JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 JANVIER 2016

Chambre 6/ section 3

AFFAIRE 13/14185

N° de MINUTE :

Monsieur B I-J X

[…]

[…]

représenté par M^e Valérie COLIN, Y au barreau de PARIS, vestiaire : E0959

DEMANDEUR

C/

S.A. CABINET GTA

[…]

[…]

représentée par M^e Jérôme HOCQUARD, Y au barreau de PARIS, vestiaire : P0087

S.C.I. CAMARDIERE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE C D

[…]

[…]

représentée par M^e E F, Y au barreau de PARIS, vestiaire : C2103

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

lors du délibéré :

Président : M^me BLANCHET, Vice Président

Assesseur : Madame VERNIMMEN, Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Monsieur VARICHON, Vice-Président

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DÉBATS

Audience publique du 03 Décembre 2015.

Madame VERNIMMEN, Magistrat chargé du rapport, et Madame BLANCHET, Vice-Président, assistées de M^me COPIN, Greffier, ont entendu les plaidoiries dans les conditions fixées par l’article 786 du Code de Procédure Civile et en ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, rédigé par Madame VERNIMMEN, Vice-Président, et signé par M^me BLANCHET, Vice Président, assistée de M^me COPIN, Greffier.

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Sur les faits et prétentions

Par acte dressé par Maître Z A, notaire à PARIS en date du 27 décembre 2012, Monsieur B X a acquis les lots 4, 5 et 6 d’un immeuble sis […] à SAINT-DENIS (93200) moyennant le prix total de 400.000 €.

Le lot n°4 correspond à la totalité d’un pavillon comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée et deux étages à usage d’habitation et de bureaux; les lots n° 5 et 6 correspondent à deux emplacements de parking dans la cour avec accès sur rue.

Il a été établi à l’occasion de la vente par le cabinet GTA, géomètres experts, un certificat de superficie privative aux termes duquel la superficie privative du lot n°4 était chiffrée à 274,25 m2, se décomposant de la façon suivante :

— pour le rez-de-chaussée : 69,45 m2,

— pour le 1 er étage : 68,70 m2,

— pour le 2 ème étage : 63,80 m2

— et pour le sous-sol : 72,30 m2, se décomposant lui-même de la façon suivante :

* local technique : 8,75 m2,

* archives : 19,75 m2,

* salle de réunion : 19,05 m2,

* réserve : 9,45 m2

* dégagement 6 : 13,10 m2,

* dégagement 7 : 2,20 m2

Estimant que c’était à tort que le sous-sol ou le local d’archives aurait été inclus dans le calcul de la superficie privative mentionnée par le certificat de surface, et ayant découvert après la vente l’impossibilité d’utiliser les deux emplacements de parking pour garer des véhicules de taille moyenne, Monsieur B X a fait assigner par acte du 18 décembre 2013, devant le tribunal de grande instance de céans, la société C D aux fins d’obtenir la réparation de son préjudice.

La SCI CAMARDIERE vient aux droits de la SCI C D par fusion absorption en date du 31 décembre 2013 .

Par acte en date du ,29 janvier 2014, la SCI CAMARDIERE a appelé en garantie le cabinet GTA, géomètre expert ayant établi le certificat de superficie privative.

Les procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Suivant les dernières conclusions signifiées le 2 avril 2015, Monsieur X demande au tribunal deྭ:

«ྭ- condamner la SCI C D à verser à Monsieur B X :

* la somme de 97.542,38 € ou subsidiairement celle de 26.645,39 € correspondant à la moindre mesure, en réduction du prix sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

* la somme de 15.000 € à titre de diminution de prix correspondant au prix de l’un des deux parkings inutilisable à cet usage, ou subsidiairement celle de 30.000 € en contrepartie de quoi il restituera les deux emplacements de stationnement,

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— subsidiairement, avant dire-droit, ordonner une mesure d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec mission de :

o se rendre sur place,

o se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

o visiter les lieux,

o entendre si besoin tous sachants,

o fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer d’une part si le sous-sol de l’immeuble peut être ou non qualifié de cave et s’il devait ou non être inclus dans le calcul de superficie privative, et si les deux emplacements de parking vendus à Monsieur X sont ou non utilisables concomitamment pour garer des véhicules,

— Condamner la SCI C D à verser à Monsieur B X la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Valérie COLIN, Y à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.ྭ»

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que les clauses qui écarteraient l’application de la loi de 1965 ou subordonneraient la garantie à l’exigence d’une différence supérieure au vingtième ou encore minoreraient la réduction de prix doivent être réputées non écrites. Il estime que la clause selon laquelle il a été informé de la situation des biens, de leur destination et de leur usage et déclare en faire son affaire sans recours contre le vendeur est réputée non écrite et n’emporte pas renonciation à contester la superficie privative de lots vendus.

