Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 29 juillet 2022, 14 février 2023 et 24 mai 2023, l’association syndicale libre (ASL) Le Clos Margot, le syndicat des copropriétaires le clos margot, M^me L D, M. et M^me E et H I, M^me C M et M. J K, M et M^me F et Karim Benkerri, représentés par la VERBATEAM Avocats, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Montpellier a accordé à la SNC Kaufman et Broad Languedoc-Roussillon un permis de construire pour la réalisation d’un ensemble immobilier de 124 logements, ensemble la décision portant rejet de leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 10 mai 2023 par lequel le maire de Montpellier a accordé à la SNC Kaufman et Broad un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Montpellier et de la SNC Kaufman et Broad une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils détiennent un intérêt à agir contre cet arrêté ; le projet va altérer leur cadre de vie ; ils vont perdre en intimité et en tranquillité ; ils subiront une perte d’ensoleillement ;

— l’arrêté est entaché d’incompétence faute pour la commune d’établir que M. A détenait une délégation de signature régulière ;

— il méconnait l’article R. 431-16 n) du code de l’urbanisme dès lors que le projet implique la démolition du garage automobile le Martelet qui compte une activité de carrosserie, tôlerie, peinture ; la pièce prévue au n) n’était pas dans le dossier de permis ;

— il méconnait l’article 3 du règlement de la zone 2U1-11 du plan local d’urbanisme ; des abaissements de trottoirs, prévus aux deux points de stationnement pour les véhicules d’enlèvement des ordures ménagères, constituent des accès qui ne satisfont pas aux règles minimales de desserte par le service d’enlèvement des ordures ménagères ;

— il méconnait l’article 4 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la desserte par les réseaux ; le projet qui consiste en la démolition des bâtiments existants et à la réalisation de construction nouvelles, le pétitionnaire ne pouvait retirer, ainsi qu’il l’a fait, 1762m² pour calculer l’imperméabilisation induite par l’opération ;

— il méconnait l’article 6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Montpellier relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques dès lors que les bâtiments B et C sont implantés à l’alignement de la route de Lavérune ;

— il méconnait l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur maximale autorisée ; le bâtiment C est situé à la cote 61,59 mètres B correspondant à une hauteur de 20,66 mètres, or l’édicule de l’ascenseur dépasse la hauteur maximale autorisée ;

— il méconnait l’article 13 du règlement du plan local d’urbanisme ; le dossier ne démontre pas l’impossibilité technique de transplanter les cinq arbres de haute-tige qui vont être supprimés.

Par quatre mémoires en défense, enregistrés les 6 octobre 2022, 24 mars 2023, 11 mai et 7 juin 2023, la SNC Kaufman et Broad Languedoc Roussillon, représentée par la SCP d’avocats SVA, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à la mise en œuvre des articles L. 600-5 et/ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et en tout état de cause à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 200 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-16 n) est inopérant ;

— le projet n’est pas astreint à une obligation de rétention des eaux pluviales ;

— les autres moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 25 octobre 2022 et 8 juin 2023, la commune de Montpellier, représentée par la SCP d’avocats CGCB, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l’application des articles L. 600-5 et/ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et en tout état de cause à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par l’ASL le clos margot ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me G,

— les conclusions de M^me Moynier, rapporteure publique,

— les observations de M^e Remy, représentant l’ASL le clos margot, celles de M^e Fournié, représentant la commune de Montpellier, et celles de M^e Borkowski, représentant la SNC Kaufman et Broad Languedoc-Roussillon.

Considérant ce qui suit :

1. Le 30 juillet 2021 la SNC Kaufman et Broad Languedoc-Roussillon a déposé une demande de permis de construire à l’effet de réaliser un ensemble immobilier de 124 logements sur les parcelles cadastrées section PZ n° 316, 318 et 320 sur la commune de Montpellier. Par arrêté du 21 mars 2022 le maire de Montpellier lui a accordé le permis de construire sollicité. Par arrêté du 10 mai 2023 la société a obtenu un permis de construire modificatif. Par la présente requête, l’ASL Le Clos Margot et les autres requérants demandent l’annulation de ces décisions ainsi que du rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, par arrêté du 15 mars 2022 le maire de Montpellier a accordé à M. A, adjoint au maire, une délégation de fonction du 15 au 27 mars 2022, notamment dans le domaine de l’urbanisme opérationnel, pour l’instruction, la délivrance et le contrôle des autorisations d’occupation du sol. Cette délégation n’est ni générale ni absolue. Dans ces conditions, M. A a pu régulièrement signer le permis de construire en litige. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () n) Dans le cas prévu par l’article L. 556-1 du code de l’environnement, un document établi par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet ; « . L’article L.556-1 du code de l’environnement dispose que : » Sans préjudice des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 et L. 512-12-1, sur les terrains ayant accueilli une installation classée mise à l’arrêt définitif et régulièrement réhabilitée pour permettre l’usage défini dans les conditions prévues par ces mêmes articles, lorsqu’un usage différent est ultérieurement envisagé, le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l’agriculture et l’environnement au regard du nouvel usage projeté. () ".

4. Il ressort des pièces du dossier que sur le terrain d’assiette du projet existe un garage automobile, le Martelet, qui exerce une activité de carrosserie, tôlerie et peinture, soumise à déclaration ICPE. Si la commune et la société pétitionnaire font toutes deux valoir que l’activité de ce garage n’est pas encore mise à l’arrêt définitif, il est constant que le projet va s’implanter en lieu et place de ce garage de sorte que l’attestation prévue au n) de l’article R. 431-16 était requise. Si le dossier de permis initial ne contenait pas cette pièce, il ressort des pièces du dossier que la pétitionnaire l’a produite dans le cadre de sa demande de permis de construire modificatif qui lui a été accordé par arrêté du 10 mai 2023. Dans ces conditions, alors que les requérants ne peuvent utilement se prévaloir à l’encontre des permis de construire des conditions de leurs exécutions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté comme inopérant.

5. En troisième lieu, aux termes de l’article 3 du règlement de la zone U2 du plan local d’urbanisme : " Dans tous les secteurs : a) Accès : Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’une servitude de passage instituée sur fonds voisin par acte authentique ou par voie judiciaire ; Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Aucune opération ne peut prendre accès sur certaines sections de voies repérées sur les documents graphiques du règlement. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, ordures ménagères. ".

6. Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire, suivant l’avis préconisé par Montpellier méditerranée métropole, a réalisé des abaissements de trottoir afin de faciliter le passage des véhicules procédant au ramassage des ordures ménagères. Toutefois ce faisant, le projet ne prévoit pas la réalisation d’accès au sens et pour l’application des dispositions précitées. Par suite, alors que la réalisation de ces bateaux a pour effet de permettre le ramassage des ordures sans gêner la circulation sur la route de Lavérune, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 3 ne peut qu’être écarté.

7. En quatrième lieu, aux termes de l’article 4 du règlement de la zone U2 du plan local d’urbanisme : " 2) Dans les secteurs 2U1-1, 2U1-2, 2U1-3, 2U1-5, 2U1-6, 2U1-7, 2U1-8, 2U1-9, 2U1-10, 2U1- 11, 2U1-12, 2U1-13, 2U1-14, 2U1-15, 2U1-16 et 2U1-17 :Aux règles édictées au paragraphe 1) du présent article s’ajoutent les règles suivantes : Dispositions de rétention des eaux pluviales Conformément aux dispositions de l’article L 2224-10 du code général des collectivités territoriales, les mesures suivantes de rétention des eaux pluviales devront être prises pour les unités foncières d’une superficie supérieure à 2000 m² et si la surface des espaces libres non imperméabilisés du projet est inférieure à 60 % de la surface totale du terrain concerné. Les eaux de ruissellement générées au minimum par les surfaces imperméabilisées au-delà du coefficient d’imperméabilisation seuil fixé à 40 % de la surface de l’unité foncière devront être retenues sur ladite parcelle. La capacité minimale de rétention sera de 100 litres par m² de surface imperméabilisée, excédentaire par rapport au seuil défini ci-dessus. Le volume total disponible pour la rétention des eaux pluviales et de ruissellement sera toujours supérieur à 15 m3. En cas d’extension de transformation ou reconstruction de bâtiments existants le coefficient d’imperméabilisation seuil pris en considération sera fixé, non plus à 40 %, mais au coefficient d’imperméabilisation existant (avant transformation ou reconstruction le cas échéant) s’il est supérieur à 40 %. Le coefficient d’imperméabilisation mentionné ci-dessus est défini comme étant le rapport entre les surfaces autres que celles des espaces libres et la surface totale de l’unité foncière. [] ".

8. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet d’une surface de plancher de 2 315 m² s’étend sur trois parcelles d’une superficie globale de 7 461 m². Aux termes de la notice hydraulique versée au dossier de permis, 5 146 m² resteront perméables. Dans ces conditions, les surfaces libres perméables étant supérieures à 60% de la surface totale du terrain, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de ce que la société pétitionnaire n’aurait pas correctement renseigné les mesures de rétention des eaux pluviales, qu’elle n’était pas tenue de mettre en œuvre, en procédant à un calcul erroné de la surface imperméabilisée du projet. Le moyen devra donc être écarté.

9. En cinquième lieu, aux termes de l’article 6 du règlement de la zone U2 du plan local d’urbanisme  : " Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Définition du prospect par rapport à l’alignement opposé : Il est défini par l’expression d’un rapport entre 2 variables : la variable D : distance, comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point le plus proche de l’alignement opposé de la voie à l’altitude du sol existant ; la variable A : différence d’altitude entre ces deux points.

Définition de l’alignement :

Il est constitué par la limite entre le domaine privé et le domaine public existant ou prévu.

1) Dans tous les secteurs :

a) Principe général :

a.1) Les règles d’implantation définies par le présent article ne s’appliquent qu’au-dessus du terrain naturel.

a.2) Sauf disposition contraire particulière, les règles d’implantation définies par le présent article ne s’appliquent qu’aux façades des constructions prises dans le plan vertical du nu de celles-ci. Elles ne font pas préjudice de la réglementation des saillies sur l’espace public telle que définie ci-après. ().

Sauf disposition contraire particulière, les saillies sur l’espace public existant ou prévu seront admises, et ce dans les conditions suivantes : ().

2) Dans les secteurs 2U1-1, 2U1-2, 2U1-3, 2U1-7, 2U1-9, 2U1-10, 2U1-12, 2U1-14, 2U1-16 et 2U1-17, 2U1-20 et 2U1-21: Selon le principe défini au paragraphe 1) précédent et sous réserve des règles définies dans le paragraphe 11) du présent article : Règle de prospect : D ) ou = 2/3 x A.

Cas particulier : Lorsqu’un bâtiment est édifié à l’intersection de deux voies d’inégales largeurs le prospect applicable en bordure de la voie la plus large peut s’appliquer en bordure de la voie la plus étroite sur un linéaire de 16 mètres maximum compté à partir de l’intersection des deux voies. ".

10. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse que les bâtiments B et C ne sont pas implantés à l’alignement. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le règlement applicable à la zone U2 dans laquelle s’insère le projet de construction n’autoriserait pas l’implantation à l’alignement est, en tout état de cause, sans incidence sur la légalité des permis délivrés.

11. En sixième lieu, aux termes de l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme : " Hauteur maximale des constructions

Définition de la hauteur maximale des constructions :

La hauteur maximale HM d’une construction est définie comme le maximum de la distance verticale de n’importe quel point de cette construction, superstructures comprises, à l’exception des cheminées, des antennes, des enseignes et des dispositifs techniques de captage de l’énergie solaire ou liés à la sécurité des personnes au point correspondant du sol naturel avant tous travaux quand celle-ci est exprimée en mètres ou au point correspondant au niveau zéro dans le système de nivellement général de la France quand celle-ci est exprimée en mètres B. Toutefois dans le périmètre d’indice « a » la hauteur maximale HM sera, dans tous les cas, limitée à 49 B hors tout.

1) Dans tous les secteurs :

La hauteur maximale HM admise correspond à la plus restrictive des deux règles édictées aux paragraphes 2 et 3 suivants. Cependant, pour les pylônes support d’éclairage public, la hauteur n’est pas réglementée.

Pour les constructions existantes dont la hauteur HM est supérieure à la hauteur autorisée par le règlement de la zone, la construction ou l’installation d’édicules techniques nouveaux est autorisée à condition :

— que ces édicules soient regroupés avec ceux déjà réalisés s’il en existe,

— en l’absence d’édicules existants, que leur hauteur ne dépasse pas 1,80 mètres.

2) Normes spécifiques des secteurs de la zone :

dans les secteurs :2U1-1, 2U1-2, 2U1-3, 2U1-4, 2U1-10 et 2U1-1621 mètres ().

3) Normes générales de hauteur en fonction des indices affectant la zone : ()

• dans les périmètres d’indice « f » : 21 mètres

Dans les secteurs affectés des indices b ou c, cette règle ne s’applique pas aux constructions dont la hauteur maximale est égale ou inférieure à 10 mètres pour les collectifs et bâtiments autres qu’à usage d’habitation et à 8 mètres pour l’individuel, mesurés à partir du sol naturel avant terrassements ".

12. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment C est situé à la cote 61,59 mètres B correspondant à une hauteur de 20,66 mètres. En se bornant à soutenir que l’édicule de l’ascenseur dépasserait la hauteur maximale de 21 mètres, sans apporter d’explications, les requérants n’assortissent leur moyen d’aucune précision permettant d’en apprécier le bien-fondé alors que les plans de coupe AA’ et BB’ ne font pas apparaitre la présence d’un édicule au-delà de l’acrotère fixé à 61,59 m B. Par suite, le moyen doit être écarté.

13. En septième lieu, aux termes de l’article 13 du règlement du plan local d’urbanisme : « en règle générale, les arbres de hautes tiges existants et les asses végétales significatives, doivent être maintenus. En cas d’incompatibilité avec le projet, ils pourront être exceptionnellement transplantés sur l’unité foncière, si cela est techniquement possible. Dans le cas contraire, ils seront remplacés par des plantations de valeur équivalente sur l’unité foncière ».

14. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse végétation et du diagnostic phytosanitaire que le projet prévoit la suppression de 5 arbres de haute-tige sur les 62 présents. L’incompatibilité entre les espèces supprimées et le projet est justifiée puisque ces dernières étaient situées sur le lieu d’implantation des futurs bâtiments. Par ailleurs, si l’impossibilité de la transplantation n’est pas établie par la société pétitionnaire, la modification de la configuration des lieux justifiait une modification des espèces plantées. Alors même que le nombre d’arbres de hautes tiges plantés compense largement la suppression des espèces supprimées, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

15. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation du permis de construire initial et du permis de construire modificatif doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige:

16. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de laisser à chaque partie le soin de supporter les frais exposés pour assurer leur défense.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l’ASL le Clos Margot et autres est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Montpellier et la SNC Kaufman et Broad Languedoc-Roussillon au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à l’ASL le Clos Margot, première dénommée, à la SNC Kaufman et Broad Languedoc-Roussillon et à la commune de Montpellier.

Délibéré après l’audience du 1er septembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Jean-Philippe Gayrard, président,

M^me Isabelle Pastor, première conseillère,

M^me Eva Delon, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2023.

La rapporteure,

I. G Le président,

J.-Ph. Gayrard

La greffière,

I. Laffargue

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 22 septembre 2023.

La greffière,

I. Laffargue