Décision du 14 Novembre 2017

Minute n° 17/00278

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 14 Novembre 2017

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° 17/00004

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

S.A. A AMÉNAGEMENT

[…]

1^er étage

[…]

représentée par Maître Frédéric LEVY de l’AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

DÉFENDEUR :

Monsieur E X

[…]

[…]

représenté par Maître Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocats au barreau de PARIS

comparant à la visite des lieux et à l’audience

Madame S T U épouse X

[…]

[…]

représentée par Maître Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocats au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE, Monsieur Y, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

F G, Juge, désignée par ordonnance de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Paris

Q R, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 29 mars 2017

Date de la première évocation : 31 mai 2017

Date des débats : 20 septembre 2017

Date de mise à disposition :14 novembre 2017

FAITS ET PROCÉDURE

M. E X et M^me S T U épouse X sont propriétaires d’un ensemble immobilier à usage mixte, habitation/commerce, […], parcelle cadastrée […] pour 235 m².

La parcelle est située dans le périmètre de la ZAC MONTJOIE à […].

Aux termes d’une délibération en date du 1^er février 2011, le conseil communautaire de Plaine Commune a approuvé les termes de la concession d’aménagement relative à la réalisation des travaux nécessaires à la requalification urbaine de la ZAC MONTJOIE à […]. A Aménagement a été désignée aménageur de cette opération d’aménagement.

Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2014-1328 en date du 28 mai 2014, le préfet de Seine […] a déclaré d’utilité publique, au profit de A Aménagement ladite opération.

Suivant arrêté préfectoral n° 20152190 en date du 26 août 2015 modifié par arrêté n° 2015-2398 en date du 9 septembre 2015, les parcelles de terrain nécessaires aux travaux précités ont été déclarées cessibles au bénéfice de A Aménagement.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété des biens situés dans le périmètre de l’opération, a été rendue le 3 novembre 2015 au profit de A Aménagement.

A Aménagement a déposé un premier mémoire introductif d’instance daté du 2 février 2016 et reçu par le greffe le 5 février 2016 qui a été enrôlé sous le numéro 16/00010, aux fins de fixation des indemnités de dépossession à revenir aux époux X.

Par une ordonnance rendue le 3 octobre 2016, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 9 novembre 2016.

Le commissaire du Gouvernement a transmis ses conclusions au juge de l’expropriation le 8 novembre 2016.

Aucune audience ne s’est tenue suite à la nécessité pour A Aménagement de notifier à nouveau les actes de la procédure.

Par suite, A Aménagement justifie avoir signifié ses offres d’indemnisation de façon séparée à M. et M^me X en produisant deux actes d’huissier daté du 18 novembre 2016.Ces deux actes ont été délivrés à un tiers présent à domicile.

Par un mémoire de saisine daté du 22 décembre 2016 et reçu le 2 janvier 2017 par le greffe, A Aménagement a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de M. et M^me X. Le dossier a été enrôlé sous le numéro 17/00004.

L’entité expropriante justifie avoir notifié son mémoire introductif d’instance simultanément et séparément à M. et M^me X par lettre recommandée en produisant deux accusés réception signés respectivement des 28 décembre et 29 décembre 2016.

Par une ordonnance rendue le 2 février 2017, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 29 mars 2017 et fixé l’audience publique le 19 avril 2017.

La SEM Plaine commune développement justifie avoir notifié cette décision à M. et M^me X par lettre recommandée en produisant deux accusés de réception signés le 24 février 2017.

La date de réception a laissé à M. et M^me X :

— un délai de six semaines entre la date de réception du mémoire de la A Aménagment et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;

— et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4^e alinéa.

Dans son mémoire de saisine, A Aménagment sollicite la fixation de la valeur du bien de M. et M^me X à un montant de 262 800 € en valeur occupée, lequel se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 277 500 €, soit 150 m² x 1 850 €/m² ;

— annexes : 20 000 € soit 2 * 10 000

— abattement d’occupation : 20 %

soit un total de (277 500 + 20 000) * 0.8 = 238 000 €

— indemnité de remploi : 24 800 €.

Dans son mémoire récapitulatif et en réplique, la A Aménagment modifie ses demandes eu égard au calcul de la superficie du bien et de la valeur unitaire. Elle sollicite la fixation de la valeur du bien de M. et M^me X de la manière suivante :

— indemnité principale : 497 600 €, soit 311 m² x 1 600 €/m² ;

— abattement pour occupation : 15 % soit une indemnité principale de 422 960 € soit 497 600 € * 0.85

— indemnité de remploi : 43 296 € ;

— soit un total de 466 256 €

Par mémoire en duplique, M. et M^me X sollicitent une indemnisation en réparation de la dépossession de leur bien d’un montant de 762 530 € qui se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 692 300 €, soit 301 m² x 2 300 €/m² ;

— indemnité de remploi : 70 230 €.

Ils demandent également le paiement d’une indemnité pour perte de loyer d’un montant de 25 800 € ainsi que le paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par des conclusions définitives reçues le 30 juin 2017, le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession de manière alternative soit :

En valeur libre :

— indemnité principale : 528 700 €, soit 311 m² x 1 700 €/m²

— indemnité de remploi : 53 870 €.

En valeur occupée :

— indemnité principale : 449 395 €, soit 311 m² x 1 445 €/m²

— indemnité de remploi : 45 940 €.

A l’audience du 20 septembre 2017, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1^er alinéa du Code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la procédure

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, A a déposé devant le juge de l’expropriation de Bobigny deux mémoires introductifs d’instance ayant le même objet : la fixation des indemnités de déposession à revenir aux époux B, enrôlés sous les numéros 16/00013 et 17/00004.

Dans le cadre d’une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction du dossier n° 16/00010 au dossier n° 17/00003.

II. Sur l’indemnité de dépossession

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L.321-1 du Code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du Code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable

En l’espèce, le bien doit être évalué à la date du présent jugement, selon sa consistance au 3 novembre 2015 et selon les règles d’urbanisme applicables à la date de référence, soit définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 28/05/1979 et révisé partiellement le 28/09/2000 et situant le bien en zone UPM.

Selon le commissaire du Gouvernement il s’agit d’une zone à grande diversité de fonctions urbaines comprenant des activités industrielles, tertiaires, commerciales et des formes d’habitat collectif et individuel, des équipements et des services. Le coefficient d’occupation des sols n’est pas réglementé.

Sur la consistance du bien

A Aménagement soutient que le bien a fait l’objet d’une mise en demeure adressée par la préfecture au propriétaire de réaliser en urgence les travaux suivants :

— mettre en sécurité l’installation électrique dans les parties communes et fournir l’attestation de conformité,

— assurer un moyen de chauffage et de production d’eau chaude dans l’ensemble des logements.

Elle ajoute qu’il est précisé que “les travaux prescrits ci-dessus ne constituent que la partie urgente des travaux nécessaires à la résorption de l’habitat insalubre de l’immeuble”.

La A publie dans ses conclusions des photos de l’ensemble immobilier qui selon elle montrent son mauvais état d’entretien. Elle produit également un courrier du pôle habitat de la mairie de […] adressé à M. X dont l’objet est la phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté d’insalubrité.

Le bien exproprié se situe 1 rue du Landy à Saint-Denis, sur la parcelle cadastrée […].

Suite au transport sur les lieux, le bien est décrit de la manière suivante :

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé d’un immeuble d’un étage sur caves et de garages reconvertis en surfaces habitables, répartis autour d’une cour intérieure.

L’immeuble :

Il s’agit d’un immeuble de rapport à usage mixte de commerce au rez-de-chaussée et sous-sol, et d’habitation à l’étage. Il jouit d’une situation d’angle au croisement de la rue du Landy et de la rue des Fillettes.

La façade sur rue, en N crépis et briques de parement, est percée de cinq ouvertures au rez-de-chaussée et de six fenêtres à l’étage. La façade sur cour est recouverte d’un crépis peint.

L’ensemble est à l’état d’usage mais bien entretenu.

On y accède par le restaurant, par une porte principale équipée d’un rideau roulant métallique et surmontée d’une enseigne, à l’angle des rues du Landy et des Fillettes, et par une seconde porte ouvrant dans la rue du Landy, surmontée d’une enseigne et d’un store extérieur.

L’immeuble est également accessible depuis la cour intérieure, une première porte ouvrant dans la cage d’escalier et une seconde dans la cuisine du local commercial.

• Rez-de-chaussée

Il se divise en deux espaces principaux, l’un à usage de cuisine et l’autre à usage de salle de restaurant-bar.

La cuisine est accessible par une porte de secours ouvrant dans la cour et par une porte simple avec passe-plat ouvrant dans la salle. Les murs sont carrelés, le sol est recouvert de carreaux antidérapant et les faux-plafonds sont dégradés.

La salle de restaurant-bar occupe l’avant du bâtiment. Elle est traversante, spacieuse et lumineuse, par l’effet conjugué de la situation d’angle et des cinq ouvertures sur rue.

La salle est entièrement aménagée de sols carrelés, de murs carrelés jusqu’à mi-hauteur et peints pour le surplus, et de faux-plafonds. À l’extrême droite, deux portes desservent deux cabinets de toilette, équipés de double WC carrelés et d’un lavabo en faïence.

Les faux plafonds sont cassés et la peinture aux murs est très abîmée.

La porte ouvrant dans les parties communes de l’immeuble est condamnée.

• Sous-sol

On accède à la cage d’escalier et au sous-sol par la seconde porte ouvrant dans la cour intérieure de l’immeuble.

Le sous-sol est entièrement aménagé à usage de stockage et sanitaires. Il comprend deux espaces principaux de réserve d’environ 10 m² chacun, quatre box de taille plus modeste ainsi que deux salle de bains équipées chacune de deux WC carrelés.

Les murs et plafonds sont recouverts de fibres de verre fraîchement repeintes et les sols sont carrelés, à l’exception des deux réserves qui sont intégralement carrelés et équipées de carreaux antidérapant.

• Etage

L’étage comporte quatre appartements de type studio répartis autour d’un pallier central.

Il est accessible par un escalier en bois, desservant un pallier éclairé par une fenêtre. Les parties communes sont à l’état d’usage et entretenues.

Le jour du transport, trois des locataires sont absents. Seul l’appartement situé au fond à gauche, sur rue, a pu être visité.

Il s’agit d’un studio aménagé simplement et composé d’une pièce de vie, d’une salle d’eau équipée d’un bac de douche, d’un lavabo et de WC, d’un dégagement avec coin cuisine meublé et de deux fenêtres sur rue, dont les plafonds et murs sont peints et dont les sols sont carrelés.

Le logement est à l’état d’usage et bien entretenu.

La cour et les garages :

On accède à la cour intérieure de la parcelle par une porte métallique située au […].

La cour est de surface modeste. Le sol est constitué de pavés et d’une dalle de béton. Elle est encadrée par l’immeuble principal à droite, par des garages formant un L à gauche et par un mur de briques délimitant le terrain, en fond de parcelle. Elle contient également trois petits appentis, à usage respectif de local poubelle, de WC extérieur et de chaufferie.

Les surfaces à destination de garages, reconverties en lieux de vie, longent la rue des Fillettes et le versant gauche de la parcelle, en formant un L. Le bâti est de construction ancienne et sommaire : il est constitué de bardages de bois extérieurs, partiellement doublés de béton, et d’un toit de tôle ondulée. L’ensemble est mansardé.

On accède aux lieux par une porte en bois ouvrant dans la cour intérieure. Les portes de garages en bois, toujours visibles depuis la rue, sont condamnées.

Le logement comprend :

— une vaste pièce de vie équipée d’une cuisine ouverte se trouvant à droite de l’entrée, qui présente des petites fenêtres en enfilade sur cour et trois ouvertures en toiture de type velux, qui possède un décor hétéroclite et qui a subi un dégât des eaux ;

— à gauche, une première chambre, également équipée d’un velux et de fenêtres sur cour ;

— à droite, au fond d’un couloir étroit, une salle d’eau équipée d’un bac de douche, d’un WC et d’un lavabo ;

— à l’étage, accessible par un escalier en bois au fond du couloir, une seconde chambre également mansardée, qui présente des petites fenêtres en enfilade sur cour, recouverte de lino au sol et de peinture aux murs.

L’ensemble est à l’état d’usage et correctement entretenu mais porte les marques de plusieurs dégâts des eaux (peintures dégradées au droit du velux de la première chambre, ainsi que dans le couloir desservant la salle d’eau et l’escalier).

L’électricité n’est pas aux normes, les occupants se chauffent avec des chauffages électriques à l’huile.

Les bâtiments sont de construction ancienne et ont fait l’objet d’aménagement de qualité médiocre s’agissant des logements.

Le local commercial est conforme à sa destination et jouit d’une situation d’angle ainsi que de nombreux espaces de stockage.

L’ensemble se trouve dans une zone d’activités et d’habitation excentrée, desservie par les autoroutes A1 et C, les routes D20 et D24 ainsi que les transports en commun en gare de La Plaine Stade de France (SNCF, RER B), située à environ 5 minutes de marche. Le quartier est en cours de réhabilitation et restructuration.

Les caractéristiques du bien permettent de dégager :

— des facteurs de plus value :

. la situation du bien, dans une zone en cours de réhabilitation, à proximité des transports en commun (station La Plaine Stade de France) ;

— des facteurs de moins value :

. le caractère vétuste du fonds de commerce et son défaut d’entretien, le mauvais état des logements et des parties communes ;

Il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux annexé à la présente décision.

Sur la méthode et les surfaces

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par l’ensemble des parties sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

La A Aménagement adopte comme méthode d’estimation la méthode “construction et terrain intégré” qui est également adoptée par la partie expropriée et le commissaire du Gouvernement et qui sera retenue.

S’agissant de la surface, un mesurage a été réalisé par le cabinet D faisant apparaître une superficie utile de 311 m² qui n’est pas contestée et sera donc adoptée.

Sur la situation locative

La consistance tient compte de la situation juridique du bien exproprié, qu’il s’agisse de sa situation locative et de l’occupation du bien exproprié par des locataires ou par des tiers. La consistance du bien s’établit à la date de l’ordonnance d’expropriation.

A Aménagement expose que tous les logements situés au premier étage font l’objet de baux d’habitation tandis que la société BS, exploitante du fonds de commerce situé au rez de chaussée, est en liquidation judiciaire. Elle établit son offre en valeur occupée.

La partie expropriée soutient que l’ensemble des biens n’est pas occupé. Elle indique qu’en effet, le local commercial qui occupe la totalité du rez de chaussée ainsi que le bâtiment arrière sont libre d’occupation, ce dernier étant occupé par M. X. Elle précise que les locaux situés au 1^er étage font quant à eux l’objet de trois contrats de location délivrés respectivement à M. H I, à M. J K et à M. et M^me L M.

M. et M^me X n’appliquent aucun abattement estimant que le bien n’est que partiellement occupé et que la jurisprudence récente tend à ne pas retenir d’abattement systématique et forfaitaire d’occupation, en particulier dans le cas où les termes de référence sont eux mêmes exprimés en valeur occupée. Ils ajoutent que la A produit des termes de comparaison (termes 1 et 2) en valeur occupée et qu’elle ne peut déduire du prix retenu un second abattement pour occupation qui ferait double emploi les pénalisant ainsi gravement.

A Aménagement applique un abattement de 15 % sur la totalité de l’indemnité principale.

Lors du transport, il a pu être constaté qu’un des appartements situés au 1^er étage de l’immeuble était occupé, le fonds de commerce étant vide et les garages réhabilités en logement étant habités par les propriétaires, M. et M^me X. Par ailleurs, il ressort des pièces versées au dossier que trois des appartements font l’objet de baux d’habitation.

En application de l’article L. 322-1 du Code de l’expropriation, il apparaît donc qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 3 novembre 2015, seule une partie du bien était occupée : trois des appartements situés dans l’immeuble.

Toutefois, par définition, un immeuble de rapport a vocation à être occupé, ce qui est d’ailleurs confirmé en l’espèce par l’occupation des trois appartements. Par ailleurs, les termes de comparaison correspondant à des immeubles de rapport sont communiqués en valeur occupée.

En conséquence, le bien exproprié sera considéré comme occupé et aucun abattement en sera appliqué sur l’indemnité fixée.

Sur la détermination des indemnités

Sur l’indemnité principale :

* A Aménagement produit aux débats les termes de comparaison suivants :

1. Vente en date du 6 février 2013 entre la SCI Landco et A Aménagement

Un ensemble immobilier sis […], édifié sur la parcelle cadastrée […] pour 810 m² comprenant :

• un bâtiment R + 2 en façade sur rue double en profondeur avec aile en retour à usage mixte (commerce/habitation)
• un deuxième bâtiment attenant R + 2 en longueur, à usage d’habitation et en fond de parcelle un bâtiment à usage d’entrepôt.

Superficie :

— partie à usage d’habitation/commerce : 762 m²

— entrepôt : 270 m²

Total : 2 .042.000 € soit 1.978 €/m²

2. Vente en date du 14 novembre 2012 publié au bureau des hypothèques sous le n° 2012 P 6338

Un local commercial compris dans un immeuble, […], édifié sur la parcelle cadastrée […]

Superficie : 50 m²

Situation d’occupation : occupée

Valeur unitaire : 1 400 €/m²

3. Acte de vente en date du 3 avril 2012 publié au bureau des hypothèques sous le n° 2012 P 2867

Un dépôt couvert sis 4, rue N Curie à Aubervilliers, parcelle cadastrée […]

Superficie : 333 m²

Prix : 414 000 euros soit 1243 €/m²

4. Jugement du 16 décembre 2014 du juge de l’expropriation près du TGI de Bobigny (RG n° 14/00156)

Un […]

Situation d’occupation : libre

Valeur unitaire : 1.900 €/m²

5. Vente du 6 janvier 2012 publiée au bureau des hypothèques le 27 janvier 2012 sous le n° 2012 P 0883

Un hôtel à usage […], édifié sur la parcelle cadastrée […]

Superficie : 266 m²

Situation d’occupation : libre

Valeur unitaire : 1 804 €/m²

6. Jugement du TGI de Bobigny du 27 janvier 2015, n° RG 13/00088, n° minute 15/00021 :

Un ensemble immobilier sis […], édifié sur la parcelle cadastrée […] composée de :

— locaux à usage d’hôtel pour une superficie de 507 m²

— locaux à usage d’habitation pour une superficie de 77 m²,

— locaux à usage commercial pour une superficie de 47 m²,

— locaux à usage de réserve et d’entrepôt pour une superficie de 363 m²

Prix des locaux à usage d’hôtel : 760.500 € soit 1500 €/m² en valeur occupée.

7. Jugement du juge de l’expropriation du TGI de Bobigny du 17 mai 2016 entre SEM Plaine commune développement et X

Un ensemble immobilier situé […] à Aubervilliers, parcelles […] à 95.

Il s’agit d’un ensemble immobilier mixte, composé de commerces et d’habitations, appartements et chambres d’hôtels.

Indemnité principale :

—  900 €/m² en ce qui concerne la parcelle cadastrée section G n° 73

—  860 €/m² en ce qui concerne la parcelle cadastrée section G n° 95

La moyenne de ces sept termes de comparaison est de 1 529 €/m².

A Aménagement offre une valeur supérieure en valeur libre égale à 1600 €/m² sans donner d’explication.

Les époux X estiment que la première référence est dépourvue de mention de publication permettant d’en vérifier le contenu exact, que toutefois le descriptif démontre que le prix retenu au m² constitue un prix moyen entre les surfaces à usage d’entrepôts et d’autres à usage d’habitation, que ce bien ne saurait donc constituer une référence valable pour estimer un immeuble de nature totalement différente.

S’agissant de la deuxième référence, ils exposent qu’elle est constituée par un simple local commercial qui ne peut être comparé à un bien à usage mixte, comme la référence 3 qui concerne un dépôt couvert.

Ils ajoutent que le jugement du 16 décembre 2014 n’est pas produit par l’expropriant et qu’il s’agit en tout état de cause d’un appartement et non d’un immeuble.

Concernant le terme 5, ils indiquent qu’il porte sur un immeuble à usage d’hôtel dont la nature est différente de celle du bien exproprié. Il en est de même selon eux du terme 6 composé de plusieurs bâtiments : un bâtiment à usage d’hôtel, un à usage de local technique, un à usage d’ateliers/garage et d’entrepôts comprenant une partie de surface à usage d’habitation, qu’en outre il se situe sur le territoire de la commune d’Aubervilliers.

Enfin, ils font valoir que la septième référence se situe sur le territoire de la commune d’Aubervilliers et que le descriptif révèle un bien de nature totalement différente eu égard à son état de dégradation.

Le commissaire du Gouvernement considère qu’une seule référence concerne une vente d’un immeuble de rapport dans la commune de […], qu’il s’agit d’une vente réalisée en 2013 comprenant un entrepôt pour un prix de vente de 1 978 €/m². Il rappelle que les quatre autres références concernent deux ventes d’immeubles de rapport dans la commune d’Aubervilliers et deux jugements rendus pour des biens situés également à Aubervilliers, que ces références sont non seulement anciennes mais concernent pour quatre d’entre elles des biens situés à Aubervilliers, qu’en conclusion, l’indemnité proposée par la partie expropriante n’est pas justifiée.

Le premier terme de comparaison présenté par A Aménagement sera retenu pour soutenir la comparaison. L’acte de vente du 6 février 2013 précise que l’entrepôt se trouve en fond de parcelle, et est muré signifiant ainsi qu’il a dû être pris en compte de façon minime dans la détermination du prix de vente. Ce terme est exprimé en valeur occupée.

Les termes 2, 3, 4 ne seront pas retenus car ils se situent dans la commune d’Aubervilliers où le marché immobilier est différent, qu’ils ne concernent pas des biens comparables : un local commercial (terme 2), un dépôt couvert (terme 3), un appartement (terme 4) et que deux d’entre eux sont trop anciens sont trop anciens (2012).

De manière identique, le terme 5 sera écarté eu égard à sa localisation (Aubervilliers) et à son ancienneté (2012).

Le terme 6 est également situé à Aubervilliers dans un quartier très différent de celui du bien exproprié.

Enfin, le terme 7 même s’il se situe dans la même rue que le bien de M. et M^me X ne peut être conservé au motif que le jugement du 17 mai 2016 qui en a fixé l’indemnité a retenu comme termes de comparaison des biens situés dans la commune d’Aubervilliers et que la valeur fixée est anormalement basse, le bien objet du jugement étant un immeuble de rapport dont les chambres étaient vétustes ou étaient dépourvues de tout équipement et dont le clos n’était pas assuré.

* M. et M^me X produisent au débat les termes de comparaison suivants :

[…]

[…]

un immeuble de rapport à usage d’habitation

construction 1926 – en brique couverture tuiles

Sur 3 niveaux

Libre d’occupation

d’une surface utile de 415 m²

vendu le 30 janvier 2012

Prix : 1 030 000 €

soit 2 481, 93 €/m² en valeur libre

Publication 2012 P 01428

2) 6 – […] la résistance à […]

un immeuble à usage mixte composé de commerces et de 6 logements

occupé

vendu le 15 octobre 2012

Prix : 500 000 €

soit 2 315 €/m² en valeur occupée

Publication 2010 P 6263

[…]

Dans un immeuble de 1860

d’une surface totale de 415 m²

vendu le 3 juillet 2015

Prix : […] €

soit […] €/m² en valeur libre

Publication 2015 P 03582

[…]

Dans un immeuble d’une surface de 740 m²

vendu le 21 juillet 2015

Prix : […] €

soit […] €/m²

Publication 2015 P 03986

[…]

[…]

Un immeuble d’une surface de 166 m²

Construction 1901

vendu le 17 avril 2015

Prix : […] €

soit […] €/m²

Publication 2015 P 02388

[…]

[…]

Un immeuble a usage d’habitation

Construction première moitié du 20^e siècle

SDPHO 300 m²

Un bâtiment de 3 étages

Vendu en janvier 2014

Pour un prix de 600 000 €

Soit 2 000 €/m² SDPHO

[…]

immeuble de la fin du 19^e siècle

Elevé de 3 niveaux

Construction N -toiture tuiles

Sans ascenseur

A usage d’habitation

[…]

D’une surface totale de 122 m²

Vendu le 2 novembre 2015

Au prix de 400 000 €

Soit 3 278,69 €/m²

[…]

[…]

Un immeuble de rapport

Construction 1900

N O – toiture tuiles

D’une surface totale de 454 m²

Vendu le 28 octobre 2015

Au prix de 1 150 000 €

Soit 2.533,04 €/m² – valeur libre

[…]

[…]

Un immeuble de rapport

Construction 1927

Elevé sur 2 niveaux

D’une surface totale de 180 m²

Comprenant 4 locaux d’habitation

Vendu le 15 février 2016

Au prix de 450 000 €

Soit 2 500 €/m²

[…]

[…]

Un immeuble de la fin du 19^e siècle

A usage d’habitation

Comprenant 12 locaux d’habitation

D’une surface totale de 350 m²

Vendu le 24 mars 2016

Au prix de 1 275 000 €

Soit 3 642,86 €/m²

[…]

[…]

Un immeuble de rapport de la fin du 19^e siècle

Elevé de 2 niveaux

A usage d’habitation

D’une surface totale de 559 m²

Vendu le 10 juin 2016

Au prix de 1 141 735 €

Soit 2 042,46 €/m²

[…]

[…]

Un immeuble de rapport à usage d’habitation

[…]

D’une surface totale 135 m²

Vendu le 29 janvier 2016

Au prix de 280 000 €

Soit 2 074 6/m² valeur libre

[…]

13) Rue Gaston J à […]

Un immeuble de rapport de 1910

D’une surface totale de 412 m²

Comprenant 10 locaux d’habitation

Vendu le 8 septembre 2015

Au prix de […] €

Soit 2 063 €/m² valeur libre

[…]

[…]

Un immeuble de rapport du début du 19^e siècle

De 3 niveaux

Comprenant 6 locaux d’habitation

D’une surface totale de 196 m²

Vendu le 9 mars 2016

Au prix de 600 000 €

Soit 3.061,22 €/m²

[…]

[…]

Un immeuble de 1925 sur 5 niveaux

[…]

D’une superficie utile de 406 m²

Vendu le 23 mai 2012

Au prix de 950 000 € valeur occupée

Soit 2 340 €/m²

[…]

[…]

Un immeuble à usage mixte

Composé d’un commerce et de 7 logements

D’une surface totale de 358 m²

Construction 1930 sur 4 niveaux

Vendu le 1^er juillet 2013

Au prix de 1 050 000 € valeur occupée

Soit 2 143 €/m²

[…]

[…]

Un immeuble de 1929 sur 4 niveaux

Composé de 2 commerce et de 2 logements

D’une surface totale de 272 m²

Construction 1930 sur 4 niveaux

Vendu le 5 juillet 2013

Au prix de 586 666 € valeur libre

Soit 2 157 €/m²

[…]

Bien situé à proximité du bien exproprié

Un immeuble de rapport 1900

Construction en aggloméré, toiture tuiles

[…]

D’une surface totale de 375 m² utiles

Construction 1930 sur 4 niveaux

Vendu le 16 septembre 2011

Au prix de 590 000 €

Soit 2 145,45 €/m²

[…]

[…]

Un immeuble d’une surface de 162 m²

Vendu le 21 janvier 2011

Au prix de 330 000 €

Soit 2 037 €/m² valeur occupée

La moyenne de ces onze termes de comparaison est de 2 404 €/m².

M. et M^me X font valoir que les références présentées permettent de retenir une valeur unitaire de 2 300 €/m² en valeur occupée.

La partie expropriante a répondu sur les seuls sept termes de comparaison suivants : 1, 2, 15, 16, 17, 18 et 19.

S’agissant des termes 1 et 2, elle estime que le tribunal doit les écarter au regard de la différence flagrante de consistance et d’état d’entretien des immeubles visés avec le bien exproprié.

Concernant le terme 15, elle indique qu’il s’agit d’un hangar à usage d’entrepôt, d’un local à usage industriel avec bureau et d’un immeuble d’habitation. Elle précise que l’acquéreur est la SA immobilière du Moulin vert, une société d’HLM et que cette vente, considérée dans son ensemble, concerne des droits à construire et la réhabilitation d’un immeuble. Elle ajoute que l’acte de vente mentionne une surface utile totale de 1 563, 94 m² pour un montant de 2 500 000 € soit une valeur unitaire de 1 598, 52 €/m² et non 2 340 €/m² comme avancé par les expropriés, que cette référence ne correspond pas au bien objet de la présente procédure.

Elle expose que le terme 16 concernait un bien immobilier voué à la démolition comme précisé dans l’acte, qu’en conséquence, la cession concernait des droits à construire et qu’il doit donc être écarté.

S’agissant du terme 17, elle précise qu’il correspond à une cession de surface de plancher pour la construction d’un immeuble composé d’appartements neufs, de boxes et de parkings en vue de la création de 36 lots de copropriété, qu’il concerne donc des droits à construire mieux valorisés sur le marché immobilier et qu’il doit donc être rejeté.

Enfin, elle estime que le terme de comparaison n° 18 ne correspond pas à la valeur du marché et que le terme 19 n’est pas comparable eu égard à sa superficie, à sa consistance et son état d’entretien.

A Aménagement soutient par ailleurs que M. X se prévaut de neuf autres termes de comparaison dans ses dernières écritures, termes issus des bases Biens et Patrim sans pour autant produire les actes de vente correspondants, ni laisser le temps à l’autorité expropriante de se les procurer à partir des éventuelles références de publication. Elle prétend que selon les dispositions du code de l’expropriation et la jurisprudence de la Cour de Cassation, les termes de comparaison non référencés et/ou non versés aux débats ne peuvent être retenus. Elle ajoute que les références en question sont imprécises, qu’à titre d’exemple les adresses des biens visés sont incomplètes. Elle conclut au rejet des derniers éléments imprécis et/ou cités tardivement par les défendeurs.

Le commissaire du Gouvernement s’est également uniquement prononcé sur les mêmes sept termes de comparaison (1, 2, 15, 16, 17, 18 et 19). Il considère que les cinq ventes réalisées dans la commune d’Aubervilliers doivent être écartées, comme les deux ventes réalisées dans la commune de […] car trop anciennes. Il conclut que la valeur unitaire retenue de 2 300 €/m² en situation occupée ne tient pas compte de l’état actuel de l’immeuble et n’est pas fondée.

Les termes relatifs à des cessions réalisées dans la commune d’Aubervilliers seront écartés au motif que le marché de l’immobilier à […] n’est pas similaire, soient les termes 15 à 19.

Les termes 1 et 2 ne peuvent être retenus eu égard à leur ancienneté (2012).

Le terme 6 ne pourra être exploité, la surface du bien étant exprimée en SDPHO.

Les autres termes (3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 14) seront conservés pour soutenir la comparaison selon une moyenne de 2 550 €/m², étant précisé que les termes 8, 12, 13 sont communiqués en valeur libre et qu’il n’est rien précisé s’agissant des références 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11,12 et 14.

Ces neuf termes de comparaison complémentaires ont été notifiés à la partie expropriante le 12 septembre 2017, lui laissant ainsi le temps de les discuter. Par ailleurs, M. et M^me X versent au débat les extraits de la base Patrim sur lesquels se trouvent les références cadastrales pour chaque bien ainsi que leur référence d’enregistrement permettant à l’autorité expropriante de les retrouver et de procéder à la comparaison avec le bien exproprié.

* Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

Relevés de ventes récentes d’immeubles de rapport à […]

N° de terme	Ref/pub	Date de l’acte	adresse du bien	Cadastre	année const	montant total en €	m² SU	€/m²	observations
1	2016P00261	30/12/2015	[…]	AB 135	2001	[…]	497	[…]	immeuble R+3 (17 logements et 2 commerces)
2	2015P06472	15/12/2015	[…]	F 81	2010	[…]	120	[…]	immeuble R+2 de 3 logements
3	2015P05860	21/10/2015	[…]	[…]	1936	[…]	130	[…]	immeuble R+2 (3 logements et 2 garages)
4	2015P05199	21/09/2015	186 av du Président Wilson	[…]	1880	[…]	426	[…]	immeuble R+4 (8 logements et 1 commerce)
5	2015P04668	08/09/2015	11 rue Gaston J	AC 28	1910	[…]	472	[…]	immeuble R+3 (10 logements et 2 commerces)
6	2015P03582	03/07/2015	[…]	CE 44	1860	[…]	130	[…]	immeuble R+1 (4 logements)
7	2015P03986	21/07/2015	[…]	AJ 20	1889	[…]	740	[…]	immeuble R+4 (20 logements)
8	2015P02388	17/04/2015	[…]	BS 68	1901	[…]	170	[…]	immeuble R+2 (4 logements et un local divers)

Le commissaire du Gouvernement indique qu’il n’y a pas de ventes d’immeubles de rapport depuis le début de l’année 2016 selon les éléments en sa possession, que huit termes de comparaison sont disponibles sur l’année 2015, qu’ils sont récents et correspondent tous à des ventes en totalité d’immeubles de rapport tel que le bien exproprié.

Il expose que l’étude de marché aboutit à une fourchette de prix de vente comprise entre […] €/m² et […] €/m², que le prix moyen de vente s’établit toutes références confondues à 2 058 €/m² contre un prix médian de 1 971 €/m². Il précise que trois références (termes 1, 4 et 5) correspondent à des ventes d’immeubles dont les surfaces sont très proches du bien en cause, que le prix moyen de ces termes atteint 1 778 €/m².

Il conclut que compte tenu de l’état vétuste de biens constaté lors du transport judiciaire, de la superficie utile récemment mesurée et de la situation géographique plutôt favorable, les valeurs unitaires actualisées servant de base à l’estimation sont les suivantes :

—  1700 €/m² en situation libre

—  1 445 €/m² en occupé après application d’un abattement de 15 % sur la valeur libre.

A Aménagement estime que les trois termes retenus par le commissaire du Gouvernement concernent des biens de consistance et de superficie similaires à l’immeuble objet de la présent procédure, qu’ils sont pertinents. Elle ajoute que la troisième référence citée par le commissaire du Gouvernement est également à privilégier dès lors qu’elle concerne un ensemble immobilier situé à proximité immédiate du bien exproprié.

Les expropriés constatent qu’aucune des références ne fait état de la situation d’occupation du bien, alors même que le commissaire du Gouvernement pratique un abattement pour occupation sur le bien exproprié, que par ailleurs nombres d’entre elles se situent dans des quartiers totalement différents. Ils notent que la moyenne des références s’établie à 2 058 m², là où le commissaire ne retient qu’un prix de 1 700 €/m², en totale discordance. Ils précisent en outre que les conclusions initiales sur la base de références identiques concluaient à un prix de 2000 €/m² en valeur libre et que rien n’explique ce différentiel.

L’ensemble des termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement seront retenus pour soutenir la comparaison selon une moyenne de 2 058 €/m². Il convient de souligner, comme le soutient à juste titre le commissaire du Gouvernement, que le prix moyen des termes les plus proches du bien exproprié de par leur surface et leur consistance (biens avec les logements et des commerces), soient les termes 1, 4 et 5 est de 1 778 €/m². Aucune précision n’est apportée s’agissant de la situation d’occupation de ces termes.

* En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité principale revenant à M.et M^me X au titre de la dépossession de leur bien de la manière suivante :

Les termes de comparaison retenus sont :

— un parmi ceux présentés par la partie expropriante de 1 978 €/m²,

— onze parmi ceux présentés par la partie expropriée selon une moyenne de 2 550 €/m²,

— huit versés aux débats par le commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 2 058 €/m².

La valeur unitaire du bien de l’espèce devra être :

— supérieure à la valeur du terme proposé par la partie expropriante en raison de son ancienneté, datant de 2013 ( les prix du marché ont évolué depuis) et de ce que la vente a été réalisée au profit de la société demanderesse ce qui est généralement à facteur de pression à la baisse des prix ;

— nettement inférieure à la valeur du terme proposé par la partie expropriée en raison de ce que le bien est mixte à usage de commerce et d’habitation, au contraire des termes cités qui sont uniquement à usage d’habitation et du mauvais état du bien (vétusté du local de commerce, mauvais entretien des parties à usage d’habitation),

- équivalente à la valeur moyenne des termes retenus parmi ceux cités par le commissaire du Gouvernement.

Au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus et des moyennes du prix du mètre carré dégagées et, d’autre part, des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 2000 €/m² en valeur occupée.

Ainsi, l’indemnité principale est de 622 000 €, en valeur occupée, soit 311 m² x 2000 €/m².

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 622 000 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 € ;

. 15 % de 5 000 € à 15 000 € = 1 500 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 607 000 € = 60 700 € ;

soit un total de 63 200 €.

Sur l’indemnité totale de dépossession

Elle est égale à 685 200 €, soit 622 000 + 63 200 €.

III. Sur la perte de loyers

M. et M^me X soutiennent que leur bien dégage un revenu annuel de 25 800 €. Ils font valoir que la jurisprudence de la Cour de Cassation depuis un arrêt du 3 juillet 2003 considère que lorsqu’un bien est donné en location et qu’il génère un revenu régulier à son propriétaire, ce dernier doit être indemnisé des pertes de loyers induites par l’expropriation. Ils précisent que la jurisprudence retient pour assiette de l’indemnisation, un durée d’environ un an, temps nécessaire à l’acquisition d’un bien de remplacement et sollicite donc l’allocation d’une indemnité de 25 800 € au titre de la perte de loyer équivalent à une année de revenus locatifs.

A Aménagement sollicite à titre principal le rejet de cette demande et expose que si certaines juridictions de l’expropriation acceptent l’allocation d’une indemnité pour perte de revenus locatifs, tant le principe de l’allocation d’une indemnité de cette nature que la détermination de son quantum repose sur des éléments factuels qui ne se retrouvent pas nécessairement d’une espèce à l’autre, de telle sorte que la jurisprudence citée ne saurait être interprétée comme postulant, par principe, de l’allocation systématique d’une indemnité pour perte de loyers à chaque fois que l’expropriation affecte des locaux générateurs de revenus. Elle estime que toute demande indemnitaire au titre de la perte de revenus locatifs ne peut être favorablement accueillie au double motif suivant : d’une part, il s’agit d’un préjudice hypothétique, d’autre part, l’exproprié va continuer de percevoir les fruits de son bien jusqu’à la prise de possession des lieux par l’expropriante, postérieurement au paiement de l’indemnité de dépossession. Subsidiairement, elle soutient qu’aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, “les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation”, que l’allocation d’une indemnité pour perte de capital se heurterait au principe défini par ces dispositions de l’indemnisation du seul préjudice direct, matériel et certain. Elle fait valoir que l’existence du préjudice alléguée par l’expropriée n’est pas certaine et le montant de l’indemnité à fixer par le juge n’est en tout état de cause pas chiffrable et demande en conséquence au tribunal de surseoir à statuer dans l’attente de la justification du remploi effectif de l’indemnité d’expropriation, ainsi que de la mise en location de l’immeuble nouvellement acquis. A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le juge admet le principe d’une telle indemnité, elle sollicite que son quantum soit limité à six mois de loyers. Elle ajoute que l’allocation de cette indemnité interviendrait sous réserve de la production des quittances de loyer établies pour l’ensemble des locataires ainsi que des justificatifs du règlement effectif desdits loyers.

Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon la jurisprudence, lorsqu’un bien est donné en location et génère un revenu à son propriétaire, ce dernier doit être indemnisé des pertes de loyers induites par l’opération d’expropriation.

M. et M^me X versent au débat trois baux en cours mais ne produisent pas de quittance de loyers et ne justifient ainsi pas du paiement effectif de ces loyers de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande en réparation du préjudice lié à la perte de revenus.

Sur les frais irrépétibles

La A Aménagement sera condamnée à payer à M. et M^me X la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.13-15 du Code de l’expropriation, la A Aménagement, société expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 29 mars 2017 ;

Ordonne la jonction du dossier n° 16/00010 au dossier n° 17/00004 ;

Dit qu’à la date de référence, le bien était occupé ;

Fixe à 685 200 € (six cent quatre vingt cinq mille deux cent euros), l’indemnité totale de dépossession due par la A Aménagement à M. P X et M^me S T U, épouse X dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé […], sur la parcelle cadastrée […] ;

Dit que la somme de 685 200 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 622 000 € ;

— indemnité de remploi : 63 200 €.

Condamne la A Aménagement au paiement de la somme de 3 000 euros à M. P X et à M^me S T U, épouse X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la A Aménagement au paiement des dépens de la présente procédure.

Q R

Greffier

F G

Juge