DEMANDEURS

Monsieur F Z

[…]

[…]

représenté par M^e Claude BADIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0209

Madame E A

[…]

[…]

représentée par M^e Claude BADIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0209

DÉFENDERESSES

Madame G Y épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P463

ARCO SARL D’ARCHITECTURE

[…]

[…]

représentée par M^e I J, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0748

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame G O, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Audrey TURLET, Greffière lors des débats et de L M-N, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 18 Octobre 2017, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 06 décembre 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS et PROCÉDURE :

Par acte du 1^er août 2011, M^me Y a vendu à M. Z et M^me A, un appartement situé […] à Aubervilliers (93) au prix de 270 000 euros soit 264 000 euros hors biens mobiliers, réglé à hauteur de 190 000 euros grâce à un prêt.

Au moment de la vente, la gestion de l’immeuble était assurée par la société Arco en qualité de syndic.

Reprochant à M^me Y vendeur et à la société Arco, syndic, de les avoir tenus dans l’ignorance de l’endettement important de la copropriété et d’impayés anciens et conséquents, M. Z et M^me A les ont assignés devant le tribunal de grande instance de Paris, par actes des 27 et 28 juillet 2016, pour voir engager leur responsabilité civile, sur le fondement de l’article 1382 du code civil en ce qui concerne la société Arco et M^me Y et également sur le fondement des articles 1134, 1147, 1116 et 1602 du code civil, en ce qui concerne M^me Y.

Vu les dernières conclusions de M. Z et de M^me A notifiées par voie électronique le 14 juin 2017, aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

Vu les articles 1382 et suivants du code civil en vigueur lors de la conclusion du contrat pour ce qui concerne la société ARCO SARL D’ARCHITECTURE et Madame G Y

Vu les articles 1134, 1147 1116, 1602 du code civil en vigueur lors de la conclusion du contrat pour ce qui concerne Madame G Y,

• Déclarer Monsieur F Z et Madame E A recevables et bien fondés en leurs demandes.

Y faisant droit :

• Condamner in solidum la société ARCO SARL D’ARCHITECTURE et Madame G Y à verser à Monsieur F Z et Madame E A la somme de 100.000 euros de dommages et intérêts outre 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Claude BADIER, avocat, conformément à l’article 699 du Code civil
• Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les dernières conclusions de M^me Y notifiées par voie électronique le 28 mars 2017, aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

Vu l’article 1116 (ancien) du Code civil,

Vu l’article 1382 (ancien) du Code civil,

Vu les articles 32-1, 515, 695 et 700 du Code de procédure civile,

• Débouter Monsieur F Z et Madame E A de toutes leurs demandes ;
• Condamner Monsieur F Z et Madame E A in solidum à payer la somme de 3.000 € à Madame G X à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
• Condamner Monsieur F Z et Madame E A in solidum à payer à Madame G X la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens de l’instance ;
• Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Vu les dernières conclusions de la société Arco notifiées par voie électronique le 18 septembre 2017, aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1382 et suivants du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu les pièces,

• Recevoir la société ARCO SARL D’ARCHITECTURE en ses conclusions, et l’y déclarer bien fondée ;

A titre principal :

• Constater que Monsieur Z et Madame A ne rapportent pas la preuve de la responsabilité de la société ARCO SARL D’ARCHITECTURE ;
• Débouter en conséquence Monsieur Z et Madame A de leurs demandes formulées à l’encontre de la société ARCO SARL D’ARCHITECTURE ;

En tout état de cause :

• Constater que le préjudice allégué par Monsieur Z et Madame A doit être qualifié de perte d’une chance ;
• Constater que Monsieur Z et Madame A ne reprochent pas à la société ARCO SARL D’ARCHITECTURE d’avoir commis de réticence dolosive ;
• Réduire en conséquence à de plus juste proportions leurs demandes formulées à l’encontre de la société ARCO SARL D’ARCHITECTURE ;
• Condamner Monsieur Z et Madame A à verser la somme de 3.000 euros à la société ARCO SARL D’ARCHITECTURE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
• Condamner Monsieur Z et Madame A aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître I J-K en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.

MOTIFS

Sur la réticence dolosive et le manquement à l’obligation précontractuelle d’information

M. Z et M^me A reprochent à M^me Y de ne pas les avoir informés de l’état d’endettement important de la copropriété et de l’existence d’impayés conséquents et ce lors de la signature de la promesse de vente du 6 mai 2011 et de la réitération de la vente le 1^er août 2011.

Ils font valoir qu’en omettant de mentionner la situation financière obérée de la copropriété, M^me Y les a empêchés de consentir en toute connaissance de cause.

Ils soulignent que la réticence dolosive peut être retenue, même en l’absence d’intention de nuire.

Ils font encore observer que l’obligation d’information ne se limite pas au respect des renseignements prévus par la loi, dès lors que les co contractants sont soumis à une obligation de loyauté et de bonne foi.

Ils ajoutent que l’endettement d’une copropriété est un élément déterminant du consentement, dans la mesure où son équilibre financier affecte les conditions de jouissance normale des lieux acquis.

M^me Y réplique qu’elle a respecté son obligation précontractuelle d’information telle que définie par la loi et la réglementation en vigueur, puisqu’elle a produit les deux derniers procès verbaux d’assemblée générale, ainsi qu’un état daté par le syndic relatif à la situation du bien vendu.

Elle souligne que, bien que non tenue d’une obligation légale ou réglementaire lui imposant d’informer ou de renseigner les acquéreurs sur la situation financière de la copropriété, elle a néanmoins transmis le jugement la condamnant, ainsi que d’autres copropriétaires au paiement de charges impayées.

Elle indique encore qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir transmis des informations dont il n’est pas démontré qu’elle en avait connaissance.

Elle conteste enfin toute déloyauté.

L’article 1116 du code civil dispose que "le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé".

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Il est constant qu’à la date de signature de la promesse, aucune disposition légale ne faisait obligation d’annexer à celle-ci (ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente) l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et la dette vis à vis des fournisseurs.

Une telle circonstance ne dispense pas pour autant le vendeur ayant connaissance d’une information de nature à déterminer le consentement de son co-contractant, d’en aviser ce dernier, dans un souci de loyauté.

Les pièces produites aux débats par les demandeurs démontrent qu’il existait un compte débiteur des copropriétaires et ce depuis au moins 2006.

Ces difficultés ont conduit le cabinet AMC, syndic, à intervenir auprès d’un membre du conseil syndical le 10 avril 2009, pour lui indiquer qu’il ne pouvait assurer correctement le paiement des factures et que les appels de charges travaux devaient être stoppés (pièce 9).

Le 28 juin 2010, le cabinet AMC procédait à un appel de fonds exceptionnel aux termes duquel il sollicitait un règlement en urgence, en raison d’une trésorerie déficitaire l’empêchant d’honorer les factures (pièce 10 et 11).

Le 29 décembre 2010, le cabinet AMC intervenait à nouveau auprès de M^me D, membre du conseil syndical, en lui faisant part de son intention de ne pas se représenter aux fonctions de syndic, rappelant que la trésorerie était déficitaire à hauteur de 74 173,78 euros. Il l’informait également d’une coupure d’eau dans l’immeuble.

M^me Y fait valoir que les pièces 9, 10 et 11 ont été adressées à M^me D, membre du conseil syndical dont elle ne faisait pas partie.

Si tel est effectivement le cas pour les pièces 9 et 11, il n’en demeure pas moins que l’appel de fonds exceptionnel dont il est justifié pour la quote part de M^me D (pièce 10) était également destiné aux autres copropriétaires.

Il est encore produit un document à l’en-tête d’Arco, nouveau syndic désigné le 8 mars 2011 et destiné aux copropriétaires du […] à Aubervilliers.

Ce document qui s’apparente à une lettre type fait référence à un solde de trésorerie qui au 22 mars 2011 s’élevait à la somme de 66,54 euros (pièce 12).

M^me Y expose qu’il n’est pas établi qu’elle a effectivement reçu ce document adressé en lettre simple.

Cependant, M^me Y était parfaitement informée de l’état d’endettement lié aux impayés de charges, puisque les comptes débiteurs des copropriétaires étaient annexés aux convocations des assemblées générales de copropriétaires de 2007, 2008 et 2011.

A cet égard, la convocation à l’assemblée générale du 8 mars 2011 faisait état d’un compte débiteur copropriétaires d’un montant de 95 890,19 euros.

M^me Y avait donc bien connaissance de cette information.

M^me Y soutient que M. Z et M^me A ne rapportent pas la preuve d’une intention frauduleuse de sa part.

Toutefois, dès lors que les demandeurs sollicitent l’allocation de dommages et intérêts et qu’il s’agit de faire sanctionner un manquement à l’obligation précontractuelle d’information, il n’y a pas lieu d’exiger la preuve d’une intention de nuire ou de tromper.

M^me Y fait valoir qu’elle a rempli son obligation d’information, puisqu’elle a transmis le jugement qui l’a condamnée ainsi que d’autres copropriétaires pour des charges impayées.

Une page de ce jugement concernant notamment M^me Y est effectivement annexée à l’acte de vente.

Toutefois cette communication destinée à informer l’acquéreur des sommes dues par M^me Y ne rend pas compte de l’ampleur des arriérés de charges de l’ensemble des copropriétaires en 2011 et ne permet pas de considérer que le vendeur a ainsi satisfait à son obligation d’information.

M^me Y indique encore qu’en ne se renseignant pas sur les motifs ayant présidé au changement de syndic ou sur les impayés alors qu’elle leur avait transmis le jugement précité, les demandeurs ont commis une erreur inexcusable.

Toutefois, les pièces produites ne permettent pas de considérer que les demandeurs ont commis une telle erreur.

M^me Y fait observer que contrairement à ce qu’ils prétendent, les demandeurs ne démontrent pas que l’erreur invoquée a porté sur un élément déterminant de leur consentement.

Les demandeurs font toutefois justement remarquer que la situation financière de la copropriété n’est pas indifférente et constitue au contraire un élément déterminant du consentement de l’acquéreur puisqu’elle conditionne la possibilité de faire réaliser les travaux sur les parties communes, de régler les fournisseurs, et en particulier d’acquitter les factures d’eau, voire les cotisations d’assurance.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la législation a évolué en ce sens.

M. Z et M^me A sont donc bien fondés à reprocher à M^me Y un manquement à son obligation précontractuelle d’information.

Sur le manquement de la société Arco à ses obligations

M. Z et M^me A reprochent à la société Arco, syndic, d’avoir fourni une notice d’information intitulée « mutation du lot de copropriété » lacunaire voire fausse, alors qu’elle était avisée de l’état d’endettement de la copropriété et de l’existence de charges impayées.

Ils exposent qu’en ce qui concerne le passif, il est porté la mention « néant », qu’aucune précision n’est apportée sur la nature de la procédure en cours et qu’aucune information n’a été fournie s’agissant de l’audit réalisé le 15 juin 2011 au cabinet du syndic.

Ils admettent qu’il ne peut être reproché au syndic de ne pas avoir satisfait à une information plus étendue que celle prévue par la loi. Toutefois, ils font observer qu’une faute peut être retenue, dès lors que le syndic ne fournit pas une information complète dans le cadre de ses obligations, notamment s’agissant des litiges en cours conformément à l’article 5-3° dernier alinéa du décret du 17 mars 1967.

Ils indiquent encore que le rapport de l’ARC, chargée d’un audit par la société Arco n’a pas révélé un état d’endettement qui existait en réalité depuis plusieurs années et que la société Arco, syndic depuis le 23 mars 2011 ne pouvait ignorer, dès lors qu’elle disposait des comptes depuis cette date.

La société Arco s’oppose à la demande, faute pour les consorts Z/A de démontrer qu’elle a commis une faute.

Elle fait d’abord observer que, désignée en qualité de syndic le 8 mars 2011, elle a obtenu les archives du précédent syndic, le 23 mars suivant et qu’elle a immédiatement pris les mesures pour faire réaliser un contrôle des comptes qui a été réalisé le 15 juin 2011.

Elle invoque :

• une absence d’information sur la situation financière de la copropriété au moment de la vente,
• le respect de son obligation d’information telle que prévue à l’article 5 du décret du 17 mars 1967 s’agissant de l’état daté, au vu de la législation et de la réglementation alors applicables,
• la fourniture d’un état daté dont il n’est pas établi qu’il serait erroné.

Il appartient à M. Z et à M^me A qui mettent en cause la responsabilité délictuelle de la société Arco, de démontrer qu’elle a commis une faute.

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable au litige imposait au syndic d’adresser au notaire chargé de recevoir l’acte un état daté comportant trois parties :

— une première et une seconde partie indiquant, même de manière approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues au syndicat par le copropriétaire cédant ou les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à son égard pour le lot considéré,

— une troisième partie indiquant les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire pour le lot considéré (reconstitution d’avances, provisions non encore exigibles) et une annexe dans lequel le syndic mentionne s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours et dans lesquelles le syndicat est partie.

Le syndic satisfait aux dispositions de l’article 5 précité, en fournissant les renseignements prévus par ce texte, sans qu’il n’ait l’obligation de remplir une mission d’information plus étendue.

M. Z et M^me A reprochent à la société Arco d’avoir renseigné la question relative au passif en y portant la mention « néant ».

Il ne peut toutefois être reproché au syndic d’avoir faussement renseigné l’état daté, alors que cette question concerne le passif afférent aux seuls emprunts.

Les demandeurs mettent en cause une information incomplète s’agissant des procédures en cours.

Si la société Arco a indiqué qu’une procédure était en cours, force est toutefois de constater qu’elle n’apporte aucune précision sur sa nature.

Il n’est nullement établi qu’il s’agisse de la procédure ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 6 mars 2009 transmise par M^me Y, étant précisé que le rapport d’audit de la société ARC du 6 juillet 2011 fait référence à un litige en cours relatif à une dette vis à vis d’un fournisseur (société Possoz) et d’une décision devant intervenir en septembre 2011.

En avril 2011, la société Arco avait connaissance de l’état de la trésorerie de la copropriété (66,54 euros ) et de sa situation vis à vis de fournisseurs comme Véolia puisqu’un avis de coupure d’eau lui avait été adressé.

Cette situation avait d’ailleurs donné lieu à la désignation d’un organisme pour effectuer un audit qui a été réalisé le 15 juin 2011 et a donné lieu à un rapport en date du 6 juillet 2011.

Il appartenait à la société Arco de renseigner la rubrique « autres renseignements comptables susceptibles d’intéresser les parties ».

Les demandeurs justifient ainsi d’une faute de la société Arco.

Sur le préjudice et le lien de causalité

M. Z et M^me A demandent que les défendeurs soient condamnés in solidum à leur verser la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour les préjudices tant matériel qu’immatériel subis.

Ils soutiennent que la réticence dolosive de M^me Y et à tout le moins la violation de son obligation d’information et de loyauté sont à l’origine des préjudices subis.

Ils ajoutent que la faute commise par la société Arco leur a fait perdre une chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes.

Ils font notamment valoir une forte perte au titre du prix de revente du bien comme en atteste le compromis de vente qu’ils ont signé le 20 avril 2017. Ils précisent que cette situation est imputable au mauvais état de l’immeuble et des parties communes, lui même consécutif à l’impécuniosité de la copropriété pour réaliser les travaux.

Ils indiquent que s’y ajoutent le coût du crédit, les honoraires d’acquisition ou les charges anormalement lourdes acquittées sans la contrepartie d’un minimum de confort.

Ils évoquent également un préjudice moral lié à des conditions de vie difficiles dans un immeuble insalubre et insécure et l’anxiété permanente résultant des impayés.

M^me Y réplique que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du préjudice allégué, dont ni la nature ni le quantum ne sont expliqués.

Elle ajoute que le lien de causalité entre la faute reprochée et l’impossibilité de revendre le bien au prix d’achat n’est pas établi, le prix de revente étant imputable à d’autres facteurs, tels que la baisse des prix sur le secteur d’Aubervilliers, les erreurs de commercialisation commises par les demandeurs et l’état actuel des parties communes.

Elle indique encore que la preuve d’un lien de causalité entre la faute reprochée et les prétendus préjudices moraux et de jouissance n’est pas non plus rapportée.

La société Arco conclut à titre principal au rejet de la demande, faute pour les demandeurs de démontrer la réalité d’un préjudice tant matériel qu’immatériel.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’un préjudice, à le supposé démontré, ce qu’elle conteste, ne pourrait être indemnisé qu’au titre de la perte de chance d’acheter à un prix moindre.

Elle fait observer que les demandeurs ne démontrent pas qu’il auraient renoncé à acheter s’ils avaient été mieux informés.

Elle invoque enfin l’absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice matériel allégué.

En cas de manquement à une obligation précontractuelle d’information, le préjudice réparable correspond à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

M. Z et M^me A demandent la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer la somme de 100 000 euros, sans pour autant individualiser les préjudices, tant matériel que moral qu’ils revendiquent.

Ils indiquent qu’entre leur acquisition en août 2011 pour un prix de 264 000 euros (hors mobilier) et la revente du bien par leurs soins selon compromis de vente le 20 avril 2017, pour un prix de 187 000 euros (hors mobilier) ils ont supporté une forte perte ne correspondant pas à l’évolution du marché.

Toutefois, les demandeurs ne démontrent pas qu’ils auraient pu négocier la vente avec M^me Y, en août 2011 au prix (hors mobilier) de 187 000 euros.

Ils n’établissent pas non plus qu’ils auraient pu contracter avec M^me Y pour un prix de 206 700 euros, sur la base d’un prix moyen au m² de 2 600 euros.

Ils invoquent une perte de jouissance du bien, mais ils ne démontrent pas le lien de causalité entre le préjudice ainsi allégué et le manquement à une obligation précontractuelle d’information ou un défaut d’information.

Le préjudice moral allégué n’est ni étayé, ni individualisé. Il n’est pas non plus établi qu’il soit en lien avec les manquements reprochés aux défendeurs.

Il convient dans ces conditions de débouter M. Z et M^me A de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

M^me Y demande la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 3 000 euros pour procédure abusive.

Toutefois, M^me Y ne démontre pas que les demandeurs ont agi avec une légèreté blâmable ou de mauvaise foi ou plus généralement qu’ils ont abusé de leur droit d’agir en justice.

Il convient dans ces conditions de débouter M^me Y de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Sur les dépens

M^me Y et les société Arco-sarl qui succombent partiellement seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, mais elle ne se justifie pas. Il n’ y a donc pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur F Z et Madame E A de leur demande de condamnation in solidum de Madame G Y et de la société Arco-sarl d’architecture au paiement d’une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute Madame Y de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

Dit qu’en équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame G Y et la société Arco-sarl d’architecture aux dépens et autorise l’ avocat qui le demande à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision et ce en application de l’article 699 du Code civil;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 06 Décembre 2017

La Greffière La Présidente

L M-N G O

1:

Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :