Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 14 novembre et 19 décembre 2022, 9 décembre 2024, 6 janvier et 1er avril 2025, non communiqué pour ce dernier, M. F… E… et M^me G… H… doivent être regardés comme demandant au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) à titre principal, de déclarer l’inexistence de l’arrêté du 13 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Bordeaux a autorisé l’entière démolition du bâtiment D situé au sein d’un ensemble immobilier situé au 55 rue Giner de Los Rios et au 51 cours de l’Yser, cadastré section DB n°170 ;

2°) à titre subsidiaire, d’annuler l’arrêté du 13 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Bordeaux a autorisé l’entière démolition du bâtiment D situé au sein d’un ensemble immobilier situé au 55 rue Giner de Los Rios et au 51 cours de l’Yser, cadastré section DB n° 170, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ou, à défaut, d’annuler la prescription objet de l’article 2 de l’arrêté du 13 avril 2022 ;

3°) d’enjoindre à l’autorité administrative compétente de délivrer un permis de démolir assorti d’une obligation de déraser les héberges mitoyennes à une hauteur suffisante pour que soient préservées les constructions mitoyennes dans leur intégrité et dans leur fonction de clôture et de brise vue et à tout le moins à une hauteur de 3,50 mètres pour la partie du mur assurant une fonction de soutènement ;

4°) à titre subsidiaire, de transmettre au juge judiciaire l’appréciation de :

- la nature des droits détenus par les propriétaires respectifs d’un mur mitoyen incorporé au bâtiment D et joignant immédiatement leur bâtiment en fond de parcelle ;

- la situation juridique issue du projet de dérasement portant atteinte au droit de propriété sur la partie du mur servant de soutènement ;

- l’effectivité de la réserve des droits des tiers attachée au permis de démolir alors qu’il a été délivré dans le cadre d’une opération de restauration immobilière (ORI) ;

5°) à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la position prise par Bordeaux Métropole sur leur demande de prise en compte de leur bien, lors d’une prochaine modification du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), au titre des immeubles à protéger ;

6°) à titre plus subsidiaire, de désigner, avant dire droit, un expert et de lui confier les missions suivantes :

- décrire l’impact qu’aurait, sur le bâtiment du fond, un dérasement sous les héberges actuelles, dire s’il aurait toujours la qualité de bâtiment ainsi que sur la partie du mur servant de soutènement à l’exhaussement en définissant la ligne opportune entre arasement et dérasement ;

- dire si des mesures compensatoires pourraient être mise en œuvre, les décrire, les chiffrer, mettre ces opérations d’expertise à la charge de la commune de Bordeaux à titre provisoire ;

7°) de désigner, avant dire droit, un expert géomètre afin qu’il confirme le caractère mitoyen d’une partie du mur à démolir et d’établir la ligne divisoire des fonds.

Ils soutiennent que :

- le maire de Bordeaux ne justifie pas d’une habilitation pour défendre la commune de Bordeaux dans la présente instance ;

Sur la recevabilité de leur requête :

- la requête n’est pas tardive ;

- ils ont satisfait aux obligations de l’article R.600-1 du code de l’urbanisme ;

- ils ont intérêt à agir en qualité d’une part, de propriétaire de la parcelle n°169, jouxtant immédiatement la parcelle en litige n°170 et d’autre part, de copropriétaire du mur latéral du bâtiment objet du permis de démolir dès lors que l’exhaussement du sol et l’agrandissement en fond de parcelle ont eu pour effet d’en modifier son statut en le rendant mitoyen, mitoyenneté acquise, en toute hypothèse, par prescription acquisitive ; la démolition va avoir des effets délétères sur le bâtiment en fond de parcelle et sur l’exhaussement arboré, susceptible de créer une emprise irrégulière, ainsi que sur le mur de clôture ; la démolition du bâtiment modifie substantiellement leur cadre de vie, notamment s’agissant de l’usage de leur jardin ; une fois ouvert, cet espace, compte tenu de la position de l’immeuble qui donne sur deux rues, va devenir un espace semi public ;

Sur les conclusions tendant à déclarer l’inexistence de l’arrêté du 13 avril 2022 :

- la demande de démolition, et donc l’arrêté pris en ce sens, méconnaissent leur droit de copropriété sur cette fraction du mur du fait de sa mitoyenneté, à tout le moins jusqu’à l’héberge du bâtiment en fond de parcelle ; la réalisation des travaux autorisés par permis de construire a eu pour effet d’opérer une modification du statut du mur latéral du bâtiment objet du permis de démolir, pour en faire un mur mitoyen ; cette qualité a été acquise dès l’accord verbal des consorts I…, et au plus tard le 26 juin 2022 par l’application de la prescription acquisitive ;

- la décision méconnaît les articles L.123-1 7° et R. 111-17 du code de l’urbanisme ;

- le maire ne peut pas opposer la réserve du droit des tiers ; d’une part, l’usage fait par le maire du formulaire type mentionnant la réserve des droits des tiers est irrégulier dès lors que le maire s’est exonéré d’une analyse de son usage ; d’autre part, cette réserve ne peut être opposée dès lors que la demande de permis de démolir intervient dans le cadre d’une « obligation de faire » ;

Sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 13 avril 2022 :

- la prescription de l’article 2 est insuffisamment motivée, eu égard à l’absence de référence à la base légale mobilisée et à la motivation qui en justifie son application ;

- l’arrêté n’est pas signé, ce qui ne permet pas de contrôler la compétence de son auteur ;

- l’autorité administrative a commis une erreur de droit et une erreur dans la qualification juridique des faits quant à la nature du mur, dès lors que la mitoyenneté est certaine ;

- cette même autorité a commis une erreur sur la nature juridique de la mitoyenneté en la qualifiant de servitude ;

- l’article 2 de l’arrêté est irrégulier en ce qu’il constitue une formalité impossible et est techniquement impossible à mettre en œuvre ; le respect des prescriptions, introduisant une hauteur minimum de dérasement inférieure à l’héberge de leur bâtiment de fond de parcelle, constitue une condition impossible à satisfaire ;

- la prescription en tant qu’elle prévoit l’arasement du mur est constitutive d’une emprise irrégulière ; l’apport des terres de remblais a été réalisé en 1993 ; le mur latéral à déraser n’est pas homogène : au droit du petit bâtiment, il est mitoyen jusqu’à son héberge et au droit de l’exhaussement, il est devenu leur propriété de par sa fonction de soutènement des terres sur une hauteur à définir par un expert ; le dérasement a une côte inférieure aux héberges séparatives des deux bâtiments mitoyens va affecter l’intégrité du bâtiment le plus bas, le privant d’une partie de son mur latéral de telle sorte qu’il ne s’agira même plus d’un bâtiment entendu comme une construction close ; l’arase est à une côte légèrement supérieure à la butte mais sans que l’on ait de certitude sur l’effet soutènement d’un moignon de mur privé de tous ses contreventements ; le contrefort numéro 2 est affecté par l’arasement ; le dérasement va les priver de la fonction « clôture » qu’il conviendra de rétablir ;

- l’arrêté est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation dès lors qu’il méconnaît les fonctions de support du petit bâtiment, de soutien des terres de l’exhaussement et de clôture ; la commune s’est affranchie de mesures compensatoires pour s’assurer de la stabilité du mur une fois privé des contreventements ; la prescription est insuffisante pour assurer la pérennité des avoisinants ;

- il est entaché d’un détournement de procédure ;

- la commune a délibéré sur la base d’éléments erronés lorsqu’il s’est agi d’arrêter les conditions juridiques de la démolition ;

- l’arrêté est entaché d’illégalité dès lors qu’il est fondé sur la délibération de la commune de Bordeaux n° D-2019/109 du 25 mars 2019, avec laquelle il forme une « opération complexe », elle-même illégale ;

cette délibération a été prise par une autorité incompétente et est entachée d’une erreur de droit dès lors que c’est Bordeaux Métropole qui est compétente pour arrêter le programme des travaux à effectuer sur les immeubles visés par la DUP-ORI, en lieu et place des communes membres ;

elle est entachée d’une incompétence négative dès lors que la collectivité disposait d’une faculté d’adaptation des travaux, dont elle n’a pas usé en s’en remettant aux préconisations de son concessionnaire Incité ;

elle est entachée d’illégalité dès lors que la déclaration d’utilité publique (DUP), qui forme avec elle une opération complexe, est illégale s’agissant de l’appréciation du bilan ;

- il est entaché d’illégalité dès lors qu’il est fondé sur l’arrêté portant DUP du 18 décembre 2018 avec lequel il forme une « opération complexe », lui-même illégal :

la DUP est illégale du fait de l’irrégularité de la publication de l’enquête préalable de la DUP-ORI et du fait d’un défaut d’affichage ;

elle est entachée d’une erreur d’appréciation dans le bilan dès lors que les coûts de démolition n’ont pas pris en compte l’évaluation des mesures compensatoires nécessaires ;

- l’arrêté de cessibilité, qui forme une opération complexe avec l’acte attaqué, est illégal dès lors que pris sur la base d’une enquête parcellaire entachée d’une erreur de droit au regard des articles L. 1 et R. 131-3 du code de l’expropriation ; ils n’ont pas été informés ;

- en cas d’annulation, il doit être enjoint à la collectivité de réécrire l’article 2 ; la fraction du mur exclue du dérasement doit être arrêtée en contemplation des fonctions et contraintes techniques pesant sur le mur ; les deux mètres doivent être majorés de 15 % au titre des adaptations mineures au B… pour la fraction du mur contre lequel l’exhaussement est appuyé, et en toute hypothèse, d’une hauteur suffisante pour que le bâtiment en fond de parcelle ne soit pas menacé sans son intégrité ;

Sur les conclusions tendant à la transmission d’une question préjudicielle au juge judiciaire :

- il convient de saisir le juge judiciaire d’une demande de démolition du mur mitoyen par un des propriétaires indivis ; le statut juridique du mur, qui de privatif devient la propriété d’une autre personne par l’effet d’une fonction de soutènement, mérite une confirmation.

Par des pièces, deux mémoires et des pièces, enregistrés les 6 décembre 2022, 18 novembre 2024, 6 janvier et 17 janvier 2025, la commune de Bordeaux, représentée par M^e Hounieu, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme afin de permettre à M. A… de régulariser l’éventuel vice dont serait entaché le permis de démolir et à ce qu’il soit mis à la charge de M^me H… et M. E… la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable :

la requête est tardive dès lors que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux est née le 11 septembre 2022 et qu’ils n’ont introduit leur recours contentieux que le 14 novembre 2022 ;

les requérants n’ont pas respecté les formalités imposées par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

la notification du recours gracieux à M. A… ne peut être regardée comme ayant été valablement effectuée dès lors que le courrier de notification du recours gracieux est datée du 21 juin 2022 alors que le recours gracieux n’a été adressé à la commune que le 6 juillet 2022 et reçu le 11 juillet suivant ; M. A… n’a pas été destinataire de la version définitive du recours gracieux ;

les requérants ne justifient pas de la date à laquelle le recours gracieux a été notifié à M. A…, l’avis d’envoi postal n’étant adossé d’aucune date ni d’aucun cachet des services postaux ;

les courriers de notification du recours contentieux sont datés du 12 novembre 2022, alors que les requérants n’ont déposé leur requête que le 14 novembre suivant ; ils ne justifient pas avoir notifié leur requête dans un délai de 15 jours à compter du 14 novembre 2022 ;

les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir en application de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, dès lors que les travaux de démolition du hangar de M. A… ne tendent pas à affecter directement leurs conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance du mur latéral, alors que la conservation d’un mur séparatif à une hauteur de 2 mètres va améliorer les conditions d’ensoleillement et de végétalisation du cœur d’îlot ;

ils ne produisent pas le titre de propriété, ni aucun acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention du bien situé au 53 ter rue Ginor de los Rios, en méconnaissance de l’article R.600-4 du code de l’urbanisme ;

- les moyens invoqués par les requérants ne sont pas fondés.

La procédure a été communiquée à M. J… A… qui n’a pas produit de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code civil ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Lahitte,

- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public,

- les observations de M. E…,

- celles de M^e Achou-Lepage représentant M. A…,

- et celles de M^e Rouget représentant la commune de Bordeaux.

Deux notes en délibéré ont été enregistrées les 23 décembre 2025 et 5 janvier 2026 pour les requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 7 décembre 2018, modifié par un arrêté du 18 décembre suivant, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique, au bénéfice de la société d’économie mixte Incité, les travaux de restauration immobilière de dix immeubles situés sur les secteurs « Saint Michel/Marne Yser » et « Saint Michel/Saint Eloi » dans le cadre d’une opération de requalification du centre historique de Bordeaux. Par une délibération du 25 mars 2019, la commune de Bordeaux a arrêté le programme de travaux visant l’ensemble immobilier situé au 55 rue Giner de Los Rios/51 cours de l’Yser, cadastré DB n° 170, appartenant à M. J… A… et a fixé un délai de 36 mois pour la réalisation des travaux. Dans ce cadre, M. A… a déposé une demande de permis de démolir le bâtiment D, situé au sein de l’ensemble immobilier précité. Par un arrêté du 13 avril 2022, le maire de la commune de Bordeaux a délivré à M. A… le permis de démolir sollicité, assorti des travaux de « ravalement des héberges séparatives des parcelles contiguës et dérasement de celles-ci jusqu’à une hauteur de 2m par rapport au niveau rez-de-chaussée du hangar démoli, couronnement des têtes de mur en bardelis ». M. F… E…, propriétaire de la parcelle cadastrée n° 169, située au 53 ter rue Giner de Los Rios a présenté, le 6 juillet 2022, reçu le 11 juillet suivant par la commune de Bordeaux, un recours gracieux contre cet arrêté, lequel a été implicitement rejeté. M. E… demande au tribunal, à titre principal, de déclarer l’inexistence de l’arrêté du 13 avril 2022, à titre subsidiaire, d’annuler cet arrêté et à titre très subsidiaire, de transmettre une question préjudicielle au juge judiciaire.

Sur la recevabilité du mémoire en défense :

2. Aux termes de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : « Le maire peut (…) par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : (…) 16° D’intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal (…) ». Aux termes de l’article L. 2132-2 de ce code : « Le maire, en vertu de la délibération du conseil municipal, représente la commune en justice ».

3. Il résulte de ces dispositions que le conseil municipal peut légalement donner au maire une délégation pour défendre la commune dans les actions intentées contre elles. En l’espèce, par une délibération du 26 janvier 2021, le conseil municipal de la ville de Bordeaux a délégué au maire le pouvoir « d’agir ou défendre devant toutes juridictions compétentes et dans le cadre de toute instance ». Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le mémoire en défense présenté, au nom de la commune de Bordeaux, par son maire, représenté par un avocat, devrait être écarté des débats comme irrecevable.

Sur le cadre juridique général applicable au litige :

4. Aux termes de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme : « Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d’amélioration de l’habitat, comprenant l’aménagement, y compris par démolition, d’accès aux services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. Elles sont engagées à l’initiative soit des collectivités publiques, soit d’un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale, et sont menées dans les conditions définies par la section 3 du présent chapitre (…) ». Aux termes de l’article L. 313-4-1 de ce code : « Lorsque l’opération nécessite une déclaration d’utilité publique, celle-ci est prise, dans les conditions fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à l’initiative de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent pour réaliser les opérations de restauration immobilière, ou de l’Etat avec l’accord de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme. ». Et aux termes de l’article L. 313-4-2 du même code : « Après le prononcé de la déclaration d’utilité publique, la personne qui en a pris l’initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe. / Cet arrêté est notifié à chaque propriétaire. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’arrêté est notifié à chaque copropriétaire et au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic./ Lors de l’enquête parcellaire, elle notifie à chaque propriétaire ou copropriétaire le programme des travaux qui lui incombent. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le programme portant sur les parties communes est également notifié au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. Si un propriétaire ou copropriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a été notifié pour information, ou d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration, son immeuble n’est pas compris dans l’arrêté de cessibilité. ».

5. Il résulte de ces dispositions que lorsqu’une opération de restauration immobilière, engagée par une collectivité publique en vue de la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles, nécessite une déclaration d’utilité publique, cette déclaration, prise dans les conditions fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, vise notamment à permettre à la collectivité, si la réalisation effective de l’opération le nécessite, d’acquérir, par la voie de l’expropriation, les immeubles concernés par ladite opération. Après le prononcé de cette déclaration d’utilité publique, la collectivité qui en a pris l’initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, un programme détaillé de travaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe, lequel programme est notifié à chaque propriétaire ou copropriétaire. Si un propriétaire ou copropriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a ainsi été notifié, ou d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration, son immeuble n’est pas compris dans l’arrêté de cessibilité.

Sur les conclusions tendant à déclarer l’inexistence de l’arrêté du 13 avril 2022 :

6. Le juge de l’excès de pouvoir saisi d’un recours dirigé contre un acte inexistant est tenu d’en constater la nullité à toute époque et de le déclarer nul et de nul effet. Un acte ne peut être regardé comme inexistant que s’il est dépourvu d’existence matérielle ou s’il est entaché d’un vice d’une gravité telle qu’il affecte, non seulement sa légalité, mais son existence même.

7. Les requérants soutiennent que le permis de démolir méconnaît leur droit de propriété sur une fraction du mur du fait de sa mitoyenneté, acquise par la réalisation de travaux et, à tout le moins, par application de la prescription acquisitive et que, du fait de cette atteinte, l’acte attaqué doit être regardé comme inexistant. Par ailleurs, ils soutiennent que le maire ne pouvait opposer la réserve du droit des tiers.

8. Aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; (…) ». Le dernier alinéa de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme dispose que : « La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ». En vertu de l’article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l’autorité compétente. Par ailleurs, comme le rappelle le dernier alinéa de l’article A. 424-8 du même code, le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.

9. Une demande de permis de démolir concernant un mur séparatif de propriété peut, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil, être présentée par un seul co-indivisaire. En conséquence, sous réserve de la fraude, dès lors que le pétitionnaire fournit l’attestation selon laquelle il remplit les conditions pour déposer une telle demande de permis, il doit être regardé comme ayant qualité pour présenter cette demande, sans que l’autorité administrative ne puisse exiger de lui la production d’un document établissant soit qu’il est seul propriétaire du mur mitoyen, soit qu’il a l’accord de l’autre copropriétaire de ce mur.

10. Si les requérants soutiennent que les travaux de démolition portent sur un mur mitoyen séparant le hangar à démolir de leur terrain, à supposer avérée cette allégation, M. A…, propriétaire du hangar et qui a attesté remplir les conditions définies à l’article R. 423-1 précité, pouvait déposer seul la demande de permis de démolir. En outre, le permis de démolir, qui a pour seul objet de s’assurer que les travaux de démolition qu’il autorise respecte la réglementation applicable, est délivré sous réserve du droit des tiers, réserve que la commune pouvait opposer aux requérants.

11. Par ailleurs, l’arrêté, qui a été édicté par le maire dans le cadre des pouvoirs qui lui sont expressément dévolus par le législateur à l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme, se rattache à une prérogative de l’administration et ne constitue pas, en tout état de cause, une voie de fait.

12. Enfin, la méconnaissance de dispositions du code de l’urbanisme susvisées, à la supposer constituée, ne suffit pas à considérer que l’acte attaqué serait nul et non avenu.

13. Par suite, M. E… et M^me H…, qui n’établissent pas que l’arrêté est entaché d’un vice d’une gravité telle qu’il affecte sa légalité et son existence, ne sont donc pas fondés à demander à ce que l’arrêté du 13 avril 2022 soit déclaré inexistant. Leurs conclusions présentées en ce sens doivent être rejetées.

Sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 13 avril 2022 accordant le permis de démolir :

14. En premier lieu, par un arrêté du 19 janvier 2022, le maire de la commune de Bordeaux a donné délégation à M. K… D… signataire de l’arrêté contesté, conseiller municipal, délégué auprès de M. L… C… s’agissant du droit des sols et la préservation du paysage urbain, à l’effet de signer notamment les décisions portant sur les demandes de permis de démolir. En application de l’article 6 de cette délégation, ce n’est que de manière subsidiaire, en cas d’absence ou d’empêchement de M. K… D…, que la délégation de signature est accordée à M. L… C…, adjoint au maire. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de la décision attaquée doit être écarté comme manquant en fait.

15. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. / Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions, (…) ».

16. Par l’arrêté contesté, la commune de Bordeaux a accordé à M. A… un permis de démolir un hangar, sous réserve de prescriptions émises à l’article 2. Aux termes de cet article, les travaux de démolition du bâtiment D doivent être assortis des travaux suivants : « ravalement des héberges séparatives des parcelles contigües et dérasement de celles-ci jusqu’à une hauteur de 2m par rapport au niveau RDC du hangar démoli ; couronnement des têtes de mur en bardelis ». Dans ces conditions, alors que les motifs de la prescription ressortent de son contenu même, le moyen tiré du défaut de motivation doit être écarté.

17. En troisième lieu, pour les motifs exposés aux points 8 à 10, c’est sans erreur de droit ni erreur de qualification juridique des faits que l’autorité administrative a délivré le permis de démolir à M. A…, quand bien même le mur serait mitoyen.

18. En quatrième lieu, M. E… et M^me H… soutiennent que l’autorité administrative a commis une erreur en qualifiant le mur de « servitude » au sein de la rubrique « droits des tiers » de l’annexe du permis de démolir. Toutefois, il ne ressort pas des termes de l’arrête attaqué que le maire de la commune de Bordeaux aurait qualifié le mur de servitude. Par ailleurs, les informations délivrées dans la notice accompagnant l’arrêté, alors, qu’en l’espèce, elles précisent seulement que la décision est délivrée sans préjudice du droit des tiers qu’il appartient au destinataire de l’autorisation de respecter, sont, en tout état de cause, sans incidence sur la légalité de l’arrêté. Le moyen doit être écarté.

19. En cinquième lieu, les requérants soutiennent que la prescription contenue à l’article 2 de l’arrêté serait techniquement impossible à mettre en œuvre. Toutefois, les pièces produites sont insuffisantes à l’établir, quand bien même le mur serait mitoyen et leur moyen ne peut qu’être écarté.

20. En sixième lieu, l’illégalité d’un acte administratif, qu’il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre une décision administrative ultérieure que si cette dernière décision a été prise pour l’application du premier acte ou s’il en constitue la base légale. S’agissant d’un acte réglementaire, une telle exception peut être formée à toute époque, même après l’expiration du délai du recours contentieux contre cet acte. S’agissant d’un acte non réglementaire, l’exception n’est, en revanche, recevable que si l’acte n’est pas devenu définitif à la date à laquelle elle est invoquée, sauf dans le cas où l’acte et la décision ultérieure constituant les éléments d’une même opération complexe, l’illégalité dont l’acte serait entaché peut être invoquée en dépit du caractère définitif de cet acte.

21. Les requérants se prévalent, à plusieurs titres, d’une part, de l’illégalité de la délibération de la commune de Bordeaux n° D-2019/109 du 25 mars 2019 approuvant notamment le programme et les prescriptions générales relatives aux travaux de restauration et les acquisitions définis au dossier support à la déclaration d’utilité publique et d’autre part, de l’illégalité de l’arrêté du 18 décembre 2018, déclarant d’utilité publique les travaux de restauration immobilière de dix immeubles dans le cadre de l’opération de requalification du centre historique de Bordeaux.

22. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la délibération du 25 mars 2019, qui est une décision non réglementaire, a été publiée le 26 mars 2019 et que l’arrêté du 18 décembre 2018 a, quant à lui, été publié le 20 décembre 2018 au sein du recueil des actes administratifs spécial n° 33-2018-131 de la préfecture de la Gironde, lequel est librement accessible. Ces deux actes étaient donc devenus définitifs à la date à laquelle l’exception d’illégalité a été invoquée.

23. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les requérants, l’arrêté contesté accordant un permis de démolir à M. A… et la délibération du 25 mars 2019 précité fixant le programme de travaux, ne constituent pas, eu égard à leurs objets respectifs, les éléments d’une même opération complexe. L’arrêté contesté accordant un permis de démolir à M. A… et l’arrêté du 18 décembre 2018 précité portant déclaration d’utilité publique, ne constituent pas davantage les éléments d’une même opération complexe.

24. Par suite, les requérants ne sont pas recevables à se prévaloir, par la voie de l’exception, de l’illégalité de la délibération du 25 mars 2019 et de l’arrêté du 18 décembre 2018. Les moyens invoqués en ce sens doivent être écartés.

25. En septième lieu, les requérants soutiennent que l’arrêté de cessibilité, qui forme une opération complexe avec l’acte attaqué, est illégal dès lors qu’il a été pris sur la base d’une enquête parcellaire entachée d’une erreur de droit au regard des articles L1 et R.131-3 du code de l’expropriation. Toutefois, dans la mesure où M. A…, propriétaire de l’immeuble en litige, a fait état de son intention de réaliser les travaux, et a obtenu le permis de démolir contesté, son immeuble n’est, en tout état de cause, pas compris dans l’arrêté de cessibilité, à supposer qu’il ait été édicté. Par suite, les requérants ne peuvent se prévaloir de l’illégalité de l’arrêté de cessibilité précité. Le moyen invoqué en ce sens doit, en tout état de cause, être écarté.

26. En huitième lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que, dans le cadre de l’instruction de la demande de permis de démolir, le maire de la commune de Bordeaux aurait instruit la demande sur la base d’éléments erronés s’agissant des conditions juridiques de la démolition. Le moyen doit être écarté.

27. En neuvième lieu, M. E… et M^me H… soutiennent que la prescription figurant à l’article 2 de l’arrêté est insuffisante pour assurer la pérennité des avoisinants, et notamment la fonction de support de leur bâtiment en fond de parcelle et des terres de l’exhaussement.

28. Aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « (…) Le permis de démolir peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites ». Aux termes de l’article R.111-2 de ce code : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». Et aux termes de l’article A 424-8 du même code : « (…) Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. »

29. En l’espèce, aux termes de l’article 2 de l’arrêté contesté : « Les travaux devront être assortis des travaux suivants attachés à cette démolition du Bâtiment D : – ravalement des héberges séparatives des parcelles contiguës et dérasement de celles-ci jusqu’à une hauteur de 2m par rapport au niveau RDC du hangar démoli couronnement des têtes de mur en bardelis (…) ».

30. D’une part, les requérants soutiennent que l’exécution de la prescription précitée aura pour effet de priver leur bâtiment situé en fond de parcelle d’une partie de son mur latéral. Toutefois, et à supposer qu’il s’agisse d’un mur porteur séparatif commun à ces deux bâtiments, le permis, ainsi qu’il a été dit précédemment, est délivré sous réserve du droit des tiers. Il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme et ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. D’ailleurs, l’article 662 du code civil oblige le copropriétaire qui entend pratiquer des travaux d’enfoncement dans le corps d’un mur mitoyen à recueillir le consentement de l’autre co-propriétaire. Pour les mêmes motifs, et en l’absence de pièces, les requérants n’établissent pas, en l’espèce, que les travaux projetés porteraient atteinte à la sécurité publique au sens de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme précité.

31. D’autre part, les requérants soutiennent que les terres de leur exhaussement ne seront plus soutenues en raison du dérasement du mur à une hauteur de 2 mètres. Il ressort des écritures des requérants que l’exhaussement du sol a été réalisé, dans leur jardin, avec « l’accord tacite » des anciens propriétaires et « a pris appui pour partie sur le mur latéral du hangar ». Cependant, et alors qu’il ressort des pièces produites que l’arase du mur sera à une côte légèrement supérieure à la butte de terre, ces derniers n’établissent pas, en tout état de cause, par les pièces produites, le risque engendré, par les travaux, pour la sécurité publique, ni davantage la méconnaissance, par l’arrêté contesté, d’une règle d’urbanisme.

32. Par suite, les moyens tirés de ce que le permis de démolir porterait atteinte à la pérennité des avoisinants et serait entaché d’une erreur manifeste d’appréciation ne peuvent qu’être écartés.

33. En dixième lieu, si les requérants invoquent un moyen tiré de l’existence d’une emprise irrégulière, il ne peut qu’être écarté dès lors qu’en l’espèce, aucun ouvrage public ne vient empiéter sur une propriété privée et que l’arrêté en litige, qui n’implique que la réduction de la hauteur du mur, n’aboutit pas, en tout état de cause, à l’extinction d’un droit de propriété.

34. En dernier lieu, le détournement de procédure alléguée n’est pas établi de sorte que le moyen invoqué en ce sens doit être écarté.

35. Il résulte de tout de ce qui précède, et sans qu’il y ait lieu de désigner avant dire droit un expert et un géomètre, de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision de Bordeaux Métropole au titre des immeubles à protéger, de transmettre une question préjudicielle au juge judiciaire, et enfin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions présentées par M. E… et M^me H…, aux fins d’annulation de l’arrêté du 13 avril 2022 et de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux, doivent être rejetées. Par voie de conséquence, les conclusions à fin d’injonction doivent également être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

36. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la commune de Bordeaux au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. E… et de M^me H… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Bordeaux au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. F… E…, à M^me G… H…, à la commune de Bordeaux et à M. J… A….

Délibéré après l’audience du 17 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Roussel Cera, premier conseiller,

M^me Lahitte, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 février 2026.

La rapporteure,

A. LAHITTE

La présidente,

C. CABANNE

La greffière,

M-A PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,