Se fondant sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il considère que le certificat de mesurage fait état d’un sous-sol de 72,30 m² qui n’aurait pas dû être mesuré dans la mesure où il s’agit d’une cave. Il indique que les travaux qui ont transformé en local technique, local d’archives, salle de réunion et autres, les locaux antérieurement désignés comme des caves dans l’acte de vente du 24 mars 1986 et comme un sous-sol dans le règlement de copropriété du 29 mai 1986 et dans les actes de ventes des 8 juillet et 2 septembre 1986 et du 27 décembre 2012, n’ont pas fait l’objet d’une demande d’autorisation Il indique que ces locaux en sous-sol n’ont pas perdu leur caractère initial de caves dans la mesure où ils restent à moitié enterrés, sont dépourvus de fenêtres ouvrant sur l’extérieur et d’un accès autre qu’intérieur et que la partie dénommée « local d’archives » a conservé des parois en pierre brute, est traversée par un conduit de ventilation et connaît un taux d’humidité élevé. Il ajoute que si le Tribunal estime insuffisants les éléments de preuve qu’il fournit, une mesure d’expertise pourra être ordonnée.

Se fondant sur les articles 1641 à1644 du code civil, il soutient que postérieurement à la vente, les deux emplacements de parking vendus par la SCI C D ne pouvaient être utilisés concomitamment pour garer des véhicules de taille moyenne, sauf à empêcher les utilisateurs des autres emplacements d’y accéder ou d’en sortir, de sorte que seul l’un des deux parkings peut être utilisé sans causer de gêne. Il prétend qu’il ne s’agit pas d’un vice apparent puisque seul l’usage du parking par deux conducteurs simultanément pouvait laisser apparaître et que la clause limitative ou exclusive de garantie ne peut pas être invoquée par un vendeur professionnel, celui-ci étant présumé de mauvaise foi, ce qui est le cas en l’espèce.

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Suivant les dernières conclusions signifiées le 26 mars 2015, la SCI CAMARDIERE demande au tribunal deྭ:

— Débouter Monsieur X de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et subsidiairement mal fondées.

— A titre subsidiaire, au cas où le Tribunal estimerait néanmoins devoir entrer en condamnation à l’encontre de la Société concluante au titre du certificat de mesurage, dire et juger que le cabinet GTA devra relever et garantir la SCI CAMARDIERE de toutes condamnations ou frais trouvant son origine ou sa cause dans le certificat de mesurage qui a été joint à l’acte de vente.

— Condamner Monsieur X à payer à la Société concluante, sur le fondement de l’article 32-1 du CPC une somme de 5.000 € pour procédure abusive.

— Le condamner à payer à la Société concluante une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont le recouvrement pourra être opéré directement par maitre E F, Y, aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du CPC.

Sur la demande de réduction du prix, elle fait valoir que Monsieur X a renoncé dans l’acte de vente à contester la désignation, la destination et l’usage des locaux et a renoncé à tout recours contre le vendeur de ce chef, de sorte qu’il ne peut pas demander au tribunal de requalifier le sous-sol en cave en invoquant les caractéristiques physiques des locaux.

Elle soutient que l’acte de vente a repris la désignation du règlement de copropriété qui désigne les locaux litigieux comme étant un sous-sol et que la qualification des locaux par le règlement de copropriété s’impose aux parties, de sorte que le vendeur ne peut pas céder à l’acquéreur autre chose que ce qui est désigné par le règlement de copropriété qui en détermine notamment l’affectation. Elle indique que l’habitabilité des locaux, qui doivent répondre à certains critères d’éclairement, de ventilation ne doit pas être confondue avec la qualification juridique les incluant ou non dans le périmètre de la loi Carrez. Elle en conclut que le mesurage de ce local en sous-sol et de son inclusion dans la surface vendue a été fait dans le respect de la réglementation et en particulier de la loi Carrez.

Sur la garantie des vices cachés, elle argue que Monsieur X a renoncé, selon l’acte de vente, à tout recours contre le vendeur du fait de l’état des constructions et de leurs vices même cachés et que le vendeur n’étant pas un professionnel de l’immobilier, cette clause peut être opposée à Monsieur X. Elle estime que l’incommodité des deux parkings, à supposer qu’il soit établie, est un vice apparent dont il a pu s’en convaincre avant de conclure la vente. Elle fait remarquer que Monsieur X n’a pas engagé une action rédhibitoire ou une action en réduction de prix mais demande à se faire rembourser le parking, sans le rendre, et ce en violation de l’article1644 du Code Civil. Elle ajoute qu’il s’agit d’un prix global qui ne peut être décomposé, de sorte que l’évaluation du parking à 15 000 € ne repose sur aucun élément tangible.

Suivant les dernières conclusions signifiées le 14 octobre 2014, la SA CABINET GTA demande au tribunal deྭ:

«ྭ- Débouter la SCI CAMARDIERE des demandes de garantie dirigées à l’encontre du cabinet GTA

— A titre subsidiaire, Débouter Monsieur X de sa demande de réduction du prix de vente résultant d’une différence de surface du sous-sol,

— Débouter Monsieur X de sa demande de réduction du prix de vente résultant d’une différence de surface des parkings,

— Débouter Monsieur X de sa demande de dommages et intérêts résultant du vice des places de parkings,

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— Condamner les demandeurs à une somme de 5.000€ au titre des frais de justice que le cabinet GTA a été contraint d’exposer,

— Condamner les demandeurs aux entiers dépensྭ»

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que la réduction du prix de vente de l’article 46 de la loi Carrez du 10 juillet 1965 n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice, mais découle d’une non-conformité entre l’acte authentique et le bien vendu, de sorte que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix de la vente résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie.

Subsidiairement, elle fait valoir que le cabinet GTA a reçu pour mission de procéder au mesurage des surfaces privatives de lots de copropriété données et non de qualifier juridiquement les surfaces qui lui ont été données à mesurer, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, les surfaces relevées dans les parties privatives n’étant pas contestées. Elle estime également que le sous-œuvre litigieux peut être qualifié de sous-sol au regard de sa destination décrite dans l’acte notarié, de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété et les caractéristiques matérielles du bien telles qu’elles existaient le jour de la vente. Elle estime ne pas pouvoir garantir des condamnations portant sur les parkings, qu’elle n’a pas mesurés et qui n’entraient pas dans sa mission.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 7 avril 2015 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 3 décembre 2015. A l’audience, le juge a fait un rapport et les conseils des parties ont ensuite plaidé par observations et s’en sont rapportés pour le surplus à leurs écritures. L’affaire a alors été mise en délibéré au 21 janvier 2016.

MOTIFS

I. Sur la demande de diminution du prix de la vente

L’article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47.Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente […]. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

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L’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. L’article 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

1° Sur la validité de la clause de renonciation à contester la superficie privative

L’acte de vente stipule en page 7 que le vendeur déclare que les biens sont actuellement affectés à usage de bureaux mais qu’il n’a obtenu aucune autorisation administrative pour l’affectation de cet usage et que l’acquéreur reconnait parfaitement être informé de la situation des biens objet de la présente vente, tant au regard de leur désignation que de leur destination et usage, vouloir les prendre dans l’état actuel et déclare en faire son affaire personnelle ainsi que de l’ensemble de ses conséquences notamment juridiques ou fiscales, sans recours contre le vendeur, ni le notaire soussigné.

Cette clause a pour effet de priver l’acquéreur de contester le mesurage de la superficie privative des lots vendus dès lors qu’elle ne permet pas à l’acquéreur de remettre en cause la nature des locaux devant être prise en compte dans le mesurage de la superficie privative.

Or, les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dont l’objectif est d’améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété sont d’ordre public, de sorte que toutes clauses qui écartent son application doivent être réputés non-écrites.

Il s’ensuit que la clause par laquelle Monsieur X a renoncé à contester la qualification des locaux faisant partie intégrante de la superficie du lot doit être réputée non écrite.

2° Sur la nature juridique des locaux situés au sous-sol

Monsieur X sollicite une réduction du prix de vente sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que le certificat de mesurage fait état d’un sous-sol de 72,30 m², alors qu’il s’agit d’une cave ne devant pas être incluse dans la mesure de la surface privative du lot. Il en résulte que Monsieur X ne conteste pas le mesurage des superficies privatives tel qu’il ressort du certificat de superficie privative établi par le cabinet GTA mais il conteste la nature des locaux situés au sous-sol de la maison.

Dans ces conditions, il appartient au tribunal de déterminer la nature juridique de ces locaux, soit en cave, soit en sous-sol, pour décider si ces locaux doivent être exclus ou intégrés dans le calcul de la superficie privative.

Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte les caractéristiques matérielles du bien telles qu’elles existaient au moment de la vente.

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Or, il ressort du certificat de mesurage établi par la société GTA que les surfaces contestées par Monsieur X, au jour de l’acquisition du lot n°4 ont les dimensions suivantes :

— le local technique d’une hauteur sous plafonds de 2.02m et d’une superficie de 8,75m²

— la salle de réunion d’une hauteur sous faux-plafond de 1.95m et d’une superficie de 19,75m²

— la salle d’archive d’une hauteur sous plafonds de 2.08m et d’une superficie de 19.05m²

— la réserve pour produits d’entretiens d’une hauteur sous faux-plafonds de 1.95m et d’une superficie de 9,45m²

— deux dégagements d’une hauteur sous plafond de 2.69m.

Il en résulte que l’ensemble du sous-œuvre répond strictement aux critères de mesure posés par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 , tant en terme de surfaces que de hauteur sous plafond.

En outre, l’acte de vente stipulent en page 5 et 7 que la totalité du pavillon comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée et deux étages était affecté à l’usage de bureaux dans tous ses niveaux. Les plans annexés à l’acte de vente mentionnent, de manière expresse, les pièces affectées à l’usage de bureaux dans les étages et la destination de chaque pièce composant le sous-œuvre : local technique, salle de réunion, salle d’archive et réserve.

En outre, il ressort de l’analyse des précédents actes de vente produits au débat par Monsieur X qu’entre la date de l’acte de vente du 24 mars 1986 qui désigne les locaux litigieux comme des caves et la date de l’établissement du règlement de copropriété du 29 mai 1986, il y a eu des travaux qui ont transformé en local d’archives, salle de réunion et autres, les locaux antérieurement désignés comme des caves. Dès lors, les locaux situés en sous-œuvre s’intégraient parfaitement aux pièces situées dans les étages et affectées à usage de bureaux.

Il importe peu de savoir dans quelles circonstances les travaux de transformation de la cave ont été réalisés dès lors que la dénomination des locaux litigieux dépend de leurs caractéristiques matérielles existant au moment de la vente. Le fait que le changement d’affectation ait été opéré sans autorisation préalable est sans incidence sur la qualification des locaux situés en sous-oeuvre du pavillon.

Or, le constat d’huissier du 26 août 2014 et des photographies qui y sont annexées montrent que le sous-sol est équipé d’une ventilation et de fenêtres semi-enterrées et que les locaux ont été aménagés pour être utilisé conformément à la destination mentionnée dans les plans annexés à l’acte de vente. Les locaux situés en sous-œuvre du pavillon se présentaient matériellement au moment de la vente comme une salle de réunion et des locaux techniques intégrés aux autres pièces du pavillon à usage de bureaux.

Le fait que le sous-œuvre du pavillon soit affecté de remontées capillaires et de traces d’humidité, qu’il soit mal ventilé et qu’il ne dispose pas de carrelage dans toutes les pièces ne suffit pas à qualifier les locaux du sous-œuvre en cave dans la mesure où la notion de la surface privative ne peut se confondre avec celle de surface habitable prévue à l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation. En effet, la notion de surface habitable répond à des critères d’éclairement et de ventilation distincts de ceux de la surface privative, de sorte qu’une surface peut être intégrée dans le calcul de la surface privative sans nécessairement répondre aux critères d’habitabilité. Il importe donc peu de déterminer si les locaux situés en sous-oeuvre du pavillon constituent un logement décent.

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Dès lors, il n’existait au jour de la vente aucune ambiguïté sur les caractéristiques matérielles des locaux situés au sous-sol et leur l’usage réel, à l’origine des caves qui ont été aménagées et transformées en salles de réunion et en locaux techniques d’une hauteur supérieure à 1,80 m et dont la superficie est supérieure au seuil minimal.

Par ailleurs, les caractéristiques matérielles et la destination physique des locaux situés en sous-œuvre de la maison correspondent à ce qui figure au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.

Le règlement de copropriété daté du 29 mai 1986 mentionne en page 2 dans la partie préliminaire que le bâtiment B est élevé sur sous-sol, semi-enterré, rez-de-chaussée, étage droit et un deuxième étage légèrement mansardé. De même, l’état descriptif de division du lot 4 précise que le lot est constitué de la totalité d’un pavillon comprenant sous-sol, rez-de-chaussée et deux étages.

Il n’existe donc aucune distorsion entre la consistance du lot n°4 telle qu’elle résulte du règlement de copropriété et la réalité lors de la vente.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le sous-œuvre de la maison doit être qualifié de sous-sol, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire, le tribunal disposant d’éléments suffisants pour qualifier les locaux litigieux.

Le sous-œuvre du pavillon étant qualifié de sous-sol, toutes les pièces le composant, même la salle d’archives, doivent être comprises dans le calcul de la superficie de la partie privative du lot vendu.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur X de sa demande de diminution du prix de vente sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Sa demande d’expertise judiciaire sera également rejetée.

La demande de garantie de la SCI CAMARDIERE à l’encontre de la société GTA est donc sans objet.

II. Sur la demande de Monsieur X concernant les parkings

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. Aux termes de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre par lui-même.

1° Sur la recevabilité de la demande en garantie des vices cachés

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur, non professionnel, peut s’exonérer de la garantie des vices cachés en stipulant une clause de non-garantie dans l’acte de vente. En revanche, le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, de sorte qu’il ne peut se prévaloir d’une stipulation excluant à l’avance sa garantie pour vices cachés.

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En l’espèce, l’acte de vente du 27 décembre 2012 stipule que «ྭl’acquéreur s’est engagé à prendre le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : – soit de l’état des constructions, de leurs vices, même cachés, sous réserves des dispositions législatives ou règlementaires contraires analysés le cas échéant ci-après […]ྭ»

Il en résulte que Monsieur X a contractuellement renoncé à invoquer des vices de construction cachés à l’encontre du vendeur.

Toutefois, il ressort du traité de fusion par absorption de la SCI C D par la SCI CAMARDIERE que la SCI C D a pour objet l’acquisition par voie d’achat ou d’apport la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, la gestion directe ou indirecte des biens et droits immobiliers dépendant de divers immeubles, de sorte que son activité consiste à gérer des biens immobiliers pour le compte d’une caisse de retraite et qu’à ce titre, elle agit en tant que vendeur professionnel.

Il en résulte que la SCI CAMARDIERE venant aux droits de la SCI C D ne peut se prévaloir de la clause excluant à l’avance la garantie des vices cachés.

Par conséquent, l’action en garantie des vices cachés engagée par Monsieur X est recevable.

2° Sur les caractères du vice

Pour que le vendeur soit tenu à garantie au sens de l’article 1641 du code civil, le vice affectant l’immeuble doit exister, présenter une gravité suffisante pour porter atteinte à son usage, être caché et inconnu de l’acheteur lors de la vente, antérieur à la vente et imputable à la chose.

En l’espèce, les constatations faites par l’huissier de justice le 26 août 2014, corroborées par les photographies qui y sont annexées et les informations relatives aux longueurs de véhicules de petite taille, attestent que deux véhicules de petite taille peuvent stationner l’un derrière l’autre mais qu’il reste un très faible espace entre les deux voitures, ce qui empêche le premier véhicule de sortir si le second est garé devant et interdit au conducteur de la seconde voiture d’en sortir. L’huissier relève que la longueur des deux places de parking placées le long du mur est de 8,80 mètres, alors qu’un véhicule de taille moyenne de type Peugeot 308 ou Mégane a une longueur de 4,20 mètres et qu’un véhicule de petite taille de type Citroen C3 mesure 3,85 mètres de longueur. Il en résulte que deux véhicules de taille moyenne ne peuvent se garer simultanément, sauf à empêcher les utilisateurs des autres emplacements d’y accéder ou d’en sortir. Dès lors, un seul emplacement de parking peut être utilisé normalement sans causer de gêne, ce qui caractérise une impropriété à destination.

En outre, ce vice, qui existait antérieurement à la vente, ne peut être considéré comme un vice apparent dans la mesure où seul l’usage simultané des deux places de parking par deux conducteurs distincts aurait permis de révéler ce vice. Il ne peut donc être valablement soutenu que Monsieur X pouvait avant la vente s’en convaincre et connaître les inconvénients liés à l’usage du parking.

Dès lors, l’impossibilité d’utiliser simultanément les deux emplacements de parking constitue un vice caché, antérieur à la vente et suffisamment grave pour porter atteinte à sa destination.

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3° Sur l’action estimatoire

Aux termes de l’article 1644 du code civil, l’acheteur auquel est due la garantie des vices cachés a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par expert. Il dispose d’une option entre l’action rédhibitoire, qui aboutit à la résolution de la vente et l’action estimatoire, qui vise seulement à obtenir une diminution du prix, la vente étant maintenue.

En l’espèce, Monsieur X demande à titre principal la somme de 15.000 € à titre de diminution de prix correspondant au prix de l’un des deux parkings inutilisable à cet usage et subsidiairement celle de 30.000 € en contrepartie de quoi il restituera les deux emplacements de stationnement.

La demande de Monsieur X s’analyse comme une action estimatoire ayant pour objet la restitution du prix, telle que fixée par expert.

Or, le tribunal, saisi d’une action estimatoire, ne peut fixer lui-même la partie du prix à restituer et doit nécessairement recourir à l’arbitrage d’un expert.

Par conséquent, il convient d’ordonner, en application de l’article 256 du code de procédure, une mesure de consultation dont la mission sera précisée dans le présent dispositif.

Dans l’attente, il y a lieu de surseoir à statuer sur la demande en diminution du prix fondée sur la garantie des vices cachés ainsi que sur les demandes de frais irrépétibles et les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au Greffe, et en premier ressort ;

Déclare comme réputée non écrite la clause par laquelle Monsieur X a renoncé à contester la qualification des locaux faisant partie intégrante de la superficie du lot,

Déboute Monsieur X de sa demande de diminution du prix de vente sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute Monsieur X de sa demande d’expertise judiciaire relative à la surface privative du bien immobilier,

Dit que la demande de garantie de la SCI CAMARDIERE à l’encontre de la société GTA est sans objet,

Dit que l’impossibilité d’utiliser simultanément les deux emplacements de parking constitue un vice caché, antérieur à la vente et suffisamment grave pour porter atteinte à sa destination, justifiant une diminution du prix dans le cadre d’une action estimatoire,

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Ordonne une mesure de consultation

Désignons pour y procéder :

Monsieur G H

[…]

[…]

Tél : 01.42.50.84.61

Fax : 01.48.28.81.70

Email : x.H.experts@wanadoo.fr

expert, inscrit sur la liste de la cour d’appel,

avec mission de :

évaluer le prix de vente d’un emplacement de parking correspondant aux lots n° 5 et 6 d’un immeuble sis […] à SAINT-DENIS (93200)

plus généralement, donner au tribunal tous les éléments permettant d’apprécier la part du prix de vente à restituer correspondant au prix de vente d’un des deux emplacements de parking dans le cadre de la vente du bien immobilier sis […] à SAINT-DENIS (93200) composé des lots n°4,5 et 6,

Disons que pour procéder à sa mission le consultant devra :

se rendre sur place, après en avoir avisé les parties qui seront libres d’y assister,

adresser aux parties de l’évaluation de l’emplacement de parking correspondant aux lots n° 5 ou n° 6 de l’immeuble sus-visé,

Fixer un délai aux parties pour le dépôt de leurs observations sur l’évaluation retenue par l’expert,

Fixe à la somme de 500 € la provision concernant les frais de consultation qui devra être versée par Monsieur X directement entre les mains du consultant, conformément à l’article 258 du CPC, avant le 22 février 2016,

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la présente mesure sera caduque et de nul effet .

Dit que le consultant sera saisi par le versement de cette consignation et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile,

Dit que le consultant déposera l’original de son rapport au greffe de la Chambre 6 section 4 du Tribunal de Grande Instance de Bobigny avant le 22 avril 2016 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile,

Rappelle que le consultant est investi des mêmes pouvoirs que l’expert,

Sursoit à statuer sur la demande en diminution du prix fondée sur la garantie des vices cachés ainsi que sur les demandes de frais irrépétibles et les dépens dans l’attente du dépôt du rapport de consultation,

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Renvoie les parties à l’audience de mise en état du lundi 6 juin 2016 à 13 h 30 – porte 344 pour conclusions des parties après le dépôt du rapport du consultant et pour clôture.

La minute a été signée par Madame BLANCHET, Vice Président , et par Madame COPIN, Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT

TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY