN.

Cet appel a été enregistré à la cour sous le numéro de RG 23/1827.

***

La SCA SELECTIRENTE a également fait appel de cette décision le 15 décembre 2023, contre toutes les autres parties.

Cet appel a été enregistré à la cour sous le numéro RG 23/1866.

***

Ces appels ont suivi un cours parallèle et les parties ont échangé des conclusions dans les deux dossiers, jusqu’à ce que le conseiller chargé de la mise en état ordonne la jonction des procédures sous le numéro unique 23/1827, précisant qu’il convient de reconclure dans ce dossier pour régulariser la procédure.

***

Toutes les parties ont donc conclu en dernier lieu dans le dossier 23/1827.

La compagnie AXA, qui est appelante dans ce dossier, a pris des « conclusions après jonction nº 2 » le 5 décembre 2025, pour demander à la cour de :

« À TITRE PRINCIPAL

Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Cusset du 30 octobre 2023 en ce qu’il a jugé Selectirente responsable du sinistre survenu le 31 janvier 2023 dans le local loué par Sephora au titre des dommages allégués par cette dernière tant en lien avec la présence d’amiante qu’en lien avec un défaut d’entretien de la toiture ;

Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Cusset du 30 octobre 2023 en ce qu’il a jugé que les garanties d’Axa étaient mobilisables, compte-tenu de ses modalités d’articulation avec la police émise par le Gan au bénéfice du Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires non occupants ainsi que des exclusions de garantie figurant dans la police émise par Axa France ;

Statuant à nouveau :

Rejeter toutes les demandes formulées à l’encontre d’Axa ;

À TITRE SUBSIDIAIRE

Réformer le jugement en ses dispositions relatives au quantum des condamnations mises à la charge d’Axa France

Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Cusset du 30 octobre 2023 en ce qu’il a débouté Axa France de sa demande de garantie à l’encontre du Gan et à l’encontre du Syndicat des copropriétaires

En conséquence,

Débouter toutes parties de leurs demandes à l’encontre d’Axa France au titre de dommages causés par l’amiante ;

Débouter la société Sephora de toutes demandes au titre de pertes d’exploitation, en l’absence de preuve suffisante de ces dernières ;

Débouter toutes parties de leurs demandes à l’encontre d’Axa France excédant sa part dans la coassurance ;

Limiter le montant des condamnations prononcées à l’encontre d’Axa France à la somme de 109.468,78 € HT.

Condamner le Gan et le Syndicat des copropriétaires à relever indemne et garantir intégralement Axa de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre

Alternativement

Rectifier l’omission de statuer du Tribunal judiciaire de Cusset en ce qu’il n’a pas précisé dans sa décision la répartition de la charge finale de la dette entre les codébiteurs condamnés in solidum ;

Préciser de quelle manière doit se répartir la charge finale de la dette entre les codébiteurs condamnés in solidum ;

À TITRE PLUS SUBSIDIAIRE

Réformer le jugement en ses dispositions relatives au quantum des condamnations mises à la charge d’Axa France ;

En conséquence,

Débouter toutes parties de leurs demandes à l’encontre d’Axa France au titre de dommages causés par l’amiante ;

Débouter toutes parties de leurs demandes à l’encontre d’Axa France excédant sa part dans la coassurance ;

Limiter le montant des condamnations prononcées à l’encontre d’Axa France au bénéfice de la société Sephora, tant au titre de dommages matériels que de pertes d’exploitation, à la somme de 218.039,78 € ;

Condamner le Gan et le Syndicat des copropriétaires à relever indemne et garantir intégralement Axa de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre

Alternativement

Préciser de quelle manière doit se répartir la charge finale de la dette entre les codébiteurs condamnés in solidum ;

À TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE

Condamner le Gan et le Syndicat des copropriétaires à relever indemne et garantir Axa de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au-delà de la part de responsabilité de Selectirente au titre de dommages garantis par Axa ;

Alternativement

Préciser de quelle manière doit se répartir la charge finale de la dette entre les codébiteurs condamnés in solidum ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

Déclarer irrecevable la demande de garantie du Gan formulée à l’encontre d’Axa ou, subsidiairement, la ramener à de plus justes proportions ;

Condamner tous succombants, in solidum, à régler à Axa une indemnité au titre des frais irrépétibles d’un montant de 10.000 euros, et les condamner au paiement des entiers dépens. »

***

Les parties autres ont ensuite conclu comme suit, en dernier lieu et dans l’ordre chronologique.

La SCA SELECTIRENTE, le 15 avril 2025 :

« Vu les articles 8, 9, 13, 14 et 24 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1217 et suivants, 1240 et suivants et 1302 du Code civil,

Vu les articles 9, 143 et suivants, 232 et 263 du Code de procédure civile,

Vu les articles R. 4412-94, R. 4412-97 et R. 4412-97-3 du Code du travail,

Vu les pièces versées aux débats et notamment le Rapport de l’Expert judiciaire, Monsieur [N] [W], du 5 mars 2021,

Vu le jugement du Tribunal judiciaire de CUSSET du 30 octobre 2023,

II est demandé à la Cour d’appel de RIOM de bien vouloir :

JUGER la société SELECTIRENTE recevable et bien fondée en son appel.

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

« DÉCLARÉ in solidum responsables du sinistre survenu le 31 janvier 2020 dans les locaux loués par la société SEP HO RA [Adresse 1] au et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) la société SELECTIRENTE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] ;

CONDAMNE in solidum la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] et la société AXA FRANCE IARD à payer et porter à la société SEPHORA :

' Trente mille sept cent trente euros HT (30 730 euros HT) au titre des faux plafonds ;

' Dix-huit mille sept cent vingt euros (18 720 euros HT) au titre des travaux de réparation du plafond du bureau ;

' Deux cent quarante-trois mille cent euros et quarante et un centimes HT (243 100,41 euros HT) au titre du désamiantage du plafond ;

' Cent quatre-vingt-trois mille sept cent quatorze euros et soixante-dix centimes HT (183 714,70 euros HT) au titre du désamiantage du rez-de-chaussée ;

' Quatre-vingt-un mille cinq cent quarante-huit euros et deux centimes (81 548,02 euros TTC) au titre des loyers et charges ;

' Cinq cent quatre vingt dix sept mille neuf cent vingt-huit euros TTC (597 928 euros TTC) au titre de la perte d’exploitation ;

' Cinquante mille euros (50 000 euros) au titre de la perte de marchandise ;

DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] de sa demande de limitation de l’indemnisation due à la société SEPHORA à la somme de 10.000 euros HT ;

DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] de sa demande de condamner GAN ASSURANCES à le relever et garantir indemne de toute condamnation à son encontre ;

DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] de sa demande de condamner GAN ASSURANCES à l’indemniser au titre d’un manquement à l’obligation d’information et au devoir de conseil ;

— ÉCARTÉ toute garantie due par la société GAN ASSURANCES au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] ;

DIT SUBROGÉE la compagnie XL Insurance Company SE dans les droits et actions de la société SEPHORA à concurrence de la somme de quatre cent cinquante-neuf mille deux cent soixante et un euros (459 261 euros) ;

CONDAMNÉ in solidum SELECTIRENTE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) à payer et porter à compagnie XL Insurance Company SE la somme de 459 261 euros avec intérêts de droit à compter du 19 mai 2022 et anatocisme ;

DÉBOUTÉ la société SELECTIRENTE de sa demande de condamnation de la société SEPHORA sur le fondement de fautes ;

DÉBOUTÉ la société SELECTIRENTE de sa demande de débouté des demandes formées par la société SEPHORA et par compagnie XL Insurance Company SE à son encontre ;

DÉBOUTÉ la société SELECTIRENTE de sa demande au titre de la garantie formelle ;

DÉBOUTÉ la société SELECTIRENTE de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) à la garantir des condamnations prononcées à son encontre par la société SEPHORA et/ou la société XL Insurance Company SE ;

DÉBOUTÉ la société SELECTIRENTE de sa demande d’être garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre et de toutes celles dont elle est redevable en sa qualité de membre du syndicat des copropriétaires ;

DÉBOUTÉ la société SELECTIRENTE de toutes ses autres demandes ;

DÉBOUTÉ AXA FRANCE IARD de sa demande subsidiaire de condamnation de la société SEPHORA à supporter les conséquences du sinistre du 31 janvier 2020 ;

CONDAMNÉ in solidum au titre des frais irrépétibles :

La société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) et la société AXA FRANCE IARD à payer et porter :

— à la société SEP HO RA la somme de huit mille euros (8 000 euros) ;

— à GAN ASSURANCE la somme de huit mille euros (8 000 euros) ;

La société SELECTIRENTE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) à payer et porter à la société XL Insurance Company SE la somme de huit mille euros (8 000 euros) ;

— DÉBOUTÉ la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) et la société AXA FRANCE IARD de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ in solidum la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) et la société AXA FRANCE IARD aux dépens de la procédure lesquels comprennent ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

— RAPPELÉ que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions ;

— DÉBOUTÉ la société AXA FRANCE IARD de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

— REJETÉ le surplus des demandes ».

CONFIRMER le surplus du jugement entrepris et notamment en ce qu’il a :

« REÇU l’intervention volontaire de la société GAN ASSURANCES ;

— DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de la société SEPHORA de condamnation in solidum de la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] et la société AXA FRANCE IARD ».

STATUANT À NOUVEAU,

1) S’agissant du Premier Sinistre survenu le 31 janvier 2020 : l’effondrement partiel du faux-plafond du magasin SEPHORA

À titre principal, sur le rejet de l’intégralité des demandes formées par la société SEPHORA :

— JUGER que les causes de survenance du Premier Sinistre sont à ce jour incertaines.

— JUGER que la société SELECTIRENTE, en ce qu’elle n’est pas responsable de l’entretien des parties communes, n’a commis, en sa qualité de Copropriétaire, aucune faute à l’origine du Premier Sinistre survenu le 31 janvier 2020 dans les locaux de la société SEPHORA situés [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5].

— JUGER que la société SELECTIRENTE, en ce qu’elle n’est pas responsable de l’entretien des parties communes, n’a commis, en sa qualité de bailleur des locaux loués à la société SEPHORA situés [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5], aucune faute à l’origine du Premier Sinistre du 31 janvier 2020.

En conséquence,

— DÉBOUTER la société SEPHORA et la société XL INSURANCE COMPANY SE de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions et notamment de leur demande tendant à la condamnation de la société SELECTIRENTE au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice prétendument subi consécutivement à la survenance du Premier Sinistre.

À titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour venait à considérer qu’une faute a été commise par la société SELECTIRENTE en sa qualité de Copropriétaire et/ou de bailleur des locaux loués à la société SEPHORA :

— JUGER que la société SEPHORA et la société XL INSURANCE COMPANY SE n’établissent pas le préjudice que la société SEPHORA prétend avoir subi au titre du Premier Sinistre du 31 janvier 2020.

En conséquence,

— DÉBOUTER la société SEPHORA et la société XL INSURANCE COMPANY SE de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, et notamment de leur demande tendant à la condamnation de la société SELECTIRENTE au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice prétendument subi consécutivement à la survenance du Premier Sinistre.

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la Cour venait à s’estimer insuffisamment informée sur le prétendu préjudice subi par la société SEPHORA consécutivement à la survenance du Premier Sinistre :

— DÉSIGNER tel Expert judiciaire financier indépendant qu’il lui plaira de nommer avec pour mission de :

' Déterminer l’éventuel préjudice financier subi par la société SEPHORA consécutivement à la survenance du Premier Sinistre.

A cet effet.

' L’autoriser à se rendre si nécessaire au siège social de la société SEPHORA situé [Adresse 3] à [Localité 2] et/ou en tout autre lieu utile pour exécuter sa mission.

' L’autoriser à rechercher et prendre copie des documents utiles à l’exécution de sa mission.

' L’autoriser à prendre des copies sur supports papier et/ou informatique des éléments trouvés sur l’ensemble des supports en rapport direct avec la mission confiée.

' L’autoriser à être assisté de tout technicien de son choix.

2) S’agissant du Second Sinistre : l’empoussièrement par des fibres d’amiante du magasin SEPHORA

À titre principal, sur le rejet de l’intégralité des demandes formées par la société SEPHORA :

— JUGER que la société SEPHORA a seule commis une faute en procédant de manière précipitée et unilatérale à des travaux de réparation de la toiture sans réaliser préalablement un Diagnostic Amiante Avant Travaux, en méconnaissance de ses obligations légales et réglementaires.

— JUGER que la société SELECTIRENTE n’a – à l’inverse – commis, en sa qualité de Copropriétaire, aucune faute à l’origine du Second Sinistre survenu dans les locaux de la société SEPHORA situés [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5].

— JUGER que la société SELECTIRENTE n’a – à l’inverse – commis, en sa qualité de bailleur des locaux loués à la société SEPHORA situés [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5], aucune faute à l’origine du Second Sinistre.

En conséquence,

— DÉBOUTER la société SEPHORA et la société XL INSURANCE COMPANY SE de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, et notamment de leur demande tendant à la condamnation de la société SELECTIRENTE au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice prétendument subi par la société SEPHORA consécutivement à la survenance du Second Sinistre.

— JUGER que la société SEPHORA et la société XL INSURANCE COMPANY SE n’établissent pas le préjudice que la société SEPHORA prétend avoir subi au titre du Second Sinistre.

En conséquence,

— DÉBOUTER la société SEPHORA et la société XL INSURANCE COMPANY SE de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, et notamment de leur demande tendant à la condamnation de la société SELECTIRENTE au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice prétendument subi par la société SEPHORA consécutivement à la survenance du Second Sinistre.

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la Cour venait à s 'estimer insuffisamment informée sur le prétendu préjudice subi par la société SEPHORA consécutivement à la survenance du Second Sinistre :

— DÉSIGNER tel Expert judiciaire financier indépendant qu’il lui plaira de nommer avec pour mission de :

' Déterminer l’éventuel préjudice financier subi par la société SEPHORA consécutivement à la survenance du Second Sinistre.

