CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 1er juillet 2020

Cassation partielle

M^me BATUT, président

Arrêt n° 396 F-D

Pourvoi n° X 19-10.285

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUILLET 2020

1°/ M. E… S…, domicilié […] ,

2°/ la société […] , société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

ont formé le pourvoi n° X 19-10.285 contre l’arrêt rendu le 18 octobre 2018 par la cour d’appel de Rouen (chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant à la société Le Havre entreprise, société par actions simplifiée, dont le siège est […] , défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Canas, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. S… et de la société […] , de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Le Havre entreprise, et l’avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l’audience publique du 19 mai 2020 où étaient présentes M^me Batut, président, M^me Canas, conseiller référendaire rapporteur, M^me Duval-Arnould, conseiller doyen, et M^me Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Rouen, 18 octobre 2018), par acte du 18 novembre 2013, la société […] a confié à la société Le Havre entreprise (l’agent immobilier) un mandat de vendre un entrepôt au prix de 600 000 euros. Le 4 février 2014, M. S… a donné à l’agent immobilier un mandat de recherche d’un bien d’une superficie de 1 100 m² à 1 300 m², stipulant qu’en cas de réalisation, la rémunération du mandataire, exigible seulement au jour de la signature effective de l’acte de vente après levée de toutes les conditions suspensives, serait à la charge de l’acquéreur. Le même jour, il a signé une reconnaissance d’honoraires au profit de l’agent immobilier à hauteur de 40 080 euros toute taxe comprise, « à titre de frais, honoraires et débours, conformément aux termes du compromis signé avec la SAS […] ». Le 5 février suivant, il a conclu avec la société […] une promesse de vente portant sur l’entrepôt appartenant à cette dernière, sous diverses conditions suspensives, notamment l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 15 juillet 2014. Le 18 avril 2014, M. S… a déposé une demande de permis de construire. Puis, par lettre du 11 juillet 2014, il a informé l’agent immobilier que la condition suspensive d’obtention des autorisations administratives ne pourrait être réalisée pour le 15 juillet 2014 et qu’en conséquence, la promesse de vente était caduque. Le 31 octobre 2014, la société Elégance, ayant pour gérant M. S…, a fait l’acquisition de la totalité des actions de la société […] .

2. Le 25 février 2015, l’agent immobilier a assigné M. S… et la société […] en paiement de la somme de 40 080 euros.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième et troisième branches

Énoncé du moyen

3. M. S… et la société […] font grief à l’arrêt de les condamner solidairement à payer à l’agent immobilier la somme de 40 080 euros à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ qu’aucune commission ni somme d’argent à quelque titre que ce soit ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue ; que, lorsque l’engagement des parties dans une promesse de vente contient une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que cette condition suspensive n’est pas réalisée ; que la cour d’appel a constaté que M. S… a signé avec la société […] une promesse de vente sous la condition suspensive d’obtention d’autorisations administratives qui n’ont pas été obtenues dans le délai requis du 15 juillet 2014 ; que la cour d’appel a constaté que la vente n’a pas été effectivement conclue ; qu’en décidant cependant que l’agent immobilier était fondé à demander paiement de ses honoraires à titre d’indemnité compensatrice de nature contractuelle, quand il résultait de ses constations que la vente n’avait pas été conclue, la cour d’appel a violé l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

2°/ que, dans leurs conclusions d’appel, M. S… et la société […] faisaient valoir que la vente n’avait pas eu lieu, non en raison d’une quelconque résiliation amiable, mais par suite de la caducité du compromis de vente, résultant de l’avis négatif émis par la commission de sécurité lors de sa visite en juillet 2014, confirmé par écrit en septembre 2014 ; qu’en retenant que la non-réitération de la vente par acte authentique résulte d’un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société […] à la société Elégance, sans répondre au moyen décisif tiré de la caducité du compromis de vente, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que, dans leurs conclusions d’appel, M. S… et la société […] faisaient valoir que le permis de construire, in fine obtenu, avait été accordé à la suite d’une modification radicale et substantielle du projet, comportant acquisition d’un bâtiment contigu, de sorte que ce permis de construire avait été obtenu non dans le cadre du compromis de vente, devenu caduc, mais dans le cadre d’un projet parfaitement différent et étranger au compromis de vente litigieux ; qu’en retenant que la non-réitération de la vente par acte authentique résulte d’un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société […] à la société Elégance, sans répondre à ce moyen, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

4. Si la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le paiement des honoraires de l’agent immobilier à la conclusion effective de la vente, celui-ci a droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l’autre partie, qui lui a fait perdre sa commission.

5. Dès lors, la cour d’appel ayant condamné M. S… et la société […] à payer à l’agent immobilier une somme à titre de dommages-intérêts, et non pas une rémunération, le moyen, inopérant en ses deuxième et troisième branches, n’est pas fondé en sa première.

Mais sur la quatrième branche du moyen

Enoncé du moyen

6. M. S… et la société […] font le même grief à l’arrêt, alors « qu’aucune commission ni somme d’argent à quelque titre que ce soit ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue ; que, si le mandat confié à l’agent immobilier est un mandat d’entremise qui ne permet pas à l’agent de signer la vente en lieu et place du mandant, ce dernier peut, sans faute, refuser de conclure la vente avec une partie découverte en exécution de ce contrat d’entremise ; qu’en énonçant, pour allouer à l’agent immobilier à titre de dommages-intérêts le montant de la commission fixée dans le compromis de vente du bien immobilier, que la société […] et M. S… s’étaient entendus pour éluder les droits de l’intermédiaire en ne concluant pas la vente initialement projetée mais une cession d’actions, la cour d’appel s’est prononcée par un motif impropre à caractériser une faute ou une fraude commise à l’encontre de l’agent immobilier, violant l’article 1147 du code civil, devenu 1231-1 du même code, ensemble le principe fraus omnia corrumpit. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

7. Selon ce texte, le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

8. Pour déclarer M. S… et la société […] responsables du préjudice subi par l’agent immobilier et les condamner solidairement à lui payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts, l’arrêt retient, par motifs adoptés, que ceux-ci avaient conclu, non la vente du bien immobilier, mais une cession de la totalité des parts sociales, qui avait permis à M. S… de devenir, à travers la société Elégance, l’unique actionnaire de la société […] , propriétaire du bien immobilier, cette opération étant connue de l’agent immobilier pendant le cours des mandats. Il en déduit qu’ils s’étaient ainsi manifestement entendus pour éluder les droits de ce dernier.

9. En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la faute des mandants à l’égard de l’agent immobilier, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il écarte des débats la pièces n° 21 produite par la société Le Havre entreprise postérieurement à la clôture des débats, l’arrêt rendu le 18 octobre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Rouen ;

Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Caen ;

Condamne la société Le Havre entreprise aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. S… et la société […] .

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’AVOIR déclaré M. S… et la société […], en leur qualité de cocontractants, responsables du préjudice subi par la société […] et tenus à réparer l’entier préjudice subi par la société […] et d’AVOIR en conséquence condamné ces derniers à payer à la société […] la somme de 40.080 euros, correspondant au honoraires du mandat, à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE suivant mandat du 18 novembre 2013, la Sas […] a confié à la société […] à titre exclusif un mandat de recherche d’acquéreurs pour le bien situé […] s’agissant d’un entrepôt d’une surface au sol d’environ 900m2 et bureaux anciens en R+1 d’une superficie de 340m2, le tout sur un terrain de 4000m2, en vue de sa vente au prix net vendeur de 600.000E, mandat conclu pour une durée de deux mois tacitement reconductible, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant l’expiration de la période sus-indiquée, le mandat prenant fin au plus tard le 17 novembre 2014 ; qu’il était prévu au mandat que les honoraires à la charge de l’acquéreur au barème en vigueur sont exigibles et payables dès la signature de l’acte constatant l’accord définitif des parties ou la levée de la dernière condition suspensive, quelles que soient les conditions particulières convenues entre elles ; qu’ainsi le mandat répond aux exigences de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifié qui dispose que les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser notamment les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge ; que le 4 février 2014, E… S… a conclu avec la société […] un mandat de recherche d’un bien à acquérir, à savoir un local d’activité d’une superficie de 1100m2 à 1300m2 situe au Havre, d’une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, le mandat devant prendre fin au plus tard le 4 février 2015 ; qu’il est constant que le 5 février 2014, Monsieur E… S… et la société […] ont signé en présence et avec le concours de la société […] un compromis de vente sous conditions suspensives portant sur le bien situé […] au prix de 590.000€ net vendeur outre 40.000€ de provision pour frais d’acte et 33.400€ HT au titre des honoraires de négociations et 6680€ de TVA sur honoraires, M. E… S… ayant signé le 4 février 2014 une reconnaissance d’honoraires dus à la société […], portant sur la somme de 40.080€ TTC ; que pour échapper au règlement de cette somme, Monsieur E… S… fait valoir que la vente était soumise à plusieurs conditions suspensives dont la réalisation conditionnait le versement des honoraires dus à la société […], le compromis de vente précisant que le vendeur n’a donné son consentement qu’à la condition que la réalisation de l’acte authentique intervienne au plus tard le premier août 2014, sous réserve de la prorogation du délai prévue pour le cas où les pièces administratives ne seraient pas obtenues à la date de la régularisation, la date de l’acte authentique étant reportée de plein droit à une date expirant 15 jours après l’obtention de la dernière des pièces administratives, ce qui a été accepté par les parties ; que le compromis ainsi établi respecte les dispositions, de l’article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, lequel dispose qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, frais de recherche, de démarchage, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er de cette loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ; que toutefois, il ressort de l’accord passé entre les parties que l’exigibilité des honoraires de la société […] était normalement reportée à la signature de l’acte authentique dans la mesure où il est disposé au compromis du 5 février 2014 que si les parties ont expressément convenu que celui-ci vaut accord sur la chose et le prix, le vendeur n’a donné son consentement qu’à la condition de la l’acte authentique au plus tard le premier août 2014 ; que M. S… a dénoncé le compromis le 11 juillet 2014, soit 4 jours avant le délai prévu pour la réalisation notamment de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construite ; que toutefois, cette dénonciation qui émane de la partie elle- même ne vaut pas preuve de l’événement qui est invoqué pour justifier cette révocation alors que, comme le relèvent les premiers juges, en déposant la demande de permis de construire le 18 avril 2014, Monsieur E… S… ne pouvait pas raisonnablement espérer obtenir ledit permis avant le 15 juillet 2014, ayant dénoncé le compromis de vente dès le 11 juillet 2014 soit avant la date prévue pour l’obtention dudit permis, la Sous-Commission Départementale pour la Sécurité Publique ne s’étant pas encore réunie et ayant émis depuis -un avis favorable au projet, sous réserve de modifications tenant au nombre de places de parking ; qu’en outre, il est établi que le 12 août 2014, Monsieur E… S… a complété sa demande de permis de construire puis demandé le 6 novembre 2014 aux services de la mairie d’annuler sa demande, pour déposer une nouvelle demande le 14 novembre 2014, le permis de construire ayant finalement été obtenu le 6 février 2015 ; que dans ces conditions, la société […] s’estime bien fondée à invoquer la prorogation du délai prévue au compromis du 5 février 2014 qui dispose que pour le cas où les pièces administratives ne seraient pas obtenues dans le délai pour la réalisation par acte authentique, cette date est reportée de plein droit à une date expirant quinze jours après l’obtention de la dernière pièce administrative, soit en l’espèce le 21 février 2015 ; qu’or, le moyen tiré de la prolongation du délai pour la réalisation de la vente par acte authentique est inopérant, aucune des parties ne sollicitant que la vente soit menée à son terme ; qu’enfin la non réitération de la vente par acte authentique dans les conditions sus évoquées résulte d’un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société […] à la Sarl Elégance dont M. E… S… est le gérant ; qu’or, il était convenu au compromis en date du 5 février 2014 que chacune des parties signataires serait déliée de tous engagements sauf l’effet de la clause pénale et de le clause de négociation dont il ressort que les parties au compromis ont reconnu formellement que le mandataire désigné les a mis en présence et qu’il en a négocié et rédigé les termes, prix et conditions et qu’en conséquence, sa mission étant terminée par la signature à l’acte, le montant de la rémunération prévue au mandat lui est irréductiblement accordé, toute résiliation résultant d’un accord amiable des parties les obligeant solidairement à verser au rédacteur la somme de 40.080€ à titre d’indemnité compensatrice ; qu’ainsi, et sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens tenant à la violation par les parties des clauses des mandats relatives à l’interdiction de négocier directement ou indirectement une vente portant sur le même bien, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à dire que la somme de la somme de 40.080€ au paiement de laquelle M. S… et la société […] sont tenus solidairement est due à tire d’indemnité compensatrice par nature contractuelle ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE par acte sous seing privé du 18 novembre 2013, la société […] a conclu avec la société Le Havre entreprise – Arthur Loyd Normandie un mandat exclusif de recherche d’acquéreurs portant sur « un entrepôt isolé double peau d’une surface au sol d’environ 900m2 et bureaux anciens en R 1 d’une superficie d’environ 340 m2, te tout sur un terrain d’environ 4.000 m2 – Cadastre Section […] » situé au […] , pour un prix de vente de 600.000 euros net vendeur ; que le paragraphe IV. Durée- prolongation – résiliation prévoit que : « Le mandant donne le présent mandat Exclusif, à titre irrévocable à compter de ce jour, pour une durée de deux mois. Passé ce délai, il se poursuivra par tacite reconduction de mois en mois aux mêmes titres et conditions, sauf énonciation par l’une des parties par lettre recommandée avec avis de réception au moins quinze jours avant l’expiration de l’une période sus-indiquées. Il est toutefois stipulé que, sauf dénonciation expresse, le présent mandat prendra fin au plus tard le 17 novembre 2014 » ; qu’il est notamment stipulé au paragraphe VI. Obligations du mandant – 11 que le mandant « s’interdit pendant la durée du présent mandat exclusif de négocier directement ou indirectement la vente des biens ci-dessus désignés et s’engage à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement » et que « dans l’hypothèse où, nonobstant cette clause, le mandat traiterait sans l’intermédiaire du mandataire, les honoraires ci-dessous indiqués seraient intégralement dus au mandataire, à titre de dommages et intérêts ; (article 78 du décret du 20 juillet 1972) » ; qu’il est précisé dans le mandat exclusif que « la rémunération du mandataire sera à la charge de l’acquéreur, selon le barème établi » ; que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 6 janvier 2014 (accusé de réception non produit mais non contesté), la société […] a informé son mandataire de sa décision de mettre fin à la période d’exclusivité de deux mois et précisé que leurs relations se poursuivaient dans le cadre du mandat de vente sans exclusivité ; que par ailleurs, par acte sous seing privé en date du 4 février 2014, M. S… a conclu avec la société […] un mandat de recherche d’un bien à acquérir, à savoir un local d’activité d’une superficie de 1.100 m2 à 1.300 m2 situé au Havre, d’une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction de mois en mois, étant précisé que le mandat prendra fin au plus tard un an à compter du 4 février 2014 ; qu’au paragraphe Obligations du mandat, il est stipulé que : « le mandant reconnaît que les affaires proposées et visitées sont strictement confidentielles ; il s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration, à en traiter l’achat éventuel directement avec le vendeur.. En cas de non respect de cette obligation, le mandant s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ci-avant » ; qu’au paragraphe Rémunération du mandataire, il est stipulé que « en cas de réalisation, la rémunération du mandataire sera à la charge de l’acquéreur selon le barème en vigueur. Elle ne deviendra exigible que le jour de la signature effective de l’acte de vente, levée étant obligatoirement faite de toutes éventuelles conditions suspensives » ; que le jour même, M. S… a signé une « Reconnaissance d’honoraires » au profit de la société […], pour la somme de 33.400 euros HT, soit 40.080 euros TTC, « à titre de frais, honoraires et débours, conformément aux termes du compromis signé entre la SAS […] et moi-même, concernant la vente des biens ci-après désignés », à savoir un « local d’activité d’une surface totale développée de 1.240 m2 environ, comprenant bureaux en R + et entrepôt, te tout sur un terrain d’une superficie d’environ 4.000 m2, situé au […] section […] » étant précisé que : « cette rémunération, prélevée sur les premiers fonds versés par l’acquéreur, sera définitivement acquise dès la levée de la dernière condition suspensive, conformément à l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 et sera versée à la signature de l’acte définitif constatant l’accord des parties. Elle pourra être requise sur simple justification de la présente auprès du séquestre des fonds (notaire, mandataire …) à qui nous donnons l’autorisation d’effectuer ce prélèvement avant toute autre affectation ou remboursement quelconque » ; que par acte sous seing privé en date du 5 février 2014, en présence et avec le concours de la société […] , mandataire, la société […], venderesse et M. S…, acquéreur, ont signé un Compromis de vente de droits et biens immobiliers sous conditions suspensives, aux prix de 590.000,00 euros, hors honoraires d’agence, frais d’acte notarié et droits en sus, à la charge de l’acquéreur, étant précisé que « de convention expresse, le versement effectif de la totalité du prix et du montant des frais, ainsi que la signature de l’acte réitératif, conditionneront le transfert du droit de propriété au profit du bénéficiaire » ; que s’agissant de la réalisation, le compromis de vente stipule que : « les présentes constituent dès leur signature un accord sur la chose et le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée. En outre, Le vendeur n’a donné son consentement à la présente vente qu’à la condition que la réalisation de l’acte authentique intervienne au plus tard le 1er août 2014 et que l’acquéreur ait, avant cette date, déposé le prix ainsi que les frais entre les mains du notaire du vendeur. Au cas où l’acquéreur n’effectuerait pas le versement du prix de ta vente et les frais ou refuserait de régulariser l’acte authentique de vente dans le délai ci-dessus prévu, le vendeur pourrait à son choix : – considérer la présente convention comme nulle et non avenue, auquel cas chacune des parties sera déliée de tous engagements, sauf l’effet de la clause pénale et de la clause de négociation ci-après convenue ; – renoncer au bénéfice des présentes conditions suspensives stipulées en sa faveur et poursuivre la réalisation de la vente » ; que concernant la négociation, le compromis de vente prévoit que : « les parties reconnaissant formellement que le mandataire désigné en première page les a mis en présence et a négocié et rédigé les termes, prix et conditions des présentes. En conséquence, sa mission étant terminée par la signature du présent acte, elle lui accorde irréductiblement le montant de la rémunération prévue au Mandat N ° 309 en date du 4 février 2014« la somme de 33.400 euros HT, soit 40.080 euros TTC à la charge de l’acquéreur et précise que »si par suite d’un accord amiable les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte, elles s’engagent solidairement à verser au rédacteur des présentes, à titre d’indemnité compensatrice la somme de QUARANTE MILLE QUATRE VINGT EUROS (40.080,00 euros TTC) » ; qu’enfin, le paragraphe Prolongation de délai stipule que « pour le cas où les pièces administratives visées au paragraphe des conditions suspensives ne seraient pas obtenues à la date de régularisation ci-dessus prévue, cette date sera reportée de plein droit à une date expirant quinze jours après l’obtention de la dernière des pièces administratives ce qui est accepté, dès à présent par les parties et sans qu’il soit besoin d’établir une convention constatant cette prorogation de délai » ; que le notaire a accusé réception à la société […] du compromis de vente le 12 février 2014 ainsi que des pièces et correspondances afin de constituer Le « dossier d’usage » ; que le 13 mars 2014, M. S… a déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie du Havre Le 18 avril 2014 ; que par courrier en date du 11 juin 2014, la société […] a écrit à M. S…, notamment : « à ce jour, la condition suspensive d’obtention de prêt est réalisée et vous nous avez indiqué avoir déposé toutes les pièces nécessaires à l’instruction du permis de construire en vue de la réalisation de la condition suspensive n° 2 (obtention des autorisations administratives).Parallèlement, le vendeur a émis le souhait d’étudier une cession de parts sociales de la SAS […] à votre profit dans l’éventualité où celle-ci présenterait un Intérêt mutuel pour les parties. Une discussion s’est engagée tant avec le vendeur qu’avec notre agence, qui a permis d’aboutir à la proposition d’un acte de cession de parts dans les conditions principales suivantes : – prix de cession net cédant : 380.000 euros (trois cent quatre vingt mille euros) – montant des honoraires de négociation de l’agence […] : 25.0000 euros HT (vingt cinq mille euros hors taxes) – annulation concomitante du compromis de vente en cours, à la date de signature de la cession, – absence de conditions d’emprunt ou d’obtention d’autorisation administratives pour le projet que vous visez. Nous vous demandons, par retour de courrier, de bien vouloir nous confirmer votre accord sur cette proposition de cession, dans les conditions principales libellées ci-dessus.

Nous confirmerons ensuite cet accord à vos conseils respectifs, afin qu’ils puissent procéder à la signature de l’acte de cession afférent, dès lors que les parties conviendront de choisir définitivement cette option, et dans tous cas le 1er août 2014 au plus tard. Le compromis de vente actuellement en cours reste bien évidemment valable dans l’intervalle » ; qu’une copie de ce courrier a été adressée le 11 juin 2014 à maître U… ainsi qu’à la société […] ; que par courrier recommandé avec avis de demande réception en date du 11 juillet, M. S… a dénoncé à la société […] le compromis de vente suite à la non réalisation d’une condition suspensive, expliquant qu’il ne pourrait pas obtenir avant le 15 juillet 2014 les autorisations nécessaires pour exercer le type d’activité prévue, prévue, malgré ses démarches et en tirait les conséquences, à savoir la caducité de la promesse de vente ; que le 12 août 2014, M. S… a complété sa demande de permis de construire ; que les défendeurs versent aux débats le compte rendu de la sous-commission départementale pour la sécurité publique daté du 5 septembre 2014 concernant le projet de salle polyvalente « L’Etoile » : « si l’ensemble des participants reconnaît l’utilité sociale et le bien fondé du projet « L’Etoile » présenté par son promoteur, la principale faiblesse de ce dossier exposé réside dans l’insuffisante capacité de places de stationnement de véhicules ; que prévu pour accueillir 930 personnes il n’y aura que 80 places de parking retenue sur le site. Les arguments exposés : fréquentation des salles en soirée et étude avec la mairie pour rendre la […] en sens unique sont notoirement insuffisants pour éviter les problèmes de stationnement anarchique dans les rues du quartier et les risques liés à l’augmentation du trafic. Si le reste des dispositions au regard de la sécurité et de la sûreté est bien respecté, l’avis unanime de la sous-commission est donc favorable avec la réserve précédemment émise et donc une demande de complément d’information pour satisfaire au besoin d’augmentation de la capacité de stationnement estimée à environ 250 places en plus de celles déjà prévues. Ce dossier devra être soumis, à nouveau, à l’avis de la sous-commission lors d’une prochaine séance » ; que par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 6 novembre 2014 adressé à la mairie du Havre, M. S… a formalisé une demande d’annulation du permis de construire du 18 avril 2014 indiquant que « suite aux échanges que nous avons pu avoir avec les différents services qui ont instruit ce dossier, nous allons déposer en remplacement de celui-ci un nouveau permis d’aménager pour une salle unique ainsi qu’un permis d’aménager avec un parking complémentaire. Ainsi l’effectif revu à la baisse, portera la nouvelle jauge à un total de 643 places (personnel compris) » ; que le 14 novembre 2014, M. S… a déposé une nouvelle demande de permis de construire, complété le 12 décembre 2014 ; que le 25 novembre 2014 la direction études urbaines et prospective du Havre a confirmé le retrait de la demande de permis de conduire et le retrait du dossier à M. S… ; qu’il ressort des éléments du dossier (procèsverbaux d’assemblées générales ordinaires des 1er novembre 2014 et 2 décembre 2014 de la société […] et extrait K bis à jour au 22 septembre 2015) que consécutivement à la cession des actions de la société […] en date du 31 octobre 2014 par les époux F… à la Sarl Élégance : – la société Elégance est devenue l’actionnaire unique de la société […] en la personne de M. E… S…, cogérant avec M. P… S…, – M. F… a démissionné de ses fonctions de président de la société […] à compter du 31 octobre 2014 et a été remplacé par M. S…, – M^me F… a démissionné de ses fonctions de directeur général de la société à compter du 31 octobre 2014 et a été remplacée à cette fonction par M. V… S… avec effet rétroactif au 1er novembre 2014 ; qu’un permis de construire a été délivré à M. S…, s’agissant d’un « changement de destination d’un entrepôt en salle polyvalente avec extension » par arrêté du maire du 6 février 2015 ; qu’en l’espèce, la société […] sollicite la condamnation solidaire de M. S… et la société […] à lui payer la somme de 40.080 euros, à titre principal, en vertu du compromis de vente du 5 février 2014 considérant que le compromis de vente n’est pas caduc et correspond à la constatation de la vente dans un acte écrit contenant l’engagement des parties et qui n’est pas nécessairement un acte authentique et à titre subsidiaire, en vertu des mandats de recherche et de vente, soit pour manquement aux obligations prévues aux mandants, soit pour manquement à l’obligation d’exécuter les convention de bonne foi ; 1°) qu’en vertu du compromis de vente du 5 février 2014 comprenant un certain nombre de conditions suspensives : en l’état, selon la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, le droit à commission d’un agent immobilier est conditionné au respect de plusieurs principes : il suppose un mandat régulier, une participation effective à l’opération et la constatation de la vente dans un acte écrit devenu définitif ; que par ailleurs, seules certaines opération entrent dans le champ d’application de la loi (article 1er), à savoir : – l’achat, la vente, la recherche ou l’échange d’immeubles bâtis ou non bâtis, – la souscription, l’achat ou la vente d’actions ou de parts de société immobilières ou de société d’habitat participatif donnant vocation à l’attribution de locaux en jouissance ou en propriété, – l’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble, – la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat ou la vente d’immeubles bâtis ou non bâtis, à l’exclusion des publications par voie de presse, – la conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L 224-69 et suivants du code de la consommation ; que sont donc exclus le transfert d’actions de société commerciale, telles les sociétés anonymes ou les sociétés par actions simplifiées ; qu’en l’espèce, la conformité des mandats, qu’ils soient de recherche d’acquéreurs ou de recherche d’un bien à acquérir, n’est pas contestée, de même que la participation effective de l’agent immobilier s’agissant de l’opération ayant fait l’objet dudit compromis ; que pareillement, la levée de la condition d’obtention d’un prêt n’est pas sérieusement remise en question ; que cependant, et sans qu’il soit besoin de s’interroger sur la caducité ou non du compromis de vente et plus précisément sur ta réalisation ou non de la condition suspensive d’obtention des autorisations administratives, force est de constater qu’en tout état de cause, la vente n’a jamais été effective, les parties ayant directement ou indirectement décidé d’abandonner l’opération consistant en la vente d’un bien immobilier pour se diriger vers un transfert de biens mobiliers, à savoir des actions de la Sas […] , opération non seulement juridiquement totalement différente, mais en outre non soumise à ta loi Hoguet et ne nécessitant aucunement l’intervention d’un notaire ; que dans ces conditions, la société […] ne pourra qu’être déboutée de ces demandes de ce chef ; que les mandats conclus entre la société […] et la société […], d’une part, et M. S…, d’autre part, prévoient clairement qu’en cas de non-respect des obligations mises à la charge du mandant, celui-ci devra Lui verser une indemnisation dénommée « indemnité compensatrice forfaitaire » ou « honoraires à titre de dommages et intérêts », ce qui correspond aux prévisions du compromis du vente en son paragraphe Négociation qui prévoit l’engagement solidaire de l’acquéreur et du vendeur si par suite d’un accord amiable les parties convenaient de résilier purement et simplement le présente acte, situation qui n’est pas très éloignée de la réalité ; qu’au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de la société […] de ce chef, ladite somme n’ayant par ailleurs pas fait l’objet d’une contestation quant à son quantum ;

1/ ALORS QU’aucune commission ni somme d’argent à quelque titre que ce soit ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue ; que lorsque l’engagement des parties dans une promesse de vente contient une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que cette condition suspensive n’est pas réalisée ; que la cour d’appel a constaté que M. S… a signé avec la société […] une promesse de vente sous la condition suspensive d’obtention d’autorisations administratives qui n’ont pas été obtenues dans le délai requis du 15 juillet 2014 ; que la cour d’appel a constaté que la vente n’a pas été effectivement conclue ; qu’en décidant cependant que l’agent immobilier était fondé à demander paiement de ses honoraires à titre d’indemnité compensatrice de nature contractuelle, quand il résultait de ses constations que la vente n’avait pas été conclue, la cour d’appel a violé l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

2/ ALORS subsidiairement QUE dans leurs conclusions d’appel, M. S… et la société […] faisaient valoir que la vente n’avait pas eu lieu, non en raison d’une quelconque résiliation amiable, mais par suite de la caducité du compromis de vente, résultant de l’avis négatif émis par la Commission de sécurité lors de sa visite en juillet 2014, confirmé par écrit en septembre 2014 ; qu’en retenant que la non réitération de la vente par acte authentique résulte d’un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société […] à la Sarl Elégance, sans répondre au moyen décisif tiré de la caducité du compromis de vente, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

3/ ALORS subsidiairement QUE dans leurs conclusions d’appel, M. S… et la société […] faisaient valoir que le permis de construire, in fine obtenu, avait été accordé à la suite d’une modification radicale et substantielle du projet, comportant acquisition d’un bâtiment contigu, de sorte que ce permis de construire avait été obtenu non dans le cadre du compromis de vente, devenu caduc, mais dans le cadre d’un projet parfaitement différent et étranger au compromis de vente litigieux ; qu’en retenant que la non réitération de la vente par acte authentique résulte d’un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société […] à la Sarl Elégance, sans répondre à ce moyen, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QU’en vertu des mandats de recherche et de vente : en l’état, il ressort des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise ; qu’elles doivent être exécutées de bonne foi ; que l’obligation de loyauté et de sincérité ainsi que le devoir de coopération associés à l’exigence de bonne foi s’imposent en matière contractuelle et présentent un caractère d’ordre public ; que la bonne foi est toujours présumée et c’est à celui qui l’invoque de la prouver ; qu’en l’espèce, s’agissant du mandat de recherche d’acquéreur signé le 18 novembre 2013 pour une durée d’un an maximum liant la société […] à la société […], celui-ci prévoit que le mandant s’interdit de négocier directement ou indirectement la vente du bien objet du contrat et s’engage à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement ; qu’à défaut, les « honoraires ci-dessous indiqués » sont dus, à titre de dommages et intérêts ; que concernant le mandat de recherche d’un bien à acquérir conclu le 4 février 2014 entre la société […] et M. S…, ce dernier s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration, à en traiter l’achat éventuel directement avec le vendeur ; qu’à défaut, il doit régler au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égal au montant de la « rémunération prévue ci-avant » ; qu’il convient de rappeler que la société […] était liée à la société […] jusqu’au 18 novembre 2014 par un mandat exclusif de vente pour les deux premiers mois, puis simple, le courrier de la société […] adressé au mandataire étant sans ambiguïté sur ce point en précisant que leurs relations se poursuivaient dans le cadre du mandat de vente sans exclusivité ; que s’agissant de M. S…, le mandat de recherche conclu avec la société […] et renouvelé par tacite reconduction, a pris fin le 4 février 2015, étant précisé que l’interdiction de traiter l’achat éventuel directement avec le vendeur perdurait jusqu’au 4 février 2016 ; qu’il ressort des éléments du dossier que : – compte tenu des délais pour obtenir un permis de construire (délai d’instruction de trois mois, non compris une éventuelle majoration d’un ou deux mois, sans compter les délais de recours des tiers) en déposant la demande de permis de construire seulement le 18 avril 2014, M. S… ne pouvant pas raisonnablement espérer obtenir ledit permis de construire avant le 15 juillet 2014, date se trouvant de surcroît en pleine période de congés, sans compter l’imprécision quant au permis de construire sollicité, en l’absence de descriptif technique et/ou de plan ; que dès le 11 juin 2014, un courrier émanant de la société […] adressé à M. S… et transmis en copie à la société […] et son conseil, ayant pour objet « compromis de vente relatif au bien sis […] entre le SAS […] et M. E… S… » évoquait le souhait du vendeur d’étudier une cession de parts sociales de la société […] au profit de M. S… ainsi qu’une discussion ayant permis d’aboutir à un acte de cession au prix net cédant de 380.000 euros outre des honoraires de négociation pour 25.000 euros HT et annulation concomitante dudit compromis de vente ; que ce courrier n’a jamais fait l’objet d’une quelconque contestation ni de la moindre réponse de la part des parties ; – que M. S… a dénoncé le compromis le 11 juillet 2014, soit 4 jours avant le délai d’obtention du permis de construire, alors que la sous-commission départementale pour la sécurité publique ne s’était pas encore réunie concernant le projet de salle polyvalente « L’Etoile » et émettra d’ailleurs un avis favorable au projet sous réserve de modifications mineures tenant au nombre de place de parking ; que cette dénonciation n’a fait l’objet là encore d’aucune réaction ni de la part du mandataire ni de la part du vendeur ; – M. S… a complété sa demande de permis de construire le 12 août 2014 ; – le 31 octobre 2014, le transfert d’actions entre la société […] et la Sarl Elégance dont M. S… est le co-gérant a eu lieu, ladite société devenant de ce fait l’actionnaire unique de la société […] ; – que le 6 novembre 2014, M. S… a demandé aux services de la mairie d’annuler sa demande de permis de construire initiale et sans attendre la confirmation du retrait du dossier le 25 novembre 2014, a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 14 novembre 2014, permis de construire obtenu le 6 février 2015 ; que M. S… et la société […], incontestablement présentés par la société […] ont finalement conclu, non une vente d’un bien immobilier mais une cession ou transfert de la totalité des actions du vendeur, ce qui a permis à M. S…, via la Sarl Elégance, de devenir l’unique actionnaire de la société […], propriétaire dudit bien immobilier, cette opération étant d’ailleurs connue du mandataire pendant le cours des mandats et avant même la date de levée des conditions suspensives et la date de réitération de la vente par acte authentique ; qu’il résulte de ce qui précède que les défendeurs se sont manifestement entendus pour éluder les droits de l’intermédiaire qui peut, de ce fait, demander des dommages et intérêts équivalent au montant de la commission dont il a été privé ; qu’en conséquence, M. S… et la société […] ont engagé leur responsabilité contractuelle résultant des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil en n’exécutant pas de bonne foi la convention conclue entre les parties ;

4/ ALORS subsidiairement QU’aucune commission ni somme d’argent à quelque titre que ce soit ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue ; que si le mandat confié à l’agent immobilier est un mandat d’entremise qui ne permet pas à l’agent de signer la vente en lieu et place du mandant, ce dernier peut, sans faute, refuser de conclure la vente avec une partie découverte en exécution de ce contrat d’entremise ; qu’en énonçant, pour allouer à l’agent immobilier à titre de dommages et intérêts le montant de la commission fixée dans le compromis de vente du bien immobilier, que la société […] et M. S… s’étaient entendus pour éluder les droits de l’intermédiaire en ne concluant pas la vente initialement projetée mais une cession d’actions, la cour d’appel s’est prononcée par un motif impropre à caractériser une faute ou une fraude commise à l’encontre de l’agent immobilier, violant l’article 1147 du code civil, devenu 1231-1 du même code, ensemble le principe fraus omnia corrumpit ;

5/ ALORS, subsidiairement QUE la fraude suppose la caractérisation du détournement d’une loi dans l’intention d’en retirer un avantage particulier au détriment d’un tiers ou de son contractant ; que l’intention frauduleuse est un élément constitutif de la fraude ; qu’en se bornant à relever, pour conclure à une entente de la société […] et de M. S… pour éluder les droits de l’agent immobilier, qu’ils ont finalement conclu non une vente d’un bien immobilier mais une cession ou transfert de la totalité des actions de la société […] , ce qui a permis à M. S…, via la Sarl Elégance, cessionnaire, de devenir l’unique actionnaire de la société […], propriétaire dudit bien immobilier, sans relever le moindre élément de nature à établir que la cession d’actions aurait été exclusivement motivée par la volonté d’éluder le paiement de la commission à l’agent immobilier, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du principe fraus omnia corrumpit ;

6/ ALORS QUE la cour d’appel a constaté que dès le 11 juin 2014, un courrier émanant de la société […] adressé à M. S… et transmis en copie à la société […] et son conseil, ayant pour objet « compromis de vente relatif au bien sis […] entre le SAS […] et M. E… S… » évoquait le souhait du vendeur d’étudier une cession de parts sociales de la société […] au profit de M. S… ainsi qu’une discussion ayant permis d’aboutir à un acte de cession au prix net cédant de 380.000 euros outre des honoraires de négociation pour 25.000 euros HT et annulation concomitante dudit compromis de vente ; qu’elle a constaté que cette cession de la totalité des actions de la société […] était « connue du mandataire pendant le cours des mandats et avant même la date de levée des conditions suspensives et la date de réitération de la vente par acte authentique » ; qu’il se déduisait de ces constatations que ce projet avait été fait en toute transparence à l’égard de l’agent immobilier et était donc exclusif de toute intention frauduleuse ; qu’en énonçant cependant, pour allouer à l’agent immobilier à titre de dommages et intérêts le montant de la commission fixée dans le compromis de vente du bien immobilier, que la société […] et M. […] s’étaient entendus pour éluder les droits de l’intermédiaire, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquence légales de ses constatations et a violé du principe fraus omnia corrumpit.