Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 6 avril 2022, M^me B C, représentée par M^e Liperini, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux mis à sa charge au titre de l’année 2017 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

—  la SAS Princesse A n’a pas commis d’acte anormal de gestion ;

— la vente de la villa en litige a été à tort comparée par l’administration fiscale à une vente entre particuliers qui n’a pas, par conséquent, tenu compte de son activité de promoteur immobilier ;

— l’administration fiscale n’a pas tenu compte du potentiel de constructibilité sur la parcelle de 2 559 m2 pour déterminer la valeur vénale de la villa ;

— l’administration fiscale a commis une erreur dans la détermination de la valeur vénale dès lors qu’elle a pris en compte la surface utile des termes de comparaison et n’a tenu compte que de la surface habitable du bien en litige ; cette erreur a eu pour effet de minorer le prix au m2 ; les termes de comparaison utilisés par l’administration fiscale ne sont pas pertinents, le prix au m2 devant, au regard des ventes de biens similaires, être évalué à 7 955 euros / m2 ;

— en retenant la surface habitable, la valeur vénale du bien est de 1 471 085 euros, la marge d’erreur étant inférieure à 20%, l’acquisition ne pouvait donc par suite donner lieu à aucun redressement.

Par un mémoire en défense enregistré le 10 août 2022, l’administratrice générale des finances publiques, directrice de la direction du contrôle fiscal sud-est, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Chevalier, rapporteure,

— les conclusions de M^me Perez, rapporteure publique,

Considérant ce qui suit :

1. La société par actions simplifiée (SAS) Princesse A dont M. C, époux de M^me C, était alors l’unique actionnaire exerce une activité de promotion immobilière et de marchand de biens. Cette société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle, l’administration fiscale a constaté qu’elle avait acquis une villa située à Nice à un prix supérieur à sa valeur vénale auprès de la société civile immobilière Maya dont les époux sont associés. L’administration fiscale a estimé que cette acquisition révélait un acte anormal de gestion de la part de la société et qu’elle était à l’origine de revenus distribués entre les mains de ses associés, M. et M^me C. Selon la procédure de rectification contradictoire, ces sommes ont été imposées à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. M^me C, venant aux droits de son époux décédé en 2018, demande au tribunal la décharge de ces impositions en droits et pénalités.

2. D’une part, en vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

3. D’autre part, aux termes de l’article 109 du même code : « 1. Sont considérés comme revenus distribués:/ 1° Tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital. / () ». L’article 111 du même code dispose : « Sont notamment considérés comme revenus distribués : () c) Les rémunérations et avantages occultes ». En cas d’acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l’objet de la transaction ou, s’il s’agit d’une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l’avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices au sens des dispositions de l’article 111 c du code général des impôts, alors même que l’opération est comptabilisée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet et l’identité du cocontractant, dès lors que cette comptabilisation ne révèle pas, par elle-même, la libéralité en cause. La preuve d’une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l’administration lorsqu’est établie l’existence, d’une part, d’un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d’autre part, d’une intention, pour la société d’octroyer, et, pour le co-contractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession.

4. Il résulte de l’instruction que la société Princesse A dont M. C était alors l’unique associé, a acquis le 27 avril 2017, auprès de la société Maya détenue par M. et M^me C et leurs enfants, d’une part, un bien immobilier composé d’une villa de 177 m2, d’une piscine et d’un terrain de 2 559 m2 pour un montant de 1 700 000 euros et, d’autre part, un terrain de 1351 m2 comportant un engagement de construire pour un montant de 1 150 000 euros. Le prix de vente du terrain de 1351 m2 n’a pas été remis en cause par l’administration fiscale. En revanche, cette dernière, après avoir procédé à la détermination de la valeur vénale de la villa principale à partir de la comparaison avec plusieurs cessions de biens comparables a constaté, qu’elle avait été cédée à un prix très supérieur à la valeur vénale constatée sur le marché de l’immobilier. Compte tenu des liens existants, par ailleurs, entre les deux sociétés, l’administration fiscale a conclu à l’existence d’un acte anormal de gestion de la part de la société Princesse A conduisant aux impositions en litige.

5. M^me C conteste la qualification d’acte anormal de gestion retenue par l’administration fiscale.

6. En premier lieu, M^me C soutient que la détermination de la valeur vénale réalisée par l’administration ne tient pas compte de l’engagement à construire pris par l’acquéreur tel que révélé par la mention figurant dans l’acte authentique de vente du 27 avril 2017 selon laquelle « l’acquéreur d’un bien qui a pris l’engagement de revendre peut y substituer, avant son échéance, un engagement de construire tel que prévu au II du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts ». Toutefois, cette mention générique traduisant une faculté légale offerte à tout acquéreur ayant souscrit un engagement de revendre ne révèle aucunement un engagement de construire de la société sur la villa et le terrain de 2 559 m2 alors qu’il est par ailleurs expressément indiqué que, pour cette partie du bien immobilier, elle souhaite bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts. L’acte de scission emportant division parcellaire de la partie du bien en litige du 29 novembre 2018, ainsi que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, aux termes duquel, les acquéreurs des biens qui seront édifiés sur le terrain à bâtir s’obligent à voter en faveur de cette scission afin que la villa et le terrain afférent forme une propriété indépendante n’est pas plus de nature à démontrer l’existence d’un engagement à construire sur la partie du bien en litige. La production d’une étude de constructibilité établie par une société le 24 mars 2020 soit presque trois ans après l’acquisition du bien ainsi que d’un courrier du 30 mars 2020 du notaire ayant réalisé la vente indiquant que la scission parcellaire à l’issue des travaux pouvait permettre un nouveau projet de construction sur le bien en litige, dont il ressort des termes du courrier qu’il n’aurait pas, au surplus, été assuré par la société, n’est pas plus de nature à établir l’intention de construire de la société.

7. Par ailleurs, il est constant que les droits à construire contenus dans le permis de construire qui lui a été délivré le 24 mars 2015 concernant l’ensemble de la propriété acquise ont été exclusivement utilisés pour la partie du bien concerné par l’engagement à construire. Dans ces conditions et alors qu’elle ne saurait se prévaloir de la circonstance non établie qu’elle pourrait obtenir un permis de construire pour le terrain en litige, M^me C n’est pas fondée à soutenir que l’administration fiscale n’a pas tenu compte du potentiel de constructibilité de la villa pour déterminer sa valeur vénale.

8. En deuxième lieu, il résulte de l’instruction que pour déterminer la valeur vénale du bien en litige, l’administration fiscale a utilisé la méthode comparative en se référant à huit cessions de biens immobiliers intervenues avant l’acquisition en litige dont elle a estimé qu’ils présentaient des caractéristiques similaires au bien en litige. Suivant l’avis de la commission départementale des impôts du 14 décembre 2020 qui a écarté deux des huit termes de comparaison, l’administration fiscale a retenu une valeur de 6 362 euros au m2 portant la valeur vénale du bien en litige à la somme de 1 126 074 euros.

9. D’une part, contrairement à ce que soutient M^me C, la vente du bien en litige intervenue le 14 mars 2019 à la SCI Paolo pour un prix de 1 200 000 euros, les montants figurant dans différents mandats de commercialisation de ce bien et l’évaluation sommaire du bien réalisée en extrapolant la valeur de donation en nue-propriété consentie au profit des associés des titres de la société Maya, ont permis à l’administration fiscale de présumer de l’existence d’un acte anormal de gestion mais n’ont pas été utilisés par cette dernière pour procéder à l’évaluation de sa valeur vénale.

10. D’autre part, les trois termes de comparaison alternatifs proposés par M^me C ne sont pas pertinents, le premier concernant une cession postérieure à l’acquisition en litige, le deuxième concernant un bien avec une vue mer dont ne dispose pas le bien immobilier, et le troisième étant localisé dans le quartier Pessicart présentant des caractéristiques géographiques qui ne sont pas comparables à celles du quartier Fabron. Dans ces conditions et alors que la qualité professionnelle de l’acquéreur du bien en litige ne saurait avoir une incidence sur la valeur du bien immobilier, la requérante ne conteste pas utilement les six termes de comparaison retenus par l’administration fiscale.

11. En troisième et dernier lieu, il résulte de l’instruction que l’administration fiscale s’est fondée sur les surfaces habitables telles qu’elles ressortent des déclarations réalisées auprès du cadastre pour déterminer le prix au m2 du bien immobilier. S’il est fait référence dans la proposition de rectification alternativement à la notion de « surface habitable » ou de « surface utile », cette erreur de plume n’a pas eu d’incidence sur l’évaluation de la valeur vénale réalisée par l’administration dès lors qu’elle s’est fondée sur une référence commune, la surface habitable, et qu’il est constant que la surface habitable du bien immobilier en litige est de 177 m2. Dans ces conditions, M^me C n’est pas fondée à soutenir que l’administration fiscale a opéré une confusion entre la surface habitable et la surface utile ayant conduit à une minoration du prix au m2 du bien immobilier. Par voie de conséquence, elle n’est pas fondée à se prévaloir de la marge d’erreur inférieure à 20% admise par la jurisprudence pour soutenir que l’acquisition en litige ne pouvait donner lieu à aucun redressement.

12. Il résulte de ce qui précède que l’administration a établi l’existence d’un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien immobilier acquis. Par suite, dès lors que l’intention, pour la société Princesse A, d’octroyer, et, pour la société Maya, de recevoir une libéralité compte tenu des liens existants entre ces deux sociétés n’est pas contestée, l’acquisition en litige doit être regardée comme un acte anormal de gestion et M. C, alors unique associé de la société Princesse A, doit être regardé comme s’étant vu octroyer un avantage occulte sur le fondement du c de l’article 111 du code général des impôts.

13. Les conclusions à fin de décharge présentées par M^me C ainsi, que, par voie de conséquence, celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me C est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M^me B C et à l’administratrice générale des finances publiques, directrice de la direction du contrôle fiscal sud-est.

Délibéré après l’audience du 4 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Chevalier-Aubert, présidente,

M^me Zettor, première conseillère,

M^me Chevalier, première conseillère,

Assistés de M^me Martin, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024.

La rapporteure,

signé

C. Chevalier

La présidente,

signé

V. Chevalier-AubertLa greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de l’industrie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

ou par délégation la greffière,