COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 FEVRIER 2026

N° RG 23/07281 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WEUO

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet JFT GESTION

C/

[H] [G] épouse [Z]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Août 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 20/01656

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jonathan SAADA,

M^e Franck LAFON,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet JFT GESTION, [Adresse 2] à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : M^e Jonathan SAADA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

Madame [H] [G] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Antoine ATTIAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2306

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Antoine ATTIAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2306

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [L] [Z] et Mme [H] [G] épouse [Z] sont propriétaires des lots n° 101 et 102 (qui correspondent à des locaux d’activité de bureaux et à des laboratoires) au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet immeuble est régi par un règlement de copropriété, et un état descriptif de division reçu par Maître [R] [W], notaire à [Localité 6], le 5 octobre 1994. Il s’agit d’une copropriété composée de quatre copropriétaires.

Le 30 novembre 2019, les époux [Z] ont été convoqués à une assemblée générale extraordinaire devant se tenir le 23 décembre 2019 à 14 h au cabinet du syndic, afin de se prononcer sur la demande de deux copropriétaires visant à surélever l’immeuble de quatre étages, afin que le premier puisse faire construire 785 m², et que le second puisse en faire construire 755,34, moyennant un prix de cession de ce droit de surélever de 30 000 euros pour la totalité de cette surélévation de 1 540, 34 m².

Le 23 décembre 2019 s’est tenue cette assemblée générale, ayant notamment pour objet d’autoriser la cession de droits de surélévation par le syndicat des copropriétaires au profit des deux copropriétaires concernés de l’immeuble – la société Dugong investissement et la société Digilinx, en indivision avec M. [I] – pour leur permettre d’effectuer des travaux privatifs de surélévation. Ont été adoptées l’ensemble des résolutions mises à l’ordre du jour.

Par acte d’huissier de justice du 21 février 2020, les époux [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, afin essentiellement de voir annuler l’assemblée générale extraordinaire du 23 décembre 2019, et sollicitant subsidiairement la nullité de ses résolutions n°4, 5, 6, 7 et 8, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser les sommes de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par jugement en date du 28 août 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 23 décembre 2019 de l’immeuble sis [Adresse 5] / [Adresse 7] à [Localité 7] (92) ;

— débouté les époux [Z] de leur demande indemnitaire ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] / [Adresse 7] à [Localité 7] (92) à payer aux époux [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] / [Adresse 7] à [Localité 7] (92) aux entiers dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l’essentiel, que, selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale se réunit dans la commune de la situation de l’immeuble sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, lesquelles n’y dérogeaient pas expressément en l’espèce ; que ces dispositions sont d’ordre public conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que l’annulation d’une assemblée qui ne s’y conformerait pas est encourue sans que le copropriétaire demandeur n’ait à justifier d’un grief ; qu’en l’espèce enfin, il est acquis aux débats que l’assemblée générale du 23 décembre 2019 s’est tenue au [Adresse 8] à [Localité 8] dans les locaux du syndic. Le Tribunal en a déduit qu’il convenait de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 23 décembre 2019 en son entier.

Par déclaration en date du 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], [Adresse 9] a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions, notifiées le 16 septembre 2025, il fait valoir :

I – Sur le moyen tiré de la nullité de l’assemblée générale en son entier résultant de la violation des dispositions relatives au lieu de tenue de l’assemblée générale.

— que la décision de première instance ne pourra qu’être infirmée, notamment en ce qu’elle a prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 23 décembre 2019 en son entier ; que le législateur n’a jamais eu la volonté d’ériger l’article 9 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable au litige – notamment en ce qu’il dispose que « Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble » – en mesure d’ordre public, car de telles mesures ne peuvent jamais être contournées par des clauses contraires ;

— que le règlement de copropriété de l’immeuble précité stipule en son article 74 que « la personne qui convoque l’assemblée générale fixe le lieu, la date et l’heure de la réunion » sans apporter de précision complémentaire sur le lieu ;

— que, surtout, depuis la décision de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 22 décembre 2008, le cabinet [U], en qualité de syndic, est autorisé à tenir toutes les assemblées générales dans ses locaux à [Localité 6] ; qu’il s’agit d’une pratique constante depuis, qui n’a jamais été contestée par les époux [Z] lors des trois assemblées générales qui ont précédé celle du 23 décembre 2019 ; que cette pratique constante vaut en outre autorisation tacite de la part des copropriétaires ;

— que les époux [Z], qui résident eux-mêmes à [Localité 6], ne peuvent sérieusement prétendre avoir subi un préjudice du fait de la tenue de l’assemblée dans cette ville, à laquelle ils étaient d’ailleurs présents et ont d’ailleurs pu exercer leurs droits de copropriétaires ;

— que leur contestation sur ce point apparaît donc comme une simple tentative visant à bloquer le projet de surélévation ;

II – Sur le moyen tiré de la nullité des résolutions n°4, 5 et 6 autorisant la cession du droit de surélévation.

— qu’il ressort de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 que, lorsque l’immeuble est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain, la décision de le surélever est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et non pas à l’unanimité ;

— que la ville de [Localité 7], dotée d’un plan local d’urbanisme, est soumise aux dispositions de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme instaurant un droit de préemption urbain ;

— qu’en l’espèce, les résolutions n°4, 5 et 6 autorisant la cession du droit de surélévation ont été adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires, à hauteur de 901/1000 èmes (soit plus de 90 % des voix), et sont donc régulières ;

— que par ailleurs, les travaux envisagés ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble, dans la mesure où celle projetée (habitation et bureaux) est conforme à l’article 8 du règlement de copropriété qui prévoit que « l’immeuble est destiné exclusivement à un usage commercial, industriel, artisanal, de bureau ou d’habitation » ;

— qu’en dehors des dispositions relatives à la majorité requise en la matière, la loi du 10 juillet 1965 ne prescrit aucun formalisme impératif concernant le vote de travaux de surélévation ; que cette loi ne conditionne donc pas la validité d’une résolution autorisant un droit de surélévation à la mise à disposition d’une quelconque liste de documents à founir ; qu’ainsi, la liste de documents visée par les époux [Z] au soutien de leur assignation n’est qu’une simple proposition résultant du Jurisclasseur et n’a aucune valeur juridique ;

— que les documents joints à la convocation aux fins d’informer les copropriétaires sur l’opération envisagée étaient parfaitement exploitables, pertinents et compréhensibles ; qu’il s’agissait notamment d’une étude de faisabilité du projet de surélévation au regard des règles d’urbanisme contenant des représentations claires et lisibles, mettant en évidence la parcelle concernée et son évolution projetée, d’une étude géotechnique détaillée complétée par une étude structure nécessaire pour la délivrance d’un permis de construire, et d’une notice architecturale ; que l’ensemble de ces documents a permis aux copropriétaires de se prononcer en pleine connaissance de cause ; qu’il n’était pas obligatoire de communiquer le plan d’installation de chantier aux copropriétaires lors de l’assemblée générale autorisant la surélévation ; qu’il s’agit d’un document technique élaboré par l’entreprise de construction après l’obtention du permis de construire, et que les époux [Z] ne démontrent pas en quoi l’absence de ce document leur aurait causé un préjudice ;

— que l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires ont droit à une indemnité pour le préjudice subi « par suite de l’exécution des travaux de surélévation », qui sera donc évaluée et versée postérieurement à la réalisation des travaux ; que, dans ces conditions, la résolution n°6 qui autorise la cession du droit de surélever moyennant le prix forfaitaire de 30 000 euros versé aux deux copropriétaires non concernés par les autorisations de surélévation – au titre de l’indemnisation des préjudices résultant des travaux de surélévation – ne fait pas obstacle à un versement complémentaire ultérieur visant à indemniser les copropriétaires qui feraient état à ce stade d’un préjudice indemnisable ;

— que cette cession d’un droit de surélévation ne prive pas définitivement les époux [Z] de la possibilité de surélever leurs lots à l’avenir ; qu’ils ne peuvent donc pas utilement soutenir que la résolution prise en ce sens leur cause un préjudice lié à l’impossibilité ultérieure de réaliser eux-mêmes un projet de surélévation ; que cette possibilité dépendra des règles d’urbanisme en vigueur et des décisions de l’assemblée générale, qui pourra toujours autoriser une nouvelle surélévation si les conditions sont réunies ;

— que la quasi impossibilité d’usage des lots n°101 et 102 dont les époux [Z] sont propriétaires n’est absolument pas caractérisée ;

— que le prix de cession du droit de surélever – fixé par le vote de l’assemblée générale à la somme de 30 000 euros, et qui sera réparti par moitié entre les deux copropriétaires non concernés par les travaux de surélévation – n’est pas dérisoire ; qu’il n’existe pas de marché des cessions de droit de surélévation ; que la jurisprudence considère que l’appréciation du caractère dérisoire du prix de cession du droit de construire ne peut résulter de l’enrichissement des copropriétaires concernés une fois la construction réalisée, mais s’évalue en fonction de la valeur des parties communes éventuellement aliénées en raison de cette cession ; que la copropriété bénéficie de contreparties à cette cession, telles que l’amélioration du standing de l’immeuble et la prise en charge des travaux par les bénéficiaires, et que ces éléments doivent être pris en compte pour appriécier le caractère non dérisoire du prix de cession ;

— que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ; qu’en l’espèce, le copropriétaire concerné a en outre vocation à revendre les lots créés ; qu’ainsi, les copropriétaires minoritaires seront suffisamment protégés par rapport au risque qu’aurait pu représenter pour eux le fait que les copropriétaires réalisant le projet de surélévation disposent d’une majorité écrasante des voix au sein de la copropriété ; qu’il y a lieu à cet égard de rappeler que les époux [Z] conservent la possibilité de surélever leurs propres lots à l’avenir s’ils en remplissent les conditions ;

— qu’il y a lieu de confirmer la décision du Tribunal en ce qu’elle a débouté les époux [Z] de leur demande visant à obtenir la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du fait que l’assemblée générale s’est tenue en période de vacances scolaires et que cette date aurait bouleversé leur organisation ; qu’il y a lieu de rappeler à cet égard que la convocation à l’assemblée générale a été adressée aux copropriétaires plus de 21 jours avant son échéance, respectant ainsi un délai raisonnable leur permettant de s’organiser pour y assister ou pour s’y faire représenter ; qu’il s’agit par ailleurs d’une pratique habituelle qui n’a jamais soulevé de difficultés auparavant ; que les époux [Z] étaient d’ailleurs présents à l’assemblée en question et ne justifient aucunement du préjudice allégué ;

— qu’il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], [Adresse 9] à payer les entier dépens d’une part, et à payer d’autre part aux époux [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], [Adresse 9] demande en conséquence à la Cour :

— l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 5] / [Adresse 7] à [Localité 7] (92), du 23 décembre 2019, en son entier ;

— l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à payer aux époux [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné aux dépens ;

— qu’elle juge que l’assemblée générale des copropriétaires du 23 décembre 2019 pouvait valablement se réunir dans les locaux du cabinet [Q] [U] à [Localité 9], du fait notamment d’une autorisation en ce sens par résolution d’assemblée générale antérieure;

— qu’elle juge que les résolutions n°4, 5 et 6 ont été régulièrement adoptées ;

— la condamnation des époux [Z] à lui régler la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions, notifiées le 5 avril 2024, les épouxTordjeman répliquent :

— qu’il est constant qu’en l’absence de stipulations dérogatoires dans le règlement de copropriété, l’assemblée générale doit se tenir dans la commune de situation de l’immeuble ; qu’ainsi que l’a retenu le premier juge, il n’existe en l’espèce aucune stipulation dérogatoire en ce sens dans le règlement de copropriété ;

— qu’il est constant que le non respect de l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 est une cause de nullité de l’assemblée générale ; que cette nullité est encourue sans qu’il y ait lieu à rechercher si l’irrégularité commise a ou non causé un préjudice personnel ou un grief aux demandeurs ; qu’il peut-être dérogé à cette obligation en présence d’une assemblée générale statuant à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés et que ce choix doit alors être exprimé de façon expresse ;

— que les dispositions impératives de l’article 9 précité n’ont pas été respectées en l’espèce, de sorte que la Cour confirmera le jugement attaqué en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 23 décembre 2019 ;

— subsidiairement, que la Cour annulera les résolutions n° 4, 5 et 6 de l’assemblée générale litigieuse ; d’abord parce que le projet présenté, qui porte atteinte aux modalités de jouissance des époux [Z], ne pouvait être adopté qu’à l’unanimité ; qu’une partie de la construction en surélévation va être en surplomb de leurs propres lots ; que la réalisation de cette construction aurait pour conséquence de créer une servitude, empêchant à l’avenir tout projet de surélévation ; que la réalisation de cette construction va empêcher l’exploitation des lots n° 101 et 102 pendant la durée des travaux ; qu’il n’est fourni aucun plan d’installation de chantier ni aucun document technique de nature à permettre de mesurer l’emprise du chantier et les conséquences de celui-ci sur les lots des différents copropriétaires ; qu’ils sont propriétaires de locaux commerciaux dont l’accès sera nécessairement entravé par ce chantier de surélévation de plus de 1 500 m² ; que les documents disponibles ne fournissent aucune précision sur la date des travaux, sur leur durée ni sur les éventuelles précautions prises pour permettre l’accès aux locaux par la clientèle ou encore par les camions de livraison ;

— que par leur ampleur, les résolutions votées modifient entièrement la destination de l’immeuble, qui est une petite copropriété de quatre copropriétaires ;

— que les copropriétaires qui bénéficient de l’autorisation de surélever vont bénéficier à eux seuls à l’avenir d’une majorité écrasante, de sorte que les modalités de fonctionnement de la copropriété vont se retrouver bouleversées par la multiplication des lots ainsi créés ; que, contrairement à ce que soutient l’appelant, l’application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sera ici impossible, puisque ces dispositions ne visent que l’hypothèse où un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, et qu’en l’espèce ce seront deux copropriétaires qui disposeront à eux deux, suite à la création des 1 540 m², d’environ 90 % des tantièmes de l’immeuble ;

— que, compte tenu de la gravité de l’atteinte qu’elles portent aux modalités de jouissance des lots n° 101 et 102, les résolutions n°4 et 5 devront être annulées ; qu’aucune réponse n’a été apportée sur ce point par le syndicat des copropriétaires ;

— que la résolution n°6 de l’assemblée générale litigieuse, portant cession du droit de surélever moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire de 30 000 euros, devra également être annulée, compte tenu notamment du caractère dérisoire du prix prévu ; qu’il est communément admis que la valeur du prix de surélévation s’évalue selon la méthode des terrains à bâtir ; qu’il est à cet égard courant que cette valeur en secteur tendu se situe généralement dans une fourchette de l’ordre de 1 000 euros à 2 000 euros le m² ; qu’en l’espèce, le prix proposé et admis à la sixième résolution est totalement dérisoire, puisque, pour 1 540 m² de superficie créée, le prix est fixé à 30 000 euros – soit 19 euros/m² – ce qui sera nécessairement jugé dérisoire, quelles que soient l’approche et l’analyse qui pourront être retenues pour évaluer le coût raisonnable du prix de cession ; qu’en conséquence de l’annulation de cette résolution n°6, les résolutions n°4 et 5 devront également être annulées ;

— qu’aux termes du décret du 17 mars 1967, pour être valablement adoptées, les questions mises à l’ordre du jour doivent comporter les documents nécessaires à l’information des copropriétaires ; que l’article 11, 5° du décret précité impose que soient joints au procès-verbal d’assemblée générale tous les documents nécessaires à l’adoption du projet présenté ; qu’il ressort du jurisclasseur qu’en pareille matière, ce texte exige que soient proposés aux copropriétaires des projets de résolution concernant, entre autres :

* l’approbation du projet d’acte de cession du droit de surélévation, et du projet de surélévation consécutif à l’exercice de ce droit ;

* l’approbation des actes modificatifs du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ;

* l’approbation du rapport d’expert recensant les divers préjudices générés par l’opération de surélévation, et les investigations proposées ;

— qu’il ressort du jurisclasseur que, dans cette matière, l’article précité exige encore que soit joint aux convocations, notamment, le projet d’acte modificatif du règlement de copropriété et la copie du rapport d’expert faisant ressortir les préjudices générés par la surélévation ;

— que, s’agissant au surplus d’un chantier extrêmement important réalisé en milieu occupé, le Plan d’Installation de Chantier (PIC) aurait nécessairement dû être joint, ainsi que tous les éléments permettant d’apprécier les problématiques d’accès au chantier, et l’impact de celui-ci notamment en termes de bruit pour les activités exercées ;

— qu’en l’espèce, n’étaient joints que des documents sommaires ne permettant pas d’apprécier les aspects précités du projet présenté ; que le pièces versées aux débats par le syndicat – qui ne sont pas les mêmes que celles qui avait été produites au moment de la convocation et de l’assemblée générale litigieuse – ne sont toujours pas suffisantes, bien qu’elles soient plus lisibles que les pièces originales ;

— que les conditions de majorité énoncées aux termes des résolutions litigieuses étaient erronées puisque celles-ci indiquaient que la majorité devant être atteinte était celle de l’article 25 alors qu’il s’agissait de celle de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— qu’il résulte en outre du rapport géotechnique produit que le projet présenté est incomplet ;

— qu’il résulte du manque d’informations sur les aspects précités que les copropriétaires étaient dans l’impossibilité d’émettre un vote éclairé au moment de l’assemblée générale litigieuse ;

Les époux [Z] demandent en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions ;

— subsidiairement, prononcer la nullité des résolutions n°4, 5, 6, 7 et 8 de l’assemblée générale extraordinaire du 23 décembre 2019 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] / [Adresse 7] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Lafon.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025.

MOTIFS

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967 en sa version alors applicable :

La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine d’irrégularité de la convocation, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

Au cas d’espèce, l’assemblée générale querellée s’est tenue dans les locaux du syndic à [Localité 6] et non pas dans la commune de situation de l’immeuble ([Localité 10]. Or en principe une assemblée générale doit se tenir dans cette dernière, sauf si le règlement de copropriété prévoit un lieu différent.

Mais l’appelant fait valoir à juste titre que l’assemblée générale du 22 novembre 2008, en sa résolution n° 15, a donné l’autorisation au cabinet [Q] [U], alors syndic, de tenir les assemblées générales à [Localité 6]. Cette résolution est définitive pour ne pas avoir été contestée en justice. Elle constitue donc la loi de la copropriété. L’assemblée générale litigieuse est donc régulière de ce chef.

M. et Mme [Z] font valoir que les résolutions n° 4, 5 et 6 autorisant la cession de droits de surélévation par le syndicat des copropriétaires au profit de deux copropriétaires de l’immeuble, afin de leur permettre d’effectuer des travaux privatifs de surélévation, auraient dû être votées à l’unanimité.

La résolution n° 4 autorise le propriétaire des lots n° 104, 105, 106, 107, 108, 109, 111, 112, 113, 114, 115, 116 et 117 à effectuer des travaux privatifs de surélévation de ses lots selon le projet joint. La résolution n° 5 autorise le propriétaire des lots n° 118, 119, 120, 121, 122 et 110 à effectuer des travaux privatifs de surélévation de ses lots selon le projet joint. La résolution n° 6 autorise la cession du droit de surélever moyennant le prix forfaitaire de 30 000 euros, ce qui représente 19 euros/m². La résolution n° 7 prévoit qu’aux fins d’indemniser les copropriétaires de la gêne occasionnée par les travaux à entreprendre, le prix susvisé sera réparti par moitié entre les deux non concernés par les autorisations sollicitées, les bénéficiaires renonçant expressément à tout droit à répartition.

Selon l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable :

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.

La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.

Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.

Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa.

C’était en conséquence la majorité de l’article 26 qui s’appliquait, à savoir celle des deux tiers des voix. C’est donc à tort que M. et Mme [Z] soutiennent que la décision en question aurait dû être prise à l’unanimité des copropriétaires. Les résolutions litigieuses ont été adoptées à bon droit à la majorité des voix des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

S’agissant des documents qui avaient été joints à la convocation en vue de la tenue de l’assemblée générale du 23 décembre 2019, et que M. et Mme [Z] estiment insuffisants, en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 en sa version alors applicable :

Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en 'uvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;

12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965.

II.-Pour l’information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

6° L’état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l’avis émis en application du quatrième alinéa de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires.

L’idée à mettre en oeuvre, et qui inspire d’ailleurs les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, est que les copropriétaires doivent disposer de toutes les informations qui ont une importance pour la décision à prendre, afin qu’ils puissent se prononcer en pleine connaissance de cause. Doivent être pris en compte les aspects financiers de l’opération (à savoir un avis technique sur le coût global de la surélévation) et les aspects commerciaux (sort final des locaux qui seront construits). Le projet d’acte de cession doit en conséquence être accompagné d’une note faisant ressortir les conditions essentielles du contrat proposé, les plans du projet de construction en surélévation.

Le syndicat des copropriétaires produit l’intégralité des documents qui avaient été joints à la convocation à l’assemblée générale du 23 décembre 2019.

Sont versés aux débats :

* un rapport de la société Digilinx, intitulé Mission géotechnique, reprenant le contexte topographique et géologique, les aléas géotechniques, et les résultats des reconnaissances de fondation ;

* le plan d’implantation des investigations ;

* les diagraphies des sondages ;

* la coupe synoptique ;

* une annexe mentionnant les enchaînements des missions d’ingéniérie géotechnique ;

* une étude de faisabilité accompagnée de plans ;

* une note architecturale de M. [I] retraçant la teneur du projet d’extention avec sa hauteur (21 m), sa surface de plancher (939,63 m²), celle du sixième et dernier étage (112,15 m²) et celle des deux terrasses (55,53 m²), la couleur de l’enduit, la composition des matériaux utilisés pour les fenêtres et la toiture, et le raccordement des eaux pluviales ; des plans précis et détaillés accompagnent ce document ;

Il n’y avait pas lieu de produire le projet de règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes.

La Cour estime que ces documents sont suffisants pour assurer l’information des copropriétaires.

S’agissant du prix (19 euros/m²) les appelants soutiennent qu’il est dérisoire mais ne le démontrent pas ; ils ne produisent pas des exemples d’opérations similaires avec le coût au m² retenu.

S’agissant de la destination de l’immeuble, à laquelle il aurait été porté atteinte, aux dires de M. et Mme [Z], par l’assemblée générale en question : selon l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. La destination de l’immeuble a été définie par l’ensemble des conditions en vue desquelles les copropriétaires ont acheté leurs lots, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble. Au regard de cette définition, la destination de l’immeuble apparaît comme un standard juridique et permet d’assurer une certaine pérennité de ses caractéristiques, tout en permettant de prendre en compte son évolution. Il échet de prendre en compte la situation de l’immeuble, les matériaux utilisés, le standing, l’aspect, l’architecture et l’époque de la construction.

En l’espèce, l’article 8 du règlement de copropriété dispose que l’immeuble est destiné exclusivement à l’usage de commerce, industriel, artisanal, de bureau ou d’habitation. Il s’agit d’une petite copropriété qui comprend 4 membres. La surélévation en question ne remet nullement en cause la destination de l’immeuble, qui reste inchangée.

En outre, M. et Mme [Z] soutiennent que le projet cause une atteinte à la jouissance de leurs parties privatives en ce qu’une partie de la construction se trouvera en surélévation de leur lot. Mais cette situation ne cause aucune atteinte à leur jouissance, et par ailleurs les intimés ne peuvent se plaindre de ce que toute cession ultérieure du droit à surélévation sera impossible, puisque précisément la cession de ce droit, qui se fait moyennant paiement d’une somme d’argent, a pour effet nécessaire que ce droit ne fera plus partie du patrimoine de la copropriété.

Les époux [Z] objectent que les deux copropriétaires vont bénéficier d’une majorité écrasante, mais en cas de cession des logements qu’ils vont construire, tel ne sera pas le cas puisqu’ils n’en seront plus les propriétaires. Dans le cas contraire, l’article 22 II alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 instaure un mécanisme de réduction des voix.

Enfin les époux [Z] affirment sans preuve que l’accès aux locaux commerciaux dont ils sont propriétaires sera nécessairement entravé par ce chantier de surélévation de plus de 1 500 m². Ils seront en outre correctement indemnisés du préjudice causé par la gêne consécutive aux travaux, comme il est dit à la résolution n° 7.

En définitive l’assemblée générale querellée est en tous points régulière. Le jugement sera réformé en toutes ses dispositions sauf en celles ayant débouté les demandeurs de leur demande de dommages-intérêts, et M. et Mme [Z] déboutés de l’ensemble de leurs prétentions.

M. et Mme [Z], qui succombent, seront condamnés au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 28 août 2023 en toutes ses dispositions sauf en celles ayant débouté M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] née [G] de leur demande de dommages-intérêts ;

et statuant à nouveau :

— DEBOUTE M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] née [G] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— CONDAMNE M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] née [G] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT