T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 11/10809 N° MINUTE : Assignation du : 11 Juillet 2011	JUGEMENT rendu le 12 Janvier 2017

DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître D E, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P056

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires […], représenté par son syndic, le Cabinet X & Cie, SA

[…]

[…]

représenté par Maître Laurent GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #L0020

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-présidente

Z A, Juge

Séverine BESSE, Vice-Présidente

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier stagiaire en pré-affectation sur poste,

DÉBATS

A l’audience du 03 Novembre 2016 tenue en audience publique devant Gaële FRANÇOIS-HARY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965, et est géré par son syndic actuel, la Société X & CIE.

La SCI MDSM est propriétaire du lot n°1 (lots n° 15 et 16 nouveaux) dans cet immeuble depuis le 29 décembre 2006. Cet immeuble est régi par un règlement de copropriété en date du 30 septembre 1948, qui a fait l’objet d’un modificatif le 3 mai 2010, aux termes duquel le lot n°1 a été subdivisé en deux lots n°15 et 16.

Le règlement de copropriété, en son article 2, définit les charges communes à tous les copropriétaires et en son article 3 les charges spéciales.

La SCI MDSM estimant que ces répartitions comportaient de très importantes anomalies constitutives d’une violation des critères de répartition impératifs définis aux articles 5 et 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, a sollicité du syndic, le 1^er avril 2011, qu’il porte à l’ordre du jour de l’assemblée générale une demande aux fins de faire procéder amiablement à une nouvelle répartition des charges avec le recours à un géomètre expert missionné à cette fin. Cette demande s’est heurtée au refus de se prononcer de l’assemblée générale réunie le 2 mai 2011.

La SCI MDSM a alors demandé à un géomètre expert, Monsieur B, de procéder à une étude de cette question. Ce dernier a établi un rapport en date du 27 mai 2011.

Par exploit d’huissier en date du 11 juillet 2011, la SCI MDSM a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la Société X & CIE, devant ce Tribunal.

Par jugement du 5 juillet 2012, le Tribunal a déclaré la SCI MDSM recevable en sa demande fondée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, a sursis à statuer sur la demande tendant à voir déclarer réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété du 3 septembre 1948 relatives à la répartition des charges, et a ordonné une expertise en désignant Monsieur C Y en qualité d’expert, et a débouté la SCI MDSM de sa demande de provision et de sa demande au titre des intérêts au taux légal.

L’expert a déposé son rapport le 14 décembre 2015.

Aux termes de ses dernières conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

- déclarer non écrites :

* la clause de l’article 2 du règlement de copropriété relative à la répartition des charges communes à tous les copropriétaires,

* la clause de l’article 3 du même règlement de copropriété relative à la répartition des charges communes spéciales,

- ordonner une nouvelle répartition desdites charges,

- entériner les nouvelles grilles de répartition desdites charges conformes aux critères légaux de répartition telles que proposées par l’expert, Monsieur Y, et demeurées annexées aux présentes conclusions,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à publier le modificatif au règlement de copropriété comprenant les nouvelles grilles de répartition des charges sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification du jugement à intervenir,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer :

* la somme de 54.627,29 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du 1^er janvier 2007 au 31 décembre 2015,

* la somme 12.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- la dispenser de toute participation dans les frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner le Syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître D E de la SCP J-E-K-H-I dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle fait valoir que :

— l’expert a établi de nouvelles grilles de répartition des charges, qui seront entérinées; aux termes de son rapport, il apparaît que : le lot n°15 s’est vu affecter de tantièmes plus de quatre fois supérieurs à ceux qui auraient dû être retenus si les critères impératifs avaient été appliqués et le lot n°16 s’est vu affecter pour sa part de tantièmes plus de sept fois supérieurs à ceux qui auraient dû être retenus si les critères impératifs avaient été appliqués; il est ainsi manifeste que les dispositions d’ordre public des articles 5 et 10 de la loi n’ont pas été respectées; suite à la diffusion d’une note de synthèse de l’expert du 17 juin 2015 et d’une note complémentaire du 13 novembre 2015, le Syndicat des copropriétaires n’a, à aucun moment, contesté les nouvelles grilles proposées; les clauses de répartition des articles 2 et 3 du règlement de copropriété sont donc non écrites sur le fondement de l’article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

— s’agissant du préjudice subi par la SCI MDSM, elle conteste le revirement de jurisprudence opéré le 10 juillet 2013 par la Cour de Cassation, en vertu de laquelle il est désormais considéré que lorsque le Tribunal répute non écrite une clause de répartition des charges, la nouvelle grille n’a aucun effet rétroactif et ne joue que pour l’avenir; cette jurisprudence est contestable au regard du droit commun applicable aux effets de l’annulation d’une convention et de l’article 6 du Code civil; le principe est qu’une clause annulée est censée n’avoir jamais existé; il était bien établi jusqu’en 2013 qu’une clause de répartition des charges réputée non écrite était censée n’avoir jamais existé, et que la décision le constatant avait un effet rétroactif; quoiqu’il en soit, la violation des dispositions d’ordre public résultant des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 est à l’origine d’un préjudice considérable pour la SCI MDSM, lequel doit être indemnisé; Monsieur Y souligne que les charges réglées par la SCI MDSM représentent 72.173,03 euros arrêtées au 31 mars 2015 et que les charges réellement dues (si les critères impératifs avaient été respectés) sont de 18.467,80 euros; le préjudice est donc de 53.705,23 euros arrêté au 31 mars 2015, auquel doit s’ajouter l’appel de fonds postérieur du 23 septembre 2015 pour un montant de 1187,57 euros (9.655 € x 123 / 1.000èmes), la somme réglée aurait dû être de : 9.655 € x (256 / 10.000èmes) = 265,51 €, soit 922,06 euros trop versés, soit une somme totale, sauf à parfaire, de 54.627,29 euros à titre de dommages et intérêts;

— la SCI MDSM avait attiré l’attention des copropriétaires sur le caractère illicite de la répartition des charges dès 2011 et avait demandé que les modifications induites soient apportées amiablement; pour autant, l’assemblée générale avait refusé de statuer sur cette demande au motif que le quorum n’aurait pas été atteint, alors même que l’assemblée générale peut décider à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 de modifier la répartition des charges; le Syndicat des copropriétaires a donc commis une faute en refusant de statuer sur la demande de la SCI MDSM lors de cette assemblée générale, faute qui est à l’origine du préjudice chiffré par l’expert à la somme de 53.705,23 euros arrêtée au 31 mars 2015; au surplus, profitant de la situation qui ne saurait perdurer, l’assemblée générale réunie le 18 juin 2015 s’est empressée de voter d’importants travaux tels que : travaux de mise en conformité de la loge du gardien pour un montant de 35.000 euros outre honoraires de maîtrise d’œuvre et de syndic (résolution n°18) et travaux de réfection du hall d’entrée pour un montant de 5830 euros (résolution n°24); lors de l’assemblée générale précédente réunie en 2012, des travaux de réfection du ravalement de façades sur cour avaient été votés pour un montant de 164.843 euros outre honoraires de maîtrise d’œuvre, de syndic et coût de la police d’assurance dommages ouvrage; ces décisions prises en connaissance de la surcharge des lots n°15 et 16 ont pour effet d’accroître de manière considérable le préjudice subi; refuser de faire droit à la demande légitime de la SCI MDSM reviendrait à procurer un enrichissement sans cause aux autres copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions, le défendeur sollicite de voir :

- juger que seule la répartition des charges générales et spéciales est contestée et non le contenu desdites charges, seul le dernier alinéa de l’article 2 et la proportion de participation aux charges visée à l’article 3 du règlement de copropriété étant concernés par la demande de la SCI MDSM en ce qu’ils précisent la répartition des charges énumérées aux mêmes articles,

- juger que la décision constatant qu’une clause de répartition de charges est réputée non écrite sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas d’effet rétroactif et ne peut produire effet que pour l’avenir,

- constater que les grilles proposées par Monsieur Y contiennent des erreurs dans l’attribution des chambres de service et les caves, outre le recours à des coefficients et critère de répartition contestables concernant notamment la réserve rattachée au local commercial et les charges d’ascenseur,

- juger que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires n’est pas engagée vis-à-vis de la SCI MDSM n’ayant eu d’autre choix que d’appliquer le règlement de copropriété et n’ayant commis aucune faute en mai 2011 en refusant de procéder à une nouvelle répartition des charges sans aucune explication ni étude préalable lui permettant d’appréhender le bien-fondé éventuel de la demande de la SCI MDSM,

- donner acte au Syndicat des copropriétaires de ce qu’il s’en rapporte à justice sur les grilles établies et proposées par Monsieur Y, sauf au regard des erreurs les affectant et l’application d’un coefficient de pondération erroné pour la réserve du local commercial outre un critère de répartition non conforme aux dispositions de la loi quant aux charges d’ascenseur et de tapis d’escalier,

- dire que les grilles proposées par Monsieur Y devront être rectifiées concernant d’une part l’attribution des chambres et caves, d’autre part le coefficient de pondération du sous-sol du lot n°15 qui sera porté à 0,50 et non 0,30 et enfin concernant les grilles de répartition des charges d’ascenseur et de tapis d’escalier, le critère de capacité d’occupation devra être écarté, seul le coefficient d’étage étant appliqué,

- dire que seuls le dernier alinéa de l’article 2 et la fin de la phrase du 1 er paragraphe de l’article 3 à savoir les termes « dans la proportion fixée par sept cent quatre-vingt sixièmes pour laquelle chacun d’eux est propriétaire de ces parties communes spéciales », du règlement de copropriété pourront être réputés non écrits,

- débouter la SCI MDSM de toutes ses demandes tendant à l’indemniser de son préjudice à hauteur des charges trop payées sur la base de la nouvelle répartition depuis le 1^er janvier 2008 soit depuis son acquisition,

- débouter la SCI MDSM de sa demande de dispense des frais de procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner la SCI MDSN au paiement d’une indemnité de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL GUIZARD & Associés, Avocats aux offres de droit, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— il est important de bien préciser que seul le dernier alinéa de l’article 2 est concerné par la demande de la SCI MDSM en ce qu’il vise la répartition des charges énumérées au même article, ainsi que la seule partie de la phrase du 1^er paragraphe de l’article 3 suivante « dans la proportion fixée par sept cent quatre-vingt sixièmes pour laquelle chacun d’eux est propriétaire de ces parties communes spéciales »; seule la répartition est contestée et non le contenu des charges communes;

— sur les nouvelles grilles proposées par Monsieur Y, le Syndicat des copropriétaires entend faire remarquer une erreur dans l’attribution de certaines chambres et caves; il s’étonne par ailleurs du coefficient de pondération de 0,30 affecté à la réserve en sous-sol du local commercial du rez-de-chaussée (lot n°15 de la société MDSM) s’agissant de locaux reliés par un escalier intérieur à la boutique, un coefficient de 0,50 étant plus représentatif de la réalité et de l’importance de cette réserve au sous-sol; enfin, concernant la grille de répartition des charges d’ascenseur et de tapis, il conteste le coefficient d’occupation retenu par Monsieur Y, qui est contestable car le nombre des tantièmes est déjà en fonction de la surface des appartements; il y a donc un cumul de deux facteurs identiques;

— sur le préjudice, il résulte que cette nouvelle répartition ne pourra prendre effet et ne sera opposable aux membres du Syndicat des copropriétaires qu’au jour où elle sera homologuée par jugement définitif du Tribunal; en effet, la décision constatant qu’une clause de répartition des charges est réputée non écrite n’a pas d’effet rétroactif; la jurisprudence considère de façon bien établie, que le principe est la non rétroactivité; le syndic est tenu d’appliquer la répartition des charges telle que figurant au règlement de copropriété tant que la clause de répartition n’a pas été remise en cause par une décision judiciaire; la SCI MDSM tente alors de contourner cette non rétroactivité en fondant sa demande de remboursement du différentiel de charges entre la grille qui serait réputée non écrite et celle proposée par l’expert judiciaire sur la faute du Syndicat des copropriétaires au visa de l’article 1382 du Code civil, laquelle faute n’est pas caractérisée; en réalité, la SCI MDSM n’a pas mis en mesure le Syndicat des copropriétaires d’appréhender le bien-fondé éventuel de ses demandes, la mettant devant le fait accompli en lui demandant en mai 2011 d’approuver une nouvelle grille de répartition des charges sans étude préalable, puis en portant le litige judiciairement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2016; l’affaire a été examinée à l’audience du 3 novembre 2016 lors de laquelle la révocation de l’ordonnance de clôture a été prononcée et la clôture ordonnée; la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2017 prorogé au 12 janvier 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur les clauses non écrites et la nouvelle répartition des charges :

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise de Monsieur Y qu’aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble du 15 décembre 1947 et des modificatifs intervenus en 2010, 2011 et 2013, il est distingué :

— d’une part, les charges communes générales, réparties entre tous les copropriétaires, qui comprennent de façon générale, tous les frais de réparations, d’entretien, de consommation, de gestion et autres se rapportant aux parties communes générales; l’expert indique, selon tableau précisé dans son rapport (pages 10 et 11), la répartition actuelle des charges communes générales, et indique que la quote-part actuelle de la SCI MDSM s’élève à : 123/1000èmes (soit lot n°15 boutique : 109/1000èmes et lot n°16 chambre au 6^e étage : 14/1000èmes);

— d’autre part, les charges communes spéciales , qui sont constituées par les frais et les dépenses d’entretien, de réparations de toute nature et de remplacement des parties communes spéciales; le règlement de copropriété précise que : “les parties communes spéciales comprendront: l’ascenseur, les tapis d’escaliers et paliers, sauf les paillassons qui se placent habituellement à la porte de chaque appartement. Les parties communes spéciales qui viennent d’être désignées appartiendront aux copropriétaires, dans les proportions suivantes affectées aux appartements des étages, le rez-de-chaussée étant exclu”; l’expert indique, selon tableau (page 12), la répartition actuelle des charges communes spéciales.

En premier lieu, s’agissant des charges communes générales, l’expert rappelle que l’établissement d’une nouvelle répartition des charges communes générales suppose que la valeur relative des lots soit établie en conformité avec les dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire en respect des trois critères que sont : la surface, la consistance et la situation.

Les superficies utiles ont été déterminées par le Cabinet F G, géomètre-expert, consulté en qualité de sapiteur.

La consistance comprend tout d’abord la nature du lot (coefficients de nature appliqués), et en second lieu la hauteur sous plafond des lots (coefficients d’ajustement définis d’après une étude du CSTB).

S’agissant de la situation, le coefficient de situation correspond au produit entre le coefficient d’étage et la moyenne des coefficients d’éclairement, ensoleillement et vue; concernant du coefficient d’étage, il doit prendre en considération la présence d’un ascenseur au sein de l’immeuble et le fait que cet ascenseur s’arrête au niveau du 4^e étage; relativement à la moyenne des coefficients d’éclairement, d’ensoleillement et de vues, ces coefficients correspondent aux constatations effectuées lors de la visite de tous les lots.

Après calculs (annexés au présent rapport d’expertise), prenant en compte ces trois critères, l’expert a proposé une nouvelle grille de répartition des charges communes générales (page 16), fixant ainsi la nouvelle quote-part de la SCI MDSM à 275/10000èmes (lot n°15 : 256/10000èmes et lot n°16 : 19/10000èmes).

En second lieu, s’agissant des charges communes spéciales, l’expert rappelle qu’à ce jour, les conditions dans lesquelles sont réparties les dépenses d’ascenseur et de tapis d’escalier ne sont pas explicitées, et que de surcroît, il n’existe qu’une seule grille répartissant ces deux catégories de dépenses, qui pourtant ne prennent pas en considération les mêmes critères, notamment en ce qui concerne le coefficient d’étage (basé sur la consommation d’énergie de l’ascenseur et sur le nombre de passages dans l’escalier s’agissant des dépenses de tapis); dans ces conditions, l’expert distingue:

* les charges d’ascenseur : la mesure de l’utilité n’est pas fournie par la loi; dès lors, mesurer l’utilité implique le recours à des méthodes qui varient selon le type de service ou l’élément d’équipement considéré; s’agissant de la mesure de l’utilité d’un ascenseur, l’expert considère que deux composantes doivent être prises en compte :

. la capacité d’occupation des lots, déterminée en principe au regard du nombre de pièces principales affectées à chaque lot; cette capacité est basée sur les règles du DTU qui permettent de choisir les caractéristiques de l’ascenseur les plus appropriées au nombre d’habitants; la capacité d’occupation d’un logement est ainsi déterminée sur la base d’une personne par pièce plus une personne par logement (exemple : deux pièces : 2 + 1 =3).

. le coefficient d’étage : la seule échelle qui repose sur une étude scientifique est celle, déterminée sur la base de la consommation d’énergie d’un ascenseur, prenant en considération les deux éléments suivants : la consommation de l’appareil au démarrage, consommation supérieure à celle qui est nécessaire pour soulever la cabine et sa charge en régime permanent d’une part, et la puissance nécessaire en régime permanent c’est-à-dire la puissance nécessaire à l’élévation de l’appareil une fois le démarrage effectué d’autre part; cette échelle est la suivante, à partir du 1^er étage : 1 – 1,17 – 1,33 – 1,50 – 1,67; elle tient compte des frais fixes de l’appareil qui courent même en cas de non utilisation de l’appareil; en l’espèce, l’ascenseur dessert exclusivement les appartements situés du 1^er au 5^e étages inclus; le 6^e étage, comprenant les chambres de service, est exclu de la répartition, dans la mesure où il est exclusivement desservi par un escalier de service; le sous-sol en est également exclu, les caves étant accessibles depuis le rez-de-chaussée par un escalier.

En fonction des paramètres définis, l’expert propose une grille de répartition des charges d’ascenseur précisé selon tableau (page 20); les lots n°15 et 16, situés respectivement au rez-de-chaussée et au 6^e étage, ne sont pas concernés.

* les charges de tapis d’escalier : la répartition de ces charges s’effectue tout comme pour l’ascenseur en fonction de la capacité d’occupation des lots, correspondant au nombre potentiel d’utilisateurs, et d’un coefficient d’étage correspondant au nombre de passages dans l’escaliers soit 1, 2, 3, 4 et 5; comme pour les dépenses d’ascenseur, les chambres de services; desservies uniquement exclusivement par l’escalier de service, et non par l’escalier principal recouvert seul d’un tapis, ainsi que les caves sont exclues de la répartition; en fonction de ces paramètres, l’expert propose une grille de répartition des charges de tapis d’escalier selon tableau (page 21); les lots n°15 et 16, situés respectivement au rez-de-chaussée et au 6^e étage, ne sont pas concernés.

Les erreurs de calcul et d’appréciation soulevées par le Syndicat des copropriétaires ne sont pas établies.

Il convient de rappeler que le Tribunal a déclaré la demande fondée sur l’article 43 susvisé recevable en retenant que :

“ l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 permet au Tribunal de réputer non écrites les clauses d’un règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges communes contraire aux critères impératifs édictés à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965;

Cette action en nullité ne se confond pas avec celle prévue par l’article 12 [de la loi du 10 juillet 1965], qui dispose que si la part de charges correspondant à un lot est supérieure de plus d’un quart ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut solliciter du Tribunal la révision de la répartition des charges dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou dans les deux ans qui suivent la première mutation à titre onéreux du lot concerné;

L’action en nullité prévue par l’article 43 de la loi, qui ne se heurte pas à la prescription abrégée de l’article 12, n’est ouverte que si le règlement de copropriété ne respecte pas les critères impératifs de répartition des charges édictés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (la valeur relative de chaque partie privative pour les charges d’entretien, de conservation et d’administration, et le critère de l’utilité pour les charges relatives aux équipements communs); l’action en révision est en revanche permise lorsque le règlement de copropriété, tout en utilisant les critères de répartition imposés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, comporte une erreur qui rend la répartition de charges lésionnaire;

En l’espèce que la SCI MDSM se place sur le terrain de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, en alléguant que le règlement de copropriété du 3 septembre 1948 a réparti les charges en tenant compte d’autres critères que ceux que la loi du 10 juillet 1965 rend impératifs; le syndicat des copropriétaires soutient que les critères impératifs de la loi du 10 juillet 1965 ont servi de référence à la répartition des charges et que si une disproportion existe, elle ne peut résulter que d’une erreur relevant de l’article 12 de la loi;

Il convient donc d’examiner si la répartition de charges du règlement de copropriété du 3 septembre 1948 est bien conforme aux critères édictés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, pour déterminer à la fois la recevabilité et le bien fondé de l’action de la SCI MDSM, dès lors qu’il n’est pas contesté que l’action en révision de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 est prescrite;

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965;

L’article 5 indique que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation;

Il résulte de ces deux textes que si la quote part de parties communes peut être fixée librement par les parties au regard de critères distincts que ceux énumérés par l’article 5, qui n’est pas d’ordre public, en revanche la quote part des charges de conservation, d’entretien et d’administration doit être impérativement fixée proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative, suivant les critères de la consistance, de la superficie et de la situation des lots; les critères énumérés par l’article 5 sont donc d’ordre public lorsqu’ils servent de référence pour déterminer la quote part de charges; la quote part de parties communes et la quote part de charges peuvent par conséquent ne pas être distinctes dans une même copropriété; le syndicat des copropriétaires ne peut donc sérieusement alléguer que la clause du règlement de copropriété qui fixe la répartition des charges générales en fonction des tantièmes de parties communes est de ce seul fait conforme aux critères légaux; il y a lieu de vérifier si, pour être conforme aux critères de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cette clause prend bien en compte les critères de consistance, de superficie et de situation des lots pour répartir les charges;

En l’espèce que le règlement de copropriété affecte le même nombre de millièmes (86/1000èmes) aux lots 4, 6, 8 et 10 correspondants à des appartements situés sur la partie gauche de l’immeuble alors que ces appartements sont échelonnés sur quatre étages et que la page 2 du règlement de copropriété décrit différemment les lots des premier et deuxième étage d’une part et les lots des troisième au cinquième étage d’autre part; le lot N°12 correspondant à l’appartement situé sur la partie gauche de l’immeuble au cinquième étage est quant à lui affecté de 80 millièmes seulement; le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune explication cohérente au fait que des appartements décrits identiquement et situés au premier et deuxième étage (lots 4 et 6) et au troisième et quatrième étage (lots 8 et 10) soient affectés de millièmes identiques sans pondération de coefficient d’étage ou d’ensoleillement, ni au fait que des appartements identiques situés au quatrième et au cinquième étage (lots 10 et 12) soient cette fois affectés de millièmes différents; il ne produit pas en effet de plan susceptible de démontrer que le critère de la superficie aurait pu intervenir pour compenser ces différences de situation des lots;

De la même façon que le règlement de copropriété affecte le même nombre de millièmes aux lots 5, 7, 9 et 11 correspondants à des appartements situés sur la partie droite de l’immeuble et décrits identiquement alors que ces appartements sont échelonnés sur quatre étages et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas là non plus que le critère de superficie ou d’ensoleillement est susceptible de compenser l’absence de prise en compte du critère de situation (ou de coefficient d’étage);

En outre, dans le règlement de copropriété initial les lots complexes du rez de chaussée ont reçu au total l’attribution de 214 millièmes tandis que les deux lots complexes du premier étage n’ont été affectés que de 158 millièmes; cette différence ne peut s’expliquer par les accessoires aux lots principaux puisque les lots du rez de chaussée ne comportaient que trois chambres de bonnes et trois caves dont deux reliées directement à la boutique par un escalier intérieur alors que les lots du premier étage disposaient de quatre chambres et de deux caves doubles; le syndicat des copropriétaires ne donne aucune explication logique à cette importante distorsion de millièmes entre deux étages qui permettrait de pondérer à ce point le critère de la superficie;

Cette disproportion semble toucher plus particulièrement la boutique (lot n°1) alors que seule la consistance des lots peut aboutir à attribuer à des lots identiques des millièmes distincts sans que leur commercialité ne puisse permettre d’augmenter leur quote part de parties communes; le syndicat des copropriétaires ne peut alléguer que cette disproportion se justifie par la seule présence d’une cave reliée à la boutique par un escalier intérieur; ce seul élément est en effet insuffisant à comprendre pourquoi la boutique, en dehors de toute considération de son utilisation, a reçu une quote part de parties communes qui excède celle de lots dont la superficie est beaucoup plus importante et qui bénéficient pourtant d’une situation identique sur la rue de la pompe;

Enfin, deux actes modificatifs du règlement de copropriété des 3 mai 2010 et 29 mars 2011 ont permis de diviser les lots complexes N°1 et 3 et ont conduit à l’attribution de tantièmes aux chambres de bonnes du sixième étage prises isolément; le règlement de copropriété initial ne comportait qu’une chambre de bonne ayant un numéro de lot propre (lot 14) affectée de 7 millièmes; les trois nouveaux lots 16, 19 et 20 se trouvent à ce jour affectés respectivement de 14 millièmes, 3 et 4 millièmes sans que les différences de ces quote parts de charges ne puissent s’expliquer par le critère de la superficie; en outre le lot N°2 affecté de 15 millièmes correspond à un appartement composé d’une salle à manger, d’une petite cuisine, d’un WC, d’un cabinet de toilette et d’une chambre; une chambre de bonne de 8m2 environ (lot 16) ne saurait être considérée comme un lot équivalent;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la clause du règlement de copropriété du 3 septembre 1948 relative à la répartition de la quote part des parties communes générales n’a tenu compte ni du critère de la superficie (des lots plus grands étant affectés de moins de tantièmes ou de tantièmes équivalents à des lots de taille bien inférieure), ni du critère de la situation (aucun coefficient d’étage ou d’élévation et d’ensoleillement ou d’orientation n’ayant été retenu) et qu’il semble avoir pris en compte le critère de l’affectation des lots s’agissant de la boutique pour en augmenter les millièmes; le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’une combinaison logique de ces critères légaux permettrait d’aboutir aux résultats incohérents des calculs rappelés ci;

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose également que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot; s’agissant des charges d’ascenseur, il est constant qu’une clause les répartissant proportionnellement aux tantièmes de copropriété doit être réputée non écrite puisqu’elle ne respecte pas le critère de l’utilité, qui doit conduire à accroître les charges supportées par les étages les plus élevés;

En l’espèce, la page 13 du règlement de copropriété répartit les charges relatives à l’ascenseur et au tapis des escaliers et paliers entre les lots 4 à 14, en fonction de leur quote part de parties communes générales; si les lots du rez de chaussée sont exonérés du paiement de ces charges, aucun coefficient d’étage n’est appliqué entre les lots des premier au sixième étage; ces lots sont en outre des lots complexes comprenant notamment un appartement et une ou plusieurs chambres de bonne pour lesquels il est impossible de fixer un coefficient d’étage compte tenu de la localisation différente des éléments composant le lot; enfin la chambre de bonne du sixième étage décrite initialement au règlement de copropriété (lot 14) est en outre assujettie au paiement de ces charges tandis que les deux modificatifs du règlement de copropriété n’ont pas prévu que les chambres issues de la division des lots 1 et 3 (lots 16, 19 et 20) participent à ces charges; des lots du sixième étage, bénéficiant de l’ascenseur et de l’escalier, sont donc exonérés des charges de leur entretien;

En conséquence, l’action de la SCI MDSM est donc recevable, tant en ce qui concerne la clause de répartition des charges générales que la clause de répartition des charges spéciales”.

Il résulte de l’ensemble des éléments précédemment exposés que l’article 2 Charges communes générales (Droits et Obligations des copropriétaires) du règlement de copropriété (pages 17, 18 et 19) n’est pas conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il stipule que “chacun des copropriétaires devra contribuer dans une proportion égale à sa part ci-dessus fixée dans les parties communes générales” et que “tous les frais et dépenses dont il vient d’être parlé seront à la charge des copropriétaires dans la proportion fixée par millièmes, pour laquelle chacun d’entre eux est propriétaires, des parts communes générales”.

De même, l’article 3 dudit règlement de copropriété (page 19) n’est pas conforme à l’article 10 précité en ce qu’il stipule que les charges spéciales “seront à la charge des copropriétaires, dans la proportion fixée par sept cent quatre vingt sixièmes, pour laquelle chacun d’entre eux est propriétaires de ces parties communes spéciales. Le règlement s’en fera comme il est prévu article deux ci-dessus pour les règles communes générales”.

En conséquence, il convient de déclarer réputées non écrites les clauses susvisées des articles 2 et 3 du règlement de copropriété de l’immeuble, et d’ordonner une nouvelle répartition des charges communes, tant des charges communes générales que des charges communes spéciales, telle qu’elle résulte des tableaux fixés au rapport d’expertise, soit :

— grille de répartition des charges communes générales (page 16),

— grille de répartition des charges d’ascenseur (page 20),

— grille de répartition des charges de tapis d’escalier (page 21).

Il sera rappelé qu’il appartient au Syndicat des copropriétaires de faire procéder, à ses frais, par acte notarié, au modificatif du règlement de copropriété, incluant les nouvelles grilles de répartition, et de faire publier ledit modificatif au Service de la Publicité Foncière.

Afin d’assurer l’exécution de cette mesure, et en application des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de laisser au Syndicat des copropriétaires un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement qui sera exécutoire à titre provisoire en application de l’article 515 du Code de procédure civile, comme statué ci-dessous, à l’expiration duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois, à la suite de quoi le Juge de l’Exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.

— sur la demande de dommages-intérêts :

L’article 1240 (1382 ancien) du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est établi et constant que la nouvelle grille de répartition ordonnée judiciairement n’a pas d’effet rétroactif et s’applique pour l’avenir qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis l’autorité de la chose jugée.

Par ailleurs, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires, lequel ne peut se voir reproché son seul refus à voir désigner un géomètre-expert lors de l’assemblée générale réunie le 2 mai 2011, alors même que le rapport de Monsieur B, établi à la demande de la SCI MDSM a été déposé postérieurement à cette assemblée, le 27 mai 2011.

Il convient en conséquence de débouter la demanderesse de ce chef de demande.

— sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires; compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de faire application de cette disposition en faveur de la demanderesse.

— sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le défendeur succombe à la présente procédure; il convient donc de le condamner à payer à la demanderesse la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

— sur l’exécution provisoire :

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Prononce la révocation de l’ordonnance de clôture du 26 mai 2016,

Prononce la clôture au 3 novembre 2016,

Déclare non écrites :

— la clause de l’article 2 “Charges communes générales”du règlement de copropriété de l’immeuble sis […], en ce qu’elle stipule que “chacun des copropriétaires devra contribuer dans une proportion égale à sa part ci-dessus fixée dans les parties communes générales” et que “tous les frais et dépenses dont il vient d’être parlé seront à la charge des copropriétaires dans la proportion fixée par millièmes, pour laquelle chacun d’entre eux est propriétaires, des parts communes générales”,

— la clause de l’article 3 “Charges communes spéciales”du règlement de copropriété de l’immeuble sis […], en ce qu’elle stipule que les charges spéciales “seront à la charge des copropriétaires, dans la proportion fixée par sept cent quatre vingt sixièmes, pour laquelle chacun d’entre eux est propriétaires de ces parties communes spéciales. Le règlement s’en fera comme il est prévu article deux ci-dessus pour les règles communes générales”,

Ordonne une nouvelle répartition des charges communes, générales et spéciales, telle qu’elle résulte des tableaux fixés au rapport d’expertise de Monsieur C Y du 15 décembre 2015, soit :

— grille de répartition des charges communes générales (page 16),

— grille de répartition des charges d’ascenseur (page 20),

— grille de répartition des charges de tapis d’escalier (page 21),

Disons que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la Société X & CIE, devra faire procéder, à ses frais, par acte notarié, au modificatif du règlement de copropriété, incluant les nouvelles grilles de répartition susvisées, et faire publier ledit modificatif au Service de la Publicité Foncière, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, à l’expiration duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la Société X & CIE, à verser à la SCI MDSM la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

Dispense la SCI MDSM de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne le défendeur aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise, et qui pourront être recouvrés par Maître D

E de la SCP J-E-K -H-I, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 12 Janvier 2017

Le Greffier Le Président

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