COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 52C

Chambre civile 1-2

ARRET N°363

CONTRADICTOIRE

DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG [Cadastre 7]/06578 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WZR6

AFFAIRE :

[Y] [G]

C/

Association UDAF D’EURE ET LOIR

…

[O] [N]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Septembre 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHARTRES

N° de chambre :

N° de Section :

N°RG : 51-22-0005

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16/12/2025

à :

M^e Marie MANDEVILLE

M^e Joëlle BACOT

M^e Eliette SARKISSIAN

+ parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [Y] [G]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 28]

[Localité 11]

Comparant

Assisté de M^e Marie MANDEVILLE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BOURGES

****************

INTIMES

Monsieur [L] [P], assisté de l’UDAF es qualité de curateur, dont le siège social est sis [Adresse 18]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 22]

Non comparant

Association UDAF D’EURE ET LOIR, agissant en qualité de curateur de M. [L] [P]

[Adresse 17]

[Adresse 21]

[Localité 9]

Non comparante

Représentés par : M^e Joëlle BACOT de la SCP DNA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000004

Monsieur [A] [N]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Comparant

Assisté de M^e Eliette SARKISSIAN de la SELARL ELIETTE SARKISSIAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000046

****************

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [O] [N]

né le 09 Août 1995 à [Localité 30]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 23]'

[Localité 10]

Comparant

Assisté de M^e Eliette SARKISSIAN de la SELARL ELIETTE SARKISSIAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000046

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue en audience publique, le 30 Septembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

****************************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’obligation au rapport de Me [E], notaire à [Localité 20], du [Cadastre 7] mai 1985, M. [C] [P], Mme [T] [W], M. [J] [P] et M. [L] [P] ont consenti à M. [S] [G] et son épouse un bail rural, pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 1984, portant sur des parcelles ainsi cadastrées:

— sur la commune de [Localité 22] :

* ZC [Cadastre 14] [Adresse 26] d’une contenance de 1ha et 5 a,

* ZC [Cadastre 15] [Adresse 26] d’une contenance de 3ha et 75a et 70 ca,

* ZD [Cadastre 19] [Adresse 24] d’une contenance de 2ha 71a et 40 ca,

— sur la commune de [Localité 27] :

* ZB [Cadastre 7] [Localité 29] d’une contenance de 2ha 51a 40 ca,

* ZB [Cadastre 16] [Localité 25] d’une contenance de 1ha 54a et 60a,

soit un total de 11ha, 58a, 10 ca.

Par acte d’obligation au rapport de Me [E] du 7 juin 1989, M. et Mme [G] ont cédé leur droit au bail à M. [Y] [G] à compter du 1er octobre 1989. MM. [C] et [L] [P] sont intervenus à cet acte auquel ils ont consenti.

M. [L] [P] est par la suite devenu seul propriétaire des parcelles affermées.

Un remembrement des terres données à bail est intervenu le 15 novembre 1993.

Par acte authentique du 23 novembre 2017, M. [L] [P] a donné à bail rural à M. [A] [N] différentes parcelles dont celle cadastrée ZR [Cadastre 8] d’une superficie de 11 ha, 14 a et 80 ca pour une durée de 18 ans à effet au 1er septembre 2014.

Par acte authentique du 13 décembre 2021, le preneur a cédé ledit bail rural à M. [O] [N].

Par requête du 31 janvier 2022, M. [Y] [G] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres aux fins de :

— prononcer la nullité du bail consenti à M. [N] en novembre 2017 et portant sur la parcelle cadastrée section ZR numéro [Cadastre 8] d’une contenance de 11ha 14a 80 ca,

— condamner M. [L] [P] à lui verser une indemnité à hauteur de la perte de la marge brute d’une surface d’exploitation de plus de dix hectares,

— faire injonction à M. [L] [P] de lui laisser la jouissance paisible de la parcelle cadastrée section ZR numéro [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 22] et de libérer cette parcelle de tout occupant de son chef dans les huit jours de la décision à intervenir, faute de quoi il pourra en être expulsé au besoin avec le concours de la force publique,

— prononcer une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir,

— condamner M. [L] [P] et l’UDAF d’Eure-et-Loir à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par requête du 21 septembre 2022, M. [Y] [G] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres aux fins d’attraire M. [A] [N] en la cause et solliciter la jonction des deux procédures.

A l’audience au cours de laquelle M. [O] [N] est intervenu volontairement, M. [G] a demandé au tribunal de :

— le déclarer recevable et bien fondé en l’ensemble de ses contestations,

— ordonner la jonction des procédures,

En conséquence,

— prononcer la nullité du bail consenti à M. [N] le 23 novembre 2017 et portant sur la parcelle cadastrée section ZR numéro [Cadastre 8] d’une contenance de 11ha 14a 80 ca,

— condamner solidairement M. [P] et l’UDAF 28, ès qualités de curateur, à lui verser une somme totale de 86 497,32 euros au titre des récoltes des années 2018 à 2023,

— dire que le bailleur devra mettre à disposition la parcelle cadastrée section ZR numéro [Cadastre 8] à son profit en justifiant que celle-ci est intégralement bornée,

— enjoindre à M. [P] et l’UDAF 28 de lui laisser la jouissance paisible de la parcelle et de la libérer dans les huit jours à compter de la décision à intervenir, faute de quoi il pourra être expulsé au besoin avec le concours de la force publique,

— fixer une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir,

— dire que cette astreinte sera liquidée par le tribunal de céans,

— ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétente aux frais de M. [P] et de l’UDAF 28,

— condamner solidairement M. [P] et l’UDAF 28 à lui verser la somme de 2 000 euros pour préjudice moral,

— condamner solidairement M. [P], l’UDAF 28 et M. [N] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 6 septembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres a :

— ordonné la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 51 22-30 avec l’affaire enregistrée sous le numéro RG 51 22-5,

— rejeté l’exception d’incompétence,

— s’est déclaré compétent pour statuer le présent litige,

— déclaré irrecevable M. [G] en ses demandes,

— débouté MM. [N] de leur demande en dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [G] aux entiers dépens de l’instance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par déclaration du 4 octobre 2024 reçue au greffe le 7 octobre 2024, M. [G] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, (conclusions d’appelant n°4) et soutenues oralement à l’audience du 30 septembre 2025, M. [G], appelant, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté MM. [N] de leur demande en dommages et intérêts,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a déclaré irrecevable en ses demandes,

— l’a condamné aux entiers dépens de l’instance,

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau :

— le déclarer recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,

— lui déclarer inopposable le bail consenti par M. [P] au profit de M. [N] le 23 novembre 2017 sur la parcelle ZR [Cadastre 8] située sur la commune de [Localité 22],

— ordonner sans délai l’expulsion de MM. [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique,

— assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à l’expiration du délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêt,

— condamner solidairement MM. [P] et [N] à lui verser la somme de 107 277,19 euros en réparation du préjudice subi,

— condamner solidairement MM. [P] et [N] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2025 et soutenues oralement à l’audience du 30 septembre 2025, M. [P], assisté de l’UDAF en sa qualité de curateur, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— déclarer irrecevable la demande d’inopposabilité présentée par M. [G] ainsi que sa demande de dommages et intérêts subséquente,

Y ajoutant,

— condamner M. [G] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre des frais irrepétibles exposés en cause d’appel,

Subsidiairement,

— rejeter la demande d’inopposabilité présentée par M. [G],

— rejeter sa demande d’expulsion à l’égard de M. [N],

— rejeter sa demande de dommages et intérêts et de frais irrepétibles,

— condamner M. [G] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre des frais irrepétibles exposés en cause d’appel,

A titre infiniment subsidiaire,

— voir limiter la demande de dommages et intérêts à la somme de 15 746,25 euros,

— rejeter toutes autres demandes.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, (conclusions d’intimés n°2) et soutenues oralement à l’audience du 30 septembre 2025, M. [A] [N], intimé, et M. [O] [N], intervenant volontaire, demandent à la cour de :

In limine litis,

— infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres du 6 septembre 2024, en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence,

— le déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Chartres,

A titre principal,

— déclarer M. [G] irrecevable en son appel pour cause de demande nouvelle,

— recevoir l’intervention volontaire de M. [O] [N],

— déclarer irrecevable et infondé M. [G] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable M. [G] en ses demandes,

Et statuant de nouveau,

— les déclarer recevables et bien fondés dans l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. [G] à régler à M. [A] [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à M. [O] [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour prend acte de l’intervention volontaire de M. [O] [N], laquelle n’est pas contestée par les parties.

Sur l’exception d’incompétence

A l’audience du 30 septembre 2025, MM. [N] se sont expressément désistés de leur exception d’incompétence.

Il en sera pris acte et il sera constaté, en conséquence, que le chef du jugement par lequel le tribunal paritaire des baux ruraux s’est déclaré matériellement compétent pour connaître du présent litige est devenu irrévocable.

Sur la recevabilité des demandes de M. [G] au titre de la nullité du bail

Le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de M. [G] relatives à la nullité du bail et de celles en découlant aux motifs que la demande d’annulation d’un bail rural à long terme est soumise à publication au fichier immobilier et doit être faite par acte de commissaire de justice et que le demandeur n’avait pas respecté ces formalités.

Poursuivant l’infirmation du jugement, M. [G] soutient que ses demandes sont recevables aux motifs que la sanction du non-respect des dispositions de l’article 885 du code de procédure civile nécessite, pour celui qui l’invoque, d’établir qu’il a subi un grief comme l’a jugé la Cour de cassation, ce que les intimés ne démontrent pas. Il relève qu’ils ont pu faire valoir leurs droits devant le tribunal et qu’ils n’ont donc subi aucun préjudice.

Il ajoute qu’il s’agit d’une fin de non-recevoir qui est susceptible de régularisation jusqu’au moment où la cour statue, comme l’a jugé la cour d’appel d’Orléans le 31 janvier 2022 dans une affaire similaire, et ce indépendamment de toute question de prescription. Il indique justifier, en l’espèce, de la publication des requêtes et de ses conclusions le 3 août 2023 au service de la publicité foncière.

M. [P], qui sollicite la confirmation du jugement, fait valoir que le non-respect de la modalité de saisine prévue par l’alinéa 3 de l’article 885 du code de procédure civile est une fin de non-recevoir, que si la régularisation du défaut de publication au fichier immobilier est admise en cours de procédure, cela ne peut pour autant valider a posteriori l’irrégularité de la saisine initiale du tribunal, quand bien même cette publication aurait été faite par un huissier de justice. Il relève que la cour d’appel d’Orléans a fait une confusion entre, d’une part, la régularisation en cours de procédure d’une saisine conforme par la publication de l’assignation et, d’autre part, la régularisation de l’acte de saisine lui-même. Il indique qu’en l’espèce, la seule régularisation possible était la réitération par voie d’huissier des demandes irrégulièrement faites.

MM. [N] d’ajouter que le défaut de saisine régulière du tribunal ne constitue pas un vice de forme mais une fin de non-recevoir et qu’il n’y a donc pas à justifier d’un grief. Ils soutiennent que l’arrêt de la Cour de cassation visé par l’appelant est détourné et que celui de la cour d’appel d’Orléans est isolé et contraire à la jurisprudence de la Cour de cassation. Ils ajoutent que la publication de simples requêtes et de conclusions n’est pas conforme à la lettre de l’article 885 du code de procédure civile quand bien même la formalité a été réalisée par huissier de justice et que faute d’avoir saisi le tribunal par assignation publiée par la suite au service de la publicité foncière, les requêtes introductives d’instance sont irrecevables.

Sur ce,

L’article 885 du code de procédure civile dispose que la demande est formée et le tribunal [paritaire des baux ruraux] saisi par requête remise ou adressée au greffe du tribunal ou par acte d’huissier de justice adressé à ce greffe conformément aux dispositions des articles 54, 56 à l’exception de ses deuxième et cinquième alinéas, et 57.

Dans tous les cas, la demande doit indiquer, même de façon sommaire, les motifs sur lesquels elle repose.

Les demandes soumises à publication au fichier immobilier sont faites par acte d’huissier de justice.

Il résulte de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

(…)

b) bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus;

(…)

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

(…)

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

L’article 30 5. de ce décret indique que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, le bail signé entre M. [P] et M. [N] le 23 novembre 2017 a été conclu pour une durée de 18 ans.

En application des dispositions susvisées, M. [G] devait donc saisir le tribunal paritaire des baux ruraux de sa demande de nullité de ce bail, de laquelle découlait ses autres prétentions, par acte de commissaire de justice. Cependant, il a saisi cette juridiction par deux requêtes déposées au greffe.

Il est de jurisprudence constante que le défaut de saisine régulière du tribunal paritaire des baux ruraux ne constitue pas un vice de forme mais une fin de non-recevoir et que celui qui l’invoque n’a pas à justifier d’un grief comme le juge de manière constante la Cour de cassation (3e Civ., 2 octobre 1996, pourvoi n° 94-18.535 ou 2e Civ., 6 janvier 2011, pourvoi n° 09-72.506 par exemple). Il entraîne l’irrecevabilité des demandes.

En application de l’article 126 du code de procédure civile, il est possible de régulariser la fin de non recevoir jusqu’à ce que le juge statue, ce que permet la Cour de cassation notamment pour la publication de l’assignation dans les registres de la publicité foncière (civ.3, 26 novembre 2003, n°02-13.438 ou 3e Civ., 15 novembre 1989, n°88-10.441).

Depuis le jugement déféré, M. [G] a procédé à la publication des requêtes et de ses conclusions au service de la publicité foncière, par acte de commissaire de justice.

Pour autant, cela ne saurait valoir régularisation de la procédure au regard des dispositions de l’article 885 alinéa 3 du code de procédure civile qui imposent, pour les demandes soumises à publication au fichier immobilier, que l’acte de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux lui-même soit effectué par commissaire de justice, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, faute de saisine régulière du tribunal paritaire des baux ruraux, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la demande de M. [G] d’annulation du contrat de bail et ses demandes subséquentes irrecevables.

Cependant, la cour relève que M. [G] demande désormais l’inopposabilité du contrat de bail et que cette prétention n’est pas soumise au formalisme des dispositions de l’article 885 alinéa 3 du code de procédure civile ni du décret n°55-22 du 4 janvier 1955. Elle ne saurait donc être

déclarée irrecevable pour ce motif, ce que les intimés ne soutiennent au demeurant pas. Il convient donc d’examiner la recevabilité de cette nouvelle demande.

Sur la recevabilité de la demande d’inopposabilité du bail

M. [G] demande à la cour de lui déclarer inopposable le bail consenti par M. [P] à M. [N] le 23 novembre 2017.

* Sur le fondement de la demande nouvelle

MM. [N] demandent à la cour de déclarer cette demande irrecevable car nouvelle en cause d’appel en faisant valoir que les notions de nullité et d’inopposabilité sont distinctes, la nullité étant caractérisée par un anéantissement du contrat avec effet rétroactif alors que l’inopposabilité permet le maintien de son existence, sans porter atteinte à son historique, de sorte que leurs effets sont bien différents.

M. [P] conclut également à l’irrecevabilité de cette demande nouvelle en cause d’appel. Il fait valoir qu’une demande en nullité tend à annihiler les effets du bail dès son origine et que seule cette action peut fonder la demande en expulsion, contrairement à l’inopposabilité qui laisse subsister l’acte et ne peut donc fonder une telle demande.

M. [G] conclut à la recevabilité de sa demande d’inopposabilité sur le fondement de l’article 565 du code de procédure civile en ce qu’elle tend à la même fin que la demande en nullité, bien que le fondement juridique soit différent, à savoir de lui permettre de recouvrer la jouissance de cette parcelle sur laquelle il soutient bénéficier d’un bail rural.

Sur ce,

L’article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, devant le tribunal paritaire des baux ruraux, M. [G] demandait la nullité du bail rural conclu entre M. [P] et M. [N]. Devant la cour, il demande que ce bail lui soit déclaré inopposable.

Il apparaît que ces deux prétentions, bien qu’ayant un fondement juridique distinct, poursuivent le même but et le même résultat, à savoir la reprise de la parcelle donnée à bail et l’expulsion du locataire afin de permettre à M. [G] d’en retrouver la jouissance, ainsi que l’indemnisation du préjudice qu’il estime avoir subi en raison de ce bail qui l’a, selon lui, privé de l’exploitation de cette parcelle.

Il convient donc de retenir que la demande d’inopposabilité du bail, nouvelle en cause d’appel, tend à la même fin que la demande de nullité de ce bail présentée en première instance, quand bien même l’objet même de cette demande est effectivement différent. Elle est donc recevable sur ce fondement.

* Sur la prescription

M. [P] soutient que cette demande est irrecevable sur le fondement de l’article 2224 du code civil car prescrite, au motif que M. [G] connaissait ou aurait dû connaître l’existence de ce bail dès sa publication au fichier immobilier, soit le 18 décembre 2017, et au plus tard le 29 avril 2019, date de la délivrance de son assignation en référé tendant à l’annulation de ce bail. Or, il relève que la demande d’inopposabilité du bail n’a été formée qu’en mars 2025, soit plus de cinq ans après.

M. [G] de répliquer que sa demande fondée sur l’inopposabilité du bail tend à la même fin que la demande de nullité qu’il a formée en janvier 2022, de sorte qu’elle ne saurait être considérée comme prescrite.

MM. [N] ne font valoir aucun moyen sur ce point.

Sur ce,

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, M. [G] a formé sa demande d’inopposabilité du bail, en cause d’appel, par voie de conclusions notifiées via le RPVA le 14 mars 2025.

M. [P] soutient que le bail du 23 novembre 2017 a été publié au fichier immobilier le 18 décembre 2017, date à laquelle M. [G] était donc en mesure d’en avoir connaissance. Il n’en justifie cependant pas.

En tout état de cause, les requêtes déposées au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux les 31 janvier et 21 septembre 2022 dans lesquelles M. [G] sollicitait la nullité de ce bail, sont intervenues moins de 5 ans après la conclusion du bail.

Si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première (1re Civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-14.736).

Comme relevé ci-dessus, l’action en nullité du bail et celle en inopposabilité du bail tendent à la même fin, à savoir la possibilité pour M. [G] de récupérer la parcelle litigieuse et obtenir une indemnisation.

Dans ces conditions, les requêtes ayant saisi le tribunal paritaire des baux ruraux, quand bien même les demandes y étant formées ont été déclarées irrecevables, ont interrompu la prescription, de sorte que les demandes de M. [G] devant la cour doivent être déclarées recevables par ajout au jugement déféré.

Sur l’inopposabilité du bail

M. [G] demande à la cour de lui déclarer inopposable le bail consenti par M. [P] à M. [A] [N] portant sur la parcelle ZR [Cadastre 8].

Au soutien de sa demande, il fait valoir qu’il est de jurisprudence constante qu’en présence de deux baux successifs portant sur les mêmes biens et consentis à deux preneurs différents, le premier bail à avoir acquis date certaine prévaut et le second est inopposable au premier preneur, ajoutant qu’un acte établi par un officier public a date certaine.

Il expose que le bail de ses parents a été passé par acte authentique du [Cadastre 7] mai 1985, enregistré au service de publicité foncière le 4 juin 1985, et que ceux-ci lui ont cédé le bail le 7 juin 1989, également par acte notarié enregistré au service de publicité foncière, ce qui leur confère date certaine. Il en déduit que ces deux actes sont donc, depuis le jour de leur signature, opposables aux tiers sans qu’il soit besoin de les faire réenregistrés ou republiés à chaque renouvellement.

Il affirme qu’à la suite d’un remembrement en 1993, ce bail s’est reporté sur la parcelle ZR [Cadastre 8].

Il explique que l’échange verbal de parcelles, qui est intervenu en 1992 entre lui et M. [P] et par lequel ce dernier a exploité la parcelle ZR [Cadastre 8], n’a eu aucune conséquence sur l’existence de son bail, les échanges ne se faisant qu’en jouissance.

Il relève que le bail dont se prévalent MM. [N] a acquis date certaine le 23 novembre 2017 et que le bail dont il bénéficie, ayant acquis date certaine antérieurement, prévaut, et ce d’autant plus que M. [A] [N] en avait connaissance, de sorte qu’il soutient être bien fondé à solliciter sa réintégration sur cette parcelle.

En réponse aux arguments de MM. [N], il fait valoir qu’à la suite du remembrement intervenu en 1992, il n’y a jamais eu aucun doute sur le report des cinq parcelles lui ayant été données à bail sur l’unique parcelle ZR[Cadastre 8] d’une contenance quasiment identique, ce qui n’avait jamais été contesté par les parties, et ce que M. [P] a toujours respecté, encaissant les fermages qu’il a payés pour cette parcelle depuis 1992. Il soutient que M. [P] remet en cause ce report aujourd’hui par opportunité et de façon déloyale.

Il ajoute que M. [N] reconnaît, dans ses écritures, l’échange sur la parcelle ZR[Cadastre 8] dont il a pris possession en 2014. Il soutient que la reconnaissance de cet échange implique nécessairement celle du bail rural sur cette parcelle.

M. [P], qui s’oppose à cette demande, fait valoir que le bail initial n’a pas été publié au fichier immobilier et que la cession de bail ne semble pas avoir été enregistrée ; qu’au moment de la signature du bail avec M. [A] [N], le bail initial puis cédé à M. [G] était arrivé à son terme, de sorte qu’en raison des renouvellements successifs, il s’agissait d’un nouveau bail qui n’a pas eu date certaine, faute d’enregistrement ou de publication.

Il ajoute que les parcelles initialement données à bail à M. [G] ont fait l’objet d’un remembrement et que le report du bail consenti à ce dernier dans le cadre des opérations de remembrement n’a pas été fait, s’agissant d’un bail de 9 ans. Il soutient qu’il ne peut être déduit du procès-verbal de remembrement que le bail de M. [G] s’est reporté sur la parcelle ZR [Cadastre 8], ce dont les parties n’ont pas convenu dans la mesure où elles n’ont pas défini entre elles la ou les nouvelles parcelles sur lesquelles ce bail était reporté, personne ne s’en étant préoccupé du fait de l’échange en jouissance. Il affirme que ce n’est qu’après avoir acheté les parcelles ZS [Cadastre 3] et ZS [Cadastre 4] qu’il exploitait dans le cadre de l’échange, soit en 2017 / 2018, que M. [G] a eu le souhait d’exploiter la parcelle ZR [Cadastre 8] et évoqué le report de son bail sur celle-ci.

Il indique que faute d’un acte précisant les nouvelles parcelles données à bail à M. [G] suite au remembrement, ce bail ne peut avoir date certaine puisque son assiette n’a jamais été précisé. Il en déduit que M. [G] ne démontre pas que le bail signé en 1989 s’est reporté sur la parcelle ZR [Cadastre 8] qu’il n’a en outre jamais exploitée depuis le remembrement.

MM. [N] s’opposent également à cette demande.

A cet effet, ils font valoir que M. [A] [N] est entré sur la parcelle ZR [Cadastre 8] sans opposition de l’appelant et que M. [G] n’exploite plus cette parcelle depuis le 1er septembre 2014. Ils ajoutent que l’échange de parcelles a pris fin et que M. [G] a acquis une partie des parcelles échangées (ZS [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) qu’il continue d’exploiter avec la parcelle ZS [Cadastre 5]. Ils s’interrogent sur les raisons pour lesquelles M. [G] a souhaité arrêter cet échange en émettant l’hypothèse qu’il a envisagé de bénéficier de la propriété des parcelles ZS [Cadastre 3] et [Cadastre 4] avec son maintien locatif sur la parcelle ZS [Cadastre 5] tout en continuant à occuper la parcelle ZR [Cadastre 8] anciennement échangée en contrepartie.

Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré, comme l’indique M. [P], que lors du remembrement, le bail de ses parents se soit reporté sur la parcelle ZR [Cadastre 8].

Ils soutiennent que le bail du 24 mai 1985, d’une durée de 9 ans, n’a pas fait l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière, qu’il s’est tacitement renouvelé depuis, ce qui constitue un nouveau bail de 9 ans qui n’a jamais été enregistré, de sorte que M. [G] ne peut revendiquer une antériorité du bail de ses parents. Ils ajoutent que le notaire ayant rédigé le bail du 23 septembre 2017 ne pouvait donc connaître son existence, et ce d’autant que M. [G] n’exploitait plus cette parcelle et qu’il ne s’était jamais manifesté auprès de M. [A] [N] alors qu’il l’exploitait depuis le 1er septembre 2014.

Ils affirment également que M. [G] est de mauvaise foi et qu’il ne justifie pas d’un bail rural au regard de l’article L. 411-1 du code rural en ce qu’il ne démontre pas une mise à disposition de la parcelle ZR [Cadastre 8], d’un règlement des fermages de manière continue depuis la conclusion du bail du 23 novembre 2017 ni d’une exploitation personnelle sur cette parcelle contrairement à eux.

Sur ce,

En application de l’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime, les contrats de baux ruraux doivent être écrits.

L’article L. 123-15 du code rural et de la pêche maritime dispose que le locataire d’une parcelle atteinte par l’aménagement foncier agricole et forestier a le choix ou d’obtenir le report des effets du bail sur les parcelles acquises en échange par le bailleur, ou d’obtenir la résiliation totale ou partielle du bail, sans indemnité, dans la mesure où l’étendue de sa jouissance est diminuée par l’effet de l’aménagement foncier agricole et forestier.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Si le locataire d’une parcelle touchée par un remembrement voit son bail reporté de plein droit sur celle acquise en échange par le bailleur comme le soutient justement M. [G], il n’établit pas, en l’espèce, sur quelles parcelles ont été reportées celles qu’il avait reçues à bail et notamment qu’elles auraient été reportées sur la parcelle ZR [Cadastre 8] qui a été donnée à bail à M. [A] [N] par M. [P], ce que contestent ces derniers.

En effet, le procès-verbal de remembrement de la commune de [Localité 27] (pièce 2 de l’intimé) sur laquelle se fonde M. [G] pour affirmer que les parcelles prises à bail ont été réunies en une seule parcelle unique cadastrée ZR[Cadastre 8] d’une superficie de 11ha, 14a et 80 ca, ne permet pas de déterminer les parcelles attribuées suite aux parcelles abandonnées ainsi dénommées : [Localité 29] d’une contenance de 1 ha, 52 a et 4ca et de 99 ca et 35 ca, et [Localité 25] d’une contenance de 1ha 54a et 60a. Seule la mention 'attribution par le remembrement de la commune de [Localité 22]', sans indication de la ou des parcelles attribuées, est apposée dans la colonne des lots attribués à la suite du remembrement.

Le procès-verbal de remembrement de la commune de [Localité 22] (pièce n°12 de MM. [N]) ne permet pas non plus de déterminer la correspondance entre les parcelles abandonnées (dont la section cadastrale n’est pas apparente) et celles attribuées à la suite du remembrement et notamment leur répartition entre la parcelle ZR [Cadastre 12] et la parcelle ZR [Cadastre 8].

Les documents relatifs au paiement des fermages adressés à M. [P] et/ou son curateur (pièce 9 de l’appelant) ne permettent pas de déterminer la parcelle correspondant à ces règlements faute d’indication sur ce point, la seule mention manuscrite d’une superficie de 11 ha, 14,8 ca étant insuffisante, étant relevé qu’il n’est produit aucune quittance ni justificatifs de l’encaissement des chèques produits.

Par ailleurs, M. [G] ne démontre pas que cette preuve résulterait de l’échange de parcelles intervenues avec M. [P].

Sur ce point, il apparaît que par actes authentiques du 22 novembre 1985, M. [L] [P] s’est vu attribuer deux baux ruraux, qui, suite au remembrement, ont porté notamment sur les parcelles ZS [Cadastre 3], ZS [Cadastre 4] et ZS [Cadastre 5], d’une superficie totale de 11 ha et 25 a.

Courant 1992 / 1993, un échange en culture a été fait entre M. [P] et M. [G]. Dans ce cadre, il n’est pas contesté que ce dernier a exploité les parcelles ZS [Cadastre 3], ZS [Cadastre 4] et ZS [Cadastre 5] données à bail à M. [P], en échange de l’exploitation, par ce dernier, de parcelles prises à bail par M. [G], dont les intimés contestent qu’il s’agirait de la parcelle ZR27.

Le projet de reconduction de cet échange au profit de M. [A] [N], suite au départ à la retraite de M. [P] (pièce 8 de l’appelant), ne mentionne pas les numéros des parcelles échangées, ce point ayant été laissé en blanc.

Par courrier du 15 mai 2018, M. [G] a rappelé à M. [A] [N] l’échange de parcelles existant avec M. [P] entre d’une part, les parcelles ZR [Cadastre 6] et d’autre part, les parcelles ZS [Cadastre 3], ZS [Cadastre 4] et ZS [Cadastre 5], l’a informé de ce qu’il a acquis les parcelles ZS [Cadastre 3] et ZS [Cadastre 4], devenues libres de tout occupant, et qu’il souhaitait retrouver la surface équivalente, soit 4 ha, 79 a et 20 ca sur la parcelle ZR [Cadastre 6] de 11 ha, 14 a dont il se disait titulaire d’un bail rural, pour que l’échange continue.

Nonobstant l’erreur sur le numéro de la section, ce courrier, qui émane de l’appelant, ne saurait suffire à rapporter la preuve du report de son bail sur la parcelle ZR[Cadastre 8].

De même, le seul fait que M. [A] [N] reconnaisse exploiter la parcelle litigieuse depuis le 1er septembre 2014 et l’existence d’un échange portant sur cette parcelle ne saurait suffire à établir le report du bail de M. [G] sur celle-ci suite au remembrement.

Dans ces conditions, faute pour M. [G] de démontrer que les parcelles reçues à bail dans le cadre de la cession intervenue le 7 juin 1989 ont été reportées sur la parcelle cadastrée ZR [Cadastre 8], il ne peut qu’être débouté de sa demande visant à lui déclarer inopposable le bail conclu postérieurement entre M. [P] et M. [A] [N] le 23 novembre 2017 sur cette parcelle, et de ses demandes en découlant.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [G], qui succombe, est condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant, par ailleurs, confirmées. Il est en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] est par ailleurs condamné, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à M. [P], assisté de son curateur, l’UDAF 28, la somme de 1 500 euros, d’une part, et à MM. [N] la somme de 1 500 euros d’autre part.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare recevables la demande d’irrecevabilité du bail consenti par M. [L] [P] à M. [A] [N] le 23 novembre 2017 portant sur la parcelle ZR [Cadastre 8] située sur la commune de [Localité 22], et les demandes en découlant ;

Déboute M. [Y] [G] de sa demande d’irrecevabilité du bail consenti par M. [L] [P] à M. [A] [N] le 23 novembre 2017 sur la parcelle ZR [Cadastre 8] située sur la commune de [Localité 22], et de toutes ses demandes subséquentes ;

Déboute M. [Y] [G] du surplus de ses demandes ;

Condamne M. [Y] [G] à payer à M. [L] [P], assisté de son curateur l’UDAF 28, la somme de 1 500 euros, d’une part, et la somme de 1 500 euros à M. [A] [N] et M. [O] [N], d’autre part, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [G] aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président