Tribunal de grande instance de Paris, 7e chambre 1re section, 10 décembre 2013, n° 12/17592

TGI Paris 10 décembre 2013

CA Paris
Confirmation 13 novembre 2015

CASS
Rejet 9 mars 2017

Commentaires • 2

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

1. Avocat contrat de promotion immobilière (CPI) : guide

equiteoavocat.fr · 10 mai 2026

2. Rupture des pourparlers : les motifs sont contrôlés !Accès limité

M. H. · Dalloz Etudiants · 6 avril 2017

Testez Doctrine gratuitement
pendant 7 jours

Démarrer

Vous avez déjà un compte ?Connexion

Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 7e ch. 1re sect., 10 déc. 2013, n° 12/17592
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	12/17592

Sur les parties

Parties :	S.A.R.L. VALORISATION ET DEVELOPPEMENT IMMOBILIERS ( V.D.I ) c/ Société FONCIERE RU 01/2010, Association FONCIERE LOGEMENT

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

7^e chambre 1^re section

N° RG :

12/17592

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Décembre 2012

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2013

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VALORISATION ET DEVELOPPEMENT IMMOBILIERS (V.D.I)

[…]

représentée par M^e Christophe GRIGNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire A806

DÉFENDERESSES

Association FONCIERE LOGEMENT

[…]

représentée par M^e Patrice-B DUSAUSOY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0977

Société FONCIERE RU 01/2010

[…]

représentée par M^e Patrice-B DUSAUSOY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0977

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame N. GUILLAUME, Vice-Présidente

Monsieur Christian GHIGO, Vice-Président

Madame A-B C, Juge

Assistés lors des débats et lors de la mise à disposition de la décision de Madame Anissa ALLOU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2013 tenue en audience publique devant Madame C, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Foncière Logement est une association ayant pour vocation de construire des logements locatifs à destination des salariés, pour diversifier l’habitat dans les secteurs en réhabilitation et dans les quartiers où l’offre est la plus tendue, puis de contribuer à terme, par transfert gratuit de son patrimoine immobilier, au financement des régimes des retraites complémentaires obligatoires. Depuis quelques années, l’association Foncière Logement est confrontée à un désengagement financier progressif de l’Etat.

Foncière Logement n’est pas soumise au code des marchés publics mais doit, en sa qualité de pouvoir adjudicateur doté d’une mission d’intérêt général, respecter les règles édictées par les textes suivants lors de la passation de ses marchés, à savoir l’ordonnance n°2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics, et le décret n°2005-1742 du 30 décembre 2005 fixant les règles applicables aux marchés passés par les pouvoirs adjudicateurs mentionnés à l’article 3 de l’ordonnance précitée.

Le 20 mars 2009, Foncière Logement, précisant agir pour le compte de la SCI qu’elle se substituera, a lancé une consultation concernant le choix d’un projet pour la réalisation d’un programme de logements locatifs libres (environ 12 logements individuels et 18 logements collectifs) à Romans sur Isère (26), sous la forme d’un contrat de promotion immobilière.

Le 27 juillet 2010, la SARL VDI a été désignée lauréate.

Ensuite, un contrat d’études préliminaires a été conclu le 15 octobre 2010 entre la SCI FONCIERE RU 01/2010 maître de l’ouvrage, et la SARL VDI, promoteur, moyennant une rémunération forfaitaire de 140.155 euros hors taxes soit 167.625,38 euros TTC. Cette somme a été intégralement payée.

La SARL VDI a procédé aux démarches en vue de l’obtention d’un permis de construire. Ce permis a été obtenu le 1^er juillet 2011.

Par courrier du 1^er juin 2011, l’association FONCIERE LOGEMENT écrit en ces termes à la société VDI : “la phase Contrat d’Etudes Préliminaires (CEP) est désormais terminée et nous avons donné l’autorisation de déposer un permis de construire de manière anticipée au mois d’avril 2011. Bien que nous ne soyons pas en mesure de signer un Contrat de Promotion immobilière (CPI) à défaut d’avoir signé une promesse de vente, nous vous demandons de préparer cette phase dès à présent”.

Finalement, pour des raisons économiques, l’association foncière logement a mis un terme au projet de construction par courrier du 27 juin 2012.

Estimant n’avoir pas été payée des diligences effectuées, la SARL VDI, par acte d’huissier de justice du 11 décembre 2012, a fait citer devant la présente juridiction l’association FONCIERE LOGEMENT et la société civile FONCIERE RU 01/2010 afin d’obtenir sur le fondement de l’article 1147 du Code civil paiement de la somme de 829.856 euros en remboursement de ses débours et de la perte de rémunération, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation, outre 50.000 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice commercial.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2013, la SARL VDI demande au tribunal de :

Vu les dispositions du contrat et des articles 1147 du Code Civil,

Adjuger à la demanderesse le bénéfice de son assignation.

Condamner solidairement l’Association FONCIERE LOGEMENT et la Société Civile FONCIERE RU 01/2010 à payer à la SARL VDI la somme de 829 856 € au titre du remboursement de ses débours et de la perte de rémunération avec intérêts au taux légal à dater de l’assignation.

Condamner solidairement l’Association FONCIERE LOGEMENT et la Société Civile FONCIERE RU 01/2010 à payer à la SARL VDI les sommes de 50 000 € au titre du préjudice commercial et de 100 000 € au titre du préjudice financier

Condamner solidairement l’Association FONCIERE LOGEMENT et la Société Civile FONCIERE RU 01/2010 à payer à la SARL VDI la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner solidairement l’Association FONCIERE LOGEMENT et la Société civile FONCIERE RU 01/2010 en tous les frais et dépens.

La SARL VDI expose en premier lieu que la société civile RU 01/2010 est détenue à 100% par l’association FONCIERE LOGEMENT qui est donc l’organe décisionnel unique, et que c’est donc cette dernière qui est engagée contractuellement à l’égard de la SARL VDI.

La SARL VDI prétend ensuite que la lettre du 1^er juin 2011 consacre l’accord des parties sur la chose objet du contrat de promotion immobilière et le prix, la lettre constituant une acceptation non équivoque de l’offre faite le 19 juillet 2010 en réponse à l’appel d’offre et du projet de contrat adressé au maître de l’ouvrage le 25 mars 2011. La SARL VDI soutient que ces documents sont constitutifs d’écrits au sens de l’article 1316 du Code civil, de l’article 1.2 de la directive européenne 2004/18/CU du parlement et du conseil du 31 mars 2004 relative à la coordination des procédures de passation des marchés publics de travaux , de fournitures ou de services, ces écrits contenant l’ensemble des énonciations prévues par l’article L.222-3 du Code de la construction. La SARL VDI expose également avoir exécuté les prestations prévues au contrat, puisqu’elle a passé commande à la maîtrise d’oeuvre, effectué des diligences en vue de l’obtention du permis de construire, fait réaliser un état des lieux contradictoire du terrain avant démarrage des travaux, négocié avec les concessionnaires les raccordements des réseaux, obtenu des propositions d’assurance, procédé aux négociations préalables en vue la passation des marchés.

La SARL VDI prétend enfin que le contrat ne pouvait être résilié unilatéralement par le maître de l’ouvrage qui avait acquis le terrain et obtenu le permis de construire. La SARL VDI considère que l’association FONCIERE LOGEMENT lui doit réparation au titre des débours engagés (dépenses passées et à venir), des pertes subies (rémunération qui aurait dû être perçue, soit 635.000 euros, la réclamation portant sur la somme de 494.845 € HT soit 591.835 € TTC, déduction faite de la rémunération par elle perçue au titre du CEP soit 140 155 € HORS TAXES), du préjudice commercial (consécutif à l’abandon du projet par FONCIÈRE LOGEMENT et aux conséquences de la perte temporaire du droit d’usage de la marque EVF PACA est évalué à 50 000 €), et du préjudice financier (les fonds propres immobilisés dans une opération abandonnée par son maître d’ouvrage empêchent VDI de poursuivre l’engagement d’une nouvelle opération dont le chiffre d’affaires est estimé 5.000.000 € et qui pourrait générer pour VDI une rémunération de l’ordre de 500 000 Euros ; la demande d’indemnisation est de 100.000 euros).

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2013, l’association FONCIERE LOGEMENT et la SCI FONCIERE RU 01/2010 demandent au tribunal de :

Vu l’article 1147 du Code Civil,

Vu l’article 1316-4 du Code Civil,

Vus les articles 7-1 et 12 du Décret n°2005-1742 du 30 décembre 2005,

Vu l’Ordonnance n°2005-649 du 6 juin 2005,

Vu l’article 202 du Code de procédure civile,

- Dire recevables et bien fondées les présentes conclusions,

- Mettre hors de cause Foncière Logement,

- Déclarer irrecevable la pièce adverse n°37 (attestation de Monsieur X),

- Dire qu’aucune promesse de conclure un contrat de promotion immobilière n’a été souscrite par la SCI Foncière RU 01/2010 ni a fortiori par Foncière Logement,

- Dire qu’aucun contrat de promotion immobilière n’a été conclu avec la société VDI par la SCI Foncière RU 01/2010 ni a fortiori par Foncière Logement,

- A titre principal, débouter la société VDI de toutes ses demandes,

- A titre subsidiaire, dire qu’aucun des débours allégués de VDI ne doit être supporté par les défenderesses et débouter VDI de sa demande de remboursement,

- Condamner VDI à verser la somme de 5.000 € à Foncière Logement et la somme de 5.000 € à la SCI Foncière RU 01/2000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les défenderesses concluent à la mise hors de cause de l’association FONCIERE LOGEMENT car seule la SCI FONCIERE RU 01/2010, autonome juridiquement, s’est engagée à l’égard de la SARL VDI.

Elles arguent ensuite de l’absence de conclusion d’un contrat de promotion immobilière, exposant qu’un tel contrat doit être conclu sous peine de nullité par écrit, ce qui implique un accord de volonté matérialisé par une signature des parties contractantes. Elles invoquent l’application du décret n°2005-1742 du 30 décembre 2005 ainsi que l’article L222-3 du Code de la construction et de l’habitation. Elles soutiennent aussi qu’il n’existe aucun commencement de preuve par écrit au sens de l’article 1141 du Code civil. Elles indiquent que le CPE conclu le 15 octobre 2010 a pris fin le 1^er juin 2011 et qu’il n’entraînait pas obligation de conclure un CPI ; qu’en outre, par application de la condition résolutoire de non acquisition du terrain prévue au projet de CPI, ce contrat, s’il avait été signé, aurait été résolu. Elles en concluent ainsi qu’il n’existe aucune certitude de ce que le CPI pouvait être passé par acte authentique après constat de la non-réalisation des conditions résolutoires, et que le promoteur allait en conséquence percevoir sa rémunération. Enfin, elle conteste devoir payer l’ensemble des débours réclamés.

La clôture de la procédure est intervenue au jour de l’audience.

DÉCISION

Sur la recevabilité de la pièce n°37 produite par la société VDI

A l’issue des débats lors de l’audience de plaidoirie, il apparaît que la pièce n°37 produite par la société VDI a été communiquée aux sociétés défenderesses, et que ces dernières ont pu en prendre connaissance. Il n’y a pas lieu à écarter cette pièce des débats par application du principe du contradictoire.

Sur la mise en cause de l’association FONCIERE LOGEMENT

La question de savoir si la SARL VDI est liée à l’association FONCIERE LOGEMENT par un contrat de promotion immobilière relève de l’analyse du bien fondé des demandes, et sera donc examinée ci-après. Il n’y a lieu à “mettre hors de cause” l’association FONCIÈRE LOGEMENT.

Sur la question de l’existence d’un contrat de promotion immobilière

Il convient de rappeler, en premier lieu, qu’en application de l’article 1831-1 du Code civil, le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite “promoteur immobilier” s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792,1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

En application de l’article L222-3 du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de promotion immobilière doit être constaté, avant le commencement de son exécution, par un écrit contenant un certain nombre d’indications, l’inobservation des dispositions de cet article entraînant la nullité du contrat.

Cependant, l’article L222-1 alinéa 2 du même code énonce que les règles fixées par les articles L222-1 alinéa 1, L222-2 à L222-7, ne sont pas obligatoires lorsque le maître de l’ouvrage est une personne qui construit un ou plusieurs immeubles en vue de la vente ou une société autre que celles mentionnées aux chapitres II et III du présent livre faisant construire plus de deux locaux à usage professionnel ou d’habitation.

Or, en l’espèce, le maître de l’ouvrage, à savoir la société civile RU 01/2010, qui n’est ni une société constituée en vue de l’attribution de l’immeuble aux associés par fractions divises, ni une société coopérative de construction, est en revanche une société dont l’objet était de faire construire plus de deux locaux à usage d’habitation.

Par conséquent, le contrat de promotion immobilière qui devait être conclu avec la société VDI ne relevait pas de la réglementation d’ordre public prévue par les articles L222-1 à L222-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Cependant, les parties s’accordent pour dire que l’association foncière logement était soumise au décret 2005-1742 du 30 décembre 2005 fixant les règles applicables aux marchés passés par les pouvoirs adjudicateurs mentionnés à l’article 3 de l’ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics.

L’article 12 de ce décret dispose que les marchés d’un montant égal ou supérieur aux seuils de procédure formalisée sont passés sous forme écrite. En application de l’article 7, pour les marchés de travaux, le seuil au-dessus duquel s’appliquent les procédures formalisées est celui de 5 000 000 € HT.

Cette règle n’est pas simplement une règle de preuve, et la forme écrite est une condition de validité du contrat.

En l’espèce, il est constant qu’à l’issue d’une procédure répondant aux règles fixées par le décret 2005-1742 du 30 décembre 2005, le promoteur VDI a été choisi par l’association FONCIÈRE LOGEMENT pour mener à bien la réalisation du programme immobilier décrit dans l’appel d’offres (pièce n°1 des défenderesses).

Il convient de relever que l’appel d’offre a été lancé par l’association FONCIERE LOGEMENT, “pour le compte de la SCI qu’elle se substituera”.

L’offre présentée par la SARL VDI formant équipe avec Y X architecte a été acceptée par l’association FONCIERE LOGEMENT. Cette offre contenait une description du projet de construction et en précisait le coût, à savoir 7.450.000 euros TTC.

Ainsi, par acte du 15 octobre 2010 (pièce n°3 des défenderesses), un contrat d’études préliminaires d’un programme de construction a été conclu entre la société civile FONCIERE RU 01/2010 et la SARL VDI.

Ce contrat contient un exposé liminaire précisant que :

— par décision de son comité permanent en date du 27 juillet 2010 le maître de l’ouvrage a décidé de confier au promoteur le présent contrat d’études préliminaires ayant pour objet de permettre au promoteur de préparer le dossier de demande de permis de construire et de mettre au point l’ensemble des plans et pièces écrites détaillées destinées à être annexées le cas échéant au contrat de promotion immobilière,

— si le maître de l’ouvrage décide de réaliser cet ensemble immobilier, il sera conclu avec le promoteur un contrat de promotion immobilière sous la forme du contrat type joint au dossier de consultation et comportant notamment la condition résolutoire de l’obtention de l’ensemble des autorisations administratives devenues définitives.

Ces faits étant exposés, il convient d’abord de dire que l’acceptation par le pouvoir adjudicateur de l’offre présentée par un promoteur candidat à la procédure de consultation n’emporte pas conclusion du contrat de promotion immobilière.

De plus, la conclusion du contrat d’études préliminaires n’emportait pas davantage obligation de conclure entre les deux mêmes parties le contrat de promotion immobilière.

Conformément à l’article 12 du décret 2005-1742 du 30 décembre 2005, un tel contrat devait être passé en la forme écrite. En effet, le marché devant être passé entre le maître de l’ouvrage et le promoteur portait sur une somme supérieure au seuil de 5.000.000 euros hors taxes.

Or, aucun contrat de promotion immobilière passé en la forme écrite n’a été signé des deux parties. Si un projet de contrat a été adressé par message électronique du 25 mars 2011 par la société VDI au maître de l’ouvrage, ce contrat n’a finalement pas été signé.

Le courrier du 1^er juin 2011 n’est pas un contrat de promotion immobilière. Il contient d’ailleurs l’indication très clairement exprimée qu’un tel contrat ne peut être signé par le maître de l’ouvrage qui n’a pas encore acquis le terrain. Le fait que le maître de l’ouvrage demande au promoteur de préparer les prochaines phases du projet, sans autre précision, ne caractérise aucun accord des parties sur la situation et la contenance du terrain sur lequel devait être édifié le bâtiment (d’ailleurs, ce terrain n’est pas encore acquis), sur la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, sur les prestations essentielles devant être réalisées par le promoteur dans le cadre du contrat de promotion immobilière, sur le prix devant être payé en contrepartie, et sur les modalités de paiement de ce prix. En tout état de cause, comme cela a déjà été dit, un tel accord doit être constaté par écrit pour être valable. Or, le courrier du 1^er juin 2011 n’est pas une convention comportant l’énonciation des obligations réciproques des parties et la signature de ces parties.

Par conséquent, aucun contrat de promotion immobilière conclu entre la société VDI et la SCI FONCIERE RU 01/2010 ou l’association FONCIERE LOGEMENT n’a été résilié par courrier du 27 juin 2012. Les demandes de dommages et intérêts formées sur le fondement de l’article 1147 du Code civil ne peuvent aboutir, étant constaté que les mêmes demandes ne sont pas formées sur le fondement de la faute quasi-délictuelle des sociétés défenderesses qui auraient incité le promoteur à commencer à exécuter un contrat non encore conclu.

La société VDI sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Partie perdante, elle sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à chacune des parties en défense la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est ordonnée sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile, compte tenu de la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

Ordonne la clôture de l’instruction de l’affaire au jour de l’audience;

Dit n’y avoir lieu à déclarer irrecevable la pièce n°37 communiquée par la société VDI;

Dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause l’association FONCIERE LOGEMENT;

Déboute la SARL VDI de l’ensemble de ses demandes en paiement de dommages et intérêts formées contre l’association FONCIERE LOGEMENT et la SCI RU /01/2010;

Condamne la SARL VDI à payer à l’association FONCIERE LOGEMENT et la SCI RU /01/2010 une somme de 1.500 euros à chacune par application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne la SARL VDI aux dépens;

Ordonne l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2013

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le: