Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 20 octobre 2020, 24 septembre 2021 et 15 juin 2022, la société civile immobilière (SCI) Meca-Hoche demande au tribunal

1°) de prononcer le dégrèvement d’office des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017, à raison d’un ensemble immobilier dont elle est propriétaire au 39/41/43 rue Louis Blanc à Courbevoie (92).

2°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 à raison du même immeuble ;

3°) d’ordonner la mise à jour rigoureuse des documents cadastraux ;

4°) de mettre à la charge de l’Etat, outre les dépens, la somme 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que :

— l’immeuble en litige doit être classé, non dans la catégorie BUR 2, mais dans la catégorie BUR 1 qui correspond à des locaux de conception ancienne, sans équipements particuliers ; en effet, l’immeuble ne peut être considéré comme neuf, eu égard notamment aux critères fixés par l’article 257 du code général des impôts et à ceux retenus par l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat ;

— les surfaces communes du bâtiment, accessibles à tous les locataires, qui, au sens de l’article 324 A de l’annexe III au code général des impôts, sont des parties communes distinctes des locaux professionnels eux-mêmes, doivent être classées comme des parties secondaires couvertes (P2) et affectées d’un coefficient de pondération de 0,5 ; cette position est confirmée par les dispositions de l’article 1467 du code général des impôts et la doctrine administrative (BOI-CFE-20-20-10-10 ; BOI-IF-TFB-20-10-10-30, BOI-IF-AUT-50-20, la notice accompagnant la déclaration n° 6660-REV) ;

— pour le calcul de la valeur locative non révisée, servant au lissage et au planchonnement, ces mêmes surfaces doivent être pondérées à 0,3 ;

— les dispositifs de planchonnement et de de lissage ne peuvent être appliqués aux locaux qui ont fait l’objet d’un changement de consistance au sens de l’article 1406 du code général des impôts, qui s’est traduite en l’espèce, par une division d’une partie des locaux existants ; la doctrine administrative (réponse ministérielle n° 01681 du 19/10/2017 JO Sénat p. 3188 ; BOI-IF-TFB-40) est d’ailleurs en ce sens ;

— la décision d’acceptation partielle de la réclamation est entachée de multiples erreurs dans les fiches de calcul de la valeur locative non révisée, ce qui fausse le niveau de planchonnement et le lissage.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 avril 2021, la directrice départementale des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

— les conclusions présentées au titre des années 2016 et 2017 sont irrecevables en raison de la tardiveté de la réclamation, la requérante ne pouvant utilement se prévaloir de l’article R. 211-1 du livre des procédures fiscales, qui n’ouvre qu’une faculté de dégrèvement d’office à l’administration ;

— les moyens soulevés par la requérante au soutien du surplus de sa demande ne sont pas fondés.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. A en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir, au cours de l’audience publique, présenté son rapport et entendu :

— le rapport de M. Huon, magistrat désigné,

— et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Meca-Hoche a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2016 à 2019 à raison de l’immeuble, dénommé « La Maison de la Mécanique » dont elle est propriétaire au 39/41/43 rue Louis Blanc à Courbevoie et qu’elle donne en location à usage de bureaux et d’atelier. La réclamation du 20 décembre 2019, par laquelle elle a contesté ces impositions, a fait l’objet, le 24 août 2020, après visite des lieux, d’une décision d’admission partielle au titre des années 2018 et 2019. A la suite de cette décision, la société sollicite une réduction des impositions laissées à sa charge.

Sur les conclusions relatives aux années 2016 et 2017 :

2. Aux termes de l’article R. 196-2 du livre des procédures fiscales : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : /a) De la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d’un avis de mise en recouvrement () ».

3. Il n’est pas contesté qu’au regard de ces dispositions, la réclamation du 20 décembre 2019 de la SCI Méca-Roche était tardive en ce qu’elle visait les cotisations de taxe foncière établies au titre des années 2016 et 2017. Par suite, et alors que la décision de l’administration refusant de faire usage du pouvoir que lui confèrent les dispositions de l’article R 211-1 du livre des procédures fiscales, laquelle revêt un caractère purement gracieux, est insusceptible de recours, les conclusions dirigées contre ces impositions ne peuvent qu’être rejetées comme irrecevables.

Sur les conclusions relatives aux années 2018 et 2019 :

En ce qui concerne la valeur locative révisée :

4. L’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, désormais codifié à l’article 1498 du code général des impôts, a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l’établissement des impositions directes locales. A cette fin, le législateur a prévu la constitution de secteurs d’évaluation regroupant les communes ou parties de communes qui, dans chaque département, présentent un marché locatif homogène et le classement des locaux professionnels par sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination et, à l’intérieur de ces sous-groupes, par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Il a également prévu la fixation, dans chaque secteur d’évaluation, de tarifs par mètre carré déterminés à partir des loyers moyens constatés par catégorie de propriétés. La valeur locative de chaque propriété bâtie est obtenue par application à sa surface pondérée du tarif par mètre carré correspondant à sa catégorie modulé, le cas échéant, par l’application d’un coefficient de localisation.

5. En premier lieu, aux termes de l’article 1er du décret du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l’évaluation de leur valeur locative, codifié depuis le 30 juin 2018, à l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts, les locaux professionnels « sont classés selon les sous-groupes et catégories suivants : ()Sous-groupe II : bureaux et locaux divers assimilables : / Catégorie 1 : locaux à usage de bureaux d’agencement ancien. / Catégorie 2 : locaux à usage de bureaux d’agencement récent () ».

6. Il résulte de l’instruction que, si l’immeuble de la requérante a été construit en 1991, il propose un excellent standing et offre à ses utilisateurs des prestations comparables aux bâtiments contemporains, et, ce notamment en matière de bureaux qui sont modulables et disposent de réseaux informatiques modernes. Par suite et alors même qu’ils ne sont ni neufs ni fraîchement rénovés, c’est par une exacte appréciation des circonstances de l’espèce que le service a rangé les bureaux en cause dans la catégorie 2 du sous-groupe II, sans qu’ait d’incidence sur cette appréciation ni les critères fixés par le 2° du 2 du I l’article 257 du code général des impôts, portant définition des immeubles neufs pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée, ni ceux retenus par l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat.

7. En deuxième lieu, aux termes de l’article 1er du décret n° 2011-1313 du 17 octobre 2011, désormais codifié à l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts : « Pour l’application du V de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ».

8. La SCI Meca-Hoche demande que soient affectés d’un coefficient de 0,5 les paliers, circulations, escaliers, ascenseurs, sanitaires dès lors qu’ils sont partagés par tous les locataires de l’immeuble.

9. Toutefois, d’une part, la seule circonstance que ces espaces, qui constituent des parties d’un même local et non des fractions de propriétés distinctes au sens de l’article 1494 du code général des impôts, soient fréquentés par les différents occupants des bureaux n’est pas de nature à leur conférer une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local auquel ils sont incorporés et à l’activité duquel ils participent de manière directe et essentielle. C’est donc à bon droit que l’administration a affecté du coefficient 1, les surfaces principales (P1) de l’immeuble, composées des bureaux (5 980 m²) et des circulations attenantes (1 384m²), soit 7 364 m², tandis que les parties secondaires couvertes (P2), d’une superficie de 3 244 m², comprenant les salles de réunion, l’auditorium, le restaurant, la salle de sport et leurs circulations ont été pondérées à 0,5, et que la terrasse d’agrément de 246 m² a été, en tant que partie secondaire non couverte (P2) a été pondérée à 0,2.

10. D’autre part, la société requérante ne saurait utilement se prévaloir des dispositions de l’article 1467 du code général des impôts, qui a trait à la cotisation foncière des entreprises.

11. Enfin, elle n’est en tout état de cause pas fondée à se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales des commentaires administratifs dudit article, publiés sous la référence BOI-CFE-20-20-10-10, dès lors, ainsi qu’il vient d’être dit, qu’il ne concerne que la cotisation foncière des entreprises et qu’aucune doctrine n’a étendu son champ d’application à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Par ailleurs, elle ne peut davantage invoquer ni l’instruction référencée BOI-IF-TFB-20-10-10-30 dans sa version du 6 septembre 2017 dès lors qu’elle est relative à la détermination non de la valeur locative révisée mais de la valeur locative cadastrale 70, ni l’instruction BOI-IF-AUT-50-20 qui ne concerne pas la taxe foncière mais la taxe annuelle sur les bureaux. En outre, la notice accompagnant la déclaration n° 6660-REV, qui, du reste, ne comporte aucune interprétation différente de celle dont il vient d’être fait application, n’est pas non plus opposable à l’administration.

12. En troisième lieu, il ressort de la décision d’amission partielle du 24 août 2020 que, pour l’évaluation des locaux de la société classés dans la catégorie BUR 2, le service a, à juste titre, pondéré les différentes parties de l’immeuble selon la ventilation rappelée au point 9. La SCI Meca-Hoche ne saurait utilement fait valoir que les fiches de calcul, qui, au demeurant et ainsi qu’elles le mentionnent, ne constituent qu’une simulation des impositions pour les années 2017 à 2020, feraient apparaître une surface P1 de 8 445 m2 et non de 7 364 m2, dès lors qu’à la supposer avérée, cette erreur lui serait favorable et, en tout état de cause, ne serait pas de nature à justifier un dégrèvement complémentaire au titre des années en litige. Par ailleurs, alors qu’aux termes de cette même décision le local à usage d’atelier, compris dans l’immeuble en litige, a, conformément à la demande de la contribuable, été classé dans la catégorie 2 du sous-groupe IV (ATE2 : locaux utilisés pour une activité de transformation, de manutention ou de maintenance), il n’est pas davantage contesté qu’eu égard à ce classement, sur lequel s’accorde la requérante, sa valeur locative, sur la base de laquelle ont été opérés les dégrèvements, s’établit à 48 830 € et 45 091 €, respectivement au titre des années 2018 et 2019. Dans ces conditions, si la fiche de calcul, mentionne à tort un classement du local en cause dans la catégorie ATE1, cette circonstance est sans incidence sur sa valeur locative révisée telle que finalement retenue.

En ce qui concerne la valeur locative non révisée :

13. Il résulte du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du CGI, du IV de ce dernier article et de l’article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

14. En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article 1406 du code général des impôts : « I. – Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive () ». Aux termes du D. du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2015, codifié à compter du 1er janvier 2018 à l’article 1518 A quinquies du code général des impôts : «   » III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 :/ 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence / Le présent III n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l’application du I de l’article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. ". Il résulte de ces dispositions que le mécanisme institué par le III de l’article 1518 A du code général des impôts s’applique aux impositions dues à compter de l’année 2017 sauf en ce qui concerne, outre les locaux de la Poste visés au 2 du I, les constructions nouvelles dont la réalisation est postérieure au 1er janvier 2017 et les locaux ayant fait l’objet après cette date d’un changement de consistance ou d’affectation. Par ailleurs, il ressort de l’article 1518 E du code général des impôts que le mécanisme d’exonération ou de majoration d’impôts directs locaux qu’il prévoit cesse de s’appliquer à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l’application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété.

15. D’autre part, un changement de consistance s’entend de la transformation apportée à la composition d’un local préexistant afin d’en modifier le volume ou la surface de manière substantielle, notamment par l’addition de constructions, la démolition totale ou partielle de la construction ou sa restructuration par division ou réunion de locaux préexistants. En revanche, la modification dans la répartition des surfaces louées, lorsque la surface de l’ensemble du bien donné en location demeure inchangée, ne peut être qualifiée de changement de consistance.

16. Si la SCI Méca-Hoche fait valoir qu’en 2018 et 2019, plusieurs des lots composant son immeuble de bureaux ont été divisés, elle n’allègue pas qu’au-delà de la seule modification de la répartition des surfaces louées, le volume ou la surface de ces dernières auraient été substantiellement modifiés. Par conséquent, si la circonstance invoquée peut, le cas échant, être de nature à influer sur la valeur locative non révisée de l’immeuble, elle ne fait pas obstacle à la mise en œuvre du III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts et de l’article 1518 E du même code.

17. Ni la doctrine administrative référencée BOI-IF-TFB-40 ni la réponse ministérielle à la question écrite n° 01681 de M. B, sénateur (JO, Sénat, 30 janvier 2019, p. 546) ne donnent une interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il vient d’être fait application. Par suite, la requérante n’est pas fondée à s’en prévaloir sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales.

18. En deuxième lieu, en vertu du a) du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l’espèce, la valeur locative des biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels, occupés par leur propriétaire, est déterminée par comparaison. Aux termes du I de l’article 324 Z de l’annexe III au même code : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. ». Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe : « La valeur locative cadastrale des biens () occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. ». Il résulte de ces dispositions, d’une part, qu’il doit être attribué au local à évaluer une valeur locative proportionnelle à celle du local-type retenu comme terme de comparaison et, d’autre part, que l’appréciation de la consistance d’un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l’objet d’une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local.

19. Il n’est pas contesté que le service a pu, à juste titre, évaluer les locaux à usage de bureaux compris dans l’immeuble en litige par comparaison avec le local type n° 3 du procès-verbal ME des opérations de révision de la commune de Courbevoie. A l’instar du local-type, les différentes surfaces de bureaux et dégagements attenants (7 364 m²) ont été uniformément pondérées à 1, les locaux annexes et communs (3 244 m²) à 0,3 et la terrasse d’agrément (246 m²) à 0,1. Il ne résulte pas de l’instruction que, par rapport au local-type, les sanitaires ainsi que les circulations et paliers desservant les bureaux revêtiraient des valeurs de commercialité et d’usage moindres justifiant l’application d’un coefficient de pondération inférieur à 1. La SCI Meca-Hoche n’est donc pas fondée à critiquer, pour ce motif, la valeur locative non révisée retenue par l’administration.

20. En troisième lieu, si la SCI Meca-Hoche relève derechef des erreurs ponctuelles dans les fiches de calcul de certains invariants, il ressort de la décision d’admission partielle du 24 août 2020 que la valeur locative non révisée des bureaux a été correctement déterminée sur la base des surfaces pondérées dans les conditions rappelées ci-dessus pour s’établir, avant application du coefficient d’actualisation, à 501 109 €. Par suite, les erreurs ayant pu affecter certaines fiches de calcul, qui, du reste, ainsi qu’il a été dit, présentent de simples simulations, sont sans incidence sur cette valeur et, partant, sur la portée des dégrèvements prononcés.

21. Enfin, il n’appartient pas au juge de l’impôt d’ordonner, pour l’avenir, une mise à jour des documents cadastraux. La demande présentée à ce titre est donc irrecevable.

22. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SCI Meca-Hoche ne peut qu’être rejetée, en toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Meca-Hoche est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Meca-Hoche et au directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mars 2023.

Le magistrat désigné,

signé

C. A La greffière,

signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.