REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-11

JUGEMENT PRONONCE LE 07/04/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023004450

ENTRE :

SARLU [Adresse 5] GESTION TRANSACTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne [Adresse 5] G.T.I, LA RECHERCHE IMMOBILIERE, dont le siège social est [Adresse 4] – RCS B 501801260

Partie demanderesse : assistée de M^e Nathalie CATHERINE-SEGUIN Avocat (C911) et comparant par la SCP HUVELIN & ASSOCIES – M^e Martine LEBOUCQ-BERNARD Avocat (R285)

ET :

1.

SASU [N] INVEST, dont le siège social est [Adresse 3]

Paris – RCS B 910415108

2.

M. [C] [V] [N], Agent commercial exerçant au [Adresse 2] et demeurant, dans le dernier état de la procédure, Chez M. [M] [N] [Adresse 1]

Partie défenderesse : assistée de M^e Xavier LOREAL – Associé de la SEL LOREAL AVOCAT Membre de l’AARPI ALDHEA Avocat (P285) et comparant par M^e Julie Hong Ngoc NGUYEN Avocat (E601)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

La SARLU [Adresse 5] GESTION TRANSACTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne [Adresse 5] G.T.I, LA RECHERCHE IMMOBILIERE (ci-après « [Adresse 5] GTI ») exerce l’activité de gestion et transactions immobilières, syndic de copropriété et toutes activités s’y rattachant. Elle est domiciliée à [Localité 6].

La SASU [N] INVEST (ci-après « [N] INVEST »), sise à [Localité 7], est une agence immobilière.

Monsieur [C], [V] [N] (ci-après « M. [C] [N] »), est au moment des faits le gérant de [N] INVEST, domicilié à [Localité 7] ; il est en outre entrepreneur individuel inscrit au RNE sous numéro 828 908 285 à Reims (51), en tant qu’agent commercial.

Le 14 juin 2021, [Adresse 5] GTI met fin à la période d’essai renouvelée de M. [C] [N], précédemment salarié comme cadre manager de son équipe commerciale « Transaction » depuis le 15 décembre 2020, M. [C] [N] s’étant préalablement déclaré candidat acquéreur pour les parts de [Adresse 5] GTI, dont le gérant souhaite céder tout ou partie de l’activité.

A partir du 15 juin 2021, M. [C] [N] poursuit son activité pour [Adresse 5] GTI, dans les locaux de celle-ci, avec un statut d’auto-entrepreneur.

Le 10 juin 2022, [Adresse 5] GTI reçoit d’un tiers une offre ferme d’achat partiel de son fonds de commerce pour l’activité de gestion locative et syndic ; l’acte définitif sera finalement signé le 30 janvier 2023.

[N] INVEST, représentée par M. [C] [N], se déclare alors candidate à l’acquisition de l’activité de transaction immobilière, incluant le droit au bail de l’agence de [Adresse 5] GTI.

Le 18 juillet 2022, une promesse unilatérale est signée sous seing privé pour la cession partielle du fonds de commerce « Transactions » de [Adresse 5] GTI à [N] INVEST. Cette promesse est assortie de plusieurs conditions suspensives, notamment pour le bénéficiaire [N] INVEST de faire des demandes de prêt dans les 15 jours et d’en justifier, et de transmettre, dès obtention, son accord de financement dans le délai de 2 mois, soit au plus tard le 18 septembre 2022.

Aux termes de cette promesse, la signature de l’acte définitif de cession est à intervenir au plus tard le 18 octobre 2022.

[N] INVEST n’ayant pas satisfait à cette condition suspensive, [Adresse 5] GTI la met en demeure de respecter la promesse de vente par LRAR du 26 septembre 2022.

[N] INVEST n’ayant pas déféré à cette mise en demeure, et [Adresse 5] GTI reprochant en outre à M. [C] [N] certains de ses agissements postérieurs, [Adresse 5] GTI décide de faire valoir ses droits par la présente instance.

Ainsi est né le litige.

LA PROCEDURE

Par acte extrajudiciaire du 18 janvier 2023, déposé en l’étude du commissaire de justice Me [G] [U], et selon les modalités de l’article 656 du Code de procédure civile, [Adresse 5] GTI a assigné [N] INVEST devant le tribunal de céans.

Par acte extrajudiciaire du 18 janvier 2023, déposé en l’étude du commissaire de justice Me [G] [U], et selon les modalités de l’article 656 du Code de procédure civile, [Adresse 5] GTI a assigné M. [C] [N] devant le tribunal de céans.

Conformément aux dispositions de l’article 446.2 du Code de procédure civile, les parties ont été informées que le tribunal ne retiendra que les dernières conclusions, c’est-à-dire les conclusions récapitulatives.

À l’audience du 4 octobre 2024, par ses conclusions sur incident n°2 et dans le dernier état de ses prétentions, [Adresse 5] GTI demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 74 du Code de procédure civile,

Vu l’immatriculation au RCS de REIMS de Monsieur [N], et l’immatriculation de la

société [N] INVEST au RCS de PARIS, Rejeter l’exception d’incompétence formulée par la société [N] INVEST et Monsieur [C] [N] ;

Se déclarer compétent ;

Vu les dispositions de l’article 101 du Code de procédure civile,

Rejeter la demande de sursis à statuer au motif que les parties devant le Tribunal de Commerce et la Chambre sociale de la Cour d’Appel de PARIS étant différentes et l’objet ainsi que les demandes n’étant pas identiques ;

Rejeter la demande de sursis à statuer au motif que les causes des demandes devant le Tribunal de Commerce et la Chambre sociale de la Cour d’Appel de PARIS sont différentes ;

En conséquence,

Débouter la société [N] INVEST et Monsieur [N] de leur demande de sursis à statuer ;

Donner injonction à la société [N] INVEST et à Monsieur [C] [N] de conclure au fond ;

SUR LE FOND :

Vu les dispositions des articles 1124 du Code civil, 1104 du Code civil, 1304-1 du Code civil, Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du nouveau Code Civil,

Dire et juger que la vente n’a pas pu être réalisée en raison des fautes de la société [N] INVEST ;

Dire et juger que la société [N] INVEST n’a pas respecté ses obligations résultant de la condition suspensive de présentation de demandes de prêts et de justifier du refus ou de l’obtention du prêt ;

Dire et juger que la société [N] INVEST n’a pas respecté son obligation d’opter pour l’acquisition ou non du fonds de commerce ;

En conséquence,

Condamner la société [N] INVEST à régler à la société [Adresse 5] GTI la somme de 7.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; Condamner la société [N] INVEST à régler à la société [Adresse 5] GTI la somme de 10.000 euros au titre du préjudice matériel résultant de la perte de temps et des frais de changement de ligne téléphonique de de l’envoi des mailings aux clients ; Dire et juger que Monsieur [N] a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle en détournant des clients de l’activité transaction et de l’activité gestion, ainsi qu’en percevant des honoraires sans s’assurer de la consistance du bien, à l’origine d’un préjudice matériel ;

En conséquence,

Condamner Monsieur [C] [N] à régler à la société [Adresse 5] GTI la somme de 21.731 euros ;

Dire et juger que Monsieur [C] [N] a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à l’origine d’un préjudice moral ;

En conséquence,

Condamner Monsieur [C] [N] à régler à la société [Adresse 5] GTI la somme de 10.000 euros ;

Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société [N] INVEST et Monsieur [C] [N] à régler à chacun (sic) à la société [Adresse 5] GTI la somme de 3.500 euros ;

Condamner la société [N] INVEST et Monsieur [C] [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître CATHERINE-SEGUIN, Avocat aux offres de droit ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 3 mai 2024, par leurs conclusions d’incident en demande n°3 et dans le dernier état de leurs prétentions, [N] INVEST et M. [C] [N] demandent au tribunal de :

Vu les articles 73 et suivants, 100 et suivants, 378 et suivants du Code de procédure civile,

DECLARER recevable et bien-fondé Monsieur [C] [N] en ses demandes, fins et prétentions ;

IN LIMINE LITIS :

SE DECLARER incompétent au profit du Tribunal judiciaire de PARIS ;

SE DESSAISIR au profit de la Cour d’appel de PARIS ;

SURSOIR à statuer dans l’attente de l’arrêt d’appel dans le litige actuellement pendant devant la Cour d’appel de PARIS opposant Monsieur [C] [N] à la société [Adresse 5] GTI (RG n°23/07308) ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER la société [Adresse 5] GTI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

RENVOYER l’affaire pour les conclusions au fond des parties ;

CONDAMNER la société [Adresse 5] GTI à payer à Monsieur [C] [N] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société [Adresse 5] GTI aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Julie N’GUYEN, avocate au Barreau de PARIS, par application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôt de conclusions ; celles-ci ont été échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l’audience publique du 13 décembre 2024, le tribunal a désigné un juge chargé d’instruire l’affaire, en application des articles 861 et suivants du Code de procédure civile.

Les parties ont été convoquées à l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire, sur le seul motif de l’incident, pour le 31 janvier 2025, puis re-convoquées à l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire, sur le seul motif de l’incident, pour le 28 février 2025, audience à laquelle elles se sont présentées, représentées par leurs conseils respectifs.

A l’audience du 28 février 2025, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire a clos les débats, a mis l’affaire en délibéré et a annoncé que le jugement sur l’incident serait prononcé le 7 avril 2025, par sa mise à disposition au greffe. Les parties en ont été avisées en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

LES MOYENS

Après avoir pris connaissance de tous les moyens développés par les parties sur l’incident, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs écritures, le tribunal les résumera succinctement ci-dessous, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Pour de plus amples informations, le tribunal renvoie les parties au corps du présent jugement et à leurs écritures.

IN LIMINE LITIS

A l’appui de leurs demandes sur l’incident, [N] INVEST et M. [C] [N], demandeurs à l’incident et défendeurs au principal, soutiennent que :

M. [C] [N], auto-entrepreneur, exerce la profession d’agent mandataire en immobilier, ce qui est une activité civile et non commerciale ; il n’est pas commerçant ; le tribunal de commerce est matériellement incompétent pour connaître les demandes formulées à son encontre par [Adresse 5] GTI, qui doivent être renvoyées devant le Tribunal judiciaire de Paris ;

Subsidiairement :

Par requête enrôlée le 14 octobre 2022, M. [C] [N] a saisi le Conseil de prud’hommes de Paris aux fins d’obtenir la requalification de son statut d’autoentrepreneur en contrat de travail avec [Adresse 5] GTI ; la présente instance a été initiée en janvier 2023 contre M. [C] [N] par [Adresse 5] GTI en représailles ;

Le jugement du 1 juin 2023 du Conseil de prud’hommes de Paris a été notifié à M. [C] [N] le 16 octobre 2023, qui a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 15 novembre 2023 ; l’affaire est actuellement pendante devant la Cour d’appel de Paris ;

[Adresse 5] GTI formule en cause d’appel les mêmes demandes à l’encontre de M. [C] [N] que dans le cadre de la présente instance ; aussi identiques à celles formulées devant le Conseil de prud’hommes de Paris ; l’exception de litispendance étant ainsi fondée, le tribunal de céans se dessaisira au profit de la Cour d’appel de Paris ;

Très subsidiairement :

Dans un souci de bonne administration de la justice, il y a lieu de surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris.

En réplique sur l’incident, [Adresse 5] GTI, défenderesse à l’incident et demanderesse au principal, fait valoir que :

[Adresse 5] GTI n’a pas assigné [N] INVEST et M. [C] [N] en représailles de l’action de M. [C] [N] aux Prud’hommes, mais pour obtenir des dommages et intérêts qu’elle est bien fondée à solliciter ;

L’exception d’incompétence n’a pas été soulevée « in limine litis », puisque les défendeurs avaient déjà conclu deux fois sans l’invoquer ;

M. [C] [N] est un entrepreneur individuel inscrit au RCS de Reims ; une promesse unilatérale de cession partielle de fonds de commerce est un acte de commerce par nature ; en outre les demandes de [Adresse 5] GTI ne sont pas dirigées exclusivement contre lui mais aussi contre [N] INVEST ; le tribunal de céans ne pourra que se déclarer compétent ;

Sur le sursis à statuer demandé subsidiairement, les deux procédures n’opposent pas les mêmes parties et n’ont pas le même objet, la présente instance visant aussi [N] INVEST pour l’indemnisation du préjudice de [Adresse 5] GTI résultant de sa défaillance à réaliser sa promesse querellée d’acquisition du fonds de commerce ; s’agissant des demandes dirigées contre M. [C] [N], celles-ci sont liées à son comportement fautif en raison du détournement de clientèle et de l’utilisation de la signature du gérant de [Adresse 5] GTI ; ces demandes ne sont pas identiques à celles formulées devant la Cour d’appel de Paris ; il n’existe pas de lien de connexité justifiant un sursis à statuer.

SUR CE, LE TRIBUNAL

A titre liminaire :

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « dire et juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions sur le fond de [Adresse 5] GTI, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile dès lors qu’elle ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Ces demandes, n’étant en réalité qu’une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne sont pas des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la recevabilité des exceptions de procédures soulevées par [N] INVEST et M. [C] [N] :

L’article 860-1 du Code de procédure civile dispose que devant le tribunal de commerce la procédure est orale.

L’article 446-1 du Code de procédure civile précise que « Les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal (…) »

L’article 74 du Code de procédure civile exige que les exceptions soient soulevées avant toute défense au fond à peine d’irrecevabilité (in limine litis) ; l’article 75 du même code ajoutant que, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

En droit positif, devant le tribunal de commerce, la procédure étant orale, les prétentions des parties peuvent être formulées au cours de l’audience et il en est notamment ainsi des exceptions de procédure (C. Cass., 2e civ., 16 oct. 2003, n°01-13036) ; en outre il est acquis que le sursis à statuer est une exception de procédure au sens de l’article 73 du Code de procédure civile.

Le tribunal relève en l’espèce que le caractère in limine litis des demandes incidentes des défendeurs doit s’apprécier au visa de l’oralité des débats et « avant toute défense au fond », et non, comme le prétend la demanderesse, dès le début de la procédure.

[N] INVEST et M. [C] [N] ayant soulevé, dans leurs écritures et lors de l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire, les exceptions tirées de l’incompétence matérielle du tribunal de commerce de Paris, de litispendance, et de sursis à statuer, avant toute défense au fond, ayant motivé ces exceptions, et ayant désigné dans leurs moyens et lors de l’audience la juridiction estimée compétente en demandant à ce que l’affaire soit portée devant le tribunal judiciaire de Paris, il dira l’exception d’incompétence matérielle recevable.

Sur l’exception d’incompétence matérielle soulevée par [N] INVEST et M. [C] [N] :

M. [C] [N] excipe de sa qualité de personne physique, non commerçant, exerçant une activité civile d’agent mandataire en immobilier, pour soutenir l’incompétence matérielle du tribunal de céans dans l’instance qui l’oppose à [Adresse 5] GTI.

Mais le tribunal observe, outre le fait que les demandes de [Adresse 5] GTI sont aussi dirigées contre [N] INVEST dont il n’est pas contesté qu’elle a qualité de commerçant, que le litige porte sur une promesse unilatérale de cession partielle de fonds de commerce, ce qui est une acte de commerce par nature.

Le tribunal, constatant que la transaction querellée ne relève pas de l’activité immobilière civile exercée professionnellement et habituellement par M. [C] [N], mais d’une opération d’acquisition de fonds de commerce de nature commerciale, dit que le litige, tant à l’encontre de [N] INVEST que de M. [C] [N], relève bien de sa compétence matérielle.

Le tribunal rejettera l’exception d’incompétence matérielle soulevée par [N] INVEST et M. [C] [N].

Sur l’exception de litispendance soulevée par [N] INVEST et M. [C] [N] :

L’exception de litispendance est définie par l’article 100 du Code de procédure civile, qui dispose que « Si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office »

Et l’article 102 du Code de procédure civile dispose que « Lorsque les juridictions saisies ne sont pas de même degré, l’exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieur »

En l’espèce, le tribunal dit, au visa de l’article 102 supra, que les défendeurs sont bien fondés à soulever devant le tribunal de céans l’exception alléguée par eux de litispendance.

Les défendeurs motivent cette exception par le fait que la Cour d’appel de Paris est saisie d’un litige opposant M. [C] [N] (demandeur) à [Adresse 5] GTI (défendeur), et que selon eux [Adresse 5] GTI formule en cause d’appel les mêmes demandes à l’encontre de M. [C] [N] que dans la présente instance.

Or, la litispendance se produit lorsque deux juridictions identiques sont saisies simultanément d’un litige qui présente exactement les mêmes parties, le même objet et la même cause. Elle nécessite pour être fondée l’identité des partie, de l’objet et de la cause, et la saisine simultanée de deux juridictions de même degré également compétentes.

Mais le tribunal observe qu’en l’espèce les deux litiges ne sont pas identiques, puisque non seulement les parties dans la cause sont différentes ([N] INVEST est étrangère à la cause d’appel), que M. [C] [N] est défendeur dans la présente instance et demandeur en appel, et enfin que les demandes de [Adresse 5] GTI à l’encontre du seul défendeur M. [C] [N] ne sont pas identiques, ainsi :

Dans la présente instance :

Condamner Monsieur [C] [N] à régler à la société [Adresse 5] GTI la somme de 21.731 euros [pour préjudice matériel];

(…)

Condamner Monsieur [C] [N] à régler à la société [Adresse 5] GTI la somme de 10.000 euros [pour préjudice moral] ;

(…) »

Dans la procédure d’appel, et à titre reconventionnel :

(… Condamner Monsieur [C] [N] au paiement de 10.000 euros de préjudice matériel et 15.000 euros de préjudice moral au titre de l’article 1240 du Code civil à la société [Adresse 5] Gestion Transaction Immobilière ; (…)»

Le tribunal, en conséquence, dit que les conditions de litispendance exigées par l’article 100 du Code de procédure civile (supra) ne sont pas réunies en l’espèce ; il déboutera les défendeurs de leur demande in limine litis au titre de l’exception de litispendance.

Sur la demande de sursis à statuer de [N] INVEST et M. [C] [N] :

[N] INVEST et M. [C] [N] demandent un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’appel statuant sur la procédure prud’hommale intentée contre [Adresse 5] GTI par M. [C] [N] depuis le 14 octobre 2022, qui a précédé la présente instance ouverte contre eux le 18 janvier 2023 par [Adresse 5] GTI.

Le sursis à statuer est défini par les articles 378 et 379 du Code de procédure civile, qui disposent que : « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine » ; « Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai »

Il appartient au tribunal d’apprécier souverainement l’opportunité du sursis à statuer.

En l’espèce, le tribunal constate que les deux instances pendantes montrent entre elles, à défaut d’une identité parfaite, des liens de connexité significatifs, notamment au regard des demandes dirigées contre M. [C] [N] par [Adresse 5] GTI au motif des réparations des actes fautifs commis par lui tels qu’ils sont allégués par elle.

En conclusion, le tribunal, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, surseoira à statuer dans l’attente de l’arrêt d’appel dans le litige pendant devant la Cour d’appel de Paris opposant M. [C] [N] à [Adresse 5] GTI.

Sur la demande de [Adresse 5] GTI de donner injonction aux défendeurs de conclure au fond :

Considérant le sursis qui sera accordé au présent litige avant dire droit, le tribunal renverra l’affaire pour conclusions des parties mais juge qu’il n’y a pas lieu à donner injonction aux défendeurs de conclure au fond.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

Considérant le jugement à intervenir avant dire droit, le tribunal n’entrera pas en voie de condamnation au titre des dépens ni au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement avant dire droit par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE recevables Monsieur [C] [N] et la SASU [N] INVEST en leurs demandes in limine litis ;

SE DECLARE compétent ;

REJETTE la demande de Monsieur [C] [N] et la SASU [N] INVEST au titre de l’exception d’incompétence matérielle ;

REJETTE la demande de Monsieur [C] [N] et la SASU [N] INVEST de dessaisissement au profit de la Cour d’appel de PARIS au titre de l’exception de litispendance;

SURSOIT à statuer dans l’attente de l’arrêt d’appel dans le litige actuellement pendant devant la Cour d’appel de PARIS opposant Monsieur [C] [N] à la société [Adresse 5] GTI (RG n°23/07308) ;

RESERVE les dépens ;

RESERVE les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 février 2025, en audience publique, devant M. Frédéric Mériot, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :

M. Bertrand Guillot, M. Frédéric Mériot et M. Thierry Vitoux.

Délibéré le 21 mars 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Bertrand Guillot, président du délibéré et par M^me Christèle Charpiot, greffier.

Le greffier