Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 19 août 2025, n° 24/04415

CA Versailles
Confirmation 19 août 2025

Arguments

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Rejeté
Existence de parties communes spéciales
La cour a estimé que la toiture-terrasse n'est pas exclusivement affectée aux copropriétaires du bâtiment III, mais fait partie des parties communes générales.
Accepté
Incompatibilité avec la loi
La cour a confirmé que ces stipulations sont irrégulières car elles imposent des charges à certains copropriétaires seulement, en violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Accepté
Responsabilité dans le litige
La cour a statué que le syndicat, ayant succombé dans ses prétentions, doit supporter les dépens.
Rejeté
Droit à indemnisation
La cour a débouté le syndicat de sa demande en application de l'article 700, considérant que la SCPI a été dispensée de toute participation aux frais.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 19 août 2025, n° 24/04415
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/04415
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine CHRISTINCatherine FAVAT
Cabinet(s) :	FBC AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 4 ] c/ SCPI FRANCE INVESTIPIERRE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 AOUT 2025

N° RG 24/04415 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WULM

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic, la société le cabinet MAVILLE IMMOBILIER

SCPI FRANCE INVESTIPIERRE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mai 2024 par le Tribunal Judiciare de NANTERRE

N° RG : 20/01448

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Antoine CHRISTIN,

M^e Catherine FAVAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF AOUT DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndic, la société le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, ayant son siège social au [Adresse 3], lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : M^e Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550

APPELANT

****************

SCPI FRANCE INVESTIPIERRE

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

La SCPI France Investipierre, en tant qu’elle vient aux droits de la SCPI France Investipierre qui les avait acquis par acte notarié du 15 décembre 1983, est propriétaire des lots n° 70, 133 et 196 (bâtiment I), 247, 287, 321 et 555 (bâtiment II), 580 et 581 (bâtiment III) et 735 (bâtiment IV) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 7] et [Adresse 1].

Par acte en date du 13 février 2020, la SCPI France Investipierre a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 1], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, en vue d’obtenir essentiellement qu’il soit jugé que le gros oeuvre du bâtiment III (toiture-terrasse) est une partie commune générale dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires, et que l’article 8 du règlement de copropriété soit réputé non écrit.

Par jugement en date du 27 mai 2024, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— qualifié le gros oeuvre du bâtiment III, qui inclut celui de la toiture-terrasse dudit bâtiment, de partie commune générale ;

— réputé non écrites les stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété ;

— ordonné, à titre de nouvelle répartition, que les charges d’entretien du gros oeuvre de la toiture-terrasse du bâtiment III et celles des bâtiments I et II autres que celles relatives au gros oeuvre desdits bâtiments, soient réparties conformément à l’article 16 du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges générales et spéciales ;

— rappelé que cette nouvelle répartition prendra effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle le jugement sera définitif ;

— ordonné au syndicat des copropriétaires de faire procéder à ses frais à la publication de la décision, une fois définitive, au service de publicité foncière ;

— rejeté la demande relative à l’astreinte ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCPI France Investipierre la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, sans y inclure les prétendus frais d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— dispensé la SCPI France Investipierre de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Par déclaration en date du 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 7 octobre 2024, il expose :

— qu’il existe dans la copropriété quatre bâtiments distincts, d’où l’institution de parties communes spéciales ;

— que le litige porte sur le sort de la toiture-terrasse du bâtiment III ;

— que l’article 8 du règlement de copropriété montre bien que son gros oeuvre est considéré comme une partie commune spéciale ;

— que selon les articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont affectées à l’usage et l’utilité de plusieurs copropriétaires, et leur existence doit être mentionnée dans le règlement de copropriété ;

— que l’article 6-4 de cette loi n’est pas applicable aux immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022, et si le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou les parties communes à jouissance privative existantes, la question doit être posée à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le syndic ; que l’absence de mention dans le règlement de copropriété est sans incidence sur leur existence ;

— qu’il convient de redonner aux parties communes spéciales leur exacte qualification, eu égard aux charges perçues ;

— que contrairement à ce que soutient la SCPI France Investipierre, le règlement de copropriété institue des parties communes spéciales à chaque bâtiment, ou à chaque cage d’escalier ou élément d’équipement ;

— que l’article 14 du titre IV du règlement de copropriété prévoit que constituent des parties communes spéciales les fondations de chaque élément, les gros murs et la toiture-terrasse ;

— que la mise à la charge des réparations de la toiture-terrasse aux seuls copropriétaires du bâtiment III n’a de sens que s’il s’agit là de parties communes spéciales audit bâtiment III ;

— qu’il importe peu que d’autres copropriétaires des bâtiment I et II disposent d’un droit de jouissance sur celle-ci ;

— qu’il convient de distinguer le gros oeuvre de la toiture-terrasse de son revêtement superficiel.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* qualifié le gros oeuvre du bâtiment III, qui inclut celui de la toiture-terrasse dudit bâtiment, de partie commune générale,

* réputé non écrites les stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété,

* ordonné une nouvelle répartition des charges à effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle le jugement sera définitif,

* ordonné la publication du jugement au service de publicité foncière,

* condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

* dispensé la SCPI France Investipierre de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

Et statuant à nouveau :

— juger que le gros oeuvre du bâtiment III est une partie commune spéciale ;

— débouter la SCPI France Investipierre de ses prétentions ;

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par Maître Christin ;

— la condamner au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 2 janvier 2025, la SCPI France Investipierre réplique :

— que des infiltrations se sont produites dans la toiture-terrasse du bâtiment III, laquelle est affectée à l’usage exclusif des copropriétaires des bâtiments I et II ;

— que c’est à bon droit que le tribunal a jugé qu’il s’agissait là de parties communes générales avec toutes conséquences de droit ;

— que l’article 8 du règlement de copropriété n’est pas de nature à remettre en cause cette qualification, dans la mesure où il ne tend qu’à répartir les charges de l’entretien de la toiture-terrasse en question ;

— que les articles 1 et 2 dudit règlement de copropriété ne mentionnent nullement le gros oeuvre du bâtiment III en tant que partie commune spéciale ;

— que si la loi du 21 février 2022 dispose que l’absence de mention de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété est sans incidence sur leur existence, cette loi n’est pas applicable au litige comme étant entrée en vigueur après délivrance de l’assignation ; qu’elle est dès lors inapplicable aux instances en cours ;

— que lors de l’introduction de la procédure devant le tribunal, l’article 209 de la loi du 23 novembre 2018 impartissait aux syndicats des copropriétaires un délai de trois ans pour mettre leurs règlements de copropriété en conformité ;

— qu’à la date de l’assignation, il n’existait aucune mention de parties communes spéciales au bâtiment III dans le règlement de copropriété (article 14) si bien qu’il ne peut s’agir que de parties communes générales ;

— que si la loi impose d’affecter des charges spéciales à des parties communes spéciales, l’inverse n’est pas vrai ;

— que l’usage exclusif par certains copropriétaires de certaines parties communes constitue l’élément nécessaire à la qualification de parties communes spéciales ; qu’il s’avère que seuls des copropriétaires des bâtiments I et II ont un droit de jouissance sur la toiture-terrasse du bâtiment III ; qu’il ne peut dès lors s’agir de parties communes spéciales ;

— que l’article 8 du règlement de copropriété est illicite.

La SCPI France Investipierre demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— la dispenser de toute participation à la dépense commune liée à la procédure ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens, qui seront recouvrés par la Selarl FBC-avocats.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 209 II de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, les syndicats des copropriétaires disposaient d’un délai de trois ans pour mettre en conformité leurs règlements de copropriété conformément à l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel l’existence de parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. L’article 89 de la loi '3DS’ du 21 février 2022 a toutefois prévu que s’agissant des immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, ce qui est le cas de celui objet du litige, lorsque le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, l’absence d’une telle mention dans ledit règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes.

Le fait que cette loi, nécessairement rétroactive puisqu’elle vise précisément le cas d’immeubles mis en copropriété antérieurement à sa promulgation, soit elle-même entrée en vigueur en cours d’instance ne suffit pas à la rendre inapplicable au litige.

La jurisprudence citée par la SCPI France Investipierre, relative à l’ingérence du pouvoir législatif dans l’administration de la Justice afin d’influer sur le dénouement judiciaire des litiges, n’est pas applicable. Il s’ensuit que l’absence de mention, dans la copropriété en cause, de parties communes spéciales est sans incidence sur leur existence, mais celles-ci doivent être caractérisées.

L’ensemble immobilier est composé d’un bâtiment I à usage commercial et d’habitation, d’un bâtiment II également à usage commercial et d’habitation, d’un bâtiment III à usage commercial, composé d’un rez-de-chaussée et d’un sous-sol, situé perpendiculairement entre le bâtiment I et le bâtiment II, et d’un bâtiment IV à usage commercial composé de boutiques situées en rez-de-chaussée et de plusieurs places de parking.

Le tribunal a rappelé à juste titre que par application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, le gros oeuvre de ce bâtiment est présumé être une partie commune.

Le règlement de copropriété daté du 12 novembre 1959 stipule notamment, en son article 1er, que l’ensemble immobilier sera divisé entre des parties privées qui seront la propriété individuelle et divise de chaque copropriétaire, et en parties communes, soit à tous les copropriétaires soit à certains d’entre eux. L’existence de parties communes spéciales est donc prévue, sans contestation possible. L’article 2 figurant en page 47 du règlement de copropriété vise, s’agissant des parties communes spéciales propres au bâtiment III, uniquement deux garages situés en sousl-sol. L’article 14, quant à lui, ne vise nullement tout ou partie du bâtiment III s’agissant des parties communes spéciales : il ne cite que le bâtiment [9], des cages d’escalier, parkings et boxes, et aussi des parties communes à chaque élément 'boutique', mais le bâtiment III n’en comporte pas. Le règlement de copropriété vise aussi en page 61 un bâtiment pourvu de parties communes spéciales, mais son numéro est illisible, en outre il est fait référence à une conciergerie et à un hall si bien qu’il ne peut pas s’agir du bâtiment III.

L’article 3, relatif aux parties privatives, vise les ouvrages ou parties d’ouvrages dans la limite intérieure des appartements, boutiques, garages ou locaux commerciaux, et cite notamment un certain nombre d’éléments (plafonds, cloisons, revêtements, appareils, placards, etc) mais ne cite nullement le gros oeuvre ; au contraire il vise essentiellement des éléments d’équipement. La toiture-terrasse du bâtiment III ne peut donc constituer des parties privatives.

Le règlement de copropriété stipule également que la jouissance de la toiture-terrasse du bâtiment III est exclusivement réservée aux copropriétaires du bâtiment I à l’exclusion des propriétaires des lots 70-133 et 196, et également à ceux du bâtiment II à l’exclusion des propriétaires des lots 247,287 et 32 (article 8).

Les parties communes spéciales sont exclusivement affectées aux copropriétaires dont elles sont la propriété ; l’exclusivité constitue un critère déterminant. Or, en l’espèce, il appert que la toiture-terrasse litigieuse n’est pas exclusivement affectée aux copropriétaires des lots du bâtiment III ; en effet il résulte de ce qui précède que seuls certains copropriétaires du bâtiment I et du bâtiment II disposent d’un droit de jouissance sur cette toiture-terrasse.

D’ailleurs, un droit de jouissance privatif sur une partie commune n’est pas attaché au copropriétaire mais au lot, dans la composition duquel il entre à titre accessoire sans pour autant en constituer un élément, ni une partie privative. Ce droit est un droit réel qui n’est pas un droit de propriété, et il revêt un caractère perpétuel. Les parties communes à jouissance privative restent des parties communes, même si elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot ; elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires, même si le règlement de copropriété peut prévoir que des charges seront à régler par les titulaires de ce droit de jouissance. C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires prétend que l’existence de charges relatives aux réparations de la toiture-terrasse sur les seuls copropriétaires du bâtiment III n’a de sens que s’il s’agit là de parties communes spéciales audit bâtiment III.

Il en résulte que même s’il est d’usage, en pratique, d’instituer des parties communes spéciales à chaque bâtiment dans les copropriétés horizontales qui en comportent plusieurs, force est de constater que la toiture-terrasse du bâtiment III n’est pas réservée à l’usage des seuls copropriétaires des lots du bâtiment III. Elle ne peut dès lors que faire partie des parties communes générales.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a qualifié le gros oeuvre du bâtiment III, qui inclut celui de la toiture-terrasse dudit bâtiment, de partie commune générale, et non pas de partie commune spéciale.

Concernant la demande tendant à ce que soient réputées non écrites les stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété et qu’il soit ordonné, à titre de nouvelle répartition, que les charges d’entretien du gros oeuvre de la toiture-terrasse du bâtiment III et celles des bâtiments I et II autres que celles relatives au gros oeuvre desdits bâtiments, soient réparties conformément à l’article 16 du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges générales et spéciales :

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande motif pris ce que la toiture-terrasse litigieuse constitue une partie commune spéciale au bâtiment III, mais il résulte de ce qui précède qu’elle n’en est pas une. Dès lors que l’article 8 du règlement de copropriété dispose notamment que l’entretien du gros oeuvre de ladite toiture-terrasse sera à la charge uniquement des propriétaires du bâtiment III, ces dispositions sont irrégulières comme contraires aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’elle rend certains copropriétaires, et non pas la collectivité d’entre eux, tenus de financer l’entretien de parties communes. Il sera rappelé que l’article 43 de la même loi dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a réputé comme telles les stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété et jugé qu’à titre de nouvelle répartition, les charges d’entretien de la toiture-terrasse du bâtiment III et celles d’entretien des bâtiments I et II, autres que celles relatives au gros oeuvre desdits bâtiments qui ne sont pas concernées par l’article 8, seront réparties conformément à l’article 16.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais de consultation du professeur [X] qui ne sont pas des frais de procédure mais des frais irrépétibles.

En vertu de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La SCPI France Investipierre sera donc dispensée de la participation à la dépense commune des frais liées à la présente instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 27 mai 2024 ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 1] à payer à la SCPI France Investipierre la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 1] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par la Selarl FBC-Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— DISPENSE la SCPI France Investipierre de la participation à la dépense commune des frais liées à la présente instance d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT