Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 EXP + 1 GROSSE M^e GHIGO

1 EXP + 1 GROSSE M^e DUPY

1 EXP + 1 GROSSE M^e BERTHELOT

1 EXP M^e RAVOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 2^e chambre section construction

C B épouse X D, E X […] , pris en la personne de son nouveau syndic en exercice , le Cabinet SCARSINI SARL, 854 avenue du Campon, le Freeway LE CANNET prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es quailté audit siège, S.A.S F G , prise encore en son établissement secondaire dénommé F G CANNES,[…] à CANNES, ancien syndic jusqu’au 12 juin 2015 et prise encore en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit sièg, S.A.R.L. SOCIETE COMPAGNIE EUROPEENNE DE GESTION IMMOBILIER , prise encore en son établissement secondaire dénommé CEGESTIM 8 rue Gioffredo à NICE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

JUGEMENT DU 06 Juin 2018

DÉCISION N° : 2018/255

RG N°15/04814

DEMANDEURS :

Madame C B épouse X ,

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

et

Monsieur D, E X

né le […] à […]

[…], lots77 et 65 Tantièmes : 172

[…]

[…]

représenté par Maître Pierre-alain RAVOT de la SELARL RAVOT PIERRE- ALAIN, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et plaidant

DEFENDERESSES :

[…] , pris en la personne de son nouveau syndic en exercice , le Cabinet SCARSINI SARL, 854 avenue du Campon, le Freeway LE CANNET prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es quailté audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

S.A.S F G , prise encore en son établissement secondaire dénommé F G CANNES,[…] à CANNES, ancien syndic jusqu’au 12 juin 2015 et prise encore en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit sièg

[…]

[…]

représentée par Maître Julie DUPY de la SELARL DUPY JULIE, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et par M^e RABHI, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.A.R.L. SOCIETE COMPAGNIE EUROPEENNE DE GESTION IMMOBILIER prise encore en son établissement secondaire dénommé CEGESTIM 8 rue Gioffredo à NICE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

5 place de l’europe

[…]

représentée par Maître Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame MARIE, Vice-Présidente

Assesseur : Monsieur LEGAY, Vice-Président

Assesseur : Madame Y, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré .

Greffier : Monsieur Z lors des débats et Madame A lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’acquittement du timbre ou le justificatif dispensant de son apposition,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 février 2018 ;

A l’audience publique du 14 Mars 2018,

Madame MARIE, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 2 mai 2018.

Le prononcé du jugement a été reporté au 6 juin 2018 .

***

• EXPOSE DU LITIGE

M. D X et M^me C X née B sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble en […].

Par acte d’huissier en date du 8 septembre 2015, M. D X et M^me C X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES COTE D’AZUR, représenté par son syndic, la société GESTION IMMOBILIERE BERTRAND PETIT (GIBP), ainsi que la SAS F G, ancien syndic, et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GESTION IMMOBILIERE (CEGESTIM) devant le Tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967,

Prononcer la nullité des résolutions n° 21 à 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES SENORIALES COTE D’AZUR du 12 juin 2015,

Prononcer l’interdiction pour le syndic F G de proposer à nouveau un contrat de syndic pour la résidence LES SENORIALES COTE D’AZUR durant 6 ans jusqu’au 12 juin 2021,

Condamner in solidum la société F G et la SARL CEGESTIM à verser aux requérants la somme de 4000 € soit 2000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’utilisation frauduleuse des pouvoirs et des irrégularités de décomptes de voix,

Condamner in solidum la société F G et la SARL CEGESTIM à régler à chacun des requérants la somme de 1500 € soit 3000 € au total sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dont les requérants seront dispensés du paiement des charges afférentes,

Les condamner in solidum aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de M^e RAVOT, avocat postulant au Barreau de Grasse dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Prononcer l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution,

Vu les conclusions de la Société CEGESTIM, signifiées par le RPVA le 2 novembre 2016, aux fins de voir débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et à titre reconventionnel, les condamner à lui payer la somme de 1000 € chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les conclusions de société F G, signifiées par le RPVA le 20 septembre 2017, aux fins de voir :

Vu l’article 1382 du code civil,

Débouter les consorts X et autres de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tant que de besoin :

Dire et juger qu’en l’absence de faute susceptible d’engager la responsabilité du syndic F, et en l’état du quitus donné pour sa gestion, la demande tendant à la condamnation de la société F G ès qualité de syndic à verser aux demandeurs la somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts est infondée,

Dire et juger que la société F G ne sera pas condamnée in solidum à régler la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire et juger que la société F G ne sera pas condamnée aux entiers dépens,

Condamner tout succombant à verser à la société F G la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance au profit de M^e DUPY, avocate.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES COTE D’AZUR, signifiées par le RPVA le 6 décembre 2017, aux fins de voir :

Vu les articles 22 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2015,

Vu les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Grasse les 18 mars 2016, 11 janvier 2017 et 4 avril 2017,

Dire et juger que l’administrateur de biens n’a pas à justifier de sa qualité lorsqu’il représente son mandant lors de l’assemblée générale des copropriétaires,

Dire et juger que Monsieur et Madame X ne rapportent pas la preuve de ce que des pouvoirs illégitimes auraient été utilisés lors de l’assemblée générale du 12 juin 2015,

Dire et juger que l’administrateur de biens, en sa qualité de mandataire, dispose du pouvoir de déléguer son vote à un tiers conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter Monsieur et Madame X de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des résolutions n° 21 à 24 votées lors de l’assemblée générale du 12 juin 2015,

Dire et juger que conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions n° 21 à 24 ont bien été votées à la majorité des votes exprimés,

Débouter Monsieur et Madame X de leur demande de nullité des résolutions n° 21 à 24 votées lors de l’assemblée générale du 12 juin 2015 à ce titre,

Dire et juger que les procédures systématiques et mal fondées initiées par Monsieur et Madame X causent un préjudice certain au syndicat des copropriétaires LES SENORIALES COTE D’AZUR,

Condamner M. D X et M^me C X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES COTE D’AZUR la somme de 2500 € en réparation du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires résultant de cette procédure manifestement mal fondée,

Condamner M. D X et M^me C X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES COTE D’AZUR la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Franck GHIGO, avocat au Barreau de Grasse,

L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue le 22 Février 2018.

Se prévalant de l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 11 janvier 2018 ayant annulé l’assemblée générale de copropriété du 13 mai 2013,, p

Par conclusions récapitulatives « avec correction » signifiées par le RPVA le 21 février 2018, M. D X et M^me C X ont modifié leurs demandes initiales, sollicitant la nullité de l’assemblée générale du 12 juin 2015 en son entier,

convoquée par un syndic dont le mandat était annulé,

et la condamnation de société F G à leur rembourser les honoraires perçus au titre de l’exercice concerné par l’assemblée générale annulée. Ils réitéraient pour le surplus leurs demandes de dommages et intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience des plaidoiries du 14 mars 2018, le tribunal, constatant l’accord des avocats des parties sur la révocation de l’ordonnance de clôture, a prononcé cette révocation et reporté la clôture au jour de l’audience. Les conclusions des demandeurs signifiées le 21 février 2018 sont dès lors recevables.

***

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualification du jugement :

Toutes les parties ont comparu. La présente décision est rendue contradictoirement conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et en premier ressort eu égard à la nature du litige.

Sur la recevabilité de la contestation :

En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 18 du décret du 17 mars 1967 dispose :

« Le délai prévu à l’article 42 (al.2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants….

La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l’article 42 (al.2) de ladite loi…. »

En l’espèce, les demandeurs justifient que le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2015 leur a été notifié par lettre recommandée AR postée le 07/07/2015 et réceptionnée le 09/07/2015.

L’assignation en date du 08/09/2015 a été délivrée dans le délai de deux mois conformément à l’article 42. La demande est recevable.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 12 juin 2015 en son entier pour défaut de pouvoir du syndic :

M. D X et M^me C X sollicitent dans leurs dernières écritures l’annulation de l’assemblée générale du 12 juin 2015 en son entier au motif que le syndic n’avait pas qualité pour la convoquer.

Ils exposent que par jugement définitif en date du 24 février 2015, le tribunal de Grande instance de Grasse a prononcé la nullité des assemblées générales des 8 septembre 2010 et 6 avril 2011 au motif qu’elles avaient été convoquées par « un syndic inexistant », au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils soutiennent que par « effet domino », le syndic n’avait pas rétroactivement le pouvoir de convoquer les assemblées suivantes, de sorte que les assemblées du 27 avril 2012, puis du 13 mai 2013 et ainsi de suite jusqu’à celle du 12 juin 2015, doivent être annulées – un nouveau syndic ayant été désigné lors de l’assemblée générale de 2016.

Ils se prévalent de l’arrêt rendu le 11 janvier 2018 par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence qui, statuant sur le recours en annulation de l’assemblée générale du 13 mai 2013, a infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 18 mars 2016 qui avait débouté les requérants de leur demande et, statuant à nouveau, a annulé ladite assemblée comme ayant été convoquée par un syndic qui n’avait plus qualité.

***

Il est de droit que :

Une décision prononçant la nullité d’une assemblée n’a pas l’autorité de la chose jugée au regard d’une demande d’annulation d’une assemblée postérieure, même si les motifs invoqués sont les mêmes.

L’annulation d’une assemblée ayant procédé à la nomination du syndic n’entraîne pas de plein droit la nullité des assemblées postérieures convoquées par ce syndic. En effet, la nullité de ces assemblées doit être expressément demandée. Ainsi, l’annulation d’une assemblée ayant désigné un syndic entraîne la nullité en cascade des suivantes à la condition que chacune des assemblées soit contestée dans le délai légal.

La Cour a considéré dans son arrêt du 11 janvier 2018 :

« il ressort des pièces du dossier que la désignation du syndic pour la période couvrant la date du 13 mai 2013 est intervenue au cours de l’assemblée générale du 27 juin 2012 organisée sur convocation de la société F G, laquelle n’avait, à cette date, plus la qualité de syndic par suite de l’annulation, par jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 24 février 2015, de l’assemblée générale du 6 avril 2011 au cours de laquelle la société F G a été désignée en qualité de syndic pour la période allant du 6 avril 2011 au 30 juin 2012.

Dès lors, par l’effet de l’annulation d’une assemblée générale antérieure qui le désignait, le syndic n’avait plus cette qualité lors de la convocation de l’assemblée générale du 13 mai 2013, de sorte que celle-ci, convoquée dans des conditions irrégulières, ne peut qu’être annulée ».

S’agissant de l’assemblée du 12 juin 2015, objet de la présente instance, les parties ne produisent pas la convocation mais il apparaît des éléments recueillis qu’elle a été convoquée par la société F G, désignée en qualité de syndic par l’assemblée générale du 6 juin 2014 (non produite).

La demande visant à l’annulation de cette assemblée formée par les consorts X a été rejetée par le tribunal dans son jugement du 4 avril 2017. Si ce jugement a été frappé d’appel, aucune décision n’a été rendue annulant l’assemblée. Il s’ensuit qu’à la date de la convocation, le mandat de syndic de la société F G était valable.

La demande d’annulation de l’assemblée pour défaut de pouvoir du syndic est en conséquence rejetée.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 12 juin 2015 en son entier pour irrégularité de certains pouvoirs :

Dans leur acte introductif d’instance, M. D X et M^me C X demandaient la nullité uniquement des résolutions n° 21 à 24 au motif que plusieurs pouvoirs utilisés lors de l’assemblée du 12 juin 2015 étaient irréguliers. Ils précisaient qu’ils souhaitaient « conserver l’effet des autres » résolutions, ce qui est pour le moins surprenant dans la mesure où l’irrégularité des pouvoirs serait susceptible d’affecter l’assemblée en son entier…

Dans leurs conclusions récapitulatives, ils sollicitent l’annulation de l’assemblée dans son ensemble non seulement pour défaut de qualité du syndic à convoquer l’assemblée, mais également pour irrégularité de certains pouvoirs.

A l’appui de leur demande, ils font valoir que lors de l’assemblée du 12 juin 2015, la société CEGESTIM chargée par des copropriétaires de la gestion locative de leurs lots, a via son gérant, Monsieur H I, personne extérieure à la copropriété, participé aux votes au nom de ces copropriétaires sans justifier de pouvoirs écrits signés par ces derniers ni d’une délégation de pouvoir ; que 11 pouvoirs étaient irréguliers en ce qu’ils ne comportaient pas en annexe le « mandat premier » d’agir en leur nom.

Ils soulignent qu’il ne peut s’inférer de la gestion locative une présomption de mandat donné par les copropriétaires à leur agent immobilier de les représenter à une assemblée.

La société CEGESTIM et la société F G répliquent qu’un administrateur de biens peut représenter son mandant à une assemblée générale à condition que le mandat de gestion l’autorise expressément, ce qui est le cas en l’espèce ; que la société CEGESTIM dans le cadre de la gestion des lots, bénéficiait d’un mandat général de représentation comportant faculté de subdélégation ; que conformément à son mandat général de gérance, elle a subdélégué ses pouvoirs en respectant les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

***

L’article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat ».

Par ailleurs, le syndic et ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

En application des règles du mandat prévues par le Code civil, le mandataire désigné peut subdéléguer son droit de vote à une autre personne dès lors que cette faculté n’a pas été expressément interdite par le mandant.

Par ailleurs, il peut y avoir mandat permanent dans le cas où un copropriétaire a confié la gestion de son lot à un administrateur de biens, qui le représentera aux assemblées.

En l’espèce,

La société CEGESTIM verse au débats les mandats de gérance des copropriétaires représentés à l’assemblée, soit directement par son gérant, soit par subdélégation.

Ces mandats comportent la clause suivante :

«Le mandant autorise expressément le mandataire à : représenter le mandant ou le faire représenter aux assemblées générales des copropriétaires dans la mesure où le mandataire n’assume pas les fonctions de syndic de la copropriété dont dépend(ent) le(s) bien(s) géré(s) ».

Ainsi, la société CEGESTIM a pu valablement usé de la faculté de subdélégation qui lui était octroyée par le mandat de gérance et, subdélégant, signer les pouvoirs au nom de ses mandants.

La Cour d’appel dans son arrêt du 11 janvier 2018 en a d’ailleurs décidé ainsi et a rejeté le moyen de nullité tiré de l’irrégularité des pouvoirs opposé par les consorts X à l’encontre de l’assemblée générale du 13 mai 2013.

Les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées tant en ce qui concerne le nombre maximum de délégations que l’interdiction de subdéléguer le pouvoir de représentation au syndic.

La demande de nullité pour irrégularités des pouvoirs est en conséquence rejetée.

Sur la nullité des résolutions n° 21 à 24 :

La demande des consorts X en annulation de l’assemblée générale en son entier étant rejetée, il convient d’examiner leur demande d’annulation limitée aux résolutions n°21 à 24, laquelle est recevable dès lors qu’ils ont voté contre ces décisions.

M. D X et M^me C X soutiennent qu’une erreur de décompte affecte l’adoption des résolutions querellées, en ce qu’il est mentionné un vote favorable à la majorité des copropriétaire présents et représentés (celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965) alors que « le décompte des votes dégage 4267/9214 tantièmes ce qui représente 46,31 % et non 50 % ».

Cependant, en vertu de l’article 24 modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000, la majorité se calcule sur les voix « exprimées » de sorte qu’il convient de décompter, pour chaque décision, le nombre des voix « pour » et le nombre de voix « contre », à l’exclusion des abstentions qui ne sont pas des voix exprimées.

En l’occurrence, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale que 23 propriétaires totalisant 3608 tantièmes sur 9214 se sont abstenus de voter, de sorte que le total des voix exprimées s’établissait à 5606 / 9214 tantièmes.

Le total des votes favorables étant de 4267, les résolutions ont bien été adoptées à la majorité requise.

La contestation de M. D X et M^me C X de ce chef est non fondée.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Monsieur et Madame X sollicitent la condamnation in solidum de la société F G et de la SARL CEGESTIM à lui payer la somme de 2000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’utilisation frauduleuse des pouvoirs et des irrégularités des décomptes de voix.

Leurs contestations étant rejetées, ils sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES COTE D’AZUR sollicite la condamnation de M. D X et M^me C X au paiement de la somme de 2500 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires résultant de la procédure mal fondée.

Cependant, le syndicat ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui d’ordre procédural, réparé par l’allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ci-après fixée. Sa demande est rejetée.

La société CEGESTIM sollicite la condamnation de M. D X et M^me C X au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Cependant, il ne résulte pas des éléments du dossier que M. D X et M^me C X aient abusé de mauvaise foi et avec intention de nuire de leur droit d’agir en justice.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M. D X et M^me C X, succombant en leurs prétentions, doivent supporter les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu, par ailleurs, d’allouer au syndicat des copropriétaires, à la société F G ainsi qu’à la société CEGESTIM, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de l’instance qu’ils ont exposés à l’occasion de la présente instance, qu’il est équitable de fixer à 1500 € chacun.

Sur la demande d’exécution provisoire :

Aucune circonstance particulière ne justifie le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Déboute M. D X et M^me C X de l’ensemble de leurs prétentions.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES COTE D’AZUR et la société CEGESTIM de leurs demandes de dommages et intérêts.

Condamne M. D X et M^me C X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES COTE D’AZUR, à la société F G et à la société CEGESTIM la somme de 1500 euros à chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamne aux dépens.

Dit que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Rejette tous autres chefs de demande.

La Présidente a signé avec le Greffier ayant reçu la minute.

Le Greffier, La Présidente,