1 EXP DOSSIER + 1 exp M^e X + 1 exp M^e CREPEAUX + 1 exp M^e COHEN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 13 Mai 2015

S.A.S. MMV Z c\ C, F C

DÉCISION N° : 2015/

RG N°15/00111

A l’audience publique des référés tenue le 15 Avril 2015

Nous, Laëtitia CURETTI, Vice-Présidente du tribunal de grande instance de GRASSE, assistée de Catherine LIDY,Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit

ENTRE :

S.A.S. MMV Z

[…]

[…]

représentée par M^e X Bastien, avocat au barreau de Grasse

SAS B RESORT

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE

ET :

Madame C

Monsieur F C

[…]

[…]

ILE MAURICE

représentés par M^e COHEN, avocat au barreau d’Annecy

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 15 Avril 2015 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Mai 2015

Par acte d’huissier en date du 8 décembre 2014, la SAS MMV Z a fait citer en référé Monsieur F C et Madame G C par-devant le Président du tribunal de grande instance de GRASSE, aux fins de voir sous le visa des articles 606, 1134, 1184, 1719, 1720 et suivants du Code civil,808 et 809 du Code de procédure civile,D. 321-1 et suivants du Code du tourisme, et de l’arrêté ministériel du 4 juin 2010 :

- constater, dire et juger que la piscine située dans les parties communes de la résidence « Y D » constitue un élément contractuel essentiel pour l’exécution du bail commercial conclu entre la société MMV Z et Monsieur F C et Madame G C au titre des lots dont ils sont propriétaires dans la résidence B Y D ;

- juger que l’impossibilité d’utiliser la piscine de la résidence « Y D » constitue un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles et légales au titre de ses obligations de délivrance, de jouissance et d’entretien des locaux loués ;

En conséquence,

— se voir autoriser à suspendre le règlement de70 % du montant total des échéances du loyer à compter du 1eravril 2014,

— condamner Monsieur F C et Madame G C à payer à la société MMV Z la somme provisionnelle de 1.849 euros au titre du préjudice subi,

— ordonner la résolution judiciaire du bail commercial liant MMV Z à Monsieur F C et Madame G C ;

En tout état de cause,

- condamner Monsieur F C et Madame G C à payer à la société MMV Z les entiers dépens ainsi que la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société MMV Z indique qu’elle fait partie d’un groupe national, ayant pour activité l’exploitation et de la gestion de Z à vocation touristique et hôtels clubs.

Le principe de son activité est de prendre à bail commercial des appartements situés dans une même résidence afin de les gérer au mieux en les proposant à la location touristique de courte durée à ses clients finaux.

Ainsi, elle conclut un bail commercial avec chaque propriétaire afin de jouir paisiblement de l’appartement de ce dernier au titre de son obligation de délivrance, dans les conditions du droit commun des baux commerciaux.

Le promoteur immobilier conclut une convention avec le gestionnaire, avant même de débuter les travaux de construction, prévoyant l’obligation pour le gestionnaire de prendre à bail commercial l’ensemble des lots construits et acquis par les propriétaires.

Chaque résidence de tourisme comprend des parties communes destinées à l’accueil et aux services des clients finaux. La jouissance de ces parties communes est organisée selon le cas, contractuellement ou par le règlement de copropriété de la résidence lui-même, au profit de l’exploitant unique.

Cette unité d’espace, de lieu et de destination, est organisée par le Code de Tourisme, mais aussi par le Code Général des Impôts qui y attache certains régimes spécifiques.

Elle précise que le métier du gestionnaire de résidence consiste en la commercialisation de celle-ci en y attirant une clientèle qui lui sera apportée par la publicité qu’il fera de sa résidence, les tours opérateurs, les ventes directes, le bouche à oreille des clients, les réseaux sociaux, etc.

Le gestionnaire utilise les appartements et les parties communes mises à sa disposition pour satisfaire sa clientèle et en tirer les revenus suffisants pour faire ensuite face aux charges d’exploitation qui sont les siennes.

Elle souligne que la condition préalable est la jouissance paisible et complète des appartements pris à bail et des parties communes dont l’importance peut varier d’une résidence à l’autre selon le lieu de situation de la résidence et ses éléments d’attraction.

MMV Z expose qu’elle est aujourd’hui l’un des premiers hébergeurs français de tourisme exploitant et programmant une cinquantaine de Z de tourisme et d’hôtels, représentant plus de 6.000 chambres et appartements et qu’elle se doit d’offrir des prestations de qualité afin de donner une totale satisfaction à sa clientèle. Elle précise ainsi qu’elle ne tolère, afin de perpétuer cette renommée , aucun écart dans la mise en valeur de son image ni dans les engagements pris envers sa clientèle.

Dans le cadre de la construction du bâtiment devant être exploité en tant que la résidence de tourisme « Y D », située dans le cadre de CANNES-B, MMV Z s’est, à l’appui des éléments le caractérisant, proposée d’en assurer la gestion, après sa livraison.

Il était, de fait, convenu, avant même la construction de la résidence, que celle-ci serait classée en 4 étoiles et bénéficierait d’une piscine de 600 mètres carrés et de 500 mètres carrés de plages, pièce maitresse destinée à attirer une clientèle estivale, majoritairement familiale sur la Côte d’Azur.

Ayant été choisie pour assurer cette gestion, la requérante s’est engagée auprès du promoteur, la SNC Y D PINEA, à devenir locataire des propriétaires acquéreurs des lots dans des conditions prédéfinies.

Ces éléments essentiels devaient permettre au gestionnaire de bénéficier d’une clientèle suffisante en volume, mais aussi en valeur grâce au classement élevé de la résidence.

MMV Z a signé, en date du 27/07/2007, un contrat de bail commercial avec les requis en vue de l’exploitation des lots dont ils sont propriétaires, dans le cadre de l’exploitation de cette résidence .

Ce bâtiment a été livré en 2008, et mis en exploitation au mois de juin de cette année-là.

MMV Z est, par conséquent, gestionnaire de cette résidence de tourisme au sens des articles D 321-1 et suivants du Code du tourisme, classée 4 étoiles.

Aux fins d’exploitation de cette résidence, elle jouit à titre exclusif, selon les dispositions du règlement de copropriété, des parties communes affectées à l’exploitation de la résidence, désignées, page 103 du règlement de copropriété, comme « parties communes à usage exclusif ou privatif marchandes ou non marchandes » .

Elle souligne qu’il est rappelé, à l’article 1 du bail qui lie les parties, que la jouissance des parties communes revêt une « importance capitale ».

La SAS MMV Z expose que, le mois de juin 2013, la résidence du Y D rencontre des difficultés avec la piscine, s’en trouve privée depuis le mois de mars 2014 alors que l’accès à cette piscine est l’un des éléments essentiels dans le choix de cette résidence par les clients de MMV Z, et que malgré ses demandes légitimes, aucun travaux n’a été entrepris par le syndicat de propriétaires.

MMV Z précise avoir appris en mars 2014 que le syndicat des copropriétaires avait enfin diligenté une action en référé aux fins de désignation d’un expert judiciaire dans le but de connaitre l’origine des fissures de la piscine et a mis en cause la SNC Y D PINEA, Promoteur, dans le cadre de l’assurance dommage-ouvrage, la compagnie d’assurance AXA IARD, ainsi que la société ARTEC, société qui a réalisé un certain nombre de travaux de reprise sur la piscine litigieuse, travaux susceptibles d’être la source des dommages subis aujourd’hui.

Elle relève cependant que cette procédure n’a été diligentée qu’au cours du mois de décembre 2013, alors même que la copropriété était consciente des désordres existants depuis le mois de juin 2013.

Par ordonnance du 24 mars 2014, le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE a ordonné une première expertise et y a commis Madame E A aux fins, notamment, de vérifier les désordres allégués dans l’assignation, d’en rechercher ou en établir la ou les causes, de définir les travaux permettant d’y remédier, donner son avis sur les préjudices allégués .

Un premier accedit a eu lieu et Madame A a, avec l’accord des parties, accepté exceptionnellement que MMV Z y participe en qualité de sachant, à la condition, toutefois qu’elle fasse le nécessaire pour que la procédure d’expertise lui soit déclarée contradictoire.

Le compte-rendu de réunion d’accedit fait clairement état des désordres précédemment exposés .

MMV Z a, par un acte signifié le 25 juin 2014, saisi la juridiction de céans afin de se voir rendre commune et opposable, l’ordonnance du 24 mars 2014 ainsi que la procédure d’expertise en résultant de manière à ce que les opérations d’expertise confiées à Madame E A se poursuivent à son contradictoire.

Madame A a déposé une demande de prorogation de délai pour rendre ce rapport pour le 30 octobre 2015, en raison de l’importance des constatations à réaliser et le nombre des parties à la cause du fait, notamment, de nombreux appels en garantie diligentés par la société AXA, laquelle a assigné, de son côté, de nombreuses nouvelles parties à la procédure, afin que les opérations d’expertise leurs soient déclarées opposables, de sorte qu’il semble certain que les difficultés liées à la piscine perdureront encore pour au moins une année.

MMV Z expose en outre qu’elle avait déjà commercialisé cette résidence auprès de ses principaux apporteurs de clientèle Tours Opérateurs lorsqu’il est apparu évident que du fait de l’inertie du syndicat des copropriétaires la piscine ne serait pas mise en eau en mars 2014 pour le début de la saison printemps/été 2014. En effet la piscine était inutilisable en raison des profondes fissures présentes dans le revêtement

Elle précise avoir tenté de limiter les dommages en mettant en place une piscine hors sol afin de pallier ces inconvénients, offrant à ses clients une entrée à « Aqualand » ou un soin « Spa », par semaine de location ;mettant en place un service de navette 7 jours sur 7 pour accompagner les clients jusqu’à la plage ; mettant à disposition gratuite des vélos ; indemnisant le prestataire-restaurateur de la perte du chiffre d’affaires qu’il a subie et remboursant aux clients leur séjour ou procédant à des remises significatives.

Elle souligne que non seulement les clients se sont révélés mécontents, mais les tours opérateurs, chargés de commercialiser les séjours proposés par MMV Z, renoncent à la commercialiser afin d’éviter le mécontentement des clients.

La SAS MMV Z expose que la saison 2014 a été catastrophique d’un point de vue économique : surcout pour pallier l’absence de piscine, baisse du chiffre d’affaires estival, TO et comités d’entreprise de la résidence de l’ordre de 50 %, et détérioration de l’image de la résidence et du groupe MMV .

Elle précise que les tableaux communiqués dans le cadre de la présente procédure démontrent le chiffre d’affaires relatif au tourisme estival et de loisir, a baissé de moitié du fait de l’absence de piscine.

La SAS MMV Z souligne en outre que la mise à disposition de la piscine et sa jouissance paisible, à savoir, concrètement, sa mise en eau et son exploitation, sont des éléments incontournables et essentiels au maintien du classement de la résidence de B en résidence 4 étoiles, et rappelle que ce classement est un élément essentiel du maintien de MMV Z dans la résidence au titre des accords conclus. La perte par la résidence de l’une de ses étoiles aurait un effet des plus néfastes puisqu’elle entrainerait, toute chose égale par ailleurs, une perte de sa clientèle finale, une perte en valeur des séjours proposés, une perte de confiance de ses partenaires tours opérateurs. La résidence Y D ne correspondrait plus à l’offre produit et au positionnement de MMV Z ce qui aurait pour conséquences supplémentaires de baisser considérablement les prix de vente et le taux d’occupation ayant pour effet de placer le chiffre d’affaires potentiel bien en deçà du montant des charges à supporter. L’équilibre économique s’en verrait rompu, mettant en danger non seulement les salariés de la résidence, mais le groupe MMV tout entier, qui emploie plus de 1.000 salariés, qui subit par ricochet un fort préjudice du fait de l’ensemble de cette situation.

La SAS MMV Z précise s’être trouvée contrainte d’annoncer aux tours opérateurs, dans le cadre de la préparation de la saison 2015 dont la commercialisation a commencé en juillet 2014, que la piscine ne serait pas disponible pour l’été 2015.

Elle précise que l’ensemble de ces faits l’a conduite à assigner le syndicat des copropriétaires en référé afin de le voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 600.000 euros en réparation du préjudice économique immatériel subi jusqu’ici, résultant de la perte financière et de l’atteinte à l’image qu’elle subit et relève que si les dommages invoqués dans l’une et l’autre des deux procédures sont communs, les obligations inexécutées comme les préjudices ou encore le fondement légal de responsabilité, sont quant à eux fondamentalement différents.

Elle expose que son action à l’encontre du syndicat des copropriétaires est fondée sur l’article 14 de la loi de 1965 et s’estime fondée à saisir la présente juridiction, en sa qualité de preneur à bail commercial sur le fondement des dispositions de l’article 808 du Code de procédure civile.

Elle souligne qu’en l’état actuel de la procédure intentée par le syndicat des copropriétaires, il appert que les désordres apparus dans la piscine, matérialisés sous la forme de fissures profondes, empêchent impérativement toute « transformation, destructions ou intervention qui pourraient compromettre la qualité et l’authenticité des investigations futures prévisibles » et ont conduit l’expert A à affirmer qu’ « il n’est plus possible de mettre la piscine en eau ».

Elle estime que les circonstances de faits de l’espèce conduisent légitimement à penser qu’aucun travaux ne pourra être engagé pendant plusieurs années.

MMV Z précise justifier la perte de chiffre d’affaires à 854.924 euros et souligne qu’elle mobilise ses ressources financières et humaines afin de faire face à une multitude de réclamations de clients mécontents de l’inutilisation de la piscine .

Elle précise avoir engagé spécifiquement des frais de location d’une piscine hors sol, par nécessité et pour limiter le préjudice de confort des clients, mais cette installation n’est pas digne d’une résidence 4 étoiles et a fortiori ne permet plus d’en respecter les critères définis par l’arrêté du juin 2010

Elle expose que le fonds de commerce qu’elle exploite dans la résidence s’en trouve grandement affecté et chemine vers sa perte de sorte que l’urgence à prendre les mesures sollicitées est établie .

A l’égard de la requise, la SAS MMV Z précise que la présente instance est fondée au regard de son obligation légalement et contractuellement établie d’effectuer les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil (alinéa 7^e, § « Obligation du Bailleur », article 5 des baux) et de garantir la délivrance et l’entretien de la chose louée (article 1719, 1°, du Code civil) et une jouissance paisible de la chose louée (article 1719, 3°, du Code civil).

Elle expose que la destination contractuelle de la résidence « Y D » 4 étoiles est particulière : celle d’une résidence, classée 4 étoiles en raison des équipements indispensables qu’elle propose à sa clientèle, dont l’élément central est constitué par la piscine de 600 m2 et que le fait que cette piscine soit inexploitable lui cause un trouble de jouissance en qualité de locataire des lots qui composent la résidence « Y D », et partant des lots loués au requis.

Selon la SAS MMV Z les lots loués se révèlent impropres à leur destination contractuelle et réglementaire et elle subit un trouble de jouissance dont le requis est responsable, au titre d’une obligation de garantie instituée par les articles susvisés, indifférente de l’existence d’une faute.

Elle rappelle que cette garantie s’étend aux parties communes, indifféremment de la garantie due par le syndicat des propriétaires, aux termes d’un arrêt du 4 novembre 2011 de la Cour d’appel d’Aix en Provence qui a considéré que :« L’usufruitier et le nu-propriétaire bailleurs des locaux, sont garants des vices et défauts de la chose louée. Ils sont donc tenus d’indemniser le preneur des pertes subies dues aux dégâts des eaux et engendrés par la non-conformité du réseau collectif privatif d’évacuation des eaux usées de la copropriété. Garantie est due au copropriétaire bailleur par le syndicat des copropriétaires garant de l’entretien des parties communes. » .

Elle relève dès lors, que même si la charge finale de la dette incombe au syndicat des copropriétaires eu égard à l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le bailleur, de son côté, est tenu de supporter la garantie afférente à la jouissance paisible de la chose louée .

Elle estime donc que les requis sont responsables du trouble de jouissance subi par la requérante au titre des obligations de garantie de délivrance et de jouissance au sens des dispositions combinées des alinéas 1 et 3 de l’article 1719 du Code civil, lesquelles ne sont pas sérieusement contestables.

MMV Z sollicite l’autorisation du juge des référés de suspendre le paiement de 70 % des loyers dus aux requis jusqu’à ce que la piscine soit remise en état de fonctionner.

Elle s’engage par ailleurs à les régler, lorsqu’elle aura perçu à l’issue de l’ensemble des procédures en cours, le paiement du préjudice qu’elle subit au titre de ses pertes financières.

MMV Z spécifie que cette mesure a d’ores et déjà été prise, ce depuis le second trimestre 2014 et en avoir informé longuement les différents copropriétaires de la résidence

Elle sollicite, par ailleurs, le versement d’une indemnisation à titre provisionnel, à valoir sur l’indemnisation définitive, conformément à l’article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile, en raison de l’ensemble des mesures qu’elle a dû mettre en place afin de pallier les manquements des bailleurs et l’impossibilité d’utiliser la piscine.

Elle précise qu’elle a dû engager des dépenses à hauteur de 475.144,95 euros HT. Ces frais financiers se sont accompagnés de l’augmentation de la charge administrative qui en découle naturellement, puisque le personnel de MMV Z a dû s’attacher à gérer l’organisation de ces divers services de remplacement .

La SAS MMV Z souligne que ces dommages sont la conséquence immédiate et directe du trouble de jouissance inhérent à l’impossibilité d’utiliser la piscine, puisque dans l’hypothèse où les désordres ne seraient pas apparus, MMV Z n’aurait jamais dû engager de tels moyens humains et financiers et sollicite la condamnation du bailleur au versement d’une provision à valoir sur l’indemnité définitive, qui ne saurait être inférieure aux pertes déjà constatées par MMV Z, divisé en fonction du nombre total de propriétaires-bailleurs, à savoir 257.

Elle s’estime donc fondée à demander la condamnation de la requise à lui payer la somme provisionnelle de 1.849 euros.

La SAS MMV Z souligne enfin que conformément à une jurisprudence constante , le contrat de bail peut être résilié en présence d’un manquement grave aux obligations légales et contractuelles, tirées du bail commercial et rappelle qu’en l’état actuel de la procédure intentée par le syndicat des copropriétaires, les opérations d’expertises n’ont pas abouti à une conclusion définitive, mais il appert que les désordres apparus dans la piscine empêche impérativement toute « transformation, destructions ou intervention qui pourraient compromettre la qualité et l’authenticité des investigations futures prévisibles » , qu'« il n’est plus possible de mettre la piscine en eau », et que devant la complexité et la gravité de la situation l’expert a dû rallonger la durée des opérations d’expertise jusqu’au 30 octobre 2015.

Elle estime qu’il ressort du bail commercial que la jouissance de la piscine constitue une condition essentielle du contrat qui lie les parties :« le Bailleur déclare avoir parfaite conscience de l’importance capitale que revêt pour le Preneur la jouissance de la totalité des biens, lesquels sont destinés à être exploités directement ou indirectement pour l’exercice d’activités indispensables à l’exploitation locative de la Résidence de Tourisme auprès d’une clientèle non sédentaire lui appartenant, que ces activités présentent ou non un caractère commercial.

A ce titre, le Bailleur consent expressément à reconnaître l’indivisibilité des Locaux dans l’intégralité de leur consistance, savoir, tant dans ses parties privatives que dans l’accès et la jouissance exclusive des parties communes qu’ils confèrent au profit du Preneur ».

La SAS MMV Z souligne également que la réglementation relative au classement des Z de tourisme a été instituée par l’arrêté ministériel du 4 juin 2010 : ECEI1012839Afixant les normes et la procédure de classement des Z de tourisme et qui prévoit dorénavant un « TABLEAU DE CLASSEMENT DES Z DE TOURISME »qui définit un nombre obligatoire de points à atteindre pour le classement 4 étoiles qui est fixé au chiffre de 243 (article A.1 de l’arrêté du 4 juin 2010).La tolérance de perte de points est fixée à 5%, ce qui donne un nombre de point minimal égal à 230,82.La résidence « Y D » capitalisait, avant l’apparition des désordres affectant la piscine, un total de 233 points, mais la mise en eau et l’entretien de la piscine entraînent la perte de 10 points .

La SAS MMV Z relève que la résidence ne satisfait donc plus les exigences du classement 4 étoiles puisque son nombre total de point est inférieur au minimum requis, tolérance comprise.

Elle estime donc que les manquement constatés sont particulièrement graves et justifient la résiliation du bail commercial signé entre les parties le 27/07/2007.

Le dossier a été appelé à l’audience du 21 janvier 2015, date à laquelle il a été renvoyé à l’audience du 18 février 2015, puis du 25 mars 2015 eet 15 avril 2015.

A l’audience du 21 janvier 2015, la SAS B RESORT est intervenue volontairement à l’instance.

Au15 avril 2015, l’ensemble des parties a sollicité que soit donné force exécutoire au protocole d’accord signé entre les parties les 13 et 15 avril 2015 .

SUR CE

La SAS B RESORT, cessionnaire du fonds de commerce de MMV Z, sera reçue en son intervention volontaire.

Aux termes de l’article 2044 du code civil: « La transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit. «

Aux termes de l’article 2052 du même code : « Les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort.

Elles ne peuvent être attaquées pour cause d’erreur de droit, ni pour cause de lésion »

aux termes de l’article 1565 du code de procédure civile, »

En l’espèce , les parties ont entendu mettre fin au litige les opposant par la signature d’un protocole en date des 13 et 15 avril 2015 .

Il convient de donner force exécutoire à ce protocole dont une copie demeurera annexée à la présente décision, et qui emporte désistement d’instance réciproque.

Conformément aux dispositions du protocole, chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laëtitia CURETTI, Vice-Présidente, Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de Grasse, statuant par mise à disposition au Greffe , par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

Vu les articles 1565 et suivants du code de procédure civile;

Recevons SAS B RESORT en son intervention volontaire;

Homologuons le protocole d’accord signé entre les parties 13 et 15 avril 2015 valant désistement , dont une copie demeurera annexée à la présente décision et lui conférons force exécutoire;

Disons que, conformément au protocole, chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés .

AINSI JUGE AU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES