Vu la procédure suivante :

Par une requête, des mémoires en production de pièces et des mémoires, enregistrés le 21 décembre 2023, le 29 décembre 2023, le 10 janvier 2024, le 29 mars 2024, le 7 juin 2024 et le 17 février 2025, la société civile immobilière Ovalie, M^me B… Q…, M. S… G…, M^me L… G…, M^me M… W…, M. A… D…, M^me AA… V…, M. AB… I…, M. AB… E…, M. N… C…, M^me T… F…, M^me R… Z…, M^me J… F…, M. O… X…, M. Y… K…, M^me P… K… et M. U… H…, représentés par l’association d’avocats à responsabilité professionnelle individuelle Tejas Avocats, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 29 juin 2023 par lequel le maire d’Arcangues a délivré à la société par actions simplifiée du Golf d’Arcangues un permis de construire en vue de l’édification de deux résidences de tourisme comportant neuf logements ;

2°) d’annuler l’arrêté du 12 novembre 2024 par lequel cette même autorité a délivré à la même société pétitionnaire un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre respectivement à la charge de la commune d’Arcangues et de la société du Golf d’Arcangues une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

En ce qui concerne l’arrêté du 29 juin 2023 :

- leur requête n’est pas tardive ;

- ils ont régulièrement eu recours au ministère d’avocat ;

- ils justifient de l’accomplissement des formalités requises par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

- ils justifient d’un intérêt leur donnant qualité pour agir ;

- le dossier de demande de permis est entaché d’insuffisance dès lors qu’il ne fait apparaître qu’une partie du terrain d’assiette du projet et non l’intégralité de l’unité foncière ;

- la société pétitionnaire était tenue de déposer un permis d’aménager ;

- l’arrêté attaqué méconnaît l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les articles L. 425-3 du code de l’urbanisme et L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation ;

- il est entaché d’insuffisances au regard des articles R. 431-8 et R. 431-30 du code de l’urbanisme ;

- le plan local d’urbanisme de la commune d’Arcangues, approuvé par délibération du conseil communautaire de la communauté d’agglomération du Pays Basque du 23 juin 2018, est incompatible tant avec les dispositions de l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme qu’avec les orientations et objectifs du schéma de cohérence territoriale Agglomération de Bayonne et du sud des Landes, dès lors qu’en ouvrant à l’urbanisation le terrain d’assiette du projet, auparavant classé en zone naturelle dans le plan d’occupation des sols de cette commune, il favorise l’étalement urbain et le mitage ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les articles UB 3, UB 11 et UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcangues ;

- il est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne l’arrêté du 12 novembre 2024 :

- le dossier de demande de permis de construire modificatif est également entaché d’insuffisance dès lors qu’il ne fait apparaître qu’une partie du terrain d’assiette du projet et non l’intégralité de l’unité foncière ;

- l’arrêté attaqué méconnaît l’article L. 350-3 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les articles UB 3 et UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcangues.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 28 février 2024, le 5 mai 2024, le 17 juillet 2024 et le 10 janvier 2025, la société par actions simplifiée du Golf d’Arcangues, représentée par M^e Delhaes, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire, au sursis à statuer dans l’attente d’une régularisation éventuelle du permis dans un certain délai à compter de la notification du jugement à venir, et à ce que soit mise à la charge de la société Ovalie et autres une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la SCI Ovalie et autres ne justifient pas du recours à un ministère d’avocat ;

- ils ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir ;

- les moyens soulevés par ces derniers ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 21 mai 2024, le 19 juillet 2024 et le 6 janvier 2025, la commune d’Arcangues, représentée par M^e Ghaye, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme en vue de la régularisation du permis de construire, et à ce que soit mise à la charge de chacun des requérants une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est tardive ;

- la SCI Ovalie et autres ne justifient pas de l’accomplissement des formalités requises par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

- ils ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir ;

- les moyens soulevés par ces derniers ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées de ce que le tribunal était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue par l’article L.600-5 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer au regard du vice tiré de la méconnaissance, par l’arrêté du maire d’Arcangues du 29 juin 2023 portant délivrance du permis de construire, des articles L. 425-3 du code de l’urbanisme et L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que seuls les espaces communs intérieurs du bâtiment B projeté ont été déclarés par la société pétitionnaire comme un établissement recevant du public.

