COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°293

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 14 OCTOBRE 2025

N° RG 24/07060 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W3WO

AFFAIRE :

S.A. SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 9]

C/

[K] [W]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 13]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1124000591

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 14.10.2025

à :

M^e Mariane ADOSSI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100 – N° du dossier 2400269

Substituée par M^e Sophie MERCIER, avocate au barreau du Val d’Oise

****************

INTIMES

Monsieur [K] [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [S] [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Défaillants, déclaration d’appel leur étant signifiée à personne.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Juillet 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport, en présence de Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 mars 2011, la société France Habitation, aux droits de laquelle vient la SA Seqens, a donné en location à M. [K] [W] et Mme [S] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 14].

Par courrier recommandé du 9 janvier 2024, la société Seqens a informé la famille [W] des agissements reprochés à leur fils, M. [Y] [W], domicilié chez eux, et leur a demandé de faire immédiatement cesser ces troubles incompatibles avec leurs obligations de locataire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mars 2024, la société Seqens a assigné M. et Mme [W] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation du bail pour trouble de jouissance,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 586,17 euros en principal, correspondant à la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024,

— leur expulsion, à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, du logement sis [Adresse 3], à [Localité 14],

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à complète libération des lieux,

— les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,

— leur condamnation solidaire à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 24 septembre 2024, seules la société Seqens et Mme [W] ayant comparu, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— débouté la société Seqens, venant aux droits de [Adresse 9], de sa demande au titre de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à la société Seqens, venant aux droits de France Habitation, la somme de 586,17 euros en deniers et quittances valables correspondant à la dette locative, mois de janvier 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné in solidum M. et Mme [W] aux dépens [incluant], le cas échéant, le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A 444-15 du code de commerce) et honoraires),

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 4 novembre 2024, la société Seqens a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la société Seqens, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise le 24 septembre 2024 en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande au titre de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— a condamné solidairement M. et Mme [W] à lui payer la somme de 586,17 euros en deniers et quittances valables correspondant à la dette locative, mois de janvier 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— a condamné in solidum M. et Mme [W] aux dépens, [incluant] le cas échéant, le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A 444-15 du code de commerce) et honoraires),

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs exclusifs de M. et Mme [W],

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent [Adresse 2] à [Localité 7],

— dire que le commissaire de justice pourra se faire assister de la force publique,

— condamner solidairement M. et Mme [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges, et ce à compter de la signification de l’assignation jusqu’au jour où il sera justifié de la remise des clés,

— dire que les locataires devront laisser libres de tout meuble les locaux qui leur avaient été donnés à bail,

— dire que le commissaire de justice qui procédera à la reprise des lieux pourra, s’il s’y trouve des biens meubles, les faire transporter à ses frais avancés par toute personne de son choix, dans tel garde-meuble également de son choix,

— condamner solidairement M. et Mme [W] à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. et Mme [W] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner solidairement M. et Mme [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront tous les frais de mise à exécution, tels les frais d’expulsion et de mise au rebut des biens meubles, de la décision à intervenir.

M. et Mme [W] n’ont pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 29 janvier 2025, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées à personne.

L’arrêt sera donc réputé contradictoire en application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Par ailleurs, la cour doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

A titre liminaire, la cour relève que si la société Seqens demande l’infirmation du chef du jugement ayant condamné solidairement M. et Mme [W] à lui payer la somme de 586,17 euros en deniers et quittances valables correspondant à la dette locative, mois de janvier 2024 inclus, elle ne formule aucune prétention et ne fait valoir aucun moyen à ce titre, de sorte que la cour ne peut que confirmer ce chef du jugement.

Sur la demande de résiliation du bail

Le premier juge a débouté la société Seqens de sa demande en résiliation du bail aux motifs que si M. [V] [W] avait été interpellé à trois reprises entre le 13 novembre 2023 et le 27 janvier 2024 avec des sacs contenant des stupéfiants, il ne l’avait été dans les parties communes de l’immeuble qu’à une seule reprise, les autres interpellations s’étant déroulées sur la voie publique ; que ces interpellations concernaient une période limitée et que M. [V] [W] avait quitté les lieux depuis trois mois au jour de l’audience, de sorte que la bailleresse n’établissait pas suffisamment que M. [V] [W], en sa qualité d’occupant du chef des locataires en titre, avait gravement manqué à son obligation de jouissance paisible et porté atteinte à la destination des lieux.

M. et Mme [W], qui n’ont pas conclu, sont réputés s’approprier les motifs du jugement critiqué en application de l’article 954 du code de procédure civile. Devant le premier juge, à l’audience du 25 juin 2024, Mme [W] avait reconnu les faits et exposé que son fils avait quitté les lieux depuis 3 mois.

Poursuivant l’infirmation du jugement, la société Seqens fait valoir que le premier juge a fait une appréciation inexacte des faits de la cause. Elle soutient que la gravité des troubles occasionnés par le fils de M. et Mme [W] au sein de la résidence est établie en ce qu’il résulte des comptes rendus d’intervention des services de police versés aux débats, qui sont précis, circonstanciés et concordants, que M. [V] [W] est impliqué dans les actes délictuels commis au sein de la résidence et qu’il est régulièrement interpellé pour les mêmes faits, toujours à proximité de son lieu de résidence et sur les points de deal, et que les transactions de produits stupéfiants sont réalisées sur 'l’emprise’ de la résidence de la bailleresse. Elle indique que l’implication de M. [V] [W] n’est ni contestée ni contestable et que ses méfaits sont commis aux abords de son domicile, dans les parties communes ou le voisinage immédiat du [Adresse 15]. Elle relève qu’il connaît bien les lieux et qu’il s’y réfugie lorsqu’il est poursuivi par les forces de l’ordre, ajoutant que l’accès aux immeubles de la résidence est directement lié au fait que M. [V] [W] y réside avec ses parents.

Elle rappelle que le trafic de stupéfiants à l’intérieur des lieux loués est contraire à la destination convenue du logement et trouble la tranquillité et la sécurité des autres locataires. Elle ajoute que ce trafic instaure un climat anxiogène pour les habitants.

Elle relève que M. [V] [W] a fait l’objet d’une nouvelle interpellation après la mise en garde qu’elle avait adressée aux locataires par courrier, de sorte que seule l’expulsion de la famille permettra à la résidence de retrouver tranquillité et sécurité.

Enfin, elle indique qu’elle a démontré la réalité des troubles et leur gravité et que ces points n’ont pas été contestés en première instance. Elle soutient que la persistance des troubles de voisinage est un critère inopérant contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, de même que le fait que l’auteur des troubles aurait prétendument quitté le logement depuis peu, ce qui est en outre sujet à caution, dans la mesure où il aura vocation à revenir dans ce quartier où réside sa famille. Elle relève enfin que ses méfaits ont persisté malgré la procédure en cours, M. [V] [W] ayant été interpellé à au moins trois reprises depuis l’audience de première instance à proximité immédiate de l’immeuble de ses parents, [Adresse 10], et que dès lors, il est établi que l’activité délictuelle du fils des locataires est située au sein même du parc locatif de la bailleresse. Elle ajoute qu’il a été condamné le 6 mai 2025 à une peine de 3 mois de prison ferme par le tribunal correctionnel de Pontoise.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 applicable au présent litige, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Partant, il doit s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef, notamment ses enfants qu’ils soient majeurs ou mineurs.

Conformément à l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user paisiblement des lieux et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

La notion d’usage paisible interdit au locataire tout comportement susceptible de causer un trouble ou une gêne excessive aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage, notamment par des nuisances auditives ou olfactives, des voies de fait ou encore des violences.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [V] [W] réside au domicile de M. et Mme [W] et qu’à ce titre, ces derniers doivent répondre de ses agissements en leur qualité de locataires en titre.

La société Seqens verse aux débats plusieurs comptes rendus d’intervention du commissariat de [Localité 8] mentionnant comme lieu d’intervention '[Adresse 12] [Localité 6]' aux dates suivantes :

—  13 novembre 2023 à 13h50 : 'Lors d’un contrôle de nos services à la [Adresse 12], les effectifs de voie publique procèdent au contrôle de plusieurs individus dont l’un porteur d’un sachet transparent contenant de la résine de cannabis pour un poids total de 2,82 gr. L’individu nommé [W] [V] est verbalisé par AFD.'

—  27 décembre 2023 : 'Lors d’une patrouille pédestre mise en place sur le secteur de [I] [J], celle-ci est désignée par les guetteurs qui prennent tout de suite la fuite en direction de la Pépinière. La patrouille entre dans le bâtiment qui sert de point de deal pour interpeller le vendeur du jour qui a tenté de prendre la fuite par les sous-sols. Un sachet en plastique contenant divers pochons de produits stupéfiants est retrouvé. Acteur mis en garde à vue. Mis en cause : [W] [V].'

—  27 janvier 2024 : 'Nos effectifs ont été requis pour un squat au niveau d’un hall situé [Adresse 11] à [Localité 13]; sur place, un individu est présent devant le hall du bâtiment 7. Individu contrôlé, il se trouve en possession d’une petite boîte transparente contenant de la résine de cannabis. Acteur verbalisé par AFD. Mis en cause: [W] [V].'

—  16 juillet 2024 : M. [V] [W] 'contrôlé en possession d’un téléphone signalé volé après avoir tenté de prendre la fuite depuis le point de deal référencé'.

—  22 juillet 2024 : 'Au cours d’une surveillance du point de deal, il [M. [V] [W]] était aperçu manipulant un sac en plastique contenant des produits stupéfiants (190 grs) et était interpellé quelques instants plus tard dans le hall de l’immeuble n°7'.

—  5 août 2024: 'A l’issue d’une transaction, il [M. [V] [W]] était désigné par l’acheteur comme vendeur du jour avant d’être interpellé en possession d’un sachet de résine de cannabis (6 grs) tandis qu’il se rendait à l’endroit où étaient dissimulées ses recharges de matière stupéfiante (16,5 d’herbe et de résine conditionnées)'.

Elle produit en outre un courrier de mise en demeure de faire cesser les troubles adressé par recommandé dont l’accusé de réception a été signé par les locataires le 10 janvier 2024.

La bailleresse ne justifie pas, en revanche, de la condamnation pénale de M. [V] [W] dont elle fait état. Pour autant, la participation de M. [V] [W] à un trafic de stupéfiants résulte suffisamment de ces comptes rendus.

Si le premier juge a retenu que M. [V] [W] n’avait été interpellé qu’à une seule reprise dans les parties communes et les deux autres fois sur la voie publique et sur une période de temps limité, il convient de relever qu’il a été contrôlé ou interpellé, en lien avec cette activité délinquante, sur la [Adresse 11] où se situe précisément le bien donné à bail, de sorte qu’il est établi que ces faits ont été commis aux abords immédiats de ce dernier et au sein du même ensemble immobilier appartenant à la société Seqens, et ce à 5 reprises entre novembre 2023 et août 2024. Les allégations de Mme [W] devant le premier juge, selon lesquelles son fils avait quitté leur domicile depuis trois mois, ne sont donc pas confirmées.

La cour relève en outre que M. [V] [W] a poursuivi ses activités illicites, malgré une lettre de mise en demeure reçue par les locataires en titre et l’introduction de la présente instance, voir même postérieurement à l’audience du 25 juin 2024 devant le premier juge, au cours de laquelle Mme [W] avait reconnu les faits.

Il ne saurait être contesté que ce trafic, qui s’est déroulé sur plusieurs mois et auquel M. [V] [W] participe activement, porte atteinte, par les troubles qu’il génère résultant de la présence de dealers et de guetteurs et de squats de halls d’immeuble, à la tranquillité et à la sécurité des occupants et porte ainsi atteinte à la jouissance paisible des autres locataires dont est comptable le bailleur.

Ainsi, la société Seqens rapporte la preuve de manquements de la part des locataires en titre à leur obligation de jouir paisiblement du bien donné à bail, lesquels sont suffisamment graves et réitérés pour ordonner la résiliation du bien donné à bail aux torts exclusifs des locataires, étant rappelé que la persistance du trouble au moment où le juge statue n’est pas exigée par la loi.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré.

Sur les autres demandes

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de M. et Mme [W] et celle de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues au présent dispositif.

Ils seront également condamnés solidairement, en application de l’article 220 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges à compter de la résiliation du bail, date à laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre, et non à compter de l’assignation comme demandé par la bailleresse, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. et Mme [W], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs infirmées. Il n’est pas nécessaire de préciser qu’ils seront condamnés au paiement 'des frais de mise à exécution', le débiteur y étant tenu, aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, les contestations étant tranchées par le juge.

M. et Mme [W] sont condamnés à payer à la société Seqens la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [K] [W] et Mme [S] [W] à payer à la société Seqens, venant aux droits de France Habitation, la somme de 586,17 euros en deniers et quittances valables correspondant à la dette locative, mois de janvier 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail conclu entre la société Seqens, d’une part, et M. [K] [W] et Mme [S] [W], d’autre part, portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 14] aux torts exclusifs des locataires ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [K] [W] et Mme [S] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 3], à [Localité 14], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Dit que, par application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement M. [K] [W] et Mme [S] [W] à payer à la société Seqens une indemnité d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, ou l’expulsion de l’occupant ;

Condamne M. [K] [W] et Mme [S] [W] in solidum à payer à la société Seqens la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [K] [W] et Mme [S] [W] in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,