Du 16 décembre 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION™
Pôle protection et proximité 5AA 180, rue Lecocq – […] REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPAC FRANÇAIS
JUGEMENT EN DATE DỤ 16 décembre 2024 SCI/
Extrait des minutes. du tribunal judiciaire de Bordeaur PPP Contentieux général JUGE: Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
N° RG 24/00136 – N° Portalis GREFFIER: Madame Françoise SAHORES DBX6-W-B7I-YVFX
DEMANDERESSE : X Y
Madame X Y C/ née le […] à […] (33000)
[…] Z AA […]
Représentée par M^e Rémi Yacine HOUDAIBI (Avocat au barreau de PARIS)
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
DEFENDERESSE :
Madame Z AA Le […]
6 Avenue du Maréchal Juin
Bâtiment les Iris – Apt. 2649 – 1° étage Avocats M^e Rémi HOUDAIBI […] M^e Alexia SAUTET
Représentée par M^e Alexia SAUTET. (Avocat au barreau de
[…])
DÉBATS:
Audience publique en date du 21 Octobre 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 3 juillet 2021 à effet du même jour, Madame X Y a consenti un bail d’habitation à
Madame Z AA portant sur un logement meublé à usage de résidence principale, situé […], […], 1er étage, bâtiment Les Iris, à MERIGNAC
(33700) moyennant un loyer mensuel de 600 euros et des provisions sur charges de 100 euros.
Par lettre recommandée datée du 24 février et distribuée le 25 février
2022, Madame X Y a fait délivrer à Madame Z
AA un congé pour vente de ce logement à effet au 2 juillet
2022 en raison d’un délai de préavis de trois mois.
Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023 visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, Madame X Y a fait délivrer à Madame Z
AA un commandement d’avoir à payer la somme de 6.871
€ au titre des loyers et charges impayés, outre le coût de l’acte.
Dans ces circonstances, Madame X Y a fait assigner Madame Z AA, par acte introductif d’instance du 13 mars 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé, afin notamment de déclarer valable au fond et dans la forme le congé délivré à
Madame Z AA le 25 février 2022, de la déclarer occupante sans droit ni titre des locaux et d’ordonner en conséquence son expulsion.
Par ordonnance de référé rendue le 22 décembre 2023, le juge des référés a notamment constaté l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de Madame X Y et a renvoyé les parties à se pouvoir dans le juge du fond pour l’examen de ces demandes.
Par acte introductif d’instance délivré le 28 décembre 2023, Madame
X Y a fait assigner Madame Z AA à l’audience du 27 février 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement des articles 1103, 1217 et suivants, 1214 et suivants et 1728 du code civil ainsi que de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de:
A titre principal :
Constater la validité du congé délivré à Madame Z AA le 25 février 2022 pour le 2 juillet 2022 portant sur les locaux […] […] – Bâtiment Les Iris – 1er étage
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 – Appartement n°2649 – […] ; et que celui-ci répond parfaitement aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- Juger valable le congé délivré à Madame Z AA le
25 février 2022 pour le 2 juillet 2022 portant sur les locaux […] […] Bâtiment Les Iris 1er étage
-
Appartement n°2649 – […] ;
-
En conséquence,
- Donner plein et entier effet au congé délivré à Madame Z AA le 25 février 2022 pour le 2 juillet 2022 portant sur les locaux […] […] – Bâtiment Les Iris – 1er étage
- Appartement n°2649 – […] ;
- Constater, par l’effet du congé, la résiliation du bail conclu avec
Madame Z AA le 03 juillet 2021 portant sur le local […] […] – Bâtiment Les Iris – 1er étage – 
Appartement n°2649 – […] ;
- Juger que Madame Z AA est occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe […] […].
