MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 20 Avril 2015

DOSSIER N° : 15/00401

AFFAIRE : C-D E C/ S.A.R.L. SYNDIC EQUITABLE

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LYON

ORDONNANCE EN LA FORME DES RÉFÉRÉS

PRÉSIDENT : Madame Marie-Noëlle CHIFFLET, Vice-Président

GREFFIER : Madame Y Z

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur C-D E

[…]

représenté par M^e C-Paul SANTA-CRUZ, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SYNDIC EQUITABLE

dont le […]

représentée par Maître A B de la SCP LLACER ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 30 Mars 2015

Notification le

à :

Maître A B – 7

M^e C-Paul SANTA-CRUZ – 2104

Par acte d’huissier du 16 février 2015, C-D E a fait assigner la SARL SYNDIC EQUITABLE devant le président du tribunal de grande instance statuant en référé aux fins de voir désigner la société CAVERIVIERE en qualité de syndic provisoire de la copropriété de l’immeuble HORIZON, sis 69 à 71 montée de l’Observance à Lyon 9^e, sur le fondement des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du décret du 17 mars 1967.

Il réclame en outre une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de cette demande il fait valoir :

— que la SARL SYNDIC EQUITABLE ne bénéficie plus de la garantie financière nécessaire à l’exercice de sa mission de syndic, comme cela ressort de la publication du 13 janvier 2015, et cet empêchement justifie la désignation d’un syndic provisoire en application de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 ;

— qu’en outre de multiples carences ont été constatées dans l’exécution de sa mission de syndic par la SARL SYNDIC EQUITABLE, qui non seulement n’a pas mise en œuvre la décision de l’assemblée générale concernant les travaux de ravalement des façades, n’a pas assuré le règlement régulier des factures d’eau ou d’électricité de la copropriété et n’a pas davantage justifié de la souscription d’une assurance de l’immeuble, mais n’avait en outre plus de carte professionnelle entre les mois d’août et décembre 2014, et a de surcroît pris l’initiative de remettre en cause le congé donné au locataire de la loge dont la vente avait été décidée par l’assemblée générale, au mépris des intérêts de la copropriété, ce qui justifie au besoin la désignation de la société CAVERIVIERE en qualité d’administrateur provisoire.

La SARL SYNDIC EQUITABLE soutient :

— que C-D E ne justifiant pas d’une mise en demeure répondant aux exigences de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et demandant au syndic d’accomplir une diligence précise sous peine d’une action en justice, sa demande fondée sur une prétendue situation de carence du syndic est donc irrecevable, d’autant qu’il ne précise pas davantage la mission qu’il entend voir confier à l’administrateur provisoire ;

— que si la loi du 2 janvier 1970 impose au professionnel de justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds détenus pour obtenir la délivrance de la carte professionnelle, l’article 3 du décret d’application modifié le 30 décembre 2010 prévoit toutefois que celle-ci peut être remplacée par une déclaration sur l’honneur qu’il ne détient pas de fonds pour ses clients ;

— que dès lors qu’elle fonctionne sous le régime de comptes séparés, elle ne détient donc pas la trésorerie du syndicat des copropriétaires et la garantie financière n’est pas nécessaire à l’exercice de sa mission, la multiplicité des comptes distincts pour chaque copropriété ne permettant de surcroît plus de déterminer le montant de la garantie financière comme le prévoit l’article 29 du décret Hoguet ;

— que C-D E ne peut en conséquence se prévaloir d’une situation d’empêchement du syndic ;

— que les carences alléguées par le demandeur ne sont pas davantage caractérisées dès lors que le ravalement des façades voté le 20 avril 2014 doit être réalisé avant le mois de décembre 2016 et que de nombreux copropriétaires ayant souhaité le différer au maximum, que les factures d’eau et d’électricité sont réglées et l’immeuble assuré, le locataire de la loge ayant par ailleurs quitté les lieux et une procédure étant engagée pour recouvrer un solde de loyers ;

— qu’elle ne peut par ailleurs acquitter la facture d’intervention de l’ARC, qui n’a été mandatée qu’à l’initiative du président du conseil syndical qu’est C-D E, et il appartient au besoin à ce dernier de faire inscrire sa pris en charge à l’ordre du jour de l’assemblée générale ;

— que les multiples courriers adressés par le demandeur, qui sollicite directement les fournisseurs de la copropriété et s’emploie à court-circuiter le syndic, caractérisent en revanche un contrôle abusif dans l’exercice de ses fonctions de président du conseil syndical, et elle sollicite à titre reconventionnel le paiement d’une somme de 5000 euros de dommages et intérêts à ce titre.

Elle, réclame également une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

C-D E rétorque :

— qu’il justifie de la mise en demeure adressée au syndic et restée infructueuse malgré sa réponse du 9 février 2015 ;

— que la dérogation permettant au professionnel de l’immobilier d’être dispensée de la garantie financière ne vise que les agents immobiliers qui ne reçoivent et détiennent, directement ou indirectement , pas de fonds de leurs clients, et tel ne peut être le cas du syndic de copropriété, qui reçoit les appels de fonds et les détient indirectement par le compte de la copropriété, sur lequel il dispose de la signature de son mandataire, la loi ALUR ayant d’ailleurs confirmé le caractère obligatoire de cette condition d’obtention de la carte professionnelle pour les activités de gestion immobilière et de syndic de copropriété ;

— que l’assemblée générale du 30 avril 2014 a par ailleurs prévu la convocation d’une assemblée générale spéciale en septembre 2014 pour arrêter le » choix définitif d’une des solutions proposées pour le ravalement des façades et la SARL SYNDIC EQUITABLE n’a pas mis en application cette résolution malgré une mise en demeure du conseil syndical du 11 octobre 2014 alors que l’installation du chantier était par ailleurs prévue pour février 2015 malgré la fin autorisée des travaux en décembre 2016 ;

— que les factures d’eau n’avaient en outre pas été réglées depuis le mois de janvier 2013 jusqu’en octobre 2014, C-D E ayant du pallier la carence du syndic en urgence face à une coupure d’eau imminente de la part de X, et les factures EDF ont été égarées par le syndic en se retrouvant annexées à certains appels de fonds envoyés à des copropriétaires ;

— que l’article 27 du décret du 17 mars 1967 permet par ailleurs au conseil syndical de prendre conseil auprès de toute personne de son choix et de demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité, ses dépenses étant supportées par le syndicat et réglées par le syndic, qui devait donc en l’espèce régler la facture de l’ARC, et la justification du contrat d’assurance de l’immeuble n’est toujours pas produite ;

— qu’enfin le courrier adressé au locataire de la loge lui indiquant qu’il pouvait se maintenir dans les lieux est manifestement contraire aux intérêts de la copropriété, la vente de ce local qui avait été décidée devant financer en partie les travaux de ravalement de façade ;

— que ces carences justifient donc également la désignation d’un administrateur provisoire, qui doit se voir confier la mission habituelle de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, sauf limitation expresse par le juge, l’article 49 du décret du 17 mars 1967 n’opérant pas de distinction en cas d’empêchement ou de carence du syndic.

Il porte à 2500 euros sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL SYNDIC EQUITABLE ayant produit en cours de délibéré un contrat d’assurance professionnelle incluant une garantie financière de 115.000 euros, une réouverture des débats a été ordonnée par décision du 16 mars 2015 pour recueillir les observations du demandeur sur ce document à l’audience du 30 mars.

C-D E fait valoir :

— que non seulement le contrat d’assurance responsabilité professionnelle produit par la SARL SYNDIC EQUITABLE constitue le troisième contrat souscrit et les conditions particulières qui font état d’une garantie financière ne sont pas signées par la gérance de la société, mais le montant de 115.000 euros n’est en outre pas sérieux au regard des 80 copropriétés que la défenderesse prétend gérer ;

— que le document produit ne permet pas de connaître les garanties effectivement couvertes en l’absence de production des conditions générales du contrat, d’autant que le terme de garantie financière peut recouvrir des risques différents, et il ne répond en tout état de cause pas aux exigences de la loi Hoguet dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 qui dispose précisément que la garantie financière doit prendre la forme d’un engagement écrit de remboursement des fonds dus au client précisant son montant, sa durée, les conditions de rémunération du garant, les modalités de contrôle qu’il exerce et les éventuelles contre-garanties exigées, la SARL SYNDIC EQUITABLE ayant d’ailleurs été mise en demeure par la Préfecture du Rhône de produire sans délai les documents requis et à défaut de ramener sa carte professionnelle qui sera invalidée ;

— que la désignation d’un administrateur provisoire demeure donc justifiée, d’autant que le contrat d’assurance de l’immeuble aurait par ailleurs été reçu le 26 février 2015, sans toutefois être produit à l’audience du 2 mars et que la défenderesse avait donc laissé le bâtiment non assuré avant d’être assignée en justice, ce qui traduit sa carence dans la gestion de la copropriété, le contrat souscrit excluant de surcroît les glissements de terrain alors que l’immeuble est soumis à un tel risque.

La SARL SYNDIC EQUITABLE rétorque :

— que la garantie financière résultant du contrat souscrit auprès de la compagnie Zurich porte sur les fonds détenus pour les 40 copropriétés qu’elle gère et son montant de 115.000 euros correspondant non seulement à celui dont elle bénéficiait par le contrat qui a été résilié au 31 décembre 2014 par la SOCAMAB mais également au montant minimal légalement requis, d’autant qu’elle fonctionne avec des comptes de copropriété séparés ;

— que C-D E ne peut donc se prévaloir d’un empêchement du syndic et les carences alléguées à son encontre ne sont pas davantage caractérisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’aux termes de l’article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice, l’article 49 du décret du 17 mars 1967 précisant que le syndic peut en ce cas être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété, et que sauf s’il y urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic demeurée infructueuse pendant plus de huit jours, la mission de l’administrateur provisoire étant par ailleurs celle définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret sauf si l’ordonnance, qui en fixe la durée, la limite expressément à un ou plusieurs objets.

Attendu qu’en l’espèce C-D E, qui exerce les fonctions de président du conseil syndical de l’immeuble HORIZON situé 69 /71 montée de l’Observance à Lyon 9^e, dont le syndic est la SARL SYNDIC EQUITABLE, démontre par un avis de publication du 13 janvier 2015 que la garantie financière accordée par la SA SOCAMAB ASSURANCES à ladite société pour ses opérations de gestion immobilière en application de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 a cessé trois jours après la publication de cet avis ;

Que la défenderesse, qui a été mise en demeure par courrier recommandé du 3 février 2015 de fournir toute explication utile à ce titre, ne peut valablement revendiquer pour son activité de syndic la dispense de garantie prévue par l’article 3-6° du décret du 20 juillet 1972 modifié le 30 décembre 2010 dès lors qu’elle perçoit et détient, même dans le cadre de l’ouverture d’un compte séparé et distinct pour chaque copropriété, les appels de fonds des copropriétaires par l’intermédiaire de ces comptes dont elle a la disposition, l’article 24 de la loi du 24 mars 2014 qui a modifié l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 confirmant en outre que l’activité de syndic de copropriété est exclue de la possibilité de ne pas fournir de garantie financière ;

Que par ailleurs si la SARL SYNDIC EQUITABLE démontre avoir souscrit le 4 mars 2015 auprès de la compagnie Zurich un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2015 qui inclut une garantie financière de 115.000 euros par année, non seulement le document qu’elle verse aux débats ne comporte aucune indication sur l’objet de cette garantie et les modalités ayant permis la détermination de son montant alors que l’article 29 du décret du 20 juillet 1972 impose qu’elle ne soit pas inférieure au montant maximal des sommes détenues au cours de la précédente période de garantie en y incluant celles relatives aux travaux visés par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, mais la défenderesse ne produit en outre pas l’attestation que l’organisme garant a l’obligation d’établir en application de l’article 37 du même décret et ne justifie pas davantage avoir obtenu une modification de sa carte professionnelle au vu de cette nouvelle garantie alors que la carte qui lui a été délivrée le 12 décembre 2014 mentionnant le CEGC comme organisme de garantie est nécessairement invalidée puisque l’article 7 du décret lui faisait obligation de la restituer à la préfecture dès la cessation de cette garantie ;

Que l’absence de justification par la SARL SYNDIC EQUITABLE des documents requis par l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, qui constituent une condition essentielle d’exercice de sa fonction, caractérise donc un empêchement du syndic au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui rend nécessaire la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété pour assurer la gestion de la copropriété avec les pouvoirs du syndic, d’autant que l’assemblée générale annuelle des copropriétaires doit être convoquée, la durée de sa mission étant fixée à une durée maximale de six mois pour permettre une régularisation effective de la situation du syndic et au besoin une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires statuant sur son maintien ou son renouvellement.

Attendu par ailleurs que les attributions dévolues au président du tribunal de grande instance par l’article 49 du décret du 17 mars 1967 étant limitée à la désignation d’un administrateur provisoire et à la fixation de sa mission, il n’a pas compétence pour statuer sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL SYNDIC EQUITABLE au titre d’un prétendu contrôle abusif de C-D E dans l’exercice de ses fonctions de président du conseil syndical, qui ne peut relever que de la juridiction de droit commun.

Attendu que l’action initiée étant reconnue fondée en son principe et rendue nécessaire par l’absence de garantie de la SARL SYNDIC EQUITABLE, les dépens seront donc mis à sa charge et il y a lieu, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de la condamner au paiement d’une indemnité au titre des frais exposés par le demandeur, que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort,

Désignons la société CAVERIVIERE, domiciliée […], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble HORIZON sis 69/71 montée de l’Observance à Lyon 9^e pour une durée de six mois avec mission :

— de se faire remettre par la SARL SYNDIC EQUITABLE tous les documents du syndicat des copropriétaires ;

— d’administrer la copropriété avec les pouvoirs du syndic et notamment de convoquer l’assemblée générale annuelle des copropriétaires,

Disons que la mission de l’administrateur cessera de plein droit par la régularisation effective de la carte professionnelle de la SARL SYNDIC EQUITABLE ou une éventuelle délibération de l’assemblée générale ayant désigné un nouveau syndic.

Disons que la demande reconventionnelle de la SARL SYNDIC EQUITABLE ne relève pas des attributions de la présente juridiction.

Condamnons la SARL SYNDIC EQUITABLE à payer à C-D E la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la SARL SYNDIC EQUITABLE aux dépens.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des référés