Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et deux mémoires, enregistrés sous le n° 2406611 les 7 et 12 novembre 2024 et 2 avril 2025, M^me E… G… et M. F… C…, représentés par M^e Paul, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 29 mai 2024 par lequel la maire de Rennes a délivré à la SCCV Marbeuf un permis de construire un immeuble de trente-sept logements collectifs, valant permis de démolir deux maisons existantes, sur un terrain cadastré section AH nos 141 et 142 situé 9-11, boulevard Marbeuf, ensemble la décision implicite par laquelle leur recours gracieux a été rejeté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Rennes la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d’un intérêt à agir ;

- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence de son signataire à défaut de délégation de signature ;

- il a été délivré au vu d’un dossier de demande incomplet ou insuffisant en méconnaissance des articles R. 431-5, R. 431-7, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les paragraphes 4.2 et 5.7 du titre III et 6.2 et 7.2 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole ;

- il est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation dans l’application des articles R. 111-2 et R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire, enregistré le 3 novembre 2025, la commune de Rennes, représentée par M^es Varnoux et Nadan (SELARL Valadou-Josselin & Associés), conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et/ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et, en tout état de cause, à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M^me G… et M. C… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M^me G… et M. C… ne sont pas fondés.

Par deux mémoires, enregistrés les 6 mars et 30 octobre 2025, la SCCV Marbeuf, représentée par M^e Le Derf-Daniel (SELARL Ares), conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M^me G… et M. C… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir que :

- il appartient au tribunal d’apprécier le respect, par M^me G… et M. C…, des règles relatives à l’intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par M^me G… et M. C… ne sont pas fondés.

II. Par une requête et deux mémoires, enregistrés sous le n° 2406856 les 21 et 26 novembre 2024 et 2 avril 2025, M. B… H…, représenté par M^e Paul, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 29 mai 2024 par lequel la maire de Rennes a délivré à la SCCV Marbeuf un permis de construire un immeuble de trente-sept logements collectifs, valant permis de démolir deux maisons existantes, sur un terrain cadastré section AH nos 141 et 142 situé 9-11, boulevard Marbeuf, ensemble la décision implicite par laquelle son recours gracieux a été rejeté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Rennes la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il justifie d’un intérêt à agir ;

- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence de son signataire à défaut de délégation de signature ;

- il a été délivré au vu d’un dossier de demande incomplet ou insuffisant en méconnaissance des articles R. 431-5, R. 431-7, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les paragraphes 4.2 et 5.7 du titre III et 6.2 et 7.2 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole ;

- il est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation dans l’application des articles R. 111-2 et R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire, enregistré le 3 novembre 2025, la commune de Rennes, représentée par M^es Nadan et Logeat (SELARL Valadou-Josselin & Associés), conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et/ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et, en tout état de cause, à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. H… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. H… ne sont pas fondés.

Par deux mémoires, enregistrés les 6 mars et 30 octobre 2025, la SCCV Marbeuf, représentée par M^e Le Derf-Daniel (SELARL Ares), conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M. H… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir que :

- il appartient au tribunal d’apprécier le respect, par M. H…, des règles relatives à l’intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par M. H… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Desbourdes ;

- les conclusions de M. Martin, rapporteur public ;

- et les observations de M^e Le Franc, représentant les requérants, de M^e Rouiller, représentant la commune de Rennes et de M^e Hipeau, représentant la SCCV Marbeuf.

Considérant ce qui suit :

La SCCV Marbeuf a déposé le 30 octobre 2023 une demande de permis de construire un immeuble de trente-sept logements collectifs, valant permis de démolir deux maisons existantes, sur un terrain cadastré section AH nos 141 et 142 situé 9-11, boulevard Marbeuf à Rennes. Par leurs requêtes respectives, qu’il y a lieu de joindre, M^me G… et M. C… d’une part, et M. H… d’autre part, demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 29 mai 2024 par lequel la maire de Rennes a délivré le permis de construire sollicité, ensemble les décisions implicites par lesquelles leurs recours gracieux ont été rejetés.

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de justice administrative : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que M^me G… et M. C…, d’une part, et M. H…, d’autre part, sont voisins immédiats du terrain d’assiette du projet, qui consiste en l’édification d’un immeuble de logements collectifs atteignant une hauteur de sept étages au-dessus du rez-de-chaussée. Alors notamment que la SCCV Marbeuf s’en remet à l’appréciation du tribunal sans chercher aucunement à démontrer l’inexistence des atteintes alléguées par les requérants quant aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leurs biens respectifs, ceux-ci font état d’éléments suffisamment précis relatifs à la nature, à l’importance et à la localisation du projet leur permettant de justifier d’un intérêt à agir au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme. Par suite, à supposer qu’en rappelant au tribunal son office la SCCV Marbeuf aurait entendu opposer une fin de non-recevoir, celle-ci devrait être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

L’arrêté du 29 mai 2024 a été signé par M. A… D…, adjoint délégué à l’urbanisme. Par arrêté du 19 février 2024, publié et transmis au contrôle de légalité le 26 février suivant, la maire de Rennes lui a donné délégation de signature à l’effet de signer notamment les permis de construire et les permis de démolir. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué doit être écarté.

Aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : (…) / f) La surface de plancher des constructions projetées, s’il y a lieu répartie selon les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; (…) ». Aux termes de l’article R. 431-7 du même code : « Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ». Aux termes de l’article R. 431-8 de ce code : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (…) / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; (…). ». Aux termes de l’article R. 431-10 de ce même code : « Le projet architectural comprend également : (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

L’élaboration du plan local d’urbanisme de Rennes métropole a été prescrite avant le 1er janvier 2016. I…, par sa délibération du 13 décembre 2018 arrêtant le projet de plan local d’urbanisme, le conseil de Rennes métropole a, ainsi que le lui permettait le VI de l’article 12 du décret du 28 décembre 2015, décidé que sera applicable à ce futur plan local d’urbanisme l’ensemble des dispositions des articles R. 151-1 à R. 151-55 du code de l’urbanisme dans leur rédaction en vigueur à compter du 1er janvier 2026. Dans ces conditions, le tableau des surfaces de plancher par destinations de construction figurant dans l’encadré 5.5 du formulaire cerfa ne devant être rempli que dans les communes couvertes par un plan local d’urbanisme qui reste soumis aux dispositions réglementaires du code de l’urbanisme en vigueur au 31 décembre 2025, c’est à bon droit, contrairement à ce que soutiennent les requérants, que la SCCV Marbeuf a complété le tableau des surfaces de plancher par destinations et sous-destinations de constructions figurant dans l’encadré 5.6 du formulaire cerfa.

L’adresse du terrain et ses références cadastrales ainsi que le plan de situation permettent de situer le terrain d’assiette du projet sur le territoire communal. Ainsi, la circonstance qu’un plan de situation à l’échelle de ce territoire n’ait pas été produit n’a pu avoir d’incidence sur l’examen de la demande de permis de construire.

La notice du projet architectural n’indique pas que la maison sise 13, boulevard Marbeuf, a été identifiée deux étoiles par le plan local d’urbanisme de Rennes métropole au titre du patrimoine bâti d’intérêt local. I…, dès lors que, ainsi qu’il a été dit au point précédent, le terrain pouvait être exactement situé sur le territoire communal de même que sur le document graphique du plan local d’urbanisme, la maire de Rennes, qui est chargée de l’application du règlement de ce document d’urbanisme, était mise en mesure d’identifier la proximité de l’immeuble projeté avec le bâtiment d’intérêt situé de l’autre côté de l’allée Bisson.

Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les photographies de l’environnement proche et du paysage lointain n’occultent pas la présence de ce bâtiment d’intérêt dans l’environnement du terrain d’assiette. Par ailleurs, le document graphique permet d’apprécier l’insertion du projet sur le boulevard Marbeuf, y compris au regard de ce bâtiment qui y est nettement visible. Si les requérants reprochent au pétitionnaire une contradiction du document graphique et des plans de façade sur la taille de l’arbre qui sera planté sur le terrain à l’angle du boulevard Marbeuf et de l’allée Bisson, une telle circonstance, à supposer même qu’elle constitue une insuffisance du dossier de demande, ne saurait avoir faussé l’appréciation de la maire de Rennes, sur le respect, par le projet, de la réglementation d’urbanisme.

Enfin, à supposer que les requérants aient entendu faire valoir que le dossier serait insuffisant quant à la présence de dispositifs de recharge destinés aux vélos électriques dans les locaux intérieurs destinés aux cycles, il ne résulte d’aucune disposition du code de l’urbanisme que les plans intérieurs des bâtiments de logements collectifs, lorsqu’ils sont produits, devraient localiser ou indiquer la présence de tels dispositifs, qui relèvent d’une problématique d’aménagement intérieur des locaux, étrangère à la police de l’urbanisme.

Par suite, les moyens des requérants tirés du caractère incomplet ou insuffisant du dossier de demande du permis de construire doivent être écartés.

Aux termes du paragraphe 4.2 du titre III du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole : « Présentation de la disposition / En application de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme, des éléments de paysage et des quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier, pour des motifs d’ordre culturel, historique et architectural sont identifiés au règlement graphique par : / – une étoile pour les édifices intéressants, témoins de l’histoire locale. Ils sont classés 1 étoile (1*) / – une étoile entourée d’un cercle pour les édifices significatifs de qualité patrimoniale classés 2 étoiles (2*) (…) / Les édifices, témoins de l’histoire locale classés 1 étoile (1*) correspondent à des constructions intéressantes mais souvent dénaturées. / Les édifices significatifs de qualité patrimoniale classés 2 étoiles (2*) correspondent à des constructions singulières à l’échelle locale ou typiques ayant une cohérence architecturale de la façade et des décors mais ayant été dénaturées. (…) / La localisation de ces éléments figure au plan de zonage avec la distinction de classement entre 1*, 2* et 3* et une liste de ces éléments est également jointe au règlement graphique. Des fiches descriptives de leurs caractéristiques patrimoniales sont présentées, à titre d’illustration, dans les annexes du dossier de PLUi. / Effets de la disposition / Le projet contribue à la mise en valeur des éléments de patrimoine du bâti identifié. / Toute évolution se réalisera dans le respect de la construction originelle en privilégiant un traitement contemporain en harmonie avec le bâti existant, notamment dans le cadre d’extensions, tout en soignant les jonctions entre les parties anciennes et modernes. (…) / Pour les édifices significatifs de qualité patrimoniale repérés au règlement graphique en 2** : / – La conservation partielle des éléments de forte qualité patrimoniale est imposée sauf état sanitaire dégradé qui porte atteinte à la sécurité des usagers, la salubrité des locaux et/ou présente des risques de péril ; / – La démolition partielle des éléments bâtis de qualité est autorisée sous réserve d’un projet valorisant pour l’architecture de l’édifice et le paysage urbain. / Pour les édifices intéressants, témoins de l’histoire locale repérés au règlement graphique en 1* : – La conservation des éléments de qualité patrimoniale est recommandée ; / – Si le bâtiment est démoli partiellement ou totalement, un nouveau projet de construction devra présenter une qualité architecturale avérée ou participera à une composition urbaine d’ensemble. Le réemploi de matériaux ou la conservation d’éléments de décor et/ou autres éléments permettant la mémoire du lieu pourra être imposée. / Tous les travaux exécutés sur un édifice repéré au titre du patrimoine bâti doivent utiliser les techniques de mise en œuvre traditionnelle et des matériaux qui permettent le maintien et la mise en valeur des caractéristiques qui constituent son intérêt culturel, historique ou architectural. Les travaux doivent s’inscrire dans un objectif de réhabilitation du bâti et garantir la non dénaturation des édifices patrimoniaux par une restauration de qualité et en cohérence avec les caractéristiques architecturales du bâti ancien. Les fiches d’identification du patrimoine (voir les annexes du PLUi) et des guides de recommandations (voir en annexe du règlement) présentent les éléments significatifs de leur intérêt patrimonial et les principes à suivre pour intervenir sur ces édifices. ».

Il est constant que le projet autorisé consiste en la démolition des deux maisons situées aux 9 et 11 boulevard Marbeuf qui ont été repérées en une étoile au titre du patrimoine bâti d’intérêt local par le plan local d’urbanisme de Rennes métropole. Le projet prévoit toutefois d’en rappeler la présence par la réutilisation des pierres de leurs façades pour la construction du mur de clôture destiné à prolonger un mur de clôture en pierre existant le long du boulevard Marbeuf. La teinte claire de l’immeuble projeté répond aux tonalités des autres immeubles collectifs visibles sur la rue de Lorient, en face du boulevard Marbeuf et de l’autre côté de la rue de Saint-Brieuc et de la rue Louis Guilloux. Elle permet également, par contraste, la mise en valeur des maisons voisines dont les façades en pierre sont plus sombres, cette préséance du bâti en pierre étant en outre soulignée par la clôture en mur de pierres appareillées qui restera implantée à l’alignement du boulevard Marbeuf, laquelle, prolongée dans le cadre du projet vers la clôture en pierre de la maison du n° 9, opère une liaison visuelle entre cette maison et celle située au n° 13, identifiée deux étoiles au patrimoine bâti d’intérêt local, dont l’implantation s’avance à l’alignement du boulevard. Dans ces conditions, dès lors que le projet, qui réemploie les matériaux du patrimoine bâti d’intérêt local préexistant, présente une qualité architecturale avérée, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’arrêté attaqué aurait été délivré en méconnaissance du paragraphe 4.2 du titre III du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole.

Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ».

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se trouve dans un quartier pavillonnaire composé de quelques maisons en pierre bordant le boulevard Marbeuf et dont certaines ont fait l’objet d’une identification au titre du patrimoine bâti d’intérêt. I…, les trois îlots urbains concernés, qui sont bordés de deux voies ferrées, du boulevard Marbeuf et de l’imposante rue Louis Guilloux, comprennent eux-mêmes un ensemble d’habitations dont la composition, le style et l’époque sont hétérogènes. Des bâtiments imposants pouvant aller jusqu’au R+4+C se trouvent de l’autre côté du boulevard Marbeuf qui est également bordé, à quelques dizaines de mètres à l’Ouest et à l’Est, de différents immeubles collectifs dont certains présentent des hauteurs comparables à celle du projet. Dans ces conditions et compte tenu de ce qui a été dit au point 13, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la maire de Rennes aurait commis une erreur manifeste d’appréciation en n’opposant pas au projet contesté les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Aux termes du paragraphe « 5.7 – Emplacements réservés pour programme de logements » du titre III du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole : « (…) / Effets de la servitude sur le territoire de la Ville de Rennes / La servitude est appliquée à partir des surfaces cadastrales des parcelles. Dans le cas d’un relevé de terrain contradictoire, la servitude ne s’applique pas si la surface de la parcelle est inférieure à 600 m2 ou peut changer de cas applicable en fonction de la taille réelle du terrain. / La disposition s’applique à la sous-destination logement et à la sous-destination hébergement à vocation commerciale (…) / Trois cas de figure peuvent se présenter : / Cas 1 : les parcelles d’une superficie comprise entre 600 et 1000 m2 où le maintien voire le renforcement du parc locatif social est à assurer. / Cas 2 : les parcelles d’une superficie comprise entre 1000 et 1500 m2 concernent des programmes susceptibles d’accueillir un habitat diversifié. (…) / Selon que l’on se situe dans l’une ou l’autre de ces configurations, la nature du programme de logements à réaliser est différente. Outre la réglementation de la zone dans laquelle elles se situent, les constructions neuves situées sur des parcelles faisant l’objet de la servitude L.151-41 devront respecter les conditions définies ci-après. / Les produits logements aidés concernés couvrent : (…) / – Les produits logements en accession sociale définis par le PLH réalisés sous forme de baux réels solidaires (BRS) selon les articles L. 329-1 et R. 329-1 à 10 du code de l’urbanisme via un dispositif assuré par l’Office Foncier Solidaire (OFS). / La part de programmation logement et/ou hébergement ne s’applique que sur la partie programmation logement prévue sur l’unité foncière. / La constructibilité potentiellement restante sur la parcelle pourra être utilisée pour tout autre produit logement que ceux évoqués ci-avant ou d’autres types de destination que celle relevant de l’habitation (activités, commerces, services…), dans le respect de la réglementation du PLUI. (…) / Cas 1 : parcelle d’une superficie supérieure ou égale à 600 m² et inférieure ou égale à 1000 m2 / La servitude s’applique différemment selon les situations suivantes : (…) / Dans le cas d’un projet dont l’assiette totale après regroupement dépasse 1000 m2, c’est la disposition du cas 2 (situation 2) qui s’applique ou le cas n°3 si l’assiette totale dépasse 1500 m2. / Cas 2 : parcelle d’une surface supérieure à 1000 m2 et inférieure ou égale à 1500 m2 / La servitude s’applique différemment selon les situations suivantes : (…) / Situation 2 : Projet se réalisant sur un terrain issu d’un regroupement foncier comprenant la parcelle de la servitude / La programmation de logements locatifs sociaux (PLUS/PLAI) et/ou en accession sociale (OFS/BRS) définie par le PLH, se calcule sur la base d’un ratio de 100 m2 de surface de plancher pour 100 m2 de superficie appliquée à la parcelle grevée par la servitude. / Exemple sur une parcelle de 1100 m2 affectée par la servitude : / Dans le cas d’un projet regroupant plusieurs parcelles dont l’assiette totale s’établit sur 1400 m2, la surface de plancher affectée au logement locatif social (PLUS, PLAI) et/ou accession sociale (OFS/BRS) définie par le PLH, s’élève à 1100 m2. (…) / Modalités d’application de la servitude pour toutes les communes (…) / Les sols des voies ainsi que les emplacements réservés pour aménagement d’espace public ou équipement d’intérêt collectif sont déduits de la surface de la parcelle grevée par la servitude. (…) ».

Il résulte de ces dispositions qu’en application de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, le plan local d’urbanisme de Rennes Métropole instaure des servitudes d’emplacement réservé en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit, sur des parcelles d’une surface minimale de 600 m2. Cette surface minimale est définie comme la superficie cadastrale dont sont défalquées, le cas échéant, les surfaces affectées à l’emprise d’une voie privée existante ouverte à la circulation générale. La nature du programme de logement et la proportion de la surface de plancher affectée au logement locatif social dépendent ensuite de la superficie du terrain d’assiette du projet, selon qu’il est composé d’une unique parcelle ou qu’il regroupe plusieurs parcelles dont certaines seulement sont grevées de la servitude. Dans ce second cas de « regroupement foncier », le ratio de logements locatifs sociaux ne s’applique qu’à la surface de la parcelle grevée de servitude dont sont déduits les surfaces affectées à l’emprise d’une voie privée existante ouverte à la circulation du public.

Si le règlement du plan local d’urbanisme a identifié une superficie de 792 m2 pour la parcelle cadastrée section AH n° 142 grevée de la servitude, il n’a, ce faisant, que reporté la superficie cadastrale de la parcelle, dont les surfaces occupées par les voies doivent encore être déduites pour l’application des dispositions précitées. Or, il n’est pas sérieusement contesté par les requérants qu’une partie de cette parcelle est occupée par l’allée Bisson, pour une surface de 136 m2. Dans ces conditions, si cette parcelle présente une superficie cadastrale de 792 m2, le ratio imposé de 100 m2 de surface de plancher affectée aux produits logements aidés pour 100 m2 de parcelle grevée de la servitude, ne s’appliquait que pour une surface de terrain, voie non comprise, de 656 m2. Par suite, le projet prévoyant d’affecter 656 m2 de surface de plancher à des produits logements en accession sociale sous forme de baux réels solidaires via un dispositif assuré par l’Office foncier solidaire, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’arrêté attaqué a été délivré en méconnaissance du paragraphe 5.7 du titre III du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole.

Aux termes du paragraphe 6.2 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole : « Règles générales (…) / Dans les zones (…), UB, (…) / Les clôtures sur voie ouverte à la circulation automobile (…) doivent être composées comme suit : (…) / – Hauteurs maximales (hors portail et leurs supports) : (…) / ▪ Pour les constructions dont la hauteur est supérieure ou égale à rez-de-chaussée + 2 étages courants + un sommet (R+2+A/C/P et plus) : (…) / ○ 1,80 m dans le cas d’un dispositif doublé d’une haie végétale ou d’un grillage support de plantes grimpantes, / ○ 1,50 m dans les autres cas. / ▪ Pour le prolongement des murs de clôture existants en pierre ou en terre, la hauteur est limitée à la hauteur du mur de clôture existant. (…) / La hauteur se calcule à partir du niveau de la limite de l’emprise publique ou de la voie qui jouxte la clôture. (…) / Règles alternatives / Une hauteur supérieure ou inférieure, des matériaux ou un aspect différent peuvent être autorisés ou imposés, sous réserve d’une bonne intégration dans le tissu urbain environnant, dans les cas suivants : / – Pour assurer une harmonie avec les clôtures avoisinantes, / – Pour la réfection et/ou l’extension de murs de qualité existants en maçonnerie pierre ou en terre d’une hauteur supérieure, à condition d’assurer un raccordement architectural de qualité. / – Pour des parcelles présentant une topographie particulière notamment en cas de dénivelé important entre deux parcelles mitoyennes, (…) / – Pour les clôtures participant à la mise en valeur des sites ou constructions faisant l’objet d’une protection soit au titre des monuments historiques, soit au titre du patrimoine bâti d’intérêt local sous réserve de mise en œuvre de matériaux de qualité. (…) ».

Il est constant que le mur de clôture en pierre prévu par le projet à l’alignement du boulevard Marbeuf et à l’alignement du début de l’allée Bisson présente une hauteur supérieure à la hauteur maximale autorisée de 1,50 m. I…, d’une part, la partie Ouest de ce mur préexiste et sera conservée dans le cadre du projet. Ainsi, compte tenu des droits acquis dont elle bénéficie, les requérants ne peuvent utilement invoquer les dispositions précitées à l’encontre de cette partie conservée de la clôture. D’autre part, à supposer que la partie du mur de clôture en pierre projetée à l’alignement du début de l’allée Bisson ne préexiste pas le projet, cette partie du mur est toutefois prévue dans le prolongement direct du mur en pierre de qualité conservé sur le boulevard Marbeuf, et sur la hauteur duquel cette nouvelle partie de la clôture s’alignera exactement. Par suite, pour ces deux parties du mur de clôture, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’arrêté attaqué aurait été délivré en méconnaissance des dispositions précitées du paragraphe 6.2 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole.

En revanche, s’agissant de la partie Est du mur de clôture, qui sera implantée à l’alignement du boulevard Marbeuf en remplacement des deux maisons à démolir, il ressort des pièces du dossier que, bien que ce nouveau mur de clôture soit constitué des matériaux récupérés sur les deux maisons démolies, celui-ci ne s’aligne en hauteur ni avec le mur de clôture existant, ni avec le mur de clôture de la propriété voisine située au n° 9 du boulevard. Si ce boulevard est en pente et que, pour ce motif, une hauteur intermédiaire entre celle du mur conservé et celle du mur voisin aurait pu être choisie, la hauteur projetée, qui est inférieure de 25 cm environ de celle du mur voisin et supérieure d’environ 80 cm de celle du mur conservé, ne permet pas d’harmoniser correctement la hauteur des murs de clôture le long du boulevard Marbeuf. Dans ces conditions, alors que ce nouvel élément de clôture dépasse la hauteur maximale autorisée par principe, les règles alternatives du paragraphe 6.2 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole ne justifient pas la hauteur du mur retenue par le projet. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que ce nouveau mur de clôture implanté à l’alignement du boulevard Marbeuf méconnaît les dispositions de hauteur du paragraphe 6.2 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole.

Aux termes du paragraphe 7.2 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole : « Règles générales (…) / Modalités de réalisation des espaces de stationnement (…) / Les espaces de stationnement vélos : (…) / – Doivent, pour chacun des espaces clos créés, être équipés de dispositifs électriques permettant la recharge de batterie des vélos électriques. Ces dispositifs doivent être disposés dans l’espace de stationnement de telle sorte que leur utilisation soit pratique. (…) ».

Ainsi qu’il a été dit au point 10, il ne résulte d’aucune disposition du code de l’urbanisme que les plans intérieurs des bâtiments de logements collectifs, lorsqu’ils sont produits, devraient localiser ou indiquer la présence des dispositifs électriques permettant la recharge de batterie des vélos électriques, de tels dispositifs relevant d’une problématique d’aménagement intérieur des locaux, étrangère à la police de l’urbanisme. Par suite, la seule circonstance que les pièces du dossier de demande ne renseignent pas la présence de tels dispositifs ne saurait permettre, à elle seule, de considérer que l’obligation de leur installation ne sera pas respectée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du paragraphe 7.2 du titre IV du plan local d’urbanisme de Rennes métropole doit être écarté.

Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

Contrairement à ce que soutiennent les requérants, l’allée Bisson, sur laquelle sont prévus les deux accès automobiles du projet, ne mesure pas 3,39 m de large, mais comporte une largeur de chaussée d’environ 6,50 m, trottoirs non compris, amplement suffisante pour permettre le croisement des véhicules, y compris en cas de stationnement d’un véhicule sur l’un des deux côtés de la voie. Si cette allée est une impasse, les deux accès véhicules se trouvent, comme le terrain, à l’entrée de l’allée, de sorte que la desserte du projet ne nécessite de l’emprunter que sur une vingtaine de mètres seulement. Dans ces conditions, la circonstance que le projet aura pour effet d’augmenter la circulation automobile sur l’entrée de l’allée et le boulevard Marbeuf n’est pas propre, par elle-même, à caractériser un risque pour la sécurité publique, que ce soit en termes de probabilité ou de gravité, tel que la maire de Rennes aurait commis une erreur manifeste d’appréciation en n’opposant pas au projet contesté les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par ailleurs, si M. H… soutient que l’implantation de l’immeuble collectif sera de nature à priver ses pièces de vie d’une partie de leur éclairement naturel, aucune des fenêtres de sa maison n’est pourtant dirigée vers l’immeuble projeté. En l’état, l’intéressé n’apporte aucun élément suffisamment étayé à l’appui de ses allégations permettant de considérer qu’à supposer que le projet le prive d’une partie de l’éclairement naturel dont il disposerait actuellement, cette circonstance serait de nature à créer un risque pour la sécurité ou la salubrité des habitants de sa maison, d’une probabilité et d’une gravité telles que la maire de Rennes aurait commis une erreur manifeste d’appréciation en n’opposant pas les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « (…), le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. (…) ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « (…), saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. (…) ».

Il résulte de tout ce qui précède, en particulier de ce qui a été dit au point 21, que les requérants sont seulement fondés à soutenir que le projet contesté est entaché d’un vice de légalité quant à la hauteur du nouveau mur de clôture en pierre implanté à l’alignement du boulevard Marbeuf, en méconnaissance du paragraphe 6.2 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole. Ce vice, qui ne touche que ce mur de clôture dont la hauteur peut faire l’objet d’un ajustement dans le cadre d’une demande de permis de construire modificatif sans porter atteinte au projet d’immeuble collectif dans des conditions telles qu’elle en affecterait la nature même, est régularisable. Partant, il y a lieu de faire application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme et d’annuler l’arrêté du 29 mai 2024, ensemble les décisions par lesquelles ont été rejetés les recours gracieux des requérants, en tant seulement que ces décisions autorisent l’édification de ce mur de clôture et de fixer à trois mois à compter de la notification du présent jugement le délai dans lequel la SCCV Marbeuf pourra demander la régularisation de son permis de construire.

Dès lors que, pour le seul vice de légalité identifié par le tribunal, il est fait application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, il n’y a pas lieu, pour la régularisation du même vice, de faire application des dispositions concurrentes de l’article L. 600-5-1 du même code.

Sur les frais liés au litige :

Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions présentées par les parties sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : L’arrêté de la maire de Rennes du 29 mai 2024 ainsi que les décisions par lesquelles elle a rejeté les recours gracieux de M^me G… et M. C… et de M. H… sont annulés, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, en tant seulement qu’ils autorisent l’édification d’un nouveau mur de clôture en pierre sur la partie Est de l’alignement du terrain avec le boulevard Marbeuf.

Article 2 : La SCCV Marbeuf pourra demander la régularisation du vice entachant le permis de construire dont elle bénéficie dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Rennes et par la SCCV Marbeuf au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M^me E… G… et M. F… C…, à M. B… H…, à la commune de Rennes et à la SCCV Marbeuf.

Copie en sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Rennes en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 29 janvier 2026 à laquelle siégeaient :

M. Vennéguès, président,

M. Desbourdes, premier conseiller,

M^me Villebesseix, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

Le rapporteur,

signé

W. DesbourdesLe président,

signé

P. Vennéguès

La greffière,

signé

I. Le Vaillant

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.