^Bâtiment ^Les ^Iris 1er étage – Appartement n°2649 – […] depuis le 3 juillet 2022 ; A titre subsidiaire :
- Constater la résiliation du contrat de location conclu avec Madame
Z AA le 3 juillet 2021 portant sur un local […] […] – Bâtiment Les Iris 1er étage
Appartement n°2649 – […], par l’acquisition des
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effets de la clause résolutoire le 14 septembre 2023;
-Juger que Madame Z AA est occupante sans droit ni titre du logement qu’elle occupe […] avenue du Maréchal J^uin – 
^Bâtiment ^Les ^Iris 1er étage – Appartement n°2649 33700
-
MERIGNAC depuis le 14 septembre 2023; A titre infiniment subsidiaire :
- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu avec
Madame Z AA le 3 juillet 2021 portant sur le local […] […] – Bâtiment Les Iris – 1er étage – 
Appartement n°2649 – […], aux torts exclusifs de
Madame Z AA; En tout état de cause:
La déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et prétentions ; Ordonner la libération immédiate et sans délai des locaux […] 6
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avenue du Maréchal Juin Bâtiment Les Iris 1er étage
Appartement n°2649 – […] occupés par Madame
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Z AA et par tous occupants de son chef, sous astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- Ordonner l’expulsion de Madame Z AA des locaux qu’elle occupe […] […] – Bâtiment Les Iris – 1er étage – Appartement n°2649 – […], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
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 – Condamner Madame Z AA à lui verser à compter de la résiliation du contrat et jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros égale au dernier loyer charges comprises, indemnité revalorisée tel qu’il serait dû si le bail
s’était poursuivi ;
- Condamner Madame Z AA à lui verser la somme de 9.671 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de novembre 2023 incluse;
- Condamner Madame Z AA à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts pour perte de chance d’avoir pu vendre sa propriété ;
- Condamner Madame Z AA à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts pour ré[…]tance abusive;
- Condamner Madame Z AA à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame Z AA aux dépens, en ceux compris les frais de commandement de payer du 13 juillet 2023 et le coût de l’assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2024, puis après quatre renvois à la demande des parties, elle a été débattue à l’audience du 21 octobre 2024.
Lors de cette audience, Madame X Y, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales en y ajoutant une demande de rappel de l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile et en concluant au débouté de Madame Z AA de toutes ses demandes plus amples et contraires. Elle actualise sa créance à la somme de 16.971 euros.
Concernant la validité du congé pour vente, elle se fonde sur l’article
25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et indique qu’il a été donné par lettre recommandée avec avis de réception remis le 25 février 2022 et qu’il précise le motif de la résiliation du bail, à savoir la vente du bien immobilier. Elle argue que le congé respecte le délai de préavis de trois mois car il a été donné le 25 février 2022 pour le 2 juillet 2022. Elle indique que le courrier daté du 4 octobre 2022 relatif à la conclusion d’un accord permettant à Madame Z AA de se maintenir dans les lieux malgré le congé pour vente n’a pas été signé par elle et est intervenu après la résiliation du bail par l’effet du congé.
Concernant l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail
d’habitation, elle se fonde sur les articles 1103 et 1228 du code civil ainsi que sur la clause résolutoire du bail d’habitation conclu entre elles et indique que Madame Z AA a cessé le paiement des loyers depuis septembre 2022 et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié le 13 juillet
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2023. Elle ajoute qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai de deux mois, que la dette s’est aggravée, qu’elle est portée au ler octobre 2024 à la somme de 16.971 € et que le contrat est donc résolu par l’effet de cette clause résolutoire.
Concernant les demandes d’octroi de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame Z AA, elle indique qu’elle ne produit aucune pièce démontrant qu’elle n’était pas en capacité de régler son loyer. Elle ajoute que Madame Z AA s’était engagée à reprendre le paiement des loyers et qu’elle ne lui a réglé aucune somme depuis le 1er septembre 2022, ce qui démontre sa mauvaise foi.
Concernant la résolution judiciaire du contrat de bail, elle se fonde sur les articles 1728 et 1227 du code civil et sur l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et indique que Madame Z AA a cessé tout paiement de ses loyers et charges depuis septembre 2022. ce qui constitue un manquement du locataire à son obligation essentielle.
Concernant l’expulsion, elle indique que Madame Z AA est déchue de tout titre d’occupation. Elle ajoute que ce bien provient d’un héritage et qu’elle doit en supporter depuis près de 21 mois les loyers, charges et charges récupérables impayés ce qui constitue une atteinte à son droit de propriété ainsi qu’aux droits d’en jouir et d’en disposer librement.
Concernant le préjudice de perte de chance, elle indique que le maintien dans les lieux abusif de Madame Z AA malgré le congé pour vente est une voie de fait lui causant un préjudice résultant de la perte de chance de réaliser la vente de
l’appartement libre de toute occupation. Elle ajoute que l’impossibilité de voir se poursuivre le projet de vente est consécutif au maintien illégal de Madame Z AA dans les lieux et que
l’acquéreur ne procédera à la réitération de la vente que lorsque le logement sera libéré de toute occupation.
Concernant le préjudice pour ré[…]tance abusive, elle indique qu’elle n’a pas pu faire visiter le logement à de potentiels acquéreurs au cours de la période de préavis, qu’elle subit des tentatives d’intimidation et de menaces de Madame Z AA ayant des conséquences sur sa santé et l’ayant conduit à déposer une main courante ainsi qu’une plainte.
En défense, Madame Z AA, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- La déclarer bien fondée et recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre principal: Sur la demande principale de Madame X Y
Juger que Madame X Y a renoncé au congé pour vente qui lui a été délivré,
- Débouter Madame X Y de sa demande principale
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¨¯tendant à voir valider le congé pour vente et constater la résiliation du bail,
Sur les demandes subsidiaires de Madame X Y
- Suspendre les effets de la clause résolutoire,
- Débouter Madame X Y de sa demande d’expulsion,
- Lui donner acte de sa proposition de règlement,
- Juger qu’elle bénéficiera d’un échelonnement sur 36 mois pour
-
-apurer sa dette,
A titre subsidiaire :
Lui accorder un délai de 12 mois pour quitter le logement situé […], […], […], […].
En toute hypothèse :
- Débouter Madame X Y du surplus de ses demandes, et notamment de ses demandes formulées au titre des dommages et intérêts,
- Condamner Madame X Y au paiement de la somme de 500 euros au titre de la réparation du préjudice moral subi,
- Juger que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens,
- Suspendre l’exécution provisoire.
Concernant la renonciation au bénéfice du congé pour vente, elle indique qu’après des échanges avec Madame X Y il
a été convenu qu’elle pouvait continuer d’occuper le bien malgré ce. projet de vente. Elle indique démontrer que le courrier daté du 4 octobre 2022 emporte la renonciation au congé pour vente délivré le 24 février 2022. Elle ajoute que dans le cadre de la procédure devant le juge des référés Madame X Y n’a pas contesté être
l’auteur du courrier et qu’il a été considéré que le courrier démontrait sa volonté de renoncer au bénéfice du congé. Elle ajoute que le défaut de signature ainsi que l’envoi après la résiliation du contrat sont sans incidences puisqu’il lui a été expressément indiqué la possibilité de se maintenir dans les lieux.
Concernant la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, elle ne conteste pas ses difficultés de règlement des loyers en raison de problèmes de santé l’ayant empêchée de travailler et de percevoir des ressources. Elle indique avoir malgré tout effectué des règlements partiels du loyer lorsque cela lui était possible. Elle ajoute avoir retrouvé un emploi à durée indéterminée depuis mars 2024 ce qui va lui permettre de reprendre le paiement du loyer et d’apurer sa dette. Elle précise avoir tenté
d’effectuer des virements pour payer son loyer mais qu’elle ne disposait pas du RIB pour le faire car Madame X Y en a changé sans l’en informer.
Concernant la demande subsidiaire de délai pour quitter les lieux, elle se fonde sur l’article L. 412-3 du code des procédures civiles
d’exécution et indique que sa fille âgée de 16 ans réside avec elle et qu’elle a entamé des démarches en vue de son relogement auprès des
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bailleurs sociaux et des bailleurs privés compte tenu de l’amélioration de sa situation financière.
Concernant les demandes de dommages et intérêts, elle conteste la perte de chance subie par Madame X Y en raison de son prétendu maintien abusif dans les lieux alors qu’elle y a été autorisée par cette dernière: Elle ajoute que selon ses disponibilités, elle n’a pas empêché la réalisation des visites par les potentiels acquéreurs. Elle précise que Madame X Y s’est introduite dans le logement en son absence et qu’elle a retiré la porte de ses gonds alors que sa fille était présente au domicile ce qui l’a particulièrement bouleversée et qui justifie la réparation de son préjudice moral.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre
2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la validité du congé
L’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande
d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatives à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre
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d’occupation du logement loué.
En l’espèce, Madame X Y a conclu avec Madame
Z AA un bail d’habitation pour une durée d’un an à effet du 3 juillet 2021 portant sur un logement meublé situé au […], […], 1er étage, bâtiment Les
Iris, à MERIGNAC (33700).
Il est par ailleurs constant que par lettre recommandée datée du 24 février distribuée le 25 février 2022, Madame X Y a fait délivrer à Madame Z AA un congé pour vente de ce logement à effet au 2 juillet 2022 en raison d’un délai de préavis de trois mois.
Ce congé comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il contient l’indication du motif invoqué à savoir la décision de vendre le bien et
a été délivré au moins trois mois avant la date d’expiration du contrat.
Cet acte est donc régulier.
Toutefois, Madame Z AA soutient que Madame
X Y a renoncé au bénéfice de ce congé et fait valoir que Madame X Y n’a pas contesté être l’auteur du courrier daté du 4 octobre 2022 devant le juge des référés par lequel elle lui a indiqué sa volonté de poursuivre le bail. Elle ajoute que le défaut de signature de ce courrier soulevé par Madame X
Y ainsi que son envoi après la date prévue pour la résiliation du bail sont sans incidences puisque Madame X
Y lui a expressément indiqué qu’elle pouvait se maintenir dans les lieux.
Madame X Y conteste avoir renoncé au bénéfice de ce congé et indique que le courrier daté du 4 octobre 2022 relatif à la conclusion d’un accord permettant à Madame Z AA de se maintenir dans les lieux malgré le congé pour vente n’a pas été signé par elle et est intervenu après la résiliation du bail par l’effet du congé. Elle ajoute que Madame Z AA ne peut donc se prévaloir de ce courrier afin de démontrer détenir un titre
d’occupation.
Aux termes du courrier daté du 4 octobre 2022, il apparaît que
Madame X Y a expressément indiqué que "[…] En deuxième temps, vous connaissez ma volonté de vendre ce bien au vue des lourdes charges financières que m’incombe ce bien. Dans une volonté de ne pas vous mettre en porte à faux, je vous laissé continuer à louer le bien et vous ai indiqué que cela ne change rien pour vous, que ce ne sera qu’un changement de propriétaire. Vous savez également ma volonté de vendre au plus vite. […] ". Si effectivement ce courrier ne comporte pas la signature de Madame X Y, il interroge néanmoins sur sa volonté de vendre
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son logement libre de toute occupation d’autant qu’elle n’en a pas contesté en être l’auteur aux termes de l’ordonnance de référé du 22 décembre 2023, et ne soutient d’ailleurs pas dans le cadre de la procédure au fond ne pas l’avoir rédigé.
Par ailleurs, les deux mandats de vente versés aux débats par
Madame X Y et signés par elle les 12 et 31 octobre
2022, soit quelques jours après ce courrier, indiquent respectivement le mandant déclare que le(s) bien(s) à vendre sera/seront, le jour de 11
la signature de l’acte de vente occupé(s) « et » le mandant déclare que les biens à vendre sont actuellement loués dans les conditions suivantes bail d’habitation (loi89) du 02/07/2022, durée 1 an, montant du loyer: 700 € charges comprises. Les biens seront vendus occupés, sous réserve que le ou les locataires ne délivrent pas de congé ". Ces deux mandats permettent donc de confirmer l’intention de Madame X Y de vendre son logement occupé. En outre, le premier mandat indique l’existence d’un bail d’habitation du
2 juillet 2022 d’une durée d’un an ce qui permet de considérer que le bail d’habitation initialement conclu le 3 juillet 2021 a été tacitement reconduit en dépit du congé pour vente délivré.
Ainsi, compte-tenu de ces éléments, il est démontré que Madame
X Y a renoncé à se prévaloir du congé pour vente.
En conséquence, Madame X Y sera déboutée de ses demandes principales..
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet
1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience initiale qui était fixée au 27 février 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 le 18 juillet 2023.
En conséquence, la procédure est régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.
Sur la résiliation du bail et ses effets
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
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L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre Madame X Y et
Madame Z AA contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée qui prévoit spécifiquement que " Le présent contrat sera résilié de plein droit: – - en cas de défaut du paiement de loyer, de provisions de charge […]".
Suivant acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, Madame X Y a délivré à Madame Z AA un commandement d’avoir à payer la somme de 6.871 euros au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne un délai de deux mois pour régularisation des paiements.
Le décompte locataire établi le 1er octobre 2024, versé aux débats montre que Madame Z AA n’a pas désintéressé les causes du commandement dans les deux mois de sa signification. A
l’inverse, la dette locative a augmenté de façon significative, cette dernière était de 6.871 euros en juillet 2023 et est de 16.971 euros au jour de ce décompte.
Dans ces conditions, Madame X Y est bien fondée à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 14 septembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V et VII issu des dispositions de la loi
n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le
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juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article". Cet article précise, en outre, que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Il ressort des pièces versées aux débats, plus spécialement du décompte locatif actualisé au 1er octobre 2024 qu’un seul versement de 400 euros en juin 2024 a été effectué par Madame Z
AA depuis le mois de juin 2023.
Madame Z AA a indiqué que Madame X
Y a changé de RIB sans l’en informer ce qui ne lui a pas permis d’effectuer les virements pour payer son loyer. Or, outre le fait que le loyer peut être payé par tout moyen, Madame Z
AA ne rapporte pas la preuve de ses tentatives de virements infructueuses.
Par ailleurs, Madame Z AA précise avoir repris une activité professionnelle et produit à cet effet un contrat de travail à durée indéterminée signé le 14 février 2024 dont la rémunération est fixée à 2.165,17 euros brut. Toutefois, aucun versement à l’exception de celui de juin 2024 n’est intervenu depuis la reprise de son activité professionnelle.
En conséquence, Madame Z AA n’a pas repris le paiement régulier de ses loyers et ne démontre pas être en situation d’apurer sa dette locative.
Madame Z AA sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement ainsi que de suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail..
Par conséquent le bail est résilié et Madame Z AA est occupante sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2023.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges.
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En l’espècē, Madame Z AA est occupante sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2023. Elle est donc tenue d’indemniser
Madame X Y par le versement à compter de cette date
d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des provisions sur charges (700 euros en octobre 2024) jusqu’à la libération des lieux.
..
Sur l’expulsion
L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que "sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après. signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.' 11
L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que "si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. […]. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de
l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 
2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ".
En l’espèce, Madame Z AA ne dispose plus de titre d’occupation depuis le 14 septembre 2023. Madame X
Y est donc fondée à demander son expulsion et celle de tout occupant de son chef.
Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame Z AA et celle de tout occupant de son chef, laquelle interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne justifiant la suppression ni la réduction de ce délai.
L’article 412-3 alinéa 1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que " le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage
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professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. […]"
L’article 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que
« la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »
Madame Z AA sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux et allègue de la réalisation de démarches en vue de son relogement et de règlements partiels du loyer réalisés. Elle précise en outre que sa fille âgée de 16 ans réside avec elle et que sa situation financière s’est améliorée.
Madame Z AA ne verse aucun élément permettant
d’apprécier sa situation financière à l’exception de son contrat de travail à durée indéterminée signé le 14 février 2024 dont la rémunération est fixée à 2.165,17 euros brut.
La dette de Madame Z AA n’a pas cessé de s’accroître en dépit de sa reprise d’une activité professionnelle. En effet, au regard du décompte produit, il est établi que cette dernière ne règle pas le montant équivalent au montant du loyer et des charges mensuels à l’exception d’un versement de 400 euros réalisé en juin 2024.
En outre, Madame Z AA a d’ores et déjà bénéficié de larges délais pour quitter le logement.
De plus, Madame Z AA allègue avoir effectué des démarches en vue de son relogement mais ne verse aucun élément permettant d’en attester.
Madame X Y, quant à elle, est un particulier qui subit une occupation de son bien immobilier sans contrepartie effective depuis juin 2023, à l’exception du versement du mois de juin 2024
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précité.
En conséquence, il n’y a pas lieu d’accorder des délais à Madame Z AA sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution précité. Madame Z AA sera donc déboutée de sa demande.
Sur l’astreinte pour quitter les lieux
L’expulsion de Madame Z AA étant autorisée, et une indemnité d’occupation étant mise à sa charge, il n’est pas justifié d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.
Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés
En application de l’article 7 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les charges récupérables sont notamment celles liées à un service rendu en contrepartie de l’usage du logement, à l’entretien courant et aux petites réparations des parties communes. Le bailleur est, en outre, fondé à demander le remboursement des taxes et impôts dont le locataire profite directement telle la taxe
d’ordures ménagères. Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.
Par ailleurs, il découle en l’espèce de ce qui précède l’obligation pour Madame Z AA de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des provisions sur charges.
Il résulte du décompte établi par Madame X Y que Madame Z AA est redevable de la somme de 16.971 euros arrêtée le 1er octobre 2024 et incluant le mois d’octobre 2024.
En l’absence de preuve du paiement des loyers, des charges et indemnités visés par ce décompte, Madame Z AA, qui ne conteste pas cette dette, sera condamnée à payer cette somme, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération des lieux.
Sur la demande en indemnisation au titre de la perte de chance
L’article 1240 du code civil dispose que "tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. It
En l’espèce, Madame X Y forme une demande indemnitaire d’un montant de 10.000 euros au titre de la perte de
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chance de réaliser la vente de l’appartement libre de toute occupation en raison du maintien illégal Madame Z AA dans les lieux malgré le congé délivré. Elle précise que l’acquéreur ne procédera à la réitération de la vente que lorsque le logement sera libéré de toute occupation.
Madame X Y verse aux débats une attestation notariée établie le 13 décembre 2023 indiquant qu’elle a conclu avec la SAS
ALINENOR ATLANTIC une promesse de vente le 26 avril 2023 stipulant "[…] En conséquence, les parties entendent ériger en condition suspensive à la réalisation des présentes, que le bien devra être libre de toute occupation et que le locataire devra avoir quitté les lieux, au plus tard le jour de la réitération par acte authentique ". Il existe donc une clause suspensive qui implique la libération des lieux par la locataire à la date de la réitération de l’acte authentique. Or, Madame Z AA n’était pas au moment de la signature de la promesse de vente occupante sans droit ni titre, Madame X Y ayant renoncé à se prévaloir du congé pour vente qu’elle lui a délivré le 25 février 2022 au regard du courrier du 4. octobre 2022 mais également des deux mandats de vente des 12 et 31 octobre 2022 qui indiquent la vente d’un logement occupé.
C’est donc en parfaite connaissance de cause que Madame X
Y a poursuivi ce projet de vente alors qu’elle avait autorisé Madame Z AA à se maintenir dans les lieux et elle ne peut se prévaloir subir un préjudice du fait d’une occupation illicite.
En conséquence, Madame X Y sera déboutée de ce chef de demande.
Sur la demande en indemnisation au titre de la ré[…]tance abusive
L’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la ré[…]tance abusive suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans 1
l’exercice du droit de ré[…]ter et un préjudice subi en raison de cet abus.
En l’espèce, Madame X Y forme une demande indemnitaire d’un montant de 2.000 euros au titre de la ré[…]tance abusive en ce que de potentiels acquéreurs n’ont pas pu visiter le logement durant la période de préavis et qu’elle subit des tentatives
d’intimidation et de menace de la part de Madame Z
AA ayant un impact sur sa santé.
Afin de justifier de l’impossibilité d’effectuer des visites du logement, Madame X Y produit un mail du 28 février 2023 de
Monsieur AB AC AD, négociateur immobilier, alors que la
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période du préavis du congé pour vente a été indiquée à compter du 25 février 2022 jusqu’au 2 juillet 2022 ainsi que des échanges de SMS non datés et dont le numéro de téléphone n’est pas identifié ce qui ne permet pas en l’état d’en connaître le destinataire. Ces éléments sont donc insuffisants pour caractériser une ré[…]tance abusive de
Madame Z AA.
Afin d’établir l’existence des tentatives d’intimidation et de menace de la part de Madame Z AA, Madame X Y verse aux débats un courrier daté du 17 février 2022 adressé au procureur de la République du tribunal judiciaire de Périgueux ainsi qu’une déclaration de main courante de la même date, émanant d’elle-même et établis à une période où le congé pour vente
n’avait pas été délivré à Madame Z AA.
Par ailleurs, le Docteur AE AF dans son attestation du 28 février 2023 indique notamment que « Je reçois régulièrement en consultation depuis le mois de janvier 2023 Madame Y X qui manifeste des signes d’anxiété, de stress et de fatigue. Le contenu des séances permet de relier cette souffrance psychologique aux situations qu’elle rencontre dans le cadre de la location de son bien immobilier, notamment des loyers impayés et toutes les conséquences qui en découle ». Cette attestation se borne à reprendre les dires de Madame X Y et ne permet pas d’établir pard’autres moyens que son état de santé est lié au comportement de
Madame Z AA.
De plus, ces éléments portent sur une période où Madame Z
AA n’était pas occupante sans droit ni titre du logement.
En conséquence, aucun élément ne permet de conclure que le comportement de Madame Z AA constitue une
ré[…]tance abusive.
Dès lors, il convient de débouter Madame X Y de sa
demande. Sur la demande de Madame Z AA au titre du
préjudice moral
En l’espèce, Madame Z AA forme une demande indemnitaire d’un montant de 500 euros au titre de son préjudice moral en soutenant que Madame X Y s’est introduite dans le logement en son absence et qu’elle a retiré la porte de ses gonds alors que sa fille était présente au domicile ce qui l’a
particulièrement bouleversée.
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Or, Madame Z AA ne fournit aucun élément venant accréditer l’intrusion de Madame X Y dans le logement en son absence ainsi que le retrait de la porte de ses gonds en présence de sa fille.
Dès lors, Madame Z AA sera déboutée de sa demande.
Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Madame Z AA, partie perdante, supportera la charge des dépens.
Succombante, Madame Z AA sera condamnée à. payer à Madame X Y la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
La nature de l’affaire ne justifie pas que l’exécution provisoire de droit de la décision soit écartée, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande en validation du congé pour vente ;
CONSTATE la résiliation du bail à la date du 14 septembre 2023, conformément à la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers;
DÉBOUTE Madame Z AA de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989;
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CONDAMNE Madame Z AA à quitter les lieux loués situés au […], […], 1er étage, bâtiment Les Iris, à MERIGNAC (33700);
DÉBOUTE Madame Z AA de sa demande de délais sur le fondement de l’article 412-3 du code des procédures civiles
d’exécution;
AUTORISE, à défaut pour Madame Z AA de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’as[…]tance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;
DÉBOUTE Madame X Y de sa demande de libération des lieux sous astreinte ;
FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des provisions sur charges (700 euros par mois à la date de l’audience);
RAPPELAC que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;
CONDAMNE Madame Z AA à payer à Madame X Y la somme de 16.971 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 1er octobre
2024 (échéance d’octobre 2024 incluse);
CONDAMNE Madame Z AA au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;
DÉBOUTE Madame X Y de ses demandes indemnitaires ;
DÉBOUTE Madame Z AA de sa demande indemnitaire ;
· CONDAMNE Madame Z AA aux dépens qui incluent le coût du commandement de payer et de l’assignation;
CONDAMNE Madame Z AA à payer à Madame X Y la somme de 800 euros sur le fondement de
l’article 700 du code de procédure civile ;
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RAPPELAC l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
E
En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
Bordeaux, le 16/12/202 CLARE Le greffier du tribunal judiciaire D
U
J
Graite Le
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