TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE DIJON

N°1300433

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— SA D’HLM VILLEO

— SARL PRIVILEGE

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M^me Y

Rapporteur

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M. Bataillard

Rapporteur public

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Audience du 27 juin 2014

Lecture du 22 juillet 2014

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Dijon

(1^re chambre)

68-03

C+

Vu la requête, enregistrée le 22 février 2013, présentée pour la SA d’HLM Villeo, dont le siège est au XXX, représentée par son président directeur général en exercice, et pour la Sarl Privilège Immobilier, dont le siège est XXX à XXX, représentée par son gérant en exercice, par M^e Barberousse ; la SA d’HLM Villeo et la Sarl Privilège Immobilier demandent au Tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté en date du 10 septembre 2012 par lequel le maire de Collonges-lès-Premières a accordé à la SARL HTD un permis d’aménager un lotissement d’habitation sur un terrain situé lieu-dit C Saussis, ensemble la décision en date du 4 janvier 2013 par laquelle cette même autorité a rejeté son recours gracieux tendant au retrait dudit permis ;

2°) de condamner l’Etat aux entiers dépens, en ce comprise la somme de 35 euros versée au titre des articles R. 411-2 du code de justice administrative et 1635 bis Q du code général

des impôts ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elles soutiennent que :

— l’arrêté attaqué méconnaît l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme en l’absence d’engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs de lots ;

— l’arrêté attaqué méconnaît l’article 1AU2 du plan local d’urbanisme dans la mesure où la parcelle cadastrée D 775 sera enclavée ;

— l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions du 3-1 de l’article 1AU1 du plan local d’urbanisme en l’absence de servitude de passage sur la voirie du lotissement ;

— l’arrêté attaqué n’est pas compatible avec l’orientation particulière d’aménagement de la zone 1AU2 dès lors qu’il empêche la création d’une liaison routière à son extrémité sud ;

Vu les décisions attaquées ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 5 avril 2013, présenté par la commune de Collonges-lès-Premières, représenté par son maire en exercice, qui conclut au rejet de la requête ;

Elle soutient que :

— les statuts de l’association syndicale libre « Les Jardins du C Saussis » ont été produits au dossier de demande du permis d’aménager ;

— la parcelle D 775 bénéficie d’un accès par la rue de la Priale ; par ailleurs, la commune en devenant propriétaire du lot 15 pourra réaliser les équipements publics permettant la desserte de la parcelle par le sud ; que si une convention de passage n’a pas été signée par les deux parties, elle ne relève pas du champ de compétence de la commune mais d’une entente amiable ou à défaut des tribunaux compétents ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 10 avril 2013, présenté par la SARL HTD, représenté par son gérant en exercice, qui demande au Tribunal :

1°) de rejeter les requêtes ;

2°) de condamner les sociétés requérantes à payer respectivement à M. et M^me Z et à M. et M^me X la somme de 2 500 euros en réparation des préjudices subis du fait de l’immobilisation de leurs biens ;

3°) d’annuler les permis d’aménager des sociétés requérantes ;

4°) de les condamner à 150 euros d’astreinte journalière afin qu’elles réalisent les travaux prévus au permis d’aménager ;

5°) de mettre à la charge des sociétés requérantes la somme d’un euro au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

— les statuts de l’association syndicale libre « Les Jardins du C Saussis » ont été produits au dossier de demande du permis d’aménager ;

— si la voirie du lotissement de la SARL HTD ne prévoit pas la desserte de la parcelle

D 775, un accès est possible par la rue Priale ;

— l’accès à la route départementale est prohibé pour des raisons de sécurité ;

— l’exécution des travaux par les sociétés requérantes n’est pas conformes aux permis d’aménager qui leur a été délivrés ;

Vu le mémoire, enregistré le 26 décembre 2013, présenté pour la SA d’HLM Villeo et

la SARL Privilège Immobilier qui concluent aux mêmes fins que la requête et au rejet des conclusions reconventionnelles de la SARL HTD et par les mêmes moyens ;

Elle soutient, en outre que :

— le permis d’aménager qui leur a été délivré le 30 mars 2012 est devenu définitif ; en outre, dans la mesure où les réseaux ont été dimensionnés pour les besoins du secteur, le permis d’aménager qui leur a été délivré est conforme à l’article 1AU2 du plan local d’urbanisme et à l’orientation d’aménagement du secteur ;

— les conclusions indemnitaires et les conclusions à fin d’astreinte ont été adressées à une juridiction incompétente pour en connaître ;

Vu le mémoire, enregistré le 31 janvier 2014, présenté par la SARL HTD, qui se désiste de ses conclusions à fin d’astreinte et qui conclut aux mêmes fins pour le surplus de ses conclusions et par les mêmes moyens ;

Elle soutient que les conclusions indemnitaires sont recevables dès lors qu’elle représente les clients vendeurs qui sont lésés par la présente situation ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code civil ;

Vu la décision du Conseil d’Etat du 8 octobre 2008 n° 295972 ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 27 juin 2014 :

— le rapport de M^me Y ;

— les conclusions de M. Bataillard, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Barberousse pour la SA d’HLM Villeo et

la Sarl Privilège Immobilier et de M. C pour la commune de Collonges-lès-Premières ;

Sur les conclusions à fin d’annulation de la SA d’HLM Villeo et la Sarl Privilège Immobilier :

1. Considérant que la SA d’HLM Villeo et la Sarl Privilège Immobilier demandent au Tribunal d’annuler l’arrêté en date du 10 septembre 2012 par lequel le maire de Collonges-lès-Premières a accordé à la SARL HTD un permis d’aménager un lotissement d’habitation sur un terrain situé lieu-dit C Saussis, ensemble la décision en date du 4 janvier 2013 par laquelle cette même autorité a rejeté son recours gracieux tendant au retrait dudit permis ;

2. Considérant qu’aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. (…) » ;

3. Considérant qu’aux termes de l’article 1AU1 3 du plan local d’urbanisme de la commune de Collonges-lès-Premières : « 1 – Accès. Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante instituée par un acte authentique ou par voie judiciaire, en application de l’article 682 du code civil. (…) » ; que ce dernier article dispose : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » ;

4. Considérant que, pour l’application de ces dispositions, un terrain doit être regardé comme enclavé et par suite inconstructible si, à la date à laquelle il est statué sur la demande de permis de construire ou du permis d’aménager, il n’a pas d’accès direct à la voie publique et que le propriétaire ne dispose pas d’une servitude de passage régulièrement obtenue par voie judiciaire ou conventionnelle sur un fonds voisin et permettant cet accès ; que le pétitionnaire ne peut se prévaloir utilement à cet égard d’un projet de création de voie publique n’ayant donné lieu à aucun commencement d’exécution non plus que de négociations en vue de l’acquisition d’une parcelle ou de l’obtention d’une servitude de passage permettant l’accès à la voie publique ;

5. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier, et qu’il est d’ailleurs constant, que le terrain d’assiette du permis d’aménager attaqué ne possède aucun accès direct à l’ouest par la rue de Beire-le-Fort et à l’est par la rue de la Priale ;

6. Considérant que, à la date du permis de construire litigieux, aucune servitude de passage n’avait été consentie, au bénéfice du fonds de la pétitionnaire, sur les parcelles simultanément contiguës à ce fonds et aux rues de Beire-le-Fort ou de la Priale ; qu’en particulier, et sans que la SARL HTD puisse utilement se prévaloir, à cet égard, d’une part, de la phrase « Les premières opérations ne doivent en aucun cas compromettre l’aménagement du reste de la zone » insérée dans la définition du caractère de la zone 1AU par le plan local d’urbanisme, d’autre part, de la note de présentation et du programme de travaux de la demande du permis d’aménager délivré à la SA d’HLM Villeo et à la Sarl Privilège Immobilier pour la réalisation du lotissement « Les Jardins du C Saussis », il n’avait été consenti, à la date de ce permis de construire, aucune servitude de passage sur la voirie de ce lotissement, voisin du fonds de la pétitionnaire et lui-même desservi par les rues de Beire-le-Fort et de la Priale ;

7. Considérant que la « convention droit de passage » signée le 10 décembre 2012 par la SARL HTD et les propriétaires de la parcelle D9, contiguë au fonds de la pétitionnaire et à la rue de Beire-le-Fort, est postérieure à la décision en litige et, au surplus, présente un caractère temporaire, puisqu’elle est limitée à la durée des travaux d’aménagement du lotissement « Les Jardins du C Saussy », le terrain devant ensuite être remis en état ;

8. Considérant, enfin, qu’aux termes de l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme : « Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R. 442-8, complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs. » ; qu’aux termes de l’article R. 442-8 : « Les dispositions de l’article R. 442-7 ne sont pas applicables : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. » ;

9. Considérant que si, par une convention passée le 20 janvier 2012, sur le fondement de l’article R. 442-8 du code de l’urbanisme, la commune de Collonges-lès-Premières, le syndicat intercommunal de la Plaine de Tille, la SA d’HLM Villeo et la Sarl Privilège Immobilier ont prévu le transfert dans le domaine public communal et/ou intercommunal des équipements et espaces collectifs du lotissement « Le Jardin du C Saussis », l’article 2 de cette convention a prévu, conformément à cet article R. 442-8, que le transfert « prendra effet après la réception définitive des travaux en mairie et le dépôt en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (conformément à l’article R. 462-1). Ce transfert sera régularisé par l’acte de cession » ; que, dans son mémoire enregistré le 18 avril 2014, la commune a précisé que « la construction des appartements collectifs n’a pas encore commencé. Et les travaux de voirie n’ont pas été réalisés par les sociétés Villeo et Privilège », de sorte qu’elle « n’a pas encore réalisé le transfert des espaces collectifs » ; que, dans les circonstances de l’espèce, l’accès ainsi envisagé ne pouvait pas être regardé, à la date du permis de construire attaqué, comme remplissant la condition posée par le 1 de l’article 1AU1 3 du plan local d’urbanisme ;

10. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que, à la date du permis de construire attaqué, le terrain d’assiette en litige était enclavé et ne bénéficiait d’aucune servitude de passage ; que le permis d’aménager a en conséquence été délivré en méconnaissance de la disposition précitée du plan local d’urbanisme de la commune de Collonges-lès-Premières ;

11. Considérant qu’aux termes de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier. » ; qu’aucun autre moyen de la requête n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de la décision attaquée ;

12. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la SA d’HLM Villeo et

la SARL Privilège Immobilier sont fondées à soutenir que les décisions attaquées doivent être annulées ;

Sur les conclusions reconventionnelles de la SARL HTD :

En ce qui concerne les dommages-intérêts :

13. Considérant qu’aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts (…) » ;

14. Considérant que la SARL HTD doit être regardée comme entendant se prévaloir des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, lorsqu’elle demande que les sociétés requérantes soient condamnées à payer respectivement à MM. et M^mes Z et X la somme de 2 500 euros en réparation des préjudices qu’ils ont subis du fait l’immobilisation de leurs biens ;

15. Considérant, toutefois, qu’en se prévalant du préjudice propre des propriétaires des parcelles qu’elle entend acquérir pour réaliser le lotissement, la SARL HTD n’apporte aucun élément de nature à établir la réalité et l’étendue d’un préjudice propre qu’elle aurait elle-même subi ; qu’ainsi, les conclusions reconventionnelles présentées à ce titre par la SARL HTD ne peuvent qu’être rejetées ;

En ce qui concerne l’annulation des permis d’aménager des sociétés requérantes :

16. Considérant que les conclusions de la SARL HTD tendant à l’annulation des permis d’aménager en date des 21 et 25 novembre 2011 délivrés par la commune de Collonges-lès-Premières à la SA d’HLM Villeo et à la SARL Privilège Immobilier ont trait à un litige distinct de celui dont le Tribunal a été saisi par la SA d’HLM Villeo et la SARL Privilège Immobilier ; que, dès lors, ces conclusions ne sont pas recevables et ne peuvent qu’être rejetées ;

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article R. 761-1 du code de justice administrative :

17. Considérant qu’aux termes de l’article R. 761-1 du code de justice administrative : « Les dépens comprennent la contribution pour l’aide juridique prévue à l’article 1635 bis Q du code général des impôts, ainsi que les frais d’expertise, d’enquête et de toute autre mesure d’instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l’Etat. Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l’affaire justifient qu’ils soient mis à la charge d’une autre partie ou partagés entre les parties. (…) » ;

18. Considérant que dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de laisser à la charge des sociétés requérantes les dépens de l’instance, constitués de la contribution à l’aide juridique qu’ils ont acquittés ;

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

19. Considérant qu’aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux entiers dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation » ;

20. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les SA d’HLM Villeo et SARL Privilège Immobilier, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, soient condamnées à payer la somme que la SARL HTD demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

21. Considérant qu’il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Collonges-lès-Premières la somme que les sociétés requérantes demandent en application des mêmes dispositions ;

D E C I D E :

Article 1^er : L’arrêté en date du 10 septembre 2012 par lequel le maire de Collonges-lès-Premières a accordé à la SARL HTD un permis d’aménager un lotissement d’habitation sur un terrain situé lieu-dit C Saussis et la décision en date du 4 janvier 2013 par laquelle cette même autorité a rejeté son recours gracieux tendant au retrait dudit permis sont annulés.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de SA d’HLM Villeo et de

la SARL Privilège Immobilier est rejeté.

Article 3 : Les conclusions reconventionnelles et la demande de remboursement des frais exposés et non compris dans les dépens présentées par la SARL HTD sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SA d’HLM Villeo et à la SARL Privilège Immobilier, à la commune de Collonges-lès-Premières et à la SARL HTD.

Copie du jugement sera transmise, pour information, au préfet de la Côte-d’Or, et, en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative, au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Dijon.

Délibéré après l’audience du 27 juin 2014, à laquelle siégeaient :

M. B, président,

M. Robbe-Grillet, premier conseiller,

M^me Y, premier conseiller.

Lu en audience publique le 22 juillet 2014.

Le rapporteur, Le président,

C. Y M. B

Le greffier,

M. A

La République mande et ordonne au préfet de la Côte-d’Or en ce qui le concerne et à tous huissiers à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition,

Le greffier,