Des observations pour la commune d’Arcangues ont été enregistrées le 1er décembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de l’environnement ;

- le code du tourisme ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de l’urbanisme ;

- l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ;

- l’arrêté du 20 avril 2017 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public lors de leur construction et des installations ouvertes au public lors de leur aménagement ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Aubry ;

- les conclusions de M^me Duchesne, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Macagno, représentant la société Ovalie et autres, de M^e Niang, représentant la commune d’Arcangues, et de M^e Dauga, représentant la société Sobrim.

Une note en délibéré, présentée pour la société Ovalie et autres, a été enregistrée le 4 décembre 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 29 juin 2023, le maire d’Arcangues (Pyrénées-Atlantiques) a délivré à la société anonyme du Golf d’Arcangues un permis de construire en vue de l’édification de deux bâtiments comportant neuf logements. Par arrêté du 12 novembre 2024, cette même autorité a délivré à la société par actions simplifiée du Golf d’Arcangues, qui s’est vu transférer ce permis par arrêté du maire d’Arcangues du 25 juin 2024, un permis de construire modificatif. La société Ovalie et autres demandent l’annulation de l’arrêté du 29 juin 2023, de la décision implicite par laquelle le maire d’Arcangues a rejeté leur recours gracieux formé contre cet arrêté, et de l’arrêté de cette même autorité du 12 novembre 2024.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 1er juin 2023 :

2. En premier lieu, le projet litigieux consiste en la construction de deux bâtiments, qui sont présentés comme des résidences de tourisme, comportant un total de neuf logements, lesquels sont des appartements destinés à une location hebdomadaire. Ainsi, ce projet n’a ni pour objet ni pour effet de diviser en propriété ou en jouissance le terrain d’assiette du projet, alors même qu’un permis de construire a été délivré le 1er juin 2023 à la société par actions simplifiée Sobrim pour la construction, sur une partie d’une parcelle qui compose ce terrain, de quatre bâtiments comportant un total de trente logements. La circonstance que les deux permis de construire délivrés à l’une et l’autre société mentionnent un même numéro de parcelle est à cet égard sans incidence, dès lors que les deux projets ont vocation chacun à s’implanter sur une partie définie de celle-ci. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’arrêté attaqué doit être regardé comme un permis de construire comprenant une division primaire en propriété, et qu’en conséquence, la société pétitionnaire aurait dû solliciter un permis d’aménager.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. / (…) ». Aux termes de l’article L. 421-6 du même code : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. / (…) ».

4. Il résulte de ces dispositions que la construction d’un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l’objet d’une seule autorisation de construire, sauf à ce que l’ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés. En revanche, des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n’ont pas à faire l’objet d’un permis unique, mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d’urbanisme est appréciée par l’autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.

5. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les constructions autorisées par le projet litigieux, ainsi que celles autorisées par l’arrêté du maire d’Arcangues du 1er juin 2023 rappelé au point 2, qui constituent des constructions distinctes et séparées les unes par rapport aux autres, présentent entre elles des liens physiques ou fonctionnels de nature à les faire regarder comme constituant un ensemble immobilier unique. Par suite, l’arrêté attaqué n’a pas été pris en méconnaissance des dispositions précitées de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme.

6. En troisième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. ». Aux termes de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation : « Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d’accessibilité prévues à l’article L. 161-1 et, lorsque l’effectif du public et la nature de l’établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l’incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2. / (…) Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l’objet d’un accord de la même autorité administrative. / (…) ». Aux termes de l’article R. 425-15 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité compétente. / (…) ». Aux termes de l’article R. 122-6 du code de la construction et de l’habitation : « La commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité (…) est chargée, pour l’application de la présente sous-section et du titre VI, d’émettre un avis sur les demandes d’autorisation ou de dérogation ainsi que sur les agendas d’accessibilité programmée et de procéder à la visite des établissements recevant du public ou des installations ouvertes au public au regard des règles d’accessibilité aux personnes handicapées. ».

7. Aux termes de l’article R. 143-2 du code de la construction et de l’habitation : « Pour l’application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. / Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. ». Aux termes de l’article O 1 du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public approuvé par arrêté du 25 juin 1980, tel que modifié par l’arrêté du 25 octobre 2011 portant approbation de diverses dispositions complétant et modifiant le règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public : « (…) / § 1. Les dispositions du présent chapitre sont applicables : a) Aux hôtels dans lesquels l’effectif du public est supérieur ou égal à 100 personnes ; b) Aux autres établissements d’hébergement ― définis comme un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposant d’un minimum d’équipements et de services communs, et offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois ― faisant l’objet d’une exploitation collective homogène, dans lesquels l’effectif du public est supérieur à 15 personnes. / § 2. Les établissements d’hébergement, visés au b du paragraphe 1, dont le type d’exploitation ne présente pas le caractère d’homogénéité précité (régime des sociétés d’attribution d’immeubles à temps partagé, statut de copropriété des immeubles bâtis) ne sont pas soumis aux dispositions du présent règlement. / (…) ». Ce règlement dispose, à son annexe I, que « constitue un ensemble homogène, un établissement composé de locaux d’hébergement offrant un même niveau de confort, quelles que soient leurs capacités d’accueil unitaires et leurs configurations », que des équipements et services communs sont, à titre d’exemples : « Equipements : hall de réception, sanitaires communs, moyen d’appel accessible aux utilisateurs (cabine téléphonique, point phone, téléphone de la réception…) ; / Services : réception (au minimum 4 heures par jour, 6 jours sur 7), fourniture du linge de maison et de prestations de ménage à la demande » et, enfin, qu’une exploitation collective homogène est caractérisée lorsqu’un établissement est « géré dans tous les cas par une seule personne physique ou morale dont l’accès aux locaux d’hébergement n’est pas entravé par les règles spécifiques du droit de la copropriété ou de la multipropriété ».

8. L’avis favorable émis par la sous-commission départementale de sécurité et d’accessibilité des Pyrénées-Atlantiques le 29 juin 2023 n’a porté que sur les espaces communs intérieurs du bâtiment B projeté, lesquels se composent d’un hall d’entrée avec un bureau qui est dédié à l’accueil des résidents d’une superficie de 15, 70 m², d’un espace commun d’une superficie de 141, 21 m² et d’un espace de bien-être d’une superficie de 30, 83 m², soit la seule partie de ce bâtiment ayant été déclarée par la société pétitionnaire comme établissement recevant du public. Le dossier de demande de permis précise à ce sujet que les résidences projetées, qui se composent de neuf appartements offerts à la location pour une occupation à la semaine, relèveront du régime de la copropriété. Ainsi, la circonstance que ce dossier précise qu’outre les espaces communs précités, les deux bâtiments projetés seront reliés en rez-de-jardin par un patio, qui constitue un espace accessible à tous les résidents, qu’une piscine extérieure destinée aux résidents est prévue, tout comme l’offre de plusieurs services non individualisables tels qu’un accueil, la fourniture de linge et un service de ménage, n’est pas de nature à faire regarder les résidences projetées comme relevant du régime dédié aux établissements recevant du public, ces dernières étant exploitées sous le régime spécifique de la copropriété, lequel fait obstacle à la reconnaissance d’une exploitation collective homogène exigée. Par suite, l’arrêté attaqué n’a pas été pris en méconnaissance des articles L. 425-3 du code de l’urbanisme et L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation.

9. En quatrième lieu, aux termes de l’article de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / (…) b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / (…) ».

10. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la demande de permis de construire qui a donné lieu à l’arrêté attaqué, que la notice descriptive du projet précise que le terrain d’assiette, d’une superficie de 2 978 m², lequel se compose des parcelles cadastrées section AN n°s 45, 77 et 78, se situe à proximité tant du bourg de la commune d’Arcangues que du golf communal, que le projet consiste en l’édification de deux résidences de tourisme composés de neuf logements offerts à la location pour une occupation à la semaine, qui présenteront des façades blanches, une toiture couverte par des tuiles océane de couleur rouge et des garde-corps en bois peints de couleur vert basque uniquement. Par suite, l’arrêté attaqué n’a pas été délivré en méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme.

11. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : / a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d’accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l’habitation ; / b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l’article R. 123-22 du même code. ». Aux termes de l’article D. 122-12 du code de la construction et de l’habitation : « Le dossier, mentionné au a de l’article R. 122-11, comprend les pièces suivantes : / 1° Un plan coté en trois dimensions précisant les cheminements extérieurs ainsi que les conditions de raccordement entre la voirie et les espaces extérieurs de l’établissement et entre l’intérieur et l’extérieur du ou des bâtiments constituant l’établissement ; / 2° Un plan coté en trois dimensions précisant les circulations intérieures horizontales et verticales, les aires de stationnement et, s’il y a lieu, les locaux sanitaires destinés au public. / Dans les cas visés au a du III de l’article R. 164-2, le plan précise la délimitation de la partie de bâtiment accessible aux personnes handicapées ; / 3° Une notice expliquant comment le projet prend en compte l’accessibilité aux personnes handicapées, en ce qui concerne : / a) Les dimensions des locaux et les caractéristiques des équipements techniques et des dispositifs de commande utilisables par le public qui sont définis par arrêté du ministre chargé de la construction ; / b) La nature et la couleur des matériaux et revêtements de sols, murs et plafonds ; / c) Le traitement acoustique des espaces ; / d) Le dispositif d’éclairage des parties communes. / 4° Le cas échéant, l’identification de l’agenda d’accessibilité programmée approuvé prévu par l’article L. 165-1. ». Les insuffisances affectant le dossier de demande de permis de construire au regard des prescriptions de l’article D. 122-12 du code de la construction et de l’habitation n’entachent d’illégalité la décision que si, compte tenu de la nature de la construction projetée et de ces insuffisances ainsi que des autres pièces dont elle dispose pour y suppléer, l’autorité compétente n’a pas été mise à même de s’assurer que les conditions d’accès à l’établissement des personnes handicapées respectent la réglementation.

12. D’une part, si le dossier de demande de permis ne précise pas explicitement le traitement acoustique des espaces relevant d’un établissement recevant du public, il se réfère toutefois aux articles 5, 9 et 11 de l’arrêté du 20 avril 2017 qui régissent respectivement le traitement acoustique au sein des espaces destinés à l’accueil du public, sur les sols, murs et plafonds et au sein des locaux ouverts au public, aux équipements et dispositifs de commande. Dans ces conditions, l’administration a été mise à même de s’assurer que les conditions d’accès à l’établissement des personnes handicapées respectent la règlementation applicable. D’autre part, si ce même dossier ne précise pas la couleur des murs, l’avis favorable émis par la sous-commission départementale de sécurité et d’accessibilité des Pyrénées-Atlantiques le 29 juin 2023, rappelé au point 8, ne comportant pas de prescription à ce sujet, une telle insuffisance, qui n’est pas compensée par une autre pièce, ne peut être regardée comme ayant été de nature à fausser l’appréciation portée par l’administration sur la conformité du projet à la règlementation applicable. Par suite, l’arrêté attaqué n’a pas non plus été pris en méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme.

13. En sixième lieu, aux termes de l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme : « Dans le respect des objectifs du développement durable, l’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme vise à atteindre les objectifs suivants : / 1° L’équilibre entre : a) Les populations résidant dans les zones urbaines et rurales ; / b) Le renouvellement urbain, le développement urbain et rural maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux, la lutte contre l’étalement urbain ; / c) Une utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ; / (…) ». Aux termes de l’article L. 131-4 du même code : « Les plans locaux d’urbanisme et les documents en tenant lieu ainsi que les cartes communales sont compatibles avec : / 1° Les schémas de cohérence territoriale prévus à l’article L. 141-1 ; / (…) ». Aux termes de l’article L. 600-12-1 du même code : « L’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale sont par elles-mêmes sans incidence sur les décisions relatives à l’utilisation du sol ou à l’occupation des sols régies par le présent code délivrées antérieurement à leur prononcé dès lors que ces annulations ou déclarations d’illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet. / (…) ».

14. Il résulte des dispositions précitées de l’article L. 600-12-1 que l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un document local d’urbanisme n’entraine pas l’illégalité des autorisations d’urbanisme délivrées lorsque cette annulation ou déclaration d’illégalité repose sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet en cause. Il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de l’illégalité du document local d’urbanisme à l’appui d’un recours contre une autorisation d’urbanisme, de vérifier d’abord si l’un au moins des motifs d’illégalité du document local d’urbanisme est en rapport direct avec les règles applicables à l’autorisation d’urbanisme. Un vice de légalité externe est étranger à ces règles, sauf s’il a été de nature à exercer une influence directe sur des règles d’urbanisme applicables au projet. En revanche, sauf s’il concerne des règles qui ne sont pas applicables au projet, un vice de légalité interne ne leur est pas étranger.

15. L’orientation B.1 du schéma de cohérence territoriale de l’agglomération de Bayonne et du sud des Landes intitulée « Valoriser les espaces naturels, agricoles et forestiers » comprend trois orientations générales, dont l’une d’elles prévoit la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers et comporte notamment comme objectifs la mise en place d’une délimitation, par les plans locaux d’urbanisme, des limites stratégiques de développement des centralités, ainsi qu’une maîtrise drastique des extensions urbaines, laquelle suppose de ne pas autoriser de nouvelles habitations dans l’habitat diffus. L’une des orientations du projet d’aménagement et de développement durables du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcangues relative à l’habitat comporte notamment un objectif ayant vocation à maîtriser et développer l’urbanisation future, capable d’accueillir près de 3 950 habitants à l’horizon 2025, dans les espaces déjà urbanisés de la commune. Le schéma annexé à cet objectif précise que de tels espaces sont ceux se trouvant à proximité immédiate du bourg de la commune, dont le terrain d’assiette du projet qui y figure. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les requérants, l’ouverture à l’urbanisation des parcelles qui composent le terrain d’assiette du projet, auparavant classées en zone naturelle dans le plan d’occupation des sols d’Arcangues, n’est incompatible ni avec les dispositions précitées de l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme, ni avec l’orientation également précitée du schéma de cohérence territoriale de l’agglomération de Bayonne et du sud des Landes, dès lors que ces dernières, qui sont donc situées à proximité du bourg de cette commune, sont entourées de constructions et ne peuvent ainsi être regardées comme relevant d’un secteur où l’urbanisation revêt un caractère diffus.

16. En septième lieu, aux termes de l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcangues « Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public : Les caractéristiques de la voirie et des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte, défense contre l’incendie, protection civile, collecte des ordures ménagères, etc … / (…) Accès : Les accès et la voirie doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès et voirie. / (…) Les voies de circulations (chaussée), hors rampes d’accès aux stationnements enterrés, auront une largeur minimum de 3.50m pour une circulation à sens unique et 5.50m pour une circulation à double sens. ».

17. Il ressort des pièces du dossier que le chemin de Jaureguiborda, qui dessert le terrain d’assiette du projet, présente une largeur minimale d’environ 6 mètres à hauteur de ce terrain, qu’il est à sens unique de circulation et que la vitesse du trafic y est limitée à 30 km/h. Si les requérants se prévalent de la densité de la circulation liée à la proximité du golf communal et du futur projet immobilier qui a donné lieu au permis de construire mentionné au point 2, le chemin de Jaureguiborda offre une bonne visibilité à hauteur de l’accès au terrain. Par ailleurs, la plantation d’arbres de part et d’autre de cet accès n’est pas de nature à altérer la visibilité des usagers de ce dernier et du chemin. Par suite, en prenant l’arrêté attaqué, le maire d’Arcangues n’a pas fait une inexacte application des dispositions précitées de l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme de cette commune.

18. En huitième lieu, aux termes de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcangues « Aspect extérieur des constructions et leurs abords : « L’autorisation de construire peut-être refusée ou n’être accordée que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. / D’une façon générale, les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux compatibles avec le respect du caractère de l’architecture et du paysage : les constructions devront être adaptées à la topographie du terrain. / Le parti architectural devra être justifié par le porteur de projet lors du dépôt de la demande de permis de construire. / Volumétrie : la construction devra être massive et de forme simple, le faîtage de toit étant parallèle à la plus grande longueur du volume principal de la construction. D’autre part, il conviendra de privilégier un sens de faîtage parallèle aux courbes de niveaux / Les décrochements importants et multiples en plan ou en élévation sont interdits. / Les extensions d’habitation seront comprises dans la continuité du volume de la construction. L’intégration au volume principal sera recherchée en présentant un aspect relationnel avec l’édifice existant et en utilisant les mêmes éléments architecturaux et les mêmes matériaux. / (…) ».

19. Il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment d’un rapport d’expertise établi le 11 mars 2024 versé aux débats par les requérants et qui concerne le projet mentionné au point 2, que le projet en cause prévoit l’abattage de seize chênes, lesquels se situent à l’ouest, en bordure du chemin de Jaureguiborda. Par ailleurs, si le terrain d’assiette du projet, qui se situe aux abords de l’église Saint Jean-Baptiste d’Arcangues, classée à l’inventaire des monuments historiques, dans un quartier urbanisé de cette commune constitué de plusieurs maisons individuelles à usage d’habitation présentant un style traditionnel basque, prend ainsi place dans un secteur qui revêt un intérêt particulier, les deux résidences projetées présentent des façades blanches, une toiture couverte par des tuiles océane de couleur rouge et des garde-corps en bois peints de couleur vert basque uniquement, respectant ainsi la prescription dont est assorti l’accord de l’architecte des Bâtiments de France du 17 février 2023, laquelle s’inspire du style des constructions avoisinantes, notamment celles situées le long du chemin de Jaureguiborda. Par suite, en prenant l’arrêté attaqué, le maire d’Arcangues n’a pas non plus fait une inexacte application des dispositions précitées de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcangues.

20. En neuvième lieu, aux termes de l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcangues : « Obligations imposées en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations : La surface de pleine terre doit représenter 25% de l’unité foncière. Les surfaces réservées au stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige pour 8 places. / Pleine Terre : Un espace peut être qualifié d’espace de pleine terre s’il n’est le support d’aucun aménagement autre que les aménagements propres aux jardins et espaces verts, ni d’aucune construction, aussi bien au-dessus du sol qu’au-dessous du niveau du terrain naturel sur une profondeur de 10 mètres. Il peut en revanche être traversé par des réseaux techniques aériens ou souterrains. / Les arbres existants (sujets majeurs) qui feront l’objet d’une coupe ou d’un abattage pour les besoins de la construction devront être remplacés par des arbres de même essence et de même calibre. ».

21. Une unité foncière est un ilôt de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. Il ressort des pièces du dossier que la superficie de l’unité foncière, qui se compose tant des parcelles supportant le projet en cause, que de celles supportant celui mentionné au point 2, dès lors qu’elles appartiennent au même propriétaire et forment un ilôt de propriété d’un seul tenant, est égale à 11 479 m². La superficie des espaces imperméabilisés compris dans cette unité foncière, lesquels se composent des constructions envisagées, des cheminements piétonniers et des places de stationnement projetées en surface, s’élève à 4 137, 4 m². La superficie destinée aux espaces libres de pleine terre s’élève donc à 7 170, 60 m², soit 62 % de la superficie de l’unité foncière. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcangues manque en fait.

22. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « 

Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

23. Pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 17, l’arrêté attaqué n’est pas entaché d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne la légalité de la décision implicite :

24. À supposer que les requérants aient entendu invoquer les mêmes moyens que ceux soulevés au soutien des conclusions aux fins d’annulation de l’arrêté du maire d’Arcangues du 29 juin 2023, ils doivent être écartés pour les mêmes motifs que ceux exposés aux points 2 à 23.

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 12 novembre 2024 :

25. La demande de permis de construire modificatif présentée par la société du Golf d’Arcangues, qui a donné lieu à l’arrêté attaqué, avait pour objet la modification de la superficie du terrain d’assiette du projet pour la porter à 3 322 m², la modification des façades des deux bâtiments projetés, notamment par l’ajout de pierres d’angles, et le déplacement de certaines ouvertures.

26. En premier lieu, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis modificatif ne fait apparaître qu’une partie du terrain d’assiette du projet, et non l’intégralité de l’unité foncière, doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 2.

27. En deuxième lieu, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 350-3 du code de l’urbanisme doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 19.

28. En troisième lieu, eu égard à l’objet de la demande de permis de construire modificatif rappelé au point 25, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcangues est inopérant.

29. En dernier lieu, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcangues doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 21.

30. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées par la commune d’Arcangues et par la société du Golf d’Arcangues, les conclusions aux fins d’annulation de la requête de la société Ovalie et autres doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

31. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

32. En vertu des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l’autre partie des frais qu’elle a exposés à l’occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par la société Ovalie et autres doivent dès lors être rejetées. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de ces derniers des sommes globales de 1 500 euros au titre des frais exposés respectivement par la commune d’Arcangues et la société du Golf d’Arcangues et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Ovalie et autres est rejetée.

Article 2 : La société Ovalie et autres verseront respectivement à la commune d’Arcangues et à la société du Golf d’Arcangues une somme globale de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Ovalie, à la commune d’Arcangues et à la société par actions simplifiée du Golf d’Arcangues.

Délibéré après l’audience du 2 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. de Saint-Exupéry de Castillon, président,

M^me Genty, première conseillère,

M. Aubry, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 décembre 2025.

Le rapporteur,

L. AUBRY

Le président,

F. DE SAINT-EXUPERY DE CASTILLON

La greffière,

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme :

La greffière,