DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Evelyne BARBIER, avocat au barreau de PARIS – #B0330

DEFENDERESSE

La Société S.A.S. ELLE AIMAIT

[…]

[…]

et encore dans le local exploité Galerie Le Claridge

[…]

[…]

représentée par M^e Muriel HUMBERT, avocat au barreau de PARIS – #E1041

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2017, tenue publiquement, présidée par B C, Vice-Président, assisté de Z A, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte du 24 juin 2015, la SCI X Y a donné à bail (dérogatoire) à la S.A.S. ELLE AIMAIT , des locaux sis […] à Paris 8^e – local n°9 pour une durée de deux années à compter du 25 juin 2015 et jusqu’au 24 juin 2017.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mai 2017, la Société des Centres Commerciaux a rappelé à la S.A.S. ELLE AIMAIT que le bail arrivait à expiration le 24 juin 2017.

Suivant assignations des 23, 26 juin, 22 août puis du 6 septembre 2017, la S.A.S. ELLE AIMAIT a saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins, à titre principal, qu’il soit dit que le bail est régi par le statut des baux commerciaux et que la SCI 74 CHAMPS ELYSEES soit condamnée à régulariser un contrat en conformité avec ce statut.

Faisant valoir que malgré le fait que le bail soit arrivé à son terme, son ancienne locataire refusait de quitter les lieux, par acte d’huissier des 17 juillet et 7 août 2017, la SCI 74 CHAMPS ELYSEES a fait assigner la S.A.S. ELLE AIMAIT devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— dire et juger que la S.A.S. ELLE AIMAIT est occupante sans droit ni titre depuis le 25 juin 2017,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. ELLE AIMAIT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la S.A.S. ELLE AIMAIT au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 7193, 36 euros, soit le double du montant du loyer, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la S.A.S. ELLE AIMAIT au paiement d’une somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 26 septembre 2017, la SCI 74 CHAMPS ELYSEES, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes et conclut au rejet de l’exception d’incompétence.

Elle fait valoir que cette exception est surprenante dans la mesure où la défenderesse a elle-aussi saisi le tribunal de grande instance de Paris et non le tribunal d’instance et qu’en tout état de cause, elle n’est pas fondée.

Elle considère que les affirmations de la défenderesse, sur une entrée antérieure à la signature du bail, sont contredites par les pièces contractuelles et ne sont étayées par aucune pièce.

Elle allègue que le montant de l’indemnité d’occupation est fondé sur une des clauses du bail dans l’hypothèse de la résiliation du bail.

Elle soutient que la demande de délais n’a aucun fondement juridique et qu’il appartenait à la société ELLE AIMAIT de prendre ses dispositions compte tenu de la durée du bail.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 26 septembre 2017, la S.A.S. ELLE AIMAIT, représentée par son conseil, soulève l’incompétence de la présente juridiction au profit du tribunal d’instance de Paris 8^e.

Subsidiairement, elle conclut à l’existence d’une contestation sérieuse et à l’incompétence de la présente juridiction au profit du tribunal de grande instance de Paris.

A titre très subsidiaire, elle conclut au rejet de la demande de doublement de l’indemnité d’occupation et sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Elle demande l’octroi de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les demandes financières étant inférieures à 10000 euros, le tribunal d’instance est dès lors compétent.

Elle soutient qu’elle occupait déjà les lieux lors de la signature du contrat, et que le bail dérogatoire n’a été conclu que pour permettre au bailleur d’échapper aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux et qu’il doit être requalifié, ce qui entre dans les compétences du juge de fond qu’elle a valablement saisi. Elle relève que l’impossibilité d’écouler son stock lui causerait un important préjudice.

Elle considère que les avis d’échéance qu’elle reçoit actuellement révèlent des provisions sur charges d’un montant stupéfiant, en plus d’un loyer doublé.

S’agissant des délais, elle fait valoir qu’elle a six salariés et a déjà passé une commande de stocks.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2017, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

Il résulte d’un traité d’accord que l’immeuble dont dépend le local a été apporté par la SCI X Y, bailleur initial, à la société 74 CHAMPS ELYSEES.

Ce changement a été notifié à la défenderesse le 22 février 2016, par lettre recommandée.

- Sur la compétence :

Aux termes de l’article L. 211-4 du code de l’organisation juridictionnelle :

“Sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires fixant la compétence particulière des autres juridictions, le tribunal d’instance connaît, en matière civile, de toutes actions personnelles ou mobilières jusqu’à la valeur de 10 000 euros. Il connaît aussi des demandes indéterminées qui ont pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000 euros.”

En l’espèce, la demande principale est une demande d’expulsion, dès lors indéterminée. En tout état de cause, dans ses dernières conclusions, la demanderesse a porté sa demande à la somme de 21 580, 08 euros, soit un montant supérieur au seuil de 10 000 euros de l’article L. 221-4.

En outre, le bail dérogatoire n’est nullement un bail d’habitation et dès lors n’entre pas non plus dans les compétences exclusives du tribunal d’instance à raison de sa nature.

Enfin, le bail (article 16) donne compétence au tribunal de grande instance pour tout litige et c’est d’ailleurs bien le juge du fond du tribunal de grande instance de Paris que la défenderesse a elle-même saisi et non le tribunal d’instance.

L’exception d’incompétence sera dès lors rejetée.

— Sur l’expulsion :

L’article 808 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 1103 du code civil :

“Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Le contrat conclu entre les parties le 24 juin 2015 prévoit expressément que chacune des parties entend déroger en toutes ses dispositions au statut des baux commerciaux (article L. 145-1 à L. 145-60 s’agissant des dispositions légales).

Il est expressément prévu que le bail est conclu, “pour une durée de deux années entières et consécutives à compter du 25 JUIN 2015 (…) jusqu’au 24 JUIN 2017.” et qu’il “prendra fin de plein droit le 24 JUIN 2017, conformément à l’article 1737 du code civil et sans que le Bailleur ait à signifier congé au Preneur, et ce dernier s’oblige à quitter les Locaux Loués sans chercher à s’y maintenir sous quelque titre que ce soit (…) ".

Les clauses relatives à la durée du bail, à sa date de fin de plein droit, et sans congé préalable sont parfaitement claires et présentent l’évidence requise en référé.

Il n’est démontré par aucune pièce, contre la lettre de la convention qui tient lieu de loi aux parties, qu’il avait été envisagé par le bailleur et le preneur que le bail serait renouvelé. Alors même que rien ne l’y obligeait, le bailleur a fait rappeler à son locataire que le bail expirait le 24 juin 2017, par courrier recommandé du 12 mai 2017.

La S.A.S. ELLE AIMAIT a saisi le juge du fond aux fins de requalification du contrat. Elle soutient qu’elle occupait déjà les lieux au moment de la signature du contrat, lequel ne visait pour le bailleur qu’à échapper aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux.

Si elle démontre avoir saisi le juge du fond à cette fin, elle ne justifie en revanche de ses allégations par aucune pièce, de nature à démontrer le caractère sérieux de sa contestation.

Il s’agit en outre d’une preuve contre la lettre claire du contrat de bail, corroborée par un procès verbal d’état des lieux entrant du 25 juin 2015 et signé par les deux parties. Il est notamment fait mention à cette date de la remise de 3 clés.

Le caractère sérieux de la contestation n’est pas démontré devant la présente juridiction.

Enfin, le fait d’avoir commandé un stock de vêtements que l’expulsion lui empêchera d’écouler n’est pas opposable à la bailleresse. Il appartenait à la locataire de prendre les dispositions qui s’imposaient au regard des clauses du bail.

Il convient dès lors de constater que le bail étant venu à expiration le 24 juin 2017, la S.A.S. ELLE AIMAIT est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 25 juin 2017.

Aux termes de l’article 809, alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de l’expiration du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. ELLE AIMAIT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

La société ELLE AIMAIT sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Elle n’appuie cependant sa demande à ce titre sur aucun fondement juridique. Elle ne peut légitimement, comme il a été relevé précédemment, se prévaloir de la nécessité d’écouler un stock de marchandise alors même qu’elle connaissait la durée du bail.

Elle sera déboutée de sa demande de délais.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 809, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la fin du bail le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au DOUBLE du loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après la fin du bail.

Le détail de la somme de la somme de 21 580, 08 euros réclamée à titre de provision n’est pas connu, en l’absence de décompte et alors qu’il n’a pas été expressément contesté que la défenderesse continuait à s’acquitter du montant d’une somme équivalente aux loyers et qu’il n’existe donc aucun retard de paiement.

La S.A.S. ELLE AIMAIT sera condamnée à payer cette indemnité à compter de la présente ordonnance.

La SCI 74 CHAMPS ELYSEES sera déboutée pour le surplus.

- Sur les demandes accessoires :

La S.A.S. ELLE AIMAIT sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence ;

Constatons que la S.A.S. ELLE AIMAIT est occupante sans droit ni titre du local n°9 sis Galerie Le […], Paris 8^e depuis le 25 juin 2017 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. ELLE AIMAIT et de tout occupant de son chef des lieux sis Galerie Le […], Paris 8^e (local n°9) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. ELLE AIMAIT, à compter de l’expiration du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et la condamnons à la payer à compter de la présente ordonnance et jusqu’à libération des lieux ;

Rejetons la demande de délais ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Condamnons la S.A.S. ELLE AIMAIT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la S.A.S. ELLE AIMAIT à payer à la SCI 74 CHAMPS ELYSEES la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris, le 10 octobre 2017.

Le Greffier, Le Président,

Z A B C

1:

2 Copies exécutoires

délivrées le: