LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 20 janvier 2011), qu’à la suite d’un protocole de vente signé avec M. E…« agissant au nom de la SCI Le Vallon ou toute personne physique ou morale qui se substituera » portant sur divers lots de copropriété d’un immeuble, M^me X… a conclu une promesse synallagmatique de vente notariée avec la société civile immobilière Beaumont ou Beaumon (la SCI Beaumont), représentée par M. E…, pour l’achat de ces lots sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ; que M^me X…, contestant les conditions dans lesquelles le prêt avait été sollicité puis refusé, a assigné la SCI Beaumont afin d’obtenir la restitution de la somme versée lors de la signature de la promesse de vente entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie et le paiement d’une somme correspondant au montant d’un chèque que lui avait remis M. E… et qui n’avait pas été honoré ; que ce dernier et la société civile immobilière Baumon (la SCI Baumon) ont sollicité le remboursement du dépôt de garantie et, subsidiairement, la réduction de la clause pénale ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que M^me X… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en paiement de la somme de 50 000 euros représentée par un chèque surchargé, alors, selon le moyen :

1°/ que, si même un chèque est irrégulier, il peut constituer, soit un billet à ordre, soit une promesse de payer, soit encore un commencement de preuve par écrit ; qu’en s’abstenant de rechercher si le chèque impayé ne pouvait pas être retenu au titre de l’une ou l’autre de ces qualifications, les juges du fond ont privé leur décision de base légale, au regard des articles L. 131-3 du code monétaire et financier et 12 du code de procédure civile ;

2°/ qu’à partir du moment où un chèque, même irrégulier, peut être le fondement d’une obligation, c’est à la partie qui a la qualité de défenderesse d’établir que l’obligation que constate le chèque est sans cause ; qu’en faisant peser la charge de prouver l’existence de la cause sur M^me X…, les juges du fond ont violé l’article 1315 du code civil et la règle de la charge de la preuve ;

Mais attendu qu’ayant relevé que la remise du chèque n’était pas visée dans la promesse de vente et qu’en l’absence de tout élément produit par M^me X… sur la cause de ce chèque, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que la demande ne paiement formée par M^me X… devait être rejetée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l’article 1178 du code civil ;

Attendu que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ;

Attendu que pour ordonner le versement du dépôt de garantie à M^me X…, l’arrêt retient que seule la SCI Le Vallon avait formé une demande de prêt alors que la SCI Beaumont lui avait été substituée dans la promesse de vente et qu’il n’était pas justifié d’une autre substitution de sorte que la condition suspensive était réputée accomplie en raison de la négligence de l’acquéreur ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que la banque avait adressé à la « SCI Baumon » dans le délai prévu à l’acte, une lettre l’informant de son refus de lui octroyer un prêt, ce dont il résultait que la demande aurait été refusée même si elle avait été formulée par cette société, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il ordonne le versement au profit de M^me X… de la somme de 80 000 euros versée entre les mains du caissier de l’office notarial à titre de dépôt de garantie, l’arrêt rendu le 20 janvier 2011, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne M^me Y…, épouse X…, aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M^me Y…, épouse X…, à payer à M. E… et à la SCI Baumon la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M^me Y…, épouse X…;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour les SCI Beaumont et Baumont et M. E…, demandeurs au pourvoi principal

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir ordonné le versement à M^me Maria Y… de la somme de 80. 000 euros consignée entre les mains du Caissier de l’Office notarial A… à titre de dépôt de garantie, en exécution du compromis de vente du 24 septembre 2007,

AUX MOTIFS QUE les appelants versent aux débats une correspondance du 4 octobre 2007 émanant du Crédit industriel et commercial de Paris Beaugrenelle adressée à la SCI Le Vallon pour lui accuser réception d’une demande de financement immobilier pour un montant de 600. 000 euros ; que l’on cherche en vain dans le dossier soumis à la cour par les appelants la copie de la demande elle-même de crédit ainsi formulée ; que bien qu’aucune autre demande de crédit ne soit communiquée aux débats, le Crédit Industriel et Commercial de Paris Beaugrenelle, par lettres des 23 novembre 2007 et 2 septembre 2008, a avisé non seulement la SCI Le Vallon mais également la SCI Baumon, M. Claude E…, de son refus d’octroi d’un prêt de 600. 000 euros à leur profit mais également pour la SCI Thalassa en formation ; que ces correspondances ont été complétées par une nouvelle attestation du Crédit Industriel et Commercial de Paris Beaugrenelle en date du 4 décembre 2009 précisant qu’aucune suite favorable ne pouvait être donnée à la demande de prêt litigieuse quel que soit le montage juridique retenu « à savoir acquisition par Monsieur Claude E… seul ou Monsieur Claude E… et Madame Caroline Z… ou la SCI Beaumont, ou la SCI Baumon, ou la SCI Le Vallon, ou la SCI Thalassa » ; que, comme mentionné précédemment, il apparaît que seule la SCI Le Vallon a formé une demande de prêt alors que lors de la promesse de vente, la SCI Beaumont lui avait été d’ores et déjà substituée ; qu’aucune autre présentation de substitution de personne morale ou physique, telle que stipulée dans l’acte notarié du septembre 2007, n’est justifiée par les appelants ni même alléguée ; qu’au surplus, les projets de SCI Thalassa et de SCI Beaumont n’ont pas été réalisés comme en atteste Maître

