Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, respectivement enregistrés les 19 avril 2023, 30 août et 4 décembre 2024, l’association pour la préservation du square Armand de la Rouerie (APSAR), M. E B, M. C Vallet, M. F I et M. G A, représentés par M^e Le Néel, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 3 novembre 2022 de la maire de Rennes accordant un permis de construire à la société civile de construction vente (SCCV) Rennes Maurepas en vue de la construction d’un bâtiment d’habitation collectif de 38 logements, sur un terrain situé avenue de Rochester, ainsi que le rejet implicite de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Rennes une somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Ils soutiennent que :

— l’association, qui a pour but de maintenir la qualité de vie des habitants en défendant l’environnement et le cadre de vie du square dans l’intérêt de tous, a intérêt à agir contre un projet qui va accroître les difficultés de stationnement dans le quartier ;

— les autres requérants ont également intérêt à agir pour les mêmes raisons de stationnement et dès lors que le projet va densifier l’urbanisation du quartier et occasionner une perte de valeur vénale de leurs biens ;

— l’arrêté est entaché d’un vice d’incompétence ;

— les balcons et ouvrages d’infiltration pluviale ne respectent pas les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de Rennes métropole ;

— le dossier de demande de permis de construire était incomplet ;

— l’arrêté méconnait les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

— alors que le plan de zonage du PLUi de Rennes métropole prévoit un « cône de vue à préserver » sur le terrain du projet, ce dernier vient totalement obstruer les perspectives à cet emplacement ;

— le cahier des charges de cession du terrain est méconnu.

Par un mémoire enregistré le 14 novembre 2023, M. I s’est désisté purement et simplement de sa requête.

Par deux mémoires, enregistrés les 15 mars et 12 décembre 2024, la SCCV Rennes Maurepas Ilot 32, représentée par M^e Apcher, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants le versement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 12 septembre 2024, la ville de Rennes, représentée par M^es Varnoux et Nadan conclut au rejet de la requête, subsidiairement, à ce que le tribunal fasse usage des dispositions des articles L. 600-5 et/ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce que soit mis à la charge de la requérante le versement d’une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’association n’a pas qualité pour agir ;

— les autres requérants n’ont pas d’intérêt à agir étant trop éloignés du projet et ne justifiant pas de réelles atteintes ;

— les moyens ne sont pas fondés.

Par un courrier du 4 mars 2025, le tribunal a sollicité de la commune de Rennes et de Territoires publics, observateur, des pièces pour compléter l’instruction qui ont été réceptionnées le 6 mars 2025.

L’APSAR a produit un dernier mémoire enregistré le 10 mars 2025, soit postérieurement à la clôture de l’instruction, qui n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Terras ;

— les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public ;

— et les observations de M. Vallet, président de l’APSAR, de M^e Rouiller représentant la commune de Rennes et de M^e Apcher représentant la SCCV Rennes Maurepas Ilot 32.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande déposée en mairie de Rennes le 10 juin 2022 et complétée le 4 août 2022, la SCCV Maurepas Ilot 32 a sollicité un permis de construire en vue de la réalisation d’un programme immobilier de 38 logements répartis sur deux immeubles d’habitation avec sous-sol commun, sur un terrain situé avenue de Rochester à Rennes, sur le lot 32 de la ZAC Maurepas Gayeulles. La maire de Rennes a accordé ce permis de construire par un arrêté du 3 novembre 2022, dont l’association pour la préservation du square Armand de la Rouerie et quatre voisins du projet demandent l’annulation.

Sur le désistement de M. I :

2. Par un mémoire enregistré le 14 novembre 2023, M. I a déclaré se désister de la présente requête. Ce désistement d’instance est pur et simple et rien ne s’oppose à ce qu’il en soit donné acte.

Sur les conclusions d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte :

3. L’arrêté du 3 novembre 2022 a été signé par M^me D H, adjointe à la maire de Rennes, déléguée à l’éducation, qui a reçu délégation de signature, par arrêté de la maire de Rennes du 17 octobre 2022, pour signer les 3 et 4 novembre 2022, en lieu et place de la maire et de l’adjoint à l’urbanisme, notamment les permis de construire. Cet arrêté a été transmis en préfecture le 20 octobre et affiché en mairie du 20 octobre au 19 décembre 2022. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de demande de permis :

Quant à l’absence d’accord du gestionnaire du parking :

4. Aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. ». Il résulte de ces dispositions que le pétitionnaire doit justifier de l’accord du gestionnaire pour engager la procédure d’autorisation, lorsque son projet de construction porte sur une dépendance du domaine public.

5. Il ressort des pièces du dossier que la ville de Rennes a délibéré, le 16 mai 2022, sur la désaffectation, le déclassement et la vente de la parcelle préalablement à la délivrance du permis litigieux du 3 novembre 2022. Par suite, aucune procédure d’occupation du domaine public n’était requise et la pièce prévue par l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme n’était, ainsi, pas exigée.

Quant aux balcons :

6. Les requérants soutiennent qu’en l’absence de plan de niveau, les services instructeurs n’ont pas été en mesure de vérifier la profondeur des balcons qui doit être d'1,60 mètre minimum.

7. Toutefois, alors que les plans intérieurs de la construction ne sont requis pour les immeubles de logement collectif que sur demande expresse du maire en application de l’article R. 431-34-1 du code de l’urbanisme, il ressort de la notice architecturale du pétitionnaire que chaque appartement possède un espace extérieur sous la forme de loggia ou terrasse d'1,60 mètre de profondeur minimum et de 4 mètres pour les appartements du R + 2.

Quant à l’obligation d’un ouvrage d’infiltration des eaux :

8. Aux termes de l’article 8.2 du règlement du PLUi de Rennes Métropole : « () 8.2 Desserte par les réseaux. () / Dans les secteurs d’infiltration obligatoire des pluies courantes reportés sur le plan thématique »Gestion des eaux pluviales" du règlement graphique, tout projet de construction d’emprise au sol (*) supérieure à 20 m² (déduction faite des éventuelles surfaces démolies) ou tout autre aménagement impactant l’imperméabilisation soumis à autorisation d’urbanisme supérieur à 20 m², doit justifier d’un ouvrage d’infiltration d’eaux pluviales sur son terrain d’un volume minimum de 10 litres / m² imperméabilisé nouvellement créé. () / Règles alternatives. / Dans le cas d’un projet soumis à dossier loi sur l’eau ou de l’autorisation environnementale unique, au titre de l’article L. 2014-1 et suivant du code de l’environnement, l’ensemble des règles générales de gestion des eaux pluviales ne s’appliquent pas ()

9. En l’espèce, dès lors que le projet est soumis à autorisation « Loi sur l’eau », à l’intérieur de l’ensemble de la ZAC Maurepas-Gayeulles comme en témoignent les indications contenues dans les conditions générales des ventes des terrains et d’utilisation des sols de la ZAC, le dossier n’avait pas à contenir un ouvrage d’infiltration d’eaux pluviales.

10. Le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire doit ainsi être écarté dans toutes ses branches.

Quant aux balcons et ouvrages d’infiltration d’eaux pluviales :

11. Ainsi qu’il a déjà été dit précédemment, la notice évoque la profondeur des balcons et loggias et n’avait pas à comporter obligatoirement d’ouvrage d’infiltration des eaux pluviales. En se bornant à indiquer que ces dispositions ont été méconnues par le pétitionnaire, les requérants n’assortissent pas leur moyen des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

12. Aux termes de cet article : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». En vertu de ces dispositions, lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Un refus de permis de construire ou d’aménager peut donc être opposé, notamment sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, lequel permet de refuser des projets de nature à porter atteinte à la salubrité publique, y compris dans le cas où le secteur serait par ailleurs reconnu constructible par le plan local d’urbanisme de la commune.

13. Les requérants soutiennent que la construction du projet prévue sur un parking public va aggraver significativement le stationnement sauvage dans le secteur, ce qui pose un risque certain pour les usagers de la voie publique et pour les habitants. Toutefois, la suppression du parc de stationnement actuel n’est pas la conséquence du permis de construire contesté, mais de la décision de la commune de Rennes de désaffecter et déclasser le parc de stationnement public préexistant. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit ainsi être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance d’un cône de vue :

14. Aux termes de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L. 421-4 pour les coupes et abattages d’arbres. » Aux termes de l’article L. 151-23 du même code : " Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L. 421-4 pour les coupes et abattages d’arbres. / Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent.

15. Il est constant que deux points de vue à préserver ou à valoriser figurent au règlement graphique de l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) Maurepas Gayeulles, se faisant face de part et d’autre de l’avenue de Rochester, sans être appuyés d’aucune orientation écrite dans l’OAP, imposant seulement une inter visibilité entre les deux points de vue signalés.

16. Il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a imposé un retrait des façades des différents lots de l’avenue Rochester permettant de dégager un espace de visibilité sur la piste cyclable et les espaces destinés aux piétons, sans occulter totalement les perspectives visuelles, comme le soutiennent à tort les requérants, si bien que le projet n’est pas incompatible avec l’OAP. Le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance du cahier des charges de cession de terrain :

17. Aux termes de l’article L. 311-6 du code de l’urbanisme : « Les cessions ou concessions d’usage de terrains à l’intérieur des zones d’aménagement concerté font l’objet d’un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, le cas échéant, la densité minimale de constructions qui s’applique à chaque secteur et définie par le règlement en application de l’article L. 151-27. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone () ». Il résulte de ces dispositions qu’un cahier des charges de cession de terrains et ses annexes, approuvés et ayant fait l’objet de mesures de publicité, sont opposables aux demandes d’urbanisme.

18. Les requérants soutiennent que le projet méconnait les règles urbanistiques et architecturales figurant au lot 32 de la ZAC que sont l’existence d’un accès principal avenue de Rochester (seuls deux accès piétons y figurent) et la limitation de la hauteur des bâtiments à six mètres dans une bande de quatre mètres, largement dépassée.

19. Toutefois, si la maire de Rennes a, par un arrêté du 21 avril 2022 transmis le même jour au préfet d’Ille-et-Vilaine et affiché le lendemain en mairie, arrêté le cahier des charges de cession du terrain en cause, il ne renvoie en annexe à aucune fiche de lot. Par suite, dès lors que cette fiche de lot n’est pas opposable aux demandes d’urbanisme, le moyen tiré de sa méconnaissance doit être écarté comme inopérant.

20. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir tirées de l’absence d’intérêt à agir des requérants, que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 3 novembre 2022 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

21. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Rennes, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse aux requérants la somme que ceux-ci réclament au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

22. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accueillir les conclusions de la commune de Rennes et de la SCCV présentées sur le même fondement.

D É C I D E :

Article 1er : Il est donné acte du désistement de M. I.

Article 2 : La requête de l’APSAR et autres est rejetée.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Rennes et de la SCCV Rennes Maurepas présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l’association pour la préservation du square Armand de la Rouerie, désignée représentante unique des requérants, à la commune de Rennes et à la SCCV Rennes Maurepas.

Délibéré après l’audience du 11 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Tronel, président,

M. Terras, premier conseiller,

M^me Thielen, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025.

Le rapporteur,

Signé

F. Terras

Le président,

Signé

N. Tronel

La greffière,

Signé

E. Douillard

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.