COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

REPUTE

CONTRADICTOIRE

DU 21 MAI 2026

N° RG 25/06142

N° Portalis DBV3-V-B7J-XPBE

AFFAIRE :

S.N.C. [K] [M]

C/

[Y] [H]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 septembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 24/00802

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

21/05/26

à :

M^e DONTOT

barreau de Versailles

617

M^e DUMONT

barreau de Versailles

490

M^e TERIITEHAU

barreau de Versailles

619

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS [K] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Plaidant : M^e Marie IANNAZZO, avocat au barreau de PARIS

M^e Pauline GUILLARD, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Madame [Y] [H] divorcée [F]

née le 07 janvier 1964 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490

S.A.S. [Localité 4]

RCS de [Localité 5] sous le n° 479 145 484

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Stéphanie TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619

Plaidant : Renaud DUBOIS, avocat au barreau de PARIS

M^e Paul DE BARRAU, avocat au barreau de PARIS

S.D.C. DU [Adresse 4] [Adresse 5]

représenté par son syndic la société VPAT IMMO – [Adresse 6],

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillante

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue le 08 avril 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente chargée du rapport

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de Conseiller.

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Madame Kala FOULON

Greffière lors de la mise à disposition : Madame Rosanna VALETTE

*******************

EXPOSÉ DU LITIGE

La SNC [K] [M] est propriétaire de locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété.

Cet immeuble se compose de deux bâtiments :

— un bâtiment A, comprenant deux caves en sous-sol, un rez-de-chaussée, ainsi que deux étages, correspondant chacun à un appartement.

La SNC [K] [M] est propriétaire lot n°12, correspondant au magasin situé au rez-de-chaussée. Mme [Y] [H] y est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage du bâtiment.

— un bâtiment B : la SNC [K] [M] est propriétaire de l’intégralité des lots de ce bâtiment, composé d’un sous-sol et d’un rez-de-chaussée.

Par acte en date du 12 juin 2006, la SNC [K] [M] a consenti à la société [Localité 4] un bail commercial portant sur le lot n°12 du bâtiment A et sur la totalité du bâtiment B.

En 2021, la société [Localité 4] a entrepris d’importants travaux d’aménagement, notamment de climatisation, dans ce local servant de bureau de poste.

Affirmant que certains de ces travaux ont touché aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble, sans qu’ils aient fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, Mme [H] a, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, assigné la société [K] [M] devant le juge des référés auprès du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir procéder à la démolition de deux souches d’extraction de cheminée installées en toiture du lot B. Cette affaire a été enrôlée sous le N°RG 24/802.

Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 20 décembre 2025, la société [K] [M] a assigné la société [Localité 4] aux fins de la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. Cette affaire a été enrôlée sous le n°RG 24/2984.

L’affaire étant venue à l’audience du 14 janvier 2025, la jonction de la procédure n°RG 24/2984 avec la procédure N°RG 24/802 a été ordonnée par mention au dossier.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 mai 2025 , Mme [H] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux fins que l’ordonnance à intervenir lui soit déclarée commune et opposable.

Par ordonnance contradictoire rendue le 16 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné la société [K] [M] à procéder à ses frais aux travaux de démolition des deux souches d’extraction de cheminée installées sur la toiture du lot B de la copropriété sise [Adresse 2], sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une durée de soixante jours, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit que la société [K] [M] devra communiquer à l’architecte que la copropriété aura choisi de s’adjoindre, l’autorisation d’urbanisme et l’ensemble du dossier technique relatif à la démolition des deux souches d’extraction de cheminée installées en toiture du lot B de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 8],

— dit que la juridiction se réserve la liquidation de l’astreinte,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [K] [M] à l’encontre de la société [Localité 4],

— rejeté la demande tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise sollicitée par la société [K] [M],

— condamné la société [K] [M] à payer à Mme [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes en paiement émises de ce chef,

— condamné la société [K] [M] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 14 octobre 2025, la société [K] [M] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [K] [M] demande à la cour, au visa des articles 147, 331, 334, 367, 232 et suivants, 696, 700, 835, 1533 et suivants du code de procédure civile de  :

'- déclarer société [K] [M] recevable et bien fondée en son appel formé à l’encontre de la décision rendue le 16 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de Nanterre,

y faisant droit:

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle:

— condamne la société [K] [M] à procéder à ses frais aux travaux de démolition des deux souches d’extraction de cheminée installées sur la toiture du lot B de la copropriété sise [Adresse 2], sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une durée de soixante jours, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit que la société [K] [M] devra communiquer à l’architecte que la copropriété aura choisi de s’adjoindre, l’autorisation d’urbanisme et l’ensemble du dossier technique relatif à la démolition des deux souches d’extraction de cheminée installées en toiture du lot B de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 8],

— dit que la juridiction se réservera la liquidation de l’astreinte,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [K] [M] à l’encontre de la société [Localité 4],

— rejette la demande tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise sollicitée par la société [K] [M],

— condamne la société [K] [M] à payer à Mme [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette les autres demandes en paiement émises de ce chef,

— condamne la société [K] [M] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelle que la décision est exécutoire par provision,

statuant à nouveau:

— enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur,

à défaut,

— dire n’y avoir lieu à référé,

en conséquence,

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

à titre subsidiaire,

— condamner la société [Localité 4] au paiement du coût des travaux de remise en état de la toiture du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] et juger que la société [K] [M] devra réaliser lesdits travaux après règlement par la société [Localité 4], à titre infiniment subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira au juge des référés avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties,

— examiner les désordres allégués dans l’assignation de Mme [F],

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties,

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir de devis fournis par les parties, éventuellement assisté d’un maître d''uvre, le coût de ces travaux,

— fournir tous les éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— faire toutes les observations utiles au règlement du litige.

— ordonner une mesure de médiation et désigner tel médiateur qu’il plaira au juge de référés,

en tout hypothèse,

— condamner solidairement Mme [F] et la société [Localité 4] à verser à la société [K] [M], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [F] et la société [Localité 4] aux entiers dépens.'

La société [K] [M] affirme que Mme [F] a agi sur le fondement de l’article 15 de la loi de 1965, alors qu’elle n’a aucun droit réel sur la toiture du bâtiment B, puisque c’est l’appelante qui détient 100 % des tantièmes des parties communes spéciales du bâtiment B, y compris la toiture et les souches de cheminées.

Elle fait valoir que le premier juge n’a pas tenu compte de la distinction entre les parties communes générales et spéciales à chaque bâtiment, alors même que le règlement de copropriété est explicite.

L’appelante en déduit que l’atteinte alléguée par Mme [F] ne vise pas une partie commune sur laquelle cette dernière aurait des droits indivis, si bien que son lien avec la partie affectée reste celui d’un voisin qui a une vue sur la toiture. Elle expose qu’il existe donc une contestation sérieuse quant au caractère manifeste du trouble allégué, faisant obstacle à ce que la démolition des souches de cheminée puisse être ordonnée à ce stade.

La société [K] [M] souligne que l’assemblée générale des copropriétaires a voté contre une résolution visant à autoriser le syndic à engager une action en démolition à son encontre et que l’action de Mme [F] vise donc à contourner, par la voie judiciaire, la volonté collective exprimée lors de l’assemblée générale.

Elle fait valoir que ce vote négatif de l’assemblée générale peut d’ailleurs être qualifié de ratification des travaux litigieux et rappelle que les deux autres copropriétaires de l’immeuble étaient parfaitement informées des travaux et de l’enjeu de leur vote.

La société [K] [M] conclut ensuite à la disproportion manifeste de la démolition des deux souches de cheminée, dès lors que celles-ci constituent des éléments techniques destinés à l’extraction d’air de la climatisation, participant à l’usage normal du bâtiment B, qui accueille du public, tandis que le préjudice de Mme [F] n’est que visuel, la première souche se situant à 7,5 mètres de sa fenêtre de cuisine et l’autre, 3 mètres plus loin.

Elle en déduit que ce désagrément esthétique ne saurait justifier une mesure de démolition, d’autant plus que l’immeuble est situé dans une zone urbaine dense, et que le règlement de copropriété autorise une destination mixte, à usage d’habitation et commerciale, impliquant nécessairement la présence d’installations compatibles avec cette diversité d’usage dans l’immeuble.

Elle précise d’ailleurs qu’il existe d’autres solutions techniques qui peuvent être envisagées.

Sollicitant la suppression de l’astreinte, la société [K] [M] expose que les locaux qui lui appartiennent sont donnés à bail à la société [Localité 4], qui a réalisé les travaux litigieux, de sorte qu’elle-même ne pouvait donc intervenir sur des travaux réalisés par sa locataire. Elle indique avoir tenté de mettre en oeuvre une résolution amiable du conflit, qui a échoué notamment en raison de l’inertie de la société [Localité 4].

Subsidiairement, la société [K] [M] demande à être garantie par la société [Localité 4], qui a établi le projet des travaux, déposé la déclaration préalable, défini les modalités des travaux et piloté leur réalisation, sans l’informer préalablement de manière claire et exhaustive de l’ampleur des modifications effectuées et sans lui demander de porter cette résolution à l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle affirme que la société [Localité 4], bien que locataire professionnelle, a ensuite, par son inertie, rendu impossible toute modification des lieux et toute résolution amiable du litige.

A titre très subsidiaire, la société [K] [M] demande l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle s’est abstenue de répondre à la demande de médiation et d’expertise.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 4] demande à la cour, au visa des articles 145, 700, 835 et 1533 du code de procédure civile, 1103 du code civil, 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

'à titre principal:

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a caractérisé l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonné la démolition de deux souches d’extraction de cheminée installées sur la toiture du bâtiment B de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 9],

statuant à nouveau,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [H],

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de [K] [M] à l’encontre de Locaposte,

statuant à nouveau,

— débouter [K] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Locaposte,

à titre infiniment subsidiaire,

— prendre acte des protestations et réserves de Locaposte quant aux mesures de médiation ou d’expertise sollicitée par [K] [M],

en tout état de cause,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation solidaire de [K] [M] et Mme [H] à payer à [Localité 4] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— confirmer solidairement [K] [M] et Mme [H] à verser à [Localité 4] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel. '

La société [Localité 4] sollicite à titre principal l’infirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle a ordonné la démolition des deux souches d’extraction, faisant valoir que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 octobre 2022, ceux-ci ont rejeté la résolution relative à l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre de la société [K] [M] et qu’ils n’ont jamais ensuite remis en cause cette délibération, ce qui caractérise manifestement une ratification implicite et non équivoque des travaux litigieux.

Elle soutient en outre que la présence de ces deux souches d’extraction ne cause pas un préjudice suffisamment grave à Mme [F] pour justifier leur démolition, qui porterait une atteinte disproportionnée aux exigences du service public postal.

Subsidiairement, la société [Localité 4] conclut au rejet de la demande de garantie formée par la société [K] [M] à son encontre, aux motifs que :

— les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 lui sont inopposables et il appartenait à la seule société [K] [M] , parfaitement informée des travaux envisagés et qui lui avait donné son accord, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale,

— la société [K] [M] n’a pas respecté la procédure prévue aux articles 10.2.3 et 10.2.8 du bail qui prévoient que la propriétaire doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour les travaux importants, tandis qu’au contraire, elle-même a rempli ses obligations en attendant l’accord de sa bailleresse pour entamer les travaux,

— la société [K] [M] et le syndicat des copropriétaires ont refusé la solution technique alternative qu’elle proposait.

A titre très subsidiaire, la société [Localité 4] indique faire les protestations et réserves d’usage quant aux mesures de médiation et d’expertise sollicitées par la ascite [K] [M].

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [H] demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 25 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 de :

'- confirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre le 16 septembre 2025 sous le RG24/00802, en ce qu’elle a:

— condamne la société [K] [M] à procéder à ses frais aux travaux de démolition des deux souches d’extraction de cheminée installées sur la toiture du lot B de la copropriété sise [Adresse 2], sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une durée de soixante jours, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit que la société [K] [M] devra communiquer à l’architecte que la copropriété aura choisi de s’adjoindre, l’autorisation d’urbanisme et l’ensemble du dossier technique relatif à la démolition des deux souches d’extraction de cheminée installées en toiture du lot B de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 8],

— dit que la juridiction se réservera la liquidation de l’astreinte,

— rejette la demande tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise sollicitée par la société [K] [M],

— condamne la société [K] [M] à payer à Mme [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société [K] [M] aux entiers dépens de l’instance,

y ajoutant,

— débouter les autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner la société [K] [M] à payer à Mme [H] divorcée [F] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d’appel,

— condamner la société [K] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de constat d’huissier de 350 euros TTC. '

Mme [H] divorcée [F] soutient qu’il existe un trouble manifestement illicite découlant de travaux touchant la toiture du bâtiment B, effectués sans l’accord de la copropriété, en contravention avec les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle affirme que chaque copropriétaire, pris individuellement, est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété et de faire cesser toute atteinte aux parties communes, sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel, et alors même qu’une assemblée générale aurait rejeté la proposition d’engager une action judiciaire à même fin.

L’intimée fait valoir que le bâtiment B fait partie de la copropriété et que le bâti ou gros oeuvre est nécessairement une partie commune, soulignant qu’en outre, l’existence éventuelle d’une contestation sérieuse ne fait pas obstacle à la caractérisation d’un trouble manifestement illicite.

Mme [H] divorcée [F] réfute toute ratification implicite des travaux et précise que les deux autres copropriétaires qui ont voté contre la mise en oeuvre d’une procédure à l’encontre de la société [K] [M], étaient motivées par des considérations d’ordre financier, ce dont elles attestent.

Elle expose que les travaux lui causent un préjudice personnel puisque les souches de cheminée sont situées devant ses fenêtres et elle conclut à la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société [K] [M] à démolir ces deux souches.

L’intimée indique que la société [K] [M], qui a autorisé la société [Localité 4] à faire ces travaux sans les soumettre à l’assemblée générale, a ensuite retardé le plus possible leur démolition, de sorte que l’astreinte est nécessaire.

Mme [H] divorcée [F] s’oppose à l’organisation d’une expertise, faisant valoir que l’irrégularité des travaux est attestée et que la solution technique alternative a déjà été préconisée.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à personne morale, le 27 octobre 2025 et les conclusions le 29 décembre 2025 et le 18 mars 2026, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Il peut notamment résulter d’une atteinte à la propriété ou d’une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété et il appartient à Mme [H] de démontrer son existence.

Sur l’action de Mme [H]

En vertu des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, 'ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.'

L’article 15 du même texte prévoit quant à lui que 'le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.'

En l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété.

Sur l’existence de parties communes spéciales

En vertu des dispositions de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, ' les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.'

En l’espèce, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 25 novembre 1988 mentionnent :

— dans la partie état descriptif de division

'Les lots comprennent :

Bâtiment A

— Lot numéro 1 : une cave sis au sous-sol dudit bâtiment

et les 12/1000èmes des parties communes générales de l’ensemble de l’immeuble

et les 25 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A;

— Lot numéro 2 : une cave sis au sous-sol dudit bâtiment

et les 13/1000èmes des parties communes générales de l’ensemble de l’immeuble

et les 25 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A;

— Lot numéro 3 : au rez-de-chaussée : un grand magasin avec passage couvert donnant accès aux étages

et les 175/1000èmes des parties communes générales de l’ensemble de l’immeuble

et les 350 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A;

— Lot numéro 4 : au premier étage : un appartement de type F III

et les 150/1000èmes des parties communes générales de l’ensemble de l’immeuble

et les 300 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A;

— Lot numéro 5 : au deuxième étage : un appartement de type F III

et les 150/1000èmes des parties communes générales de l’ensemble de l’immeuble

et les 300 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A;

Bâtiment B :

— Lot numéro 6 : un sous-sol

et les 100/1000èmes des parties communes générales de l’ensemble de l’immeuble

et les 800 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment B ;

— Lot numéro 7 : au rez-de-chaussée : un atelier

et les 400/1000èmes des parties communes générales de l’ensemble de l’immeuble

et les 200 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment B.'

Cependant, le règlement de copropriété ne comporte aucune mention relative aux parties communes spéciales, et il n’est notamment pas prévu de charges spéciales, la partie relative aux charges communes se contentant de prévoir que 'les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.'

Le règlement de copropriété modificatif du 8 août 1990, qui a créé deux nouveaux lots, a conservé cette répartition entre charges communes générales et spéciales en précisant 'l’ensemble des millièmes généraux de l’ensemble de l’immeuble passera ainsi de 1000èmes à 1093èmes et l’ensemble des millièmes spéciaux dans le bâtiment A de 1000èmes à 1186èmes.'

Il en a été de même lors des modifications du 19 avril 1996 et du 14 octobre 1997, qui ont annulé des lots pour en créer de nouveaux dans le bâtiment A, des tantièmes tant de parties communes générales que de parties communes spéciales étant affectés à chaque lot.

La loi [Localité 10] du 23 novembre 2018 a créé plusieurs nouveaux articles de la loi du 10 juillet 1965 :

— l’article 6-2 qui dispose que 'Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.'

— l’article 6-3 qui prévoit que 'les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.'

— l’article 6-4 aux termes duquel 'l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.'

L’article 209 de la loi prévoyait que 'les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.'

Par la suite, la loi n 2022-217 du 21 février 2022 a réécrit l’article 209 de la loi [Localité 10] en ces termes : « L’ article 6-4 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1 juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes.'

L’appelante ne verse aux débats aucun procès-verbal d’assemblée générale visant à mettre en conformité le règlement de copropriété, ni aucun procès-verbal d’appel de charges démontrant que certaines charges ne sont facturées qu’aux titulaires des parties communes spéciales, ni la preuve que les travaux de toiture du bâtiment B en 2006 ont été exclusivement pris en charge par elle.

À l’inverse, le procès-verbal d’assemblée générale du 6 octobre 2022 fait apparaître que l’ensemble des copropriétaires étaient amenés à se prononcer sur 'les travaux de démoussage des bâtiments A et B', l''audit des toitures des bâtiments A et B’ ou la 'mise en place d’un contrat d’entretien annuel des toitures des bâtiments A et B', sans que soit envisagée une répartition des votes ou des charges sur la base des parties communes spéciales.

Il convient en conséquence de dire que Mme [H] pouvait solliciter la cessation d’une atteinte à la toiture du bâtiment B par la construction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété.

Sur la ratification

Si en cas d’exécution illicite de travaux soumis à autorisation de l’assemblée générale, leur ratification peut se déduire d’une décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire fautif, cette ratification implicite suppose l’absence d’équivoque.

La société [K] [M] verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 6 octobre 2022 qui indique notamment, sur la résolution n°25 tendant à engager une 'procédure à l’encontre de la SCI [K] [M] suite à l’installation de deux souches sur le toit du bâtiment B sans autorisation de la copropriété’ :

' Pour rappel, la SCI [K] [M] a donné l’accord à La Poste, locataire des locaux lui appartenant de faire installer deux souches sur le toit du bâtiment B. Cette installation venant modifier l’aspect extérieur de l’immeuble, elle aurait dû faire l’objet d’une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale pour obtenir l’accord préalable de la copropriété.

Des courriers ont été adressés par le syndic et un rendez-vous s’est finalement tenu le 16/12/2021 en présence des copropriétaires et des représentants de La Poste.

Jugeant ces souches inesthétiques et s’inquiétant de ce qu’elles pouvaient rejeter, les copropriétaires ont tout d’abord demandé leur enlèvement pour finalement trouver un compromis et demander que celles-ci soient remplacées par des souches plates, plus discrètes et plus esthétiques.

Un retour concret sur les solutions envisagées devait être fait au plus tard le 31/03/2022. Depuis et malgré diverses relances, aucune nouvelle n’a été donnée et l’accord qui semblait avoir été trouvé n’a finalement pas été respecté;

dans ces conditions, la copropriété souhaite le retrait des souches installées par le locataire de la SCI [K] [M] sans autorisation. l’assemblée générale après en avoir délibéré, décide de lancer une procédure à l’encontre de la SCI [K] [M] pour faire retirer les deux souches présentes installées sur le toit du bâtiment B sans accord de la copropriété.

Pour : 154 tantièmes (1 copropriétaire a voté pour)

Contre : 312 tantièmes (2 copropriétaires ont voté contre).

Cette résolution est rejetée à la majorité absolue.'

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires, bien qu’ayant donc dûment délibéré sur le caractère irrégulier des travaux, sur l’existence d’autres solutions techniques, et sur la possibilité d’ester en justice, n’a engagé aucune action à l’encontre de la société civile immobilière [K] [M] postérieurement à cette assemblée générale.

De même, il ressort de la décision attaquée que le syndicat des copropriétaires, comparant en première instance, ne sollicitait pas la destruction des deux souches de cheminée mais se contentait 'dans l’hypothèse où la démolition des deux souches d’extraction de cheminée serait ordonnée', de former des demandes quant aux modalités de cette démolition. Le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat à hauteur d’appel.

Dès lors, et nonobstant les attestations des deux autres copropriétaires du bâtiment A quant aux motivations de leurs votes à l’assemblée générale du 6 octobre 2022, qui ne peuvent être utilement pris en compte dès lors qu’il appartient aux copropriétaires d’assumer les conséquences de leur vote, il n’est pas établi avec évidence que les travaux irréguliers engagés par la société civile immobilière [K] [M] ne puissent être considérés comme implicitement validés par le syndicat des copropriétaires, étant précisé que l’absence d’équivoque relève de l’appréciation des juges du fond.

En conséquence, l’existence d’un trouble manifestement illicite découlant de l’existence de travaux irréguliers non ratifiés n’est pas établie avec l’évidence requise, et il y a lieu de rejeter la demande formée par Mme [H] sur ce fondement. L’ordonnance querellée sera infirmée.

Sur les demandes accessoires

La société [K] [M] étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, Mme [H] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en revanche de débouter la société civile immobilière [K] [M] et la société [Localité 4] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance querellée,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [Y] [H],

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Mme [Y] [H] aux dépens de première instance et d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente