TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N° 17/ DU 19 Décembre 2017

Enrôlement n° : 16/06802

AFFAIRE : M. C Y (M^e Anne DOSSETTO)

C/ M^me D Y épouse X (Maître G -H Z de la SCP Z & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Novembre 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : ALLARD Fabienne, Vice-Président

Greffier lors des débats : ALLIONE Bernadette, Greffier

Vu le rapport fait à l’audience

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 19 Décembre 2017

Jugement signé par ALLARD Fabienne, Vice-Président et par ALLIONE Bernadette, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur C Y

né le […] à […], de nationalité Française, conseiller en investissement financier, demeurant […]

représenté par M^e Anne DOSSETTO, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et par M^e Barbara de PIERETTI, avocat plaidant au barreau d’AIX EN PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame D Y épouse X

née le […] à […]

représentée par M^e G -H Z de la SCP Z & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCÉDURE

E Y est décédé le […] à La Ciotat, laissant pour lui succéder sa fille D Y épouse X et son fils C Y.

La succession est ouverte en l’étude de M^e A, notaire à Marseille.

L’actif de la succession est composé de meubles meublants et d’un bien immobilier sis […].

Par exploit en date du 19 mai 2016, C Y a fait assigner sa sœur D Y épouse X devant le tribunal de grande instance de Marseille en liquidation et partage de la succession de leur père.

La procédure a été clôturée par le juge de la mise en état par ordonnance du 20 juin 2017.

******

Dans ses dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 2 février 2017, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, C Y demande au tribunal :

— d’ordonner le partage de la succession d’E Y ;

— de désigner pour y procéder le Président de la Chambre des notaires avec faculté de délégation ;

— d’ordonner la vente aux enchères du bien immobilier sis […], cadastré […] pour 8 a 60 ca sur une mise à prix de 400.000 euros avec faculté de baisse du quart en cas de carence d’enchères ainsi que des meubles meublants ;

— de dire qu’il prélèvera directement sur l’actif net de la succession, avant tout partage, une somme de 5.018, 66 euros correspondant aux dépenses qu’il a personnellement engagées dans l’intérêt de la succession ;

— d’ordonner le partage provisionnel de la somme de 27.952,63 euros, consignée en l’étude du notaire, outre les intérêts éventuels ;

— de condamner D Y épouse X à lui payer une somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de M^e Anne DOSSETO ;

— d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il n’est pas parvenu à s’entendre amiablement avec sa sœur ; que cependant, le bien se dégradant, il a dû pourvoir à de nombreuses dépenses sur ses deniers personnels ; qu’il existe un désaccord très important entre les héritiers sur la valeur du bien et donc sur les perspectives de vente amiable ; que, s’il ne conteste pas avoir refusé plusieurs offres d’achat, c’est parce que celles-ci n’étaient pas sérieuses ; qu’il se fonde, pour fixer la valeur du bien sur une offre d’acquisition à hauteur de 600.000 euros et sur une attestation de l’agence immobilière Terre Bleue Immobilier ; que sa sœur ne démontre pas le caractère sérieux de l’offre d’achat à hauteur de 1.500.000 euros et qu’en tout état de cause, il est en droit de sortir de l’indivision et de solliciter une licitation, le bien n’étant pas partageable en nature. S’agissant des sommes dont il sollicite le remboursement, il fait valoir qu’il existait une urgence à intervenir sur le bien qui représentait un danger pour autrui et faisait régulièrement l’objet d’occupations illicites et que sa sœur l’a laissé gérer seul ces difficultés et les dépenses nécessaires à la conservation du bien.

En défense, dans ses dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 19 juin 2017, auxquelles il convient de renvoyer expressément pour un exposé plus exhaustif des moyens, D Y épouse X demande au tribunal :

— de débouter le demandeur de sa demande de licitation et la déclarer prématurée ;

— d’ordonner le partage de la succession d’E Y et désigner pour y procéder le président de la chambre des notaires ;

— de surseoir à statuer sur la vente aux enchères pour une période de vingt quatre mois à compter de la décision à intervenir ;

— de lui donner acte qu’elle entend réserver ses droits quant à la réparation de son préjudice ;

— de lui donner acte de son accord pour que chaque partie propose son propre mandataire pour une vente à hauteur de 1.150.000 euros avec marge de négociation pour chaque mandataire concernant les conditions ;

— de condamner le demandeur aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que son frère a pour unique objectif de la décourager dans ses tentatives pour vente amiable du bien ; que la somme de 600.000 euros à laquelle son frère acceptait de vendre, était manifestement insuffisante en regard de la valeur du bien ; qu’une vente aux enchères est contraire aux intérêts des héritiers, étant précisé que la déclaration de succession a fixé la valeur du bien à 730.000 euros et qu’une offre à hauteur de 1.150.000 euros a été formalisée sans que son frère consente à l’examiner.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le partage

L’article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, compte tenu de divergences entre les deux héritiers, la liquidation et le partage n’ont pu intervenir selon des modalités amiables.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de C Y, à laquelle sa sœur D Y acquiesce, et d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de E Y est décédé à Marseille le […] à La Ciotat.

Le tribunal qui ordonne la liquidation et le partage doit désigner nommément un notaire pour y procéder. En l’espèce, M^e C A est déjà en charge de la succession, et aucune des parties ne justifie de motifs pertinents pour qu’il ne soit pas désigné par le présent jugement afin de procéder au partage judiciaire. En conséquence, il sera désigné pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage.

Sur la demande de licitation

En application de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires. Par ailleurs, l’article 827 du même code dispose que si les immeubles ne peuvent être commodément partagés ou attribués dans les conditions prévues par le présent code, il doit être procédé à la vente par licitation devant le tribunal.

En l’espèce, l’actif de succession est composé de meubles meublants et d’un bien immobilier sis […]. Il existe deux indivisaires et il n’est contesté par aucun d’eux que l’immeuble n’est pas commodément partageable en nature en raison de sa nature et de sa consistance matérielle en regard du nombre et de la valeur des lots à constituer.

Aucun d’eux n’en revendique davantage l’attribution ni ne justifie remplir les conditions pour se le voir attribuer à titre préférentiel dans les conditions prévues par la loi.

Or, lorsque le bien immobilier ne peut être facilement partagé ou attribué dans les conditions légales, le tribunal doit en ordonner la licitation pour que le prix en soit réparti entre les copartageants.

En l’espèce, s’agissant d’un bien indivis unique, un partage en nature par attribution de l’immeuble à l’un des indivisaires impliquerait de réduire un héritier à ne recevoir qu’une soulte, l’ensemble du bien allant à son coindivisaire, ce qui conduirait à substituer au partage en nature l’attribution intégrale du bien à un héritier dans un cas non prévu par la loi. Ainsi, si aux termes de la loi, le partage s’accommode désormais en principe de la simple égalité en valeur des lots, elle ne prévoie la possibilité de soultes que dans la mesure où la consistance de la masse ne permet pas de former des lots d’égale valeur, de sorte que le lot d’un copartageant ne peut consister en une seule soulte.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de D Y tendant à ce qu’il soit sursis temporairement à la licitation du bien immobilier pendant vingt-quatre mois, afin de permettre une vente de gré à gré, puisque la seule et unique raison pour laquelle le juge peut ne pas donner suite à une demande de licitation est que le bien serait commodément partageable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il appartient au tribunal de fixer les conditions particulières de la vente par adjudication, et plus spécialement la mise à prix du bien licité. En effet, à moins que les copartageants ne conviennent des conditions de la vente, ce qu’ils peuvent faire à l’unanimité lorsque tous sont majeurs et maîtres de leurs droits, il appartient au tribunal de fixer la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la licitation. Le tribunal peut également préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la valeur vénale de l’immeuble. D Y estime que la valeur du bien s’établit à environ 1.150.000 euros tandis que C Févalue à 600.000 euros.

Il résulte des documents produits par les deux parties que des offres d’achat ont été formulées entre 600.000 euros et 730.000 euros. Madame Y prétend avoir reçu une offre sérieuse d’achat à 1.500.000 euros. Cependant, les documents qu’elle produit ne démontrent pas qu’elle a reçu une offre ferme à ce prix. En effet, elle ne produit pour le démontrer qu’un courrier électronique adressé par ses soins à M^e Z. Un tel courrier est insuffisant pour fixer la valeur vénale de l’immeuble à ce montant. Elle produit également d’autres offres provenant de GOBBA DEVELOPPEMENT IMMOBILIER à hauteur de 1.300.000 euros, puis 1.150.000 euros. Il s’agit cependant d’offres purement informelles par courrier électronique et dont le tribunal ignore les conditions précises, de sorte qu’il n’est pas certain qu’elles correspondent à la valeur marchande réelle du bien. Au demeurant, les tergiversations entre co-indivisaires pour réaliser une vente de gré à gré témoignent manifestement d’une difficulté sur la valeur réelle de l’immeuble, à défaut de quoi, le bien aurait certainement pu être vendu puisque l’intérêt de C Y est également de vendre au meilleur prix afin d’en retirer une part plus conséquente et qu’aucun élément sérieux ne démontre que l’intéressé résiste abusivement à sa soeur depuis plusieurs mois afin de bloquer une vente au meilleur prix.

De son côté, C Y justifie d’une proposition d’achat à 600.000 euros. Il produit par ailleurs une estimation effectuée par une agence immobilière, l’agence du Vallat, qui fixe la valeur entre 500.000 et 550.000 euros. Cet avis a été précédé d’une visite sur place et tient compte de l’état du bien, notamment de son état d’insalubrité avancé même si le bâti lui même ne révèle aucun signe suspect de délabrement. L’agence retient que le seul atout du bien est sa situation géographique, à proximité de la plage et dans un quartier très prisé.

Il produit également un procès verbal de constat dressé le 27 mai 2014 dont il résulte que les abords extérieurs du bien sont en friche, qu’y sont entreposées trois carcasses de voitures en état d’épaves ainsi que des détritus, encombrants et immondices, que l’intérieur de l’immeuble est délabré, encombré de meubles en vrac et que s’y dégage une odeur nauséabonde.

Ces éléments permettent de se faire une juste idée non de la valeur dans l’absolu du bien mais de sa valeur marchande probable compte tenu de son état actuel, critères qui doivent impérativement être pris en considération.

Il s’agit d’éléments plus pertinents que ceux produits par la défenderesse qui consistent essentiellement en des courriers électroniques de promoteurs formulant des propositions sans que le tribunal soit en mesure de s’assurer qu’il s’agit bien de propositions fermes et sans condition.

Dans ces conditions, s’agissant d’une vente aux enchères due à l’impossibilité des indivisaires de s’entendre et au caractère non commodément partageable du bien, il convient de fixer une mise à prix permettant d’espérer la vente effective du bien indivis afin que les indivisaires puisse partager dans un délai raisonnable. Compte tenu des éléments portés à l’appréciation du tribunal, le bien sera mis à prix à une somme de 400.000 euros, avec faculté de baisse du quart en cas de carence d’enchères.

Sur les demandes au titre des dépenses engagées par C Y

Il doit être tenu compte à l’héritier des sommes dont il est créancier de la succession à un titre quelconque. L’article 815-13 du code civil dispose que lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation et il doit pareillement lui être tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des dits biens encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Enfin, l’entrée en compte des dettes ou créances d’un indivisaire à l’égard de l’indivision n’est, en principe, pas obligatoire mais seulement facultative pour l’intéressé, qui peut préférer un paiement immédiat aux effets de l’entrée en compte.

En l’espèce, C Y demande le paiement de la somme de 5.018,66 euros correspondant aux frais d’actes du notaire, aux frais d’assurance du bien et au coût des réparations et opérations de sécurisation du bien indivis.

Les différentes factures LEROY MERLIN ne sauraient être retenues à ce titre si on considère qu’elles ne permettent pas d’affecter les dépenses effectuées dans ce magasin au bien indivis lui même. Il en est de même des sommes reportées sur la pièce 14 intitulée “autorisation de paiement des sommes dues par la succession” et signée par C Y, le tribunal n’ayant aucun moyen de déterminer au vu de ce seul document qu’il s’agit de dépenses engagées pour la conservation du bien indivis.

En revanche, les frais d’actes dues au notaire (4.225 euros) sont bien dus par la succession. Il en est de même des factures relatives au contrat d’assurance du bien indivis, à savoir 155 euros en règlement en règlement de la cotisation d’assurances pour la période du 1^er juillet 2014 au 31 décembre 2014 et 164,30 euros en règlement de la cotisation d’assurances pour la période du 1^er janvier 2015 au 31 décembre 2015.

Au total, en l’état des pièces justificatives produites, C Y est bien créancier de l’indivision au titre de la conservation des biens indivis d’une somme de 4.544,30 euros.

Il sera autorisé à prélever cette somme sur l’actif net de la succession avant tout partage.

Sur la demande de partage provisionnel

Il résulte du compte de succession dressé par M^e A que celui-ci est actuellement créditeur d’une somme de 27.962,53 euros. C Y demande que cette somme soit partagée à titre provisionnel entre les indivisaires. D Y est taisante sur ce point dans ces écritures.

Le partage provisionnel correspond à la faculté qu’ont les indivisaires de solliciter leur part annuelle dans les bénéfices contrairement à la règle selon laquelle les fruits accroissent l’indivision.

En l’espèce, aucun motif légitime ne peut être opposé à C Y pour lui refuser un tel partage provisionnel, sauf cependant à constater que le notaire désigné devra être réglé de ses propres frais et qu’il le sera par prélèvement sur les liquidités disponibles, de sorte qu’il convient de ne pas autoriser le partage de l’intégralité de la somme précitée afin qu’une partie soit réservée à ces frais. Dans ces conditions, le partage provisionnel sera ordonné à hauteur de 20.000 euros.

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage. En revanche, il n’y a pas lieu à recouvrement direct des dépens. En effet celui-ci est incompatible avec leur emploi en frais privilégiés de partage lequel signifie que les frais seront prélevés sur l’actif, chacun des co-partageants les supportant au prorata de sa part.

Eu égard au caractère familial de la procédure, aucune considération d’équité ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

S’agissant de l’exécution provisoire, il est justifié et nécessaire de l’ordonner en regard de l’ancienneté de la date d’ouverture des opérations de succession puisque le père des parties est décédé il y a maintenant de plus de trois ans, de sorte qu’il est impératif que les opérations de comptes, liquidation et partage commencent dans les meilleurs délais, que monsieur Y soit remboursé des sommes dont il a fait l’avance et que le partage provisionnel ait lieu.

En revanche, l’exécution provisoire ne saurait être ordonnée concernant la licitation du bien avec laquelle elle n’est pas compatible en regard des conséquences définitives que toute vente au enchères entraîne.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Ordonne la liquidation et le partage de la succession de E Y, décédé le […] à La Ciotat ;

Commet M^e C A notaire, […], afin de procéder aux opérations ;

Commet le juge de la mise en état du cabinet numéro 1 de la première chambre du tribunal de grande instance afin de surveiller lesdites opérations ;

Dit qu’en cas d’inertie d’un indivisaire, un représentant à l’héritier défaillant pourra être désigné, en application des dispositions des articles 841-1 du Code civil et 1367 du code de procédure civile ;

Dit que le notaire devra, dans le délai d’un an suivant sa désignation, dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre co-partageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir ;

Dit que le notaire pourra si nécessaire, s’adresser au centre des services informatiques de la direction des impôts, cellule B, qui sera tenue de communiquer l’ensemble des informations qu’il réclame ;

Dit que le notaire pourra s’adresser aux fins d’évaluation des biens immobiliers à la structure PERVAL détenant la base des données immobilières du notariat ainsi que l’ensemble des statistiques immobilières nationales et régionales qui en découlent ;

Dit que le notaire pourra s’adjoindre les services d’un expert, conformément à l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis ;

Dit que les frais nécessaires à l’instruction du dossier seront prélevés par le notaire sur l’actif disponible de la succession et fixe à la somme de 500 € la provision qu’en cas d’insuffisance de liquidités la partie la plus diligente devra verser entre les mains du dit notaire ;

Précise qu’en cas de désaccord entre les parties, le notaire devra élaborer, lui-même et seul, un projet de partage au vu des textes applicables en la matière, sans être obligé de rédiger un état liquidatif avec la coopération des parties ;

Dit qu’en application des articles 842 du Code civil et 1372 du code de procédure civile, si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informera le juge commis qui constatera la clôture de la procédure ;

Dit qu’en cas de désaccord sur des questions relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, le notaire adressera, en application de l’article 1373 du code de procédure civile, un procès-verbal reprenant lesdits respectifs des parties, ainsi qu’un projet d’état liquidatif, et le transmettra au juge commis pour surveiller les opérations de partage ;

Préalablement et pour y parvenir,

Déboute D Y de sa demande de sursis à la licitation ;

Ordonne la licitation, devant la chambre des criées du tribunal de grande instance de Marseille, de la maison d’habitation sise à […], […], cadastrée […] pour une contenance de 8 a 60 ca ;

Dit que la vente aux enchères se fera sur une mise à prix à 400.000 €, avec faculté de baisse du quart en cas de carence d’enchères et aux clauses et conditions du cahier des charges dressé et déposé au greffe du tribunal de grande instance par l’avocat de C Y ;

Dit que les formalités de publicité de la vente seront effectuées conformément aux articles R322-30 à R322-36 du code des procédures civiles d’exécution ;

Renvoie les parties à l’issue devant le notaire en vue de la poursuite des opérations de partage ;

Dit que C Y a droit au remboursement par l’indivision de la somme de 4.544,30 euros et l’autorise à prélever cette somme sur l’actif net de la succession avant tout partage ;

Ordonne le partage provisionnel de la somme de 20.000 euros consignée en l’étude de M^e C A, notaire ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage ;

Dit n’y avoir lieu à recouvrement direct des dépens ;

Déboute les parties de leur demande d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire des dispositions relatives aux opérations de compte, liquidation, partage, au prélèvement par C Y des sommes qui lui sont dues par l’indivision et du partage provisionnel, à l’exclusion des dispositions relatives à la licitation du bien indivis.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIERE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE LE 19 DECEMBRE 2017

LE GREFFIER LE PRESIDENT