Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 7 mai 2024, 23 mai 2024, 13 août 2024, 25 novembre 2025 et 5 janvier 2026, la SCI 3 M, représentée par la SELARL Letang Avocats, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 19 décembre 2023 par lequel le maire de Nemours a accordé à la société LNC Orion un permis pour la construction de deux bâtiments d’habitation comprenant 85 logements, la démolition de bâtiments existants et la réalisation de 95 places de parking sur un terrain situé 20 rue du Souvenir, ensemble la décision du 12 mars 2024 rejetant son recours gracieux contre cet arrêté, ainsi que l’arrêté du 30 septembre 2025 portant permis de construire modificatif du permis délivré le 19 décembre 2023 ;

2°) de mettre à la charge de la société LNC Orion et de la commune de Nemours une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête n’est pas tardive ;

- elle dispose d’un intérêt à agir en qualité de voisine immédiate du projet, lequel affectera les conditions de jouissance, d’usage et d’occupation de son bien ;

- le dossier de demande de permis de construire initial est incomplet dès lors que la société requérante n’a pas correctement indiqué dans le formulaire de demande les destinations et sous-destinations des locaux devant être construits ;

- les notices architecturales du projet jointes aux dossiers de demande de permis de construire initial et modificatif comportent des insuffisances ou imprécisions en méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ;

- les plans de masse joints aux dossiers de demande de permis de construire initial et modificatif sont inexacts dès lors qu’ils ne font pas apparaître les plantations supprimées et omettent de préciser la nature des travaux réalisés sur une partie du terrain, en méconnaissance de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme ;

- les documents graphiques ne permettent pas d’apprécier correctement l’insertion du projet dans son environnement, en méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- les pièces relatives à la demande d’autorisation de démolir sont entachées d’insuffisance s’agissant de la date de construction des bâtiments concernés, de la description des bâtiments à démolir et des moyens mis en œuvre pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé, en méconnaissance des articles R. 451-1, R. 451-2 et R. 451-4 du code de l’urbanisme ;

- le dossier de demande initial ne précise ni les matériaux utilisés pour les brises-vues, ni la taille des lucarnes, ni les coloris des murs de façade ; il n’évoque ni les clôtures, ni les portails ;

- le permis de construire initial méconnait les articles Ua4 et Ub4 du règlement du plan local d’urbanisme ; les informations contenues dans le dossier de demande ne permettent pas de vérifier le respect du coefficient d’emprise au sol maximal en zones Ua1 et Ub ;

- les permis de construire initial et modificatif méconnaissent les articles Ua5 et Ub5 du règlement du plan local d’urbanisme ; les informations contenues dans le dossier de demande ne permettent pas de connaître la hauteur véritable du bâtiment ; les chiens assis présents au niveau des combles dépassent du volume autorisé ;

- ils méconnaissent les articles Ua7 et Ub7 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le projet comprend des toitures terrasses, prévoit une couverture métallique et ne prévoit pas l’applique de petits bois sur les doubles vitrages ;

- ils méconnaissent les articles Ua7 et Ub7 du règlement du plan local d’urbanisme et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en l’absence de possibilité de stockage et ramassage suffisants des ordures ménagères ; le dossier de demande initial ne comporte aucune description de l’aire de stockage des ordures ménagères et ne prévoit pas qu’elle sera couverte ;

- ils méconnaissent les articles Ua8 et Ub8 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que les aires de stationnement ne sont pas suffisamment plantées ; le plan de masse initial ne comporte que 29 arbres ; le dossier de demande initial ne permet pas d’apprécier le respect de la règlementation applicable aux plantations ; le dossier de demande du permis modificatif présente des incohérences et ne permet pas de vérifier que les arbres supprimés seront remplacés par des sujets de même essence ;

- le dossier de demande de permis de construire initial ne permet pas de vérifier que le projet prévoit un nombre de places de stationnement conforme au plan local d’urbanisme ;

- les permis de construire initial et modificatif méconnaissent le règlement du plan local d’urbanisme en zone Ua1 et Ub et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que les voies publiques et privées de desserte du projet présentent des dimensions insuffisantes pour absorber le trafic généré par le projet ; aucun trottoir n’est prévu le long de la voie interne du projet.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 28 juin 2024, 10 octobre 2025 et 16 décembre 2025, la société LNC Orion, représentée par M^e Leparoux, demande au tribunal :

1°) à titre principal, de rejeter la requête de la SCI 3 M ;

2°) à titre subsidiaire, de prononcer une annulation partielle ou un sursis à statuer en application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de la SCI 3 M une somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable en raison de sa tardiveté ;

- les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 11 septembre 2024, la commune de Nemours, représentée par M^e Van Elslande, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 29 janvier 2026, la clôture d’instruction a été fixée au 19 février 2026 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code du patrimoine ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Giesbert, conseillère,

- les conclusions de M^me Beddeleem, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Le Fouler, représentant la SCI 3 M, et de M^e Chanoine, représentant la société LNC Orion.

Une note en délibéré a été présentée pour la société LNC Orion le 14 avril 2026 et n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 19 décembre 2023, le maire de Nemours a accordé à la société LNC Orion un permis pour la construction de deux bâtiments d’habitation comprenant 85 logements, la démolition de bâtiments existants et la réalisation de 95 places de parking sur un terrain situé 20 rue du Souvenir, en zones Ua1 et Ub du plan local d’urbanisme de Nemours. Par un courrier daté du 12 février 2024, la SCI 3 M, propriétaire d’un terrain situé à proximité du projet, a formé un recours gracieux contre cet arrêté. Par un arrêté du 30 septembre 2025, le maire de Nemours a accordé à la société LNC Orion un permis de construire modificatif. Par la présente requête, la SCI 3 M demande l’annulation des arrêtés du 19 décembre 2023 et du 30 septembre 2025, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. D’une part, aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée (…) ». Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre (…) d’un permis de construire (…) court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». D’autre part, aux termes de l’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration : « Toute décision administrative peut faire l’objet, dans le délai imparti pour l’introduction d’un recours contentieux, d’un recours gracieux ou hiérarchique qui interrompt le cours de ce délai ». L’exercice par un tiers d’un recours administratif ou contentieux contre un permis de construire montre qu’il a connaissance de cette décision et a, en conséquence, pour effet de faire courir à son égard le délai de recours contentieux, alors même que la publicité concernant ce permis n’aurait pas satisfait aux exigences prévues par l’article A. 424-17 du code de l’urbanisme.

3. Il ressort des pièces du dossier que, par un courrier daté du 12 février 2024, la société requérante a formé un recours gracieux contre l’arrêté du 19 décembre 2023, qui a été régulièrement notifié à la société pétitionnaire le 15 février 2024. Si la société LNC Orion oppose la tardiveté des conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 19 décembre 2023 au motif que la requérante ne justifie pas avoir formé son recours gracieux dans le délai de recours contentieux, la société pétitionnaire n’apporte toutefois pas la preuve, qui lui incombe, de l’accomplissement des formalités d’affichage exigées par les dispositions précitées de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme, de sorte qu’elle n’établit pas la date à laquelle le délai de recours contentieux a commencé à courir à l’encontre de la société requérante. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que, par un courrier du 7 mars 2024 qui mentionne les voies et délais de recours, le maire de Nemours a expressément rejeté le recours gracieux formé par la société requérante. La requête, introduite le 7 mai 2024, n’est donc pas tardive. Il s’ensuit que la fin de non-recevoir opposée par la société LNC Orion doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le cadre juridique du litige :

4. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’autorisation initiale.

En ce qui concerne le contenu des dossiers de demande de permis de construire :

5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : / (…) e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; (…) ». Aux termes de l’article R. 157-27 de ce code : « Les destinations de constructions sont : / 1° Exploitation agricole et forestière ; / 2° Habitation ; / 3° Commerce et activités de service ; / 4° Équipements d’intérêt collectif et services publics ; / 5° Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire ». Aux termes de l’article R. 151-28 du même code : « Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : / (…) 2° Pour la destination « habitation » : logement, hébergement (…) ».

7. Si le formulaire de demande de permis de construire initial ne comprend pas l’indication de la sous-destination des constructions, mais uniquement leur destination à usage d’habitation, cette insuffisance a été corrigée par la demande de permis de construire modificatif, qui en précise la sous-destination, à savoir la réalisation de logements. Par suite, compte tenu du principe rappelé au point 5 du présent jugement, le vice entachant le permis de construire initial a été régularisé par le permis de construire modificatif, de sorte que cette branche du moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande, au regard de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, dirigée contre le permis de construire initial, doit être écartée comme étant inopérante.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ».

9. D’une part, la notice architecturale jointe au dossier de demande de permis, qui a été complétée lors du dépôt du permis de construire modificatif, mentionne l’état initial du terrain d’assiette du projet, en indiquant la présence de dix-sept constructions, dont la hauteur varie de RDC à RDC+1+C, et de vingt-huit arbres. Elle indique que l’environnement proche est constitué principalement de maisons individuelles dont elle précise la hauteur ainsi que les caractéristiques architecturales. D’autre part, contrairement à ce que soutient la société requérante, la notice met en perspective les caractéristiques des constructions nouvelles avec les constructions avoisinantes, décrit les aménagements situés en limite de terrain, notamment les clôtures et portails et détaille les matériaux et couleurs des différentes parties de la construction, en indiquant notamment de façon suffisamment précise qu’une couverture métallique est prévue pour les toitures. Elle indique que les espaces libres seront agrémentés de plantations, en précisant la quantité d’arbres plantés. Enfin, la notice architecturale mentionne les accès des piétons et des véhicules aux deux bâtiments, aux espaces de stationnement et à la zone de collecte des ordures ménagères. L’ensemble de ces informations est en outre complété par les photographies, plans et documents graphiques joints aux dossiers de demande, de sorte que le service instructeur était en mesure d’apprécier la consistance du projet et son insertion dans son environnement. La requérante n’est dès lors pas fondée à soutenir que les dossiers de demande de permis de construire serait insuffisants sur ce point.

10. En troisième lieu, la société requérante fait valoir que les coloris des murs de façade du projet ne sont pas suffisamment précis, ce qui ne permettrait pas de vérifier le respect des dispositions du plan local d’urbanisme imposant des coloris spécifiques. Toutefois, la notice architecturale telle que modifiée dans le dossier de permis de construire modificatif précise bien les différents coloris utilisés. Cette branche du moyen doit, par suite, être écartée.

11. En quatrième lieu, aux termes du paragraphe intitulé « Toitures » des articles Ua7 et Ub7 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours : « (…) Les brises-vues en terrasses et toitures terrasses donnant sur fonds voisins sont obligatoires. Les matériaux en plastique ou en canisse sont interdits (…) ». Si la société requérante soutient que les dossiers de demande de permis de construire ne permettent pas de s’assurer du respect de ces dispositions, il ne ressort toutefois pas des pièces du dossier que le projet prévoirait l’installation de brises-vue sur des terrasses et toitures terrasses donnant sur les fonds voisins. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que le défaut d’indication des matériaux utilisés pour la confection des brises-vues installés sur certaines terrasses et balcons a été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Par suite, cette branche du moyen d’incomplétude ainsi que, à le supposer soulevé, le moyen tiré de la méconnaissance des articles Ua7 et Ub7 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne les matériaux des brises-vue, doivent être écartés.

12. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. (…) ».

13. Si le plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire initial ne mentionnait pas les plantations supprimées, cette omission a été corrigée par le permis de construire modificatif auquel est joint un plan de masse désignant les vingt-six arbres existants à supprimer. Par ailleurs, si la requérante reproche au plan de masse de ne pas préciser les travaux réalisés sur la parcelle cadastrée section AD n° 571, il ressort des pièces du dossier que cette parcelle est extérieure au terrain d’assiette du projet. La société requérante n’est dès lors pas fondée à soutenir que le plan de masse joint aux dossiers de demande serait insuffisant sur ces points.

14. En sixième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : / (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ».

15. Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a joint à sa demande de permis de construire, complétée sur ce point par le dossier de permis modificatif, une série de documents graphiques faisant apparaître le projet dans son environnement et permettant d’apprécier son insertion par rapport aux constructions avoisinantes. En outre, si la requérante reproche à la société pétitionnaire de ne pas avoir représenté sa propriété sur ces documents graphiques, il ressort des pièces du dossier que celle-ci figure sur le plan de masse, au même titre que les autres constructions avoisinantes. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la société requérante, les huit documents photographiques joints à la demande de permis de construire permettent de situer le projet dans son environnement proche et lointain. Par suite, la branche du moyen d’incomplétude tirée de l’insuffisance des documents graphiques et photographiques du projet architectural doit être écartée.

16. En septième lieu, si la société requérante soutient que le projet ne comporte aucune description de l’aire de ramassage des ordures, il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale jointe à la demande de permis de construire modificatif précise les dimensions, l’emplacement et les caractéristiques du point d’apport volontaire prévu pour le stockage et la collecte des ordures ménagères. Cette branche du moyen d’incomplétude doit, dès lors, être écartée.

17. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’incomplétude et de l’insuffisance des dossiers de demande de permis de construire doit être écarté en toutes ses branches.

En ce qui concerne le contenu du dossier de demande d’autorisation de démolir :

18. Aux termes de l’article L. 421-3 du code de l’urbanisme : « Les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d’un permis de démolir lorsque la construction relève d’une protection particulière définie par décret en Conseil d’État ou est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instaurer le permis de démolir ». Le règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Nemours dispose que les démolitions sont soumises à permis de démolir sur l’ensemble de la commune.

19. Aux termes de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement ». Aux termes de l’article R. 451-1 du même code : « La demande de permis de démolir précise : / (…) c) La date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits (…) ». Aux termes de son article R. 451-2 : « Le dossier joint à la demande comprend : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver ; / c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants ». Enfin, l’article R. 451-4 du code de l’urbanisme dispose : « Lorsque l’immeuble est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le dossier joint à la demande comprend en outre la description des moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé ». Lorsqu’un projet porte à la fois sur la démolition d’un bâtiment existant et sur l’édification d’une construction nouvelle, il est possible de solliciter le permis de démolir et le permis de construire dans le cadre d’une même procédure. La demande de permis de construire vaut alors demande de permis de démolir. Le dossier de demande d’autorisation doit toutefois alors comporter l’ensemble des pièces exigées par la réglementation pour une demande de permis de démolir qui serait présentée de manière autonome.

20. La société requérante soutient que la demande d’autorisation de démolir est entachée d’insuffisances en ce qui concerne la mention de la date de construction des bâtiments à démolir, leur description et la définition des moyens mis en œuvre pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé.

21. En premier lieu, il ressort des mentions portées sur le formulaire de demande de permis de construire que la société pétitionnaire a renseigné la date approximative de construction des bâtiments à démolir.

22. En deuxième lieu, la demande de permis de construire initial identifie les dix-sept constructions à démolir sur un plan de masse. Ce document est complété par des photographies, enrichies dans le dossier de demande de permis de construire modificatif, faisant apparaître les constructions à démolir dans leur environnement. À supposer même que, comme le soutient la requérante, l’ensemble des constructions à démolir n’apparaîtrait pas sur ces clichés, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette omission aurait été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, dès lors notamment que la notice architecturale décrit les bâtiments dont la démolition est envisagée et précise que ces constructions ne présentent pas un intérêt architectural particulier.

23. Troisièmement, si le dossier de permis de construire initial ne comportait pas la description des moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé, le permis de construire modificatif contient une note intitulée « descriptif des moyens mis en œuvre pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé ». Si la SCI 3 M fait valoir que cette note ne précise pas les précautions qui seront prises pour ne pas porter atteinte à sa construction, il ne ressort pas des pièces du dossier que sa construction relèverait d’un patrimoine protégé. En outre et en tout état de cause, à supposer même que, comme le soutient la société requérante, cette note soit insuffisamment précise quant aux moyens mis en œuvre dans la démolition, il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux est situé à plus de 300 mètres de l’Église de Nemours, protégée au titre des monuments historiques, et que l’avis favorable de l’architecte des bâtiments de France ne comportait aucune prescription particulière relative aux travaux de démolition. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’une telle omission aurait faussé l’appréciation de l’autorité administrative quant aux éventuels risques d’atteinte au patrimoine protégé.

24. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’insuffisance des dossiers de demande de permis de construire, en tant qu’ils valent demande d’autorisation de démolir, doit être écarté en toutes ses branches.

En ce qui concerne l’emprise au sol du projet :

25. Aux termes de l’article Ua4 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours : « En zone Ua1 : le coefficient d’emprise au sol maximal est fixé à 1. (…) ». Aux termes de son article Ub4, applicable en zone Ub : « le coefficient d’emprise au sol maximal est fixé à 0,5 ».

26. Il ressort des pièces du dossier que, le projet étant situé pour partie en zone Ua1 et pour partie en zone Ub, la notice architecturale telle que complétée dans le dossier de permis de construire modificatif indique que l’emprise au sol du projet en zone Ua1 est de 1 545 m², ce qui représente 43,6 % de la portion du terrain d’assiette située dans cette zone, tandis que l’emprise au sol du projet en zone Ub est de 361 m², ce qui représente 16,70 % de la portion du terrain d’assiette située dans cette zone. Au regard de ces informations, permettant au demeurant de déterminer la superficie du terrain d’assiette située respectivement en zone Ua et en zone Ub, le service instructeur a pu vérifier que le projet ne méconnaissait pas les articles Ua4 et Ub4 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme relatives au coefficient d’emprise au sol doit être écarté.

En ce qui concerne la hauteur et le volume des constructions :

27. Aux termes des articles Ua5 et Ub5 du règlement écrit du plan local d’urbanisme de Nemours : « Les plans de masse et les coupe des constructions jointes aux demandes d’autorisation devront comporter une altimétrie rattachée à la côte NGF. / La hauteur des constructions, mesurée à l’égout du toit, par rapport au sol naturel (côte NGF au dépôt du permis) à la voie (…) ne doit pas excéder 9 mètres et R+2+un niveau de comble (…). La hauteur se comprend à l’égout du toit attique non compris. Le volume de l’attique sera situé dans le volume du schéma suivant, formant un angle de 45° entre l’égout et le faîtage de l’attique (…) ». Le règlement du plan local d’urbanisme définit l’attique comme le « dernier niveau de la construction, situé au-dessus de l’égout ou de l’acrotère, en retrait par rapport à la façade ».

28. D’une part, la société requérante soutient que le dossier de demande de permis de construire initial présente des incohérences en ce qui concerne la hauteur des constructions. Il ressort des pièces du dossier que la hauteur maximale des constructions mesurée à l’égout du toit par rapport au sol naturel, telle que modifiée dans le permis de construire modificatif, est de 8,58 mètres en ce qui concerne le bâtiment A et de 8,94 mètres en ce qui concerne le bâtiment B. Aucun des deux bâtiments n’excède donc la hauteur maximum de 9 mètres fixée par les articles Ua5 et Ub5. Si les plans de coupe AA’ et BB’ font apparaître des hauteurs différentes, cette différence s’explique par la circonstance que le terrain naturel est en pente, de sorte que la hauteur, calculée à partir du niveau du terrain naturel avant travaux, n’est pas la même en fonction de l’endroit où la coupe est effectuée. Par suite, la SCI 3 M n’est pas fondée à soutenir que les hauteurs mentionnées sur les plans de coupe seraient incohérentes, ni que le projet méconnaitrait les règles de hauteur fixées par les articles Ua5 et Ub5 du règlement du plan local d’urbanisme.

29. D’autre part, la société requérante soutient que, en raison de la présence de fenêtres en chien-assis au dernier niveau de chaque bâtiment, le projet en litige méconnait les dispositions précitées des articles Ua5 et Ub5 du règlement du plan local d’urbanisme qui imposent un angle de 45° entre l’égout et le faitage de l’attique. Il ressort des pièces du dossier que le dernier niveau des bâtiments A et B est situé au-dessus de l’égout du toit. Ce dernier niveau se situe s’agissant du bâtiment A en retrait par endroits par rapport aux quatre façades, et s’agissant du bâtiment B, en retrait par endroits par rapport aux façades nord et sud. Par suite, ces deux bâtiments comportent bien chacun un dernier niveau en attique, au sens des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours. Or, ainsi que le fait valoir la société requérante, la présence de fenêtres en chien-assis sur ces attiques a pour conséquence que le volume de l’attique n’est pas compris dans le volume formé par l’angle de 45° entre l’égout et le faitage de l’attique sur les façades nord et sud de chacun des deux bâtiments. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des règles relatives au volume de l’attique fixées par les articles Ua5 et Ub5 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

En ce qui concerne les toitures et lucarnes :

30. Aux termes du paragraphe intitulé « Toitures » de l’article Ua7 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours, applicable aux constructions situées en zone Ua : « Les combles et toitures devront présenter une simplicité de volume et une unité de construction. / Les constructions comporteront une toiture composée d’un ou plusieurs éléments à deux versants dont la pente sera comprise entre 35° et 45° et ne comporter aucun débord sur pignon. / Les toitures terrasses sont autorisées en attique en zone Ua2 / Les toitures pourront avoir jusqu’à 4 pans avec des croupes uniquement dans le cas de constructions à gabarit important ou d’architecture particulière. (…) Dans le cas d’impossibilité technique ou esthétique de réaliser des toitures avec des pentes de 35° et 45°, une autre conception pourra être envisagée. / – Les toitures terrasses (autres que celles autorisées en attique) sont autorisées pour partie et dans certaines proportions sous conditions qu’elles soient intégrées au volume global de la construction et dans leur environnement et seront végétalisées à 50% de préférence. / – Les brises-vues en terrasses et toitures terrasses donnant sur fonds voisins sont obligatoires. Les matériaux en plastique ou en canisse sont interdits. / L’éclairement des combles sera assuré soit par des lucarnes à croupe ou à fronton, soit par des châssis de toit de type à encastrer, à dominante verticale et dont la surface n’excèdera pas 1m² par unité. / La largeur des lucarnes n’excèdera pas 1,40 mètre, pieds-droits compris. / Les toitures seront recouvertes, en zone ABF, de tuiles plates de terre cuite vieillies 70/80 au mètre carré ou d’ardoises naturelles. Hors zone ABF, le nombre de tuiles pourra être de 22 au mètre carré pour les autres zones. / Le zinc sera autorisé pour les toitures à faibles pentes comme le bac acier laqué. / Les imitations de matériaux et les couvertures en tôles ondulées, en polyuréthane, en shingle, sont interdites. (…) ». En vertu de l’article Ub7 de ce règlement, les mêmes dispositions s’appliquent en zone Ub, sous réserve de l’autorisation des toitures terrasses en attique dans l’ensemble de cette zone.

31. Par ailleurs, aux termes des dispositions du II de l’article L. 621-30 du code du patrimoine : « La protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l’autorité administrative dans les conditions fixées à l’article L. 621-31. Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques. / En l’absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. (…) ».

S’agissant des toitures :

32. D’une part, il ressort des différents plans versés au dossier que les bâtiments projetés comporteront chacun des toitures à cinq pans et des toitures terrasses. La notice architecturale justifie le choix de cette composition particulière par la volonté d’assurer une parfaite intégration du projet dans le paysage urbain et d’assurer une continuité avec les constructions avoisinantes. Il ressort, en effet, des différents plans versés au dossier que l’utilisation de toitures à cinq pans et toits terrasses permet de créer une rupture de rythme dans le volume des constructions et d’atténuer le caractère imposant des deux bâtiments. Il ressort également de la notice architecturale du projet, dans sa version jointe au dossier de demande de permis de construire modificatif, et des plans joints au dossier, que les terrasses des toitures accueilleront des éléments techniques tels que des édicules d’ascenseurs, trappes d’accès et ouvrages de désenfumage des escaliers. Dans ces conditions, les caractéristiques du projet traduisent une impossibilité technique ou esthétique de réaliser des toitures avec des pentes de 35° et 45°, de sorte qu’il y avait lieu de faire application des dispositions précitées des articles Ua7 et Ub7 du règlement du plan local d’urbanisme autorisant une autre conception pour la réalisation des toitures. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions, en ce qui concerne la conception des toitures, doit être écarté.

33. D’autre part, il est constant que le terrain d’assiette du projet en litige, qui se situe aux abords de l’Église de Nemours, inscrite comme monument historique, est inclus dans la zone de protection au titre des abords prévue par les dispositions précitées de l’article L. 621-30 du code du patrimoine, désignée « zone ABF » par le plan local d’urbanisme de Nemours. Or, la notice architecturale jointe aux dossiers de demande prévoit l’utilisation d’une couverture métallique, en méconnaissance des dispositions précitées qui exigent l’utilisation, en zone ABF de tuiles plates de terre cuite vieillies 70/80 au mètre carré ou d’ardoises naturelles. Le moyen soulevé en ce sens par la société requérante doit être accueilli.

S’agissant des lucarnes :

34. Si la SCI 3 M fait valoir qu’aucun élément ne permet de vérifier que les dimensions des lucarnes respectent la largeur maximale de 1,40 mètre autorisée par les dispositions précitées des articles Ua7 et Ub7 du règlement du plan local d’urbanisme, les plans de façades comportent bien une échelle, de sorte qu’il était possible au service instructeur de mesurer les lucarnes afin de vérifier la conformité du projet à ces articles. Par suite, ce moyen ne pourra qu’être écarté.

En ce qui concerne les menuiseries extérieures :

35. Aux termes du paragraphe intitulé « Menuiseries extérieures » des articles Ua7 et Ub7 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours : « Dans tous les cas de double vitrage, les petits bois divisant les grands vitrages en carreaux devront être en applique sur la vitre en zone ABF (…) ».

36. La société requérante fait valoir que le projet en litige ne prévoit pas la pose de petits bois en applique sur les doubles vitrages, en méconnaissance des dispositions précitées. Toutefois, ces dispositions n’imposent pas que les grands vitrages en carreaux soient nécessairement divisés en petits bois, mais prévoient simplement que dans, l’hypothèse où de tels petits bois sont prévus, ils doivent être en applique sur la vitre et non incorporés au vitrage. Or, il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans des façades non modifiés sur ce point par la demande de permis modificatif, que le projet ne prévoit pas l’ajout de petits bois aux fenêtres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme étant inopérant.

En ce qui concerne les clôtures et les portails :

37. Aux termes du paragraphe intitulé « Clôtures » de l’article Ua7 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours : « Tant en bordures des voies qu’entre les propriétés, les clôtures devront être conçues de manière à s’harmoniser avec la ou les constructions existantes sur la propriété ou dans le voisinage immédiat. / Les clôtures sur rue seront composées : – soit de murs maçonnés pleins de 1,8 mètre de hauteur maximale couronnés d’un chaperon de tuiles plates ou en béton. / – soit d’un soubassement maçonné en béton enduit surmonté de grilles à simple barreaudage vertical. / Cette règle ne s’applique pas en zone affectée par le PPRI, où les murs pleins sont interdits. / Les clôtures entre propriété par des grillages sont autorisées avec une hauteur maximale de 1,8 mètre. / Les portails seront en bois, pleins ou à claire voie, leur partie haute étant horizontale, ou métalliques avec ou sans festonnage. / Les ferronneries seront peintes en noir cassé ou vert foncé. / L’utilisation de bâches, de canisses ou de matériaux en plastiques est interdite. ». Le paragraphe intitulé « Clôtures » de l’article Ub7 comprend les mêmes prescriptions, en ajoutant que « La hauteur des clôtures devra s’harmoniser avec celle des clôtures ou constructions avoisinantes et ne pas dépasser 1,80 mètre de hauteur ».

38. Si la société requérante reproche à la société pétitionnaire de n’avoir évoqué, dans le dossier de demande de permis de construire initial, ni les clôtures, ni les portails, il ressort toutefois des pièces du dossier que la notice architecturale du projet, dans sa partie relative aux traitements en limite de terrain telle qu’enrichie dans la demande de permis de construire modificatif, précise l’emplacement et les caractéristiques des clôtures et portails prévus ou conservés par le projet. Le dossier de permis de construire modificatif comporte, en outre, un plan des clôtures. Par suite, et alors que la requérante ne précise pas en quoi les dispositions précitées ne seraient pas respectées par le projet en litige, le moyen tiré de leur méconnaissance doit être écarté.

En ce qui concerne l’aire réservée aux ordures ménagères :

39. Aux termes du paragraphe intitulé « Divers » des articles Ua7 et Ub7 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours : « Dans les opérations d’ensemble, il sera réservé un emplacement adapté, aisément accessible et couvert pour le stockage des ordures ménagères. Les ossatures bois sont autorisées. Celui-ci sera placé en bord de voies publiques et privées (…) ». Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

40. Il ressort de la notice architecturale du dossier de permis de construire modificatif que le projet prévoit la réalisation, dans l’enceinte de la résidence, d’une aire de stockage des ordures ménagères sous forme de « point d’apport volontaire » d’une surface de 28 mètres carrés. Contrairement à ce que soutient la société requérante, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’elle serait insuffisamment dimensionnée. En outre, la notice architecturale précise que cette aire sera équipée de conteneurs enterrés, de sorte que la société requérante n’est, en tout état de cause, pas fondée à soutenir qu’elle ne serait pas couverte. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’emplacement de la zone de stockage des ordures ménagères, accessible par la voie interne d’une largeur de 5 mètres, rendrait périlleuses les manœuvres des camions de ramassage des ordures. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles Ua7 et Ub7 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

En ce qui concerne les plantations :

41. Aux termes de l’article Ua8 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours, applicable en zone Ua : « Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations de même type et en nombre équivalent. / 50 % au moins de la surface non bâtie devra être réservée à des espaces non imperméabilisés ou éco-aménageables destinés à recevoir des espaces verts. / (…) Les aires de stationnement en surface devront être plantées à raison d’au moins 1 arbre de haute tige pour 100 m² de la superficie qui y est affectée, sauf pour les équipements d’intérêt général ». Aux termes de son article Ub8, applicable en zone Ub : « Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations de même type et en nombre équivalent. / 50 % au moins de la surface non bâtie devra être réservée à des espaces non imperméabilisés ou éco-aménageables destinés à recevoir des espaces verts ou des ouvrages d’infiltration des eaux pluviales, à l’exception des équipements d’intérêts généraux situés hors PPRI. / Les aires de stationnement en surface devront être plantées à raison d’au moins 1 arbre de haute tige pour 100 m² de la superficie qui y est affectée, sauf pour les équipements d’intérêt général ».

42. Il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale du projet, telle que complétée dans le cadre du dossier de demande de permis de construire modificatif, précise le pourcentage de la surface libre destinée à accueillir des espaces verts, supérieur à 50 % de la surface non bâtie, indique que deux des arbres existants seront conservés, que vingt-six arbres, de même essence que ceux abattus, seront replantés, et que douze arbres de haute tige seront plantés au sein des aires de stationnement, dont la surface est de 1 133 mètres carrés, ce qui est supérieur à la quantité requise d’un arbre par tranche de 100 mètres carrés de superficie de stationnement. Ces informations ne sont pas contredites par les autres pièces du dossier, dont notamment le plan de masse joint à la demande de permis de construire modificatif qui fait apparaître les arbres conservés, abattus et plantés. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

En ce qui concerne les espaces de stationnement :

43. Aux termes de l’article Ua10 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours, applicable en zone Ua : « Le stationnement des véhicules de toute nature correspondant aux besoins des constructions et installations nouvelles, doit être assuré en dehors de la voie publique. (…) Pour le calcul des emplacements, il sera tenu compte de la surface plancher et/ou de la totalité des logements réalisés sur l’unité foncière. Le demandeur devra préciser le nombre de stationnements existants à la date de la demande. / Pour les constructions à usage d’habitat individuel ou collectif : / – En collectif : 1 place de stationnement par tranche commencée de 100 m² de surface de plancher pour chaque logement ». Aux termes de son article Ub10, applicable en zone Ub : « Le stationnement des véhicules de toute nature correspondant aux besoins des constructions et installations nouvelles, doit être assuré en dehors de la voie publique. (…) Pour le calcul des emplacements, il sera tenu compte de la surface plancher et/ou de la totalité des logements réalisés sur l’unité foncière. Le demandeur devra préciser le nombre de stationnements existants à la date de la demande. / Pour les constructions à usage d’habitat individuel ou collectif : / – En collectif : 1 place de stationnement par logement et 1 place pour les visiteurs pour 3 logements directement accessibles depuis la voie ».

44. La société requérante soutient que le dossier de demande de permis de construire initial ne permet pas de s’assurer que le projet prévoit un nombre de places de stationnement conforme au règlement du plan local d’urbanisme. Toutefois, la notice du dossier de permis de construire modificatif détaille les modalités de calcul du nombre de places nécessaires au projet, de sorte que la société requérante n’est pas fondée à soutenir qu’elle serait incomplète sur ce point. En outre, il ressort des pièces du dossier que le projet, non modifié sur ce point par le permis de construire modificatif, prévoit la création d’un nombre total de 85 logements dont la surface est inférieure à 100 mètres carrés et dont 21 sont au moins pour partie situés en zone Ub. Dans ces conditions, le projet, qui prévoit la création de 95 places de stationnement, soit 10 places supplémentaires pour les visiteurs, est conforme aux dispositions citées au point précédent. Le moyen soulevé par la requérante ne peut, par suite, qu’être écarté.

En ce qui concerne les conditions de desserte :

45. Aux termes des articles Ua11 et Ub11 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours : « Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique et privée ouverte à la circulation et en bon état de viabilité. / (…) Les voies nouvelles ouverte à la circulation automobile doivent : / avoir une largeur de chaussée au moins égale à : – 3,5 mètres lorsqu’elles sont à sens unique (mais non en impasse), – et 5 mètres lorsqu’elles sont à double sens. / Et prévoir les aménagements nécessaires à une circulation aisée et sécurisée des piétons et des personnes à mobilité réduite, dont la largeur ne peut être inférieure à 1,50 mètre (…) ». Ce règlement précise dans son annexe relative aux définitions que : « Sont considérées comme des voies au sens de l’article 11, toutes les voies, publiques ou privées, ouvertes à la circulation automobile. Elles comprennent la chaussée et ses dépendances, telles les trottoirs, bandes engazonnées, pistes cyclables, etc. / Les espaces de circulations réalisés à l’intérieur d’un terrain et les chemins piétons ne sont pas considérés comme des voies ». Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

S’agissant de la voie interne du projet :

46. En premier lieu, il ressort de la notice architecturale du projet comme du plan des clôtures joints à la demande de permis de construire modificatif que le projet prévoit la création d’une nouvelle voie interne qui desservira les emplacements de stationnement, ainsi que l’accès des véhicules de collecte des ordures ménagères au point d’apport volontaire. Cette voie interne constitue un espace de circulation interne et non une voie ouverte à la circulation au sens des dispositions précitées des articles Ua11 et Ub11 du règlement du plan local d’urbanisme, de sorte que la requérante ne peut utilement soutenir que son dimensionnement méconnaitrait ces dispositions.

47. En deuxième lieu, la société requérante soutient que l’absence de trottoir le long de la voie interne du projet est de nature à créer un risque pour la sécurité des piétons. Il ressort toutefois de la notice architecturale jointe à la demande de permis de construire modificatif que cette voie, non ouverte à la circulation du public, présente une largeur de 5 mètres. En outre, l’arrêté de permis de construire du 19 décembre 2023 prescrit en son article 9, non modifié par le permis de construire modificatif, que cette voie interne sera à sens unique et sera sécurisée par la mise en place d’une signalétique, d’un marquage au sol et de panneaux. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que, eu égard aux caractéristiques de la voie interne du projet, le maire de Nemours aurait commis une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, doit être écarté.

S’agissant de la rue Haute du Châtelet et de la rue du Souvenir :

48. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est desservi de part et d’autre par la rue Haute du Chatelet et la rue du Souvenir. Si la requérante soutient que la rue Haute du Chatelet, qui sera empruntée par les véhicules sortant de la résidence, présente des dimensions insuffisantes et se trouve en mauvais état, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette voie ne serait pas suffisamment large pour permettre le croisement des véhicules ou présenterait un mauvais état de viabilité. Par ailleurs, si la requérante soutient que la rue du Souvenir, qui sera empruntée pour l’accès des véhicules au terrain d’assiette du projet, présente des risques pour la sécurité des piétons et des véhicules compte tenu de son étroitesse et de sa situation en pente, les photographies qu’elle produit au soutien de ses allégations ne permettent pas d’établir le risque pour la sécurité allégué. Il ressort en outre des pièces du dossier que le service départemental d’incendie et de secours a émis un avis favorable sur le projet en litige concernant, notamment, l’accessibilité de la parcelle. Dans ces conditions, les moyens tirés de ce que les voies publiques de desserte du projet méconnaitraient les dispositions des articles Ua11 et Ub11 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours et R. 111-2 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

Sur les conséquences de l’illégalité des arrêtés du 19 décembre 2023 et du 30 septembre 2025 :

49. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

50. Les vices retenus aux points 29 et 33 du présent jugement n’affectent que des parties identifiables du projet. Leur régularisation n’implique pas d’apporter au projet litigieux un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu d’annuler les arrêtés du 19 décembre 2023 et du 30 septembre 2025 en tant seulement, d’une part, que le projet méconnait les articles Ua5 et Ub5 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours dès lors que le volume de l’attique n’est pas compris dans le volume formé par l’angle de 45° entre l’égout et le faitage de l’attique et, d’autre part, que le projet méconnait les articles Ua7 et Ub7 de ce même règlement en tant que la toiture n’est pas recouverte de tuiles plates de terre cuite vieillies 70/80 au mètre carré ou d’ardoises naturelles. Il y a lieu de fixer un délai de six mois pendant lequel la société pétitionnaire pourra en demander la régularisation.

Sur les frais liés au litige :

51. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la SCI 3 M qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement des sommes que la commune de Nemours et la société LNC Orion, demandent au titre des frais liés au litige. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Nemours et de la société LNC Orion le versement d’une somme de 1 000 euros chacune au titre des frais exposés par la SCI 3 M et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés du 19 décembre 2023 et du 30 septembre 2025 du maire de Nemours et la décision de rejet du recours gracieux formé contre l’arrêté du 19 décembre 2023 sont annulés en tant qu’ils méconnaissent, d’une part, les articles Ua5 et Ub5 du règlement du plan local d’urbanisme de Nemours dès lors que le volume de l’attique n’est pas compris dans le volume formé par l’angle de 45° entre l’égout et le faitage de l’attique et, d’autre part, les articles Ua7 et Ub7 de ce même règlement en tant que la toiture n’est pas recouverte de tuiles plates de terre cuite vieillies 70/80 au mètre carré ou d’ardoises naturelles.

Article 2 : Le délai accordé à la société LNC Orion pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à six mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Nemours versera à la SCI 3 M la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La société LNC Orion versera à la SCI 3 M la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 6 : Les conclusions présentées par la commune de Nemours et par la société LNC Orion au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 7 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière 3 M, à la société LNC Orion et à la commune de Nemours.

Délibéré après l’audience du 13 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Mullié, présidente,

M^me Flandre Olivier, conseillère,

M^me Giesbert, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 mai 2026.

La rapporteure,

V. GIESBERT

La présidente,

N. MULLIE

La greffière,

V. GUILLEMARD

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière