Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Les associations Avenir Plan de Campagne et Centre de vie régional « Pour le commerce et les loisirs le dimanche à Plan de Campagne » ont demandé à la cour administrative d’appel de Marseille, statuant en premier et dernier ressort, d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 5 avril 2022 par lequel le maire des Pennes-Mirabeau (Bouches-du-Rhône) a délivré à la société civile immobilière Inco un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale en vue de la création d’un ensemble commercial d’une surface de vente de 900 mètres carrés.

Par un arrêt n° 22MA01562 du 9 avril 2024, la cour administrative d’appel a rejeté leur requête.

Par une décision n° 494994 du 9 décembre 2025, le Conseil d’Etat, statuant au contentieux, a annulé cet arrêt en tant qu’il statue sur les conclusions des associations requérantes dirigées contre l’arrêté du 5 avril 2022 du maire des Pennes-Mirabeau en tant qu’il vaut autorisation de construire, et a renvoyé l’affaire, dans cette mesure, devant la cour, où elle a été enregistrée sous le n° 25MA03617.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 1er et 14 juin 2022, les 12 janvier, 5 juillet et 9 et 29 novembre 2023, ainsi que, postérieurement au renvoi de l’affaire par le Conseil d’Etat, le 20 janvier 2026, l’association Avenir Plan de Campagne et l’association Centre de vie régional « Pour le commerce et les loisirs le dimanche à Plan de Campagne », représentées par M^e Giudicelli et M^e Sacksick (Adden Avocats – Méditerranée), demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 5 avril 2022 par lequel le maire des Pennes-Mirabeau a délivré à la société civile immobilière Inco un permis de construire, en tant qu’il vaut autorisation de construire ;

2°) de mettre à la charge de la commune des Pennes-Mirabeau la somme de 7 000 euros et à la charge de la société civile immobilière Inco celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir que :

 – l’arrêté en litige est entaché d’un vice de forme et d’un vice de procédure, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme ;

 – cet arrêté, en tant qu’il tient lieu de permis de démolir, méconnaît les articles L. 451-1 et L. 451-2 du code de l’urbanisme ;

 – le dossier de demande de permis de construire est incomplet, faute de comporter une étude au regard du plan de prévention des risques naturels prévisibles relatifs au phénomène de retrait et gonflement des argiles ;

 – l’arrêté contesté méconnaît les articles UE3, UE4 et UE13 du règlement du plan local d’urbanisme et les articles C1 et C3 du règlement du plan de prévention des risques d’incendie de forêt ainsi que son annexe 2 ;

 – cet arrêté méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, compte tenu des risques d’incendie et de saturation du réseau d’assainissement.

Par un mémoire en intervention enregistré le 21 décembre 2022, la Commission nationale d’aménagement commercial conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

 – les associations requérantes ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir non plus que de l’accomplissement des formalités prévues par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

 – les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 2 juin et 11 octobre 2023, la société civile immobilière Inco, représentée par M^e Bérenger (SELARL Cabinet Debeaurain et associés), conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de chacune des requérantes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

 – les associations requérantes ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

 – les moyens soulevés sont non fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 10 octobre 2023 et le 18 février 2026, la commune des Pennes-Mirabeau, représentée par M^e Reboul (SCP Bérenger – Blanc – Burtez – Doucède et associés), conclut au rejet de la requête, subsidiairement à l’application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge solidaire des requérantes en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

 – les associations requérantes ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme et, en outre, ne sont pas valablement représentées, l’identité de leurs présidents respectifs n’étant pas précisé ;

 – il appartiendra à la cour de vérifier que la formalité prescrite par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme a été accomplie ;

 – les moyens soulevés sont non fondés.

Par une lettre en date du 30 janvier 2026, la cour a informé les parties qu’il était envisagé d’inscrire l’affaire à une audience qui pourrait avoir lieu avant le 30 juin 2026 et que l’instruction était susceptible d’être close par ordonnance à compter du 20 février 2026.

Par une ordonnance du 31 mars 2026, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat.

Par une lettre du 19 mai 2026, les parties ont été informées de ce que, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, la cour était susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation des vices tirés, d’une part, de la méconnaissance de l’obligation de mentionner dans le permis de construire la nécessité de demander et obtenir une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment et, d’autre part, de la méconnaissance du f) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme, faute pour le dossier de demande de permis de construire de comporter une attestation de prise en compte des préconisations fixées par le plan de prévention des risques naturels prévisibles relatif au phénomène de retrait et de gonflement des argiles.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

 – le code de la construction et de l’habitation ;

 – le code de l’urbanisme ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M^me Anne Niquet, rapporteure,

 – les conclusions de M. François Point, rapporteur public,

 – et les observations de M^e Giudicelli pour les associations Avenir Plan de Campagne et Centre de vie régional « Pour le commerce et les loisirs le dimanche à Plan de Campagne », ainsi que celles de M^e Reboul pour la commune des Pennes-Mirabeau.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière Inco a déposé une demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale pour la création d’un ensemble immobilier composé de quatre cellules commerciales, d’une surface de vente totale de 900 mètres carrés, dans la zone commerciale dite de « Plan de Campagne », située sur le territoire des communes des Pennes-Mirabeau et de Cabriès. Le projet a reçu un avis défavorable de la Commission départementale d’aménagement commercial des Bouches-du-Rhône le 3 novembre 2021. Sur recours de la société Inco, la Commission nationale d’aménagement commercial a estimé, par une décision du 24 février 2022, qu’il n’y avait pas lieu de se prononcer sur la conformité du projet aux objectifs et critères énoncés à l’article L. 752-6 du code de commerce, au motif que le projet ne pouvait être regardé comme procédant à l’extension d’un ensemble commercial existant au sens du I de l’article L. 752-3 du même code. Par un arrêté du 5 avril 2022, le maire des Pennes-Mirabeau a délivré à la société Inco un permis de construire « valant autorisation d’exploitation commerciale et autorisation de travaux », permis à l’encontre duquel les associations Avenir Plan de Campagne et Centre de vie régional « Pour le commerce et les loisirs le dimanche à Plan de Campagne » ont formé un recours pour excès de pouvoir. Par un arrêt n° 22MA01562 du 9 avril 2024, la cour administrative d’appel de Marseille, statuant en premier et dernier ressort en vertu de l’article L. 600-10 du code de l’urbanisme, a rejeté la requête de ces associations. Toutefois, saisi par ces dernières d’un pourvoi en cassation, le Conseil d’État a annulé l’arrêt du 9 avril 2024 en tant qu’il a statué sur leurs conclusions dirigées contre l’arrêté du 5 avril 2022 du maire des Pennes-Mirabeau en tant qu’il vaut autorisation de construire.

Sur l’étendue du litige après la décision du Conseil d’État :

2. Par sa décision n° 494994 du 9 décembre 2025, le Conseil d’État, sans remettre en cause la compétence de la cour en premier et dernier ressort, a annulé l’arrêt du 9 avril 2024 en tant seulement qu’il statue sur les conclusions des associations requérantes dirigées contre l’autorisation de construire contenue dans l’arrêté du 5 avril 2022 du maire des Pennes-Mirabeau et n’a renvoyé l’affaire devant la cour que dans cette mesure, après avoir rejeté le surplus des conclusions de cassation des parties. La cour n’est donc pas de nouveau saisie de la contestation de sa propre compétence, non plus que des conclusions dirigées contre l’autorisation d’exploitation commerciale contenue dans ledit arrêté, pas davantage que des conclusions indemnitaires présentées à titre reconventionnel par la société civile immobilière Inco sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, points sur lesquels son arrêt n° 22MA01562 du 9 avril 2024 est devenu définitif.

Sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 5 avril 2022 en tant qu’il vaut autorisation de construire :

En ce qui concerne les fins de non-recevoir :

3. En premier lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation (…) ». Selon l’article L. 600-1-4 du même code : « (…) Lorsqu’il est saisi par une personne mentionnée à l’article L. 600-1-2 d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis de construire mentionné à l’article L. 425-4, le juge administratif ne peut être saisi de conclusions tendant à l’annulation de ce permis qu’en tant qu’il vaut autorisation de construire. Les moyens relatifs à la régularité de ce permis en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale sont irrecevables à l’appui de telles conclusions ».

4. L’association « Avenir Plan de Campagne » a notamment pour objet, défini par ses statuts, de « regrouper les propriétaires de la zone commerciale de Plan de Campagne en vue du développement et de la restructuration de ladite zone ». L’association Centre de vie régional « Pour le commerce et les loisirs le dimanche à Plan de Campagne » s’est quant à elle donné pour mission statutaire, notamment, « la défense par tous moyens appropriés des intérêts de la zone de Plan de Campagne ainsi que des droits des commerçants, des entreprises et des propriétaires de cette dernière, présentant un caractère d’intérêt général, en vue de son développement et de son organisation ». Pour cela, ces deux associations sont respectivement habilitées à « porter devant les juridictions (…) toute action (…) en vue de garantir le strict respect des législations et réglementations ayant pour objet de promouvoir l’aménagement de la zone commerciale de Plan de Campagne conformément aux prescriptions des articles L. 110 du code de l’urbanisme (dont les dispositions ont été reprises à l’article L. 101-2 de ce code) et L. 110-1 du code de l’environnement ». Dans ces conditions, ces deux associations justifient d’un intérêt suffisamment direct leur donnant qualité pour agir à l’encontre de l’autorisation de construire délivrée à la société civile immobilière Inco.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme : « Une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».

6. Il ressort des récépissés de déclarations en préfecture versés aux débats que les statuts de l’association Avenir Plan de Campagne ont été déposés le 27 janvier 2017 et ceux de l’association Centre de vie régional « Pour le commerce et les loisirs le dimanche à Plan de Campagne » le 31 mai 2017, soit, dans les deux cas, plus d’un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire enregistrée en avril 2021. La demande contentieuse de ces deux associations satisfait donc aux dispositions précitées.

7. En troisième lieu, d’une part, il ressort de la décision du 1er juin 2022 que le conseil d’administration de l’association « centre de vie régional », compétent aux termes de l’article 13 de ses statuts pour ester en justice, a habilité son président à contester le permis de construire n° 01307121C0048 délivré par le maire de la commune des Pennes-Mirabeau à la société civile immobilière Inco le 5 avril 2022. D’autre part, aux termes de l’article 12 de ses statuts, l’association Avenir Plan de Campagne autorise son président à ester en justice. Dans ces conditions, les présidents de chacune des associations, alors même qu’ils ne sont pas nommément désignés dans leur requête, sont habilités à les représenter en justice et à contester le permis de construire en litige.

8. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif (…) ».

9. Il ressort des pièces du dossier que le recours contentieux a été notifié par les associations requérantes au maire de la commune des Pennes-Mirabeau par un courrier du 2 juin 2022, dont les services communaux ont accusé réception le 7 juin suivant. Ce recours a également été notifié à la société civile immobilière Inco, bénéficiaire de la décision, par un courrier du 2 juin 2022, dont il a été accusé réception par cette société à une date indéterminée, mais que cette société ne conteste pas être antérieure à l’expiration du délai prescrit par l’article R. 600-1 précité du code de l’urbanisme. Par ailleurs, les associations requérantes n’étaient pas tenues de réitérer cette notification lors de l’enregistrement de l’affaire à la cour après renvoi du Conseil d’État.

10. Il résulte de tout ce qui précède que les fins de non-recevoir soulevées par la commune des Pennes-Mirabeau, par la société Inco et par la Commission nationale d’aménagement commercial doivent être écartées.

En ce qui concerne la légalité de l’autorisation d’urbanisme contestée :

11. En premier lieu, aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ».

12. Il résulte de ces dispositions que lorsque l’aménagement intérieur de locaux constitutifs d’un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation, n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l’autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l’autorisation prévue par ce code, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public, et ce alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.

13. D’une part, la délivrance par le maire des Pennes-Mirabeau, le 30 novembre 2021, donc antérieurement à celle du permis de construire, d’un arrêté d’autorisation de travaux, qui ne porte pas sur les aménagements intérieurs, ne dispense pas du respect de l’obligation fixée par l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme.

14. D’autre part, si le dossier de demande d’autorisation d’exploiter comporte notamment les plans du site, qui matérialisent les quatre commerces, les voies de circulation pour les véhicules légers et les poids lourds, les cheminements des piétons et personnes à mobilité réduite, ou encore les places de stationnement pour les différentes catégories d’usagers, aucun élément ne permet de figurer les aménagements intérieurs des commerces envisagés, au demeurant encore inconnus, pour une partie d’entre eux, à la date de l’arrêté en litige. Ce dernier ne prévoyant pas l’obligation de demander et obtenir une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment, comme l’impose ce texte lui-même, les associations requérantes sont fondées à soutenir qu’il est entaché sur ce point d’une illégalité.

15. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition ». Et selon l’article L. 451-2 du même code : « Le permis de démolir ne peut être refusé lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à la ruine de l’immeuble ».

16. Les associations requérantes critiquent l’absence, dans le dossier de demande de permis de construire, de l’information selon laquelle les trois constructions existantes implantées sur le terrain d’assiette sont encore habitables, ce qui aurait faussé l’appréciation des services instructeurs. Toutefois, à supposer même cette circonstance établie, les dispositions précitées du code de l’urbanisme n’impliquent pas la restriction des démolitions aux seuls immeubles inhabitables, de sorte qu’une telle information n’était pas indispensable pour apprécier la conformité du projet aux règles d’urbanisme qui lui sont applicables. Le moyen soulevé ne peut qu’être écarté.

17. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : / (…) f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception (…) ». Et aux termes de l’article II-1.1 du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles pour réduire le risque naturel des mouvements de terrain différentiels liés au phénomène de retrait-gonflement des sols argileux applicable sur le territoire de la commune des Pennes-Mirabeau : " Est prescrite dans les zones B1 et B2 : / La réalisation d’une série d’études géotechniques sur la parcelle, définissant les dispositions constructives et environnementales nécessaires pour assurer la stabilité des bâtiments vis à vis du risque de tassement différentiel et couvrant les missions géotechniques adaptées définies dans la norme en vigueur (à titre indicatif ; de type G12 (étude d’avant-projet), de type G2 (étude géotechnique de projet) et de type G3 (étude et suivi géotechniques d’exécution) au sens de la norme géotechnique NF P 94-500 (…) ".

18. Il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme, de s’assurer de la production par le pétitionnaire d’un document établi par l’architecte du projet ou par un expert attestant qu’une étude a été menée conformément aux exigences de la règlementation et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet. Il ne saurait en revanche dans ce cadre porter une appréciation sur le contenu de l’étude et son caractère suffisant au regard des exigences des plans de prévention des risques qui en imposent la réalisation.

19. Le dossier de demande de permis de construire déposée par la société Inco comporte des attestations de prise en compte des préconisations fixées par le plan de prévention des risques naturels prévisibles d’inondation (pièce numérotée « PC13 »), de la réglementation thermique ou encore des règles parasismiques et paracycloniques. Cependant, alors que le règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles relatif au phénomène de retrait et de gonflement des argiles prescrit en son article II-1.1 la réalisation d’une série d’études géotechniques sur les parcelles en cause, aucune attestation ne porte sur la réalisation de telles études et la conformité du projet à leurs résultats. Dans ces conditions, et alors que cette insuffisance, qui peut avoir une influence sur les procédés constructifs, est de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, les requérantes sont fondées à soutenir que le permis de construire ainsi délivré méconnaît les dispositions précitées de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme.

20. En quatrième lieu, d’une part, aux termes de l’article UE 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune des Pennes-Mirabeau : « Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies dont les caractéristiques correspondent à leur destination. Elles doivent répondre aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile. / Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées à leurs extrémités pour que les véhicules puissent faire demi-tour. / Les accès doivent être adaptés à de façon à apporter la moindre gêne pour la circulation publique. / Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation est interdit ». D’autre part, l’article C3 du règlement du plan de prévention des risques d’incendie de forêt, applicable dans la zone rouge et les zones bleues, dispose : « Les équipements de lutte contre les incendies sont réalisés selon les prescriptions définies à l’annexe 2 (…) ». L’annexe 2 de ce règlement, relative aux mesures relatives aux infrastructures et équipements de lutte contre les incendies de forêt, impose une aire de retournement sous deux formes alternatives, soit en forme de « T » soit en rond-point.

21. Il ressort des pièces du dossier qu’alors que seule l’extrémité ouest du terrain d’assiette du projet est classée en zone bleue « B3 » du plan de prévention des risques d’incendie de forêt, définie par ce dernier comme celle où « les enjeux les plus sensibles sont autorisés, sous réserve de prescriptions », sa plus grande partie se situe en zone blanche de ce plan, à laquelle les prescriptions de l’article C3 ne s’appliquent pas. Par ailleurs, les plans reçus par la commune des Pennes-Mirabeau le 12 août 2021 prévoient une aire de retournement intérieure au projet, au niveau de la zone d’accès, suffisante pour permettre à un véhicule de secours de manœuvrer. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article C3 du règlement du plan de prévention des risques d’incendie de forêt doit être écarté.

22. D’autre part, les voies auxquelles les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme s’appliquent sont les voies d’accès au terrain d’assiette des constructions et non les voies internes à ce terrain. Par suite, et alors que la seule desserte intérieure, donnant accès aux constructions, ne saurait être regardée comme une voie nouvelle au sens de l’article UE 3 du règlement du plan local d’urbanisme, le moyen tiré de la méconnaissance de celui-ci ne peut qu’être écarté.

23. En cinquième lieu, aux termes de l’article UE 4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune des Pennes-Mirabeau : « (…) Eaux usées : Toute construction ou installation à usage d’habitation ou d’activité doit obligatoirement évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau public d’assainissement. / L’évacuation des eaux usées industrielles dans le réseau public d’assainissement est subordonnée à un pré-traitement. / L’évacuation de ces eaux usées autres que domestiques dans le réseau public d’assainissement doit être autorisée par le gestionnaire du réseau et de la station conformément à l’article L. 1331-10 du code de la santé publique (…) ».

24. Alors que le plan local d’urbanisme ne peut comporter que des conditions de fond de l’octroi du permis de construire, les associations requérantes ne peuvent utilement arguer de la méconnaissance de la formalité procédurale prévue par cet article UE 4. Au demeurant, par un courrier du 7 mai 2021, la société SEERC, devenue Suez Eau France, a informé le maire des Pennes-Mirabeau de la possibilité de raccorder le projet au réseau d’assainissement dont la gestion lui a été déléguée, a joint un plan figurant le collecteur sur lequel le projet serait raccordé et a fixé le montant de la participation pour le financement de l’assainissement collectif prévu par le code de la santé publique. Dans ces conditions, le projet doit être regardé comme accepté par le gestionnaire du réseau, suivant l’exigence des dispositions précitées, lesquelles n’ont donc pas été méconnues.

25. En sixième lieu, aux termes de l’article UE 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune : « Les espaces libres doivent être aménagés en espaces verts. / Il doit être planté un arbre de haute tige pour 4 places de parking extérieures. / Les espaces verts doivent représenter un minimum de 5 % de la surface de l’unité foncière. / Les plantations doivent être judicieusement réparties en utilisant les possibilités offertes par la notion de projet d’ensemble. / Leur pérennité doit être favorisée en préférant les plantes adaptées au climat, d’entretien facile, résistant à la sécheresse et à la pollution. / Il est demandé d’éviter les espèces allergènes ou conductrices du feu ». L’article C1 du règlement du plan de prévention des risques d’incendie de forêt, applicable aux zones rouges et bleues du plan dispose, par ailleurs : « (…) C1.1 – La plantation de nouvelles espèces très combustibles et très inflammables, notamment le cotonéaster, le bambou, le pyracantha, le mimosa, le cyprès vert, le cyprès d’Italie, de thuya et toutes autres espèces de résineux, doit être évitée dans un rayon de 50 mètres autour des bâtiments à compter de l’approbation du présent plan. / C1.2 – La plantation de nouvelles haies monospécifiques (haies composées d’une seule espèce végétale) doit être évitée dans un rayon de 50 mètres autour des bâtiments à compter de l’approbation du présent plan ».

26. D’une part, la haie dont le renforcement est autorisé par le projet, bien que plantée à la lisière de la zone bleu clair B3, est située au sud et sud-ouest du terrain d’implantation, et donc en zone blanche du plan de prévention des risques d’incendie de forêt. Dans ces conditions, les associations requérantes ne sont pas fondées à soutenir que la plantation de cyprès dans cette haie méconnaitrait les dispositions du règlement du plan de prévention des risques d’incendie de forêt, applicables aux seules zones rouges et bleues de ce plan. D’autre part, le projet, comprenant environ trente places de stationnement, implique la plantation d’arbres conformément aux dispositions de l’article UE 13 précité du règlement du plan local d’urbanisme. S’il est vrai que le projet aurait pu privilégier d’autres espèces, il ressort toutefois des plans versés au dossier que la haie litigieuse préexiste au projet, qui prévoit seulement de la renforcer. Dans ces conditions, en privilégiant la plantation d’espèces déjà présentes dans la haie, qui n’est pas constituée que de résineux, le projet ne peut être regardé comme contraire à la disposition, à la supposer impérative compte tenu de son libellé, du dernier alinéa de l’article UE 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune des Pennes-Mirabeau.

27. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

28. A l’appui de leur contestation, les associations requérantes soutiennent, d’une part, que le permis de construire n’aurait pas dû être accordé, ou soumis à prescriptions, dès lors que le projet se situe en zone bleue du plan de prévention des risques d’incendie de forêt et à moins de 200 mètres de sa zone rouge, dans une zone soumise à des vents récurrents, à une pluviométrie faible, comporte un alignement d’arbres et ne permet pas aux engins de lutte contre l’incendie de faire demi-tour au niveau de la branche ouest de la voie de circulation interne. Toutefois, il résulte de ce qui a été dit aux points précédents que le permis contesté ne contrevient pas aux dispositions des règlements du plan local d’urbanisme et du plan de prévention des risques d’incendie de forêt. Par ailleurs, le projet est situé dans une zone urbanisée, comportant de très nombreux commerces, places de stationnement et voies de circulation, dont deux jouxtant le projet, sur lesquelles les véhicules de protection contre l’incendie peuvent circuler aisément. Deux bornes de protection contre l’incendie sont en outre installées à proximité immédiate du projet, qui comporte quatre commerces.

29. D’autre part, la circonstance que les associations requérantes ont fait constater le 15 novembre 2017, des débordements du réseau d’assainissement, cela dans un contexte climatique pourtant sec, ne saurait suffire pour considérer que le maire des Pennes-Mirabeau devait, dans le but de prévenir une atteinte à la salubrité publique, refuser le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions, ce d’autant que les clichés insérés dans ce constat représentent la bordure de la route départementale n° 6 et ne sont pas situés à proximité immédiate du site d’implantation du projet. Par ailleurs, en se bornant à expliquer le contexte du réseau d’assainissement de l’intégralité de la zone commerciale dite de « Plan de Campagne » qu’elles estiment insuffisant, les requérantes n’établissent pas le risque pour la salubrité publique qu’elles allèguent à l’échelle du projet litigieux.

30. Dans ces conditions, tant la probabilité que des risques pour la salubrité et la sécurité publique se réalisent que la gravité de leurs conséquences demeurent limitées, de sorte que le maire des Pennes-Mirabeau, en délivrant le permis de construire litigieux et en ne l’assortissant pas de prescriptions spéciales, n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation.

31. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté contesté, en tant qu’il porte autorisation de construire, est illégal en ce que, d’une part, il ne prévoit pas l’obligation de demander et obtenir une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’aménagement intérieur du bâtiment, et en ce que, d’autre part, le dossier de demande de permis ne comporte pas d’attestation certifiant la réalisation des études géotechniques prescrites par le plan de prévention des risques naturels prévisibles relatif au retrait et au gonflement d’argiles et leur prise en compte au stade de la conception du projet.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

32. Selon l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

33. Il résulte de ces dispositions que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

34. Les vices entachant le permis de construire en litige retenus par le présent arrêt en ses points 14 et 19 sont susceptibles d’être régularisés par la délivrance d’un permis de construire modificatif, sans entraîner un bouleversement du projet tel qu’il en changerait la nature même. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois, délai dans lequel il appartient au pétitionnaire et à l’autorité administrative de régulariser ces vices par un permis de construire modificatif et d’en justifier devant la cour, tous droits, conclusions et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt étant réservés jusqu’en fin d’instance.

D É C I D E :

Article 1er : En application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, il est sursis à statuer sur les conclusions à fin d’annulation présentées par les associations Avenir Plan de Campagne et Centre de vie régional « Pour le commerce et les loisirs le dimanche à Plan de Campagne » jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois, tel que fixé au point 34.

Article 2 : Le maire des Pennes-Mirabeau et la société civile immobilière Inco fourniront à la cour (greffe de la 6ème chambre), au fur et à mesure de leur accomplissement, les actes entrepris en vue de la régularisation prévue à l’article précédent.

Article 3 : Tous droits, moyens et conclusions des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié aux associations Avenir Plan de Campagne et Centre de vie régional « Pour le commerce et les loisirs le dimanche à Plan de Campagne », à la société civile immobilière Inco et à la commune des Pennes-Mirabeau.

Copie en sera adressée à la Commission nationale d’aménagement commercial.

Délibéré après l’audience du 1er juin 2026, à laquelle siégeaient :

— M. David Zupan, président,

 – M. Renaud Thielé, président assesseur,

 – M^me Anne Niquet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 15 juin 2026.

N° 25MA03617 2