JUGEMENT DU 10 Février […]26

Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL DE PROXIMITE

TRIBUNAL DE PROXIMITE de PALAISEAU

DE PALAISEAU

Références: RG n° 11-25-000746

Minute n° 95

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M^me X Y

Copie exécutoire délivrée

le:

[…] FEV. […]26

à: M^e LEMONNIER Z

Copie simple délivrée

DEMANDEUR:

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES 19/21 quai d’Austerlitz, […],

représentée par M^e LEMONNIER Z, avocat du barreau de PARIS, substitué par M^e BOST

DÉFENDEUR:

M^me X Y […] 80 rue Gabriel Péri – B52, 91430 IGNY,

assistée de M^e SULTAN Elie, avocat au barreau de PARIS

AJ n°N-91228-[…]25-005951 du 21 juillet […]25

COMPOSITION:

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION: PRENEZ Alicia GREFFIER : DUGAST AA

le:

[…] FEV. […]25

à: M^e SULTAN Elie

DÉBATS:

Audience publique du 16 décembre […]25 Décision mise en délibéré au 10 Février […]26

DÉCISION:

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 10 Février […]26.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 janvier […]21, la SAS LOGIGNY a donné à bail à Madame Y X des locaux à usage d’habitation, situés […], […], à IGNY (91430), pour un loyer mensuel de 467 euros, outre les charges locatives. Un contrat de cautionnement VISALE a été conclu le 8 janvier […]21 entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES intervenant en qualité de caution pour le règlement des loyers et charges impayés par le locataire.

Les loyers et charges n’étant pas réglés régulièrement, la SAS LOGIGNY a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES pour en obtenir le paiement dans le cadre de la garantie VISALE.

Par acte en date du 15 mars […]24, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame Y X un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2543,36 euros en principal. Par acte d’huissier en date du 29 septembre […]25, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame Y X devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de PALAISEAU, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire: – Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat et la résiliation de plein droit du bail, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues. Ordonner l’expulsion de Madame Y X ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier. Fixer et condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et charges prévus, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, Condamner Madame Y X au paiement de la somme de 6359,78 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, avec intérêts à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme qui y figure et à compter de l’assignation pour le surplus, La condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et des entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre […]25. A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil. sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 9566,93 euros. Elle indique qu’il ne s’agit pas de la première dette locative, que les APL n’ont pas été versées au bailleur, et que la quasi-totalité des loyers de l’année […]24 et ceux de l’année […]25 ont été pris en charge en lieu et place de Madame. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, précisant qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant.

Madame Y X a comparu, assistée par son conseil. Elle sollicite les plus larges délais de paiement et à titre subsidiaire. l’octroi d’un délai pour quitter les lieux de 12 mois. Elle explique qu’elle a fait l’objet d’une hospitalisation forcée l’année dernière, ce qui lui a fait perdre son emploi et les droits à l’APL. Elle ajoute que le versement des APL a repris, qu’elle pourrait avoir un peu d’aide de sa famille pour payer son loyer et sa dette et qu’elle va reprendre les livraisons via son compte entrepreneur. Elle précise avoir payé une petite somme chaque mois à l’organisme VISALE. Elle reconnaît qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant.

2

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 février […]26, date à laquelle le présent jugement est mis à disposition au greffe du Tribunal, en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. Par notes en délibéré autorisées, l’une reçue le 6 février […]26, Madame Y X, par l’intermédiaire de son conseil, a transmis les justificatifs de paiement du loyer courant; l’autre reçue le 9 février […]26, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a transmis un décompte actualisé de la créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Les notes en délibéré ayant été autorisées, et échangées contradictoirement entre les parties, elles seront déclarées recevables.

Sur la subrogation

Conformément à la convention de cautionnement et à l’article 2306 du code civil, il est constant que la caution qui désintéresse le bailleur est subrogée dans les droits issus du contrat de bail que le bailleur tenait à l’encontre du locataire, ce qui permet à la caution de réclamer le règlement des loyers impayés et d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur, pour éviter que sa dette ne s’aggrave. En l’espèce, suivant quittances subrogatives produites, dont la dernière n°[…] en date du 13 novembre […]25, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé la somme de 10 662,93 euros au titre des loyers impayés des mois d’avril à juillet et octobre à décembre […]23, janvier et février […]24, avril […]24, août […]24, octobre […]24, décembre […]24, janvier à septembre […]25, entre les mains de la SAS LOGIGNY, en qualité de caution du locataire, Madame Y X. Il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur issus du contrat de bail avec Madame Y X et qu’elle a qualité à agir en recouvrement des loyers impayés et résiliation du bail en lieu et place du bailleur.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III. de la loi du 6 novembre 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse, en tant que besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24 II. de la loi du 6 novembre 1989 ajoute qu’à compter du 1er janvier […]15, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés. préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce. l’assignation a été dénoncée au Préfet de l’Essonne le 1er octobre […]25 suivant accusé de réception délivré par le représentant de l’État, dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi du 6 novembre 1989, soit deux mois au moins avant l’audience à laquelle l’affaire a été plaidée.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 19 mars […]24 de la situation d’impayés locatifs suivant accusé de réception versé aux débats.

Au vu de l’ensemble des éléments, la demande en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la demande en résiliation par acquisition de la clause résolutoire

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 novembre 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge. Aux termes de l’article 1134 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°[…]16-131 du 10 février […]16), les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L’article 24 de la loi du 6 novembre 1989 énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 novembre 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, par acte d’huissier du 15 mars […]24, un commandement de payer a été délivré par la caution pour obtenir paiement de la somme en principal de 2543,36 euros, représentant les loyers et charges impayés, visant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 novembre 1989 modifié par la loi du 29 novembre 1998 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il résulte des débats et du décompte locatif produit que Madame Y X ne s’est pas acquittée du règlement de cette somme dans le délai de deux mois et que le commandement de payer est demeuré infructueux.

Dès lors, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 novembre 1989, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est désormais acquise le 15 mai […]24 et que le contrat de bailliant les parties est résilié de plein droit à cette date.

En conséquence, Madame Y X étant occupante sans droit ni titre depuis cette date. il convient d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion. ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des effets mobiliers du locataire sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation des lieux par Madame Y X malgré la résiliation du bail, crée un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel normalement exigible pour le logement occupé, majoré des augmentations légales, outre les provisions sur charges, et au paiement de laquelle le défendeur sera condamné, dans la limite des sommes payées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la SAS LOGIGNY

et justifiées par une quittance subrogative.

Cette indemnité sera due prorata temporis à compter de la date de résiliation du bail susmentionnée, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu’ils auront mandatés à cet effet.

Sur la demande en paiement des lovers, charges et indemnités d’occupation impayés

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 novembre 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge. L’article 1728 du Code civil repris par l’article 7 a) de la loi du 6 novembre 1989 modifiée énonce que le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En vertu des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En outre, selon le nouvel article 1353 du Code civil, anciennement article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a prouvé l’extinction de son obligation. Il résulte des pièces produites aux débats, notamment de la quittance subrogative susvisée, ainsi que du décompte locatif en date du 9 décembre […]25, que Madame Y X reste redevable de la somme de 9566,93 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame Y X à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9566,93 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, terme d’octobre […]25 inclus.

Les versements postérieurs, notamment ceux du 5 janvier […]26 et du 5 février […]26 confirmés par le décompte et du 9 février […]26 viendront en déduction de la dette locative.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme qui y figure et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais

En l’espèce, il résulte des pièces transmises en cours de délibéré, notamment de la preuve des paiements de loyer. du décompte locatif actualisé au 9 février […]26, qu’il y a une reprise de paiement du loyer courant. Compte tenu de cette reprise de paiement, de la période d’hospitalisation dont Madame justifie, ayant entraîné l’arrêt du versement d’allocations pour le logement, ayant contribué à l’augmentation de la dette. et de la reprise des livraisons pour augmenter les ressources mensuelles du défendeur, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement au défendeur qui afin d’apurer le montant de la dette locative en 36 mensualités, moyennant le versement d’une somme de 70 euros par mois pendant 35 mois. la dernière échéance servant à régler le solde de la dette.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement dans les conditions précisées au présent dispositif. Ces délais et modalités de paiement de la dette locative n’affectant pas l’exécution du contrat. le paiement du loyer et des charges doit être effectué selon les modalités prévues au contrat de bail, en sus de la somme de 70 euros par mois.

Des délais de remboursement ayant été accordés, il y a lieu de prononcer la suspension des

effets de la clause de résiliation de plein droit.

S’agissant de la demande de délais pour quitter les lieux, celle-ci est devenue sans objet compte tenu de l’octroi des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame Y X, partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. L’équité et la situation économique des parties commandent de dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, DECLARE recevables les notes en délibéré reçus le 6 février […]26 et 9 février […]26;

DECLARE recevable la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, laquelle est subrogée dans les droits issus du contrat de bail de la SAS LOGIGNY; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 mai […]24; CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti par la SAS LOGIGNY à Madame Y X pour le logement, situé […]. […], à IGNY (91430), à la date du 15 mai […]24: DIT que Madame Y X est occupante sans droit ni titre depuis cette date :

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Madame Y X et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours éventuel de la force publique et le transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par le bailleur ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1. L. […]. 432-2. R. […]. […]. R. 441-1. R. 442-1 et les articles R. […]. 451-4 du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame Y X à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES. dans la limite des sommes payées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la SAS LOGIGNY et justifiées par une quittance subrogative, une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs. l’indexation du loyer ainsi que les charges pouvant être ajoutées sur présentation de justificatifs; CONDAMNE Madame Y X à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9566,93 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 9 décembre […]25. terme d’octobre […]25 inclus, sous réserve des paiements intervenus postérieurement qui viendront en déduction de la dette, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme qui y figure et à compter de la présente décision pour le surplus; AUTORISE Madame Y X à s’acquitter du montant de la dette en 36 mensualités comme suit, par le versement de la somme de 70 euros par mois pendant 35 échéances, le solde devant être réglé lors de la 36ème échéance, étant précisé que le règlement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et que le premier versement se fera à compter du mois suivant la signification de la décision, sauf meilleur accord des parties; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et/ou d’un terme de loyer courant, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible auprès de Madame Y X: DIT que durant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées par le présent dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame Y X aux entiers dépens;

REJETTE le surplus des demandes;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé à Palaiseau, le 10 février […]26.

LE GREFFIER

LE JUGE

Tribunal

Proximité

de PA

Pour copie certifiée conforme Le2.0.FEV […]26 Le Greffe

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