A…

dans sa correspondance du 3 septembre 2008 et comme l’admettent les appelants ; que, dès lors, il résulte des pièces versées aux débats et au regard des dispositions de l’article 1178 du code civil que la condition suspensive doit être réputée accomplie, le débiteur en ayant empêché l’accomplissement ; que, conformément aux dispositions contractuelles de l’acte notarié précité, le dépôt de garantie reste acquis à M^me Maria X… née Y…, la condition ayant défailli du fait de l’acquéreur ; qu’en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a ordonné le versement au profit de M^me Maria X… née Y… de la somme de 80. 000 euros versée entre les mains du Caissier de l’Office notarial A… à titre de dépôt de garantie dans le compromis de vente signé le 24 septembre 2007 entre cette dernière et la SCI Beaumont représentée par M. Claude E…; que les réclamations présentées par la SCI Beaumon et M. Claude E… du chef de la clause suspensive doivent dès lors être rejetées,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCI Beaumont et M. Claude E… produisent la lettre du 4 octobre 2007 du CIC Paris Beaugrenelle accusant réception de la demande de prêt de Le Vallon, les différentes attestations du CIC Paris Beaugrenelle du 23 novembre 2007 mentionnant que la demande de prêt de 600. 000 € est refusée à la SCI Baumon, à Le Vallon et à Thalassa Congolin, celle du 2 septembre 2008 mentionnant que « le prêt immobilier sollicité pour l’acquisition d’un appartement sis … a bien été étudié avec pour emprunteur la SCI Thalassa en formation, ou la SCI Baumon, ou la SCI Le Vallon ayant toutes trois pour associés M. Claude E… et M^lle Caroline Z…» ; que ces pièces, si elles font état de demandes de crédit faites auprès du CIC au nom de différentes sociétés, montrant que de façon incompréhensible aucune demande de prêt n’a été faite au nom de la SCI Beaumon ou Beaumont, que les demandes de prêt ont été faites au nom de la SCI Baumon qui n’a pas été activée depuis 1994, de la SCI Thalassa qui n’a jamais été constituée, ainsi que ces deux éléments résultent de la lettre de Me

A…

à M. Claude E… du 3 septembre 2008, et de la SCI Le Vallon dont l’existence n’est même pas justifiée ; que, dans ces conditions, la seule production d’un mail adressé par Me

A…

le 28 novembre 2007 à M^me Maria Y… l’informant du refus de l’obtention du prêt pour l’achat des lots objets du compromis de vente, s’il a été effectivement fait dans les délais requis, ne saurait être suffisant ; qu’il résulte de ces éléments qu’il n’est pas établi que M. Claude E… et la SCI Beaumont aient fait les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt dans les conditions du compromis de vente ; que la non réalisation de la condition suspensive leur est donc imputable, et en application du paragraphe « dépôt de garantie » de cet acte, M^me Maria Y… est en droit de récupérer la somme de 80. 000 € qui a été déposée par l’acquéreur ; que, ne s’agissant pas de l’application de la clause pénale, l’article 11152 du code civil ne peut s’appliquer,

1° ALORS QUE les juges du fond ont constaté qu’il ressortait des lettres du CIC de Paris Beaugrenelle datées des 23 novembre 2007, 2 septembre 2008 et 4 décembre 2009 qu’aucune suite favorable ne pouvait être donnée à la demande de prêt de 600. 000 euros présentée par Monsieur E… seul et avec M^lle Caroline Z…, et par les SCI Beaumont, Baumon, Le Vallon et Thalassa ; qu’en affirmant néanmoins que la condition suspensive liée à l’obtention du prêt avait défailli du fait de l’acquéreur, aux motifs que seule la SCI Le Vallon avait formé une demande de prêt et qu’aucune demande n’avait été présentée par la SCI Beaumont désignée dans l’acte comme acquéreur ou par une personne physique ou morale qui l’aurait substituée, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l’article 1178 du code civil ;

2° ALORS QUE l’acquéreur peut faire la preuve qu’il a adressé à un établissement bancaire une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles par tout moyen ; qu’en affirmant que seule la SCI Le Vallon avait formé une demande de prêt, au motif qu’aucune demande de crédit émanant de la SCI Beaumont ou d’autres personnes physiques ou morales qui l’auraient substituée n’était communiquée aux débats, et sans rechercher s’il ne résultait pas des courriers du CIC de Paris Beaugrenelle notifiant le refus d’octroi du prêt que les SCI Beaumont, Baumon, Le Vallon et Thalassa avaient bel bien formé une demande de prêt d’un montant de 600. 000 euros auprès de cette banque, conformément aux stipulations contractuelles, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1178 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Monsieur E… et la SCI Baumon de leur demande tendant à voir réduire à l’euro symbolique, sinon à de plus justes proportions, le montant de la somme revenant à M^me Maria Y… au titre de la clause pénale, et d’avoir ordonné le versement à celle-ci de la somme de 80. 000 euros consignée entre les mains du Caissier de l’Office notarial A… à titre de dépôt de garantie, en exécution du compromis de vente du 24 septembre 2007,

AUX MOTIFS QUE M^me Maria X… néé Y… ne sollicite pas l’application de la clause pénale prévue également audit acte mais applicable seulement au refus de régularisation de l’acte de vente authentique après mise en demeure,

ET AUX MOTIFS QUE ne s’agissant pas de l’application de la clause pénale, l’article 1152 du code civil ne peut s’appliquer,

ALORS QUE la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ; que M^me Y… fondait sa demande sur les stipulations du compromis de vente qui prévoyaient que le dépôt de garantie d’un montant de 80. 000 euros resterait acquis au vendeur lorsque la vente n’a pu se réaliser par la faute de l’acquéreur qui n’a pas accompli les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt ; qu’en déboutant M. E… et la société Baumon de leur demande tendant à voir réduire à de plus justes proportions le montant de l’indemnité revenant au vendeur et en ordonnant le versement de cette somme de 80. 000 euros à M^me Y…, sans rechercher si ces stipulations contractuelles ne présentaient pas la nature d’une clause pénale, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1226 et 1152 du code civil ;

Moyen produit par M^e Foussard, avocat aux Conseils, pour M^me X…, demanderesse au pourvoi incident

L’arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’il a refusé de condamner les défendeurs, aujourd’hui demandeurs au pourvoi, au paiement d’une somme de 50. 000 € représentée par un chèque surchargé ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'« un chèque de 50 000 euros a été remis par M. Claude E… à M^me X… née Y… (non réglé en raison de surcharge) :- selon le premier à titre d’avance sur le prix de vente comme garantie supplémentaire,- selon la seconde, dans le cadre de l’article 1590 du code civil ; que force est de constater que cette remise de chèque n’est pas visée dans la promesse de vente notariée et qu’aucun élément n’est produit sur la cause exacte de ce chèque et pour corroborer les allégations de l’une ou de l’autre des parties ; que par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont rejeté la demande en paiement de la somme de 50 000 euros, montant du chèque litigieux, en l’absence de tout élément produit par M^me X… née Y… sur la cause de ce chèque » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « en ce qui concerne la demande de M^me Y… concernant le chèque de 50 000 euros remis par M. E…, il s’est avéré que le chèque n’a pu être encaissé en raison de surcharge ; que néanmoins, en l’absence de tout élément produit par M^me Y… sur la cause de ce chèque, la demande en paiement de cette somme qui n’est nullement justifiée sera rejetée » ;

ALORS QUE, premièrement, si même un chèque est irrégulier, il peut constituer, soit un billet à ordre, soit une promesse de payer, soit encore un commencement de preuve par écrit ; qu’en s’abstenant de rechercher si le chèque impayé ne pouvait pas être retenu au titre de l’une ou l’autre de ces qualifications, les juges du fond ont privé leur décision de base légale, au regard de l’article 131-3 du code monétaire et financier, et 12 du code de procédure civile ;

ET ALORS QUE, deuxièmement, à partir du moment où un chèque, même irrégulier, peut être le fondement d’une obligation, c’est à la partie qui a la qualité de défenderesse d’établir que l’obligation que constate le chèque est sans cause ; qu’en faisant peser la charge de prouver l’existence de la cause sur M^me Y…, épouse X…, les juges du fond ont violé les articles 1315 et la règle de la charge de la preuve.