Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 20 novembre 2024 et des mémoires enregistrés le 6 janvier 2025 et le 9 octobre 2025, la société Les nouveaux constructeurs, représentée par la Selarl Aurea Avocats, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 11 octobre 2024 par lequel le maire de la commune de la Castelnau-le-Lez a refusé de lui délivrer un permis de construire ;

2°) d’enjoindre à la commune de Castelnau-le-Lez de délivrer un certificat de permis de construire tacite dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Castelnau-le-Lez la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

- l’arrêté attaqué porte retrait d’un permis de construire tacite et que la procédure contradictoire des articles L. 121-1 et L. 211- 2 du code des relations entre le public et l’administration n’a pas été respectée ;

- l’arrêté attaqué, qui est insuffisamment motivé, méconnaît les dispositions des articles L.424-3 et A.424-4 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; le refus de permis est fondé sur « les études hydrauliques » préparatoires du futur plan de prévention des risques inondations (PPRi) communal et sur les prescriptions du « règlement type associé », documents dépourvus de valeur règlementaire ; le PPRi en vigueur n’identifie pas de risques d’inondation sur ce secteur ; enfin, et en tout état de cause, la commune ne justifie pas dans l’arrêté contesté de l’impossibilité d’intégrer des prescriptions spéciales de nature à assurer la conformité du projet ;

- les motifs invoqués par la commune, par voie de substitution, ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 29 juillet 2025 et le 10 novembre 2025, la commune de Castelnau-le-Lez, représentée par la Selarl Maillot Avocats & Associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la société Les nouveaux constructeurs la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient :

- qu’aucun des moyens invoqués par la société requérante n’est fondé ;

- si le tribunal estimait illégaux les motifs de l’arrêté, ce dernier sera fondé au regard d’autres motifs substitués, tirés :

* de la non-conformité du projet au regard de l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme applicable ;

* de la non-conformité du projet au regard de l’article UB4 du règlement du plan local d’urbanisme applicable ;

* de la non-conformité du projet au regard de l’article UB9 du règlement du plan local d’urbanisme applicable ;

* de la possibilité pour le maire d’opposer un sursis à statuer à la demande de permis de construire.

Par un courrier du 15 octobre 2025, les parties ont été informées de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et il leur a été précisé la date à partir de laquelle l’instruction pourrait être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613- 1 et le dernier alinéa de l’article R. 613-2 du code de justice administrative.

Par ordonnance du 23 décembre 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 23 décembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de pénal ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus, au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Villemejeanne, rapporteure,

- les conclusions de M^me Gavalda, rapporteure publique,

- les observations de M^e Constantinides, représentant la société Les nouveaux constructeurs et celles de M^e Bard représentant la commune de Castelnau-le-Lez.

Considérant ce qui suit :

1. La société Les nouveaux constructeurs a sollicité, le 28 juin 2024, la délivrance d’un permis de construire un immeuble en R+3 avec deux niveaux de parking en sous-sol de quarante-deux logements dont dix logements sociaux et un commerce sur les parcelles cadastrées section AY ns 0263, 0218 et 0193 situées 822 avenue de l’Europe, sur le territoire de la commune de Castelnau-le-Lez. La société demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 11 octobre 2024 par lequel le maire de la commune a refusé de faire droit à sa demande.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire (…) sont présentées et instruites dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d’État. / (…) / Aucune prolongation du délai d’instruction n’est possible en dehors des cas et conditions prévus par ce décret. / (…). ». Aux termes de l’article L.424-2 du code de l’urbanisme : « Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction. Un décret en Conseil d’Etat précise les cas dans lesquels un permis tacite ne peut être acquis. ».

3. Aux termes de l’article R* 423-18 du code de l’urbanisme : « Le délai d’instruction est déterminé dans les conditions suivantes : / a) Un délai de droit commun est défini par la sous-section 2 ci-dessous. En application de l’article R. 423-4, il est porté à la connaissance du demandeur par le récépissé ; / b) Le délai de droit commun est modifié dans les cas prévus par le paragraphe 1 de la sous-section 3 ci-dessous. La modification est notifiée au demandeur dans le mois qui suit le dépôt de la demande ; (…). ». Aux termes de l’article R* 423-23 du même code : « Le délai d’instruction de droit commun est de : (…) b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes ; / c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager. ». Aux termes de l’article R. 423-19 de ce code : « Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet. ». Aux termes de l’article R. 423-22 du même code : « Pour l’application de la présente section, le dossier est réputé complet si l’autorité compétente n’a pas, dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41. ». Aux termes de l’article R. 423-41 du même code : « Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d’un mois prévu à l’article R*423-38 ou ne portant pas sur l’une des pièces énumérées par le présent code n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction définis aux articles R*423-23 à R*423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R*423-42 à R*423-49. ». Aux termes de l’article R.423-41 du code « Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d’un mois prévu à l’article R*423-38 ou ne portant pas sur l’une des pièces énumérées par le présent code n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction définis aux articles R*423-23 à R*423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R*423-42 à R*423- 49. ». Aux termes de l’article R.423-46 du code de l’urbanisme :« Les notifications et courriers prévus par les sous-sections 1 et 2 ci-dessus sont adressés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. ». Aux termes de l’article R.423-47 du code de l’urbanisme : « Lorsque les courriers sont adressés au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’intéressé est réputé en avoir reçu notification à la date de la première présentation du courrier. ».

4. En l’espèce, la société requérante a déposé une demande de permis de construire le 28 juin 2024, date à laquelle lui a été remis un récépissé de demande lui indiquant que son projet ferait l’objet d’un permis de construire tacite au terme d’un délai de trois mois, à défaut de réponse de l’administration dans ce délai. Le délai d’un mois pour demander une pièce complémentaire, qui n’est pas un délai franc, s’achevait le 28 juillet 2024. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, notamment de l’avis de réception postal, que ce courrier n’a été notifié à la société pétitionnaire que le 29 juillet suivant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ainsi, la réception par la société pétitionnaire de la décision de modification du délai d’instruction étant intervenue à l’expiration du délai d’un mois à compter du dépôt de son dossier de demande, par application des articles L. 424-2, R. 423-23 et R. 423-41 du code de l’urbanisme, le délai d’instruction n’a pas été interrompu. La société requérante est donc fondée à soutenir qu’en application des dispositions de l’article L. 424-2 du code de l’urbanisme, elle était titulaire d’un permis de construire tacite à compter du 28 septembre 2024, date d’expiration du délai de trois mois notifié à la société pétitionnaire le 28 juin 2024 et que le refus notifié le 11 octobre 2024 constitue ainsi un retrait valant refus de ce permis de construire tacite.

5. Aux termes de l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Les décisions mentionnées à l’article L. 211-2 n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix. ». Aux termes de l’article L. 211-2 du même code : « Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : (…) 4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits (…). ».

6. La décision de retrait d’une autorisation d’urbanisme est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration. Elle doit, par suite, être précédée d’une procédure contradictoire permettant au titulaire de cette autorisation d’être informé de la mesure qu’il est envisagé de prendre, ainsi que des motifs sur lesquels elle se fonde, et de bénéficier d’un délai suffisant pour présenter ses observations. Le respect de la procédure ainsi prévue par les dispositions du code des relations entre le public et l’administration constitue une garantie pour le titulaire du permis que l’autorité administrative entend rapporter. La décision de retrait prise par le maire est ainsi illégale s’il ressort de l’ensemble des circonstances de l’espèce que le titulaire du permis a été effectivement privé de cette garantie.

7. Il est constant que le maire de Castelnau-le-Lez n’a informé la société requérante ni de son intention de procéder au retrait de la décision tacite de permis de construire, ni du motif susceptible de fonder une telle décision, et ne l’a, dès lors, pas mise à même de présenter ses observations préalablement à l’intervention de la décision en litige. Cette décision de retrait a donc été prise à l’issue d’une procédure irrégulière. Le respect, par l’autorité administrative compétente, de la procédure prévue par les dispositions de l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration, constitue une garantie dont, dans les circonstances particulières de l’espèce, le pétitionnaire a été effectivement privé. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que la décision en litige est entachée d’illégalité.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus d’autorisation d’urbanisme sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent. Pour apprécier la réalité du risque inondation, risque qui est au nombre de ceux qui peuvent fonder un refus de permis de construire sur le fondement de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme, l’autorité administrative peut s’appuyer sur tous les éléments d’information dont elle dispose à la date à laquelle elle statue, et notamment sur les documents préparatoires à l’élaboration ou à la révision d’un plan de prévention des risques d’inondation, quand bien même celui-ci ne serait pas opposable à cette date.

9. Pour refuser de faire droit à la demande de la société requérante, le maire de Castelnau-le-Lez a constaté que le terrain d’assiette du projet était principalement situé en zone d’aléa fort et en zone d’aléa modéré en application des données issues des études pilotées par la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) dans le cadre de l’élaboration du futur PPRi et que le projet méconnaissait des règles du règlement type associé des études hydrauliques applicable à ces zones. En se référant expressément aux règles de ces études et en reprenant à son compte l’avis défavorable du service GEMAPI, le maire ne s’est pas borné à s’appuyer sur tous les éléments d’information dont il disposait à la date où il statuait pour apprécier l’existence d’un risque au sens et pour l’application de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme mais a, au contraire, directement fait application de la règle portant interdiction de création des parkings en sous-sol en zone d’aléa fort et de celle au terme de laquelle en zone bleue seules sont admises les constructions avec plancher situé à 30 centimètres au-dessus de la cote des plus hautes eaux. Ainsi qu’il a été dit, si les études hydrauliques pouvaient être prises en considération pour l’appréciation des risques d’atteinte à la sécurité publique dès lors qu’elles constituent des documents d’informations pouvant révéler l’existence d’un risque au sens et pour l’application de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme, le maire de Castelnau-le-Lez ne pouvait directement opposer les règles associées à ses études hydrauliques dès lors que ces règles sont en elles-mêmes dépourvues de caractère règlementaire. Par suite, la société Les Nouveaux constructeurs est fondée à soutenir que le motif qui a été opposé à sa demande de permis de construire est entaché d’une erreur de droit.

10. La commune de Castelnau-le-Lez ne peut utilement solliciter une substitution de motif dès lors que l’arrêté contesté est entaché du vice de procédure relevé au point 7 du présent jugement.

11. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est, en l’état de l’instruction, de nature à entrainer l’annulation de l’arrêté attaqué.

12. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 11 octobre 2024 de retrait du permis de construire tacite pris par le maire de la commune de Castelnau-le-Lez doit être annulé.

Sur les conclusions à fin d’injonction et d’astreinte :

13. D’une part, aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution (…). ». D’autre part, aux termes l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme : « En cas de permis tacite (…) l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit. (…). ».

14. Eu égard au motif retenu ci-dessus pour annuler l’arrêté en litige, le présent jugement, qui a pour effet de rétablir le permis de construire tacite né sur la demande de la société les nouveaux constructeurs, implique nécessairement que le maire de Castelnau-le-Lez lui délivre un certificat de permis de construire tacite en application de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme. Par suite, il y a lieu d’enjoindre au maire Castelnau-le-Lez, de procéder à la délivrance d’un tel certificat dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement. Il y a lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Les nouveaux constructeurs, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la commune de Castelnau-le-Lez au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La commune de Castelnau-le-Lez versera la somme de 1 500 euros à la société Les nouveaux constructeurs, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

er : L’arrêté du 11 octobre 2024 par lequel le maire de Castelnau-le-Lez a retiré le permis de construire tacite est annulé.

: Il est enjoint au maire de Castelnau-le-Lez un certificat de permis de construire tacite dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

: La commune de Castelnau-le-Lez versera à la société Les nouveaux constructeurs une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

: Le présent jugement sera notifié à la société Les nouveaux constructeurs et à la commune de Castelnau-le-Lez.

Délibéré après l’audience du 3 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller,

M^me Pauline Villemejeanne, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026.

La rapporteure,

P. Villemejeanne

La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. A…

La République mande et ordonne à la préfète de l’Hérault en ce qui la concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 17 avril 2026.

La greffière,

M. A…