COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/02530 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WPQH

AFFAIRE :

[N] [C]

C/

E.P.I.C. HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 21 Mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5]

N° RG : 1223000488

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 16.01.2025

à :

M^e Mohamad-nadjiih MAHAMOUDOU, avocat au barreau de VERSAILLES (358)

M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES (453)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [N] [C]

née le 10 Mai 1976 à [Localité 6] (Maroc)

de nationalité Marocaine

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Mohamad-Nadjiih MAHAMOUDOU de la SELARL JURIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 358 – N° du dossier 242619

Plaidant : M^e Julien BOUZERAND, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

E.P.I.C. HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : B 2 79 200 224

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : la SCP MENARD – WEILLER, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2020, la société EPIC Hauts-de-Seine Habitat OPH a donné à bail à Mme [N] [C] un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] (Hauts-de-Seine), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 587,08 euros.

Par acte du 6 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 7 décembre 2023, la société Hauts-de-Seine Habitat OPH a fait assigner en référé Mme [C] aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme de 9 924,87 euros à titre de provision, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 21 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony a :

— déclaré recevable la demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail formée par la société Hauts-de-Seine Habitat OPH,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 19 août 2020 concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8], sont réunies au 7 juin 2023,

— ordonné l’expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à titre provisionnel à compter du 7 juin 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi,

— condamné Mme [C] à verser à la société Hauts-de-Seine Habitat OPH à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 7 février 2024, et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné Mme [C] à verser à la société Hauts-de-Seine Habitat OPH à titre provisionnel la somme de 6 560,40 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, et des indemnités d’occupation impayées, décompte arrêté au 6 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus,

— dit que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation excède les pouvoirs du juge des référés,

— débouté Mme [C] de sa demande de délais de paiement,

— débouté Mme [C] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouté la société Hauts-de-Seine Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 avril 2023 et de l’assignation,

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 19 avril 2024, Mme [C] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— condamné Mme [C] à verser à la société Hauts-de-Seine Habitat OPH à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 7 février 2024, et jusqu’à libération effective des lieux,

— dit que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation excède les pouvoirs du juge des référés,

— débouté la société Hauts-de-Seine Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 31 octobre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [C] demande à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

'- déclarer Mme [N] [C] recevable et bien fondée en ses demandes ;

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony le 21 mars 2024, en ce qu’il a :

— déclaré recevable la demande aux fins de constat de résiliation du contrat de bail formée par Hauts-de-Seine Habitat OPH ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 19 août 2020 concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8], sont réunies au 07 juin 2023 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [N] [C] et de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à titre provisionnel à compter du 07 juin 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi ;

— condamné Mme [N] [C] à verser à Hauts-de-seine Habitat OPH à titre provisionnel la somme de 6 560,40 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, et des indemnités d’occupations impayées décompte arrêté au 06 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus ;

— débouté Mme [N] [C] de sa demande de délai de paiement ;

— débouté Mme [N] [C] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamné Mme [N] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 06 avril 2023 et de l’assignation.

statuant à nouveau,

— débouter l’E.P.I.C. Hauts-de-seine Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— octroyer à Mme [N] [C] des délais de paiement de 36 mois et

— l’autoriser à s’acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 183 euros et une de 155,40 euros ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— laisser à chacune des parties la charge des dépens et des frais irrépétibles qu’elle a exposés.'

Madame [L] affirme qu’elle a repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois et commencé à apurer sa dette.

Elle soutient que ses revenus lui permettent de s’acquitter de l’arriéré locatif et sollicite en conséquence l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 juillet 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société EPIC Hauts-de-Seine OPH demande à la cour, au visa des articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1224, 1728, 1729, 1741 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'- débouter Mme [N] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— les dire non fondées :

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire ;

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Mme [N] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a condamné à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a condamné Mme [N] [L] à verser à Hauts de Seine Habitat à titre provisionnel la somme de 6 560,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 février 2024, terme de janvier 2024 inclus, sauf à actualiser la somme due à 9 085,98 euros au 12 juin 2024, terme de mai 2024 inclus

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a débouté Mme [L] de sa demande de délais de paiement ;

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a débouté Mme [L] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamner Mme [N] [C] à payer à Hauts de Seine Habitat la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— condamner Mme [N] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;'

La société Hauts-de-Seine habitat affirme que les loyers courant ne sont pas réglés et que, depuis l’ordonnance attaquée, les règlements sont irréguliers voire inexistants.

Elle conclut en conséquence à la confirmation de la décision querellée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Si l’appelante indique dans le dispositif de ses conclusions qu’elle sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, il convient de constater à la lecture de ses écritures qu’elle ne demande en réalité que la suspension de la clause résolutoire.

Au surplus, le commandement du 6 avril 2023 visait le défaut de paiement des loyers et il n’est pas contesté que la locataire ne s’est pas acquittée de sa dette dans le délai qui lui était imparti. L’ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l’expulsion et la séquestration du mobilier.

Sur les demandes en paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article du 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’indemnité d’occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné à titre provisionnel Mme [N] [L] à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La société Hauts de Seine Habitat verse aux débats un décompte, non contesté, qui fait apparaître une dette de 9 085, 98 euros à la date du 31 mai 2024, loyer de mai inclus.

Pour actualiser la dette, l’ordonnance sera donc infirmée sur le montant de la provision octroyée à l’intimée et Mme [N] [L] sera condamnée à lui verser à titre provisionnel la somme de 9 085, 98 euros.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il découle de ces dispositions que l’octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, est subordonné à la justification par le locataire d’éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu’il est en capacité d’apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l’acquittement des échéances du loyer et des charges courantes.

Or en l’espèce, Mme [N] [L] se contente de produire une attestation fiscale 2023 de micro entrepreneur qui fait apparaître un chiffre d’affaires de 4 675 euros au titre des ventes et de 13'031 euros au titre de prestation BIC, élément insuffisant à lui seul à étayer sa situation financière.

Au surplus, le décompte produit par la bailleresse fait apparaître que, après un important versement de 4 900 euros au cours du mois de janvier 2024, Madame [L] n’a réglé que la somme de 900 euros entre le 1er janvier et le 31 mai 2024, correspondant à environ un mois de loyer, et que l’arriéré locatif n’a donc cessé de croître au cours de procédure.

Dans ces conditions, la demande de l’appelante de délais et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée et l’ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu’elle a statué en ce sens.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, Mme [N] [L] sera condamnée aux dépens d’appel.

En équité, il a lieu de la condamner à verser à la société Hauts de Seine Habitat la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf à l’émender sur le montant de la provision,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ;

Condamne Mme [N] [L] à verser à la société Hauts de Seine Habitat une provision de 9 085,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mai 2024, loyer de mai 2024 inclus ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Mme [N] [L] à verser à la société Hauts de Seine Habitat la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [L] aux dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président