COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 JUIN 2025

N° RG 22/03430 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VGU6

AFFAIRE :

[Z] [I]

C/

[V] [S]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Mars 2022 par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 18/11780

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Tristan BORLIEU de la SCP GLP ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

M^e Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Z] [I]

né le 31 Octobre 1947 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Tristan BORLIEU de la SCP GLP ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 744

APPELANT

****************

Maître [P] [R], notaire

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentant : M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, Postulant/plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

Maître [L] [F], notaire

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentant : M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, Postulant/plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

Monsieur [V] [S]

né le 22 Novembre 1973 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 152

Représentant : M^e Philippe GUILLOTIN, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Madame [G] [M]

née le 17 Juin 1975 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]

défaillante

INTIMES

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue le 13 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats

ARRET :

— par défaut

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière.

**********

FAITS ET PROCEDURE

Mandatée par M. [V] [S] et Mme [G] [M], épouse [S] (ci-après, "M. et Mme [S]") pour vendre leur bien immobilier, l’agence Guy Hoquet de [Localité 9] a fait paraître une annonce proposant à la vente un "appartement neuf RT 2012 de 2016, de 6 pièces, d’une superficie de 177m² situé à [Localité 9]" constituant le rez-de-chaussée d’un pavillon.

Le 8 septembre 2017, selon acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 11], M. et Mme [S] ont signé une promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. [Z] [I], portant sur ledit bien, dans un futur ensemble immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 9] (92), cadastré section M n°[Cadastre 1], moyennant un prix de 1 300 000 euros, dont 50 000 euros pour les meubles.

La promesse de vente était soumise à plusieurs conditions suspensives, dont la réalisation de divers travaux d’aménagement ; la copie des plans et la nature des travaux ainsi que l’attestation de superficie établie le 26 juin 2017 par la société VIDI Expertise, pour une surface de 169,08 m², étaient annexés à la promesse, qui désignait le bien de la façon suivante :

« Futur lot de copropriété suivant :

Futur lot n°1 :

Ce lot situé au rez-de-chaussée et rez-de-jardin du bâtiment comprend : un appartement de type 3 pièces en duplex composé de :

— au rez-de-chaussée : un salon avec escalier d’accès au rez-de-jardin, une chambre, une salle d’eau, un W.C., un garage,

— au rez-de-jardin : un séjour avec placard, une cuisine, une buanderie, un local avec lavabo, un W.C.

— Le droit à la jouissance exclusive d’une terrasse et d’un jardin.

[']

Etant ici précisé que la désignation du futur lot sera la suivante après les travaux d’aménagement restant à la charge du PROMETTANT et ci-après visés :

Futur lot n°1 :

Ce lot situé au rez-de-chaussée et rez-de-jardin du bâtiment comprend : un appartement de type 5 pièces en duplex composé de :

— au rez-de-chaussée : un escalier d’accès au rez-de-jardin, un dégagement, bureau, deux chambres avec chacune une salle d’eau, un W.C., un garage,

— au rez-de-jardin : un salon, une cuisine, une chambre, un dressing, une salle de bain, un W.C., – Le droit à la jouissance exclusive d’une terrasse et d’un jardin. ».

Le 7 décembre 2017, l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété, aux termes d’un acte reçu par Maître [F], notaire à [Localité 14].

Le 8 décembre 2017, la vente a été réitérée par acte authentique devant Maître [R], notaire de l’acquéreur et Maître [F], notaire des vendeurs, comportant en annexe le certificat de superficie établi le 26 juin 2017 par la société VIDI Expertise, pour une surface de 169,08 m².

Le constat de parfait achèvement des travaux visés dans la promesse a été reporté au 8 janvier 2018.

L’acquéreur a sollicité un nouveau mesurage par la société VIDI Expertise, qui a évalué la surface du bien « Loi Carrez » à 164,85 m², le 2 août 2018, et a obtenu, le 13 novembre 2018, le certificat de mesurage établi le 28 novembre 2017 par le géomètre-expert ayant établi l’état descriptif de division de la copropriété, qui concluait à une superficie de 164,30 m².

Par ordonnance du 26 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre, saisi par M. [I], a ordonné une expertise, confiée à M. [K] [E], avec pour mission d’examiner « les désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles alléguées dans l’assignation, à l’exception des nuisances sonores », et dont le résultat n’est pas encore connu.(Toujours pas en 2025')

Par acte d’huissier du 5 décembre 2019, M. [I] a fait assigner M. et Mme [S] devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin d’obtenir la diminution du prix de vente sur le fondement de la loi Carrez, ainsi que des dommages-intérêts en réparation des préjudices subis du fait de man’uvres dolosives portant sur l’état du bien, la réception des travaux de ravalement et la mise en copropriété de l’immeuble.

Par acte délivré le 18 novembre 2019, M. et Mme [S] ont fait assigner en garantie de toute condamnation prononcée à leur encontre, les notaires les ayant assistés pour la vente, Maître [R] et Maître [F].

Le 3 mars 2020, la jonction de ces deux instances a été prononcée.

Par jugement du 24 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté M. [I] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. [I] à verser à M. et Mme [S], ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] à verser à Maître [R] et Maître [F], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] aux dépens,

— rejeté pour le surplus.

Par acte du 23 mai 2022, M. [I] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 20 décembre 2024, de :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il :

*l’a débouté de l’intégralité de ses demandes,

*l’a condamné à verser à M. et Mme [S], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*l’a condamné à verser à Maître [R] et Maître [F], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*l’a condamné aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. et Mme [S] à lui payer en restitution la somme de 74 682,38 euros à titre de réduction du prix de vente à la moindre mesure,

— juger que les indemnités qui lui sont allouées seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et que les intérêts échus par année entière produiront intérêts,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum M. et Mme [S] à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

*au titre des dissimulations dolosives des documents de mesurage'''..37 300 euros,

*au titre de la dissimulation dolosive de l’état du bien vendu''''''30 000 euros,

*au titre de la dissimulation dolosive du litige avec les voisins mitoyens et de l’absence de revêtement du pignon'''''''''''''''''''..20 000 euros,

*au titre de l’absence de déclaration réglementaire préalable de division de l’immeuble''''''''''''''''''''''''…15 000 euros,

— condamner in solidum Maître [R] et Maître [F] à lui payer la somme de 74 682,38 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Maître [R] à l’indemniser en restitution du montant des émoluments et honoraires qu’elle a perçus de lui soit 11 580,38 euros,

— juger que les indemnités qui lui sont allouées seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et que les intérêts échus par année entière produiront intérêts,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [S] à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Maître [R] et Maître [F] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [S] aux entiers dépens dont distraction pour ceux le concernant au profit de M^e Tristan Borlieu qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 24 octobre 2022, M. [S] prie la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [I] à lui payer avec Mme [S], la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’appel,

À titre subsidiaire,

— condamner in solidum Maître [R] et Maître [F] à les garantir et relever indemnes avec Mme [S] de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit de M. [I],

— débouter Maître [R] et Maître [F] de toutes leurs demandes fins et conclusions plus amples et contraires aux présentes,

— condamner in solidum Maître [R] et Maître [F] à lui payer avec Mme [S] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance et d’appel.

Par dernières conclusions du 26 octobre 2022, Maître [R] et Maître [F] prient la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs conclusions,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

En conséquence,

Sur la demande principale de M. [I],

— juger que la superficie réelle dont se prévaut l’acquéreur n’est pas inférieure de plus d’un vingtième (1/20ème) à celle mentionnée à l’acte de vente du 8 décembre 2017,

— en conséquence, déclarer M. [I] mal fondé en sa demande,

— le débouter de l’intégralité de ses prétentions,

A tout le moins, Sur la demande de M. [I],

— débouter M. [I] de l’intégralité de ses demandes en dommages-intérêts à leur encontre,

Sur la demande en garantie de M. et Mme [S],

— juger que M. et Mme [S] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager leur responsabilité,

— rejeter l’intégralité de leurs demandes,

Et y ajoutant,

Sur leur demande,

— condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 3 500 euros à chacun d’entre eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [I] a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions à Mme [M], épouse [S] par actes du 5 juillet 2022 et du 28 juillet 2022 remis à personne habilitée. Néanmoins, cette intimée n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution d’une partie du prix d’achat

Le tribunal a débouté M. [I], sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite loi Carrez, de sa demande de réduction du prix en relevant que la différence entre la superficie réelle de 164,30m² après travaux de rénovation et réaménagement intérieur, et la superficie exprimée à l’acte de vente de 169,08 m² avant travaux, n’était pas supérieure à 1/20ème.

Aux termes de conclusions de 52 pages ordonnées non selon des moyens de droit mais par énumérations des griefs de fait et auxquelles la cour renvoie pour plus ample exposé, M. [I] poursuit l’infirmation du jugement en soutenant essentiellement que la loi Carrez ne s’applique pas au cas d’espèce dans la mesure où c’est une maison individuelle qui a été vendue, cette dernière ne disposant pas de parties communes et où il n’existait pas encore de copropriété au moment de la vente et où tous les lots étaient tenus dans la même main. Il remet en cause le mesurage du diagnostiqueur qui aurait accumulé les erreurs dans ses DPE (diagnostic de performance énergétique) et fait valoir que l’offre d’achat faite le 10 juin 2017 sur la base du plan de vente de 174,74 m² était parfaitement conforme aux articles 1101, 1103 et 1106 du code civil et engageait donc le vendeur en ce qui concerne notamment la surface. Il indique que les notaires n’auraient jamais dû se référer au mesurage Carrez de 169,08m² de la société VIDI et objecte que le mesurage Carrez n’était ni applicable ni recevable pour ce qui s’apparente dans la réalité des faits à une vente d’immeuble à rénover dite VIR. Il prétend que les époux [S] ont volontairement dissimulé le mesurage de 164,30 m² fait par le géomètre-expert et affirme avoir été privé de l’usage de son droit de rétractation. Il estime en conséquence être bien fondé à recevoir la somme de 74 682,38 euros correspondant à la réduction proportionnelle du prix de vente selon la méthode de la moindre mesure.

M. [S] objecte, sur le fondement des articles L262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, que la vente ne peut constituer une vente d’immeuble à rénover dans la mesure où il n’a jamais été convenu que des sommes seraient versées par l’acquéreur avant la réalisation des travaux d’aménagement prévus à l’acte.

Il ajoute que cette qualification n’est, en tout état de cause, pas de nature à écarter le mesurage Carrez qui est applicable lorsque la vente d’immeuble à rénover a pour objet la vente d’un lot dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Il fait observer que le recours à la notion de surface de l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation n’apporte aucun secours à la démonstration de M. [I] et confirme que le bien vendu était un lot de copropriété. Il considère que le plan établi par l’architecte de l’immeuble ne constitue pas un document contractuel et souligne qu’il était facilement intelligible que le cloisonnement lié à la création de pièces allait diminuer la superficie du logement.

Ainsi, il se fonde sur les dispositions des articles 1137 et 1616 du code civil ainsi que sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter le rejet des demandes formulées par M. [I].

Sur ce,

Aux termes de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 « I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.

II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

1° A tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;

2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Pour les immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. »

Selon l’article 46 de la loi précitée « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure (Cass civ 3ème, 24 janvier 2012, n°10-24.217).

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 a un caractère impératif. Il figure dans la liste des textes visés par l’article 43 de la loi. Toutes les clauses contraires à ses dispositions sont, de ce fait, « réputées non écrites ». Cette action doit être intentée dans l’année suivant la signature de l’acte de vente.

S’agissant de la nature du contrat

M. [I] considère que cette vente était une vente d’immeuble à rénover, ce qui exclurait l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, il résulte des dispositions de l’article L262-1 du code de la construction et de l’habitation que le contrat de vente d’immeuble à rénover est celui par lequel une personne vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, et s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble, tout en percevant des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Dans le cadre de ce contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur étant tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Au regard, d’une part, de la nature et de la consistance des travaux à réaliser, qui ne portaient pas sur l’édification d’un immeuble au sens des dispositions de l’article 1601-1 du code civil mais sur le simple cloisonnement de pièces, et, d’autre part, des modalités de paiement du prix et de transfert de propriété, qui diffèrent totalement des modalités prévues par l’article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente conclu entre M. [I] et les consorts [S] ne peut s’analyser en une vente d’immeuble à rénover.

Enfin, lorsque la VIR a pour objet la vente d’un lot dépendant d’un ensemble immobilier, le contrat doit, aux termes de l’article L262-1 du code de la construction et de l’habitation préciser la superficie du lot selon les dispotions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. S’agissant de la nature du bien :

Pour que les dispositions de la loi Carrez soient applicables, encore faut-il que le bien vendu soit un lot de copropriété au sens des textes précités ce qui est contesté par M. [I].

Un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes.

En l’espèce le contrat porte sur un « lot de copropriété » décrit comme suit « Futur lot numéro un (1) :

Ce lot situé au rez-de-chaussée et rez-de-jardin du bâtiment, comprend :

Un appartement de type 3 pièces en duplex, composé de :

Au rez-de-chaussée : un salon avec escalier d’accès au rez-de-jardin, une chambre, une salle d’eau, un WC, un garage,

Au rez-de-jardin : un séjour avec placard, une cuisine, une buanderie, un local avec lavabo, un W.C..

Le droit à la jouissance exclusive d’une terrasse et d’un jardin.

Et les quatre cent soixante-quinze millième (475 / 1000 ème) des parties communes générales.

Etant ici précisé que la désignation du futur lot sera la suivante après les travaux d’aménagement restant à la charge du PROMETTANT et ci-après visés :

Futur lot numéro un (1) :

Ce lot situé au rez-de-chaussée et rez-de-jardin du bâtiment, comprend :

Un appartement de type 5 pièces en duplex, composé de :

Au rez-de-chaussée : un escalier d’accès au rez-de-jardin, un dégagement de bureau, deux chambres avec chacune une salle d’eau, un WC, un garage,

Au rez-de-jardin : un salon, une cuisine, une chambre, un dressing une salle de bain un W.C..

Le droit à la jouissance exclusive d’une terrasse et d’un jardin.

Et les quatre cent soixante-quinze millièmes (475 / 1000 ème) des parties communes générales.

Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.

Plans des lots :

Une copie des plans des lots de vente est annexée.

Etat descriptif de division- Règlement de copropriété :

L’ensemble immobilier sus désigné fera l’objet d’un état descriptif de division et de règlement de copropriété qui sera établi par Maître [L] [F], Notaire à [Localité 14] (Seine Saint Denis), au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente, et qui sera publié au service de la publicité foncière de [Localité 15] 2ème. »

L’acte authentique du 8 décembre 2017 prévoit que « l’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [L] [F], Notaire à [Localité 14] (Seine Saint Denis), le 7 décembre 2017, en cours de publication au service de publicité foncière de [Localité 15] 2ème »

Il ressort également de cette pièce que le projet de règlement de copropriété et l’état descriptif de division établi par le géomètre ont été communiqués aux parties.

De plus, l’acte établi le 8 décembre 2017 prévoit en sa page n°10 « En ce qui concerne les parties communes :

Un dossier technique relatif à la présence ou à l’absence d’amiante dans les parties communes a été établi par la société VIDI EXPERTISE, sus-nommée, le 4 août 2017.

Ce dossier technique porte sur les points visés par les dispositions du décret numéro 20111-629 du 3 juin 2011.

Les conclusions sont les suivantes :

« Liste A : Dans le cadre de mission décrit à l’article 3.2, il n’a pas été repéré de matériaux ou produits de la liste A concernant de l’amiante.

« Liste B : Dans le cadre de la mission décrit à l’article 3.2, il n’a pas été repéré de matériaux ou produits de la liste B contenant de l’amiante.

Un exemplaire de ce diagnostic est annexé ».

Le bien vendu comporte donc bien des parties communes.

Enfin, dans un courriel adressé à la société Guy Hoquet le 12 septembre 2017, M. [I] déclarait « déception concernant le jardin, qui avait été présenté comme « appartenant en toute propriété à ce lot » lors des contacts initiaux- et rappelé ainsi dans mon message du 10 juin sans que cela soit démenti '- et qui se révèle au final une « partie commune à usage exclusive »'. Et en dépit de la mention qui devra figurer au règlement de copropriété ».

L’avant-contrat emploie pourtant le terme de « jouissance » pour parler du jardin et de la terrasse ce qui ne peut se confondre avec un droit de propriété.

M. [I] poursuit en indiquant que le bien ne serait pas un lot de copropriété au sens des textes précités dans la mesure où la propriété du bien était entre les mains d’une seule personne au jour de la vente. Or, si les époux [S] étaient au départ de l’opération seuls propriétaires de la maison individuelle litigieuse, force est de constater que celle-ci a été divisée dans le cadre de la vente et donc que la copropriété a été créée dans ce cadre contractuel. La division de la maison individuelle a été acceptée par les services de l’urbanisme de la commune : un lot a été acquis par M. [I] et un autre, le lot n° 3, a été acheté par M. [X] le 8 janvier 2018.

Il s’agit donc bien d’un lot de copropriété.

Les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables à l’espèce pour une autre raison fondamentale qui est que les parties elles-mêmes en ont décidé ainsi. La cour relève que dès l’avant-contrat, les parties ont entendu voir appliquer les règles relatives à la copropriété . En page 4 de l’acte, dans le paragraphe « Travaux d’aménagement », il est mentionné : « Les parties déclarent que les présentes n’entreront pas dans le cadre de la vente d’un immeuble à rénover telle que définie par la loi du 13 juillet 2006. »

Or, en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, seule une différence de superficie supérieure à 1/20ème peut conduire à la réduction du prix.

C’est à l’acquéreur qu’il appartient de rapporter la preuve que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée seulement dans l’acte de vente, ce qui ne résulte pas de la simple production d’un simple certificat de mesurage (Cass civ 3ème, 4 mars 2021, n°20-12.723).

S’agissant des mesurages

M. [I] estime que la consistance du mesurage de la société VIDI Expertise de 169,08m² n’est pas conforme au plan de vente de 174,74m² qui seul lierait les parties.

La cour constate que le bien à fait l’objet de quatre mesurages :

*le premier établi par le cabinet BW Architecture faisant état d’une superficie de 174,74m²,

*le second établi le 26 juin 2017 par la société Vidi Expertise faisant état d’une superficie de 169,08 m²,

*le troisième établi par M. [J], géomètre-expert, le 28 novembre 2017 effectué à l’issue des travaux et faisant état d’une superficie de 164,30 m2,

*le quatrième établi par la société Vidi Expertise le 2 août 2018 faisant état d’une superficie de 164,85m².

En l’espèce, force est de constater que tant l’avant-contrat que l’acte authentique, qui sont les deux actes juridiques fondant les obligations réciproques, visent une superficie de 169,08 m², seule mesure étant entrée dans le champ contractuel, et que la superficie réelle s’élève à 164,30 m². La différence de 2,5% n’est pas supérieure au 5% équivalent au 1/20ème prévu par le texte de sorte que l’action en réduction du prix n’est pas justifiée.

D’ailleurs, comme l’a relevé le tribunal, M. [I] alors qu’il s’étonnait de la différence existante entre la superficie visée par l’annonce de l’agence immobilière de 177 m² et celle de l’acte n’a pour autant pas fait usage de son droit de rétractation. Il ne peut sérieusement affirmer qu’il pensait que cette mesure pouvait croître après les travaux de cloisonnement qui faisaient passer un lot de trois pièces en un lot de 5 pièces avec création d’une salle de bains en partie basse. Le plan de vente établi par l’architecte de l’immeuble n’est en tout état de cause pas un document contractuel, et il ne saurait en conséquence se substituer à la superficie effectivement mentionnée dans le contrat.

M. [I] soutient que le mesurage Carrez du 26 juin 2017 effectué par la société VIDI Expertise n’est pas conforme à la contenance proposée et vendu et que le diagnostiqueur n’était pas qualifié pour y procéder. Il se contente de comparer le « mesurage Carrez » de 169,08 m² et celui de 174,74 m² qui ne répond pas aux exigences de la technique propre à cette opération établie par un décret du 17 mars 1967 n°67-223. Et en outre, malgré les multiples fautes qu’il lui reproche et qui auraient pu éventuellement fonder une action contre ce professionnel, il ne l’a pas attrait dans la cause.

Enfin, si le vendeur a déclaré dans l’acte authentique ne pas avoir réalisé « d’aménagement de lots susceptibles d’en modifier la superficie », force est de constater que cette affirmation est erronée car des travaux de cloisonnement préalablement définis entre les parties ont bien modifié la superficie utile. Comme en atteste l’email intitulé « confirmation d’achat d’un appartement ' à l’attention de M. [K] [D]- Additif dimanche 11 juin 2017 », « les travaux conformes aux descriptifs de l’annonce et au plan fourni seront réalisés dans le cadre de ce montant, notamment pour la création d’une salle de bain basse. »

Mais la mesure à prendre en compte étant donc bien celle figurant dans le contrat et dans la mesure où la différence entre la superficie annoncée dans l’acte et celle effective est inférieure à 1/20ème il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de réduction du prix.

L’appelant échoue également à démontrer son droit à indemnisation par rapport à la surface de 174,74 m2 sur le fondement des articles 1617 et 1622 du code civil. Le premier de ces textes énonce que « Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat. Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. »

Mais ces textes de droit commun sur la contenance de l’immeuble vendu s’effacent devant les dispositions spéciales d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 propre à la vente des lots de copropriété d’un immeuble bâti.

Sur les différentes demandes indemnitaires de M. [I]

Le tribunal a rejeté les demandes d’indemnisation de M. [I] formulées tant sur le plan de la loi dite Carrez que sur le fondement du dol.

M. [I] fait valoir que des man’uvres dolosives ont été à l’origine d’une erreur et soulignent que les consorts [S] ont dissimulé le mesurage rapportant la superficie réelle du bien vendu. Il estime être fondé à demander la somme de 37 300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de la dissimulation partielle ou totale des deux mesurages.

Il ajoute sur le fondement de l’article 1998 du code civil qu’un mandat a été donné par les consorts [S] au cabinet Guy Hoquet qui est également responsable des informations dolosives contenues dans l’annonce de vente et considère avoir subi un préjudice résultant des informations dolosives à hauteur de 30 000 euros.

En outre, il prétend qu’un litige avec les époux [Y] et l’absence de revêtement du pignon lui ont été dissimulés et estime être légitime à demander réparation de ses préjudices à hauteur de 20 000 euros.

Enfin, il prétend que l’absence de déclaration préalable de division de l’immeuble lui a été dissimulée et sollicite la réparation d’un préjudice qu’il évalue à 15 000 euros.

M. [S] répond que le dol suppose la réunion de trois éléments, un élément matériel, un élément intentionnel et une erreur déterminante du consentement, qui ne sont pas caractérisés en l’espèce. Il considère que M. [I] n’établit pas l’existence d’un préjudice en relation causale avec les griefs qu’il lui impute et ne démontre pas en quoi la valeur du bien serait moindre que le montant du prix qu’il a acquitté.

Sur ce,

L’article 1137 du code civil dans sa version résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au présent litige, dispose :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

Le dol ne se présume pas et doit être prouvé étant précisé que c’est à celui qui se prévaut d’un dol de l’établir en justice.

A titre liminaire, M. [I] demande à la cour de juger que M. [S] est un professionnel de l’immobilier et un commerçant et que son épouse est une professionnelle du droit.

Néanmoins, comme le tribunal judiciaire l’a souligné, ils ont contracté en tant que particuliers de sorte que le droit de la consommation, invoqué confusément par l’appelant, en peut trouver à s’appliquer.

*S’agissant de la dissimulation des mesurages

Si M. [I] a effectivement fait une proposition d’achat au prix demandé sur la base du plan de vente mentionnant la mesure de 174,74 m², force est de constater que dans la réitération de la vente par acte authentique il apparaissait tant le mesurage « loi Carrez » avant travaux de rénovation et réaménagement intérieur de 169,08 m² que le mesurage issu des plans d’architecte après travaux, tous deux inférieurs à 174,74 m².

En effet, le contrat stipule que « la superficie de la partie privative des Biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de : 169,08 m² pour le numéro UN (1)».

Dès lors, en signant la promesse de vente puis l’acte authentique comportant les mesures qu’il conteste, M. [I] a pris connaissance de ces nouveaux mesurages et y a consenti sans équivoque.

Au surplus, et que comme le relève M. [S], l’acheteur pouvait conformément aux dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, se rétracter et les raisons de pure convenance qu’il invoque ne sont pas de nature à démontrer un cas de force majeure l’empêchant d’agir.

Enfin, s’agissant du certificat de mesurage faisant état d’une superficie de 164,85m² il convient de relever d’une part qu’il n’est pas rapporté qu’il a été volontairement dissimulé par les vendeurs et d’autre part, que la différence entre ce mesurage et celui indiqué dans l’acte de vente, inférieure à 5%, s’explique par le cloisonnement des surfaces privatives, prévu au contrat, et dû au souhait de l’acheteur de créer deux chambres, un dressing et une salle de bains supplémentaires par rapport aux trois seules pièces existantes.

En tout état de cause, M. [I] a reçu l’information, certes tardivement, mais avant la signature de l’acte et il n’a pas procédé à son droit de rétractation conformément aux dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Peu importe enfin la qualité des vendeurs-professionnel ou profane- qui est indifférente à l’application du régime de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et qui est au demeurant non prouvée puisque les intimés ont contracté en tant que personnes physiques.

*S’agissant des informations contenues dans l’annonce immobilière:

M. [I] considère que l’annonce immobilière postée par l’agence Guy Hoquet était dolosive car elle mentionnait l’information suivante : « Duplex d’exception de 177 m² à 5 minutes à pied du métro Mairie de [Localité 9]. Appartement RT 2012 de 2016 » alors que finalement le bien mesure 164,30 m².

Il ajoute que l’annonce évoque un appartement neuf de 2016 et que la facture d’achat d’équipement de l’immeuble par Bohouse Promotion démontre que la vente n’est destinée qu’à tromper les services fiscaux.

D’abord, la société Guy Hoquet n’est pas appelée à la cause et aucune demande à son encontre ne peut dès lors être formulée.

Ensuite, dans la mesure où l’annonce n’est pas un document contractuel, son contenu, même erroné, ne saurait être opposé au vendeur pour caractériser un dol, ce dernier n’ayant pas communiqué ces informations ni écrit l’annonce et donc utilisé le terme « neuf » que l’appelant considère trompeur.

De plus, force est de constater, comme il l’indique d’ailleurs dans ses écritures, que M. [I] a été informé et ce avant la signature de la promesse de vente que le bien à vendre était une maison de 1930 destinée à s’intégrer dans une copropriété.

C’est donc en connaissance de cause que M. [I] a signé la promesse de vente se plaçant sous l’égide de la loi dite carrez, démontrant ainsi sa volonté d’acquérir le bien, volonté réitérée lors de la signature de l’acte authentique et ce, sans qu’aucune réserve ne soit émise à ce sujet.

M. [I] se contredit donc dans ses écritures en affirmant dans le même temps avoir été averti avant la signature de la promesse de la date de construction du bâtiment tout en indiquant que le caractère neuf a « largement guidé » son choix.

Ce dernier ne s’est, en tout état de cause, pas rétracté alors qu’il le pouvait.

Enfin, si le mandant est, en vertu de l’article 1998 du code civil, contractuellement responsable des dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, les man’uvres dolosives du mandataire, dans l’exercice de son mandat, n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute qu’il incombe à la victime d’établir (Cass ch Mixte, 29 octobre 2021, n°19-18.470).

Une telle faute n’est, en l’espèce, pas rapportée.

La cour estime donc qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’une man’uvre dolosive des époux [S] qui aurait été déterminante du consentement de M. [I] et confirme le rejet de ce moyen .

*S’agissant du litige avec les époux [Y] et de revêtement du pignon

M. [I] soutient que les consorts [S] ont dissimulé un contentieux existant avec leurs voisins, les époux [Y], litige qui auraient eu pour conséquence l’absence de réalisation du ravalement du pignon est de l’immeuble du [Adresse 7] lors de la signature de l’acte de vente authentique, laissant donc l’immeuble à l’état brut et exposé aux intempéries.

Si cette dissimulation est en l’espèce démontrée, notamment par le courrier en date du 2 mars 2018 adressé par M. [H] aux consorts [S], aucun préjudice résultant de cette dissimulation n’est en l’espèce caractérisé. En effet, si M. [I] déplore l’existence d’un préjudice matériel qui, en plus d’un préjudice moral, s’évaluerait à 20 000 euros, le seul rapport de recherche d’infiltration d’air cité au soutien de sa prétention (pièce 52) ne permet pas de démontrer l’existence du moindre préjudice matériel invoqué comme d’un préjudice moral d’ailleurs. Aucune facture, ni devis n’étant produit pour attester de l’existence d’un quelconque préjudice matériel.

Il était évident que le pignon est du bâtiment n’avait pas été refait et que lors des visites du bien, M. [I] n’a pu manquer de le remarquer.Le caractère déterminant de l’information dissimulée pour le consentement de l’acheteur n’est en l’espèce pas rapporté et comme l’a relevé à juste titre le tribunal, un accord amiable a été trouvé en mai 2018 avec les époux [Y] et les travaux sur le pignon est réalisés.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande indemnitaire formée par M. [I].

De ce fait, il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef.

*S’agissant de l’absence de déclaration préalable de division de l’immeuble auprès des services de l’urbanisme de la ville de [Localité 9]

M. [I] considère que l’absence de déclaration préalable avant la signature de l’acte lui a causé un préjudice matériel et moral avéré.

Or, la cour constate d’une part que la promesse de vente évoque « le futur lot de copropriété » dans l’article « Identification du bien » et d’autre part, qu’une déclaration préalable de travaux de division a été acceptée le 24 juillet 2018 par les services compétents de sorte que si effectivement, l’autorisation de division n’avait pas été présentée au moment de la signature du contrat, elle a toutefois été soumise et acceptée par le service de l’urbanisme. Le risque d’un éventuel refus des travaux par la mairie invoqué comme constituant le préjudice au soutien de la demande d’indemnisation est dès lors inexistant.

Ainsi, il n’est pas justifié d’un préjudice matériel ni même moral ; la demande portant sur la somme de 15 000 euros est rejetée en appel comme elle l’a été en première instance.

Il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef.

A titre subsidiaire, sur la responsabilité des notaires

Le tribunal a débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des notaires en retenant qu’aucune négligence professionnelle n’était démontrée.

M. [I] objecte que les notaires sont soumis aux dispositions du code civil et notamment à celles des articles 1217, 1240 et 1241. Il considère que les notaires ont commis des erreurs et négligences affectant le mesurage d’abord en validant un mesurage Carrez irrecevable, puis en ne tenant pas compte du contrat synallagmatique légalement formé, ensuite en ne validant pas le seul plan de vente dans le cadre de ce qui s’apparente à une vente d’immeuble à rénover et enfin en utilisant le même mesurage avant et après travaux de mise en configuration contractuelle et en ne bloquant pas la vente en l’absence de fourniture de déclaration préalable de division de l’immeuble.

Mme [R] et M. [F] dénient avoir commis une quelconque faute en rappelant d’abord que leur seule obligation en matière de loi Carrez est d’attirer le plus expressément possible l’attention des parties sur les conséquences du régime institué par la loi. Ils ajoutent que la division d’un immeuble en vue de sa mise en copropriété n’est nullement conditionnée par une autorisation préalable de la commune et considèrent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir établi un nouveau mesurage alors que les travaux ont été effectués sous la seule initiative et la seule responsabilité du vendeur.

Enfin, ils estiment qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice revendiqué par l’acheteur et rappellent que la demande de M. [S] est irrecevable car l’action fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une action en restitution et non une action en indemnisation.

Sur ce,

Il résulte des dispositions des article 1241 du code civil que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

En ce sens, le notaire doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il dresse, et notamment de ceux qui sont créateurs de droit.

*S’agissant des erreurs et négligences affectant le mesurage

Le notaire qui reçoit un acte de vente rapportant les déclarations erronées d’une partie ne saurait voir sa responsabilité engagée que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité des informations reçues (Cass civ 1ère, 11 mars 2010, n°09-12.214).

En l’espèce, comme la cour l’a préalablement noté, tant la promesse du 8 septembre 2017 que l’acte de vente du 8 décembre 2017 visent expressément une superficie de 169,08m².

Si M. [I] s’est étonné d’un écart de superficie dans son courrier du 12 septembre 2017, il a décidé de signer la promesse et l’acte authentique mentionnant la superficie de 169,08m² les 8 septembre et 8 décembre 2017 et a donc accepté cette différence.

Dans la mesure où la différence entre la superficie mentionnée dans l’acte de vente et celle effective est bien inférieure aux 1/20ème prévu par les textes, aucun manquement des notaires ne peut, s’agissant du mesurage, être retenu à leur encontre.

En tout état de cause, il ne peut être reproché aux notaires de ne pas avoir pris en compte la superficie retenue dans les plans d’architecte alors que celle-ci était inexacte et bien au-dessus de la superficie réelle. Si les notaires étaient conscients qu’il existait une différence de superficie entre le plan de vente contractuel annonçant 174,74 m² et le plan de volume initial comme le relève M. [I] dans ses écritures, force est de constater qu’en annexant les documents faisant état des différences, ils ont informé l’acheteur de cette différence et ont pris dans l’acte la superficie la plus proche de la réalité résultant d’un document établi par un professionnel dans le cadre du mesurage « Carrez » comme le veut la pratique. C’est donc tout à fait logiquement, qu’alors que le contrat soumettait les parties aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite loi Carrez qu’ils ont pris en compte le mesurage répondant aux exigences de cette loi et donc celui effectué par Vidi Expertises le 26 juin 2017.

Il est de jurisprudence constante que les notaires n’ont pas à garantir ou à authentifier un mesurage effectué par un technicien ni à vérifier le travail effectué par un architecte.

Ils n’encourent aucun reproche quant à des vérifications complémentaires alors qu’elles ne leur incombent pas.

M. [I] déplore l’usage de la mention « trois pièces » qui n’aurait pas dû figurer dans l’acte authentique mais n’explique pas en quoi une telle mention lui a été dommageable ce d’autant qu’il savait qu’après les transformations sollicitées, le lot comptait 5 pièces.

L’appelant indique paradoxalement qu’il n’avait pas de raison de se rétracter car il « savait bien que ce mesurage effectué sur un volume avant travaux et que le mesurage effectué après travaux pour l’acte authentique viendrait corriger cette superficie » alors qu’il est évident que de tels travaux auraient pour conséquence de diminuer la superficie du bien et non l’inverse.

Dès lors, il ne prouve pas la faute des notaires et le jugement est confirmé de ce chef.

*S’agissant de l’absence de déclaration préalable de division de l’immeuble

M. [I] soutient que les notaires ont manqué à leurs obligations en n’exigeant pas la déclaration préalable de division avant la signature de l’acte.

Conformément au droit commun de la responsabilité civile et donc à la lettre de l’article 1240 du code civil, trois conditions sont nécessaires pour mettre en 'uvre la responsabilité notariale : une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, force est de constater que la déclaration préalable de division est impérative et qu’en l’espèce, elle n’avait pas été effectuée à la signature de la promesse ni à la signature de l’acte authentique.

De ce seul fait, les notaires ont commis un manquement en ne s’assurant pas de l’existence d’une telle déclaration. Toutefois, pour engager la responsabilité des notaires, encore faudrait-il que la preuve d’un préjudice soit rapportée ce qui n’est pas le cas.

Or, en l’espèce, comme la cour l’a relevé, la déclaration a été effectuée le 24 mai 2018 et la division a été acceptée par les services d’urbanisme le 24 juillet 2018

.

Faute pour M. [I] de rapporter la preuve d’un préjudice résultant de ce manquement, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de cette demande.

Eu égard au sens du présent arrêt, la demande de garantie formée par les époux [S] contre Maître [R] et Maître [F] n’a plus d’objet.

Sur les autres demandes

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens du jugement déféré sont confirmés.

Succombant M. [I] sera condamné aux entiers dépens avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. et au paiement de la somme de 5 000 euros à M. [S] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par arrêt de défaut, par mise à disposition,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [Z] [I] aux entiers dépens avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [I] au paiement de la somme de 5 000 euros à M. [V] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,