À cet effet,

' L’autoriser à se rendre si nécessaire au siège social de la société SEPHORA situé [Adresse 3] à [Localité 2] et/ou en tout autre lieu utile pour exécuter sa mission.

' L’autoriser à rechercher et prendre copie des documents utiles à l’exécution de sa mission.

' L’autoriser à prendre des copies sur supports papier et/ou informatique des éléments trouvés sur l’ensemble des supports en rapport direct avec la mission confiée.

' L’autoriser à être assisté de tout technicien de son choix.

— SURSEOIR À STATUER dans l’attente du dépôt du rapport définitif de l’Expert judiciaire désigné.

3) Sur la demande subrogatoire dans les droits et actions de la société SEPHORA formée par la société XL INSURANCE COMPANY SE :

— JUGER la société XL INSURANCE COMPANY SE mal fondée en son appel incident aux fins d’actualisation de son préjudice à concurrence de la somme de 1.271.084 euros.

— JUGER que la société XL INSURANCE COMPANY SE ne démontre pas être subrogée dans les droits et actions de la société SEPHORA à concurrence de la somme de 1.271.084 euros.

En conséquence,

— DÉBOUTER la société XL INSURANCE COMPANY SE de sa demande tendant à voir condamner in solidum la société SELECTIRENTE et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.272.084 euros à titre de dommages et intérêts en sa qualité d’assureur partiellement subrogé dans les droits de la société SEPHORA.

4) En tout état de cause

— CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir la société SELECTIRENTE de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

— DÉBOUTER la société AXA FRANCE IARD de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société SELECTIRENTE.

— CONDAMNER la société GAN ASSURANCES à relever et garantir indemne le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

— DÉBOUTER la société GAN ASSURANCES de sa demande tendant à voir condamner in solidum la société SELECTIRENTE et la société AXA FRANCE IARD à la garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre et plus généralement, de toutes les demandes qu’elle forme à l’encontre de la société SELECTIRENTE.

— DÉBOUTER la société SEPHORA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société SELECTIRENTE.

— CONDAMNER solidairement la société SEPHORA et la société XL INSURANCE COMPANY SE à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 50.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement la société SEPHORA et la société XL INSURANCE COMPANY SE aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris, les frais et honoraires de l’Expert judiciaire Monsieur [N] [W] dont la société SELECTIRENTE a fait l’avance. »

***

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] le 21 mai 2025 :

« Vu les articles 1240 du Code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1134, 1135 et 1147 (anciens) du Code civil,

Vu les articles L. 112-3 et L. 113-1 du Code des assurances,

Il est demandé à la Cour de :

INFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant accueilli l’intervention volontaire de la compagnie GAN ASSURANCES,

Et, statuant à nouveau :

À titre principal,

DÉBOUTER la société SEPHORA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

À titre subsidiaire.

LIMITER l’indemnisation due à la société SEPHORA à la somme de 71 753,91 € HT correspondant au montant des travaux réparatoires du plafond de la boutique nécessaires tels qu’appréciés par l’expert judiciaire,

En tout état de cause.

CONDAMNER la compagnie GAN ASSURANCES à relever et garantir indemne le SDC de l’Immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS AGENCE LACLOTRE, de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

Si par impossible la Cour devait considérer que le refus ou l’exclusion de garantie opposés par la compagnie GAN ASSURANCES sont fondés et dans l’hypothèse où une condamnation serait mise à la charge du SDC de l’Immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1],

CONDAMNER la compagnie GAN ASSURANCES à payer et porter au SDC de l’Immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS AGENCE LACLOTRE, une somme de même montant à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d’information et son devoir de conseil,

CONDAMNER tout succombant à l’instance à payer et porter au SDC de l’Immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS AGENCE LACLOTRE, une indemnité de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

***

La compagnie GAN le 7 novembre 2025 :

« Vu les dispositions notamment des articles 1134 (ancien du Code civil), 1240 du Code civil, le cas échéant L. 113-1 du Code des assurances,

Déclarer mal fondés la société AXA et la société SELECTIRENTE en leurs appels principaux et incidents, le Syndicat des Copropriétaires en son appel incident, la société SEPHORA en sa demande subsidiaire de garantie du GAN.

Ainsi, et :

À titre principal, confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CUSSET le 30 Octobre 2023 en ce qu’il a écarté toute garantie due par la société GAN ASSURANCES, et débouté de leurs demandes toutes les parties qui avaient formé des demandes en condamnation ou en garantie à l’encontre de la société GAN ASSURANCES,

À titre subsidiaire, pour le cas où il serait jugé que la société GAN ASSURANCES n’est pas fondée à opposer la faute dolosive de son assuré, le Syndicat des Copropriétaires, ni les dispositions de la police d’assurance excluant toute garantie en cas de dommages résultant d’un défaut de réparation ou d’entretien apparent incombant à l’assuré, alors limiter à la somme de 160.413,50 € H.T le montant des dommages pouvant être mis in solidum avec d’autres coresponsables à la charge de la société GAN ASSURANCES,

Toujours à titre subsidiaire, et dans cette hypothèse, rejeter la demande de la société AXA FRANCE IARD tendant à voir limiter sa part dans la coassurance prétendue et dans le cadre du recours entre co-obligés, la condamner au contraire, in solidum avec la société SELECTIRENTE, à garantir intégralement le GAN de toute condamnation prononcée à son encontre tant en principal, intérêts, frais que dépens,

En tout état de cause, condamner in solidum la société AXA FRANCE IARD et la société SELECTIRENTE ou tout autre succombant à payer et porter à la société GAN ASSURANCES la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens comportant ceux de la procédure de référé et le coût du rapport d’expertise judiciaire. »

***

La SAS SEPHORA le 12 novembre 2025 :

« Vu les articles 1217, 1240, 1719 et 1720 du Code civil.

Vu l’article 146 du Code de procédure civile.

Vu l’article L. 124-3 du Code des assurances.

À titre principal :

— Dire mal fondé en leur appel principal la société Axa France lard et la société Selectirente, et en leur appel incident le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] – [Adresse 1] et la société Gan Assurances.

— Confirmer dans son intégralité le jugement entrepris.

Y ajoutant,

— Subroger la société XL Insurance Company SE dans les droits et actions de la société Sephora à concurrence de la somme de 812.823 €.

À titre subsidiaire :

— Si le jugement est infirmé et que la Cour accepte que la société Gan Assurances soit appelée en garantie, il conviendra de condamner in solidum la société Gan Assurances à verser à la société Sephora en réparation de ses préjudices la somme 1.205.741.13 € détaillée comme suit :

' 30.730 € HT au titre des travaux pour réparer le faux-plafond transpercé par le staff lors de sa chute,

' 18.720 € HT au titre des travaux pour réparer le plafond du bureau du back-office abîmé par les infiltrations,

' 243.100,41 € HT au titre des travaux de démolition et de désamiantage du staff du 1er étage abimé par les infiltrations venant de la toiture de l’immeuble,

' 81.548,02 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires dus pendant la période de fermeture des locaux en raison des travaux,

' 597.928 € TTC au titre de la perte d’exploitation pendant la fermeture des locaux en raison des travaux,

' 50.000 € au titre de la perte de marchandises.

— Si la Cour infirme le jugement et considère que la présence d’amiante au rez-de-chaussée était le fait de la société Sephora (ce qu’elle conteste fermement), condamner in solidum la société Selectirente, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1], la société Axa France lard et, en cas d’infirmation du jugement sur ce point, la société Gan Assurances, à verser à Sephora 627.288,42 € de dommages et intérêts, décomposés comme suit :

' Réparation du faux-plafond du rez-de-chaussée : 30.730 € HT

' Réparation du plafond du bureau du back-office : 18.720 € HT

' Dépose et désamiantage du reste du plafond en staff : 243.100,41 € HT

' Loyers, charges et accessoires indus : 40.774,01 € TTC

' Perte d’exploitation : 293.964 € TTC

En tout état de cause :

— Débouter la société Selectirente, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] – [Adresse 1], [Localité 5], la société Gan Assurances et la société Axa France lard, de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner in solidum la société Selectirente, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1], la société Gan Assurances et la société Axa France lard, à verser à Sephora la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Les condamner in solidum aux dépens, et autoriser Maître Dorothée Bonnefoy à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

***

Enfin, la compagnie XL INSURANCE COMPANY SE (ci-après : XLICSE) le 10 décembre 2025 :

« Vu l’article L. 121-12 du Code des assurances,

Vu la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des bâtiments en copropriété.

Vu les articles 606, 1240 et suivants, 1719, 1720 et 1721 du Code civil,

Il est demandé à la Cour de :

Recevoir la compagnie XL INSURANCE COMPANY SE en l’intégralité de ses prétentions et moyens et l’en déclarer bien fondée ;

Par conséquent

— Confirmer le jugement du 30 octobre 2023 sur les dispositions suivantes, sauf à modifier la répartition de l’indemnisation entre les sociétés SEPHORA et XL INSURANCE COMPANY SE :

CONDAMNE in solidum la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] et la société AXA FRANCE IARD à payer et porter à la société SEPHORA :

— trente mille sept cent trente euros HT (30 730 euros HT) au titre des faux plafonds

— dix huit mille sept cent vingt euros (18 720 euros HT) au titre des travaux de réparation du plafond du bureau ;

— deux cent quarante trois mille cent euros et quarante et un centimes HT (243 100,41 euros HT) au titre du désamiantage du plafond ;

— cent quatre vingt trois mille sept cent quatorze euros et soixante dix centimes HT (183 714,70 euros HT) au titre du désamiantage du rez-de-chaussée ;

— quatre vingt un mille cinq cent quarante huit euros et deux centimes (81548,02 euros TTC) au titre des loyers et charges ;

— cinq cent quatre vingt dix sept mille neuf cent vingt huit euros TTC (597928euros TTC) au titre de la perte d’exploitation ;

— cinquante mille euros (50 000 euros) au titre de la perte de marchandise ;

(')

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] de sa demande de limitation de l’indemnisation due à la société SEPHORA à la somme de 10 000 euros HT ;

(')

DÉBOUTE la société SELECTIRENTE de sa demande de condamnation de la société SEPHORA sur le fondement de fautes ;

DÉBOUTE la société SELECTIRENTE de sa demande de débouté des demandes formées par la société SEPHORA et par compagnie XL Insurance Company SE à son encontre ;

DÉBOUTE la société SELECTIRENTE de sa demande au titre de la garantie formelle ;

(')

DÉBOUTE AXA FRANCE iard de sa demande principale ;

DÉBOUTE AXA FRANCE tard de sa demande subsidiaire de condamnation de la société SEPHORA à supporter les conséquences du sinistre du 31 janvier2020;

DÉBOUTE AXA FRANCE tard de sa demande de limitation de sa condamnation à la somme de 71 753,91 HT ;

CONDAMNE in solidum au titre des frais irrépétibles :

— la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) et la société AXA FRANCE IARD à payer et porter :

— à la société SEPHORA la somme de huit mille euros (8 000 euros) ;

— à GAN ASSURANCE la somme de huit mille euros (8 000 euros) ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions ;

DEBOUTE la société AXA FRANCE IARD de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Infirmer le jugement du 30 octobre 2023 en ce qu’il :

CONDAMNE in solidum SELECT1RENTE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) à payer et porter à compagnie XL Insurance Company SE la somme de 459 261 euros avec intérêts de droit à compter du 19 mai 2022 et anatocisme ;

Statuant à nouveau.

Recevoir la compagnie XLICSE en son appel incident au titre de l’actualisation de son préjudice, et l’en déclarer bien fondée ;

— Juger que la compagnie XLICSE est subrogée dans les droits et actions de son assuré SEPHORA à concurrence de la somme de 1.272.084 € ;

Par conséquent.

Déclarer mal fondé l’appel incident formé par la société SELECTIRENTE à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de CUSSET en date du 30 octobre 2022 ;

— DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’Immeuble [Adresse 1] – [Adresse 1] de son appel incident tendant à l’infirmation du jugement du 30 octobre 2022 rendu par le Tribunal judiciaire de CUSSET ;

— Condamner in solidum la société SELECTIRENTE et le SYNDICAT DES

COPROPRIÉTAIRES de l’Immeuble [Adresse 1] – [Adresse 1], à payer à la société XL INSURANCE COMPANY SE la somme de 1.272.084 €, avec intérêts de droit à compter du 19 mai 2022 et capitalisation dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Condamner in solidum la société SELECTIRENTE et le SYNDICAT DES

COPROPRIÉTAIRES de l’Immeuble [Adresse 1] – [Adresse 1], à payer à la compagnie XL INSURANCE COMPANY SE la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Sophie LACQUIT, avocat au Barreau de Clermont-Ferrand. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 22 janvier 2026 clôture la procédure.

MOTIFS :

À titre liminaire la cour rappelle le rôle et la qualité des six parties qui plaident dans ce dossier.

' La SCA SELECTIRENTE est l’actuel propriétaire des locaux sinistrés, donnés à bail à la SAS SEPHORA suivant bail commercial du 25 août 1998 ;

' La compagnie AXA est l’assureur de la SCA SELECTIRENTE ;

' La SAS SEPHORA est le locataire preneur, suivant bail commercial du 25 août 1998, des locaux appartenant actuellement à la SCA SELECTIRENTE (le bail avait été conclu à l’origine avec une société nommée « SCI [Localité 5] [Adresse 1] » qui n’est pas dans la cause) ;

' La compagnie XLICSE est l’assureur de la SAS SEPHORA ;

' Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] gère l’ensemble immobilier dans lequel sont situés les locaux appartenant à la SCA SELECTIRENTE, donnés à bail commercial à la SAS SEPHORA ;

' La compagnie GAN est l’assureur de la copropriété.

Ceci étant précisé, il convient en premier lieu d’examiner les causes du sinistre qui s’est produit dans le magasin Séphora le 31 janvier 2020, lorsqu’une partie du plafond du local commercial s’est effondrée.

L’expert judiciaire M. [N] [W] a rendu sur ce point le 5 mars 2021 un rapport suffisamment clair, précis et circonstancié, fruit d’une analyse pertinente qui n’est pas utilement contestée.

M. [W] distingue en réalité deux phases dans la réalisation du sinistre dont se plaint la SAS SEPHORA : l’effondrement d’un plafond à l’intérieur des locaux loués, et « l’empoussiérage » desdits locaux à la suite d’une opération de désamiantage menée par le locataire consécutivement à la chute du plafond.

Il convient de distinguer ces deux phases, et leurs conséquences quant aux responsabilités, avant d’examiner la question des préjudices subis par la SAS SEPHORA.

1. Premier sinistre : l’effondrement du plafond

Concernant la chute du plafond du magasin Séphora, l’expert judiciaire en attribue la cause au mauvais entretien de la toiture de l’immeuble, ayant provoqué au fil du temps, depuis de nombreuses années, des infiltrations d’eau qui ont fini par l’imprégner, le fragiliser, l’alourdir et provoquer son effondrement.

Nonobstant les critiques qui lui sont adressées à ce sujet, l’enchaînement des causalités que M. [W] expose dans son rapport apparaît difficilement contestable. Il écrit :

' Page 11 : « Au vu de l’ensemble de ces éléments, je pense que les fuites en toiture sont l’origine première de la chute d’un morceau de plafond sur le faux plafond du magasin. Au cours des années, l’eau a pu ruisseler sur la charpente et les plaques de staff pour s’accumuler dans des points bas. Cette eau a alourdi et fragilisé les plaques et leurs liaisons sur l’ossature métallique entraînant la chute d’une partie. »

Les photographies figurant sur cette page 11 du rapport permettent de constater sans peine le caractère extrêmement vétuste de la toiture de l’immeuble abritant le magasin Sephora, qui est percée par endroits. Elles sont suffisamment éloquentes pour conforter l’analyse de l’expert.

' Page 12 : « En réponse aux remarques des différents dires reçus, il n’est pas nécessaire que les fuites en toiture se trouvent à l’aplomb de la zone de sinistre. L’eau circule et s’accumule dans des endroits parfois forts éloignés. De même j’ai constaté que certains sinistres antérieurs n’avaient rien à voir avec la toiture. Mais nombre d’éléments mettent en évidence les infiltrations par le toit. »

' Page 14 : « Je considère que c’est le manque d’entretien de la toiture qui est l’origine première du sinistre. »

' Page 16 en réponse à un dire de l’avocat de la SCA SELECTIRENTE : « La facture de la société Attila du 24 janvier 2020, soit quelques jours avant le sinistre, précise qu’elle a remplacé 4 faîtières et recouvert une plaque fendue par une plaque polyester et non par des plaques comme vous l’écrivez. Lors de mon passage sur site, j’ai constaté plusieurs plaques fendues et une tuile faîtière cassée sur plusieurs centimètres. Tous les désordres n’étaient donc pas réparés ou il y en a eu d’autres depuis. L’intervention du 24 janvier est bien la preuve qu’il y avait des plaques pouvant entraîner des fuites sur les plafonds. Comme je l’ai dit, le sinistre est vraisemblablement lié à l’accumulation d’humidité dans les faux plafonds au fil du temps. »

' Page 18 en réponse à un dire de l’avocat du syndicat de la copropriété : « Il ne fait aucun doute que la toiture est en mauvais état. J’ai vu plusieurs plaques cassées ou fendues. Les devis des couvreurs sont éloquents. Monsieur [E] dans son rapport a constaté des traces d’humidité. Il ne fait aucun doute qu’il y avait un plafond en staff sous cette toiture et qu’il a inévitablement souffert des fuites de toiture pendant plusieurs années. »

Les critiques que certaines parties adressent à ce rapport, d’un point de vue technique, ne sont pas fondées. Certes, l’expert judiciaire n’a pu examiner le sinistre que sur pièces et photographies, puisque lorsqu’il est intervenu la SAS SEPHORA avait procédé aux réparations, et l’activité commerciale de son entreprise avait repris. Néanmoins, sa démonstration apparaît tout à fait pertinente, et personne n’apporte une explication plus convaincante pour permettre de comprendre les raisons de l’effondrement du plafond du magasin. Il se comprend très bien que l’état très dégradé de la toiture de l’immeuble, laissant s’infiltrer l’eau et l’humidité à l’intérieur du bâtiment, est l’unique cause de l’imprégnation continue des éléments du plafond du magasin Séphora, et finalement de sa destruction par le double effet du poids excessif accumulé au fil du temps et de la fragilisation mécanique des plaques de maintien de l’ouvrage.

Ceci étant posé, il faut maintenant se demander qui est responsable de ce sinistre. La SAS SEPHORA accuse son bailleur la SCA SELECTIRENTE et le syndicat de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1], l’un et l’autre pour n’avoir pas, chacun pour ce qui le concerne, procédé aux réparations nécessaires qui auraient pu prévenir l’effondrement du plafond.

Concernant la SCA SELECTIRENTE, le bail commercial du 25 août 1998 contient deux dispositions distinctes portant sur l’état des lieux, l’entretien et les réparations, comme suit :

« 4.1 ÉTAT DES LIEUX Le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, ni réparation, ni travaux quelconques à ce sujet à la seule exception de ceux visés par l’article 606 du code civil qui demeureront à la charge exclusive du bailleur, et sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour vices de construction, dégradations, voirie, insalubrité, humidité, infiltrations, cas de force majeure, et toutes autres clauses quelconques intéressant l’état des lieux, le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais toutes les réparations et remises en état que nécessiterait l’état des lieux, y compris tous remplacements ou réfection à neuf de tous éléments d’équipement afférents à son exploitation, même nécessités par la vétusté ou l’usure. »

« 4.2 ENTRETIEN RÉPARATIONS Le preneur aura la charge exclusive pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements éventuels, de l’intégralité de l’entretien, des réparations, remises en état ou réfections à neuf, afférentes aux locaux loués (en ce compris le cas échéant la fraction des travaux de copropriété qui leur seraient imputables) sans exception ni réserve, à la seule exception des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil qui seront d’accord entre les parties à la charge exclusive du bailleur ['] »

Il convient ici de rappeler les règles essentielles qui régissent la matière.

Selon l’article 1720, alinéa 1er du code civil, le bailleur doit remettre le bien loué en bon état de réparations de toute espèce. Il doit délivrer au locataire des lieux en bon état de réparations locatives, d’entretien et de grosses réparations. Ces dispositions légales ne sont pas d’ordre public, les parties peuvent valablement y déroger, notamment par une clause selon laquelle le locataire prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent, mais à condition que les lieux loués permettent la destination autorisée par le bail (3e Civ., 2 juillet 2003 nº 01-16.246) et qu’ils répondent aux autres clauses contractuelles (3e Civ., 1er octobre 1997 nº 96-10.473).

Ainsi, la clause selon laquelle le locataire prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance ne suffit pas à décharger le bailleur de son obligation de délivrance (3e Civ., 5 juin 2002, nº 00-19.037, Bull. III nº 123 ; 3e Civ., 20 janvier 2009 nº 07-20.854), dont la preuve lui incombe en cas de contestation (3e Civ., 30 octobre 1972 nº 71-13.384, Bull. III nº 563 ; 3e Civ., 1er octobre 1997 nº 95-20.869 ; 3e Civ., 6 mai 2014 nº 12-29.504).

Par ailleurs, si une telle clause peut permettre au bailleur de s’exonérer de son obligation de délivrance du bien loué en bon état de réparations, elle ne le dispense pas pour autant de son obligation d’entretenir le bien en état de servir à l’usage auquel il est destiné (3e Civ., 18 mars 1992 nº 90-12.809, Bull. III nº 88 ; 3e Civ., 17 décembre 2002, nº 00-16.624) ni de son obligation à réparations.

Il en est ainsi même si le locataire connaissait le mauvais état des lieux. En effet, la Cour de cassation juge de manière constante que l’entrée dans les lieux par un locataire connaissant leur mauvais état n’équivaut pas à une renonciation de ce dernier à se prévaloir ensuite de ses droits concernant l’obligation légale du bailleur d’entretenir les lieux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués, alors que celui-ci n’en a pas été déchargé par la convention. Elle rejette par exemple l’argument du bailleur selon lequel le locataire ne pouvait exiger en cours de bail des réparations que dans la mesure où il y avait une aggravation de l’état des lieux (3e Civ., 2 mars 1977 nº 75-14.072).

En cas de désaccord entre les parties, la portée des clauses relatives aux travaux sera déterminée par les juges du fond selon les principes généraux d’interprétation des conventions, soit la recherche de la commune intention des parties opérée par le rapprochement des diverses clauses du bail, l’analyse de son économie générale et le comportement des parties ; étant précisé, d’une part, que les stipulations dérogatoires au droit commun sont interprétées strictement et étroitement limitées à leurs propres termes et d’autre part, qu’en cas de doute et en l’absence de tout élément contraire, toute clause doit être interprétée en faveur de celui qui s’oblige.

En l’espèce, la SAS SEPHORA reproche à son bailleur la SCA SELECTIRENTE de s’être opposé aux travaux nécessaires de réparation de la toiture lors des assemblées générales qui ont été amenées à discuter de cette question. Elle écrit ainsi dans ses conclusions :

' Page 11 : « Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 1er juillet 2016, il a été mis à l’ordre du jour les travaux de réfection complète de la toiture pour mettre un terme aux fuites ['] Malgré l’urgence, ces travaux ont été rejetés à l’unanimité des copropriétaires ['] Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 3 octobre 2017 il a été de nouveau mis à jour l’ordre du jour les travaux de réfection complète de la toiture ['] Ils ont pourtant été rejetés une seconde fois, laissant ainsi les locaux loués à Séphora subir des infiltrations. »

' Page 19 : « Pendant plusieurs années la bailleresse et les autres copropriétaires ont refusé de réparer la toiture alors qu’ils savaient qu’elle était fuyarde et que Séphora subissait des dégâts des eaux à répétition. »

' Page 22 : « Or en l’espèce, il a été démontré que la bailleresse s’est opposée à la réalisation des travaux de réfection de la toiture en votant contre la réalisation des travaux à l’assemblée générale des copropriétaires. »

Nonobstant le caractère répétitif de cette accusation au fil des écritures de la SAS SEPHORA, l’examen des pièces démontre qu’elle n’est pas fondée.

Il convient en effet de distinguer deux assemblées générales : celle du 1er juillet 2016 et celle du 3 octobre 2017.

Lors de l’assemblée générale du 1er juillet 2016, la question de la réparation de la toiture de l’immeuble du [Adresse 1] avait effectivement été mise à l’ordre du jour en troisième résolution, qui a été « rejetée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés ». Cependant, l’examen du procès-verbal montre qu’en réalité la SCA SELECTIRENTE n’a pas voté contre cette résolution, puisque tout simplement elle était absente, et non représentée (cf. page 2). Sans doute eût-il été préférable qu’elle fut présente et votât en faveur de cette résolution, mais quoi qu’il en soit, outre que personne ne peut savoir les raisons de son absence, il demeure que le rejet de la troisième résolution ne lui est pas strictement imputable.

La situation est encore plus évidente lors de l’assemblée générale du 3 octobre 2017, puisqu’à ce moment-là la SCA SELECTIRENTE a voté pour la huitième résolution concernant la « réfection complète de la toiture » de l’immeuble. Cette résolution a néanmoins été rejetée, en raison de l’opposition d’un autre copropriétaire, titulaire de 4958 tantièmes, tandis que la SCA SELECTIRENTE n’en possède que 4775 et qu’un troisième copropriétaire possédant 267 tantièmes était absent et non représenté.

Les reproches adressés par la SAS SEPHORA à son bailleur sont donc dénués de tout fondement. Étant considéré que le sinistre a eu lieu le 31 janvier 2020, il est manifeste que l’assemblée générale du 3 octobre 2017 aurait pu décider d’engager les travaux nécessaires pour réparer la toiture et prévenir ainsi tous désordres futurs. Si elle ne l’a pas fait, ce n’est pas en raison de l’opposition de la SCA SELECTIRENTE, mais à cause de l’absence de majorité nécessaire pour décider la mise en 'uvre des réparations. Cette situation par conséquent résulte non pas d’une opposition du bailleur, que l’on pourrait qualifier de fautive dans le contexte de ce dossier, mais du simple jeu de la majorité qui régit le fonctionnement de toute copropriété. Il s’en déduit, au regard de la jurisprudence ci-dessus rappelée, qu’aucun manquement à son obligation de délivrance et d’entretien des lieux loués en état de servir, ne peut, dans ces circonstances particulières, être reproché au bailleur.

En conséquence, aucune demande ne peut être valablement formée par la SAS SEPHORA contre la SCA SELECTIRENTE au titre du sinistre d’effondrement du plafond survenu le 31 janvier 2020, moyennant quoi la compagnie AXA, assureur du bailleur, n’a rien à y voir non plus.

Concernant la copropriété elle-même, le raisonnement est forcément différent. Il est manifeste en effet que par le jeu de la majorité, dans cette copropriété qui ne comporte que trois titulaires de tantièmes, la réparation de la toiture ' dont pourtant l’état catastrophique avait été mis en évidence, faute de quoi sa « réfection complète » n’avait pas lieu d’être envisagée ' a été refusée. Les effets néfastes qui ont découlé de cette décision regrettable lui sont donc nécessairement imputables en tant qu’entité autonome par rapport aux copropriétaires la composant.

Il convient donc maintenant de savoir si la compagnie GAN, assureur de la copropriété, est susceptible d’intervenir en garantie à ses côtés, ce qu’elle conteste dans ses écritures, sollicitant sur ce point la confirmation du jugement.

La compagnie GAN fait valoir qu’en vertu des conditions particulières du contrat les plus récentes, en date du 26 novembre 2019, et des conditions spéciales inscrites dans le document 5701, elle ne doit aucune garantie à la copropriété de l’immeuble [Adresse 1]. Le caractère contractuel de ces pièces ne fait pas débat. Les dispositions particulières du 26 novembre 2019, signées par les deux parties, font expressément référence aux conditions spéciales 5701 dont le souscripteur de l’assurance reconnaît avoir reçu un exemplaire.

Les conditions spéciales prévoient, page 15, dans la section 3 des événements assurables, que la compagnie GAN ne garantit pas les dommages « résultant d’un défaut de réparation ou d’entretien apparent incombant à l’assuré tant avant qu’après sinistre. » L’assureur tire ici argument de l’expertise de M. [W], montrant il est vrai que la toiture de l’immeuble en copropriété souffrait avant le sinistre d’un défaut d’entretien manifeste.

Il a cependant été jugé qu’une telle clause est inapplicable en raison de son caractère général et illimité (2e Civ., 15 janvier 2015, nº 13-19.405 : Qu’en statuant ainsi alors que ladite clause, excluant la garantie de l’assureur de M. et Mme ['] en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, n’était pas formelle et limitée et ne pouvait ainsi recevoir application en raison de son imprécision, la cour d’appel a violé le texte susvisé.)

La cour observe en outre que dans le cas présent la clause dont se prévaut la compagnie GAN fait fi des règles de fonctionnement d’une copropriété. En l’espèce en effet, à le supposer opposable, ce qui n’est pas le cas, le défaut d’entretien de la toiture de l’immeuble résulte de l’opposition des copropriétaires réunis en assemblée générale pour statuer sur cette question. Une telle situation n’est pas prévue par le contrat d’assurance de la compagnie GAN, qui elle-même ne peut imposer à la copropriété d’ignorer le vote d’une assemblée générale. La situation serait différente, sous réserve de la jurisprudence de la Cour de cassation ci-dessus rappelée, si, une fois les travaux d’entretien votés par l’assemblée générale, le syndic de la copropriété s’abstenait de les faire réaliser, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Mais en réalité, l’examen des conventions spéciales 5701 montre que la situation présentement soumise à la cour est parfaitement régie par le contrat GAN, à l’article 6, page 11, dans la section 2 consacrée aux frais, pertes et responsabilités assurables. Cette disposition contractuelle dit en effet que l’assureur garantit « à l’égard des locataires ou occupants » les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’assuré peut légalement encourir notamment à la suite d’un dégât des eaux atteignant les biens assurés, pour les dommages matériels causés aux biens du locataire « en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien de l’immeuble. » Cette disposition s’adapte parfaitement à la situation présente.

L’argumentation soutenue par ailleurs par la compagnie GAN, tenant à l’hypothèse d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré au sens du second alinéa de l’article L 113-1 du code des assurances [l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré] est dénuée de toute pertinence. On ne voit pas en effet de quelle faute intentionnelle ou dolosive la copropriété se serait rendue coupable en respectant simplement le vote des copropriétaires lors des assemblées générales. Encore une fois, la situation aurait été différente si, une fois les travaux votés, la copropriété s’était abstenue de les engager. En outre, l’argumentation de l’assureur supposerait de démontrer que la copropriété a volontairement agi dans le but de nuire aux intérêts de la société SEPHORA, ce qui est totalement hors de propos dans le contexte de ce dossier.

La compagnie GAN doit donc sa garantie au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pour ce qui concerne l’effondrement du plafond du magasin Séphora, consécutif aux infiltrations d’eau à travers la toiture perméable du bâtiment.

2. Second sinistre : l’amiante

Un second sinistre a été mis en évidence par M. [W] lors de ses opérations d’expertise. Il l’explique ainsi dans son rapport page 12 :

« Le désordre premier, objet de la présente expertise, est la détérioration d’un faux plafond en plaque de plâtre, coupe-feu, du magasin Séphora.

Les travaux de réparation de ce plafond et de dépose des anciens plafonds de l’étage ont amené un empoussièrement important de l’ensemble des locaux et la mise en évidence de la présence d’amiante et de plomb.

La société SEPHORA a engagé des travaux de démolition des plafonds de l’étage, dans l’urgence, avant toute expertise.

Elle n’a pas fait réaliser de diagnostic amiante avant travaux.

Elle n’a pas assuré les protections nécessaires pour protéger les existants.

Il s’en est suivi un empoussièrement important du magasin et de l’étage.

Ces poussières contenant beaucoup de fibres d’amiante.

Cela a entraîné un deuxième problème. L’empoussièrement du magasin et de son contenu ainsi que l’empoussièrement des modules de climatisation. »

Naturellement, la chute d’une partie du plafond et la présence de fibres d’amiante dans l’air ont rendu les locaux impropres à leur destination (rapport page 12).

La SAS SEPHORA plaide que les travaux de désamiantage « découlent des fuites de la toiture et de l’effondrement du plafond en staff », moyennant quoi « ils doivent donc être également supportés par la bailleresse et par les autres copropriétaires » (conclusions page 25).

Or il a été jugé ci-dessus que l’effondrement du plafond du magasin Séphora n’est nullement imputable à la SCA SELECTIRENTE, moyennant quoi, ni celle-ci ni son assureur la compagnie AXA ne sauraient répondre des désordres consécutifs à ce sinistre.

L’argumentation de la SAS SEPHORA se heurte en outre aux clauses du bail commercial disant qu’il est « expressément convenu entre les parties que le bailleur ne sera tenu d’aucune obligation quelconque concernant une éventuelle mise en conformité des lieux pour l’usage tel que prévu au bail ['] » (cf. clause 3 DESTINATION DES LIEUX LOUÉS, page 3).

Dans le même esprit, le bail met à la charge « exclusive » du preneur, pendant toute la durée du bail et ses renouvellements éventuels, « l’intégralité de l’entretien, des réparations, des remises en état aux réfections à neuf, afférentes aux locaux loués » saufs concernant les grosses réparations de l’article 606 du code civil. Il est précisé que le preneur supportera en conséquence toutes les réparations, remises en état, remplacement ou réfections à neuf qui seraient rendus nécessaire notamment par des « exigences administratives » (cf. article 4.2 ENTRETIEN RÉPARATIONS, page 4).

Il doit être ici observé que l’existence d’amiante dans les plafonds du magasin n’avait, jusqu’à leur effondrement, nullement empêché l’usage normal des locaux suivant les dispositions du bail commercial, et ce pendant plus de vingt ans (de 1998 à 2020). En conséquence, l’obligation de délivrance du bailleur était parfaitement remplie, et il n’avait aucune raison ni obligation d’intervenir dans le cadre de l’entretien normal des locaux tant que ceux-ci remplissaient la fonction pour laquelle ils avaient été loués. C’est donc à la SAS SEPHORA qu’il appartenait de mener, si elle le souhaitait, toutes investigations utiles, pour déterminer la nature des plafonds et procéder, si nécessaire, à leur remplacement, conformément aux clauses du bail ci-dessus rappelées.

Il convient enfin de rappeler les termes de l’expertise de M. [W], où celui-ci déplore la précipitation de la SAS SEPHORA à procéder à des travaux sur le plafond sinistré, sans faire préalablement réaliser le diagnostic obligatoire concernant l’amiante (cf. décret nº 2017-899 du 9 mai 2017 relatif au repérage de l’amiante avant certaines opérations, et arrêté du 16 juillet 2019 relatif au repérage de l’amiante avant certaines opérations réalisées dans les immeubles bâtis). Il en tire l’observation suivante, page 14 de son rapport :

« Remarque : le désamiantage des faux plafonds aurait pu être réalisé proprement, si le diagnostic avant travaux avait été fait au préalable. La destruction du stock du magasin et le remplacement des groupes de climatisation sont des conséquences de cette erreur qui auraient pu être évitées. Je constate que les travaux faits, avant l’expertise, dans un cadre qui laisse planer quelques interrogations, ont fortement aggravé le sinistre initial. »

Et en réponse à un dire de l’avocat de la SAS SEPHORA, page 17, il précise :

« Sur le point C relatif à la connaissance de la présence d’amiante dans les locaux.

Vous omettez que, avant tous travaux de dépose des faux plafonds par l’entreprise PAGES, vous étiez dans l’obligation de faire un diagnostic amiante avant travaux. Diagnostic qui n’a pas été fait et qui n’a pas permis de limiter la diffusion de fibres d’amiante dans les locaux.

Sur le point D, le diagnostic amiante avant travaux était de la responsabilité de SEPHORA qui a commandé les travaux et non de SELECTIRENCE comme vous le mentionnez. »

Du point de vue par conséquent des poussières d’amiantes qui se sont répandues dans l’air ambiant après l’effondrement du plafond, la SAS SEPHORA ne peut rien reprocher à la SCA SELECTIRENTE, ni rien demander à son assureur la compagnie AXA.

Le même raisonnement peut être tenu à l’égard de la copropriété. Celle-ci n’est en effet responsable que des parties communes, dont la toiture de l’immeuble, mais en aucun cas des aménagements intérieurs des lots privés. Aucune demande au titre de l’amiante ne peut donc prospérer contre le syndicat de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1], ni contre son assureur la compagnie GAN.

En considération des responsabilités ci-dessus retenues, il convient maintenant de procéder à la réparation des préjudices de la SAS SEPHORA, consécutifs uniquement à l’effondrement du plafond, toute demande relative aux conséquences de la dispersion dans l’air des fibres d’amiante étant exclue.

3. Les préjudices consécutifs à l’effondrement du plafond

Les frais liés au désamiantage n’étant pas retenus, les préjudices de la SAS SEPHORA, au vu des pièces produites, seront déterminés par la cour comme suit.

' Facture Pagès du 18 mars 2020 pour la dépose des plafonds effondrés : 21 080 EUR hors-taxes, soit 25 296 EUR TTC (TVA à 20 %) ;

' Facture Pagès du 11 août 2020 pour la reconstruction des plafonds uniquement : 20 025,64 EUR HT, soit 24 030 EUR TTC (TVA à 20 %) ;

' Total pour les plafonds : 41 105,64 EUR HT, soit 49 326 EUR TTC.

Au titre des loyers et charges qu’elle a dû régler, alors que l’établissement était fermé en raison du sinistre, la SAS SEPHORA sollicite 81 548,02 EUR TTC pour la période du 31 janvier au 2 septembre 2020. La cour veut bien entendre qu’il convient d’occulter la période de confinement dans la mesure où en l’espèce la cause première de la fermeture du magasin Séphora consiste dans l’effondrement du plafond de la surface de vente. Cependant, la cour ne peut faire abstraction du rapport de l’expert judiciaire M. [N] [W], d’où il ressort très clairement que la carence de la SAS SEPHORA dans le diagnostic amiante avant les travaux de démolition du plafond sinistré a créé un second problème qui a fait perdre du temps dans les travaux de réparation. Il se comprend très bien en effet que si le désamiantage avait été correctement mené, les travaux réparatoires auraient pu être réalisés plus rapidement.

En conséquence, la cour retiendra seulement la période du 31 janvier au 30 juin 2020, soit la somme de 58 378,60 EUR TTC, d’après les pièces produites.

Concernant la perte d’exploitation, d’après le décompte fourni par la SAS SEPHORA, elle ressort à 587 928 EUR du 31 janvier au 3 septembre 2020, en tenant compte d’un résultat zéro pour la période de confinement (avril 2020). Pour la même raison que ci-dessus la cour limitera la perte d’exploitation à la période de janvier à juin 2020 inclus, soit : 333 950 EUR.

Enfin, le préjudice de perte de marchandises doit être exclu puisqu’il résulte d’après l’expert de l’absence de diagnostic amiante avant travaux, qui a conduit à la destruction du stock contaminé par l’amiante.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sous la garantie intégrale de son assureur la compagnie GAN doit à la SAS SEPHORA :

' La somme de 41 105,64 EUR hors-taxes au titre de la réparation du plafond (factures Pagès du 18 mars et du 11 août 2020) ;

' La somme de 58 378,60 EUR TTC au titre des loyers et charges ;

' La somme de 333 950 EUR au titre de la perte d’exploitation ;

' Soit au total : 433 434,24 EUR.

4. Les demandes de la compagnie XLICSE

La compagnie XLICSE est l’assureur de la SAS SEPHORA. En cette qualité, elle justifie de lui avoir réglé au total au titre de ce sinistre : 1 272 084 EUR (459 261 + 812 823).

En application de l’article L. 121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Sur le fondement de ce texte la compagnie XLICSE sollicite la condamnation in solidum de la SCA SELECTIRENTE et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à lui payer la somme de 1 272 084 EUR avec intérêts et capitalisation.

Or il est impossible de satisfaire une telle demande, puisque le montant réglé à la SAS SEPHORA par la compagnie XLICSE, sur la base de conventions qui leur sont propres et dont la cour n’a pas à connaître, dépasse très largement les montants arbitrés et alloués céans.

En conséquence, il sera jugé que la compagnie XLICSE pourra exercer son recours subrogatoire, à concurrence uniquement de la somme de 433 434,24 EUR. Il n’y a pas lieu à intérêts moratoires autres que ceux qui courent de plein droit à compter du présent arrêt, dans la mesure où la cour détermine le montant de la créance de la société SEPHORA.

Il n’est pas inéquitable, dans le contexte de ce dossier où interviennent trois assureurs, que chaque partie garde ses frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sous la garantie de son assureur la compagnie GAN, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau :

Évalue comme suit le montant des réparations que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sous la garantie intégrale de son assureur la compagnie GAN, doit à la SAS SEPHORA :

' La somme de 41 105,64 EUR hors-taxes au titre de la réparation du plafond ;

' La somme de 58 378,60 EUR TTC au titre des loyers et charges ;

' La somme de 333 950 EUR au titre de la perte d’exploitation ;

Juge que la compagnie XLICSE est subrogée dans les droits de la SAS SEPHORA à hauteur de la somme de 433 434,24 EUR correspondant au montant total des trois indemnités ci-dessus établies au bénéfice de la SAS SEPHORA ;

Condamne en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sous la garantie intégrale de son assureur la compagnie GAN, à payer à la compagnie XLICSE la somme de 433 434,24 EUR ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sous la garantie intégrale de son assureur la compagnie GAN, aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président