Tribunal de grande instance de Grasse, 2e chambre civile, construction, 11 mai 2018, n° 14/01033

TGI Grasse 11 mai 2018

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Sur la décision

Référence :	TGI Grasse, 2e ch. civ., construction, 11 mai 2018, n° 14/01033
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Grasse
Numéro(s) :	14/01033

Sur les parties

Avocat(s) :	Rachel RUSSELLOLaurence PARENT-MUSARRASophie BRICCO
Parties :	Société NEXITY LAMY

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 EXP + 1 GROSSE M^e PARENT MUSARRA

1 EXP M^e E

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 2^e chambre section construction

B Y c\ Synd. de copropriétaires DE L'[…]

pris en la personne de son syndic en exercice, la société F G dont le siège est sis […] à CANNES, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, Société F G, pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

JUGEMENT DU 11 Mai 2018

DÉCISION N° : 2018/223

RG N°14/01033

DEMANDEUR :

Monsieur B Y

né le […] à […]

domicilié : chez Maître D E […]

[…]

représenté par M^e D E, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant, substituée par M^e RUSSELLO

DEFENDERESSES :

Synd. de copropriétaires DE L'[…]

pris en la personne de son syndic en exercice, la société F G dont le siège est sis […] à CANNES, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

103 BLD DE LA REPUBLIQUE

[…]

Société F G, pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[…]

représentées par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant, substituée par M^e ANDRIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MORF, Vice-Présidente

Greffier : Madame X

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011,

Vu le décret n°2013/1280 du 29 décembre 2013 relatif à la suppression de la contribution pour l’aide juridique,

Vu la clôture de la procédure en date du 28 septembre 2017 ;

A l’audience publique du 24 Octobre 2017,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 12 décembre 2017.

Le prononcé du jugement a été reporté au 11 Mai 2018 .

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur B Y a acquis au sein de la copropriété sise à […] un appartement de deux pièces, le 31 mars 2011.

Lors de l’assemblée générale copropriétaires de l’immeuble litigieux, en date du 9 mai 2011, la copropriété a décidé (résolution n°13) de procéder à la réfection totale de la toiture, en l’état de dégât des eaux dans l’appartement Preston, selon devis Gasque, le démarrage des travaux étant prévu au mois de septembre 2011.

Une nouvelle assemblé générale des copropriétaires s’est déroulée le 9 août 2011, au cours de laquelle ont, finalement annulé la résolution n°13 relative à la réfection totale de la toiture et décidé de procéder à la réfection partielle de celle-ci, selon devis de l’entreprise Charpente et couverture, le démarrage des travaux étant toujours prévu au mois de septembre 2011.

Invoquant l’apparition d’infiltrations dans son appartement, consécutives à des pluies, ainsi que les problèmes électriques en résultant et dégâts causés à son appartement, Monsieur B Y a successivement adressé des courriers au syndic, la société par actions simplifiée F G, les 16 mai 2011 et 6 juin 2011.

Par courrier en date du 11 juillet 2011, Monsieur B Y a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur multirisques habitation, à la suite d’infiltrations affectant son appartement, en provenance de la toiture, apparues les 22 février 2011, 14 mai 2011 et 5 juin 2011.

L’expert mandaté par l’assureur de Monsieur B Y a effectué des constatations sur les lieux et a déposé un rapport définitif simplifié.

Vu l’assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, délivrée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], sis à […] et à la société par actions simplifiée F G, à la requête de Monsieur B Y, par exploit d’huissier en date du 14 février 2014, enrôlée sous le n° RG 14/1033.

Vu les conclusions de Monsieur B Y, signifiées par voie électronique le 11 juillet 2016.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], sis à […] et de la société par actions simplifiée F G, signifiées par voie électronique le 31 octobre 2016.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 septembre 2017.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la qualification de la décision :

En l’espèce, toutes les parties ont comparu. La présente décision sera donc contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Par ailleurs la présente décision est rendue en premier ressort, eu égard au quantum du litige.

Sur le fond :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité civile, a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par vice de construction ou défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit, de sorte que le syndicat est responsable des vices de construction, même s’ils ne sont pas de son fait.

En l’espèce, il résulte du rapport définitif simplifié réalisé contradictoirement par l’expert mandaté par l’assureur de Monsieur B Y que le sinistre a été causé par des infiltrations accidentelles d’eaux pluviales à travers la toiture tuiles de l’immeuble occasionnant des dommages au circuit électrique de Monsieur B Y (aux spots et transformateurs).

Ainsi résulte-t-il de ce qui précède que les dommages causés à Monsieur B Y trouvent leur origine dans une partie commune et résultent d’un défaut d’entretien, puisqu’ils sont causés par la vétusté de la toiture.

Il importe peu, à cet égard, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], sis à […] justifie avoir été diligent, dans la mesure où il s’agit d’une responsabilité de plein droit, sans faute.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], sis à […] est donc responsable de plein droit des dommages causés à Monsieur B Y, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi de 1965.

Il convient donc d’examiner les préjudices invoqués par le copropriétaire, dont la réalité est contestée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], sis à […].

***

S’agissant du préjudice matériel invoqué (dans la partie « discussion » de ses conclusions, non repris dans le « par ces motifs »), il sollicite la somme de 5377,21 €.

Or, il apparaît que Monsieur B Y a déjà été indemnisé de ses dommages matériels. En effet, il ressort du rapport d’expertise diligentée à la demande de son assureur qu’il a été indemnisé par son assureur à hauteur de 697,27 € TTC, un recours devant être intenté contre l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], sis à […] dans le cadre de la convention Cidre.

À cet égard, il convient de relever que les pièces versées aux débats par Monsieur B Y ne permettent pas d’établir l’ampleur des désordres et notamment à justifier que l’évaluation effectuée par son assureur et acceptée par Monsieur B Y soit inférieure à son préjudice effectif.

En effet, s’agissant des dégâts causés à l’appartement, Monsieur B Y verse aux débats des photographies n’ayant pas un caractère probant suffisant à défaut de comporter des éléments permettant de les dater et de les localiser. Il ne produit pas, en revanche, de procès-verbal de constat établi par un huissier de justice, afin d’établir la réalité et l’ampleur des désordres allégués. De même, il n’est pas justifié que les factures et devis produits correspondent aux travaux strictement nécessaires pour réparer les dommages.

Il sera donc débouté de sa demande de ce chef, ne démontrant pas la réalité et l’ampleur du préjudice matériel invoqué (en sus de celui d’ores et déjà indemnisé par son assureur).

***

S’agissant du préjudice de jouissance invoqué, à hauteur de 6200 €, Monsieur B Y sollicite, en réalité, de ce chef, une perte de revenus locatifs, se décomposant comme suit :

3600 € correspondant à six semaines pendant les périodes pleines (2 semaines pendant le Festival de Cannes et 4 semaines pendant le mois de juillet x 600 €),

2800 € en période creuse (2 semaines en mai, le mois de juin et une semaine en novembre x 400 €).

Cependant, Monsieur B Y ne rapporte pas davantage la preuve de son préjudice.

En effet, il ne justifie pas de la perte effective de revenus locatifs (dans la mesure où il ne justifie pas de contrat de réservations, auxquels il n’a pas été donné suite). Ainsi le préjudice dont il peut se prévaloir de ce chef est-il limité à la perte de chance d’obtenir des revenus locatifs.

En outre, il ne saurait se prévaloir d’un quelconque préjudice s’agissant du mois de mai dans la mesure où il ne justifie pas de démarches en vue de mettre en location l’appartement pour cette période. En effet, il résulte de la déclaration de sinistre effectuée auprès de son assureur qu’il envisageait de mettre le bien en location saisonnière à compter du premier juin (selon ses propres déclarations). Cela est, d’ailleurs, corroboré par le courrier du 7 juillet 2011, de la société Crédit Service Immobilier à laquelle Monsieur B Y a confié un mandat n°4682 du 26 mai 2011, en vue de la location saisonnière de son appartement à compter du premier juin 2011.

Ainsi, Monsieur B Y ne démontre-t-il pas avoir eu l’intention de louer les locaux avant le premier juin 2011 et, par conséquent, le préjudice invoqué au titre du mois de mai.

S’agissant de la période ultérieure (juin, juillet et novembre), il verse aux débats le mandat de location saisonnier confié à la société Crédit Service Immobilier, en date du 26 mai 2011, faisant état d’une location au premier juin suivant. Il en résulte que le montant du loyer hebdomadaire de location envisagé était de 400 € hors juillet/août et 600 € pour les mois de juillet et d’août.

Or cette société a adressé un courrier à Monsieur B Y en date du 7 juillet 2011, aux termes duquel elle indique avoir eu l’occasion, à plusieurs reprises, de faire visiter l’appartement à des clients potentiels, aucun n’ayant souhaité donner suite, en l’état des infiltrations affectant l’appartement.

Cependant, cette attestation n’est pas précise (sur les dates de location envisagées, les dates de visite notamment) et n’est pas corroborée par les bons de visite, qui auraient permis d’établir les périodes au cours desquelles l’appartement aurait été susceptible d’être loué.

A cet égard, il n’est pas établi qu’en signant un mandat le 26 mai 2011, des candidats à la location se seraient présentés dès le premier juin.

En outre, Monsieur B Y ne démontrant pas l’ampleur des désordres, il ne démontre pas que l’appartement était inhabitable ou de nature à dissuader tout candidat à la location.

Il ressort Monsieur B Y produit la copie d’une lettre en date du 3 octobre 2011, émanant d’une personne dénommée Mathias Sifantus, qui aurait été locataire des locaux, selon bail meublé, depuis le 31 juillet 2011 et entendrait donner congé en l’état des infiltrations affectant l’appartement. Cependant, Monsieur B Y ne justifie pas de l’enveloppe dans laquelle cette missive a été envoyée en recommandée, pas plus qu’il ne justifie du contrat de location, permettant au tribunal de vérifier la réalité de la qualité de locataire de son auteur et le montant du loyer.

Enfin, Monsieur B Y ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes et il apparait qu’il a concouru au fait que les travaux conservatoires et de réfection n’ont pu être réalisés immédiatement.

E effet, il apparaît que dès le mois de juin 2011, Monsieur B Y s’est opposé au passage des entreprise par son logement, pour accéder à la toiture, la trappe existant dans les parties communes apparaissant très étroite et ne permettant pas le passage de l’outillage et des matériaux (d’après les déclarations des défendeurs, confirmées par les photographies versées aux débats par Monsieur B Y).

Cela résulte d’un message électronique adressé au syndic (K J) le 17 juin 2011 par l’entreprise Gasque (adrien.H.I.gasque@orange.fr) que Monsieur B Y n’a pas laissé l’accès à cette entreprise pour les mesures conservatoire. En effet, Monsieur H I y indique « Concernant le 103 République à Cannes, comme vous l’avez annoncé Mr Y n’en fait qu’à sa tête ; il ne souhaite pas que l’on passe par chez lui pour accéder à la toiture, or, c’est bien le seul moyen !!! Je vous laisse voir avec ce Monsieur. Bon courage (…) ».

Le syndic a adressé une missive à Monsieur B Y, le 16 juin 2011 dans lequel il indique que l’entreprise Gasque mandatée pour prendre des mesures conservatoires l’a informé que Monsieur B Y avait refusé l’accès.

De même, il apparaît que si les travaux de réfection partielle de la toiture confiée à la société Z Charpente Réalisation (FCR) n’ont commencé que tardivement, c’est en raison de différents facteurs, parmi lesquels le fait que Monsieur Y ne se soit pas montré diligent pour accorder un rendez-vous à l’entreprise.

En effet, cela ressort du message électronique du message électronique du 15 novembre 2011, envoyé par Monsieur Z, gérant de FCR (Z-charpente@wanaddo.fr) à Madame J K, aux termes duquel il expose n’avoir pu procéder à l’intervention convenue dans la mesure où leur contact, Monsieur Y, n’avait jamais fait concordé son emploi du temps avec celui de l’entreprise pour fixer une date d’intervention et accéder ainsi à la toiture ».

De même, dans son courrier du 16 novembre 2011, adressé au syndic, Monsieur Z y fait état de plusieurs facteurs, dont le fait que Monsieur Y « n’a pas pu tenir les nombreux rendez-vous du fait qu’il n’habite pas sur place »).

Monsieur B Y verse aux débats, pour contredire ces éléments, une pièce n°14, intitulée « mail de M. Z gérant de la société SARETEC DOMMAGE ». A la lecture de cette pièce, il apparaît qu’il s’agirait plutôt du gérant de la SARL FCR. Cependant, cette pièce ne sera pas retenue comme probante dans la mesure où il n’est pas justifié qu’il s’agit effectivement d’un message électronique, à défaut de précision de l’expéditeur (et son adresse électronique) et du destinataire, ainsi que de la date d’envoi.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur B Y ne justifie donc pas de la réalité des préjudices allégués.

Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la responsabilité du syndic :

Le syndic de copropriété est responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire dans l’accomplissement de sa mission. Toute faute délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic permet aux copropriétaires d’engager individuellement sa responsabilité, sans qu’il y ait lieu de rechercher si cette faute est ou n’est pas détachable des fonctions qu’il exerce. Il appartient au copropriétaire, sans lien contractuel avec le syndic, d’administrer la triple preuve de la faute, du dommage, du lien de causalité.

Selon l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Ainsi, un copropriétaire est-il fondé à intenter une action en responsabilité civile du syndic dès lors qu’il apporte la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

En l’espèce, Monsieur B Y ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par le syndic, qui serait à l’origine d’un préjudice.

Il apparaît, au contraire :

Qu’il a convoqué des assemblées générales pour se prononcer, notamment, sur les travaux de réfection de la toiture et ce, avant même d’avoir été saisi par Monsieur B Y des problèmes d’infiltrations,

Qu’il a mandaté une entreprise pour effectuer des travaux conservatoires qui ont été retardés du fait de Monsieur B Y,

Qu’il a réglé l’acompte sollicité par l’entreprise Charpente et Couverture le 30 septembre 2011, dès l’émission de la facture de demande d’acompte,

Qu’il apparaît que si les travaux commandés à la société FCR ont commencé ultérieurement à la date prévue de septembre 2011, c’est en raison de facteurs non imputables à un défaut de diligence du syndic (intempéries, G 20, absence de coïncidences de dates de rendez-vous entre l’entreprise et Monsieur Y),

Relancé l’entreprise mandatée par message électronique du 15 novembre 2011, ce qui résulte :

du message électronique envoyé par Monsieur Z, gérant de FCR (Z-charpente@wanaddo.fr) à Madame J K, qui répond à la relance qui lui a été adressée par télécopie

du début de la lettre de Monsieur Z, gérant de FCR du 16 novembre 2011, qui avait pour objet de répondre à une télécopie du syndic à propos de l’absence d’intervention programmée).

Dans son courrier du 16 novembre 2011, Monsieur Z, gérant de la société FCR fait grief au syndic de ne pas l’avoir avisé par mail du règlement de l’acompte. Cependant, cela ne saurait être considéré comme fautif, le paiement ayant été fait, c’est à l’entreprise de surveiller son compte bancaire.

Ainsi, Monsieur B Y ne rapporte-t-il pas la preuve d’une faute de la part de la société par actions simplifiée F G, lui causant un préjudice personnel estimé, sans plus de précision, à 2000 €.

Il sera donc débouté de sa demande de c

e chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur B Y, succombant, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit des avocats de la cause, qui ont fait la demande.

Il n’est pas justifié de l’application du code de commerce, tel que sollicité par les défendeurs.

Compte tenu de l’équité et des circonstances de la cause, il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,

Déboute Monsieur B Y de l’ensemble de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur B Y aux dépens de la procédure, avec distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

Et la Présidente a signé avec le Greffier ayant reçu la minute.

Le Greffier La Présidente