Copie exécutoire : SCP Noual Duval, agissant par M^e Nicolas DUVAL Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 18/06/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024015066

Société LE RELAIS DE [Adresse 1], société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 442 594 081, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

Partie demanderesse : assistée de l’AARPI DESMICHELLE BESSON, agissant par Maître Kamil BESSON, Avocat (R78) et comparant par la SELARL NOUAL DUVAL, agissant par Maître Nicolas DUVAL, Avocat (P0493)

ET :

Société OPEN THE BAR, société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 923 237 473, dont le siège social est situé au [Adresse 1] à [Localité 1], et pour les besoins de la signification chez ses gérant et gérant associé, M. [T] [B] et Mme [E] [R], domiciliés ensemble au [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal ;

Partie défenderesse assistée de Maître Soulef BENHAGOUGA, Avocate (E2357) et comparant par la SEP ORTOLLAND, agissant par Maître Pierre ORTOLLAND, Avocat (R231)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

En octobre 2022, la société LE RELAIS DE [Adresse 1] (ci-après « [Adresse 1] »), titulaire d’un bail commercial portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] composé d’une boutique au rez-de-chaussée à usage de tous commerces et d’un logement à l’étage a mandaté l’agence EDELWEISS PROPERTIES pour trouver un locataire gérant de fonds de commerce.

Les associés de la SAS OPEN THE BAR (ci-après « OTB »), alors en formation, ont manifesté leur intérêt et, après une visite des locaux le 27 octobre 2022, ont remis une offre qui a abouti le 3 janvier 2023 à la signature entre les deux sociétés d’un « contrat de location-gérance de fonds de commerce de café-restaurant brasserie ».

Ce contrat faisait suite à un autre contrat de location gérance signé en 2020 par [Adresse 1] et la SAS YK Food, portant sur l’exploitation d’un restaurant de type thaïlandais, et venu à expiration en 2022.

D’une durée de 4 ans à compter de sa signature, le contrat signé entre [Adresse 1] et OTB prévoyait le paiement par le locataire-gérant d’une redevance mensuelle de 3 000 € HT, TVA en sus, et d’une provision mensuelle pour charges de 200 €. Le locataire s’engageait à verser un dépôt de garantie égal à 9 mois de loyer.

Le contrat comportait également une promesse de vente du fonds de commerce au profit du locataire-gérant, exerçable à tout moment pendant la durée du contrat pour un prix de 314 400 €.

Par ailleurs, le bailleur autorisait le locataire gérant, par ce contrat, à réaliser des travaux de réaménagement des locaux tels que décrits dans un devis annexé au contrat pour un montant de 59 597,77 €, le bailleur consentant en contrepartie une franchise d’un mois de loyer.

OTB dit avoir commencé les travaux le 20 janvier 2023 et y avoir mis fin le 7 mai suivant.

Le 27 janvier 2023, le gérant de [Adresse 1] a informé OTB que la société YK Food passerait « récupérer le matériel » dans la journée.

Après avoir versé le 2 février 2023 le dépôt de garantie des loyers prévu au contrat, OTB a réglé avec retard les échéances de février et mars 2023 puis a cessé de payer les loyers. Elle n’a pas non plus réglé les droits de voirie et d’enseigne que lui a adressés [Adresse 1] en juillet et octobre 2023.

Le 18 août 2023, [Adresse 1] a adressé à OTB par voie de commissaire de justice un commandement de payer les redevances et le droit de voirie impayés à cette date.

Le 20 septembre 2023, OTB a reçu de la BRED, qu’elle avait sollicitée pour l’obtention d’un prêt, une réponse négative.

Le 11 mars 2024, l’étude Lex’Actes, commissaire de justice, a procédé à un état des lieux non contradictoire à la demande d’OTB.

Le 29 avril 2024, le président d’OTB, M. [T] [U] a déposé plainte pour escroquerie auprès du Procureur de la République de Créteil à l’encontre de M. [L] [A], gérant de [Adresse 1].

Le 24 juin 2024, l’étude JD &Associés a procédé à un état des lieux contradictoire à la demande de [Adresse 1]. Le même jour, l’étude Lex’Actes a procédé à un état des lieux de sortie contradictoire à la demande du président d’OTB. A cette occasion, OTB a restitué les clés du local à [Adresse 1].

Le 27 juin 2024, l’étude Lex’Actes a établi à la demande des associés d’OTB à un constat non contradictoire des SMS et des photographies des locaux échangés entre MM. [L] [A] et [T] [U] et figurant dans le smartphone de ce dernier.

LA PROCEDURE

Par acte extrajudiciaire du 20 novembre 2023, la société LE RELAIS DE [Adresse 1] a assigné la société OPEN THE BAR en référé devant le tribunal de céans, demandant au tribunal de constater la résiliation du contrat de location-gérance, d’ordonner l’expulsion d’OTB des locaux loués et de condamner OTB au paiement des redevances, provisions pour charges, droits de

voirie et d’enseigne impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération complète des locaux.

OTB n’a pas comparu à l’audience de référé.

Par ordonnance du 21 février 2024, le tribunal a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé la partie demanderesse à une audience collégiale de procédure en vue d’un jugement au fond.

L’affaire a alors été appelée à diverses audiences de procédure entre le 22 mars 2024 et le 8 avril 2025.

Dans le dernier état de ses écritures remises à l’audience de procédure du 11 mars 2025 ( « conclusions en demande n° 4 » ), [Adresse 1] demande au tribunal au visa des articles 1103, 1178, 1224 et suivants, 1240 et 1352 à 1352-9 du Code civil, des articles L144-1, L144-2, L721-3 du Code de commerce et du contrat de location gérance, de :

A titre principal,

* Constater l’absence de règlement de la dette dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer délivré le 18 août 2023,

* Constater au profit de la société LE RELAIS DE [Adresse 1], l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location-gérance consenti à la société OPEN THE BAR,

En conséquence,

* Constater la résiliation de plein droit du contrat de location gérance liant les parties à compter du 18 septembre 2023 ;

Subsidiairement,

* Constater que la société OPEN THE BAR a cessé depuis le mois d’avril 2023 tout paiement des redevances dues à la société LE RELAIS DE [Adresse 1] ;

En conséquence,

* Prononcer la résolution judiciaire du contrat de location gérance liant les parties ;

En tout état de cause,

* Condamner la société OPEN THE BAR à payer à la société LE RELAIS DE [Adresse 1] les redevances, provisions pour charges, droits de voiries et d’enseigne arrêtés au 22 mars 2024 pour un montant de 59 210,91 euros avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré le 18 aout 2023 sur la somme de 17 384,45 euros et à compter de l’assignation signifiée à la société OPEN THE BAR pour le surplus ;

* Condamner la société OPEN THE BAR à payer à la société LE RELAIS DE [Adresse 1] la somme de 23 436 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les manquements de la société OPEN THE BAR ;

A titre infiniment, subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal prononçait la nullité du contrat de location gérance,

* Condamner la société OPEN THE BAR à verser à la société LE RELAIS DE [Adresse 1] à titre d’indemnité d’occupation la somme de 59 210,91 euros avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré le 18 août 2023 sur la somme de 17 384,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* Condamner la société OPEN THE BAR à verser à la société LE RELAIS DE [Adresse 1] la somme de 23 436 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé par ses manquements (incluant les frais de remise en état et trois mois de redevance au titre du temps des travaux à réaliser);

En tout état de cause,

* Débouter la société OPEN THE BAR de l’intégralité de ses demandes.

* Condamner la société OPEN THE BAR à payer à la société LE RELAIS DE [Adresse 1] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir si une condamnation était prononcée à l’encontre de la société LE RELAIS DE [Adresse 1],

* Condamner la société OPEN THE BAR au paiement de l’intégralité des frais et dépens de l’instance qui comprendront les frais exposés dont les frais de délivrance du commandement de payer à ce jour, les frais de constat, ainsi que les frais d’exécution à venir.

Dans le dernier état de ses écritures remises à l’audience de procédure du 28 janvier 2025 ( « conclusions récapitulatives » ), OTB demande au tribunal au visa des articles 1103, 1224 et suivants et 1719 du Code civil de :

A titre principal : sur la nullité du contrat dit de location-gérance

* Constater que la société LE RELAIS DE [Adresse 1] n’a pas remis un fonds de commerce en location gérance à la société OPEN THE BAR, faute de clientèle, des éléments d’équipements nécessaires à une activité de restauration, d’une enseigne, d’un local conforme aux normes réglementaires ;

En conséquence,

* Prononcer la nullité du contrat dit de « location gérance » du 3 janvier 2024 ;

A titre subsidiaire : sur la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs de la société LE RELAIS DE [Adresse 1]

* Prononcer la résiliation du contrat de location gérance, pour manquement à l’obligation de délivrance d’un fonds de commerce ;

A titre reconventionnel : sur les demandes indemnitaires de la société OPEN THE BAR

* Condamner la société LE RELAIS DE [Adresse 1] à payer à la société OPEN THE BAR la somme de 45.650 euros au titre de la réalisation des travaux de mise en conformité de l’installation électrique, et de la mise aux normes des locaux commerciaux imputables à la société LE RELAIS DE [Adresse 1] ;

* Condamner la société LE RELAIS DE [Adresse 1] à payer à la société OPEN THE BAR la somme de 27.000 euros en remboursement du dépôt de garantie, correspondant à 9 mois de loyer ;

* Condamner la société LE RELAIS DE [Adresse 1] à payer à la société OPEN THE BAR la somme de 7.600 euros correspondant aux loyers et charges des mois de février et mars 2023 et payés alors que le local était inexploitable, et le fonds de commerce non remis ;

* Condamner la société LE RELAIS DE [Adresse 1] à payer à la société OPEN THE BAR la somme de 6.840 euros en remboursement des frais de négociation et rédaction du contrat irrégulier ;

* Condamner la société LE RELAIS DE [Adresse 1] à payer à la société OPEN THE BAR la somme de 5.000 euros au titre de la perte d’exploitation dans le cadre de son exercice social ;

A titre infiniment subsidiaire : sur la demande de délais de paiement

Si par extraordinaire une dette devait être constatée,

* DEDUIRE des sommes réclamées par la société LE RELAIS DE [Adresse 1] les montants suivants : 2.184,45 euros au titre du droit de voirie terrasse, 26,46 euros au titre du droit d’enseigne, installé au nom de la société YK FOOD, et les sommes de 200 euros à compter du mois de janvier 2023 au titre des provisions pour charges, faute de justification des charges, en l’absence de régularisation, et faute de mention expresse au bail;

* CONSTATER la bonne foi de la société OPEN THE BAR ;

En conséquence,

* ACCORDER à la société OPEN THE BAR un délai de 24 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif en raison de sa bonne foi, et des difficultés générées par le défaut de délivrance ;

En tout état de cause :

* Débouter la société LE RELAIS DE [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes et fins ;

* Condamner la société LE RELAIS DE [Adresse 1] aux entiers dépens, comprenant les constats de commissaire de justice réalisés pour un montant de 720 euros TTC et à payer à la société OPEN THE BAR la somme de 5. 000 euros en application l’article 700 du code de procédure civile ;

A l’audience de procédure du 8 avril 2025, le tribunal a désigné un juge chargé d’instruire l’affaire conformément aux articles 871 et suivants du code de procédure civile, et les parties sont convoquées à son audience du 13 mai 2025 à laquelle toutes deux se présentent.

A cette audience, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la clôture des débats, mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2025.

MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance des moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, la résiliation du contrat de location gérance

[Adresse 1] soutient :

* qu’OTB ayant cessé tout règlement depuis avril 2023 et n’ayant pas réglé dans un délai d’un mois la dette ayant fait l’objet du commandement de payer du 18 août 2023, la clause résolutoire est acquise et que le contrat est résolu de plein droit depuis le 18 septembre 2023,

* à titre subsidiaire, que le contrat doit être résilié aux torts d’OTB en raison de ses manquements à régler ses redevances dues depuis avril 2023.

OTB demande en réponse, à titre subsidiaire, que si le contrat n’était pas déclaré nul, il soit résilié aux torts de [Adresse 1] pour manquement à l’obligation de délivrer un fonds de commerce.

Sur les demandes de règlement de créances et d’indemnisation de [Adresse 1]

En conséquence de la résolution du contrat de location-gérance, [Adresse 1] demande :

* le paiement par OTB des 15 loyers mensuels et des charges restés impayés jusqu’à fin juin 2024 ainsi que des droits de voirie et d’enseigne avancés par [Adresse 1], soit une somme de 59 210,91 € ;

* le paiement par OTB des frais de remise en état estimés sur devis à un total de 12 036 € et une indemnité d’immobilisation des locaux pendant la durée de ces travaux, représentant 3 mois de loyer charges comprises (11 400 €), soit au total 23 436 €.

Sur la nullité du contrat de location gérance

En réplique aux demandes [Adresse 1], OTB demande au tribunal de constater la nullité du contrat de location gérance pour les motifs suivants :

* Le contrat a été conclu avec une société en formation ;

* [Adresse 1] n’a pas fourni à OTB une enseigne, une clientèle et un matériel d’exploitation, éléments constitutifs d’un fonds de commerce ;

* [Adresse 1] n’a pas fourni un local conforme permettant l’exploitation d’un fonds de commerce.

Elle en déduit que [Adresse 1] n’a pas remis à OTB un fonds de commerce de restauration.

[Adresse 1] répond qu’un contrat conclu avec une société en formation est valide. Par ailleurs, elle réfute l’inexistence du fonds de commerce alléguée par OTB en soulignant :

* que la société YK Food avait conclu précédemment avec [Adresse 1] un contrat de location gérance de fonds de commerce et exploitait un restaurant dans les locaux objet du litige ;

* que YK Food avait fait effectuer en 2020 des travaux de réfection du local, afin notamment de le mettre en conformité avec les normes PMR ; que les travaux demandés par OTB lors de la signature du bail ne portaient pas sur une mise aux normes mais reflétaient son projet de modifier le concept de restaurant ;

* que des éléments de mobilier d’exploitation ont été remis à OTB qui n’apporte aucune preuve que ce matériel ait été enlevé à la suite d’une demande de [Adresse 1].

Sur les demandes indemnitaires d’OTB

OTB demande à titre reconventionnel, en conséquence de la résiliation du contrat, la condamnation de [Adresse 1] à lui payer des indemnités d’un montant total de 92 090 € se décomposant en :

* 45 650 € au titre des travaux réalisés dans le local loué par [Adresse 1] ;

* 27 000 € en remboursement du dépôt de garantie effectué en février 2023 ;

* 7 600 € au titre des loyers de février et mars 2023 payés ;

* 6 840 € en remboursement des frais de négociation et de rédaction du contrat ;

* 5 000 € au titre de sa perte d’exploitation.

A l’appui de ses demandes, [Adresse 1] produit notamment, outre le contrat disputé et ses annexes, des échanges de courriers avec OTB, des éléments concernant la société YK Food (bilan 2021, factures des travaux réalisés), le commandement de payer du 18 août 2023, diverses vidéos du local, un procès-verbal de constat établi par l’étude JD & Associé le 24 juin 2024 et des devis de travaux de juillet 2024.

OTB produit notamment un échange de SMS avec [Adresse 1] de janvier 2023, des devis d’équipement de juillet 2023, un échange de courriels avec la BRED de septembre 2023, une facture de travaux de mars 2024, deux procès-verbaux de constat réalisés par l’étude Lex’Actes en mars et juin 2024, un dépôt de plaine d’avril 2024 un état des lieux de sortie de juin 2024.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur la nullité du contrat de location gérance

Sur la nullité du contrat en raison de sa conclusion par une société en formation

Attendu que selon les articles L. 210-6 et R. 210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;

Attendu que si les actes conclus par les sociétés commerciales avant cette immatriculation sont entachés de nullité, il est constant qu’ils peuvent être reconnus valides s’ils ont été

conclus au nom et pour le compte d’une société en cours de formation ; qu’il appartient au juge d’apprécier à cet égard la commune intention des parties ;

Attendu qu’en l’espèce, le contrat disputé a été conclu le 3 janvier 2023 par « la société OPEN THE BAR en cours de formation représentée par Madame [N] [Q], Madame [E] [Q] épouse [U] et Monsieur [T] [U] » ;

Attendu que [Adresse 1] verse au débat le projet de statuts d’OTB paraphé par les parties qui indique que le siège social d’OTB est situé [Adresse 1], adresse reprise sur l’extrait Kbis d’OTB ; que les matériels et agencements mentionnés dans l’annexe 5 se rapportent à une activité de restauration mentionnée dans le même extrait Kbis ; qu’il s’en déduit qu’OTB a bien repris, lors de son immatriculation le 31 janvier 2023, le contrat de location-gérance signé le 3 janvier 2023 ;

Le tribunal constate que les associés d’OTB ont agi dès le 3 janvier 2023 au nom et pour le compte de la société et dit que le moyen soulevé par OTB sera donc écarté ;

Sur la nullité du contrat en raison de l’absence de remise d’un fonds de commerce

Attendu que l’article 142-2 du code de commerce définit comme faisant partie d’un fonds de commerce « l’enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l’achalandage, le mobilier commercial, le matériel ou l’outillage servant à l’exploitation du fonds (…) et généralement les droits de propriété intellectuelle qui y sont attachés. » ; que l’article 144-1 du même code définit la location gérance comme le contrat par lequel « le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls » ;

Attendu qu’il résulte du contrat du 3 janvier 2023 que le bailleur a remis au locataire gérant un fonds de commerce composé « d’une enseigne et du nom commercial sous lesquels il est exploité, d’une clientèle et un achalandage y attachés, du matériel, mobilier commercial et outillage servant à son exploitation » tels que décrits dans une annexe au contrat et « le droit à la jouissance des locaux dans lesquels est exploité le fonds pour le temps qui reste à courir du bail sans que cette durée puisse excéder celle de la présente location-gérance» ;

Attendu que le tribunal relève que [Adresse 1] a autorisé OTB par le contrat disputé (article 6.3) à apposer sa propre enseigne sous réserve qu’elle prenne en charge les taxes liées à la pose de cette enseigne ; qu’en conséquence, OTB qui avait vocation à choisir sa propre enseigne, est mal fondée à reprocher à [Adresse 1] de ne lui avoir transmis aucune enseigne ;

Attendu que la société YK Food, qui a exploité un restaurant en location-gérance dans le local du [Adresse 1] à partir de septembre 2020, a déclaré qu’elle disposait jusqu’à l’arrêt de son exploitation mi-2022 d’une clientèle provenant des immeubles avoisinants (tribunal judiciaire, services de police, bureaux) ; que ses comptes attestent qu’elle a réalisé en 2021 un chiffre d’affaires de 190 000 € environ, son seul site d’exploitation étant le restaurant susmentionné ;

Attendu qu’il est constant que la fermeture temporaire d’un établissement pour une période de quelques mois n’est pas suffisante en soi pour établir la perte de la clientèle attachée au fonds de commerce ; que les parties conviennent qu’en l’espèce, l’interruption de l’exploitation a duré entre 4 et 7 mois avant la signature du contrat disputé (conclusions OTB, p. 10) ; qu’en conséquence, OTB n’établit pas que [Adresse 1] ne lui a pas transmis une clientèle ;

Attendu que [Adresse 1] a remis à OTB lors de la conclusion du contrat des éléments de mobilier et agencement dont la liste figure en annexe 5 du contrat ; qu’OTB produit copie d’un message électronique que [Adresse 1] lui a adressé le 27 janvier 2023 ainsi libellé « j’ai prévenu votre sœur pour les personnes qui vont récupérer le matériel entre 14 h 30 et 15 h aujourd’hui » en alléguant que ledit matériel était celui mentionné dans l’annexe 5 et que [Adresse 1], en lui demandant de laisser la société YK Food récupérer son matériel d’exploitation, lui aurait ainsi retiré un élément essentiel du fonds de commerce ;

Attendu que le tribunal relève qu’OTB n’a prétendu qu’il s’agissait du matériel figurant dans l’annexe 5 du contrat que lors du dépôt de sa plainte contre M. [L] [A] le 29 avril 2024, soit 15 mois après le retrait dudit matériel ; qu’au surplus, [Adresse 1] établit que le liquidateur judiciaire de YK Food avait abandonné le matériel d’exploitation (pièce n°13 [Adresse 1]) et n’avait donc pas vocation à le reprendre ;

Attendu qu’OTB, qui n’établit pas non plus avoir opposé un refus à la demande de retrait de matériel du 27 janvier 2023, échoue ainsi à prouver que [Adresse 1] lui a demandé, de sa propre initiative ou à la demande du liquidateur de YK Food, de laisser des tiers retirer le 27 janvier 2023 le matériel d’exploitation mentionné dans l’article 5 contrat de location gérance ;

Attendu enfin que le tribunal relève qu’il n’a pas été fait d’état des lieux lors de la signature du contrat ; que [Adresse 1] produit deux factures de juillet et octobre 2020 attestant de la réalisation de travaux de rénovation complète du local d’exploitation du restaurant avec mise aux normes ERP et mise aux normes des conduits d’extraction ; que les photographies extraites du téléphone portable des associés d’OTB, datées des 27 octobre 2022 et 8 janvier 2023 et authentifiées par l’étude Lex’Actes, montrent que le local comportait un équipement d’exploitation de restaurant notamment un bar, des tables et chaises et différents appareils de cuisine (pièce OTB n°20) ;

Attendu que le devis n° 2022074 IFRACO figurant en annexe 7 au contrat de location-gérance portait sur un programme de travaux comportant notamment des démolitions, le remplacement du bar et la réfection du réseau électrique intérieur, des éclairages et de la décoration ; que la nomenclature de ces travaux, entrepris à l’initiative d’OTB, correspond manifestement au réagencement du restaurant dans l’objectif de l’exploiter sous un nouveau concept comme l’attestent par ailleurs les devis d’achat de matériel de restauration (pièces 9 à 11 OTB) ; qu’il en résulte que le local objet du contrat était exploitable lors de la signature du contrat ;

Le tribunal constate que la société OTB échoue à prouver que la société [Adresse 1] ne lui a pas transmis le fonds de commerce objet du contrat de location-gérance et la déboutera de sa demande de reconnaissance de la nullité du contrat.

Sur la résolution du contrat de location gérance

Sur l’acquisition de la résolution

Attendu que selon l’article 1224 du Code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Attendu que l’article 10 du contrat de location-gérance prévoyait que le contrat serait « résilié de plein droit pour non-respect par le Locataire de l’une quelconque des conditions qu’il stipule, notamment en cas de non-paiement de la redevance » ;

Attendu que l’article 8 du contrat prévoyait que les redevances s’élèveraient à 3 000 € par mois hors taxes (3 600 € TTC) auxquels s’ajoutait une provision pour charges de 200 € ;

Attendu que [Adresse 1] a adressé le 18 août 2023 à OTB par commissaire de justice un commandement de payer portant sur les redevances impayées d’avril à juillet 2023 et sur le droit de voirie, avancé par [Adresse 1] ; que ce commandement de payer reproduisait intégralement la clause résolutoire mentionnée à l’article 10 du contrat ; que cependant OTB n’y a pas répondu dans le mois suivant la notification ; qu’elle s’est abstenue également de payer les échéances suivantes, reconnaissant par ailleurs qu’elle avait contracté une dette locative (courriel à la BRED du 20 septembre 2023, pièce OTB n°13) ;

Le tribunal constate que le défaut de paiement est ainsi avéré et que la clause résolutoire était acquise 30 jours après le commandement de payer, soit le 18 septembre 2023 ;

Sur le quantum de la dette d’OTB envers [Adresse 1]

Attendu qu’OTB totalisait au 24 juin 2024, date de restitution des clés 15 mensualités impayées pour une somme de 15 x 3 600 € = 54 000 € ainsi qu’une dette de 2 184,45 € + 26,64 € = 2 211,09 € au titre de droits de voirie et d’enseigne avancés par [Adresse 1] ;

Attendu qu’il s’y ajoute une provision mensuelle pour charges de 200 €, soit 3 000 € sur 15 mois ; qu’en application de l’article R 145-36 du code de commerce « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi » ; que [Adresse 1] ne démontre pas avoir régularisé les charges dans le délai prescrit ; que le tribunal déboutera en conséquence [Adresse 1] de sa demande relative à ces charges ;

Attendu qu’OTB ayant occupé les lieux sans verser de loyers entre avril 2023 et juin 2024, que la somme des loyers et droits de voirie et d’enseigne dus au titre de cette période est équivalente à une indemnité d’occupation ;

Le tribunal constate que la créance de [Adresse 1] sur OTB s’élève à 54 000 € + 2 211,09 € = 56 211,09 € ; que cette créance est certaine, liquide et exigible et en conséquence :

condamnera OTB à payer à [Adresse 1] la somme de 56 210,91 € au titre des redevances et charges dues entre les mois d’avril 2023 et juin 2024 et des droits de voirie et d’enseigne avancés par [Adresse 1] avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2023 sur la somme de 17 384,45 € et à compter du 20 novembre 2023, date de l’assignation, pour le solde, déboutant [Adresse 1] pour le surplus ;

Sur la demande de dommages et intérêts de [Adresse 1] à l’encontre d’OTB

Attendu que les articles 1240 et 1352 et 1352-3 du Code civil énoncent respectivement :

Article 1240 « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » Article 1352 « La restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. »

Article 1352-3 « La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce ».

Attendu que [Adresse 1] produit deux devis de remise en état du local, assortis d’une demande d’indemnité d’immobilisation des locaux pendant la durée des travaux estimée à trois mois et une estimation du coût de remplacement de matériel manquant, le tout étant récapitulé comme suit :

[…]

Attendu qu’il convient d’examiner cette demande.

Sur le préjudice résultant de l’état des locaux lors de leur restitution au bailleur

Attendu que l’article 6.1 du contrat stipulait qu’un état des lieux contradictoire serait établi le jour de la remise effective des clés, qu’en vertu des articles 6.4 et 6.7, le locataire-gérant s’engageait à prendre les lieux en l’état à les maintenir en parfait état pendant la durée de la location-gérance

Attendu que les deux états des lieux de sortie contradictoires établis le 24 juin 2024 par les études de commissaires de justice JD & Associés à la demande de [Adresse 1] et Lex’Actes à la demande d’OTB font apparaître que les locaux restitués présentaient les caractéristiques d’un chantier à l’abandon avec notamment une façade taguée, une installation électrique et des éléments de plâtrerie inachevés et des peintures et carrelages à l’état d’usage ; que les locaux étaient manifestement inexploitables en l’état ;

Attendu que s’il n’a pas été procédé à un état des lieux initial, il ressort des débats que les locaux étaient exploitables lors de la signature du contrat ; que si le bailleur a autorisé les travaux décrits à l’article 7 du contrat, il appartenait au locataire-gérant non seulement de réaliser lesdits travaux mais également de restituer les locaux en état d’être exploités à la fin du contrat ;

Attendu qu’en restituant les locaux dans un état impropre à l’exploitation, OTB a commis une faute à l’égard de [Adresse 1] ; que le tribunal relève que les devis qu’elle fournit portent sur des lots de travaux (plâtrerie, électricité, peintures) nécessaires à la remise en état des locaux au vu des états des lieux de sortie versés au dossier ;

Le tribunal évaluera le préjudice subi par [Adresse 1] à la somme de 3 960 € + 5 380 € majorée d’une indemnité pour immobilisation des locaux qu’il ramènera à 2 mois de loyer (7 600 €) soit au total la somme de 16 940 €.

Sur le préjudice résultant de la non-restitution de matériel d’exploitation

Attendu que les deux constats de sortie établis par les études JD & Associés et Lex’Actes font état de l’absence de certains matériels présents lors de la conclusion du contrat de locationgérance ; que lors de la visite des locaux du 24 juin 2024 avec l’étude JD & Associés, Madame [Q] associée d’OTB a reconnu avoir conservé l’un des éléments ; d’équipement ; que par ailleurs [Adresse 1] ne joint ni devis, ni facture de remplacement ;

Le tribunal constate qu’une partie des équipements présents dans le local à la signature du contrat n’ont pas été restitués par OTB ; évaluera forfaitairement le préjudice à la moitié de la somme demandée par [Adresse 1] soit + 2 696 €/2 = 1 348 € et, en conséquence :

Condamnera OTB à verser à [Adresse 1], à titre de dommages et intérêts, la somme de 16 940 € + 1 348 €, soit au total 18 288 €.

Sur les délais de paiement

Attendu que l’article 1343-5 du Code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Attendu qu’en l’espèce, OTB a cessé de payer ses redevances et charges depuis avril 2023 ; que, de surcroît, après avoir appris le 20 septembre 2023 que la banque BRED lui refusait un prêt destiné à financer les travaux, elle n’a remis les clés à [Adresse 1] que le 24 juin 2024, laissant s’accumuler les redevances et charges impayées pendant neuf mois ; qu’elle ne fait pas état de circonstances particulières de nature à justifier des délais de paiement sur sa dette envers [Adresse 1] ;

Le tribunal déboutera OTB de sa demande de délais de paiement ;

Sur les demandes reconventionnelles d’OTB

Attendu que les débats mettent en évidence l’état dégradé des locaux lors de leur restitution à [Adresse 1] ; qu’il n’est donc pas établi que les travaux objet du devis IFRACO n° 2022074 du 10 novembre 2022 aient été réalisés ;

Attendu qu’OTB s’est abstenue de régler les loyers pendant 15 mois ; qu’elle n’est donc pas en droit de réclamer à [Adresse 1] le remboursement du dépôt de garantie de 27 000 € versé le 3 février 2023 ;

Attendu qu’OTB était tenue, en exécution du contrat, de verser les loyers de février et mars 2023 ; qu’elle n’est donc pas fondée à en demander le remboursement ;

Attendu qu’OTB ne prouve pas que [Adresse 1] ait commis une faute lors de la rédaction du contrat de location-gérance ; qu’elle ne justifie pas être en droit de demander le remboursement des frais de négociation et de rédaction du contrat ;

Attendu enfin qu’OTB, qui n’a pas exploité commercialement le local n’établit pas avoir subi une perte d’exploitation du fait de [Adresse 1] ;

Le tribunal déboutera OTB de ses demandes reconventionnelles portant sur le remboursement des sommes de 45 650 € au titre du devis de travaux, de 27 000 € au titre du dépôt de garantie, de 7 600 € au titre des loyers de février et mars 2023, de 6 840 € au titre de frais de négociation

et de rédaction du contrat et sur la demande de paiement de 5 000 € au titre de la perte d’exploitation ;

Sur les dépens

OTB succombant, le tribunal la condamnera aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, [Adresse 1] a dû exposer des frais irrépétibles et non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ;

Le tribunal condamnera OTB à payer à [Adresse 1] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,

* déboute la SAS OPEN THE BAR de sa demande de reconnaissance de la nullité du contrat,

* condamne la SAS OPEN THE BAR à payer à la SARL LE RELAIS DE [Adresse 1] la somme de 56 210,91 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2023 sur la somme de 17 384,45 € et à compter du 20 novembre 2023 pour le solde, déboutant la SARL LE RELAIS DE [Adresse 1] pour le surplus ;

* condamne la SAS OPEN THE BAR à verser à la SARL LE RELAIS DE [Adresse 1], à titre de dommages et intérêts, la somme de 18 288 €, déboutant la SARL LE RELAIS DE [Adresse 1] pour le surplus ;

* déboute la SAS OPEN THE BAR de sa demande de délais de paiement ;

* déboute la SAS OPEN THE BAR de ses demandes reconventionnelles portant sur le remboursement des sommes de 45 650 € au titre du devis de travaux, de 27 000 € au titre du dépôt de garantie, de 7 600 € au titre des loyers de février et mars 2023, de 6 840 € au titre de frais de négociation et de rédaction du contrat et sur la demande de paiement de 5 000 € au titre de la perte d’exploitation ;

* déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

* condamne la SAS OPEN THE BAR aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,39 € dont 11,52 € de TVA ;

* condamne la SAS OPEN THE BAR à payer à la SARL LE RELAIS DE [Adresse 1] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 mai 2025, en audience publique, devant M. Éric Vincent, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Jean-Paul Joye, M^me Cécile Bernheim et M. Éric Vincent.

N° RG : 2024015066 PAGE 14

Délibéré le 27 mai 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Jean-Paul Joye, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.