Vu la procédure suivante :

I- Par une requête N°2100755 enregistrée le 22 mars 2021 et des mémoires enregistrés les 16 juin 2021, 27 avril 2022, 27 septembre 2022 et 22 décembre 2022, la SCI Julien, représentée par M^e Gaulmin, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler les décisions de préemption n°2021-10, n°2021-11 et n°2021-12 prises le 21 janvier 2021 par la directrice générale de l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF PACA) en vue d’exercer son droit de préemption sur trois lots C, A et B sur des parcelles cadastrées section A n°799, A n°809 et A n° 2443 et situées au 124 chemin de la Daby sur le territoire de la commune du Beausset, en application des dispositions de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme ;

2°) de mettre à la charge de l’EPF PACA une somme de 3 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la délibération du 19 février 2015, instaurant le droit de préemption sur la commune, est dépourvue de caractère exécutoire, en raison de l’absence de preuve de publication de cette délibération au recueil des actes administratifs de la commune ; la délibération prise le 29 septembre 2020 sur le fondement de la précédente délibération de 2015 est donc également privée de caractère exécutoire, privant ainsi de base légale les décisions en litige du 21 janvier 2021;

— la délibération du 29 septembre 2020 est également privée de caractère exécutoire en raison de l’absence de sa publication ;

— la délibération du 29 septembre 2020, qui étend à certaines zones UD du plan local d’urbanisme l’exercice du droit de préemption, est illégale en raison de son imprécision ; aucune explication n’est donnée quant au découpage des zones UD concernées par cette délibération, dont il est difficile de se procurer les plans ; les décisions du 21 janvier 2021 sont donc privées de base légale en raison de l’illégalité de la délibération du 29 septembre 2020 ;

— le droit de préemption ne pouvait pas s’appliquer sur ces terrains, sur lesquels un certificat d’urbanisme a été délivré le 25 août 2020 ; ce certificat d’urbanisme mentionnait qu’aucun droit de préemption ne s’appliquait ; les garanties du droit de propriété apportées par le certificat d’urbanisme ont éte remises en cause à tort par le droit de préemption, qui ne pouvait pas être appliqué pendant la durée du certificat d’urbanisme.

En ce qui concerne les décisions de préemption du 21 janvier 2021 :

S’agissant de la légalité externe :

— il appartient à l’EPF PACA de démontrer que son conseil d’administration avait valablement habilité son directeur général, par la délibération du 5 mars 2020, à exercer le droit de préemption, en justifiant de la publication de la délibération de cette délibération ; il appartient en outre à l’EPF PACA de démontrer que l’arrêté préfectoral du 24 décembre 2020 prononçant la carence de la commune du Beausset ainsi que les 3 arrêtés préfectoraux du 19 janvier 2021 ont fait l’objet d’une publication régulière ; à défaut de démontrer ce caractère exécutoire, les décisions du 21 janvier 2021 sont illégales en raison de l’incompétence de leur auteur ;

— le préfet du Var n’était pas compétent, le 16 décembre 2020, lorsqu’il a fait la demande de renseignements, car l’arrêté de carence du 24 décembre 2020 n’est devenu exécutoire que le 29 décembre 2020 ; la commune du Beausset disposait alors du droit de préemption et pouvait exercer ce droit jusqu’au 27 décembre 2020, les déclarations d’intention d’aliéner (DIA) ayant été reçues par la commune le 27 octobre 2020 ;

— les décisions attaquées ont été précédées d’une procédure avec la communauté d’agglomération Sud Sainte Baume qui a donné son accord en date du 8 janvier 2021 ; toutefois cet accord mentionne les parcelles cadastrées section A n°799 et A n°2442, alors que les parcelles concernées par le projet en litige sont les parcelles cadastrées section A n°799, A n° 809 et A n° 2443.

S’agissant de la légalité interne :

— les terrains objet de la vente D/SCI Julien et SCI Abi situés en zone UD n’étaient pas concernés par le droit de préemption à la date de la signature du compromis de vente le 2 décembre 2019 ; l’instauration, par la délibération du 29 septembre 2020, d’un droit de préemption dans certaines zones UD n’a pas pu avoir un effet rétroactif ;

— les décisions de préemption n°2021-10, n°2021-11 et n°2021-12 sont illégales en raison de leur imprécision et de leur motivation stéréotypée ;

— les terrains en litige sont insuffisamment desservis et à la date d’édiction des décisions de préemption, il n’est pas établi que la commune ait entrepris des démarches pour s’assurer la maîtrise foncière des emprises liées aux aménagements nécessaires, soit par voie amiable, soit par expropriation ;

— les SCI ABI et SCI Julien ont entrepris certains travaux sur leurs terrains dans le cadre des permis de construire obtenus sur ces terrains en mars 2020, consistant à élargir le chemin à 4 mètres, à débroussailler, à installer un poteau incendie ; le montant de ces travaux s’élève à la somme de 55 000 euros ; si les décisions de préemption n’étaient pas annulées, ces sociétés seraient donc fondées à demander le remboursement de ces sommes ;

— les décisions attaquées sont entachées de détournement de pouvoir ; l’instauration du droit de préemption sur le chemin de la Daby est une manœuvre de la municipalité pour empêcher le projet de M. C, gérant des SCI ABI et Julien, dont l’épouse était sur la liste opposée à l’actuel maire de la commune ;

— le droit de préemption urbain a été étendu aux zones UC et UD par une délibération du 27 mai 2021 et une convention avec l’EPF PACA a été signée ; ainsi, à la date d’édiction des délibérations en litige, ni la commune ni l’EPF PACA n’avaient mis en place les instruments de collaboration nécessaires à la maîtrise foncière des terrains à préempter ;

— la commune dispose de réserves foncières sur le territoire de la commune, composées des zones 1AU et 2AU, qui représentent une superficie de 25 hectares, 25 fois supérieure à la superficie des terrains en litige ; en outre, les terrains en litige ne sont pas correctement desservis et sont éloignés du centre-ville.

Par des mémoires en défense enregistrés les 4 novembre 2021, 17 mai 2022 et 15 décembre 2022, l’Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côtes d’Azur, (EPF PACA), représenté par M^e Ceccarelli- Le Guen, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu’il soit mis à la charge de la société requérante une somme de 4 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 20 janvier 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 21 février 2023 à 12 heures.

II- Par une requête N°2100756 enregistrée le 22 mars 2021 et des mémoires enregistrés les 16 juin 2021, 27 avril 2022, 27 septembre 2022 et 22 décembre 2022, la SCI Abi, représentée par M^e Gaulmin, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler les décisions de préemption n°2021-11 et n°2021-12 prises le 21 janvier 2021 par la directrice générale de l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF PACA) en vue d’exercer son droit de préemption sur deux lots A et B sur des parcelles cadastrées section A n°799, A n°809 et A n° 2443 et situées au 124 chemin de la Daby sur le territoire de la commune du Beausset, en application des dispositions de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme ;

2°) de mettre à la charge de l’EPF PACA une somme de 3 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la délibération du 19 février 2015, instaurant le droit de préemption sur la commune, est dépourvue de caractère exécutoire, en raison de l’absence de preuve de publication de cette délibération au recueil des actes administratifs de la commune ; la délibération prise le 29 septembre 2020 sur le fondement de la précédente délibération de 2015 est donc également privée de caractère exécutoire, privant ainsi de base légale les décisions en litige du 21 janvier 2021 ;

— la délibération du 29 septembre 2020 est également privée de caractère exécutoire en raison de l’absence de sa publication ;

— la délibération du 29 septembre 2020, qui étend à certaines zones UD du plan local d’urbanisme l’exercice du droit de préemption, est illégale en raison de son imprécision ; aucune explication n’est donnée quant au découpage des zones UD concernées par cette délibération, dont il est difficile de se procurer les plans ; les décisions du 21 janvier 2021 sont donc privées de base légale en raison de l’illégalité de la délibération du 29 septembre 2020 ;

— le droit de préemption ne pouvait pas s’appliquer sur ces terrains, sur lesquels un certificat d’urbanisme a été délivré le 25 août 2020 ; ce certificat d’urbanisme mentionnait qu’aucun droit de préemption ne s’appliquait ; les garanties du droit de propriété apportées par le certificat d’urbanisme ont éte remises en cause à tort par le droit de préemption, qui ne pouvait pas être appliqué pendant la durée du certificat d’urbanisme.

En ce qui concerne les décisions de préemption du 21 janvier 2021 :

S’agissant de la légalité externe :

— il appartient à l’EPF PACA de démontrer que son conseil d’administration avait valablement habilité son directeur général, par la délibération du 5 mars 2020, à exercer le droit de préemption, en justifiant de la publication de la délibération de cette délibération ; il appartient en outre à l’EPF PACA de démontrer que l’arrêté préfectoral du 24 décembre 2020 prononçant la carence de la commune du Beausset ainsi que les 3 arrêtés préfectoraux du 19 janvier 2021 ont fait l’objet d’une publication régulière ; à défaut de démontrer ce caractère exécutoire, les décisions du 21 janvier 2021 sont illégales en raison de l’incompétence de leur auteur ;

— le préfet du Var n’était pas compétent, le 16 décembre 2020, lorsqu’il a fait la demande de renseignements, car l’arrêté de carence du 24 décembre 2020 n’est devenu exécutoire que le 29 décembre 2020 ; la commune du Beausset disposait alors du droit de préemption et pouvait exercer ce droit jusqu’au 27 décembre 2020, les déclarations d’intention d’aliéner (DIA) ayant été reçues par la commune le 27 octobre 2020 ;

— les décisions attaquées ont été précédées d’une procédure avec la communauté d’agglomération Sud Sainte Baume qui a donné son accord en date du 8 janvier 2021 ; toutefois cet accord mentionne les parcelles cadastrées section A n°799 et A n°2442, alors que les parcelles concernées par le projet en litige sont les parcelles cadastrées section A n°799, A n° 809 et A n°2443.

S’agissant de la légalité interne :

— les terrains qui font objet de la vente D/SCI Julien et SCI Abi situés en zone UD n’étaient pas concernés par le droit de préemption à la date de la signature du compromis de vente le 2 décembre 2019 ; l’instauration, par la délibération du 29 septembre 2020, d’un droit de préemption dans certaines zones UD n’a pas pu avoir un effet rétroactif ;

— les décisions de préemption n°2021-10, n°2021-11 et n°2021-12 sont illégales en raison de leur imprécision et de leur motivation stéréotypée ;

— les terrains en litige sont insuffisamment desservis et à la date d’édiction des décisions de préemption, il n’est pas établi que la commune ait entrepris des démarches pour s’assurer la maîtrise foncière des emprises liées aux aménagements nécessaires, soit par voie amiable, soit par expropriation ;

— les SCI ABI et SCI Julien ont entrepris des travaux pour mettre à niveau leurs terrains dans le cadre des permis de construire obtenus sur ces terrains en mars 2020, qui consistent à élargir le chemin à 4 mètres, à des travaux de débroussaillage, à l’installation d’un poteau incendie, et le montant de ces travaux s’élève à la somme de 55 000 euros ; si les décisions de préemption n’étaient pas annulées, ces sociétés seraient donc fondées à demander le remboursement de ces sommes ;

— les décisions attaquées sont entachées de détournement de pouvoir ; l’instauration du droit de préemption sur le chemin de la Daby est une manœuvre de la municipalité pour empêcher le projet de M. C, gérant des SCI ABI et Julien, dont l’épouse était sur la liste opposée à l’actuel maire de la commune ;

— le droit de préemption urbain a été étendu aux zones UC et UD par une délibération du 27 mai 2021 et une convention avec l’EPF PACA a été signée ; ainsi, à la date d’édiction des délibérations en litige, ni la commune ni l’EPF PACA n’avaient mis en place les instruments de collaboration nécessaires à la maîtrise foncière des terrains à préempter.

— la commune dispose de réserves foncières sur le territoire de la commune, composées des zones 1AU et 2AU, qui représentent une superficie de 25 hectares, 25 fois supérieure à la superficie des terrains en litige ; en outre, les terrains en litige ne sont pas correctement desservis et sont éloignés du centre-ville.

Par des mémoires en défense enregistrés les 4 novembre 2021, 17 mai 2022 et 15 décembre 2022, l’Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côtes d’Azur, (EPF PACA), représenté par M^e Ceccarelli- Le Guen, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu’il soit mis à la charge de la société requérante une somme de 4 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 6 février 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 7 mars 2023 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 28 mai 2024 :

— le rapport de M. Bailleux ;

— les conclusions de M. Riffard, rapporteur public ;

— les observations de M. C, gérant de la SCI Julien et de la SCI Abi,

— les observations de M^e Pupponi, représentant EPF PACA,

— et les observations de M^me A, responsable du service juridique de l’EPF PACA.

Considérant ce qui suit :

1. Les consorts D, propriétaires de terrains situés au 124 chemin de Daby et cadastrés section A n°799, A n°809 et A n° 2443 sur le territoire de la commune du Beausset, en zone UD du plan local d’urbanisme de la commune, se sont engagés à vendre ces terrains, d’une superficie totale de 7 429 mètres carrés à la SCI Julien pour une somme de 365 000 euros, avec comme condition suspensive l’obtention d’une décision de non-opposition à déclaration préalable de division du terrain en 3 lots à bâtir, A, B et C. Un compromis de vente a été signé en ce sens le 2 décembre 2019, entre les consorts D et la SCI Julien. Une décision de non-opposition à déclaration préalable autorisant la division en 3 lots à bâtir a été délivrée par la commune le 6 janvier 2020. Le 29 septembre 2020, la commune du Beausset a décidé d’étendre le périmètre de son droit de préemption à certaines zones UD du plan local d’urbanisme, dans lequel il n’est pas contesté que les parcelles en litige sont situées. Le notaire chargé de la vente des terrains a adressé à la commune 3 déclarations d’intention d’aliéner (DIA) en date du 27 octobre 2020, correspondant aux lots A, B et C. Le 21 janvier 2021, l’EPF PACA a, au nom de la commune du Beausset, décidé de préempter les terrains en litige par 3 décisions n°2021-10, n°2021-11 et n° 2021-12, qui ont fait l’objet d’une notification au notaire chargé de la vente le 22 janvier 2021. Dans les requêtes n°2100755 et n°2100756, les SCI Julien et SCI Abi demandent l’annulation de ces trois décisions de préemption prises par l’EPF PACA.

2. Les requêtes n°2100755 et n°2100756 sont relatives aux mêmes décisions et portent sur des questions similaires, voire identiques. En outre, elles ont fait l’objet d’une instruction commune. Par suite, il y a lieu de les joindre pour y statuer par une seule et même décision.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

3. En premier lieu, selon les dispositions de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, dans sa rédaction alors applicable : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement. Pour les décisions individuelles, cette transmission intervient dans un délai de quinze jours à compter de leur signature () » tandis que l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme prévoit que : « La délibération par laquelle le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l’article L. 211-1, d’instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d’en modifier le champ d’application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. / Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l’application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l’affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué. ».

4. En l’espèce, il n’est pas contesté d’une part que la délibération du 19 février 2015 a été transmise au préfet dans le cadre du contrôle de légalité en date du 24 février 2015, et d’autre part que celle-ci a fait l’objet d’un affichage en mairie du 24 février 2015 au 8 avril 2015, ainsi qu’en a attesté le maire de la commune, par un certificat d’affichage daté du 9 avril 2015. En outre, il est constant que ladite délibération du 19 février 2015 a fait l’objet d’une insertion dans la presse locale.

5. Ainsi, l’EPF PACA est fondé à faire valoir que la société requérante commet une erreur de droit en exigeant que ladite délibération ait fait l’objet d’une publication au recueil des actes administratifs de la commune. Il ressort donc des pièces du dossier que la société requérante n’est pas fondée à soutenir que la délibération du 19 février 2015 serait dépourvue de caractère exécutoire. Par suite, cette branche du moyen doit être écartée.

6. Pour les mêmes raisons que celles invoquées précédemment, la délibération du 29 septembre 2020 étendant le périmètre du droit de préemption urbain de la commune du Beausset à certaines zones UD du plan local d’urbanisme n’avait pas à être publiée au recueil des actes administratifs de la commune pour acquérir un caractère exécutoire. Sur ce point, l’EPF PACA apporte la preuve de l’affichage en mairie pendant un mois de la délibération du 29 septembre 2020 étendant le périmètre du droit de préemption urbain à certaines zones UD du plan local d’urbanisme ainsi que la publication dans deux journaux locaux de cette délibération. En outre, à l’instar de la délibération du 19 février 2015, la délibération du 29 septembre 2020 a fait l’objet d’une transmission au préfet du Var dans le cadre du contrôle de légalité en date du 1er octobre 2020. Par suite, cette délibération du 29 septembre 2020 étendant le périmètre du droit de préemption urbain à certaines zones UD avait également un caractère exécutoire, contrairement à ce qui est soutenu.

7. Ainsi, le moyen tiré de l’absence de caractère exécutoire de la délibération du 19 février 2015 ainsi que de la délibération du 29 septembre 2020 doit être écarté comme manquant en fait.

8. En deuxième lieu, selon les dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption () sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 () ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 211-1 du même code : « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan () ».

9. L’illégalité d’un acte administratif, qu’il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre une décision administrative ultérieure que si cette dernière décision a pour base légale le premier acte ou été prise pour son application. En outre, s’agissant d’un acte non réglementaire, l’exception n’est recevable que si l’acte n’est pas devenu définitif à la date à laquelle elle est invoquée, sauf dans le cas où, l’acte et la décision ultérieure constituant les éléments d’une même opération complexe, l’illégalité dont l’acte serait entaché peut être invoquée en dépit du caractère définitif de cet acte.

10. L’illégalité de l’acte instituant un droit de préemption urbain peut être utilement invoquée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre une décision de préemption. Toutefois, cet acte, qui se borne à rendre applicables dans la zone qu’il délimite les dispositions législatives et réglementaires régissant l’exercice de ce droit, sans comporter lui-même aucune disposition normative nouvelle, ne revêt pas un caractère réglementaire et ne forme pas avec les décisions individuelles de préemption prises dans la zone une opération administrative unique comportant un lien tel qu’un requérant serait encore recevable à invoquer par la voie de l’exception les illégalités qui l’affecteraient, alors qu’il aurait acquis un caractère définitif.

11. La société requérante, ainsi que le fait valoir EPF PACA, doit être regardée comme soulevant le moyen tiré de l’exception d’illégalité de la délibération du 29 septembre 2020 à l’encontre de la décision de préemption en litige du 21 janvier 2021, en raison de l’imprécision de cette délibération.

12. L’EPF PACA fait valoir, sans être contesté sur ce point, que la délibération du 29 septembre 2020 a été affichée pendant un mois, a été publiée dans deux journaux locaux et a été transmise au préfet du Var, et avait ainsi acquis un caractère définitif au moment où le moyen a été soulevé dans la requête introductive d’instance, en date du 22 mars 2021. Il ressort donc des pièces du dossier que la société requérante ne peut utilement soutenir que la décision en litige serait illégale du fait de l’illégalité de la délibération du 29 septembre 2020 étendant le droit de préemption urbain à certaines zones UD du plan local d’urbanisme. Dès lors, il y a lieu d’écarter ce moyen tiré de l’exception d’illégalité de la délibération du 29 septembre 2020 comme étant inopérant.

13. En troisième lieu, l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme dispose que : " Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ; b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique () « . En outre, selon les dispositions de l’article R. 410-15 du même code : » Le certificat d’urbanisme indique si le bien est situé ou non à l’intérieur du périmètre d’un des droits de préemption définis par le code de l’urbanisme ".

14. La société requérante soutient que le droit de préemption ne pouvait pas être appliqué pendant la durée du certificat d’urbanisme de 18 mois délivré le 25 août 2020. Elle poursuit en soutenant que le cadre 6 dudit certificat d’urbanisme indique « Néant » en ce qui concerne le droit de préemption. En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au moment où ce certificat d’urbanisme a été délivré, le droit de préemption sur les parcelles en litige n’avait pas encore été instauré, la délibération étendant le droit de préemption urbain à certaines zones UD du plan local d’urbanisme, dont les parcelles en litige, n’ayant été approuvée que le 29 septembre 2020. La société requérante poursuit en soutenant qu’une réponse ministérielle de 2013 indique que le droit de préemption constitue une limitation administrative au droit de propriété. L’EPF PACA fait valoir toutefois, sans être contesté sur ce point, que cette position ministérielle n’a pas été confirmée par des jurisprudences administratives.

15. Les dispositions précitées de l’article R. 410-15 du code de l’urbanisme distinguent, ainsi que le fait valoir l’EPF PACA, le droit de préemption et les limitations administratives au droit de propriété. En tout état de cause, il résulte directement des dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme que ces limitations administratives au droit de propriété ne sont maintenues pendant la durée de validité de 18 mois du certificat d’urbanisme qu’en cas de demande de permis de construire ou de déclaration préalable dans ce délai de 18 mois, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Enfin, ledit certificat d’urbanisme du 25 août 2020 indique dans le cadre 6 que : « Lorsque, lors de la délivrance du présent certificat, le droit de préemption n’est pas institué, il peut l’être ultérieurement et s’appliquer au terrain, y compris dans le délai de validité du certificat d’urbanisme ».

16. Il ressort donc de l’ensemble des pièces du dossier que la société requérante n’est pas fondée à soutenir que la décision attaquée serait illégale en raison du fait que le droit de préemption ne pouvait pas s’appliquer aux parcelles en litige, du fait de l’existence du certificat d’urbanisme délivré par la commune du Beausset sur les parcelles en litige en date du 25 août 2020. Il suit de là que ce moyen doit être écarté comme manquant en droit.

17. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 321-10 du code de l’urbanisme : « Le directeur général, dans les limites des compétences qui lui ont été déléguées, peut, par délégation du conseil d’administration, être chargé d’exercer au nom de l’établissement public foncier de l’Etat, de l’établissement public d’aménagement ou de l’établissement public Grand Paris Aménagement les droits de préemption dont l’établissement est titulaire ou délégataire et le droit de priorité dont l’établissement est délégataire ».

18. Les sociétés requérantes soutiennent qu’il appartient à l’EPF PACA de démontrer que son conseil d’administration avait valablement habilité son directeur général à exercer le droit de préemption, en justifiant de la publication de la délibération du 5 mars 2020. En outre, elles poursuivent en soutenant qu’il appartient également à l’EPF PACA de démontrer que l’arrêté préfectoral du 24 décembre 2020 prononçant la carence de la commune du Beausset ainsi que les 3 arrêtés préfectoraux du 19 janvier 2021 ont fait l’objet d’une publication régulière.

19. L’EPF PACA établit, par les pièces qu’il produit à l’instance, que l’arrêté préfectoral DDTM/SHRU/N° 2020-91 du 24 décembre 2020 prononçant la carence de la commune du Beausset définie par l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation au titre de la période triennale 2017-2019, a été publié au recueil des actes administratifs de la préfecture le 29 décembre 2020, et est ainsi devenu exécutoire à cette date. Ainsi que le fait valoir l’EPF PACA sur ce point, un précédent arrêté de carence de la commune du Beausset avait déjà été pris par le préfet du Var en date du 26 décembre 2017, et le préfet était donc déjà compétent en ce qui concerne le droit de préemption et pouvait ainsi faire la demande de renseignements le 16 décembre 2020.

20. L’EPF PACA établit également, par les pièces produites à l’instance, que les décisions préfectorales du 19 janvier 2021 déléguant à l’EPF PACA le droit de préemption sur les terrains situés au 124 route de Daby ont été publiés au recueil des actes administratifs de la préfecture en date du 20 janvier 2021 et ont acquis depuis cette date un caractère exécutoire. Par suite les décisions du préfet du Var déléguant à l’EPF PACA son droit de préemption sur les terrains en litige dans la présente instance sont exécutoires et l’EPF PACA était donc bien compétent à la date du 20 janvier 2021 pour prendre une décision de préemption sur les terrains en litige.

21. Enfin, la directrice de l’EPF PACA, M^me B E, a reçu délégation, par application des dispositions précitées de l’article R. 321-10 du code de l’urbanisme, par une délibération du conseil d’administration de l’établissement du 5 mars 2020 n°2020/2, pour exercer les prérogatives de préemption détenues par l’organisme EPF PACA. Il n’est en outre pas contesté que cette délibération du 5 mars 2020 du conseil d’administration de l’EPF PACA a fait l’objet d’une publication au recueil des actes administratifs de l’établissement, ainsi qu’en a attesté le directeur général adjoint des ressources en date du 26 octobre 2020. Par suite, M^me B E, directrice générale de l’EPF PACA, était donc compétente pour prendre la décision de préemption en date du 21 janvier 2021 et le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit être écarté en chacune de ses branches comme manquant en fait.

22. En cinquième lieu, les sociétés requérantes soutiennent que les décisions attaquées ont été précédées d’une procédure avec la communauté d’agglomération Sud Sainte Baume, par laquelle cette communauté a donné son accord en date du 8 janvier 2021. Elles poursuivent en soutenant que cet accord mentionne les parcelles cadastrées section A n°799 et A n°2442, alors que les parcelles concernées par le projet en litige sont les parcelles cadastrées section A n°799, A n°809 et A n° 2443.

23. D’une part, ce moyen, qui n’est fondé sur aucune disposition en droit, n’est pas soulevé de manière suffisamment précise, pour permettre au juge d’en apprécier le bien-fondé. D’autre part, ainsi que l’EPF PACA le fait valoir, les éventuels accords qui devaient être donnés par la communauté d’agglomération Sud Sainte Baume ou par la commune sur ces préemptions, ne sauraient avoir une quelconque incidence sur la légalité des décisions de préemption.

24. En tout état de cause, si la convention signée entre la commune, l’EPF PACA et l’agglomération Sud Sainte Baume prévoit que la commune et la CASSB donnent leur accord avant toute opération de préemption par l’EPF PACA, il ressort des pièces du dossier que la commune et la CASSB ont effectivement donné cet accord. Le fait que le courrier par lequel la CASSB a donné son accord contienne une erreur de plume relative à la dénomination des parcelles en cause ne saurait avoir une quelconque incidence sur la légalité de la décision en litige.

25. Il résulte donc de l’ensemble de ce qui précède qu’il y a lieu d’écarter le moyen tiré du vice de procédure en raison du défaut d’accord de la communauté d’agglomération Sud Sainte Baume sur la décision de préemption par l’EPF PACA sur les parcelles en litige.

26. En sixième lieu, selon les dispositions de l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme : « La délibération par laquelle le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l’article L. 211-1, d’instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d’en modifier le champ d’application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l’application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l’affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué ». En outre, selon l’article L. 213-2 du même code : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d’être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d’Etat. La déclaration d’intention d’aliéner peut être dématérialisée. Le cas échéant, cette déclaration comporte également les informations dues au titre des articles L. 303-2 et L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation ».

27. L’EPF PACA fait d’abord valoir que la délibération du conseil municipal de la commune du Beausset du 29 septembre 2020, qui a procédé à l’extension du droit de préemption à certaines zones UD du plan local d’urbanisme, a été transmise en préfecture le 1er octobre 2020, affichée en mairie à compter du 1er octobre 2020 et publiée dans deux journaux locaux à compter du 9 octobre 2020. Il résulte de ce qui précède ainsi que le fait valoir l’EPF PACA, sans être contesté sur ce point, que cette délibération du 29 septembre 2020 est devenue exécutoire à compter du 9 octobre 2020.

28. Ensuite, il est constant qu’à partir de cette date du 1er octobre 2020 à laquelle le droit de préemption est devenu applicable sur les parcelles litigieuses, le notaire de la vente a envoyé, le 27 octobre 2020, dans les formes prescrites dans les dispositions précitées du code de l’urbanisme, une déclaration d’intention d’aliéner à la commune du Beausset, pour chacun des lots objet de la vente, qui sont d’ailleurs produites à l’instance par l’EPF PACA. Les sociétés requérantes soutiennent que la promesse de vente ayant été signée le 2 décembre 2019 et le droit de préemption ne s’appliquant pas sur les parcelles en litige à cette date, ce droit de préemption ne pouvait pas s’appliquer après cette date.

29. Toutefois, ainsi que le fait valoir l’EPF PACA, dès lors que la vente par réitération, suite à la promesse de vente, n’est pas intervenue, il est possible d’appliquer le droit de préemption. Les sociétés requérantes sur ce point n’indiquent pas en vertu de quelles dispositions il ne serait pas possible, après la promesse de vente, d’appliquer le droit de préemption, tant que la vente n’est pas intervenue.

30. Il ressort donc des pièces du dossier que les sociétés requérantes ne sont pas fondées à soutenir que la décision en litige est illégale, et que le droit de préemption ne pourrait pas s’appliquer, après la promesse de vente intervenue le 2 décembre 2019. Ainsi le moyen tiré de l’absence de rétroactivité du droit de préemption au sein des zones UD du plan local d’urbanisme doit être écarté.

31. En septième lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objectifs définis à l’article L. 300-1 (). / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé () ». En outre, selon les dispositions de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels () ». Il résulte de ces dispositions que les titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, s’ils justifient, à la date à laquelle ils l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date et, d’autre part, s’ils font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

32. Les décisions attaquées relatives aux lots A, B et C, rappellent le cadre réglementaire de l’opération, en particulier les dispositions pertinentes du code de l’urbanisme, l’arrêté préfectoral de carence du 24 décembre 2020, la délibération du conseil municipal de la commune du Beausset du 19 février 2015 instaurant le droit de préemption sur les zones UA, UB, UC, AU et UE du plan local d’urbanisme, et enfin la délibération du conseil municipal de la commune du Beausset du 29 septembre 2020 étendant le droit de préemption urbain à certaines zones UD du plan local d’urbanisme. Enfin, les décisions en litige visent également la convention d’intervention multi sites avec la communauté d’agglomération Sud Sainte Baume et l’EPF PACA qui a été signée le 7 janvier 2020.

33. Les décisions en litige rappellent ensuite la nécessité légale, pour la commune du Beausset, de réaliser un total de 25 % de logements sociaux. Les décisions indiquent que la commune n’a réalisé, sur la période 2017-2019, que 34 logements sociaux, l’objectif de réalisation de logements sociaux, en application des dispositions de l’article L. 302-8 du code de l’urbanisme étant de 277 logements sociaux. Les décisions en litige indiquent encore qu’au 1er janvier 2020, la commune du Beausset comptait 234 logements sociaux, sur un total de 4 255 résidences principales, soit un taux de 5,5 % de logements sociaux. Les décisions rappellent ensuite qu’en conséquence, la commune du Beausset a fait l’objet d’un arrêté de carence du préfet du Var en date du 24 décembre 2020, conformément à la loi SRU, et à son article 55.

34. Les décisions en litige indiquent ensuite que les terrains concernés par le projet sont situés à un endroit stratégique de la commune, à proximité de la RD 8 afin de desservir le centre de la commune. Les décisions mentionnent également que le projet nécessite l’élargissement du chemin de la Daby et que la commune s’est engagée à acquérir la maîtrise foncière des terrains pour procéder à cet élargissement, soit par voie amiable, soit par expropriation des emprises liées à cet aménagement.

35. En outre, les décisions en litige indiquent encore qu’une étude de capacité a été réalisée par CDC Habitat, et validée à la fois par la commune du Beausset et par la communauté d’agglomération Sainte Baume, concluant à la possible réalisation de 18 logements sociaux au total, sur les parcelles cadastrées section A n°799, A n°809 et A n°2443. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier des extraits de cette étude, produits à l’instance par l’EPF PACA, que le projet prévoit la création de 18 logements sociaux sous forme de villas en R+1, dont le plan détaillé est également produit à l’instance. Ainsi, et contrairement à ce que soutiennent les sociétés requérantes, les décisions de préemption sont relatives à un projet de logements sociaux, répondant à un objectif d’intérêt général pour l’application de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, et décrit de manière suffisamment précise, grâce à l’étude de capacité évoquée précédemment prévoyant le nombre de logements sociaux, la typologie des logements, ainsi que leur emplacement approximatif prévisionnel.

36. Par ailleurs, les sociétés requérantes soutiennent que les raisons motivant la délibération étendant le droit de préemption urbain à certaines zones UD sont inconnues et cette délibération est antérieure à l’arrêté de carence du 24 décembre 2020. Toutefois, il ne ressort pas des dispositions d’urbanisme précitées que la décision instituant ou étendant le droit de préemption doive faire l’objet d’une motivation particulière. En outre, les sociétés requérantes n’expliquent pas en quoi le fait que la délibération étendant le droit de préemption urbain à certaines zones UD soit antérieure à l’arrêté de carence du préfet du Var du 24 décembre 2020 pourrait avoir une incidence sur la légalité des décisions en litige.

37. Il ressort donc des pièces du dossier que les sociétés requérantes ne sont pas fondées à soutenir que les décisions de préemption en litige seraient insuffisamment motivées, au regard des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation et de l’imprécision des décisions de préemption en litige doit être écarté.

38. En huitième lieu, les sociétés requérantes soutiennent d’une part que les terrains en litige sont insuffisamment desservis et d’autre part qu’à la date d’édiction des décisions de préemption, il n’est pas établi que la commune ait entrepris des démarches pour s’assurer la maîtrise foncière des emprises liées aux aménagements nécessaires, soit par voie amiable, soit par expropriation. Toutefois, et contrairement à ce que soutiennent les sociétés requérantes, les décisions attaquées indiquent que la commune s’est engagée à acquérir la maîtrise foncière des terrains, soit par voie amiable soit par expropriation des emprises liées à cet aménagement. Le fait, à le supposer même avéré que la commune n’ait pas entrepris de démarches, à la date des décisions de préemption en litige, quant à l’acquisition de la maîtrise foncière des terrains, n’a pas d’incidence sur la légalité desdites décisions litigieuses.

39. En neuvième lieu, les sociétés requérantes indiquent qu’elles ont entrepris des travaux pour mettre à niveau leurs terrains dans le cadre des permis de construire obtenus en mars 2020. Le montant de ces travaux, qui consistent à élargir le chemin à 4 mètres, à des travaux de débroussaillage, à l’installation d’un poteau incendie, s’élève à la somme de 55 000 euros. Les sociétés requérantes poursuivent en soutenant que dans l’éventualité où les décisions de préemption n’étaient pas annulées, ces sociétés seraient donc fondées à demander le remboursement de ces sommes d’argent investies. Toutefois, ces considérations ne sauraient avoir une quelconque incidence sur la légalité des décisions de préemption en litige.

40. En dixième lieu, les sociétés requérantes soutiennent que les décisions de préemption en litige sont entachées de détournement de pouvoir, l’instauration du droit de préemption sur le chemin de la Daby étant, selon elles, une manœuvre de la municipalité pour empêcher la réalisation du projet de M. C, le gérant des SCI Abi et Julien, dont l’épouse figurait sur la liste opposée à l’actuel maire de la commune. Toutefois, ainsi qu’il a été vu précédemment, il ressort des pièces du dossier que les décisions de préemption en litige ont été prises au regard de considérations d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré du détournement de pouvoir, qui au demeurant n’est pas établi, doit être écarté.

41. En onzième et dernier lieu, les sociétés requérantes soutiennent que le droit de préemption urbain a été étendu aux zones UC et UD par une délibération du 27 mai 2021 et une convention avec l’EPF PACA a été signée. Elles poursuivent en soutenant qu’à la date d’édiction des décisions en litige, ni la commune ni l’EPF PACA n’avaient mis en place les instruments de collaboration nécessaires à la maîtrise foncière des terrains à préempter. Toutefois, cet ultime moyen, n’est pas soulevé de manière suffisamment claire et intelligible pour permettre au juge d’en apprécier tout le bien-fondé. Il suit de là que cet ultime moyen soulevé à l’encontre des trois décisions de préemption contestées doit être écarté.

42. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède qu’aucun moyen des présentes requêtes n’étant fondé à annuler les décisions en litige, il y a lieu de rejeter les conclusions à fin d’annulation des décisions de préemption du 21 janvier 2021 dans lesdites requêtes.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

43. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de laisser à chaque partie la charge de ces frais.

DECIDE

Article 1er : Les requêtes n°2100755 et n°2100756 sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions de L’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SCI Julien, à la SCI Abi, à l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur, et à la commune du Beausset.

Copie en sera adressée au préfet du Var, à MM. Alain et Yves D et M^me F D.

Délibéré après l’audience du 28 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Privat, président,

M. Bailleux, premier conseiller,

M^me Le Gars, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2024.

Le rapporteur,

Signé :

F. BAILLEUX

Le président,

Signé :

J.-M. PRIVAT La greffière,

Signé :

K. BAILET

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.

N° 2100755, 2100756