Tribunal de grande instance de Paris, Référés, 6 mars 2017, n° 17/51413

TGI Paris 6 mars 2017

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal de Grande Instance de Paris, la S.A.R.L. 66 Pelleport demande l'annulation de la notification de vente de la S.C.I. Veuve Maurice X et la fourniture de documents nécessaires à l'établissement d'un projet d'acte de vente, en raison d'un manquement à l'obligation de bonne foi dans le cadre de la vente. Les questions juridiques posées concernent la recevabilité de l'action et le respect des obligations légales par le vendeur. Le tribunal déclare l'action recevable, annule la notification de vente, ordonne à la S.C.I. de faire une nouvelle offre avec les documents requis, et condamne cette dernière à verser 1 800 € à la S.A.R.L. 66 Pelleport pour ses frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, réf., 6 mars 2017, n° 17/51413
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	17/51413

Sur les parties

Avocat(s) :	Rémi MOUZONValérie LACROUX
Parties :	la S.A.R.L. 66 Pelleport c/ La S.C.I. Veuve Maurice Boitel

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

N° RG :

17/51413

N° : 3

Assignation du :

31 Janvier 2017

^{(footnote: 1)}

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mars 2017

par B C, Vice Président au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Z A, Greffier.

DEMANDEUR

la S.A.R.L. 66 Pelleport

[…]

représenté par M^e Valérie LACROUX- MAINGUY, avocat au barreau de PARIS – #C1452

DEFENDEUR

La S.C.I. Veuve Maurice X

[…]

représenté par M^e Rémi MOUZON, avocat au barreau de PARIS – #P0409

DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2017, tenue publiquement, présidée par B C, Vice Président, assisté de Z A, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 mai 2008, Madame X aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. Veuve Maurice X a donné en location à la S.A.R.L. 66 PELLEPORT des locaux à usage commercial situés […] à Paris (20 ° ). Le bail a pris effet le 1^er juin 2008 pour une durée de neuf ans.

Le 5 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Paris a condamné Madame X à effectuer des travaux et Madame X et la S.C.I. Veuve Maurice X à verser des dommages-intérêts à la S.A.R.L. 66 PELLEPORT.

Le 29 août 2016, la S.C.I. Veuve Maurice X a, en application de l’article L 145-46-1 alinéa 1 du code de commerce, informé la S.A.R.L. 66 PELLEPORT de son intention de vendre son bien pour la somme de 1 189 000 € . Le 28 septembre 2016 le locataire a accepté l’offre et a indiqué au propriétaire qu’il avait l’intention de recourir à un prêt.

Le 10 novembre 2016, la S.C.I. Veuve Maurice X a donné congé à la S.A.R.L. 66 PELLEPORT à effet du 1^er juin 2017 avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 1^er décembre 2016, la S.C.I. Veuve Maurice X a adressé une déclaration d’intention d’aliéner à la ville de Paris. Le 10 février 2016 celle-ci lui a notifié sa décision d’acquérir l’immeuble.

Des diagnostics techniques ont été établis les 4 et 6 février 2017.

Le 31 janvier 2017 la S.A.R.L. 66 PELLEPORT avait assigné la S.C.I. Veuve Maurice X.

POSITION DES PARTIES

La S.A.R.L. 66 PELLEPORT reproche à la S.C.I. Veuve Maurice X de ne lui avoir pas notifié les conditions de la vente envisagée à l’exception du prix et, plus généralement, de n’avoir pas adressé à son notaire les pièces nécessaires à l’établissement d’un projet d’acte de vente (notamment diagnostics techniques immobiliers, situation hypothécaire et état des servitudes), document indispensable pour obtenir un prêt immobilier. Elle lui fait également grief d’avoir tardé à adresser la déclaration d’intention d’aliéner à la ville de Paris, retard qui n’a pas permis de purger le droit de préemption et de conclure l’acte de vente dans le délai imparti de quatre mois. Elle en déduit que son adversaire, voulant faire échec à son droit de préemption, n’a pas respecté l’exigence de bonne foi imposée par l’article 1104 du code civil.

En l’état d’un dommage imminent et en l’absence de contestation sérieuse la S.A.R.L. 66 PELLEPORT réclame :

— l’annulation de la notification de vente datée du 28 août 2016,

— la condamnation de la S.C.I. Veuve Maurice X à lui adresser une nouvelle offre de vente accompagnée des documents nécessaires à la rédaction d’un projet d’acte de vente et lui ouvrant de nouveaux délais pour se prononcer.

Elle sollicite le versement de la somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

***

La S.C.I. Veuve Maurice X invoque des fins de non recevoir tirées :

— de l’absence d’obtention d’un prêt immobilier,

— du défaut d’intérêt à agir en raison de la perte par son adversaire de la qualité de locataire à compter du 1^er juin 2017,

— de l’absence d’indications des démarches entreprises en vue de résoudre le litige à l’amiable.

La S.C.I. Veuve Maurice X affirme avoir satisfait à ses obligations légales :

— elle a communiqué les pièces nécessaires à la préparation de l’acte de vente,

— les diagnostics techniques immobiliers ont été établis,

— la déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la ville de Paris,

— elle a offert de reporter de quelques jours la signature de l’acte de vente afin que le droit de préemption urbain soit purgé.

Elle ajoute qu’il n’en va pas de même pour la S.A.R.L. 66 PELLEPORT dans la mesure où celle-ci ne lui a pas communiqué d’offre de prêt, obligation légale, et n’a pas adressé à son notaire des documents personnels.

Elle se prévaut de contestations sérieuses et de l’absence d’urgence.

Elle réclame le versement de la somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[…]

A 1 ) Sa recevabilité

En application de l’article 56 alinéa 3 du code de procédure civile, l’assignation précise, sauf justification d’un motif légitime tendant à l’urgence ou à la matière considérée, les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige. L’absence de cette précision n’est pas sanctionnée par la nullité de l’assignation et, a minima, par l’irrecevabilité de la demande, puisque le texte ne le précise pas et que l’article 127 du même code prévoit, dans cette hypothèse, que le juge peut proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation.

Par ailleurs la S.A.R.L. 66 PELLEPORT avait, au jour de la délivrance de l’assignation, la qualité de locataire et a ainsi qualité et intérêt à agir, l’absence d’obtention d’une offre de prêt ne lui interdisant pas d’agir.

A 2 ) Son bien fondé

Selon l’article 808 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 1104 alinéa 1 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L 145-46-1 alinéa 1 du code de commerce est ainsi libellé : lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Et l’alinéa 2 de préciser : si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

En vertu de l’article L 271-4 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur doit, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l’acte authentique de vente.

En application de l’article L 213-14 alinéa 2 du code de l’urbanisme le prix d’acquisition, en cas de préemption, est payé dans un délai de quatre mois de la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur.

Comme il est d’usage, un dossier de financement immobilier doit contenir les pièces relatives au projet immobilier, soit dans le cas présent un projet d’acte de vente. Celui-ci ne peut être établi que si le notaire rédacteur dispose des renseignements nécessaires fournis tant par le vendeur que par l’acquéreur.

Ainsi un propriétaire, informé par le locataire de son intention de recourir à un prêt immobilier, est tenu de transmettre le plus tôt possible au rédacteur du projet d’acte de vente les renseignements nécessaires à l’établissement de cet acte notamment en matière de servitudes et d’hypothèques.

Par ailleurs le vendeur est tenu d’adresser une déclaration d’intention d’aliéner suffisamment tôt pour que le droit de préemption urbain soit, dans la mesure du possible, purgé à l’expiration du délai imparti pour la réalisation de la vente.

Ici la S.C.I. Veuve Maurice X a, en application de l’article L 145-46-1 du code de commerce, informé le 29 août 2016 la S.A.R.L. 66 PELLEPORT de son intention de vendre son bien pour la somme de 1 189 000 €. Le 28 septembre 2016, le locataire a accepté l’offre et a indiqué au propriétaire qu’il avait l’intention de recourir à un prêt.

Il est certain que la S.C.I. Veuve Maurice X n’a pas rapidement transmis au notaire de la S.A.R.L. 66 PELLEPORT tous les renseignements nécessaires à l’établissement d’un projet d’acte de vente (cf mail de M^e Y, notaire de la S.A.R.L. 66 PELLEPORT, daté du 30 janvier 2017) , document nécessaire pour obtenir un prêt immobilier. Elle ne peut ainsi à bon droit reprocher à la S.A.R.L. 66 PELLEPORT de ne pas avoir obtenu un prêt.

Il est sûr également que la S.C.I. Veuve Maurice X a tardé à adresser une déclaration d’intention d’aliéner à la ville de Paris (réception le 12 décembre 2016) et n’a ainsi pas permis la purge du droit de préemption urbain avant l’expiration du délai imparti pour la réalisation de la vente, soit le 28 janvier 2017.

Il sera ainsi considéré que la S.C.I. Veuve Maurice X n’a pas satisfait à ses obligations légales, n’a pas agi de bonne foi et n’a en conséquence pas permis à la S.A.R.L. 66 PELLEPORT d’exercer ses droits.

Afin de résoudre ce différend urgent et de permettre à la S.A.R.L. 66 PELLEPORT un exercice effectif de ses droits les demandes présentées par la S.A.R.L. 66 PELLEPORT seront accueillies.

A toutes fins utiles, il sera noté qu’en l’absence de promesse de vente le vendeur n’avait pas à fournir le dossier de diagnostic technique avant l’établissement de l’acte authentique de vente.

[…]

Il est inéquitable de laisser à la charge de la S.A.R.L. 66 PELLEPORT la totalité de ses frais irrépétibles. A ce titre, la S.C.I. Veuve Maurice X versera la somme de 1 800 € à son adversaire.

Partie perdante, la S.C.I. Veuve Maurice X sera condamnée aux dépens et supportera ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par ordonnance contradictoire, exécutoire de droit à titre provisoire, rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclarons recevable l’action engagée par la S.A.R.L. 66 PELLEPORT ;

Annulons la notification effectuée le 29 août 2016 par la S.C. I. Veuve Maurice X à la S.A.R.L. 66 PELLEPORT et portant sur la vente des locaux donnés à bail ;

Dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance, condamnons la S.C.I. Veuve Maurice X à notifier une nouvelle offre à la S.A.R.L. 66 PELLEPORT, offre ouvrant de nouveaux délais à la S.A.R.L. 66 PELLEPORT pour se prononcer, et à fournir les renseignements nécessaires à l’établissement d’un projet d’acte de vente ;

Condamnons la S.C.I. Veuve Maurice X à verser à la S.A.R.L. 66 PELLEPORT la somme de 1 800 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la S.C.I. Veuve Maurice X ;

Rejetons les autres demandes des parties ;

Fait à Paris le 06 mars 2017

Le Greffier, Le Président,

Z A B C

FOOTNOTES

2 Copies exécutoires

délivrées le: