DEMANDERESSE

S.A.R.L. DE FERLA

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, (avocat postulant), vestiaire #G0672 et me Albert COHEN, avocat au barreau de l’ESSONNE, (avocat plaidant)

DÉFENDEURS

Monsieur B X

[…]

[…]

Madame C D épouse X

[…]

[…]

représentés par M^e Eveline BENOLIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0066

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme Y, Vice-Président

Madame Hélène DUBREUIL, Vice-Présidente

Madame E Z, Juge

assistés de Murielle A, Greffière,

DÉBATS

A l’audience collégiale du 2 février 2017 présidée par M. Y et tenue en audience publique, rapport a été fait par M^me Z, en application de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 mars 2017 et prorogé au 30 mars 2017 conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Faits constants :

Par mandat sans exclusivité du 27 janvier 2015, M. B X et M^me C D épouse X ont confié à l’agence immobilière DE FERLA la vente de leur bien immobilier situé […] au prix de 610.000 euros.

Le 13 février 2015, M^me F G a fait une offre d’achat du bien immobilier à ce prix.

Par télégramme et mail du même jour, l’agence immobilière DE FERLA en a informé les propriétaires du bien immobilier.

Par mail du 14 février 2015, M. B X a informé celle-ci que son épouse et lui avaient déjà signé une promesse unilatérale de vente de leur bien immobilier.

Le 12 mars 2015, la SARL DE FERLA a assigné devant le Tribunal de grande instance de Paris M. B X et M^me C D épouse X aux fins de condamnation solidaire à la somme 30.500 euros au titre de la clause pénale.

Prétentions :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2016, la SARL DE FERLA demande au tribunal :

—  30.500 euros solidairement entre les époux X au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 12 mars 2015

— le rejet des demandes des défendeurs

— au titre des mesures accessoires :

* 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile solidairement entre les époux X

* l’exécution provisoire

* de mettre les dépens à la charge solidairement des époux X, avec distraction.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2016, M. B X et M^me C D épouse X demandent au tribunal :

— à titre principal :

* de constater la nullité du mandat de vente du 27 janvier 2015

* de déclarer nulle l’offre d’achat du 13 février 2015 et inopposable aux époux X cette offre

— à titre subsidiaire : de débouter la demanderesse

— en tout état de cause :

* de rejeter les demandes de la demanderesse

* 8.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive

— au titre des mesures accessoires :

* 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* de mettre les dépens à la charge de la demanderesse avec distraction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2016.

A l’issue des débats du 2 février 2017, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2017.

MOTIFS

I. Sur la nullité du mandat de vente et de l’offre d’achat invoquée par les défendeurs :

A. Sur la nullité du mandat de vente :

1) pour inobservation des articles L 121-17 et suivants (et surtout L 121-18) du code de la consommation :

Au soutien de leur demande de nullité du mandat de vente, les défendeurs font valoir :

— que le mandat de vente est nul car il a été signé à l’adresse du bien immobilier et non à l’agence DE FERLA, qu’en effet, dans ce cas, l’article L 121-18 du code de la consommation issu de la loi Hamon du 17 mars 2014, entrée en vigueur le 14 juin 2014 prévoit que la conclusion d’un mandat de vente hors établissement est soumise à un formalisme dont le non respect engendre la nullité du mandat et que le professionnel doit d’abord respecter des obligations précontractuelles d’information sur support papier ou, en cas d’accord du consommateur, sur support durable et transmettre au consommateur un exemplaire du contrat, lequel doit reprendre, à peine de nullité, les informations précontractuelles, qu’en l’espèce, l’agence immobilière DE FERLA ne l’a pas fait

— que les inobservations que la demanderesse évoque relèvent en réalité d’autres articles du code de la consommation, qui ne sont pas concernés ici.

Sur ce,

La demanderesse ne conteste pas que le mandat de vente a été conclu hors de ses locaux.

Au surplus, le mandat de vente est intitulé “mandat de vente sans exclusivité hors établissement (démarchage)” et stipule que “le contrat ayant été conclu à distance ou hors établissement”, le mandant bénéficiaire dispose d’un droit de rétractation.

Par conséquent, les dispositions du code de la consommation relatives aux contrats conclus hors établissement sont applicables.

L’article L 221-5 du code de la consommation dispose que “préalablement à la conclusion d’un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les informations prévues aux articles L. 111-1 et L. 111-2 ;

2° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu’il contient sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

3° Le cas échéant, le fait que le consommateur supporte les frais de renvoi du bien en cas de rétractation et, pour les contrats à distance, le coût de renvoi du bien lorsque celui-ci, en raison de sa nature, ne peut normalement être renvoyé par la poste ;

4° L’information sur l’obligation du consommateur de payer des frais lorsque celui-ci exerce son droit de rétractation d’un contrat de prestation de services, de distribution d’eau, de fourniture de gaz ou d’électricité et d’abonnement à un réseau de chauffage urbain dont il a demandé expressément l’exécution avant la fin du délai de rétractation ; ces frais sont calculés selon les modalités fixées à l’article L. 221-25 ;

5° Lorsque le droit de rétractation ne peut être exercé en application de l’article L. 221-28, l’information selon laquelle le consommateur ne bénéficie pas de ce droit ou, le cas échéant, les circonstances dans lesquelles le consommateur perd son droit de rétractation ;

6° Les informations relatives aux coordonnées du professionnel, le cas échéant aux coûts de l’utilisation de la technique de communication à distance, à l’existence de codes de bonne conduite, le cas échéant aux cautions et garanties, aux modalités de résiliation, aux modes de règlement des litiges et aux autres conditions contractuelles, dont la liste et le contenu sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Dans le cas d’une vente aux enchères publiques telle que définie par le premier alinéa de l’article L. 321-3 du code de commerce, les informations relatives à l’identité et aux coordonnées postales, téléphoniques et électroniques du professionnel prévues au 4° de l’article L. 111-1 peuvent être remplacées par celles du mandataire”.

L’article L 111-1 du code de la consommation prévoit que “avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ;

2° Le prix du bien ou du service, en application des articles L. 112-1 à L. 112-4 ;

3° En l’absence d’exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s’engage à livrer le bien ou à exécuter le service ;

4° Les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu’elles ne ressortent pas du contexte ;

5° S’il y a lieu, les informations relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités du contenu numérique et, le cas échéant, à son interopérabilité, à l’existence et aux modalités de mise en œuvre des garanties et aux autres conditions contractuelles ;

6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI.

La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d’Etat…/…”.

L’article L 111-2 du code de la consommation dispose que “outre les mentions prévues à l’article L. 111-1, tout professionnel, avant la conclusion d’un contrat de fourniture de services et, lorsqu’il n’y a pas de contrat écrit, avant l’exécution de la prestation de services, met à la disposition du consommateur ou lui communique, de manière lisible et compréhensible, les informations complémentaires relatives à ses coordonnées, à son activité de prestation de services et aux autres conditions contractuelles, dont la liste et le contenu sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Les informations complémentaires qui ne sont communiquées qu’à la demande du consommateur sont également précisées par décret en Conseil d’Etat”.

L’article L 221-8 du code de la consommation prévoit que “dans le cas d’un contrat conclu hors établissement, le professionnel fournit au consommateur, sur papier ou, sous réserve de l’accord du consommateur, sur un autre support durable, les informations prévues à l’article L. 221-5.

Ces informations sont rédigées de manière lisible et compréhensible”.

L’article L221-29 du code de la consommation dispose que “les dispositions du présent chapitre sont d’ordre public”.

Dès lors que ces règles sont d’ordre public, leur non respect entraîne nécessairement la nullité du contrat.

Il y a lieu, à présent, de déterminer si ces règles ont été respectées.

S’agissant des informations qui ne sont pas sans objet en l’espèce, les termes du mandat font apparaître qu’elles ont été précisées (notamment les caractéristiques et le prix du service, les coordonnées du professionnel et le droit à rétractation).

Il importe peu que ces informations soient dans le contrat lui-même, dès lors qu’elles sont fournies avant la signature du contrat, comme c’est le cas en l’espèce.

De plus, il ne ressort pas des pièces produites que les informations n’ont pas été fournies sur support papier.

Par conséquent, ce moyen est inopérant.

2) pour défaut des mentions obligatoires :

Au soutien de leur demande de nullité du mandat de vente, les défendeurs font valoir que le mandat de vente ne comporte pas les mentions obligatoires, à savoir :

* l’état civil des mandants, alors qu’un mandat doit permettre l’identification des parties et donc comporter l’état civil complet des co-contractants

* l’adresse des mandants, étant précisé que le mandat n’indique pas où les défendeurs ont élu domicile.

Sur ce,

Aucun texte ne prévoit que le mandat de vente doit comporter ces mentions.

Par conséquent, ce moyen est inopérant.

3) pour non respect des dispositions d’ordre public relatives à la formalité du double du mandat, à savoir l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 pris en application des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 1325 du code civil :

Au soutien de leur demande de nullité du mandat de vente, les défendeurs font valoir :

— que le mandat de vente ne respecte pas les dispositions d’ordre public relatives à la formalité du double du mandat, à savoir l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 pris en application des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 1325 du code civil

— qu’en tant qu’acte sous seing privé constatant une convention synallagmatique, il doit être passé en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, qu’en l’espèce, les exemplaires originaux détenus par chacune des parties ne sont pas identiques, que la formalité du double dès la conclusion du mandat est prévue à peine de nullité du mandat.

Sur ce,

L’article 78 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 prévoit que “lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception…./….”

Il ressort des termes du mandat qu’un double de celui-ci a bien été remis aux époux X, peu important qu’il ne soit pas strictement identique à l’original.

Dès lors, ce moyen est inopérant.

Par conséquent, les défendeurs seront déboutés de leur demande de nullité du mandat de vente.

B. Sur la nullité de l’offre d’achat :

1) Sur la nullité de l’offre d’achat résultant de la nullité du mandat de vente :

Le mandat n’étant pas annulé, les défendeurs seront déboutés de leur demande de nullité de l’offre d’achat de ce chef.

2) Subsidiairement, sur la nullité de l’offre d’achat en tant que telle :

Au soutien de leur demande de nullité de l’offre d’achat pour notification irrégulière de l’offre d’achat, les défendeurs font valoir :

— que la notification irrégulière de l’offre d’achat leur est inopposable car elle est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972 et de celles du mandat

— que l’offre d’achat du 13 février 2015 a été adressée par l’agence immobilière DE FERLA par mail du même jour et par télégramme au lieu du bien des époux X qu’ils n’ont jamais reçue

— qu’elle n’a pas été remise contre un récépissé ou émargement, ni adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 8 jours de l’opération.

Sur ce,

L’offre d’achat s’analyse en une émission de volonté de l’acquéreur.

Par conséquent, l’éventuelle irrégularité de la transmission de l’offre d’achat, qui concerne les rapports entre mandataire et mandant, ne peut affecter la validité de l’offre elle-même.

Dès lors, les défendeurs seront déboutés de leur demande de nullité de l’offre d’achat.

II. Sur la demande en paiement formée par la demanderesse :

La demanderesse fait valoir, sur le fondement des articles 1984, 1998 du code civil :

— que la non réalisation de la vente est exclusivement imputable aux époux X, qui ont refusé d’exécuter les termes du mandat de vente

— que l’accord des parties sur la chose et le prix valait engagement contractuel

— que l’agence immobilière a immédiatement informé les époux X de l’offre d’achat, alors que ceux-ci ne l’ont pas informée de la vente préalable de leur appartement

— que l’article 4 c du mandat prévoyait la clause pénale suivante : “en cas de non respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a, b ou c, il s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto.”, soit 30.500 euros

— qu’elle justifie avoir fait les diligences requises par le mandat (“faire toute publicité utile”) pour parvenir à la vente du bien immobilier, que notamment elle a mis en vitrine une photographie du bien immobilier

— que s’il est vrai que lors d’une conversation téléphonique du 10 février 2015, les époux X ont indiqué qu’une personne se montrait intéressée par leur appartement, au cours de la conversation téléphonique du lendemain, ceux-ci n’ont pas évoqué la signature de la promesse synallagmatique de vente mais ont informé l’agence immobilière de leur départ à La Réunion, que d’ailleurs, dans leur mail du 14 février 2015, les époux X ne font pas référence à la conversation téléphonique du 11 février 2015.

Les défendeurs opposent:

• que, contrairement aux allégations de l’agence immobilière DE FERLA, ils l’ont informée par téléphone le 11 février 2015 de leur signature le jour même d’une promesse synallagmatique de vente pour leur bien immobilier,
• que, de plus et en tout état de cause, ils ont notifié par LRAR à l’agence immobilière DE FERLA l’identité de leur acquéreur et du notaire chargé de la vente, comme prévu au mandat, qu’ils n’avaient pas l’obligation de lui envoyer la promesse synallagmatique de vente,
• que l’agence immobilière DE FERLA n’a pas respecté ses obligations contractuelles, qu’en effet, elle leur a notifié l’offre d’acaht du 13 février 2015 sans respecter les formes prévues au mandat,
• qu’elle ne peut donc réclamer paiement de la clause pénale.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce dispose que “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites”.

L’article 4–a du paragraphe afférent aux obligations du mandant impose aux défendeurs de consentir une promesse de vente à toute personne présentée par l’agent ayant fait une offre conforme au mandat.

La clause pénale b- figurant au mandat de vente stipule que “pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par le mandant ou par un autre cabinet, il s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat.”

La notion de vente s’entend également ici de la promesse unilatérale de vente du 11 février 2015 car les vendeurs s’étaient engagés à vendre le bien immobilier.

En vertu de cette clause, les défendeurs, en leur qualité de mandants auraient dû envoyer le courrier recommandé avec accusé de réception faisant état de la vente avec un acquéreur sans le concours de l’agence immobilière dès le 11 février 2015, jour de la signature de la promesse unilatérale de vente valant vente.

Il n’est pas établi qu’ils ont fourni cette information par téléphone le 11 février 2015.

Ces derniers n’ont adressé l’information selon les modalités contractuellement prévues que par courrier du 16 février 2015.

Ainsi, au 15 février 2015, ils étaient toujours dans les liens du mandat.

Or, ils ont eu connaissance au plus tard ce jour de l’offre litigieuse compte tenu de la teneur de leur mail du 15 février 2015.

Ils dont donc manqué à leur engagement contractuel en ne consentant pas une promesse à un acquéreur présenté par l’agence.

C’est en vain qu’ils reprochent à l’agence de ne pas lui avoir notifié l’offre litigieuse selon les formes prévues au mandat dès lors que ce manquement de l’agence est sans incidence sur la réalisation de son préjudice et n’est donc pas de nature à les exonérer de leur responsabilité ou à diminuer le droit à réparation de la victime.

En effet, c’est le 11 février 2015, soit antérieurement à l’émission de l’offre litigieuse, que les défendeurs se sont mis dans l’impossibilité de conclure avec une personne présentée par l’agence en consentant une promesse de vente à un tiers. Une notification de l’offre conforme au mandat n’aurait donc pas permis aux défendeurs de l’accepter et donc de prévenir le préjudice subi par l’agence.

La clause pénale doit donc recevoir exécution.

C’est ainsi “une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération prévue au recto” que doivent les défendeurs, soit une somme de 30.500 euros selon les modalités sollicitées par la demanderesse.

III. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les défendeurs :

Les défendeurs font valoir que la demanderesse, qui les a attraits, sur la base de documents contractuels qu’elle savait irréguliers pour réclamer des sommes indues a fait preuve de mauvaise foi.

Sur ce, succombant à la procédure, les défendeurs seront déboutés de leurs demandes.

IV. Sur les mesures accessoires :

Succombant à la procédure, les époux X seront déboutés de leurs demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés solidairement aux dépens et à la somme de 3.000 euros au titre de l’article du code de procédure civile.

L’ancienneté du litige commande d’assortir la décision de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. B X et M^me C D épouse X de leurs demandes de nullité du mandat de vente du 27 janvier 2015 conclu entre la SARL DE FERLA et eux et de l’offre d’achat du 13 février 2015 de M^me F G ;

Condamne in solidum M. B X et M^me C D épouse X à payer à la SARL DE FERLA 30.500 euros au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 12 mars 2015 ;

Déboute M. B X et M^me C D épouse X de leur demande de dommages et intérêts ;

Déboute M. B X et M^me C D épouse X de leurs demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. B X et M^me C D épouse X à payer à la SARL DE FERLA 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. B X et M^me C D épouse X aux dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 30 Mars 2017.

La Greffière Le Président

M^me A M. Y

FOOTNOTES

1:

Expédition exécutoire

délivrée le : 30/03/2017 à M^e HYEST

Copie certifiée conforme

délivrée le : 30/03/2017 à Me BENOLIEL